桐廬縣農村村民建房管理辦法

桐廬縣農村村民建房管理辦法第一章

總則第一條為進一步加強和規(guī)范農村村民建房管理，科學規(guī)劃村莊布局，引導村民節(jié)約集約和合理利用土地，依照《中華人民共和國村民委員會組織法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)和省市有關文件精神，結合我縣實際，制定本辦法。第二條桐廬縣行政區(qū)域內農村村民建房審批和管理，適用本辦法。第三條村民委員會依法負責本村農村宅基地的分配、使用和管理，做好村民建房資格的初審，鼓勵建立村民登記冊制度。村民委員會將登記冊報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。登記冊發(fā)生變更的，在變更公示后15日內報備。村民委員會保存的登記冊與備案的登記冊不一致的，以備案為準，但有證據證明備案的登記冊確有錯誤的除外。第四條村民之間、村民與村民委員會之間就建房資格發(fā)生爭議的，由村民委員會提請村民會議或村民代表會議討論決定。公安機關戶籍落戶登記不作為認定農村村民建房資格的直接依據，但可以作為認定的參考。第五條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責本行政區(qū)域內的用地審批審核，受縣規(guī)劃和自然資源局委托實施規(guī)劃審批工作，依照本辦法規(guī)定，報縣規(guī)劃和自然資源局備案；強化農村住房建設審批事前、事中、事后監(jiān)管。第六條縣農業(yè)農村局負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統(tǒng)計調查，及時將農民建房新增建設用地需求通報縣規(guī)劃和自然資源局；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。縣規(guī)劃和自然資源局負責國土空間規(guī)劃、土地利用計劃編制，做好國土空間規(guī)劃布局，統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，依法辦理宅基地農用地轉用審批手續(xù)，做好村民建房規(guī)劃許可業(yè)務指導和監(jiān)督工作，做好不動產登記工作?？h住房建設、林業(yè)水利、交通運輸、生態(tài)環(huán)境、財政、民政、公安、綜合執(zhí)法等其他部門在各自職責范圍內做好農房管理相關工作。第七條縣農業(yè)農村、規(guī)劃和自然資源、公安等部門要加強信息共享，協同推進村民建房數字化檔案建設；建立協調機制，由縣農業(yè)農村局牽頭，各部門參與，共同做好村民建房資格認定指導等工作。第二章農村村民建房規(guī)劃第八條農村宅基地的使用應當符合國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，遵循合理布局、規(guī)劃先行、節(jié)約用地、因地制宜、保護耕地、利用存量、控制新增的原則，體現當地歷史文化和鄉(xiāng)村風貌。第九條村民建房申請使用建設用地以外其他土地的，應當辦理農用地轉建設用地報批手續(xù)。第十條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要科學規(guī)劃村莊布點，依法組織編制村莊規(guī)劃，合理控制村莊規(guī)模；尚未編制村莊規(guī)劃或局部規(guī)劃的行政村，不安排村民建房新增用地。第十一條鼓勵村民委員會盤活存量村莊建設用地。村莊整治騰出的集體建設用地空間，可用于發(fā)展壯大村級集體經濟。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要加強村莊建設用地管理和運用，新規(guī)劃的農居點人均建設用地規(guī)模應嚴格控制在100平方米以內。第十二條按照城市現代化和新型城鎮(zhèn)化要求，對農村村民建房實行分區(qū)域管控?？h城城市規(guī)劃區(qū)設重點管控區(qū)和一般管控區(qū)，重點管控區(qū)內采用多（高）層公寓式住宅，一般管控區(qū)內鼓勵采用多層公寓式住宅。分水鎮(zhèn)、橫村鎮(zhèn)、富春江鎮(zhèn)、江南鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內原則上采用多層公寓式住宅，在符合規(guī)劃的條件下，可以采用高層公寓式住宅。利用原有宅基地、村內空閑地確實無法滿足多層公寓式住宅建造條件的，可以采用兩戶以上聯體式住宅，原則上不安排單戶獨立式建房。其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內原則上采用兩戶以上聯體式住宅，鼓勵采用多層公寓式住宅。其余區(qū)域農村村民依照規(guī)劃審批建房，應本著節(jié)約集約用地的原則，優(yōu)先考慮兩戶聯體式建房，鼓勵開展多層公寓式住宅試點。第十三條農村村民建房實行規(guī)劃控制，除多高層公寓和統(tǒng)一規(guī)劃住宅小區(qū)外，村民建房應當符合以下規(guī)劃要求：1.建筑總高度（建筑物室外設計地面至檐口）不得超過11.2米；2.采用坡頂屋面的，檐口坡度不得超過30°；3.地下空間利用不得超過批準宅基地范圍，不得影響周邊建筑安全，層數不超過一層；4.外立面和風格，應當與村莊規(guī)劃相協調；5.其他法律法規(guī)規(guī)范性文件規(guī)定的規(guī)劃管控要求。第十四條鼓勵規(guī)劃建設多（高）層公寓式住宅。采用多（高）層公寓式住宅解決村民建房的，人均建筑面積不得超過90平方米。多（高）層公寓式住宅和規(guī)劃農居點需實施統(tǒng)一建設的，由村民委員會按基本建設項目辦理規(guī)劃、用地和建設審批手續(xù)，報有批準權的機關批準。第十五條縣住房和城鄉(xiāng)建設局要組織編制農村住房設計通用圖集供村民免費選用，并根據村民需求無償提供適當修改服務。村民可使用通用圖集，也可自行委托具有建筑、結構專業(yè)中級以上職稱的設計人員進行規(guī)劃和施工圖設計。第十六條禁止在永久基本農田保護區(qū)、公（鐵）路建筑控制區(qū)、生態(tài)紅線區(qū)、河道湖泊管理范圍、已查明的地質災害隱患點安排建房。第三章宅基地分配管理第十七條農村宅基地的分配應當堅持依法、公開、公平、規(guī)范、有序原則，優(yōu)先安排無房、危房、住房困難和地質災害等安全隱患的農戶。鼓勵村民委員會通過調劑、配建等方式落實一定比例的村集體公寓，解決鰥寡孤獨人員的居住需求。第十八條農村宅基地使用堅持“一戶一宅、拆舊建新”的原則。宅基地面積包括附房等附屬用地。農村村民建房以家庭戶為單位提交申請，面積實行限額管理，其中3人及以下戶不得超過100平方米，4人戶不得超過120平方米，5人戶不得超過130平方米，6人及以上戶不得超過140平方米；占用耕地的不得超過125平方米。分戶申請宅基地的，審批面積與原家庭已使用宅基地面積之和，不得超過符合條件家庭成員人均35平方米的總和。第十九條村民有下列情形之一的，應當認定為不符合宅基地申請條件：1．現有宅基地面積達到本辦法限額標準80%的；2．出租、出賣、贈與、分家析產或以其他形式轉讓宅基地及其地上建筑物，再申請宅基地的；3．以所有家庭成員作為一戶批準宅基地后，不具備分戶條件而申請分戶審批的；4．在已列入舊村改造、搬遷（拆遷）或其他重點管控的區(qū)域內申請建房的；5．在存在土地權屬爭議尚未處置到位的地塊申請建房的；6．存在違法建筑未依法處理到位的；7．因承諾退出或放棄宅基地已享受有關安置政策或待遇的；8．其他不符合申請建房條件的。第二十條在戶有所居和意思自治的基礎上，經村民委員會同意，閑置農房可調劑給本村無房戶或置換給住房困難戶。不符合建房審批條件的人不得接受調劑。禁止以調劑之名變相買賣農村宅基地和房屋。房屋調劑和置換應當辦理土地房屋變更登記手續(xù)。第二十一條農村世居戶合法住房，因村莊規(guī)劃或重點工程建設需要，經村民（代表）會議表決通過，可通過房屋使用置換、貨幣補償等方式予以安置。第二十二條因高山移民、地質災害避讓搬遷、土地整治等確需使用本村以外的集體土地建設住宅的，經安置地所在村的村民（代表）會議同意，依法申請使用宅基地?？h城城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內不適用農民宅基地跨村審批的規(guī)定。第二十三條跨村流轉宅基地的村民，不改變其在原集體經濟組織內的身份和其他權利義務，也不因宅基地跨村流轉而取得安置所在村除宅基地使用權以外的其他權利和利益。第二十四條非農村村民因遺贈、繼承等合法取得農村住房的，在房屋存續(xù)期間享有宅基地使用權。不動產登記時，登記機關應在不動產登記簿及證書中記載“非農村村民因遺贈、繼承等原因取得，不得拆建”字樣。第二十五條探索宅基地有償退出機制，村民自愿放棄宅基地資格權和使用權，村民委員會可以實物、貨幣或股權等形式給予補償。第二十六條禁止城鎮(zhèn)居民等非農村村民到農村購買宅基地和村民住宅。村民住宅出租他人使用的，租賃期限最長不得超過20年。第四章農村村民建房審批管理第二十七條按照“最多跑一次”理念優(yōu)化程序，實施用地許可和規(guī)劃許可“一表式”聯合審批。（一）村民申請；（二）村委審核、村民代表會議討論；（三）宅基地使用方案公示；（四）現場踏勘；（五）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審批；（六）部門備案。第二十八條申請建房，應當以戶為單位向所在村民委員會提交申請，并提交以下材料：1.建房申請書。申請由戶主為代表提出，戶主由家庭自主申報確定，推薦有申請建房資格和民事行為能力的家庭成員擔任；2.現有家庭成員身份情況證明或說明、承諾等；3.現有家庭成員審批或占有住房情況等證明或說明；4.擬新建住房設計圖。尚未編制的，村民可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核同意前提交或選擇。村民對其提供材料的真實性負責，虛假申報、虛假承諾或提供虛假資料的，依法嚴肅處理。第二十九條村民申請建房，應拆除原所有宅基地上房屋，并辦理權屬注銷登記。不宜拆除的，由村集體收回或組織調劑，并辦理權屬轉移登記。申請人不辦理權屬注銷或轉移登記的，不予批準。第三十條村民委員會應對村民建房資格、人口認定、原宅基地情況等，以及提交資料的真實性和完整性進行審核，并承擔審核責任。經審核不符合條件的，應及時告知申請人。經審核符合建房條件的，村民委員會應將宅基地使用方案提交村民（代表）會議討論決定。宅基地使用方案應包括家庭成員、現有宅基地和處置情況、擬安排宅基地位置和面積，擬建設房屋層高和面積等。村民（代表）會議通過的宅基地使用方案，應在所在村村務公開欄和擬建房地塊附近進行公示，公示期不少于5日。利害關系人有異議的，應當組織協商，協商一致的應達成調解協議；協商不成，提交村民代表會議討論決定。第三十一條公示無異議或異議解決后，村民委員會將相關審核材料連同村民申請建房材料一并報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核審批。有關審核材料，應包括以下內容：1.申請人家庭成員屬于本村村民的身份情況的證明或說明；2.原宅基地房屋處理情況的說明和證明材料；3.宅基地使用方案，以及經村民代表會議討論通過的會議記錄材料；4.宅基地使用方案經公示無異議的證據和情況說明；村民委員會對上述材料的真實性和完整性負責。第三十二條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當對申請材料進行審查，并組織現場踏勘?，F場踏勘應通知申請人和村干部到場。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處就以下內容承擔審核審批責任：1.是否符合國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，或應當辦理農用地轉建設用地審批手續(xù)的，是否依法辦理；2.宅基地使用方案是否符合本辦法規(guī)定的程序和要求，宅基地面積是否符合法律法規(guī)和本辦法規(guī)定；3.擬新建住房設計圖是否符合規(guī)劃要求；4.申請人和村民委員會提供的材料是否充分證明申請人符合審批條件；5.其他法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的審核內容。經審核，不予批準的，應書面告知申請人并說明原因。審批批文應當在批準之日起15日內，報縣農業(yè)農村、自然資源部門備案。第五章監(jiān)督和管理第三十三條建房開工前，村民應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出定點放線要求；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應及時組織相關人員按照經批準的住房設計圖現場定點放線；定點放線應通知建房人、村干部到場。農村村民應當按線施工，超出定點放線四至的，按違法建筑依法處置。第三十四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應嚴格落實村民建房掛牌施工公示制度，在批建房屋附近醒目位置掛牌公示村民建房審批內容，接受群眾的監(jiān)督。掛牌公示應當包括戶主、家庭成員、建房位置和占地面積、建造層次及檐口高度、承建工匠、批準時間，以及原有宅基地處理情況等。施工結束前，任何人不得拆除、破壞和損毀施工公示牌。第三十五條村民委員會應當落實巡查責任，發(fā)現違法行為應當及時制止并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應嚴格執(zhí)行“四到場”制度，確保選址踏勘、定點放樣、砌基檢查、竣工驗收到場，有關責任人員應當到場簽字。第三十六條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當建立健全對農村住房建設的日常巡查和綜合防控制度，定期開展村民建房監(jiān)督檢查，發(fā)現非法占地、違反規(guī)劃行為，應及時進行制止和處理，對拒不改正、繼續(xù)建設的，依法或聯合有關職能部門對搶建部分強制拆除。第三十七條村民應當嚴格按照批準的住房設計圖施工，加強建筑安全管理。利用地下空間的，應當選擇有資質的建筑施工企業(yè)作為施工人。建房村民應當與施工人簽訂施工合同，明確施工人按圖施工、依法施工、安全施工責任，約定農村住房保修期限和保修責任。第三十八條施工人應當履行核實查驗義務，向建房村民核實農村建房審批情況，不得承建未經審批的農村住宅。應當按照批準的住房設計圖紙施工，未經審批部門同意，不得改變施工方案。施工人應當嚴格落實安全施工措施、技術安全標準和操作規(guī)程，對農村住房建設的施工質量和安全負責，及時發(fā)現和消除施工、消防等安全隱患。第三十九條住房竣工后，建房人應組織承建人現場驗收，有設計人、監(jiān)理人員的，應到場驗收。驗收應形成建房質量情況驗收書面意見。第四十條質量驗收合格后，建房人應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請土地和規(guī)劃復核驗收。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織相關人員進行驗收，實地核查建房是否超出宅基地批準范圍，是否符合住房設計方案。通過復核驗收的，可申請辦理不動產登記。第四十一條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應規(guī)范農村村民建房檔案管理，及時做好村民建房審批、登記材料的立卷歸檔。第四十二條縣農業(yè)農村局、規(guī)劃和自然資源局、住建局等部門應當建立健全農村建房“雙隨機、一公開”監(jiān)督檢查制度，指導和監(jiān)督農村建房審批、規(guī)劃、建設安全和批后監(jiān)管工作，定期開展聯合執(zhí)法行動，發(fā)現問題及時處理?？h農業(yè)農村局、規(guī)劃和自然資源局等部門應當著力推動農村建房大數據建設，規(guī)劃和建設審批“一張圖”管理，推動數字化審批