房地產(chǎn)金融練習題和答案

PAGEPAGE4房地產(chǎn)金融練習題+答案第一部分.練習題第一章緒論一、單項選擇題(每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意。)由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價格上升，這一點決定了房地產(chǎn)資金具有（D）。A.回收期長B.風險性C.運行的地域性D.保值增值性土地的需求不斷上升，而供給卻有剛性，這一特點決定房地產(chǎn)資金的(C)。A.回收期長B.運行的地域性C.保值增值性D.風險性房地產(chǎn)金融市場的主體構(gòu)成要素包括居民、企業(yè)、金融機構(gòu)和（B）。A.中介公司B.政府C.監(jiān)管機構(gòu)D.行業(yè)協(xié)會我國目前已形成以(D)為主的房地產(chǎn)金融體系。A．投資公司B．證券公司C．政府主管部門D．各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部(B)是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。A．房地產(chǎn)銷售貸款B．房地產(chǎn)抵押貸款C．房地產(chǎn)租售貸款D．房地產(chǎn)租賃貸款由于房屋附著于土地上不能移動，比如上海的房地產(chǎn)需求就不能用武漢的項目去滿足，因而房地產(chǎn)項目具有（A）。A.地域性B.非競爭性C.非流動性D.盈利性某一房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于（C）。A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況B.全國房地產(chǎn)的供求狀況C.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況D.本類房地產(chǎn)的供求狀況房地產(chǎn)的(B)，決定了所形成的產(chǎn)品只能就地出售和經(jīng)營，因而具有明顯的地域性。A.單件性B.不可移動性C.使用的長期性D.資金占用量大一般情況下所有的人都需要房地產(chǎn)金融提供服務。這表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融的（D）。A.安全性B.長期性C.政策性D.廣泛性房地產(chǎn)金融市場中貨幣市場的融資工具是(B)。A.長期貸款B.短期貸款C.股票D.長期債券房地產(chǎn)金融市場的客體要素為(C)。A.中介公司B.政府C.資金D.房地產(chǎn)企業(yè)二、多項選擇題(每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分。)房地產(chǎn)的形態(tài)有（ABC）：A、土地B建筑物C房地合一D附著物E定著物開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結(jié)算等服務的金融活動，其服務對象是房地產(chǎn)的（AB）。A、經(jīng)營者B建設者C、所有者D、購買者E抵押人消費性房地產(chǎn)金融服務，是指為房地產(chǎn)的消費者提供各種金融服務的金融活動，其服務對象主要是（CD）等。A、經(jīng)營者B建設者C、消費者D、購買者E抵押人房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的（ABCD）等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)。A開發(fā)B經(jīng)營C銷售D服務E居住房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點包括（ABCD）：A房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長B房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大C房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性D房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響E房地產(chǎn)投資收益性率高根據(jù)我國房地產(chǎn)資金的來源和金融機構(gòu)的作用，可以將我國的房地產(chǎn)金融發(fā)展分成（BCD）等特征非常鮮明的階段A房地產(chǎn)金融萌芽階段B住房建設資金管理階段C房改金融階段D房地產(chǎn)金融階段E房地產(chǎn)調(diào)控階段一般認為，成熟的房地產(chǎn)金融市場應該具有（ABDE）特征：A完善的法律體系B完善的市場結(jié)構(gòu)C較低的貸款利率D豐富的市場產(chǎn)品和大規(guī)模的交易E高效的市場效率和嚴格的風險管理目前我國的房地產(chǎn)金融市場極為不規(guī)范、不成熟，存在許多急需改進的地方。概括來講有（ABCD）：A資金來源單一B貸款品種可選擇性差C法律體系不完善D市場發(fā)育滯后E人民銀行經(jīng)營機制有待轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括(BCD)。A．宏觀性B．多樣性C．長期性D．安全性E．風險性下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務種類的是(ACDE)。A．房地產(chǎn)信托B．房地產(chǎn)股票C．住房儲蓄業(yè)務D．房地產(chǎn)抵押貸款E．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款從經(jīng)濟適用住房的經(jīng)濟屬性看，經(jīng)濟適用住房是一種(BCE)。A．福利房B．商品房C．微利房D．集資建房E．面向中低收人家庭出售的住房金融機構(gòu)應當成為房地產(chǎn)業(yè)的(BCD)。A.決策中心B.信貸中心C.結(jié)算中心D.信息中心E.研究發(fā)展中心三、填空題（每空0.5分）房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在其上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。消費性房地產(chǎn)金融服務，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險。市場化房地產(chǎn)金融服務，是指圍繞著房地產(chǎn)市場，為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務的金融活動，其服務對象是形形色色的市場參與者。目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟措施。在西方國家，主要是通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。2003年8月份，國務院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年3月，“831”大限提高拿地“門檻”，房地產(chǎn)2010年4月份，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴厲的宏觀調(diào)控，出臺《國十條》，提出限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。四、名詞解釋（每個3分）房地產(chǎn)、金融、資金清算、房地產(chǎn)金融、開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務、消費性房地產(chǎn)金融服務、市場化房地產(chǎn)金融服務、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、住宅合作社、公積金制度五、簡答題（每題5分）簡述房地產(chǎn)業(yè)的特點及其重要性。簡述房地產(chǎn)金融的作用。簡述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關系。簡述國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。簡述我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。簡述成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志。六、論述題（每題10-15分）分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。第二章房地產(chǎn)金融基本知識一、單項選擇題土地及房產(chǎn)價格長期上升的趨勢以及房地產(chǎn)適于充當?shù)盅浩返奶匦裕瑳Q定了房地產(chǎn)抵押貸款的(A)。A.安全性B.流動性C.長期性D.多樣性C質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利D質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務E權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)質(zhì)押與抵押的共同點包括（BCDE）。A質(zhì)押品和抵押品都可以拍賣B二者都是以取得所押（抵押或質(zhì)押）財產(chǎn)的價值為目的C質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)都因債權(quán)的存在而存在，與債權(quán)不可分離D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償E兩者都屬于物權(quán)的擔保方式關于質(zhì)押與抵押的區(qū)別正確的是（ABCE）。A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押物必須是質(zhì)押人所有物，抵押物可以是第三方的財物E質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。抵押人不占有抵押物，也沒有保管義務。質(zhì)權(quán)人具有的權(quán)利有（ABCE）。A質(zhì)權(quán)人享有占有質(zhì)物的權(quán)利B債務人不履行債務，質(zhì)權(quán)人未受清償時可以與出質(zhì)人協(xié)商，決定變賣質(zhì)物的方式并優(yōu)先受償C在質(zhì)物有損壞或價值明顯減少時，如果有侵害質(zhì)權(quán)人權(quán)利時，質(zhì)權(quán)人可以要求出質(zhì)人提供相應的擔保D質(zhì)權(quán)人可以在任何情況下變賣質(zhì)物清償E質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息根據(jù)《擔保法》規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利包括（ABCD）。A匯票、支票、本票、債券B依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票C依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)D依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利E存款單、倉單、提單、罰單保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此以下正確的的是（ABCE）。A保證人負無限責任B保證易于設定和執(zhí)行C保證沒有特定的財產(chǎn)D保證就是確保無風險E保證執(zhí)行可能很容易也可能非常困難保證的性質(zhì)包括（ABCDE）。A人身性B從屬性C代償性D轉(zhuǎn)移性E獨立性保證合同的主要內(nèi)容應包括（ABCE）。A被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額B債務人履行債務的期限C保證的方式及擔保的范圍D合同雙方的經(jīng)營能力E保證期限及雙方認可的其他事項三、填空題債務是資本使用者給中介服務機構(gòu)或直接給資本供應者在一定時期按一定方式償還債務的承諾。股權(quán)由資本供應者擁有，股權(quán)的擁有說明資本使用者有償還債務的義務，同時也有權(quán)取得剩余的收入。我國房地產(chǎn)金融資金的來源比較單一。過去主要來源于政府對銀行的投入和居民儲蓄，目前擴大到公積金和股票市場等。房地產(chǎn)周期是由房屋的供應滯后現(xiàn)象產(chǎn)生的。房屋空置率是房屋在推向市場一定時期（一般為1-2年）后，空置房屋（沒有出租或銷售）占房屋總量的百分數(shù)。利息是借款人付給貸款人所借款項的租金，對借款人而言是資金的使用成本，對貸款而言是資金的是時間價值。名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率，或者說是借貸機構(gòu)所承諾的利率。利率或貼現(xiàn)率為投資者未來期望收益的現(xiàn)值同投資時市場價的比值，二者起源于資金的時間價值。利率集當中各利率的不同是由借款期限、流通性、風險大小以及手續(xù)費等方面的差別決定的。為彌補收益（貨幣）購買力的降低，利率應高于無風險利率一定比例（通脹指數(shù)）以克服通脹對收益購買力的影響，使購買力保持不變，這就是通脹溢價。期限溢價是為彌補資金長期被銀行占用而引起的風險和不確定性的溢價。實際利率是票面利率經(jīng)實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息率。貸款期限不同，利率不同，這種因期限差異造成的利率差異可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價。利率集有四個組成部分：無風險短期實際利率、通脹溢價、期限溢價以及差價。差價是彌補各種風險、轉(zhuǎn)手費用等的費用。將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人（抵押人）所擁有的自有資金（權(quán)益）的收益率，其數(shù)值為稅前收益同自有自金的比值。有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率?！靶刨J”即信用貸款，是指以借款人的信譽發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔保。借款人將預購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時，抵押價值以抵押人本人所有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)設定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。房屋的抵押期限應與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。保證是債務當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人在債務期限不履行償還債務的義務，則由保證人代為履行或承擔責任的一種擔保制度。同抵押、質(zhì)押相比，保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，而前二者則為物的擔保。四、名詞解釋房地產(chǎn)周期、匯率、利息、利率、名義利率（票面利率）、貼現(xiàn)率、利率集、實際利率、期限結(jié)構(gòu)溢價、未來值、凈現(xiàn)值、資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率、有效（內(nèi)部）收益率、信貸、擔保貸款、保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款五、簡答題1. 簡述影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素。2. 說明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來值的概念及其計算方法。5. 簡述信貸與抵押貸款的關系？6. 設定抵押的條件是如何規(guī)定的？7. 不可設定抵押的房地產(chǎn)有哪些？8. 設定抵押時的注意事項有哪些？9. 什么是抵押權(quán)的物上請求權(quán)，有哪些類型？10. 拍賣房屋有哪些注意事項？11. 質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？12. 質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權(quán)利與義務？13. 權(quán)利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？14. 權(quán)利質(zhì)押有哪些效力？15. 保證貸款的參與人有哪些，其間關系如何？16. 保證有何特征，有哪些性質(zhì)？17. 保證人有哪些條件？承擔保證責任的財產(chǎn)范圍有哪些？六、論述題分析說明20世紀90年代以來我國GDP增長、物價變化、利率升降和房價變化的規(guī)律。第三章抵押貸款的運作一、單項選擇題房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是(D)。A．固定利率抵押貸款B．可變利率抵押貸款C．等本還款抵押貸款D．等額還款抵押貸款我國專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來源是(C)。A．借人資金B(yǎng)．銀行存款C．自有資金D．同業(yè)往來資金某人申請住房貸款12萬元，貸款期10年，貸款月利率0．5％，采用每月等額償還本息法歸還，每月應歸還貸款本息為(C)元。A．1268B．1293C．1332D．1423抵押貸款發(fā)放額度與抵押價值相比通常為(C)。A．50％B．60％C．70％D．80％(B)是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務的機構(gòu)。A．貸款機構(gòu)B．中介服務機構(gòu)C．擔保和保險機構(gòu)D．政府有關機構(gòu)以房地產(chǎn)作為抵押物進行貸款時，必須簽訂抵押合同，抵押合同應采用(B)。A．書面或口頭形式B．書面形式C．雙方確定的任何形式D．由房地產(chǎn)管理部門指定的形式二、多項選擇題下列(ABDE)屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場的參與者。A．保險公司B．商業(yè)銀行C．信托公司D．律師事務所E．政府有關機構(gòu)抵押人進行二次抵押的原因為（ACDE）：A取得低利率貸款B增強盈利能力C改善貸款狀況D減少貸款成本E減少月還款額在抵押貸款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人應遵守以下約定（ACDE）：A保證所占管房屋的安全性、完整性B保證所占管房屋由自己使用C隨時接受抵押權(quán)人檢查D不得有損害所占管房屋的功能或降低其價值的行為E借款人向貸款人認可的保險機構(gòu)投保，貸款人為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒嗽谝韵拢ˋBCE）情況發(fā)生時，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對抵押房屋進行處理。A貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息B借款人在貸款合同終止前已宣告解散或破產(chǎn)C借款人未按土地出讓合同規(guī)定完成有關建設項目D借款人自行決定將抵押房屋出租E借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能影響貸款人（抵押權(quán)人）利益三、填空題月還款額通俗地稱為月供，是指每月應還銀行的本息和。本金是借款人（抵押人）所欠銀行債務的總額，它是抵押人從放款機構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分。每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分數(shù)被稱為分攤系數(shù)。每一階段的分攤系數(shù)取決于本金、利率、期限和攤還方式。還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值。抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。為了減少各種罰費，抵押一般首先向原銀行申請再抵押。期前還款（也稱提前還款）就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前不履行合同，提前還貸的行為，屬于違約。四、名詞解釋杠桿原理、月還款額、本息均還法、先息后本法、本金、分攤系數(shù)、有效利率、貸款比率、還貸常數(shù)、再抵押、等額還款、期前還款五、簡答題簡述杠桿作用的形式。簡述本息均還法和先息后本法的差別。簡述抵押貸款中參與人間的關系。請用圖示簡要說明抵押貸款的運作過程。簡述抵押房屋的使用管理。簡述違約后抵押房屋如何處理？利率調(diào)整后月還款數(shù)額的計算方法。簡述四種類型的抵押貸款。六、計算題1、某借款人申請了40萬元個人住房貸款，貸款年利率6％，貸款期限為20年，若在整個貸款期內(nèi)，利率不變，月等額本息還款方式下該借款人第一月末應償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金還款方式下，第一個月末和最后一期期末還款額分別是多少？解：⑴月等額本息還款方式貸款月利率i=6％/12=5‰M1=40×104元20×12=240月根據(jù)公式月還款額＝則月還款額元第1月償還利息金額I1=i*M=5‰×40×104=2000元第1月償還本金額Q1=R1－I1=2865.72－2000=865.72元第1月末貸款余額M2=M1－Q1=40×104－865.72=399134.28元⑵等額本金還款方式每期所還本金額元根據(jù)公式第1個月應付利息I1=i*M=5‰×40×104=2000元則第1月末還款額R1=Q1+I1=1666.67+2000=3666.67元最后一期應付利息I240=5‰×[40×104－（240-1）×1666.67]=8.33元最后一期期末還款額R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675元2、某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房貸款200000元，期限24個月，貸款月利率為4.875‰，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為8447.33元。計算前兩個月月末償還本金額、利息金額和貸款的余額。解：根據(jù)In=iMn,第1個月末應償還利息金額為：I1=200000×4.875‰=975（元）因為每月還款額為8447.33元根據(jù)Qn=Rn－In，第1個月末償還貸款本金為：Q1=8447.33－975=7472.33（元）根據(jù)Mn+1=Mn－Qn，第1個月期末貸款本金余額為：M2=200000－7472.33=192527.67（元）同理，第2個月末應償還利息金額為：I2=192527.67×4.875‰=938.57（元）第2個月末償還貸款本金為：Q2=8447.33－938.57=7508.76（元）第2個月期末貸款本金余額為：M3=192527.67－7508.76=185018.91（元）3、某家庭為購買一套住宅，銀行為其提供了15年的住房抵押貸款，貸款額度為196000，該貸款的年利率為6%，月還款常數(shù)為0.65%，問：（1）該家庭按等額償還貸款本息月還款額應為多少？（2）抵押貸款到期后，該家庭應向銀行償還的剩余本金金額是多少？解：M=196000k=0.65%n=15*12=180月I=6%/12=0.5%（1）按月等額還款月還款額應為：A=M*i/[1-(1+i)-n]=196000*0.5%/[1-(1+0.5%)-180]=1653.96元或用A=Mi(1+i)n/[(1+i)n-1]結(jié)果相同（2）實際每月的還款額為：M*k=196000*0.65%=1274元借款人每月欠還的本金為：1653.96-1274=379.96元抵押貸款到期后，該家庭應償還的剩余本金為：F=A*[(1+i)n-1]/i=379.96*[(1+0.5%)180-1]/0.5%=110499.30元*注：等額分付終值公式推導：F*(1+i)=A*（（1+i）+…+(1+i)n）

式2式2-式1：F*i=A*（(1+i)n-1）推出

F=A*（(1+i)n-1）/i【式1兩邊同乘（1+i）可得式2】4、某借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房貸款10萬元，期限24個月，貸款年利率為6%，按月等額本息方式還款方式下借款人第一個月末應償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金方式下，第一個月和最后一期期末還款額分別是多少？解：設月實際利率為i1+5%=（1+i)12,i=4.074‰（即計算等效利率）（1）、每月還款額R=i*M*(1+i)n/[(1+i)n-1]=4382.16元第1個月末應還利息額為I1=100000×4.074‰=407.4元第1個月末償還貸款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元第1個月末貸款本金余額為M2=100000-3974.76=96025.24元（2）、每月還款額R=M/N=1000000÷24=4166.67元第1個月期末應還利息為I1=[100000-（1-1）×4166.67]×4.074‰=407.4元第1個月期末還款額：R1=4166.67+407.4=4574.07元最后一期應還利息：I24=[100000-（24-1）×4166.67]×4.074‰=16.97元R24=4166.67+16.97=4183.64元七、論述題1.試分析利率變化對不同抵押貸款類型抵押權(quán)人利益的影響。第四章個人住房貸款一、單項選擇題個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率(C)。A．自法定利率調(diào)整的次月起調(diào)整B．自法定利率調(diào)整的當月起調(diào)整C．從次年起按新的利率調(diào)整D．未歸還部分按利率調(diào)整盡管債務人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產(chǎn)生不利影響的因素，這種貸款的風險程度是（C）A次級B可疑C關注D損失債務人無法足額償還債務，即使執(zhí)行擔保，也肯定造成較大損失，這種貸款的風險程度是（B）A次級B可疑C關注D損失債務人的還款能力明顯出現(xiàn)問題，完全依靠其正常營業(yè)收入無法足額償還債務，即使執(zhí)行擔保，也可能會造成損失，這種貸款的風險程度是（A）A次級B可疑C關注D損失二、多項選擇題與銀行其他信貸品種不同，個人住房貸款具有（ABCE）特點：A是銀行主要消費信貸品種B必須設立擔保C基礎是抵押權(quán)D不可以實行證券化E業(yè)務具政策性且成本較高、效益較好目前，個人住房貸款歸納起來主要有以下類型（ABC）：A政策性個人住房抵押貸款B自營性個人住房抵押貸款C個人住房組合貸款D住房裝修貸款E個人住房改造貸款當前，我國個人住房貸款業(yè)務發(fā)展環(huán)境（ACDE）A住宅業(yè)是我國新的經(jīng)濟增長點B城市化加速推升房價C住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展D住房需求增長需要信貸支持E金融開放需要業(yè)務創(chuàng)新三、填空題目前我國個人住房貸款期限最長不超過30年。貸款成數(shù)是指貸款額與所購住房購置價格之比。月房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款每月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入抵押率是指貸款額與作為抵押物的住房價值之比；質(zhì)押率即貸款額與質(zhì)物價值之比。家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎金及其他合法收入。其高低能說明家庭負債狀況，也能間接地說明還債能力。四、名詞解釋個人住房貸款、借款人資信評估、房價收入比、貸款成數(shù)、抵押率、質(zhì)押率、抵押物變現(xiàn)能力五、簡答題1.簡述個人住房貸款的概念、特點及種類。2.簡述個人住房貸款的發(fā)放程序。六、論述題1.試述個人住房貸款的申請、審查和審批程序。2.試述銀行個人住房貸款的貸后檢查內(nèi)容與方式程序第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款一、單項選擇題借款人要求對貸款展期的，提出書面申請的時間應當在全部貸款到期前（A）A1個月B2個月C3個月D6個月流動比率一般以（B）為最佳。A1:1B2:1C1:2D3速動比率一般以（C）為好。A1:2B2:1C1:1D3存貨周轉(zhuǎn)率反映存貨（），用來說明存貨的（）。A周轉(zhuǎn)次數(shù)、收益性B運轉(zhuǎn)次數(shù)、流動性C周轉(zhuǎn)速率、安全性D周轉(zhuǎn)次數(shù)、流動性二、多項選擇題以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程的是（ABDE）。A遞交申請、受理審查B項目評估、評級授信C抵押登記、債務清償D核查審批、借款發(fā)放E貸后管理、收貸撤保借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCE）。A建設用地規(guī)劃許可證B建設工程規(guī)劃許可證C國有土地使用權(quán)證D房屋租賃許可證E建設工程開工證房產(chǎn)開發(fā)貸款其特點是（ABCD）。A單項貸款規(guī)模大B受市場因素影響大C貸款對象較少D風險性較高E貸款收益率最高房產(chǎn)開發(fā)貸款具體的調(diào)查包括（ABCE）。A對借款人資格的核查B調(diào)查核實項目情況C核實確定擔保方式D調(diào)查抵押物狀況E借款人資金實際到位情況房產(chǎn)開發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容包括（ABCE）。A調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整B貸款投向是否符合規(guī)定C項目的評估情況D貸款是否合法、合理，貸款人是否可靠E貸款期限及擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性評估報告是評估工作的最終成果，應以“實事求是、客觀公正”為原則，報告要求（ACDE）。A有事實、有數(shù)據(jù)B有問題、有證據(jù)C有分析、有結(jié)論D結(jié)構(gòu)合理、重點突出E簡明扼要、條理清楚項目的開發(fā)成本構(gòu)成包括（ABCE）。A土地費用B前期工程費C房屋開發(fā)費D人工費用E不可預見費和稅費及其他借款人非財務評價就是對借款人的基本情況進行必要的客觀評價，主要包括借款人的（BCDE）。A主管部門、組織形式B歷史沿革C產(chǎn)權(quán)構(gòu)成D職工人數(shù)及構(gòu)成E主要開發(fā)項目及業(yè)績?nèi)?、填空題1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。2.趨勢分析法是將企業(yè)連續(xù)幾年的會計報表的有關項目進行比較，以觀察企業(yè)財務狀況、經(jīng)營情況的變化，分析其變化原因并預測其發(fā)展趨勢。3.流動比率是企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比值，它可以說明企業(yè)短期債務的償債能力。4.速動比率是速動資產(chǎn)與流動負債之比。所謂速動資產(chǎn)是指扣除存貨后的各項流動資產(chǎn)。5.盈利能力比率指標反映獲取利潤的能力，它是用來衡量企業(yè)的能力和投資效益的指標，主要包括銷售利潤率、投資利潤率等指標。在股份制企業(yè)，還應考核每股獲利額、市盈率等指標。6.財務內(nèi)部收益率要大于基準內(nèi)部收益率，在基準內(nèi)部收益率下，財務凈現(xiàn)值要大于零。7.貸款可以展期一次，展期期限不得超過原貸款期限的一半。四、名詞解釋房產(chǎn)開發(fā)貸款、貸款程序、項目評估、貸后管理五、簡答題簡述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序和流程。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估應包括哪些方面？貸款銀行對貸款人的評價應包括哪些內(nèi)容？房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理應包括哪些方面？六、論述題1.試述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估內(nèi)容？第六章收益性房地產(chǎn)貸款一、單項選擇題1.如果有一個房地產(chǎn)投資項目是可行的，則該項目未來的收益率必須大于或等于（A）。A.期望收益率B.內(nèi)部收益率C.營業(yè)率D.保本占用率2.預測就是充分利用現(xiàn)有資料、信息求取（C）。A盈利B貼現(xiàn)值C未來期望收益D未來值3.（D）是說明一投資項目能獲取足夠的收益、償還債務和取得利潤的可能性，它是借貸雙方?jīng)Q策的關鍵因素。A投資預測B估價C投資估算D可行性4.某一（房地產(chǎn)）投資的風險，即資產(chǎn)的減值，是（C）風險。A個別B系統(tǒng)性C非系統(tǒng)性D組合二、多項選擇題1.房地產(chǎn)商業(yè)貸款的原則有（ABC）。A.安全性B.流動性C.盈利性D.政策性E.無償性2.影響盈利水平的因素主要包括（ABCD）。A購買價格B未來現(xiàn)金流C融資可能性及融資期限D(zhuǎn)稅賦3.營業(yè)費用可以分成（ABDE）。A管理費用B消耗費用C租金D財產(chǎn)稅及其他E維持費A商業(yè)風險B金融風險C購買力風險D流轉(zhuǎn)風險5.收益性房地產(chǎn)投資過程包括（ABCD）。A機會的發(fā)現(xiàn)B初步預測C風險分析D粗略的投資分析E收益的分成6.影響房地產(chǎn)投資收益凈收入的因素有（ABDE）。A利率水平B營業(yè)稅C擔保形式D財產(chǎn)稅E房地產(chǎn)稅7.決策者的個人因素對決策的影響非常重要，其中理性因素包括（ACDE）。A知識水平B投資偏好C對社會的洞察力和判斷力D對信息的處理能力E經(jīng)營管理水平8.以下說法正確的是（ABCE）。A凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的凈值。B凈營業(yè)收入是判斷債務償還能力的標準之一C凈營業(yè)收入也被稱為還債前收入D稅前收入等于凈營業(yè)收入減去債務E應稅收入=凈營業(yè)收入-折舊-利息三、填空題1.收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。2.“凈收入乘數(shù)”，即凈收入提高的倍數(shù)，它說明在每盈利1元所付代價相同、利率保持一定的情況下，凈收入提高所引起的房地產(chǎn)價格升高的倍數(shù)。它能說明市場運行情況以及有無通貨膨脹等。3.最大毛收入等于出租面積和由市場供需所決定的單位面積租金的乘積。4.之所以稱為終結(jié)而非售價，是因為終結(jié)不僅包括銷售，同時還包括再融資。5.資本化就是在一定利率水平條件下，由預測未來收入的貼現(xiàn)值求算房地產(chǎn)價格的過程。房地產(chǎn)當前價值就是今后若干年內(nèi)預測收入的貼現(xiàn)值。6.收入還原法的基本假設是：資產(chǎn)價值等于所有未來收入的現(xiàn)值。7.將房地產(chǎn)價格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)。8.凈收入乘數(shù)是資本化率真正的倒數(shù)。9.隨著時間的推移，房地產(chǎn)需要一定的折舊。為了保證初始投資時的資產(chǎn)價值，每年都應從收入中抽提一部分來彌補建筑物損失，這個過程可以稱為資本重建。10.保本點就是營業(yè)費用與債務之和同可能的毛收入的比值，它能說明抵押貸款的安全性。11.回收期是某一投資收回原投資所需的年限，它是回收期間初始投資同年收益的比值。12.現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比值。13.失敗風險就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。9.一項經(jīng)營性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營終結(jié)時進行清算，所產(chǎn)生的各種收益用終結(jié)清單來表示，終結(jié)不僅包括銷售，同時還包括再融資。四、名詞解釋收益性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)評估五、計算題1.某一項目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考慮資金的時間價值，分別考慮4.5%，10%的折現(xiàn)率計算項目的可行性。(保留整數(shù))解：（1）不考慮資金的時間價值M=2000+5000×3-15000=2000元該項目可行（2）①考慮4.5%的折現(xiàn)率M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元該項目可行②考慮10%的折現(xiàn)率M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000=-1878元該項目不可行六、簡答題1.簡述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的因素。2.簡述貸款人對貸款的評價應包括哪些方面的內(nèi)容。3.簡述并比較房地產(chǎn)評估中兩種收益還原法。七、論述題1.系統(tǒng)說明借款人評價與決策的過程、方法和內(nèi)容。第七章住房公積金貸款一、單項選擇題住房公積金的管理機構(gòu)是(D)，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現(xiàn)合理增值。A．中國人民銀行B．省、市人民政府建設行政主管部門C．住房公積金管理委員會D．住房公積金管理中心(C)年國務院頒布了《住房公積金管理條例》，對住房公積金作了明確的規(guī)定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督等內(nèi)容。A．1997B．1998C．1999D．2000住房公積金是為了推行住房商品化，實施房改政策而推行的政策性儲蓄，它的一個重要特征是(C)A.風險性B.自愿性C.強制性D.懲罰性職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設立的住房公積金專戶，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年月平均工資的(B)％。A．3B．5C．6D．8新設立的單位應當自設立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起(B)日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)。A．10B．20C．30D．40職工持證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金，中心應當自受理之日起(A)日內(nèi)作出準予提取或不準提取的決定，并通知申請人。A．3B．5C．7D．10職工、單位對住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額有異議，可申請受委托銀行復核。對復核結(jié)果有異議時，可申請住房公積金管理中心重新復核，受委托銀行、住房公積金管理中心應當自收到申請之日起(A)日內(nèi)給予書面答復。A．5B．10C．15D．30從資金來源看，住房公積金貸款是一種(C)。A．信用貸款B．基金貸款C．委托貸款D．無息貸款住房公積金在本質(zhì)上是一種(D)。A．信托貸款B．按揭貸款C．信用貸款D．基金貸款我國的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于(C)。A．商業(yè)性住房金融B．福利性住房金融C．政策性住房金融D．保障性住房金融(A)年我國率先在上海實行住房公積金制度。A．1991B．1992C．1993D．1995新加坡中央公積金的儲蓄利率和貸款利率采取(A)的形式。A．固定利率B．浮動利率C．自有利率D．銀行利率新加坡成功地解決了國民住房問題，它采取的住房金融制度類型是(C)。A.抵押銀行制度B.合同儲蓄制度C.住房公積金制度D.住房合作社制度繳存住房公積金的職工，在購買自住商品房時，可向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，中心應當自申請受理之日起(C)日內(nèi)作出準予貸款或不準貸款的決定，并通知申請人。A．5B．10C．15D．30住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于(C)，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳確定。A．40％B．50％C．60％D．70％房地產(chǎn)保險產(chǎn)生的直接原因是(C)。A．房地產(chǎn)價值高B．房地產(chǎn)壽命期長C．房地產(chǎn)面臨的風險大D．房地產(chǎn)是基本生產(chǎn)生活必需品二、多項選擇題直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設區(qū)的市，應當設立住房公積金管理委員會，住房公積金管理委員會需履行的職責有(CD)。A．負責住房公積金的核算B．負責住房公積金的保值和歸還C．確定住房公積金的最高貸款額度D．編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃E．根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例住房公積金制度在推動住房制度改革、加快租房建設，擴大住房需求等方面發(fā)揮巨大作用，表現(xiàn)為(ACDE)。A．有利于籌集建房資金B(yǎng)．轉(zhuǎn)變職工住房狀況，防范房地產(chǎn)住房危機C．促進住房消費的增長，活躍住房消費市場D．推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力E．利于引導居民調(diào)整不合理的家庭生活消費結(jié)構(gòu)，抑制通脹繳存住房公積金的職工在(ABDE)情況下，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。A．離休、退休的B．償還購房貸款本息的C．建造、翻造、裝修自住住房的D．房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的E．戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的我國的住房公積金是國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，并具有(BDE)的特點。A．自覺性B．專用性C．福利性D．強制性E．互助性下列說法錯誤的是(BD)。A．每一個職工只能有一個住房公積金賬戶B．單位應當于每月發(fā)放職工工資之日起10日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專戶內(nèi)C．單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例D．新參加工作的職工從參加工作的當月起開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例E．單位應自單位合并、分立、撤銷、解散或破產(chǎn)之日起30日內(nèi)由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更或者注銷登記住房公積金制度是一種特殊的儲蓄制度，其特殊性表現(xiàn)在（BDE）。A.隨意性B.限制使用C.以盈利為目的D.定向使用E.強制性三、案例分析題(每題2分。由單選或多選組成。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0．5分。)(一)某單位職工準備購買一套商品房，用于自住，該職工擁有本人的個人住房公積金賬戶，請回答以下問題。1．住房公積金的本質(zhì)屬性是(C)。A．福利B．獎金C．工資D．勞保2．住房公積金全部歸職工個人所有，計入職工個人的住房公積金賬戶，用于(ABC)自住住房。A．建造B．翻建C．購買D．小修3．我國的住房公積金繳存比例實行動態(tài)調(diào)整機制，具體繳存比例由城市住房公積金管理委員會擬訂，經(jīng)各級政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后執(zhí)行，一般不得(A)。A．低于5％B．高于5％C．低于8％D．高于8％4．住房公積金制度是一種社會綜合保障制度，住房公積金管理費用率是(D)。A．[當年管理費用支出額÷(住房公積金支出額×住房公積金增值收益率)]×100％B．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年歸集額×住房公積金歸集率)]×100％C．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年實際繳存額×住房公積金增值收益率)]×100％D．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年歸集額×住房公積金增值收益率)]×100％5．住房公積金貸款與一般個人住房貸款有(ABDE)的區(qū)別。A．性質(zhì)和資金來源不同B．貸款對象有所不同C．抵押人和貸款風險不同D．貸款條件有所不同E．住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠(一)1．C2．ABC3．A4．D5．ABDE四、名詞解釋住房公積金、住房公積金制度、住房委員會、住房公積金貸款五、簡答題1.簡述住房公積金制度的概念、特點。2.我國住房公積金是如何管理的？3.簡述住房公積金貸款的貸款程序。4.簡述住房公積金貸款的擔保形式、特點和操作流程。六、論述題試述我國住房公積金制度的歷史、現(xiàn)狀及面臨的問題。第八章房地產(chǎn)保險一、單項選擇題房地產(chǎn)抵押貸款保險的目的是保護(C)。A．抵押人的利益B．保險機構(gòu)的利益C．放款機構(gòu)的利益D．開發(fā)商的利益有一房主向甲保險公司投保該房屋火災保險，保險金額是80萬元，同日向乙保險公司投保該房屋火災保險，保險金額為180萬元，其房屋價值為250萬元。若發(fā)生火災事故，被保險人最多能得到(C)萬元損失賠償。A．80B．180C．250D．260在貸款合同期內(nèi)，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約，貸方會因此遭受損失而形成(C)。A．流動風險B．違約風險C．利率風險D．提前還款風險(B)是房產(chǎn)保險人與投保人之間簽訂的正式保險合同，是最完整的保險合同形式。A．批單B．保險單C．保險憑證一D．投保單個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應明確(D)為保險的第一受益人。A．抵押權(quán)人B．商業(yè)銀行C．貸款委托人D．住房公積金貸款委托人被保險房屋發(fā)生保險事故是由“第三者”造成的，保險人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為(D)。A．間接索賠權(quán)B．后續(xù)求償權(quán)C．代替求償權(quán)D．代位求償權(quán)進行房屋投保時，被保險房屋的價值(D)。A．由保險機構(gòu)認定B．根據(jù)市場價值確定C．根據(jù)購買時價值確定D．由專業(yè)評估機構(gòu)經(jīng)評估確定受風險不同的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券利息率一般應(A)政府債券的利息率。A．高于B．低于C．等于D．不高于(C)是在保險單或保險憑證未出具之前，房地產(chǎn)保險人或保險代理人向房產(chǎn)投保人簽發(fā)的證明房產(chǎn)保險人已經(jīng)承保的書面證明。A．投保單B．批單C．暫保單D．保單以房屋作為標的物的保險是一種(A)。A．財產(chǎn)保險B．信用保險C．實物保險D．價值保險由于抵押物產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風險是(C)。A．抵押物價格風險B．抵押物風險C．抵押物產(chǎn)權(quán)風險D．抵押物違約風險(D)是房地產(chǎn)保險投保人、保險人在意思表達一致基礎上的法律行為。A．房地產(chǎn)保險合同的變更B．房地產(chǎn)保險合同的終止C．房地產(chǎn)保險合同的履行D．房地產(chǎn)保險合同的訂立保險是通過有關組織的資金運作，使面臨特定危險的人以一定的代價獲得（D）。A.實物產(chǎn)權(quán)B.權(quán)利保障C.額外收益D.經(jīng)濟保障房地產(chǎn)保險中，投保雇主責任保險的是（A）。A.房地產(chǎn)開發(fā)商、承包商B.施工人員C.房屋購買者D.房屋出租人房地產(chǎn)保險的被保險人（或受益人）在發(fā)生約定的保險事故時，根據(jù)合同向保險人提出保險金賠償要求的法律行為稱之為（D）。A.賠償B.索取C.理賠D.索賠(B)是與房地產(chǎn)保險合同有經(jīng)濟利益關系，而不一定直接參與房地產(chǎn)保險合同的訂立的人。A．當事人B．關系人C．輔助人D．經(jīng)紀人判斷保險事故與保險標的損失之間的因果關系，從而確定保險賠償責任的基本原則是保險中的（D）。A.最大誠信原則B.保險利益原則C.補償原則D.近因原則在房地產(chǎn)保險中，保險標的損失屬于保險責任內(nèi)的損失，且依法應由第三者承擔賠償責任，則（D）。A.保險人無需賠償，但保險人可進行代位追償B.保險人不必賠償C.保險人進行賠償后，可進行物上代位D.保險人進行賠償后，可進行代位追償(A)是以自己的信用為保險標的，要求保險人擔保自己的作為或不作為的一種保險，承保的是自己不能履行合約時給債權(quán)人造成的損失。A.保證保險B.房地產(chǎn)信用保險C.職業(yè)責任保險D.預付款保險二、多項選擇題房地產(chǎn)保險合同終止是指保險合同成立后因法定或約定的事由出現(xiàn)而使房地產(chǎn)保險合同當事人的權(quán)利和義務消滅的法律事實，包括出現(xiàn)下列(ABCD)情況，房地產(chǎn)保險合同終止。A．自然終止B．履約終止C．合同無效D．合同解除E．變更終止保險責任是房地產(chǎn)保險人根據(jù)保險合同的規(guī)定承擔房地產(chǎn)被保險人經(jīng)濟損失補償或人身保險金給付的責任，房地產(chǎn)保險責任包括(ABCD)。A．責任賠償B．費用負擔C．保險金給付D．損害賠償E．人道主義賠償房地產(chǎn)保險的保險費是投保人按一定的保險條件，取得保險人的保障，向保險人交付的價金，而制定房地產(chǎn)保險費率應遵循的原則有(ABDE)。A．保證償付能力的原則B．促進防災防損的原則C．誠實信用的原則D．費率相對穩(wěn)定的原則E．公平合理的原則投保人在辦理房屋投保手續(xù)時，應一次性交清保險費，保險費是保險合同生效的重要因素，保險費數(shù)額取決于(ABC)。A．保險費率B．保險期限C．保險金額D．保險種類E．保險標的物類型已經(jīng)投保的房屋，遭到下列(BD)情況時，保險公司應予以賠償。A．地震B(yǎng)．火災燒毀C．戰(zhàn)爭破壞D．泥石流沖毀E．核反應污染從嚴格意義上來說，房地產(chǎn)保險可按保險對象劃分為(BCD)。A．房地產(chǎn)價值保險B．房地產(chǎn)人身保險C．房地產(chǎn)責任保險D．房地產(chǎn)財產(chǎn)保險E．以上均是下列(ABCE)等事故發(fā)生時，所造成的損失由保險公司負責賠償?shù)碾U種為房地產(chǎn)財產(chǎn)損失保險。A．暴雨B．暴風C．火災D．遭竊E．爆炸根據(jù)風險成因來劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風險可分為(BCDE)。A．利率風險B．信用風險C．貸款條件風險D．抵押物處分風險E．抵押物價格風險房地產(chǎn)保險的作用是(BCE)。A．促進住房消費的增長B．意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟補償C．增強投保人的信用，促進資金融通D．抑制通貨膨脹E．為抵押二級市場的發(fā)展提供了堅實的基礎保險單的主要內(nèi)容為(BCE)。A．投保方式B．保險標的C．保險期間D．投保途徑E．保險價值如果允許(ACD)參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，將有利于整個房地產(chǎn)風險的分散。A．保險公司B．律師事務所C．投資基金D．住房公積金E．會計師事務所最大誠信原則的內(nèi)容包括（BDE）。A.誠實B.告知C.信用D.保證E.棄權(quán)與禁止反言個人購買住房可選擇的房地產(chǎn)保險種類有（ABE）。A.家庭財產(chǎn)保險B.房屋抵押貸款保險C.公眾責任保險D.預付款信用保險E.房地產(chǎn)買方保證保險三、名詞解釋保險、房地產(chǎn)保險、保險合同、房地產(chǎn)保險產(chǎn)品四、簡答題簡述保險的含義、特征、性質(zhì)、職能和作用。簡述保險的四種基本原則。簡述保險合同的含義、特征和要素。簡述房地產(chǎn)業(yè)務保險的內(nèi)容。房地產(chǎn)保險是如何運作的？第二部分.答案第一章名詞解釋房地產(chǎn):房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。金融:是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。資金清算:是金融機構(gòu)之間辦理資金調(diào)撥、劃撥支付結(jié)算款項，并對由此引起的資金存欠進行的清償。房地產(chǎn)業(yè)：是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。房地產(chǎn)金融:1、廣義上是利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關部門籌集、融通、清算資金，提供相應服務的所有金融活動。2、狹義的是金融服務于房地產(chǎn)業(yè)的行為。3、本課程的概念不包含資金清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是指與房地產(chǎn)經(jīng)營有關的金融行為。開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務：為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結(jié)算等服務的金融活動，對象為經(jīng)營者、建設者消費性房地產(chǎn)金融服務：為房地產(chǎn)的消費者提供各種金融服務的金融活動市場化房地產(chǎn)金融服務：是指圍繞著房地產(chǎn)市場，為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務的金融活動。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性：房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動性，僅能供應一定區(qū)域范圍的市場，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。住宅合作社：是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設和管理一體化解決住房問題的合作社。房地產(chǎn)業(yè)：是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。公積金：公積金制度：是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度簡答題1、簡述房地產(chǎn)業(yè)的特點及其重要性。1）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長2）房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大3）房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性4）房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響2、簡述房地產(chǎn)金融的作用。1）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等都是在金融部門的支持下進行的。2）房地產(chǎn)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段，房地產(chǎn)金融被稱為房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)器”。3）房地產(chǎn)金融是引導房地產(chǎn)消費、促進住房制度改革的有效途徑。4）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整儲蓄、投資和股市間的關系。3、簡述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關系。按照現(xiàn)代經(jīng)濟理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實體經(jīng)濟，但二者的關系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴：1）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關系就越密切，依賴性越強2）房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進3）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行，實踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務業(yè)。4、簡述國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。1）建筑業(yè)協(xié)會BuildingSociety是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，實質(zhì)是“互助”和“集資建房”，最初是地方性組織，后來逐漸發(fā)展成為全國性組織，變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構(gòu)。2）土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：a.早期階段（1769-1849）土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強制地主加入，同時出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進行土地開發(fā)經(jīng)營，服務于一定地區(qū)的民眾b.中期階段（1850-1873）取消了原來只有地主才能參加的限制，并發(fā)展了抵押土地證券化，還是主要為本地居民服務。c.后期階段（1874—）中央銀行成立，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長足的發(fā)展。3）公積金制度始于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度。5、簡述我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。建國以來，我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個特征非常鮮明的階段：1）住房建設資金管理階段（1949-1978年）計劃經(jīng)濟時期：福利住房制度是國家將應發(fā)放給職工的住房費用，集中統(tǒng)一使用，建造房屋，然后分配的過程。50年代后期提出自建公助，六七十年代國家對住房投資的重視程度繼續(xù)降低，越來越重生產(chǎn)，輕生活2）房改金融階段（1978-1990年）1978年后我國開始住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場化改革等不同改革階段前期探索階段企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負，改革成效非常不滿意。租金改革階段，最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金融進入到住房建設、分配、消費的各個環(huán)節(jié)。這個時期房地產(chǎn)金融主要以房改金融為特點3）市場化房地產(chǎn)金融階段（90年代以后）房地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展有力地促進了房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長，使我國的房地產(chǎn)金融進入了市場化階段。6、分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。⑴房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一，必然造成風險單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風險。⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差⑶房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善⑷房地產(chǎn)金融市場發(fā)育滯后⑸銀行的經(jīng)營機制有待轉(zhuǎn)變⑹房地產(chǎn)金融風險意識有待提高解決思路1）房地產(chǎn)開發(fā)的預先介入機制。2）全程管理機制。3）科學決策機制。4）呆壞賬預警處理機制。5）建立科學決策的方法和指標。7、簡述成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志。完善的法律體系完善的市場結(jié)構(gòu)豐富的市場產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場效率嚴格的風險管理第二章名詞解釋房地產(chǎn)周期：匯率：就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。利息：對借款人來說就是資金占用的成本，而對放款人來講就是借出資金獲得的補償即收益。利率：是資金占用的單位成本即價格。名義利率（票面利率）：借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利率就是到期收益率。利率集：就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率。從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。實際利率：是名義利率經(jīng)實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。期限結(jié)構(gòu)溢價：因期限差異造成的利率差異未來值：就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。凈現(xiàn)值：各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差。資產(chǎn)收益率：是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。計算公式：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格權(quán)益收益率：是股東所占權(quán)益對應的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金有效（內(nèi)部）收益率：是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。信貸：是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關系。擔保貸款：是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。保證貸款：保證貸款（狹義的擔保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款：是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關系抵押貸款：抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關系，是擔保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。簡答題簡述影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素。通貨膨脹的變化、銀行利率的變化、所得稅法的變化、貨幣匯率的變化、日用品價格的變化房地產(chǎn)證券和其他投資工具回報率的變化、金融政策、社會福利制度說明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來值的概念及其計算方法（計算方法見PPT）。利率：是資金占用的單位成本即價格。貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值，即時間為零時的價值量。未來值：就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。如何準確界定資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率和有效收益率的概念？資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。如何準確界定信貸、擔保貸款和抵押貸款的概念？信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關系。擔保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復雜。簡述信貸與抵押貸款的關系？信貸與抵押貸款都是借貸關系，但二者有著重要的區(qū)別：⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證；⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。設定抵押的條件是如何規(guī)定的？可設定為抵押物的房地產(chǎn)包括：⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)；⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；⑶依法獲得的房屋期權(quán)；⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。不可設定抵押的房地產(chǎn)有哪些？⑴權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；⑵已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；⑹未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；⑽劃撥土地使用權(quán)。設定抵押時的注意事項有哪些？我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設定抵押時應注意以下問題：⑴共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。⑵出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。⑶房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。⑷新增添附物問題房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。什么是抵押權(quán)的物上請求權(quán)，有哪些類型？貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。物上請求權(quán)包括：⑴停止侵害請求權(quán)⑵請求恢復原狀或提供額外擔保⑶消除危險請求權(quán)⑷排除妨礙請求權(quán)⑸損害賠償請求權(quán)拍賣房屋有哪些注意事項？⑴拍賣應辦理的手續(xù)拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應的購買款后得到標的物的過程。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任⑵房屋拍賣后的清償順序A支付處分抵押房屋的費用，B扣除抵押房屋應承擔的稅款，C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。⑶重復抵押時價款的分配同一抵押物依法可以重復抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，按照登記的順序來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護。⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？特征：⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務與抵押的異同：⑴質(zhì)押與抵押的共同點A都屬于物權(quán)的擔保方式；B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。⑴質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權(quán)利與義務？⑴質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務人，對債權(quán)人應承擔償還債務的義務人；出質(zhì)人，對債務人的債務以出質(zhì)物提供擔保者，可以是債務人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務

法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務都有嚴格的規(guī)定，應得到相應的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。權(quán)利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？根據(jù)《擔保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應包括如下內(nèi)容：

⑴被擔保的主債權(quán)的種類和數(shù)額⑵債務人履行債務的期限⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

⑷質(zhì)押擔保的范圍⑸質(zhì)物移交的時間⑹當事人認為應當約定的其他事項⑺補正《擔保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應當采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。權(quán)利質(zhì)押有哪些效力？對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應特別注意如下方面：⑴優(yōu)先受償?shù)男ЯΒ茖Τ鲑|(zhì)人權(quán)利的限制⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應盡的義務⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅保證貸款的參與人有哪些，其間關系如何？對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應特別注意如下方面：⑴優(yōu)先受償?shù)男ЯΒ茖Τ鲑|(zhì)人權(quán)利的限制⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應盡的義務⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅保證有何特征，有哪些性質(zhì)？⑴保證的特征

保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此：A保證人負無限責任，B保證易于設定和執(zhí)行，C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。⑵保證的性質(zhì)

人身性從屬性代償性轉(zhuǎn)移性獨立性保證人有哪些條件？⑴保證人須具有民事主體資格⑵保證人須具有代為清償債務的能力保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍有哪些？⑴公民作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍⑵企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍第三章名詞解釋杠桿原理：利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。月還款額：通俗地也稱為月供，是指每月應還銀行的本息和。本息均還法：是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息。其計算公式：每月攤還本金=貸款額/貸款期限（月數(shù)）=M/n

每月攤還利息=（n+1）*M*i/2n每月還款額=每月攤還本金+每月攤還利息=M/n+（n+1）*M*i/2n這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。先息后本法：是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。本金：是借款人所欠銀行債務總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。分攤系數(shù)：在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為“攤還”amortization，或者“分期償還”。每一期攤還的本金額占本金的百分數(shù)稱為分攤系數(shù)，記作K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。有效利率：對借款人，有效利率是使自有資金安全、高效，財務杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。對貸款人，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕?，當然希望是越高越好。雙方通過談判，達成抵押貸款合同所確認的利率。貸款比率：是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比，反映財務杠桿作用的大小。還貸常數(shù)：是年還款額與總借款額的比值，即：還貸常數(shù)=年還款額/總借款額再抵押：抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。等額還款：固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此稱為等額還款或等額償還。期前還款：借款人基于自己的利益在貸款未到期前提前還貸的行為，屬于違約的一種，但一般其承受的罰則被認為并不對雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。（除非雙方有特別的約定）簡答題簡述杠桿作用的形式。⑴杠桿正作用

當資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即D>0），形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。L越大越好！⑵杠桿中性作用

當資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即D=0），形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風險。⑶杠桿負作用

當資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即D<0），形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。L越大越不好！簡述本息均還法和先息后本法的差別。⑴二者的月還款額不同；⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同；⑶兩種還款方式中利息總額不同；⑷在發(fā)生提前還清債務時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。簡述抵押貸款中參與人間的關系。⑴借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關系

借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關系是資金、權(quán)益和實物的交換關系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關系隨著房屋實際使用權(quán)、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借款人清償完所有債務而結(jié)束。⑵借款人、放款人、保險公司的關系

三者關系在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故理賠完成或者借款人清償了所有債務后結(jié)束。保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也