第四章 土地估價方法-成本法

第四章成本法第一節(jié)成本法簡述第二節(jié)成本逼近法第三節(jié)重置成本法第四節(jié)成本法的綜合應用第一節(jié)成本法簡述一、成本法的概念二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的對象和條件四、不動產價格的構成五、成本法的基本公式一、成本法的概念成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的估價方法。該方法所求得的價格稱為成本價格或積算價格。二、成本法的理論依據(jù)成本逼近法的理論依據(jù)是生產費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產所必需的費用而決定三、成本法適用的范圍和條件㈠適用范圍1、適用于不動產市場不活躍、缺乏市場交易實例的區(qū)域2、適用于既無收益又很少進入市場交易的不動產3、適用于單純的建筑物估價4、適用于工業(yè)用地的價格評估㈡應用成本法的條件1、自由競爭的市場2、可以大量重復生產四、不動產價格的構成㈠土地取得成本1、征收集體農地（征收農地發(fā)生的費用和出讓金）2、城市房屋拆遷（拆遷中發(fā)生的費用和出讓金）3、“購買”取得（購買的價款和應由買方繳納的稅費）㈡開發(fā)成本1、勘察設計和前期工程費2、基礎設施建設費3、建筑安裝工程費4、公共配套設施建設費5、開發(fā)建設過程中的稅費㈢管理費用

是指為組織和管理開發(fā)經營活動所必需的費用包括：管理人員工資及福利費、辦公費、差旅費按土地取得成本與開發(fā)成本的一定比率確定（2%-5%）㈣投資利息開發(fā)期間所產生的利息㈤銷售稅費銷售所發(fā)生的費用和稅㈥開發(fā)利潤成本利潤率、銷售利潤率五、成本法的基本公式㈠新開發(fā)土地（成本逼近法）地價=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益）×修正系數(shù)㈡新建不動產（重置成本法）不動產價格=土地取得成本+建筑物重新購建價格建筑物價格=直接成本（開發(fā)成本）+間接成本（管理費、利息、稅費）+正常利潤㈢舊有不動產不動產價格=土地取得成本+建筑物重新購建價格-建筑物折舊第二節(jié)成本逼近法一、成本逼近法的概念二、成本逼近法的計算公式三、成本逼近法的適用范圍四、成本逼近法的估價程序五、成本逼近法的應用一、成本逼近法的概念以估價時點重新開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和不基礎，加上正常的利潤、利息、應繳納的稅費和土地增值收益來推算土地價格的估價方法二、成本逼近法的計算公式土地價格=土地成本價格+土地增值=土地取得費（含稅費）+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益三、成本逼近法的適用范圍1、新開發(fā)的土地2、工業(yè)用地3、特殊土地四、成本逼近法的估價程序㈠計算土地取得的費用1、征用集體土地⑴征地的補償費，為該耕地被征用前3年平均產值的6～10倍⑵安置補償費，按需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。為該耕地被征前3年平均年產值的4～6倍⑶青苗和地上附著物補償（標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）⑷征地稅費①征地管理費（征地三費的1.5%～4%）②征地勞務費（按各地方規(guī)定）③耕地占用稅（15～30元/m2）④耕地開墾費（水田30～80元/m2，旱地20～50元/m2）在估價過程，稅費項目和標準的確定，應依據(jù)國家和地方的有關規(guī)定確定，應有明確的法律和文件依據(jù)。2、城市房屋拆遷⑴拆遷補償費⑵安置補助費⑶其它費用㈡計算土地開發(fā)費用1、土地開發(fā)費用項目⑴基礎設施配套費對于基礎設施配套概括為：“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”⑵公共事業(yè)建設配套費用這與項目大小、用地規(guī)模有關，各地情況不一，不統(tǒng)一規(guī)定，視各地實際情況而定3、小區(qū)開發(fā)配套費同公共事業(yè)建設配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的項目標準2、土地開發(fā)程度的確定⑴應準確區(qū)分宗地內和宗地外的開發(fā)程度⑵宗地紅線內外的開發(fā)程度不一致的情況①紅線外開發(fā)程度比紅線內低②紅線外開發(fā)程度比紅線內高③某種設施紅線內有，紅線外也有，但宗地內的設施并不是依賴于紅線外的設施㈢計算投資利息1、原因計算投資利息就是在評估土地時要考慮資金的時間價值。在土地評估中，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應計入成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，也屬投入，也應計入成本2、計算公式⑴單利=基數(shù)×利率×計息期⑵復利=基數(shù)×[（1+利率）計息期-1]3、計算參數(shù)的確定⑴土地取得費（含稅費）的利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期⑵土地開發(fā)費利息以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半⑶土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定⑷利率可選用評估期日的銀行貸款利率㈣計算投資利潤1、原因投資的目的是為了獲取相應的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當然也要獲取相應的利潤2、計算公式利潤=基數(shù)×利潤率3、計算參數(shù)的確定⑴基數(shù)包括土地取得費（含稅費）和土地開發(fā)費⑵確定利潤率或投資回報率投資回報率的確定通?？紤]以下三方面因素：①開發(fā)土地的利用類型②開發(fā)周期的長短③開發(fā)土地所處地區(qū)的政治經濟環(huán)境㈤計算土地增值收益1、原因⑴農地轉變?yōu)榻ㄔO用地，新用途土地的收益將遠高于原用途土地的收益⑵土地經投資開發(fā)后，變成了真正的城市建設用地，土地的性能發(fā)生變化了，提高了土地的經濟價值，從而使土地收益能力增加。2、計算公式以土地取得、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地增值收益土地增值收益=（土地取得+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）×土地增值收益率3、土地增值收益率的確定土地增值收益率理論上等于“增值地租”占總地價的比例，或開發(fā)完成后的土地市場價格與成本價格的比例一般在10%～35%左右㈥計算、修正和確定估價結果1、根據(jù)上述各步的計算結果，采用下列公式計算土地價格：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益2、對結果進行修正⑴進行個別因素修正（同市場法）⑵進行土地使用年期修正，年期修正公式為：K=1-1/(1+r)n式中：K—年期修正系數(shù)；r—土地還原率； n—土地使用權年期。⑶可出讓土地的比率修正，計算公式為：可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×（總土地面積÷可出讓的土地面積）五、成本逼近法的應用例：第三節(jié)重置成本法一、建筑物重新購建價格二、建筑物的折舊三、重置成本法的應用一、建筑物重新購建價格㈠建筑物重新購建價格的概念又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的建筑物所必需的支出，或重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指根據(jù)目前的人工與材料價格，利用目前的材料標準與設計，建造有與委估建筑物相同效用的建筑物所需花費的成本。重建價格又稱重建成本，是指根據(jù)目前的人工與材料價格，重新建造一幢在材料、工藝、式樣上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。㈡建筑物重新購建價格的求取方法1、單位比較法單位比較法是通過調查相關的建筑成本手冊或典型實例成本資料，找到與委估建筑物類似的建筑物的單位成本數(shù)據(jù)(它代表某種類型建筑物的平均成本)，再依據(jù)它們與委估建筑物在時間和實體上的差異予以修正，得到委估建筑物的單位成本，再乘以委估建筑物的面積或體積，求得委估建筑物的重置成本。根據(jù)每平方米成本來計算的稱單位面積法，根據(jù)每立方米成本計算的稱單位體積法。例：某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結構和檔次的房屋單位面積造價為1200元/m2。試估算該房屋的重置價格。解：該房屋的重置價格用單位比較法可確定為重置單價為1200元/m2，則房屋的重置價格為：

1200×300=36（萬元）是估價中最常用的方法。在估價實務中，往往將建筑物劃分為不同用途、建筑結構或等級，制作不同時期的基準重置價格表，然后根據(jù)此表作適當?shù)男拚齺泶_定某個具體建筑物的重置價格。如柳州市2003年房屋重置價格（普通住宅，單位：元/m2）：房屋結構鋼混磚混磚木一等二等重置價格8507505004002、分部分項法這種方法是將委估建筑物先分成各個分部分項工程，如基礎、地面、墻壁、樓板、門窗、屋面、裝修等，然后利用建筑工程綜合預算定額查出各分部分項工程的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項工程的數(shù)量單位，再累加得到委估建筑物的總成本。例如有一小型商業(yè)建筑物，采用分部分項法計算成本，如表：3、工料測量法是一種類似于建筑工程概預算的方法，即通過測算建筑物開發(fā)所需要的一切人工和材料的數(shù)量，分別乘以它們各自的單價，再逐一累加求得委估建筑物重新建造成本。優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需其他專家的參與。估價實務中不常用4、指數(shù)調整法該法是依據(jù)委估建筑物的歷史成本，運用建筑成本指數(shù)將其修正到估價時點上，來求取重新建造成本的方法。它類似于市場比較法中的時間修正。常用于檢驗其他方法的測算結果。二、建筑物的折舊㈠建筑物折舊的概念建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價格㈡建筑物折舊的影響因素1、物理因素：是指引起建筑物的實體所產生的磨滅、破損或損壞的因素。在折舊上也稱為物理折舊或物質折舊。主要由于：①自然經過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存2、功能因素：是指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。在折舊上也稱為功能折舊。主要由于：①功能缺乏；②功能落后；③功能過剩。建筑設計缺陷、建筑標準過低、消費觀念改變、建筑技術進步等都可引起以上情況。3、經濟因素：是指在建筑物使用過程中所產生的經濟上不合理或不適應的因素。在折舊上也稱