房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制

房地產(chǎn)公司造價人員怎樣進行成本控制我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作，中間也在事務所干過兩年，對開發(fā)公司的成本控制有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個階段進行詳細的分析。1、可行性研究階段：一般情況下我們造價人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認為作為應盡職責應該提出一些有用的意見，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會對工程造價產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關問題你都會有準備，況且可行性研究中預備費和不可預見費都與造價有關；我認為此階段占成本控制的5％

2、設計階段：一般的書上都說設計可以控制工程造價的70％，可我分析認為這基本是不可能的，第一設計單位不可能去作什么限額設計，他們設計的出發(fā)點都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約造價是次要的，換句話說，建設單位沒錢你還開發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設單位造價人員實力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過限額很多，那么設計單位修改圖紙也需要一個心理承受過程和技術檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間，對建設單位接下來的招標監(jiān)理施工預售等等過程都會有所干擾，財務成本也會逐日提升，聰明的建設單位才不會這么辦那，所以限額設計對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實實的告訴設計單位需要設計什么標準檔次來的實惠。另外根據(jù)市場實際情況，造價人員可以提出新材料新工藝新技術的使用限制，建設部04年出臺了218號文，明確了一些限制，大家不妨看看；這個階段能控制造價的比率至多5％?！罢f設計可以控制工程造價的70％”指設計階段是重點，此時開發(fā)公司若有懂設計的、懂成本的人員參與，根據(jù)開發(fā)項目的特點在委托設計前明確提出設計上要求，以防設計圖紙頻繁變更，造成工期推遲。

3、審圖與設計的完善：國家已經(jīng)開始注意這個過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場，而遼寧正開始。由于大的設計院一般工作比較忙，建筑結構安裝設計人員不可能做到百分百準確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以需要政府審圖機構進行可靠的審查，審圖機構對圖紙上一些錯誤和疏漏會進行修改和補充，這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設單位，建設單位用它進行招標會減少很多圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失，我們造價人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒；此階段占5％。政府審圖機構一般只對設計國家強制性規(guī)范條文進行審核，細部問題還靠開發(fā)公司自己解決。

4、招標文件與合同的編制：這個階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質、現(xiàn)場情況、交通、地質、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲控材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結算方式、量度標準等，質量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。另外正常情況下我認為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質量不合格，四是甲方自己有進貨渠道可以購買物美價廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財務壓力，二是領料結算超省的難以控制，三是質量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對于甲供材的使用與保護不力，不能經(jīng)打細算，增大損耗，導致成本增加，還有就是水電使用與結算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個階段不多廢話，最少占成本控制的20％。

5、施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個工程項目來說，工程質量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入上機制做好文章，在資質上一定要把好關，另外對其注冊資本、公司財務情況、優(yōu)質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；聯(lián)系單、驗收資料等的管理，這部分造價人員都會，我只說明其中一項，就是定額沒有的分部分項工程單價的確定要及時合理。這個階段占10％

11、材料市場價格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價的60-70％，而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質量品質等等因素的不同會造成價格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的，有的省實行材料價格指派員制度，就是到某特定時間，這些人打聽市場行情之后匯報，然后根據(jù)匯報結果出價格信息，正確性時效性難以把握。造價人員不應該完全相信政府的價格信息，而應該做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對比政府的價格信息找出差異；第三深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價或分解單價；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家。總之，材料價格的掌握是最煩瑣最耗費精力的工作，不過一旦你掌握了，對公司對自己都有極大好處，此階段占10％

12、結算審計：最后的階段，即是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。造價人員一般應該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價書上的九個順序；第三事件的責任清理，如果由于施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；第四熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；第五分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；第六依照