2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》名師預(yù)測卷2

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問答題（共5題，共5分）

1.某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師首先選用了收益法，根據(jù)委托人提供的財(cái)務(wù)報表，取商場近三年平均的年凈利潤150萬作為凈收益，收益年限選用了建筑物剩余年限55年，報酬率選用了該商場的投資回報率12%。采用成本法估價時，先用比較法確認(rèn)了土地價格3000元/m2，根據(jù)委托人提供的成本數(shù)據(jù)，確定房屋成本價格是5000元/m2。因商場還有未償還債務(wù)500萬，只剩一年期，本次估價未予考慮。請你指出房地產(chǎn)估價師這樣估價的錯誤有哪些

2.甲公司擁有一處自建的商業(yè)房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)占地面積4500㎡，總建筑面積10000㎡，2022年竣工，當(dāng)時同類同地區(qū)物業(yè)的售價達(dá)到1.5萬元/㎡，甲公司選擇了出租經(jīng)營，并未銷售任何物業(yè)。2022年5月甲公司因業(yè)務(wù)需要將此處房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。某房地產(chǎn)估價公司接受委托，給出估價結(jié)果為12000元/㎡。甲公司拿到估價報告后，頗感不解，因?yàn)楫?dāng)年實(shí)際投入成本已達(dá)12000元/㎡，而且未考慮開發(fā)利潤及利息；而估價公司認(rèn)為自己的估價結(jié)果是合理的。請問估價公司有何理由認(rèn)為其估價結(jié)果是合理的

3.某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料

4.指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯誤的不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請?jiān)诖痤}紙上作答不得在試卷上改錯）

下面是某抵押估價報告節(jié)選

（十五）風(fēng)險提示說明

1.有關(guān)事項(xiàng)說明

根據(jù)本次估價過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：

2022年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于2022年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。

2022年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2022年8月將估價對象更名為XX大廈，2022年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價值時點(diǎn)，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點(diǎn)狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。

2.房地產(chǎn)市場變化情況

目前，受全球金融危機(jī)、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風(fēng)險仍然存在，預(yù)計(jì)對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。

3.抵押估價報告使用提示

委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下：

（1）估價對象為在建工程，報告使用人應(yīng)注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。

（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：

a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款三類情況。

b.經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌。

c.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。

d.經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致估價對象的市場價格降低。

e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。

鑒于估價對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)形勢的特點(diǎn)，建議報告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

5.房地產(chǎn)估價報告

項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××東街××號××商業(yè)用房征收補(bǔ)償價格評估

估價委托人：××市房屋征收管理辦公室

估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司

注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）

×××（注冊號：×××）

估價報告出具日期：2022年8月18日

估價報告編號：××估字第××號

致估價委托人函（略）

目錄（略）

估價師聲明（略）

估價假設(shè)和限制條件（略）

估價結(jié)果報告

（一）估價委托人（略）

（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（略）

（三）估價目的

為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

（四）估價對象

1.實(shí)物狀況

（1）土地狀況

估價對象位于××區(qū)××東街，四至：東至××劇院，西至××東街，南至××商場，北至××餐廳。土地使用權(quán)面積為1000㎡，地塊形狀規(guī)則呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“七通一平”（土地其他情況略）。

（2）建筑物狀況

估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4層。建筑面積為3000㎡，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營（其他情況略）。

2.權(quán)益狀況

（1）土地使用權(quán)

根據(jù)委托人提供的資料，《國有土地使用證》證號為×××號，用地面積為1000㎡，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

（2）房屋所有權(quán)

估價對象已經(jīng)辦理了《房屋所有權(quán)證》，證號為×××號，產(chǎn)權(quán)人為××公司，建筑面積為3000㎡

（其他情況略）。

（3）他項(xiàng)權(quán)利

估價對象已于2022年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

（4）租賃情況

估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/㎡，租賃期限從2022年8月8目至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。

3.區(qū)位狀況（略）

（五）價值時點(diǎn)

2022年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

（六）價值類型

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

（七）估價原則

1.獨(dú)立、客觀、公正原則（說明略）；

2.合法原則（說明略）；

3.最高最佳利用原則（說明略）；

4.替代原則（說明略）；

5.價值時點(diǎn)原則（說明略）。

（八）估價依據(jù)

1）《中華人民共和國物權(quán)法》；

2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

3）《中華人民共和國土地管理法》；

4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291－1999）；

5）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；

6）《國有土地上房屋征收評估辦法》；

7）《房屋征收評估委托書》；

8）《房屋征收評估委托合同》；

9）委托人提供的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》；

10）估價對象的《房屋租賃合同》；

11）注冊房地產(chǎn)估價師實(shí)地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

（九）估價方法

經(jīng)綜合分析，確定選用比較法和收益法作為本次估價采用的估價方法。

比較法是將估價對象與在價值時點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。

收益法是預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。

（十）估價結(jié)果

評估總價：4001.24萬元。

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整（單價略）。

（十一）注冊房地產(chǎn)估價師

注冊房地產(chǎn)估價師：×××（蓋章）；注冊號：×××。

注冊房地產(chǎn)估價師：×××（蓋章）；注冊號：×××。

（十二）實(shí)地查勘期（略）

（十三）估價作業(yè)日期

2022年8月8日至2022年8月18日

估價技術(shù)報告

（一）估價對象實(shí)物狀況描述與分析（略）

（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）

（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）

（四）市場背景描述與分析（略）

（五）最高最佳利用分析（略）

（六）估價方法適應(yīng)性分析（略）

（七）估價測算過程

1.比較法測算

比較法具體估價思路：由于目前市場類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價對象的具體情況計(jì)算求出一個綜合結(jié)果作為比較價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。

（1）選取可比實(shí)例

（2）比較因素說明表

（3）比較因素情況修正表

（房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35%，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35%；權(quán)重修正系數(shù)確定過程略）

比較法評估單價：16670.81元/㎡；

比較法評估總價：16670.81×3000＝50012430（元）。

2.收益法測算

收益法是預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計(jì)算公式為：

V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]

其中：V為收益法評估價格，A為房地產(chǎn)年凈收益，Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。

（1）房屋收益、空置率和重置價格確定

根據(jù)租賃合同，月租金為65元／㎡，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元／㎡，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計(jì)報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元／㎡（測算過程略）。

（2）報酬率確定

報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等方法。本次估價采取累加法。無風(fēng)險報酬率選取價值時點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率3.5%；依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險報酬率為3%（過程略），最終求出：

報酬率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率，即6.5%。

（3）收益年限確定

根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為40年，該地塊使用權(quán)終止日期為2037年8月7日，至價值時點(diǎn)剩余土地使用年限為26年。按照孰短原則，確定收益年限為26年。

（4）價格評估確定（詳見下表）

（參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略）

收益法評估單價：7444.35元／㎡；

收益法評估總價：22333038.05元。

（八）估價結(jié)果確定

考慮到比較法測算結(jié)果能較客觀的反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象××市××區(qū)××東街××號××商業(yè)用房于價值時點(diǎn)2022年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前有尚未償還的貸款1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）

因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元。

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰元整（單價略）。

××房地產(chǎn)估價有限公司

二0一一年八月十八日

附件（略）

單選題（共10題，共10分）

6.由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租；另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年?，F(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲的住宅進(jìn)行評估。

現(xiàn)甲對估價結(jié)果有異議，正確的做法是（）。

A.向當(dāng)?shù)毓纼r專家委員會申請鑒定

B.向原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價

C.提起行政訴訟

D.申請仲裁

7.由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租；另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年?，F(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲的住宅進(jìn)行評估。

對于甲自建的房屋，乙估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照（）進(jìn)行評估。

A.合法建筑

B.非法建筑

C.市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果

D.征收部門與估價機(jī)構(gòu)的協(xié)商結(jié)果

8.由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租；另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年。現(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲的住宅進(jìn)行評估。

下列關(guān)于房屋征收估價，說法錯誤的是（）。

A.被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

B.評估被征收房屋價值時，租約期內(nèi)用租約租金，租約期外用市場租金

C.不考慮被征收房屋抵押、查封等因素的影響

D.房屋征收評估價值以人民幣為計(jì)價的貨幣單位，精確到元

9.某夫妻有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該套房改房的價格進(jìn)行估價，經(jīng)估價師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2022年年底到期。

房地產(chǎn)估價師在評估時應(yīng)（）。

A.對于租賃不予考慮

B.評估無租約限制價格

C.評估承租人權(quán)益價格

D.評估出租人權(quán)益價格

10.某夫妻有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該套房改房的價格進(jìn)行估價，經(jīng)估價師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2022年年底到期。

對該房改房進(jìn)行估價時，表述不正確的是（）。

A.利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格

B.利用成本法估價時，應(yīng)估價估價對象含土地出讓金下的房屋重新購建價格

C.利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或土地收益

D.該房地產(chǎn)估價時，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題

11.某夫妻有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該套房改房