房地產(chǎn)開發(fā)完全手冊

房地產(chǎn)項目開發(fā)完全手冊-開發(fā)目

錄一、征地

1、地理位置………

2、地質(zhì)地貌狀況…………………

3、土地面積及紅線………………

4、四鄰狀況………

5、交通狀況………

6、土地權(quán)屬狀況…………………

7、土地性質(zhì)………

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況…………

9、城市配套………

10、周邊環(huán)境……

11、時事政策……

12、土地價格……

13、征地手續(xù)……

14、土地SWOT分析………………

15、可行性論證…………………

16、開發(fā)能力評判………………

17、實施征地……

二、項目前期

1、立項管理………

2、文物審批及處理………………

3、地質(zhì)勘察………

4、全程營銷（前期策劃）…………

5、方案審批………

6、施工圖設(shè)計……

7、人防審批………

8、抗震審批………

9、消防審批………

10、綠化審批……

11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）……

12、建筑商與監(jiān)理方選擇………

13、材料商選擇…………………

14、其他合作商選擇……………

15、節(jié)能評定……

16、融資及房貸等級資信………

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理………………

2、建審規(guī)劃管理…………………

3、施工規(guī)劃管理…………………

4、期間變更規(guī)劃管理……………

5、測繪管理………

四、報建管理

1、報建申請………

2、施工圖審核……

3、工程類別………

4、招投標(biāo)管理……

5、抗震（前期已辦）………………

6、質(zhì)量監(jiān)督委托…………………

7、監(jiān)理備案………

8、安全監(jiān)督審批…………………

9、墻改審批………

10、建設(shè)工程社會保險審批……

11、職工意外傷害保險…………

12、水泥用散審批………………

13、砂石審批……

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批……

15、施工許可審批………………

五、預(yù)售及申報房貸

1、預(yù)售審批………

2、銀行申報房貸審批……………

3、公基金貸款申報審批…………

4、信用擔(dān)保合作…………………

六、施工管理

1、土建工程………

2、水電暖通安裝工程……………

3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)………………

4、單位房屋預(yù)售面積的提供……

5、施工合同管理…………………

6、材料合同管理…………………

7、監(jiān)理公司管理…………………

8、圖紙管理………

9、階段驗收管理…………………

七、竣工管理

1、建筑工程竣工規(guī)劃驗收………

2、建筑工程竣工消防驗收………

3、建筑工程竣工人防驗收………

4、建筑工程竣工綠化驗收………

5、建筑工程竣工質(zhì)量驗收………

6、驗收資料管理…………………

7、竣工房產(chǎn)測繪…………………

八、財務(wù)管理

1、征地………

2、項目前期………

3、規(guī)劃管理………

4、報建管理………

5、預(yù)售及申報房貸………………

6、施工管理………

7、竣工驗收管理…………………

8、財務(wù)管理………

⑴籌資管理……

⑵成本與費用管理……………

⑶銷售收入管理………………

⑷分配管理……

九、全程營銷（后期營銷推進(jìn)管理）

1、銷售周期劃分及控制…………

2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施……

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施………

4、銷售培訓(xùn)管理…………………

5、客戶積累與管理………………

6、銷售組織與日常管理…………

7、項目二次策劃營銷……………

十、銷售合同管理

1、指定律師及專員確定合同及認(rèn)購書的基本內(nèi)容………

2、列舉合同及認(rèn)購書的可選擇性擴容空間……

3、合同及認(rèn)購書的簽訂…………

4、銷售合同與財務(wù)的銜接………

5、銷售合同與階段性促銷的銜接………………

6、銷售合同的履約監(jiān)控…………

7、銷售合同的存檔備案管理……

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）…

2、分戶房產(chǎn)證辦理………………

3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案…………

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理公司的選擇…………

2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性…………

3、物業(yè)管理公司介入項目時機…

4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費標(biāo)準(zhǔn)………

5、對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)………………

6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)……………

7、項目開發(fā)期間合理建議………

8、物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)………

9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)………

10、提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料……

11、物業(yè)交接工作………………

12、物業(yè)維修工作………………

十三、物資與材料采購

1、主材采購………

2、輔材與安裝工程………………

十四、相關(guān)法律事務(wù)

1、建立完善的合同管理體系……

2、建立律師項目跟蹤制…………

3、對即時性公告、通知、催辦單的管理…………

4、零法律糾紛計劃………………一、征地

1、地理位置：

⑴明確路段建筑社區(qū)備案編號，以確定項目具體地點。

⑵轄區(qū)公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。

⑶確定知名參照物。

⑷確定周邊較近學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、銀行等生活服務(wù)機構(gòu)。

2、地質(zhì)地貌狀況：

⑴防止地質(zhì)問題，提高施工開挖等成本。

⑵防止地下管網(wǎng)對施工的影響。

⑶地下人防等設(shè)施。

⑷文物問題。

⑸地下水位高度，確定基礎(chǔ)方案等。

3、土地面積及紅線：

⑴相關(guān)規(guī)劃規(guī)范。

⑵地塊規(guī)劃要點。

4、四鄰狀況：

⑴四鄰描述。

⑵四鄰現(xiàn)有設(shè)施使用狀況。

⑶四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。

⑷四鄰經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度與環(huán)境可利用性。

5、交通狀況：

⑴直接交通干線情況（公交線路、的士站等）。

⑵城市交通要素（火車站、長途汽車站、飛機場等）。

⑶1公里范圍內(nèi)的主次城市道路情況，紅綠燈設(shè)置情況。

⑷近期城市規(guī)劃待實施的規(guī)劃道路。

⑸區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃分析。

⑹區(qū)內(nèi)與區(qū)外交通連接分析。

⑺確定出行與“回家”的交通便利程度。

6、土地權(quán)屬狀況：

⑴土地權(quán)屬明晰程度。

⑵是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛。

⑶是否存在質(zhì)押或抵押情況。

7、土地性質(zhì)：

⑴城市土地連片規(guī)劃情況。

⑵本地塊用地性質(zhì)的彈性。

⑶連片規(guī)劃改造政策分析。

⑷原土地方獲取土地方式與征地形式分析。

8、地表建筑、構(gòu)筑狀況：

⑴可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料庫、短期租賃）

⑵拆遷方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）

⑶安置方案及可享受政策。（舊城連片改造、都市村莊等）

⑷建筑原材料的再生利用情況。

⑸達(dá)到三~七通一平的條件與成本分析。

9、城市配套：

⑴城市大配套。（水、電、暖、煤氣、電信、有線電視、垃圾環(huán)衛(wèi)、市政開口等）

⑵商業(yè)狀況。（購物、租賃狀況）

⑶文化教育。

⑷醫(yī)療衛(wèi)生。

⑸自然綠化景觀及休閑場地。

⑹金融服務(wù)。

⑺娛樂、餐飲、住宿、辦公。

⑻行政機關(guān)。（派出所、辦事處、行政辦公等）

⑼生活服務(wù)。（干洗店、郵政局、美容美發(fā)等）

⑽歷史文化、人文區(qū)位因素。

10、周邊環(huán)境：

⑴人口密度與劃類。

⑵區(qū)域城市定位。

⑶空氣指數(shù)與城市排污能力。

⑷綠化情況。

⑸人流分析。（流動、流駐、留?。?/p>

11、時事政策：

⑴金融政策。

⑵城市GDP指數(shù)變動。

⑶房地產(chǎn)開發(fā)政策。

12、土地價格：

⑴城市類別基準(zhǔn)價格。

⑵可參照性周邊地價。

⑶回遷補償分析。

⑷相關(guān)土地稅收。

13、征地手續(xù)：

⑴已成型的獲取方式。（拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)）

⑵未成型的可選擇方式分析。

⑶相關(guān)手續(xù)費用。

⑷相關(guān)辦理程序。

⑸征地周期性。

14、土地SWOT分析：

⑴項目地塊的優(yōu)勢。

⑵項目地塊的劣勢。

⑶項目地塊的機會點。

⑷項目地塊的威脅及困難點。

15、可行性論證：

⑴虛擬投資分析。

⑵虛擬收益分析。

⑶相關(guān)營銷策劃機構(gòu)介入。

16、開發(fā)能力評估：

⑴技術(shù)實力評估。

⑵資金實力評估。（財務(wù)分析）

⑶經(jīng)營能力評估。（行政資源的可利用性）

⑷管理能力評估。

⑸資源能力評估。（聯(lián)合開發(fā)、投資合作、建筑主材合作）

⑹開發(fā)能力結(jié)論。

17、實施征地

二、項目前期

1、立項管理：

⑴立項手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項變更）

⑵投資規(guī)模的確定。（對后期各類報批的影響以及費用核算標(biāo)準(zhǔn)）

⑶政策的可利用管理。（舊城改造、重點工程、都市村莊改造等）

①

政策的收集；

②

手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點工程）；

此項應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。

⑷《開工報告》辦理。（重點工程、具備招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督條件）

2、文物審批及處理：

⑴征地前對其文物遺址等因素進(jìn)行調(diào)研。

⑵徹底辦理不留隱患。（存在刑事責(zé)任）

⑶該手續(xù)直接影響到項目推進(jìn)，應(yīng)首要辦理。

3、地質(zhì)勘察：

⑴對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。

⑵對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙。

⑶對原人防設(shè)施的處理。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計規(guī)范）

4、全程管理（前期策劃）：

⑴項目定位。

①項目市場定位；

A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）

B、一手市場調(diào)研

C、項目要素調(diào)研（如配置等）

D、綜合評判

②區(qū)域定位；

③

主力客戶群定位；

④

功能定位；

⑤建筑風(fēng)格定位；

⑥商業(yè)部分定位；

A、主題定位

B、經(jīng)營管理定位

C、業(yè)種

D、業(yè)態(tài)

⑵項目價值分析。

①項目經(jīng)濟價值；

②項目品牌價值；

③項目社會價值；

④項目價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的比重；

⑤項目可提升價值分析；

A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B、獨特的戶型與結(jié)構(gòu)

C、環(huán)境

D、配套

E、物業(yè)管理

F、形象包裝與組合營銷策劃

G、品牌

⑥價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素；

A、經(jīng)濟金融因素

B、政策因素

C、城市規(guī)劃前景因素

D、人文理念的發(fā)展因素

⑶項目定價模擬。

①項目目標(biāo)收益與最大收益，項目綜合成本預(yù)估；

②

均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）；

③項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）；

A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）

B、確定系數(shù)

C、確定幅度

④價格策略報告；

⑷項目投資可行性分析。

①

可變成本變動時對利潤的影響；

②

銷售價格變動時對利潤的影響；

⑸投資風(fēng)險分析。

①項目風(fēng)險性評價；

A、價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性

B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值

C、項目全程營銷策劃的成功性

②資金運作風(fēng)險性；

A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本

B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目

C、銷售推進(jìn)把握，最短時間回籠資金

③經(jīng)濟政策風(fēng)險；

A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析

B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析

⑹開發(fā)節(jié)奏建議；

①影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；

A、政策法規(guī)

B、金融政策

C、地塊狀況因素

D、發(fā)展商整體開發(fā)水平

E、資金投放量與回收要求

F、營銷因素與價格策略

G、市場供求因素

H、入市時間

②項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測；

A、項目開發(fā)整體推進(jìn)計劃

B、項目銷售整體推進(jìn)計劃

C、預(yù)測結(jié)論

D、項目結(jié)束后的總結(jié)

⑺項目規(guī)劃設(shè)計。

以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場（包括組裝市場潛在需求）為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格與色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型與補充戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。

①總平面規(guī)劃；

A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)）

B、周邊條件的允許性

C、可增容性（未來填充余地）

②建筑空間布局；

A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果

B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等）

③道路系統(tǒng)布局；

A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）

B、區(qū)外連接（出入口）

C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴容性

D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防）

④綠化系統(tǒng)布局；

A、園藝綠化，景觀設(shè)計

B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池）

C、投資預(yù)算與管理成本分析

⑤公建與配套系統(tǒng)；

A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性）

B、公建設(shè)計及提示

C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性

D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房

E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等

F、垃圾箱與清污設(shè)施

G、郵件箱與供奶箱等

⑥項目施工程序；

A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付

B、確保施工與銷售看房同步及安全性

C、施工安全防護(hù)與形象包裝

D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性

⑦建筑風(fēng)格定位；

A、項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

B、建筑色彩計劃

C、建筑外立面裝飾及材料

D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示

E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示

⑧主力戶型選擇；

A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

C、主力戶型設(shè)計提示

D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示

E、寫字樓平面設(shè)計提示

F、得房率分析

⑨空間布局裝飾概念設(shè)計；

A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）

B、公共空間主題選擇（裝飾效果）

C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示

D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

E、地塊已有自然環(huán)境利用

F、項目人文環(huán)境的營造

⑩營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板房）；

A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示

B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資

C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足

D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度

E、各房間及功能間概念設(shè)計

F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味

G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)

⑾附屬設(shè)計；

A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）

B、背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）

C、營造與引導(dǎo)未來生活方式（VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）

⑿項目質(zhì)量工期策劃營銷；

A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度

B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度

C、及時對已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告

D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準(zhǔn)業(yè)主

⒀形象策劃；

A、項目名稱（總名稱與細(xì)分名稱）

B、標(biāo)志

C、標(biāo)準(zhǔn)色

D、標(biāo)準(zhǔn)字

E、工地環(huán)境視覺包裝

F、售樓中心包裝設(shè)計

G、展板、沙盤等道具設(shè)計

H、售樓中心家具

I、促銷禮品

J、導(dǎo)視牌

K、銷售人員包裝

L、印有標(biāo)識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）

⑻營銷推廣策劃。

營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運作的流程。

①

區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）；

②項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策；

③

目標(biāo)客戶群定位分析；

④

價格定位及策略；

A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位

B、價格策略（價格總趨勢）

C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）

⑤入市時機規(guī)劃；

A、根據(jù)報批報建推進(jìn)

B、結(jié)合項目施工進(jìn)度

C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律

D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動

⑥廣告策略；

A、廣告總體策略與階段性劃分

B、廣告形式的配比（直接、間接等）

C、廣告主題

D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標(biāo)→銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等）

F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計制作

如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認(rèn)購書、合同書、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。

H、廣告支出監(jiān)控

I、媒體組合

J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃

K、軟性宣傳

⑦人員配備與管理；

A、參與銷售過程所需哪些人員

B、銷售與綜合培訓(xùn)

C、管理與傭金制度

D、制訂銷售手冊

如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細(xì)表、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)等。

E、合同文本

如：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。

⑧客戶管理系統(tǒng)；

A、電話接聽登記表

B、新老客戶檔案表

C、銷售日、周、月報表

D、已成交客戶檔案表（臺帳）

E、應(yīng)收帳款控制表

F、保留樓盤控制表

⑨銷售組織與日常管理；

A、組織與激勵

B、工作流程

5、方案審批：

⑴項目總規(guī)劃方案審批。

⑵建筑單位方案審批。

⑶方案招投標(biāo)。

6、施工圖設(shè)計

7、人防審批：

⑴立項、總平方案后進(jìn)行人防實施方案申報。

⑵得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計（同施工圖同步）。

⑶修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。

⑷人防實施階段。

⑸驗收。

8、抗震審批

9、消防審批

10、綠化審批

11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）：

⑴市政施工管理。

⑵市政道路開口管理。

12、建筑商與監(jiān)理公司選擇

13、材料商選擇

14、其他合作單位選擇

⑴物業(yè)管理。

⑵經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。

⑶裝修商。

⑷綠化園藝。

15、節(jié)能評定

16、融資及房貸資信等級評定

三、規(guī)劃管理

1、征地前規(guī)劃管理：

⑴項目選址→《選址意見書》。

⑵建設(shè)項目用地規(guī)劃審批→《用地定線坐標(biāo)圖》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》。

①

申領(lǐng)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件；

②

重點工程批復(fù)等文件在提交范圍；

⑶項目規(guī)劃總平面設(shè)計方案審批→《用地規(guī)劃總平面布置圖》。

⑷核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

①

未取得此證，用地批準(zhǔn)文件無效；

②

本證有效期6個月；

③

改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進(jìn)行辦理；

2、建審規(guī)劃管理：

⑴建筑工程定位審批→《建筑工程定位批件》有效期6個月

→《規(guī)劃設(shè)計要點》。

⑵建筑工程設(shè)計方案審批。

報項目方案設(shè)計兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。

⑶建筑工程施工圖設(shè)計審批。

⑷核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》。

3、施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）：

⑴基槽或樁孔驗線規(guī)劃管理。

⑵基礎(chǔ)驗線規(guī)劃管理。

4、施工期間變更規(guī)劃管理

5、測繪管理

四、報建管理（建委）

1、報建申請（甲方）

2、施工圖審批（甲方）

3、工程劃類別（甲方）

4、招投標(biāo)管理（甲、乙方）

5、抗震審批（甲方）

6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）

7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）

8、安全監(jiān)督審批（乙方）

9、墻改審批（甲方）

10、建筑工程社會保險審批（甲方）

11、職工意外傷害保險（乙方）

12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）

13、砂石審批（乙方）

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批

15、施工許可審批（甲方）

領(lǐng)取《施工許可證》

五、預(yù)售及申報房貸

1、預(yù)售申請：

⑴按《預(yù)售管理辦法》投資達(dá)到25%以上。

⑵具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》、《施工許可證》。

⑶有明確價格備案。

⑷商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。

⑸房管測繪部門對預(yù)售面積進(jìn)行核準(zhǔn)。

2、銀行申報貸款審批：

⑴市場處辦理預(yù)售卡及備案。

⑵銀行申報（注意規(guī)劃批準(zhǔn)房屋屬性）。

3、公積金貸款申報審批

4、信用擔(dān)保合作

六、施工管理

1、土建工程：

⑴組織落實現(xiàn)場折遷準(zhǔn)備工作。

⑵組織落實現(xiàn)場三通一平工作。

⑶實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。

⑷核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。

⑸核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。

⑹擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。

⑺了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運輸通道機械租賃相關(guān)信息。

⑻擬定主體工程平立剖面細(xì)部規(guī)劃方案。

⑼選定參建單位、設(shè)計規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計單位。

⑽選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。

⑾選定勘察設(shè)計單位，尋求合作伙伴。

⑿對參建單位進(jìn)行業(yè)績考察。

⒀建立健全各級崗位責(zé)任制，實行目標(biāo)管理。

⒁編制項目管理辦法。

⒂建立項目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。

⒃工程部根據(jù)批復(fù)的總體進(jìn)度計劃編制細(xì)部程序。

①

工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進(jìn)度計劃；

②

單項工程施工進(jìn)度計劃；

③

分部工程施工進(jìn)度計劃；

④

月進(jìn)度計劃；

⒄施工管理。

①

建立工期管理的檢查體系；

②

建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯報制度；

③

施工過程控制，工期預(yù)測，改進(jìn)措施；

④

嚴(yán)格《施工組織設(shè)計》，施工方案審批制度；

⑤

嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；

⑥

建立健全施工技術(shù)交底制度，實行程序化管理；

⑦

特殊施工過程的控制；

A、對那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗或試驗完全判定或施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接工程等。

B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預(yù)先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任工長填寫“特殊過程能力預(yù)先鑒定報告”，經(jīng)項目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時檢查和監(jiān)督。

⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽；

工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計變更單，并與設(shè)計單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組織施工。

2、水電暖通安裝工程：

⑴新項目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。

①

電業(yè)局；

②

自來水公司；

③

熱力公司；

④

有線電視臺；

⑤

電信局；

⑥

煤氣公司；

新項目應(yīng)申報所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。

⑵吸取其它小區(qū)在開發(fā)時的重復(fù)設(shè)計，以及施工工序不合理造成的重復(fù)開挖反復(fù)施工，造成浪費。

①

高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)計，必須經(jīng)電業(yè)局生計科認(rèn)可后才能送電。

因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計。

②

自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源進(jìn)小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費用。

③

熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。

④

小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點，留點富余量。

⑤

小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費用。

⑥

安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時產(chǎn)生碰傷，例如高低開關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。

⑦

電氣設(shè)備以及強弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。

⑧

上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。分戶計量表，最好設(shè)置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。

⑶建議本小區(qū)實行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費用。

⑷如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計時，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間，應(yīng)事先申報消防設(shè)施布線施工做法，避免重復(fù)施工。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。

⑸中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴(yán)格核定落實，力求設(shè)計合理。

⑹采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。管道井內(nèi)安裝計量表時應(yīng)保證各部件便于檢修維護(hù)。

⑺地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動泵。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗通風(fēng)良好。

⑻供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。

⑼小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入口處，小區(qū)主入口和商場處設(shè)置。

七、竣工驗收管理

1、建筑工程竣工規(guī)劃驗收：

⑴竣工測繪。

⑵《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書》。

⑶施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章”。

⑷換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

⑸辦理資料歸檔。

2、消防驗收：

⑴消防產(chǎn)品資料。

⑵電氣消防安全測試報告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。

⑶核發(fā)驗收意見書。

3、人防工程驗收：

退還相關(guān)保證金。

4、綠化驗收

5、質(zhì)量驗收（綜合）：

⑴綜合驗收資料備案。

⑵《竣工備案證書》→辦理房屋權(quán)屬登記。

6、竣工驗收資料管理：

⑴向規(guī)劃、建委提供備案資料。

⑵公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。

⑶向物業(yè)公司或業(yè)主委員會移交全套竣工驗收資料（含圖紙）。

7、竣工房產(chǎn)測繪：

⑴單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。

⑵分產(chǎn)控制圖測繪。

八、財務(wù)管理

1、征地：

正確核算征用土地新發(fā)生的各項費用，包括土地征地費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物的拆遷補償費等項支出。

2、項目前期：

根據(jù)項目初步可行性研究報告及項目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟效益分析與預(yù)測，確定投資報酬率及目標(biāo)利潤率。

3、規(guī)劃管理：

在開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)當(dāng)編制和審核設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，以便控制開發(fā)建設(shè)的總投資。

4、報建管理：

對項目報告建審批新發(fā)生的稅金與費用應(yīng)分項設(shè)帳，按建設(shè)項目的受益對象正確分?jǐn)偂?/p>

5、預(yù)售及申報房貸：

⑴根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書，收取購房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，并以客戶為核算對象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正式合同簽訂后，客戶支付首付款或分期付款，財務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算。

⑵客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及時據(jù)實入帳，正確核算個貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對，及時清理欠款。

6、施工管理：

根據(jù)設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，編制各項費用支出計劃或預(yù)算，以便控制各項成本費用，在開發(fā)項目建設(shè)過程中，對于發(fā)生的各項費用支出，應(yīng)以概算、預(yù)算和計劃為依據(jù)，進(jìn)行嚴(yán)格的審核；根據(jù)審核后的支出憑證，按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行歸集和分配。

7、竣工驗收管理：

項目竣工驗收后，財務(wù)部應(yīng)會同工程部對施工單位的決算報告進(jìn)行審核，根據(jù)三方認(rèn)可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款×××施工單位”進(jìn)行債務(wù)核算。

8、財務(wù)管理：

⑴籌資管理。

根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測，適度籌集資金，在籌資過程中應(yīng)合理選擇資金來源，對比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達(dá)到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的比例，降低財務(wù)風(fēng)險。

⑵成本與費用管理。

成本費用的核算包括費用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。費用開支的核算是對發(fā)生的各種費用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計算各開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。根據(jù)成本費用的性質(zhì)可分為直接費、間接費和期間費三部分。直接費用按發(fā)生在工程開發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費和公共配套設(shè)施費；間接費用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場或基層生產(chǎn)單位，同時為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場管理費、維修費、服務(wù)費、臨時設(shè)施攤銷費、低值易耗品推銷費、固定資產(chǎn)折舊費等；期間費用則是指不隨開發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費用，理財活動產(chǎn)生的財務(wù)費用和產(chǎn)品銷售發(fā)生的銷售費用。

①

土地征用及拆遷補償費；

根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物品拆遷補償費等項支出，據(jù)實登記入帳，若是一宗土地上同時開發(fā)兩個項目的，應(yīng)按各受益對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積比例在其受益對象上予以分配，計算公式如下：

分配率=土地征用及拆遷補償費÷各受益對象占用建設(shè)場地面積之和（或建筑面積之和）

某受益對象應(yīng)承擔(dān)的土地征用及拆遷補償費=該對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積×分配率

②

前期工程費；

前期工程費指發(fā)生的一般勘察費、測繪費、設(shè)計費及可行性研究費用，前期工程費一般能分清其承受對象，可直接計入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前期工程費應(yīng)由兩個以上的項目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對象上予以分配。

③

基礎(chǔ)設(shè)施費；

基礎(chǔ)設(shè)施費批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)有幾個項目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。

④

建筑安裝工程費；

建筑安裝工程費是指為開發(fā)項目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費，內(nèi)容包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費用及間接費用，若主要材料由開發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時應(yīng)從已完工程決算造價中扣除已代付的材料款。此項費用應(yīng)按單項工程施工預(yù)算進(jìn)行控制開支，分項核算。

⑤

公共設(shè)施配套費；

對于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種：

A、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè)施費能分清由哪一個項目承擔(dān)，則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計入該項目的成本之中。

B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個以上的開支項目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費應(yīng)先在配套設(shè)施項目上歸集成本，然后再按各受益項目的建筑面積或預(yù)算造價，預(yù)算成本的比例予以分配。

⑶銷售收入管理。

⑷分配管理。

九、全程營銷（銷售實施階段）

1、銷售周期劃分及控制：

⑴銷售周期。

①

內(nèi)部認(rèn)購期；

②

開盤試銷期；

③

銷售擴張期；

④

強勢銷售期；

⑤

掃尾清盤期；

⑵各階段的銷售實施細(xì)則及廣告宣傳方案。

⑶各階段的銷控與推廣方案。

⑷人員配備與資料配給。

2、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施

3、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施

4、銷售培訓(xùn)管理

5、客戶積累與管理

6、銷售組織與日常管理

7、項目二次策劃營銷

8、房屋交付管理：

⑴物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時介入。

⑵交房策劃方案。

①

交房日期；

②

交房活動策劃；

③

交房公證公告及書面通知簽收下發(fā)；

④

交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；

十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理

1、由律師及專員確定合同及認(rèn)購書范本：

⑴合同書、認(rèn)購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。

⑵隨合同提供客戶服務(wù)手冊（含購房、辦證、稅費、物業(yè)交接等說明）。

⑶工程部提供完善的配置清單與戶型圖。

⑷注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個）

⑸認(rèn)購書要有明確時限與責(zé)任限制。

⑹認(rèn)購收據(jù)與發(fā)票的管理。

2、列舉合同書與認(rèn)購書可選擇性擴容空間：

針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。

3、合同書與認(rèn)購書的簽訂：

⑴由誰來進(jìn)行合同書及認(rèn)購書的簽訂。

⑵簽訂與付款的約定與履行程序。

⑶簽訂與簽訂后的內(nèi)部管理程序。

4、銷售合同與財務(wù)的銜接：

⑴形成銷售合同與認(rèn)購書臺帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。

⑵形成客戶付款交費臺帳（房款、手續(xù)費、大修基金、發(fā)票及收據(jù)）。

⑶形成貸款戶臺帳。

①

開戶基本情況（開戶行、開戶日期、開戶名、開戶帳號）；

②

還貸基本情況（起止日、月利息、月本金、月還款期限）；

③

不良貸款記錄（以往、新貸）；

⑷階段性促銷活動臺帳。

①

促銷活動讓利問題；

②

促銷活動優(yōu)惠措施等；

5、銷售合同與階段性促銷的銜接：

⑴制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。

⑵階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購書中體現(xiàn)，還是另訂補充協(xié)議。

⑶補充協(xié)議的簽訂。

①

內(nèi)容的確定；

②

補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系；

⑷補充協(xié)議及認(rèn)購書對購房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。

6、銷售合同的履行監(jiān)控：

⑴結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控及時處理。

⑵通過銷售合同監(jiān)控，對工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時對銷售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。

⑶建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達(dá)（送達(dá)、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時有證據(jù)可查。

⑷對營銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。

7、銷售合同的存檔備案管理：

⑴簽訂合同或認(rèn)購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。

⑵存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來不便。

⑶對合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。

⑷對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。

十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案：

⑴合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。

①

施工周期；

②

竣工驗收期；

③

測繪期；

④

權(quán)屬登記周期（竣工后90日內(nèi)）；

⑵合理安排測繪審核。

①

認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機構(gòu)預(yù)審；

②

竣工期提前安排測繪，必要時可由業(yè)主參與；

③

測繪有明確結(jié)果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說明書面告知業(yè)主；

2、分戶證辦理：

⑴分戶土地證辦理。

⑵分戶房產(chǎn)證辦理。

3、配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍備案：

⑴何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。

⑵同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。

十二、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理公司的選擇：

⑴物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

⑵物業(yè)管理人力資源。

⑶物業(yè)服務(wù)取費。

⑷物業(yè)服務(wù)等級。

⑸物業(yè)服務(wù)品牌。

⑹物業(yè)企業(yè)區(qū)域合作優(yōu)勢。

⑺物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。

⑻物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。

2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性：

⑴商業(yè)部分的租賃管理。

⑵商業(yè)的經(jīng)營性管理。

⑶寫字樓的租賃管理。

3、物業(yè)管理公司介入項目的時機：

⑴物業(yè)公司結(jié)合項目情況與開發(fā)商的理念，首先要拿出物業(yè)管理的全方位策劃與管理報告，包括服務(wù)項目與經(jīng)濟分析。（可采取公開招標(biāo)）。

⑵開發(fā)企業(yè)結(jié)合物業(yè)全方位策劃與管理報告，提供與之相匹配的物業(yè)硬件。

⑶確定物業(yè)在項目哪個階段可介入。

①項目統(tǒng)籌階段介入；

②項目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）；

③

物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時簽訂；

4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費標(biāo)準(zhǔn)：

⑴工程、設(shè)計、管理提前介入。

⑵保潔服務(wù)。

⑶綠化養(yǎng)護(hù)。

⑷安全與交通管理。

⑸三車及場地管理。

⑹公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。

⑺物業(yè)事務(wù)性管理。

⑻檔案及數(shù)據(jù)管理。

⑼知能化服務(wù)。

⑽家政服務(wù)。

⑾多種經(jīng)營及服務(wù)開通。

⑿社區(qū)文化服務(wù)。

⒀與業(yè)主的日常問題。

⒁價格體系。

⒂人員構(gòu)成。

⒃資質(zhì)問題。

5、對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)

6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)：

⑴節(jié)假日賀卡等。

⑵會員制有償保潔服務(wù)。

⑶物業(yè)管理培訓(xùn)課。

①

保姆班；

②

主婦培訓(xùn)班；

③

專家類講座；

7、項目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時提供建議

8、提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)

9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)

10、提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料：

⑴