杭州盈都農(nóng)發(fā)區(qū)地塊定位分析課件

盈都農(nóng)發(fā)區(qū)12-2地塊定位分析2010.10.17盈都農(nóng)發(fā)區(qū)12-2地塊定位分析2010.10.17目錄壹項目分析貳目標(biāo)客群分析叁競品分析肆項目定位及戶型配比伍戶型分析目錄壹項目分析壹項目分析壹項目分析地理位置該地塊位于農(nóng)發(fā)區(qū)安瀾路西側(cè),新建河北側(cè);項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)該地塊建設(shè)用地面積為：24528㎡,容積率為：≤3.0,建筑密度:≤30%,綠地率:≤25%,樓面價：2433元/平米。(商業(yè)設(shè)施比例不大于總建筑面積的15%)項目介紹壹地理位置項目介紹壹項目地理位置及區(qū)域交通圖鹽倉下沙項目區(qū)位壹項目地理位置及區(qū)域交通圖鹽倉下沙項目區(qū)位壹房地產(chǎn)開發(fā)狀況壹售價15000—20000元/平米售價6500元/平米左右售價13000—18000元/平米本項目與金沙湖及下沙沿江板塊距離均較近，目前下沙房價明顯高于鹽倉房地產(chǎn)開發(fā)狀況壹售價15000—20000元/平米售價650房地產(chǎn)開發(fā)狀況序土地樓面價8000元/平米土地樓面價2400元/平米土地樓面價6000元/平米本項目的樓面價明顯低于金沙湖及下沙沿江區(qū)塊樓盤房地產(chǎn)開發(fā)狀況序土地樓面價8000元/平米土地樓面價2400區(qū)域現(xiàn)狀壹區(qū)位：項目位于下沙與海寧交界處，南側(cè)為下沙大學(xué)城，北側(cè)為海寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及鹽倉、東側(cè)為錢塘江，與規(guī)劃的下沙大學(xué)城北居住區(qū)一線之隔?，F(xiàn)狀：片區(qū)目前主要為待開發(fā)土地，較為荒蕪。配套：目前片區(qū)主要的配套為奧特萊斯和高爾夫球場。交通：南側(cè)為德勝快速道，西側(cè)位繞城高速，片區(qū)內(nèi)安瀾路、春瀾路及文匯路已通車。房地產(chǎn)開發(fā)：目前區(qū)塊沒有項目啟動。下沙房價明顯高于鹽倉，樓面價明顯高于項目?，F(xiàn)狀概述區(qū)域現(xiàn)狀壹區(qū)位：項目位于下沙與海寧交界處，南側(cè)為下沙大學(xué)城，大杭州戰(zhàn)略提出，杭州城市加速發(fā)展，城市版圖不斷擴張。杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略：“城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”。決戰(zhàn)東部戰(zhàn)略的提出，東部成為杭州發(fā)展的熱土。大杭州時代，城市向東城市向東區(qū)域發(fā)展壹大杭州戰(zhàn)略提出，杭州城市加速發(fā)展，城市版圖不斷擴張。大杭州時金沙湖物美大學(xué)城東部核心副城形象顯現(xiàn)，居住價值提升隨著金沙湖的開挖及東部商務(wù)中心的建設(shè)，加上大學(xué)城、物美、奧特萊斯等，下沙的大型配套將進一步完善，居住價值將進一步凸現(xiàn)。奧特萊斯區(qū)域發(fā)展壹金沙湖物美大學(xué)城東部核心副城形象顯現(xiàn)，居住價值提升隨著金沙湖地鐵，將改變杭州建設(shè)與發(fā)展的城市格局地鐵1號線：長48公里，設(shè)30個車站，位于杭州最主要的客流走廊之上，是軌道線網(wǎng)中的骨干線，沿途經(jīng)過了湖濱—武林廣場地區(qū)—錢江新城—湘湖度假區(qū)等核心商圈及景區(qū)。在下沙有6個站點。將極大的提高下沙與主城區(qū)的聯(lián)系。這是杭州的第一條地鐵，它的到來將會在未來給這座城市帶來一場新的人居盛宴區(qū)域發(fā)展壹地鐵，將改變杭州建設(shè)與發(fā)展的城市格局地鐵1號線：長48公里，多維度交通體系，拉近與主城及錢江新城距離蕭山機場繞城德勝快速道沿江大道區(qū)域發(fā)展壹多維度交通體系，拉近與主城及錢江新城距離蕭山機場繞城德勝快速未來下沙三大核心居住區(qū)之一繼金沙湖、沿江區(qū)塊之后的又一大型居住區(qū)塊，規(guī)劃內(nèi)容為公建居住用地、沿江生態(tài)公園、體育休閑公園及少量工業(yè)研發(fā)用地。區(qū)域發(fā)展壹未來下沙三大核心居住區(qū)之一繼金沙湖、沿江區(qū)塊之后的又一大型居12-2地塊13地塊大學(xué)城北宜居學(xué)院板塊整個下沙大學(xué)城區(qū)塊未來將會建成集住宅、辦公、娛樂為一體的大型社區(qū)。因為比鄰下沙高教園區(qū)，所以帶有濃烈的文化氣息。此外，片區(qū)規(guī)劃了大量的中小學(xué)及幼兒園教育配套，也將成為杭州名副其實的又一學(xué)院板塊。同時片區(qū)還有江東公園和高爾夫球場、東臨錢塘江，居住環(huán)境宜人。區(qū)域發(fā)展壹12-2地塊13地塊大學(xué)城北宜居學(xué)院板塊整個下沙大學(xué)城區(qū)塊未總共儲地面積為2000畝，計劃在3—5年開發(fā)基本成型?！断律辰?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2010年推介地塊匯總表》，共收錄38宗經(jīng)營性用地，其中下沙大學(xué)城北單元以29宗土地(26宗住宅用地)、1176.53畝的計劃推地量占據(jù)絕對優(yōu)勢。(R21-C-04地塊、R21-C-05地塊、R21-C-06地塊)3宗宅地已確定于10月28日出讓。板塊開發(fā)正式啟動。未來東部供地主戰(zhàn)場，10月開發(fā)大幕將啟區(qū)域發(fā)展壹總共儲地面積為2000畝，計劃在3—5年開發(fā)基本成型。未來東我司作為一家在杭州不知名的新興開發(fā)商，在杭州和海寧交界地帶，開發(fā)一個不具規(guī)模優(yōu)勢的小項目，有一定的難度。對本項目的思考但是，我們也應(yīng)看到，在大杭州背景下，杭州城市外擴越來越明顯，房價越來越高，這都為周邊的房地產(chǎn)發(fā)展提供了契機。項目與下沙大學(xué)城北區(qū)塊僅一線之隔，具備融入杭州的先決條件，加上大學(xué)城北板塊將啟動開發(fā)，片區(qū)發(fā)展提速，項目擁有良好的發(fā)展契機。挑戰(zhàn)與機遇并存我司作為一家在杭州不知名的新興開發(fā)商，在杭州面對挑戰(zhàn)和機遇，本次報告將重點解決以下問題，力求在項目開發(fā)初期就能盡量減少開發(fā)風(fēng)險，提高項目競爭力。對本項目的思考項目的客群是誰，他們的需求怎樣？我們的競爭對手是誰，我們的市場空間在哪里？項目的核心競爭力是什么？面對挑戰(zhàn)和機遇，本次報告將重點解決以下問題，力求在項目開發(fā)初貳目標(biāo)客群分析貳目標(biāo)客群分析研究目的：為項目農(nóng)發(fā)區(qū)地塊客群定位及產(chǎn)品定位提供消費者數(shù)據(jù)支撐研究方法：企業(yè)定向問卷調(diào)查及街頭訪談?wù){(diào)研成果：共回收問卷137份，其中有效問卷101份

（甄別標(biāo)準(zhǔn)：兩年內(nèi)有購房計劃的公寓客群）調(diào)研說明貳研究目的：為項目農(nóng)發(fā)區(qū)地塊客群定位及產(chǎn)品定位提供消費者數(shù)據(jù)他們的需求怎樣？本次調(diào)研核心解決問題調(diào)研說明他們對項目的態(tài)度如何？我們的目標(biāo)客群是誰？貳他們的需求怎樣？本次調(diào)研核心解決問題調(diào)研說明他們對項目的態(tài)度區(qū)屬采集地點問卷數(shù)量（份）海寧鹽倉街訪16長安街訪15開發(fā)區(qū)管委會12開發(fā)區(qū)企業(yè)18杭州下沙工廠18下沙恒大建材市場15九堡四季青7合計——101數(shù)據(jù)來源貳區(qū)屬采集地點問卷數(shù)量（份）海寧鹽倉街訪16長安街訪15開發(fā)區(qū)客群戶籍客群基本屬性戶籍分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及省外均有一定比例貳客群戶籍客群基本屬性戶籍分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及客戶居住地客群基本屬性杭州和海寧二分天下，其中居住在杭州客群26%居住在下沙，居住在海寧客群主要居住在長安、海寧城區(qū)和鹽倉貳客戶居住地客群基本屬性杭州和海寧二分天下，其中居住在杭州客群目前居住狀況客群基本屬性租房、已購商品房及農(nóng)居房是目前主要住所貳目前居住狀況客群基本屬性租房、已購商品房及農(nóng)居房是目前主要住購房目的客群基本屬性首次置業(yè)、改善型需求、投資需求及為子女購房是四大主力需求為子女購房的產(chǎn)品需求特征與首次置業(yè)較為相似貳購房目的客群基本屬性首次置業(yè)、改善型需求、投資需求及為子女購采集地點與購房目的交叉分析客群基本屬性各區(qū)域均存在一定的首次置業(yè)及改善型需求，投資需求較為旺盛且分布廣泛鹽倉及長安有較多為子女購房的需求

首次購房改善居住條件購房入戶投資為父母購房為子女購房其它鹽倉1217050長安0613041開發(fā)區(qū)管委會3700011開發(fā)區(qū)企業(yè)6413121下沙工廠9404010下沙恒大2543010九堡四季青2112010貳采集地點與購房目的交叉分析客群基本屬性各區(qū)域均存在一定的首次年齡結(jié)構(gòu)客群基本屬性25—29歲的社會新銳和30—39的社會中堅是主力購房客群貳年齡結(jié)構(gòu)客群基本屬性25—29歲的社會新銳和30—39的社會家庭結(jié)構(gòu)客群基本屬性三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代同堂次之貳家庭結(jié)構(gòu)客群基本屬性三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代學(xué)歷情況客群基本屬性分為兩大類：一類是高中以下低學(xué)歷者，另一類為大專本科中高學(xué)歷者貳學(xué)歷情況客群基本屬性分為兩大類：一類是高中以下低學(xué)歷者，另一客群基本屬性客群基本屬性小結(jié)：戶籍來源：分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及省外均有一定比例客群居住地：杭州和海寧各占近一半比例，其中杭州約一半在下沙，海寧客群主要居住在長安、海寧城區(qū)、鹽倉居住現(xiàn)狀：租房、已購商品房及農(nóng)居房是主要住所購房目的：首次置業(yè)、改善型需求、投資及位子女購房是四大主力需求年齡結(jié)構(gòu)：25—29歲的社會新銳和30—39的社會中堅是主力購房客群家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代同堂次之學(xué)歷特征：高中以下低學(xué)歷者和大專本科中高學(xué)歷者兩大類貳客群基本屬性客群基本屬性小結(jié)：戶籍來源：分布廣泛，海寧、杭州從客戶基本屬性分析看，客群來源較為廣泛，這主要是受項目的區(qū)位及區(qū)域特征因素影響決定的項目位于海寧和杭州交界處區(qū)域及周邊整體環(huán)境較為雜亂，區(qū)域?qū)俚鼐用?、產(chǎn)業(yè)員工、高教園教師、專業(yè)市場私營業(yè)主等均可能成為購房對象項目處在海寧和下沙交界地帶，客群來源混亂，明確項目的立足點將是本項目客群定位的重點，以下我們通過客群對項目的購買意向、價格支撐能力等因素的研究確定客群層級。從客戶基本屬性分析看，客群來源較為廣泛，這主要是受項目的區(qū)位意向購房區(qū)域希望在杭州購房的占絕對主流，共占63%，其中希望在下沙的占28%購房意向貳意向購房區(qū)域希望在杭州購房的占絕對主流，共占63%，其中希望萬元以下購房單價預(yù)期占75%，而目前杭州難覓萬元以下商品房意向在杭州購房者比例高與低單價客群比例高存在矛盾，表明部分意向在杭州購房的客群將因為支付能力不足而無法在杭州購房，被迫擠出，這為本項目提供了市場契機。預(yù)期購房單價購房意向貳萬元以下購房單價預(yù)期占75%，而目前杭州難覓萬元以下商品房意意向落戶地點希望落戶杭州的占絕對主流，共占68%，其中希望在下沙的占23%購房意向貳意向落戶地點希望落戶杭州的占絕對主流，共占68%，其中希望在

海寧杭州其它戶籍36%20%44%居住地47%50%3%意向落戶27%68%5%戶籍、居住地、意向落戶地點與區(qū)域交叉分析增加顯著減少減少海寧和其他客群均有部分客群希望落戶杭州，其中其他區(qū)域客群的意愿更為強烈購房意向貳海寧杭州其它戶籍36%20%44%居住地47%50%3%意采集地點與是否愿意落戶海寧的交叉分析采集地點會不會會的比例鹽倉10376.9%長安13286.7%管委會6366.7%開發(fā)區(qū)企業(yè)12380.0%下沙工廠11761.1%下沙恒大1137.1%九堡四季青060.0%合計534355.2%接受落戶海寧的整體比例高，但差異十分明顯：海寧及海寧企業(yè)中客群接受度非常高，均在65%以上，下沙工廠客群也表現(xiàn)出了很高的接受度但下沙恒大建材市場和九堡四季青的客群對落戶海寧的意愿極低購房意向貳采集地點與是否愿意落戶海寧的交叉分析采集地點會不會會的比例項目測試愿意購買的比例占53%，另有17%不確定，整體接受度高。購買意向貳項目測試愿意購買的比例占53%，另有17%不確定，整體接受度客群不考慮購買的原因主要為交通不便、地段太偏及價格太高項目測試不考慮購買原因貳客群不考慮購買的原因主要為交通不便、地段太偏及價格太高項目測采集地點會不會不好說會的比例鹽倉93456.3%長安85253.3%開發(fā)區(qū)管委會73258.3%開發(fā)區(qū)企業(yè)92750.0%下沙工廠97152.9%下沙恒大87053.3%九堡四季青33142.9%采集地點與項目購買意向交叉分析各區(qū)域?qū)椖抠徺I意愿比例較為均衡雖然下沙恒大和九堡四季青對落戶海寧意向很低，但購買意愿并不低（整體購房目的中為購房入戶的僅占8%，說明入戶在購房決策中的重要性一般）杭州客戶購買意愿較高，落戶意愿極低，反應(yīng)了在杭州房價越來越高、城市外擴越來越明顯的情況下，客戶對于區(qū)域的抗性越來越小，擠出效應(yīng)越來越明顯，有利于本項目的運作，為項目導(dǎo)入杭州客群提供了市場契機。項目測試貳采集地點會不會不好說會的比例鹽倉93456.3%長安852

會不會不好說會的比例首次購房156265%改善居住條件1411448%購房入戶23325%投資134462%為父母購房0010為子女購房76247%其它20167%購房目的與項目購買意向交叉分析首次置業(yè)及投資者購買項目意愿最高，改善型需求和為子女購房次之購房落戶客群意向度很低購房落戶非項目主力客群，且在購房決策中的重要性低，因此不作為判定客戶層級的主要因素。項目測試貳會不會不好說會的比例首次購房156265%改善居住條件1采集地點與價格交叉分析采集地點平均單價（元/㎡)排序鹽倉57566長安53337管委會61665開發(fā)區(qū)企業(yè)65883下沙工廠62694下沙恒大96212九堡四季青128571九堡及下沙專業(yè)市場購房單價預(yù)期高其它區(qū)域購房單價預(yù)期均較低價格測試貳采集地點與價格交叉分析采集地點平均單價（元/㎡)排序鹽倉5采集地點與價格交叉分析采集地點平均總價（萬）排序鹽倉81.14長安68.36管委會89.23開發(fā)區(qū)企業(yè)75.45下沙工廠55.47下沙恒大1152九堡四季青1541總價支付能力依舊是九堡和下沙專業(yè)市場最高管委會總價支付能力較強，表明他們具備較強支付力但受區(qū)域房價影響而單價預(yù)期較低其它區(qū)域購房總價預(yù)期均較低價格測試貳采集地點與價格交叉分析采集地點平均總價（萬）排序鹽倉81.采集地點與價格交叉分析采集地點總價妥協(xié)系數(shù)排序鹽倉0.226長安0.274管委會0.362開發(fā)區(qū)企業(yè)0.245下沙工廠0.187下沙恒大0.33九堡四季青0.371總價妥協(xié)系數(shù)九堡依舊最高，開發(fā)區(qū)管委會超越下沙恒大排名第二其它區(qū)域均較低妥協(xié)系數(shù)解釋：表明購房者能夠接受總價上漲的空間，最直接的反應(yīng)購房者的經(jīng)濟能力。妥協(xié)系數(shù)越高，表明客群支付能力越強，后期支撐價格上漲的空間越大。價格測試貳采集地點與價格交叉分析采集地點總價妥協(xié)系數(shù)排序鹽倉0.22采集地點單價排序總價排序總價妥協(xié)系數(shù)排序綜合排序九堡四季青1111下沙恒大2232管委會5323開發(fā)區(qū)企業(yè)3554鹽倉6465長安7646下沙工廠4777單價及總價預(yù)期高，且支付能力較強單價及總價受區(qū)域房價影響一般，但支付能力較強單價及總價預(yù)期一般，且支付能力一般價格測試價格測試小結(jié)貳采集地點單價排序總價排序總價妥協(xié)系數(shù)排序綜合排序九堡四季青客群研判采集地點購買意向價格因素九堡四季青★★★★★下沙恒大★★★★★管委會★★★★★開發(fā)區(qū)企業(yè)★★★★鹽倉★★★★長安★★★★下沙工廠★★★★客群品質(zhì)：九堡四季青、下沙恒大、開發(fā)區(qū)管委會＞開發(fā)區(qū)及下沙企業(yè)、鹽倉、長安購買意愿較高且經(jīng)濟能力強購買意愿高且經(jīng)濟能力不錯購買意愿高但經(jīng)濟能力一般貳客群研判采集地點購買意向價格因素九堡四季青★★★★★下沙恒客群研判核心客群次級客群輔助客群杭州東部擠出型客群九堡、下沙專業(yè)市場小業(yè)主，高教園教師，城東工作及生活等客群，經(jīng)濟實力相對一般開發(fā)區(qū)中高收入人群管委會及開發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上管理人員周邊村鎮(zhèn)客群生活或工作在長安、鹽倉等區(qū)域的客群項目客群的立足點將以杭州東部為主，海寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和周邊村鎮(zhèn)客群為輔貳客群研判核心客群次級客群輔助客群杭州東部擠出型客群開發(fā)區(qū)中高需求面積主要集中在100—120方產(chǎn)品需求客群需求面積貳需求面積主要集中在100—120方產(chǎn)品需求客群需求面積貳面積與戶型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合計2265112產(chǎn)品需求兩房：三房：四房=22%：66%：12%貳面積與戶型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下1000叁競爭市場分析叁競爭市場分析總建筑面積(地上部分):432300平方米(其中住宅:,424024㎡,商業(yè):6776㎡,會所:1500㎡)容積率:3.0,綠地率:28%,建筑密度:16.4%.戶型配比:①90㎡以下:15.45%,②100-125㎡:21.58%,③130-144㎡:21.37%,④150-180㎡:17.82%,⑤180㎡以上:23.78%僑福房產(chǎn)項目板塊內(nèi)競爭項目叁總建筑面積(地上部分):432300平方米(其中住宅:,42典型競爭板塊下沙板塊、喬司板塊、星橋板塊、丁橋板塊、崇閑板塊、塘棲板塊、老余杭中泰下沙丁橋老余杭中泰塘西崇閑星橋喬司數(shù)據(jù)來源透明售房網(wǎng)，截止2010年9月26日（下同）注：下沙、丁橋、星橋、喬司為整體戶型配比；其他為10年以后推出部分戶型配比杭州典型競爭板塊叁典型競爭板塊下沙丁橋老余杭中泰塘西崇閑星橋喬司數(shù)據(jù)來源透明售目前主要在售項目：世貿(mào)濱江花園、保利東灣、觀瀾時代、德信早城預(yù)售項目：宋都晨光國際、保利.江語海、名城.湖左岸、德信.金沙湖項目、和達.金沙湖項目板塊現(xiàn)狀下沙板塊叁目前主要在售項目：世貿(mào)濱江花園、保利東灣、觀瀾時代、德信早城樓盤名稱近期開盤時間幢號數(shù)量在售均價(元/平米）主力戶型（平米）去化套數(shù)去化率月均去化保利東灣2010-8-209#3491630593、103、11528080.23%2802010-9-187#9617532114,1305355.21%53世茂江濱花園2010-9-27#、9#、10#59112934135,1868314.0%83觀瀾時代2010-8-21瓏庭3、8#、云邸1#492145009038979.07%389德信早城2010-8-201#、2#、6#2381725089、8819581.93%195典型樓盤供需情況匯總整體供應(yīng)以90方及110—120中小戶型為主從去化情況看，120方以下＞130＞186下沙板塊叁樓盤名稱近期開盤時間幢號數(shù)量在售均價主力戶型（平米）去化套數(shù)典型個案分析下沙板塊120方以下為主力供應(yīng)，供應(yīng)量明顯大于120方以上戶型，且去化速度優(yōu)于120方以上戶型。80—90方是主力供銷戶型，且供需兩旺。120方以上戶型供應(yīng)量小，去化情況不具參考意義。叁典型個案分析下沙板塊120方以下為主力供應(yīng)，供應(yīng)量明顯大于1下沙板塊主要供應(yīng)戶型80—90方和120—140方。80—90方去化率優(yōu)于120—140方。典型個案分析主力供應(yīng)90方戶型。120方以下去化率優(yōu)于120—140方。叁下沙板塊主要供應(yīng)戶型80—90方和120—140方。典型個案56主要在售項目：頤景園、冠宇.雋園、天陽.觀筑、廣宇.上東城板塊現(xiàn)狀丁橋板塊叁56主要在售項目：頤景園、冠宇.雋園、天陽.觀筑、廣宇.上東57樓盤最近開盤時間在售均價（元/㎡）開盤房源套數(shù)主力戶型(㎡）去化套數(shù)去化率月均去化頤景園2010-7-5118997#-10#35754、71、90、11527777.59%110冠宇.雋園2010-5-10121473#、4#、8#、11#31486-11520063.69%50天陽.觀筑2010-5-3284131#-7#36180513.89%1廣宇.上東城2010-5-31125576#-9#37783-8929177.19%72典型樓盤供需情況匯總丁橋板塊主力戶型均為120方以下，主要為70余方、90方、110—120方三種戶型。整體去化率保持在63—77%。從天陽觀筑壓軸房源為聯(lián)排，去化情況較差，板塊認(rèn)同度低、高售價及沒有景觀資源是造成銷售情況較差的原因。叁57樓盤最近開盤時間在售均價（元/㎡）開盤房源套數(shù)主力戶型(58丁橋板塊典型個案分析80—90方供應(yīng)量最大，其次是80方以下和90—120方戶型。上東城80—90方去化量最大，但去化率低于80方以下和90—120方戶型，但好于120方以上戶型。叁58丁橋板塊典型個案分析80—90方供應(yīng)量最大，其次是80方59目前主要在售項目：老余杭：金順.錦繡時代、同城印象中泰：新西湖小鎮(zhèn)、金岸提香公寓、庭院深深、新明半島板塊現(xiàn)狀老余杭中泰板塊叁59目前主要在售項目：板塊現(xiàn)狀老余杭中泰板塊叁60項目名稱開盤時間幢號主力戶型總套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)已售均價金順·錦繡時代2010-9-41幢1號樓80-90㎡1067873.60%787547同城印象2010-6-3北區(qū)1#80-90㎡18013273.30%3510531新西湖小鎮(zhèn)2010-8-21山水苑2575%1589314金岸提香公寓2010-9-114#、5#88方小三房24717972.47%1797377庭院深深2010-9-18松嵐庭6#、7#89方三房和132方三房13800%010000新明半島2010-9-18雨徑軒7#、8#88平方米兩房1087973.15%799880典型樓盤供需情況匯總老余杭中泰板塊主力戶型均為80—90方戶型，庭院深深與錦繡時代還有部分120—140方戶型。除剛開盤不久的庭院深深外，各盤成交情況良好。叁60項目名稱開盤時間幢號主力戶型總套數(shù)去化套數(shù)去化61典型個案分析老余杭板塊主要供應(yīng)戶型80—90方、90—120、120—140方。120—140去化情況最差。主要供應(yīng)戶型80—90方、90—120、120—140方。90—120去化情況最差。叁61典型個案分析老余杭板塊主要供應(yīng)戶型80—90方、90—162中泰板塊典型個案分析主要供應(yīng)戶型80方以下戶型、90—120方。90—120去化情況差。90方以下戶型去化情況良好。主要有80—90方、90—120方、120—140方三種戶型。90方以上戶型去化情況均不理想。叁62中泰板塊典型個案分析主要供應(yīng)戶型80方以下戶型、90—163中泰板塊典型個案分析主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情況：90方以下＞90—120＞120—140。主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方、90—120。個戶型去化情況均理想。叁63中泰板塊典型個案分析主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方64目前主要在售項目：復(fù)地.連城國際板塊現(xiàn)狀喬司板塊叁64目前主要在售項目：復(fù)地.連城國際板塊現(xiàn)狀喬司板塊叁65樓盤名稱近期開盤時間幢號數(shù)量在售均價（元/平米）主力戶型去化套數(shù)去化率月均去化復(fù)地·連城國際2010-8-173-1#249880055-8023293.17%232典型個案分析喬司板塊主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情況：140方以下均不錯，140方以上戶型均不理想，且戶型越大，去化率越低。叁65樓盤名稱近期開盤時間幢號數(shù)量在售均價（元/平米）主力戶型66目前主要在售項目：擎天半島、紫桂公寓、星橋桂花城、華庭嘉苑、華翠嘉苑預(yù)售項目：天都城.愛尚公寓、天都城.溫莎花園、美耀灣板塊現(xiàn)狀星橋板塊叁66目前主要在售項目：擎天半島、紫桂公寓、星橋桂花城、華庭嘉67樓盤名稱開盤時間幢號數(shù)量在售均價（元/平米）主力戶型去化套數(shù)去化率月均去化擎天半島2010-9-224#255870080-9019576.47%195紫桂公寓7月份開盤逸云苑4#、7#128970080-908969.53%45華庭嘉苑7月初推出5#、6#569500901730.36%9典型樓盤供需情況匯總星橋板塊主力戶型均為80—90方戶型。去化情況存在差異，擎天半島和紫桂公寓去化情況良好，華庭嘉苑去化情況較差。叁67樓盤名稱開盤時間幢號數(shù)量在售均價主力戶型去化套數(shù)去化率月68星橋板塊典型個案分析主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方。去化情況140方以下戶型均理想，140方以上戶型去化率一般。主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方、120—140方戶型。整體去化情況較差，80—90方戶型稍好。叁68星橋板塊典型個案分析主要供應(yīng)戶型80方以下、80—90方69目前主要在售項目：城建.錦昌年華預(yù)售項目：景海.云庭花園、中和房產(chǎn)58號地塊板塊現(xiàn)狀崇閑板塊叁69目前主要在售項目：城建.錦昌年華板塊現(xiàn)狀崇閑板塊叁70樓盤名稱開盤時間開盤幢數(shù)開盤套數(shù)在售均價(元/平米）主力戶型去化套數(shù)去化率月去化套數(shù)城建·錦昌年華2010-5-2918#、19#96956290-1207578%192010-6-26（加推）15#、17#1351000082、1254735%16典型個案分析崇閑板塊主要供應(yīng)戶型80—90方、90—120方戶型。去化情況均不錯。叁70樓盤名稱開盤時間開盤幢數(shù)開盤套數(shù)在售均價(元/平米）主力71目前在售項目：金石華城、貝利.棲溪公館、景麗華庭板塊現(xiàn)狀塘棲板塊貝利.棲溪公館景麗華庭叁71目前在售項目：金石華城、貝利.棲溪公館、景麗華庭板塊現(xiàn)狀72樓盤最近開盤時間在售均價（元/㎡）開盤房源套數(shù)主力戶型(㎡）去化套數(shù)去化率月均去化塘棲金石華城2010-5-1578003#、5#142130-1388257.75%16景麗華庭2010-9-187274.55#、6#6680-12834.50%3貝利.棲溪公館2010-9-1677435#、15#、20#20487-13516982.84%169典型樓盤供需情況匯總塘棲板塊供應(yīng)戶型較其他板塊略大，除80—90方、90—120外，有較多的120—140方戶型。各盤銷售情況差異較大。叁72樓盤最近開盤時間在售均價（元/㎡）開盤房源套數(shù)主力戶型(73塘棲板塊典型個案分析90—120方是主力供應(yīng)面積，其次是80—90，120—140方戶型。去化情況120—140方略差外，其余主力戶型去化情況均不錯。為80—90方和120—140方戶型。其中80—90方戶型去化情況優(yōu)于120—140方。叁73塘棲板塊典型個案分析90—120方是主力供應(yīng)面積，其次是下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競爭市場小結(jié)無論下沙還是其他板塊，總體去化率：80方以下＞90—120＞80—90＞120—140＞140以上叁下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競爭市場小結(jié)80—90方是供需主力，占近50%的比例，且總體銷售情況良好，是本項目應(yīng)重點考慮的戶型叁下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競爭市場小結(jié)80方以下戶型和90—120方戶型去化率最高，其他板塊的供銷比例明顯高于下沙，這表明這部分戶型在下沙片區(qū)仍有空間，本項目可參照其他板塊的比例進行配置叁下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競爭市場小結(jié)120—140方戶型及140方以上戶型，去化情況相對一般，其中下沙板塊供銷比例明顯大于其他板塊，主要是因為沿江三個樓盤部分江景房面積較大叁本項目將不考慮120方以上戶型項目規(guī)模小，我司在該區(qū)域有兩個項目且小項目先行開發(fā)。從開發(fā)策略上講，小項目需要精準(zhǔn)定位，抓住市場上最旺銷的戶型，通過不錯的銷售業(yè)績引爆市場熱度，降低開發(fā)風(fēng)險，并迅速回籠資金，追求適度利潤。從之前的分析，該戶型客群需求低，且去化情況相對較差。項目區(qū)塊處在開發(fā)初期階段，且位于海寧，對于區(qū)位和居住品質(zhì)關(guān)注度高的大戶型客群抗性較大，擠出型杭州客群是項目的機會點。目前下沙大戶型主要來自沿江樓盤，本項目無江景資源。且區(qū)域沿江樓盤僑福項目主力戶型100方以上，項目可與之形成錯位競爭。下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014肆項目定位及戶型配比肆項目定位及戶型配比項目定位肆大學(xué)城北，具有創(chuàng)新居住空間的舒享住宅立足杭州東部戶型創(chuàng)新輕松置業(yè)和居住舒適性項目定位肆大學(xué)城北，具有創(chuàng)新居住空間的舒享住宅立足杭州東部項目定位肆核心競爭策略：戶型精耕及控制總價通過增加戶型的附加值控制戶型面積，同時保持戶型的居住舒適性，通過控制面積控制總價。鑒于項目客群總體收入水平不高，對總價較為敏感?？腿宏P(guān)注的是居住功能和舒適度，而非面積，因此通過減少面積，控制總價，通過增加附加值在居住功能及舒適度上不變，可以保持項目的競爭力。通過控制面積，加上區(qū)域單價將低于金沙湖及沿江板塊，從而在總價上將明顯低于這些區(qū)塊的同類產(chǎn)品，從而形成明顯競爭優(yōu)勢，撬動區(qū)位劣勢帶來的抗性。對于經(jīng)濟實力不強的客群而言，在市場行情好的情況下，控制面積利于后期提高單價，提高利潤率。項目定位肆核心