2022年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法模擬試題四

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一、單項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價(jià)值。[2分]

A發(fā)明

B發(fā)現(xiàn)

C創(chuàng)造

D隱定

2.不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?)。[2分]

A掌握的有關(guān)信息不同

B作出的估價(jià)師聲明不同

C估價(jià)對(duì)象狀況不同

D委托人不同

3.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是()。[2分]

A內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2022年11日簽署

B內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2022年8月舉辦

C內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師

D內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

4.某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是()。[2分]

A現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

C現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

D當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

5.在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為開發(fā)利潤(rùn)=()×直接成本利潤(rùn)率。[2分]

A后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用

B后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

C待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本

D待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

6.判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)()。[2分]

A目前是否有經(jīng)濟(jì)收入

B過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益

C是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

D目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用

7.某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。[2分]

A1765

B2000

C2069

D2400

8.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于()。[2分]

A市場(chǎng)價(jià)值

B清算價(jià)值

C快速變現(xiàn)價(jià)值

D投資價(jià)值

9.TN關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是()。[2分]

A原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

B投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

C謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

D快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

10.某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為()元每平米。[2分]

A3473

B4365

C4500

D4635

11.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是()。[2分]

A有租約限制下的價(jià)值

B共有房地產(chǎn)的價(jià)值

C無租約限制下的價(jià)值

D承租人權(quán)益的價(jià)值

12.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是()。[2分]

A裝修改造

B需求增加

C通貨膨脹

D改進(jìn)物業(yè)管理

13.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。[2分]

A上調(diào)貸款利率

B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D增加土地供應(yīng)

14.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。[2分]

A合法原則

B最高最佳使用原則

C估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D替代原則

15.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是()。[2分]

A房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

B房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征

C房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制

D房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

16.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是()。[2分]

A獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則

B合法原則屬于一般性原則

C最高最佳使用原則屬于技木性原則

D謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則

17.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為()。[2分]

A簽訂估價(jià)委托合同之日

B發(fā)放抵押貸款之日

C完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日

D未來處置抵押房地產(chǎn)之日

18.甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是()萬元。[2分]

A0～50

B50～75

C50～10O

D100～150

19.為評(píng)估某房地產(chǎn)2022年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2022年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2022年1月1日起至2022年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元每平米。[2分]

A3868.92

B4000.00

C4072.54

D4286.89

20.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為()元每平米。[2分]

A2427.18

B2500.00

C2575.00

D2659.57

21.為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元每平米。[2分]

A2204.55

B2397.99

C3237.60

D3345.64

22.某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬元。[2分]

A1838.00

B1844.55

C1845.87

D1850.00

23.某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為()。[2分]

A2.00%

B2.13%

C2.22%

D2.50%

24.某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報(bào)酬率為8%。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。[2分]

A358.85

B360.49

C362.93

D365.29

25.某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。[2分]

A7.65%

B8.75%

C9.42%

D10.19%

26.某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬元。[2分]

A85.45

B87.16

C88.50

D88.90

27.某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為()萬元。[2分]

A2281.83

B2474.60

C3798.30

D4119.18

28.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是()。[2分]

A估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

29.通過市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2022年至2022年的價(jià)格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2022年的價(jià)格為()