唐山某房地產(chǎn)項目市場調(diào)研課件

城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場研究目錄城市背景研究區(qū)

域

概

況中國繼珠三角、長三角之后，以“京津唐”為核心的環(huán)渤海區(qū)域逐漸成為中國經(jīng)濟“第三增長極”，而且唐山是河北省的一個重要沿海港口城市，省內(nèi)第一大城市，是中國北方主要的對外門戶，也是東北亞重要的國際航運中心、國際物流中心、國際貿(mào)易中心。未來將成為環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)聯(lián)系東北亞蒙古、俄羅斯、朝鮮、韓國、日本等國的重要地區(qū)。北京唐山天津地

理

位

置豐潤區(qū)地處京、津、唐、秦腹地，位于唐山中心區(qū)正北方向22公里處，西距北京120公里，西南距天津

130公里，東距秦皇島120公里，自古就有“幽燕之門戶，遼海之襟喉，神京之肘腋”之稱，時至今日，豐潤已經(jīng)發(fā)展成為連接東北、華北的重要通道，地理位置優(yōu)越。城市背景研究唐山豐潤區(qū)劃與人口行政區(qū)劃豐潤區(qū)轄3個街道、18個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)，全區(qū)總面積1334平方公里。人口結(jié)構(gòu)豐潤區(qū)總?cè)丝?2萬，農(nóng)業(yè)人口65萬，占總?cè)丝诘?1%，統(tǒng)計顯示豐潤區(qū)城區(qū)常住人口28萬人。城市背景研究資料來源：中國唐山政府門戶網(wǎng)城市背景研究區(qū)劃與人口豐潤城區(qū)人口規(guī)模和人口規(guī)劃

單位：萬人城

區(qū)2002年2005年2010年2020年ABABABAB豐潤城區(qū)19.2320.8522(0.11)24.528(0.125)31.545(0.13-0.17)50.8-52.6注:A為常住人口,B為含暫住人口；（

）內(nèi)為暫住人口系數(shù)。豐潤區(qū)人口自然增長率2010年達到高峰，到2020年豐潤城區(qū)人口為50.8-52.6萬人；人口規(guī)模的不斷增加，將促進對住房的要求，未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場需求將會得到釋放。歷

史

沿

革城市背景研究豐潤歷史悠久，于大安元年（1209年），金衛(wèi)紹王諱永濟，定名為豐潤縣，明洪武元年（1368年）改名豐潤。自古有“按屯政考，夾史家河五十余里，皆可屯之區(qū)。又自水道沽關(guān)黑巖子墩，至諸家營處，東西百余里，南北百八十里，皆瀕海，平曠可耕，故以豐潤名縣?！币徽f。1980年分設(shè)唐山新區(qū)。1983年劃歸唐山市管轄。2002年調(diào)整唐山市部分行政區(qū)劃：撤銷豐潤縣和唐山市新區(qū)，設(shè)立唐山市豐潤區(qū)，以原豐潤縣和新區(qū)的行政區(qū)域為豐潤區(qū)的行政區(qū)域。區(qū)

域

交

通主干公路：豐潤境內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，含有國省干線有四條，其中102、112為國家一級公路，112國道貫穿豐潤南北，南邸唐山，北接遵化，驅(qū)車至唐山中心區(qū)僅需30分鐘；唐通線和玉新線為國家二級公路貫穿豐潤6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。G112G102城市背景研究承唐路唐曹高速京沈高速唐津高速京沈高速唐港高速區(qū)

域

交

通高速公路：截止目前，已有京沈、唐津、唐承、唐山西外環(huán)高速公路四條高速途徑豐潤，在城區(qū)主干道上均設(shè)有高速路口，與公路形成無縫對接。高速公路網(wǎng)的崛起，一改城市之間的時空概念，已構(gòu)建形成“京津唐”一小時都市圈，助力豐潤在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中區(qū)域價值提升。規(guī)劃中的京唐高鐵開通后，將會進一步拉近豐潤與北京距離。城市背景研究區(qū)

域

交

通鐵路：京秦、京山、唐遵；港口：距京唐港130公里、曹妃甸港120公里；機場：唐山軍地兩用機場三女河機場座落在豐潤；客運站：城區(qū)設(shè)有一級汽車站、二級鐵路貨運編組站和三級鐵路客運站。城市背景研究112國道唐津高速唐山西外環(huán)高速公路承唐高速京沈高速三女河機場112國道102國道102國道京秦鐵路唐遵鐵路小結(jié)豐潤區(qū)地理位置優(yōu)越，豐潤鎮(zhèn)南聚、西提、北拓結(jié)合唐山中心城區(qū)北拓，為有效吸引唐山中心城區(qū)和周邊目標客戶人群來豐潤定居創(chuàng)造可能，同時更大程度的加強城區(qū)的吸引力和張力。人口規(guī)模的不斷增加，將促進對住房的要求，未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場需求將會得到釋放。齊全的交通體系有助于豐潤在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的發(fā)展，京唐高鐵的規(guī)劃助力區(qū)域價值提升。城市背景研究城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場研究目錄2005年以來豐潤經(jīng)濟發(fā)展保持較快增長態(tài)勢，宏觀形勢向好，居民消費能力大幅提升。區(qū)域經(jīng)濟分析GDP/人均GDP豐潤區(qū)2010年GDP達390億元，人均GDP達4239元。增長率較穩(wěn)定，近5年GDP平均增速為11.78%，人均GDP增速為15.2%。人均可支配收入豐潤區(qū)居民較強的購買力，為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強有力的消費支撐。區(qū)域經(jīng)濟分析2010年豐潤城區(qū)居民人居可支配收入19540元，人均消費支出12198元，增速分別為10.4%和3.2%，保持穩(wěn)速增長，人均可支配收入與唐山市區(qū)基本持平。產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)豐潤區(qū)是重工業(yè)發(fā)展突出的城區(qū)，以第二產(chǎn)業(yè)為主，“十一五”規(guī)劃把裝備制造業(yè)確定為重點培育的戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)，2010年年產(chǎn)值占三大產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的55.64%，第一產(chǎn)業(yè)所占比重較少，第三產(chǎn)業(yè)主要靠物流、房地產(chǎn)帶動，從2007年以來占比呈上升態(tài)勢。2005-2009年豐潤三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖（單位：億元）豐潤區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)突出，工業(yè)化進展快，對城市化及房地產(chǎn)的發(fā)展進到推動作用。區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域經(jīng)濟分析產(chǎn)

業(yè)

結(jié)

構(gòu)豐潤區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與唐山市區(qū)相符，是典型的以工業(yè)為主的區(qū)縣。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量占全市產(chǎn)量比例：重

點

產(chǎn)

業(yè)鋼鐵：近年來先后培育了寶泰、天柱、鑫益等鋼鐵企業(yè)，總投資過億元的世紀魯班巨型模板項目已經(jīng)投產(chǎn)，加快了改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)步伐。區(qū)域經(jīng)濟分析寶泰鋼鐵重

點

產(chǎn)

業(yè)裝備制造：豐潤的傳統(tǒng)主導產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)品涉及工業(yè)裝備、礦山機械等，擁有唐山機車車輛廠、唐山冶金礦山機械廠、唐山愛信齒輪有限公司等一批骨干企業(yè)，鐵路客車、大型水泥成套設(shè)備、汽車變速器、工業(yè)鍋爐、自動焊割機等優(yōu)勢產(chǎn)品在國內(nèi)外市場具有較高知名度和市場占有率，目前已達到企業(yè)120多家，從業(yè)人員27500人。區(qū)域經(jīng)濟分析機車車輛冶金礦山機械廠工業(yè)鍋爐重

點

產(chǎn)

業(yè)建材裝飾行業(yè)：主要包括水泥和建材、衛(wèi)生陶瓷和新型建材。扶植發(fā)展了隆豐水泥、鑫源水泥等通過ISO9000國際質(zhì)量體系認證產(chǎn)品和永興鋁材、舒潤建材板等一大批環(huán)保材料生產(chǎn)企業(yè)。區(qū)域經(jīng)濟分析冀東水泥集團唐陶1573區(qū)域經(jīng)濟分析重

點

產(chǎn)

業(yè)食品行業(yè)：曹雪芹家酒和蒙牛、樂百氏、均瑤等乳制品馳名正外。區(qū)域經(jīng)濟小結(jié)宏觀經(jīng)濟向好，工業(yè)化快速發(fā)展推動城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。重點產(chǎn)業(yè)突出，基礎(chǔ)優(yōu)良，二、三次產(chǎn)業(yè)活躍。居民生活不斷提高，居民收入、消費穩(wěn)步增長為房地產(chǎn)市場提供強有力的消費支撐。區(qū)域經(jīng)濟分析城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場研究目錄總

體

規(guī)

劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、豐潤城市發(fā)展規(guī)劃：為響應(yīng)河北省三年大變樣的號召，豐潤將著力打造“一區(qū)、兩城、三基地

”的產(chǎn)業(yè)布局，即建設(shè)浭陽新城區(qū)；打造中國動車城和中國北方現(xiàn)代物流城；建設(shè)中國型鋼基地、北方優(yōu)質(zhì)建材基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地?！耙粎^(qū)兩城、三基地”的規(guī)劃實施，不僅使豐潤區(qū)的城鎮(zhèn)面貌大變樣，也使全區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新?lián)Q代，區(qū)域經(jīng)濟得到長足發(fā)展。居住用地：圖中黃色部分1580.89公傾，主要以二類居住為主。工業(yè)布局：圖中褐色部分501.53公傾，集中在規(guī)劃范圍東側(cè)，少量設(shè)置在規(guī)劃西南側(cè)。資料來源：唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局豐潤分局城市空間結(jié)構(gòu)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃兩軸：即南北向中軸線和東西向軸線。兩帶：即還鄉(xiāng)河濱水景觀帶和京秦鐵路綠化防護景觀帶。五心：即還鄉(xiāng)河北岸行政綜合中心，火車站北廣場綜合商業(yè)中心、老城綜合中心、還鄉(xiāng)河公園綠心和城市主要綠心。九組團：即城北居住組團、中心區(qū)居住組團、城西2個居住組團、新區(qū)居住組團、城東工業(yè)組團、城東綜合組團、城南商貿(mào)物流組團、城南居住組團。據(jù)豐潤區(qū)城區(qū)規(guī)劃顯示，根據(jù)豐潤區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略，豐潤城區(qū)建設(shè)將依托城市空間用地結(jié)構(gòu)打造“兩軸兩帶五心九組團”城市布局?？臻g結(jié)構(gòu)：兩軸兩帶五心九組團2008-2020資料來源：唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局豐潤分局產(chǎn)

業(yè)

規(guī)

劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃物流城浭陽新城型鋼基地型鋼基地動車城

北方建材基地動車城和北方建材基地的規(guī)劃，推動了本區(qū)域的工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，帶來大量的產(chǎn)業(yè)配套與人口，促進經(jīng)濟發(fā)展，提升區(qū)域價值。35.2平方公里唐山（豐潤）·中國動車城是現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和國家高速動車組高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，擬入駐動車城項目達到52個，總投資118.98億元。北方優(yōu)質(zhì)建材基地以冀東水泥為龍頭，打造協(xié)調(diào)發(fā)展、年產(chǎn)水泥熟料1200萬噸的中國北方最大的優(yōu)質(zhì)建材生產(chǎn)基地，努力實現(xiàn)"一平（產(chǎn)能大體持平）、一增（納稅大幅增加）、一減（污染物排放總量大幅減少）"目標，使水泥業(yè)徹底實現(xiàn)脫胎換骨的轉(zhuǎn)變。資料來源：唐山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局豐潤分局小結(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃“一區(qū)兩城三基地”的規(guī)劃，加快和推動豐潤城市化進程、帶動區(qū)域發(fā)展、促進房地產(chǎn)市場和客群基礎(chǔ)的提升。唐山中心城區(qū)北拓和豐潤城區(qū)南聚、西提、北拓規(guī)劃相結(jié)合，有效吸引唐山中心城區(qū)和周邊目標客戶人群來豐潤定居創(chuàng)造可能，同時更大程度的加強城區(qū)的吸引力和張力。城市背景研究區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場研究目錄區(qū)域房地產(chǎn)市場一級市場二級市場板塊市場區(qū)域房地產(chǎn)市場豐潤區(qū)轄3個街道、18個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)，主城區(qū)主要包括老豐潤鎮(zhèn)、豐潤新區(qū)。目前土地供應(yīng)和開發(fā)主要集中于唐山北站片區(qū)，在售和在建房地產(chǎn)項目主要集中于沿唐豐路和曹雪芹大街兩側(cè)?！?/p>

級

市

場區(qū)域房地產(chǎn)市場—

級

市

場2010年12月至2011年2月，豐潤出讓居住用地8塊，總面積達262852平方米，目前豐潤土地開發(fā)主要集中于老豐潤鎮(zhèn)，區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)充足。未來1-2年內(nèi)，豐潤新區(qū)土地出讓將集中于曹雪芹公園區(qū)域，但可供出讓用于住宅開發(fā)地塊不多，房地產(chǎn)項目多為平改項目。區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場一級市場二級市場板塊市場區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—項目分布豐潤區(qū)房地產(chǎn)項目主要沿唐豐路和曹雪芹大街兩側(cè)分布；目前在售項目14個，其中尾盤項目8個，待售項目7個。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—市場供應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場目前豐潤區(qū)在售樓盤14個，其中8個為尾盤項目，未來半年內(nèi)能夠持續(xù)市場放量項目僅有浭陽新城、金泰花園、燕東·天賜良園、仁寶新居、；待售項目7個有燕東·天賜良園、鼎盛榮郡、鼎盛新城、新豐世紀、后衛(wèi)金都、卓恩世紀城、燕山路與幸福道交叉口西北角項目。從調(diào)研情況分析，2010年6月中至目前市場供應(yīng)總量約在84.87萬平米（浭陽新城未開部分、金泰花園未開部分、卓恩世紀城未做統(tǒng)計），目前去化面積約59.4萬平米，市場存量約25.47萬平米（在售）。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—供應(yīng)量2010年6月——2011年6月豐潤區(qū)商品房新增供應(yīng)為累計達84.87萬平方米，與去年同期階段相比增長率達129%，市場供應(yīng)充足。34二級市場—成交量區(qū)域房地產(chǎn)市場2010年6月——2011年6月豐潤區(qū)商品房成交量達59.4萬平方米，對于擁有28萬人口的城區(qū)而言，年消化59.4萬平方米項目反映出豐潤區(qū)房地產(chǎn)市場幾乎不受政策環(huán)境影響，整體需求旺盛。二級市場—成交結(jié)構(gòu)從豐潤住宅成交結(jié)構(gòu)來看，2010年6月至今成交價格主要集中于4000—5200元/平方米之間；成交戶型面積主要集中于90-140平方米之間；表明市場中等價位、兩三居的中小戶型的住宅產(chǎn)品需求最為旺盛，市場處于改善型居住需求的階段。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—潛在市場截止2011年6月底，豐潤區(qū)待售商品房項目7個，潛在市場供應(yīng)量達200萬平方米。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—政策影響豐潤區(qū)主力客群集中于首次改善型購房者和初次置業(yè)者，因此提高首付比例政策，對購房者的影響并不大。新政后豐潤區(qū)的房地產(chǎn)形勢并沒有出現(xiàn)低迷狀態(tài)，受購買力強較的改善性購房需求支撐，豐潤區(qū)整體市場購房需求逆市上揚，商品房成交量較去年大幅增長。區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)豐潤區(qū)商品住宅潛在供應(yīng)量大，需求熱度高，價格增長平穩(wěn)。豐潤區(qū)房地產(chǎn)市場幾乎不受國家政策影響，市場潛在供應(yīng)量充足；豐潤區(qū)住房需求旺盛，在較大基數(shù)的改善性購房需求及首次置業(yè)需求的支撐下，成交量均逆市上揚；豐潤區(qū)住宅成交價格處于理性增長態(tài)勢；豐潤區(qū)受宏觀經(jīng)濟發(fā)展及產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域居民購買力較強，目前正處于改善性需求的高峰，趨向于追求高品質(zhì)的居住產(chǎn)品。從后期來看，隨著浭陽新城分期開發(fā)，曹雪芹公園周邊項目及中建680畝項目面世，競爭也趨于激烈，因此項目應(yīng)注重產(chǎn)品升級，提高品質(zhì)，滿足市場改善性購房者的需求偏好，提高產(chǎn)品的競爭力。二

級

市

場區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性總體特征豐潤區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，產(chǎn)品類型單一，由于政府規(guī)劃及受土地成本影響，個別項目表現(xiàn)為大盤邊緣化開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計方面大盤較注重項目開發(fā)整體性、景觀性及后期延展性等方面；產(chǎn)品供應(yīng)方面以經(jīng)濟實用為主，創(chuàng)新戶型設(shè)計鮮有出現(xiàn)；營銷手段方面，由于多為較大城市代理商運作，所以在包含價格策略，開盤策略，營銷組合策略等方面輕車熟路。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性樓盤規(guī)模及開發(fā)模式豐潤區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，呈現(xiàn)兩級分化特征，大盤及超大規(guī)模樓盤與獨棟項目形成鮮明對比，如浭陽新城230萬平米及卓恩世紀城100萬平米等，大盤開發(fā)有助于推進銷售跟進；開發(fā)模式方面大盤開發(fā)均采用分期開發(fā)模式。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性價格漲幅從2005年的銷售均價2300元/平米，到2011年的均價5200元/平米左右，豐潤區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)合理性增長態(tài)勢，價格走勢高于唐山其它區(qū)域同等級市場。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性戶型設(shè)計戶型面積供應(yīng)方面主要為經(jīng)濟實用性，以兩室三室供應(yīng)為主，面積集中在80—100平米（兩室），100－140平米（三室），少量躍層項目出現(xiàn)，無錯層建筑形式，從調(diào)研情況分析，造成此種產(chǎn)品供應(yīng)形式，主要受居住觀念、收入水平及家庭結(jié)構(gòu)組成等幾方面影響。建筑形態(tài)豐潤區(qū)07年之前市場產(chǎn)品供應(yīng)多為6層磚混結(jié)構(gòu)，07年豐潤區(qū)第一個小高層建筑——開爾尚城，開發(fā)商形開始注重高層建筑式的推廣及理念宣傳，豐潤區(qū)市民也開始逐步關(guān)注高層建筑，目前

市場表現(xiàn)為小高層、高層供應(yīng)。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性豐潤區(qū)方面產(chǎn)品供應(yīng)的建筑風格，主要以現(xiàn)代簡約、簡歐建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)“中規(guī)中矩”，鮮有風格創(chuàng)新，同時在后期營銷方面，鮮有對建筑風格進行包裝推廣的營銷理念。建筑風格營銷策略銷售策略及推廣策略方面，由于一般為外來代理商進行操作，故操作方式上大同小異，價格制定一般采用低開高走，大盤較注重整體項目品質(zhì)的培養(yǎng)，包含售樓部裝修，內(nèi)部沙盤，認購流程，推廣設(shè)計等方面較為規(guī)范，同時項目形象設(shè)計，包括LOGO、VI等方面設(shè)計更為精致，在一定程度上促進項目整體品質(zhì)提升。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—樓盤特征顯性物業(yè)管理現(xiàn)階段，豐潤區(qū)在售項目一般為聘請專業(yè)物業(yè)公司進行管理，但由于城市級別較低，整體物業(yè)管理水平不高，服務(wù)事項較少；豐潤區(qū)消費者開始逐步關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理水平，同時物業(yè)管理的好壞，成為影響消費者購買決策的重要因素。區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—消費者分析1、位置、價格、環(huán)境、良好的周邊配套成為影響購買的主要因素，消費者購房考慮因素主要集中在位置、價格、環(huán)境、及周邊配套等方面，位置仍然是影響購買的最重要因素，同時周邊有重點中學及社區(qū)內(nèi)部完善的配套設(shè)施成為消費者購房考慮的重要因素。2、自用客戶占主流，自用購房成為居民消費的主要特征，反映出市場初級階段的主要需求特征，一般為考慮改善居住條件（之前為平房或單位住房）或第一次置業(yè)為主，投資，給子女購房及結(jié)婚住房也占有一定的比重，成為不可忽視的需求力量。3、外來置業(yè)者較多，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)豐潤城區(qū)邊緣項目如御龍灣、仁寶新居購房者多為外來務(wù)工人員。4、購房者地域性思想嚴重，大部分老豐潤鎮(zhèn)居民表示購房首選浭陽新城。5、兩居、小三室成為首選，據(jù)調(diào)研分析80－120平米兩室及小三室成為消費者首選。目前豐潤區(qū)消費者更傾向于兩室及小三室，兩室面積以95㎡左右為宜。小三室設(shè)計在100－130㎡之間為宜，側(cè)面反映出目前房地產(chǎn)階段及居民消費水平較低，主要局限于滿足居住要求。6、按揭購房為主。7、政府機關(guān)工作人員改善居住環(huán)境首選唐山鳳凰新城。二級市場—消費者分析區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場二級市場—消費者需求總結(jié)1、多層、小高層，成為豐潤區(qū)主要住房需求（18層為紅燈區(qū)域）。2、需求方面，消費者對于產(chǎn)品的舒適性要求逐漸提高，多數(shù)消費者對于名廳設(shè)計提出要求，說明市場成熟度逐漸完善。3、消費者對于周邊生活、教育配套等較為看重，對社區(qū)配套及社區(qū)居住環(huán)境的要求逐漸提高，逐漸超越單純“產(chǎn)品”階段，綜合性社區(qū)成為市場消費趨勢。區(qū)域房地產(chǎn)市場二

級

市

場—

總

結(jié)1、豐潤房地產(chǎn)市場目前發(fā)展迅速，處于市場的初級階段逐漸趨向較成熟市場發(fā)展的階段。2、現(xiàn)存供應(yīng)以基本改善型需求為主，產(chǎn)品類型、配置單一，舒適化程度較低，趨同性明顯；市場中多類型、滿足不同需求（中高端）的產(chǎn)品明顯缺乏。3、伴隨區(qū)域及城市經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)域供給迅速放量，以中冶、中建為代表的央企開發(fā)商大盤將長期引導市場向成熟改善及提升轉(zhuǎn)變，市場將得到明顯升級。區(qū)域房地產(chǎn)市場一級市場二級市場板塊市場區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場板

塊

市

場燕山路為豐潤區(qū)老豐潤鎮(zhèn)和豐潤新區(qū)分界線，根據(jù)項目分布現(xiàn)狀和城市發(fā)展規(guī)劃可以將豐潤區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為兩大板塊即：北方購物板塊和唐山北站板塊。區(qū)域房地產(chǎn)市場板

塊

市

場豐潤區(qū)房地產(chǎn)二級市場綜合分析板塊劃分唐山北站板塊北方購物板塊板塊特點老豐潤鎮(zhèn)商業(yè)中心、周邊建筑較為破舊配套欠缺、交通便捷分潤鎮(zhèn)，新區(qū)合并后豐潤區(qū)金融、商業(yè)中心，區(qū)域認可度較高，在售新盤及潛在供應(yīng)較多，配套成熟產(chǎn)品類型普通住宅項目為主

，建筑類型均為高層建筑

，主力產(chǎn)品80—100㎡2居、

100—140㎡3居中高端住宅項目為主，建筑類型以高層為主，有少量多層及低密產(chǎn)品，主力產(chǎn)品80-100㎡2居、110-140㎡3居價格區(qū)間 （元/平方米）3800—5200（住宅）4800—7600（住宅）客群特征城區(qū)及郊區(qū)改善型客戶多為自住，部分投資主要以區(qū)域周邊改善型客戶為主、少量本地投資客戶，外地投資客戶較少區(qū)域房地產(chǎn)市場客

戶

情

況購房客戶本地客戶80%以上政府官員及私營企業(yè)主資源占有者地緣性改善客戶外地客戶20%左右外來務(wù)工者、農(nóng)村來城區(qū)購房者、北方購物區(qū)域唐山北站購房區(qū)域購房區(qū)域典

型

個

案

分

析區(qū)域房地產(chǎn)市場北

方

購

物

板

塊中建·御邸世家區(qū)域房地產(chǎn)市場位

置燕山路與曹雪芹大街交叉口東北側(cè)開發(fā)商唐山中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售

價均價：5600元/㎡；最高價：6030元/㎡（高層），7600元/㎡（多層）建筑類型多層、高層容積率2.6綠化率42.01%開盤時間2011年7月入住時間2012年4月總規(guī)模共7棟，總建筑面積：75728.66㎡總套數(shù)688主力戶型三居，103.3平米—134.76平米物業(yè)費未定北方購物版塊/中建·御邸世家基本信息占地面積18萬平方米總建筑面積4總建筑面積：75728.66㎡項目分期二期建筑形態(tài)共5棟高層板樓，2棟花園洋房產(chǎn)品類型住宅；

71.29㎡一居90.43㎡—102.18㎡兩居103.3㎡—134.76㎡三居建筑層高2.9米規(guī)劃信息北方購物版塊/中建·御邸世家產(chǎn)品信息北方購物版塊/中建·御邸世家60北方購物版塊/中建·御邸世家產(chǎn)品信息銷

售

分

析銷售周期（月）銷售周期及狀態(tài)銷售總套數(shù)本期推量（樓號/套/㎡）銷售率層差優(yōu)惠幅度18一期在售2562、6、7，在,71.29㎡—134.76㎡戶型，256套——40vip享受1