房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制

房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制我這幾年一直在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作，中間也在事務(wù)所干過(guò)兩年，對(duì)開發(fā)公司的成本控制有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分析。1、可行性研究階段：一般情況下我們?cè)靸r(jià)人員參與可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見(jiàn)，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)；我認(rèn)為此階段占成本控制的5％

2、設(shè)計(jì)階段：一般的書上都說(shuō)設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70％，可我分析認(rèn)為這基本是不可能的，第一設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約造價(jià)是次要的，換句話說(shuō)，建設(shè)單位沒(méi)錢你還開發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí)力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過(guò)限額很多，那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗(yàn)過(guò)程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來(lái)的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過(guò)程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升，聰明的建設(shè)單位才不會(huì)這么辦那，所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來(lái)說(shuō)都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來(lái)的實(shí)惠。另外根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，造價(jià)人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，建設(shè)部04年出臺(tái)了218號(hào)文，明確了一些限制，大家不妨看看；這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率至多5％?！罢f(shuō)設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的70％”指設(shè)計(jì)階段是重點(diǎn)，此時(shí)開發(fā)公司若有懂設(shè)計(jì)的、懂成本的人員參與，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)在委托設(shè)計(jì)前明確提出設(shè)計(jì)上要求，以防設(shè)計(jì)圖紙頻繁變更，造成工期推遲。

3、審圖與設(shè)計(jì)的完善：國(guó)家已經(jīng)開始注意這個(gè)過(guò)程了，我見(jiàn)過(guò)安徽做的就比較好，江蘇基本是走過(guò)場(chǎng)，而遼寧正開始。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失，我們?cè)靸r(jià)人員要積極參與這個(gè)過(guò)程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見(jiàn)和建議把握清楚，理清頭緒；此階段占5％。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對(duì)設(shè)計(jì)國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核，細(xì)部問(wèn)題還靠開發(fā)公司自己解決。

4、招標(biāo)文件與合同的編制：這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲控材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個(gè)原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無(wú)法購(gòu)買，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進(jìn)貨渠道可以購(gòu)買物美價(jià)廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫(kù)存。甲供材對(duì)甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問(wèn)題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對(duì)于甲供材的使用與保護(hù)不力，不能經(jīng)打細(xì)算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個(gè)階段不多廢話，最少占成本控制的20％。

5、施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說(shuō)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì)，我只說(shuō)明其中一項(xiàng)，就是定額沒(méi)有的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段占10％

11、材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70％，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的，有的省實(shí)行材料價(jià)格指派員制度，就是到某特定時(shí)間，這些人打聽(tīng)市場(chǎng)行情之后匯報(bào)，然后根據(jù)匯報(bào)結(jié)果出價(jià)格信息，正確性時(shí)效性難以把握。造價(jià)人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；第三深入工地詢問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠(chéng)信商家?？傊?，材料價(jià)格的掌握是最煩瑣最耗費(fèi)精力的工作，不過(guò)一旦你掌握了，對(duì)公司對(duì)自己都有極大好處，此階段占10％

12、結(jié)算審計(jì)：最后的階段，即是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。造價(jià)人員一般應(yīng)該秉承的原則是：第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國(guó)家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問(wèn)題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一），即造價(jià)書上的九個(gè)順序；第三事件的責(zé)任清理，如果由于施工方說(shuō)法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理；第四熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無(wú)中生有渾水摸魚；第五分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；第六依照