2009年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 公共管理專業(yè)

第頁(yè)（共12頁(yè)）2009年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作者XXX2009年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1一市場(chǎng)概述 21商品房市場(chǎng) 3①市場(chǎng)綜述 3②供求關(guān)系分析 4③供應(yīng)量分析 4④成交量分析 4⑤成交均價(jià)分析 4⑥市場(chǎng)特征 4二土地市場(chǎng) 51本月公告土地分析 5①供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 5②本月成交地塊分析 5三商品住宅市場(chǎng) 61供應(yīng)量 62新推量分析 63熱點(diǎn)板塊 6四辦公市場(chǎng) 61區(qū)域分析 62市場(chǎng)供應(yīng)量分析 7五商業(yè)市場(chǎng) 71市場(chǎng)綜述 72市場(chǎng)供應(yīng)量分析 8六產(chǎn)品分析 81產(chǎn)品綜述 8①熱銷、滯銷產(chǎn)品 8②特色樓盤推薦 9七營(yíng)銷媒體 101營(yíng)銷透析 10①營(yíng)銷綜述 10②營(yíng)銷策略 102媒體分析 11①媒體市場(chǎng)投放綜述 11②主要監(jiān)測(cè)媒體投放分析 11一市場(chǎng)概述進(jìn)入09年以來(lái)，重慶市場(chǎng)每月一直呈供小于求局面，成交量持續(xù)攀升，一直在高位運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)09年1-6月市場(chǎng)供應(yīng)量約709.83萬(wàn)平方米，成交量約為1074.76萬(wàn)平方米，目前的成交量穩(wěn)定在每月190萬(wàn)平方米左右。各開發(fā)商資金壓力得到緩解，同時(shí)市場(chǎng)供需差距縮小，因此未來(lái)短時(shí)間內(nèi)重慶市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定。（1）供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定2009年6月，重慶市場(chǎng)新增供應(yīng)面積111.15萬(wàn)平方米，與上月相比，減少4.13萬(wàn)平方米，減幅約為3.58%，同比降幅49.93%。相比去年同期供應(yīng)量的減少主要是由于開發(fā)商去年人為減緩了施工進(jìn)度，目前工程進(jìn)度跟不上的緣故。（2）成交量穩(wěn)中有升2009年6月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交體量為190.47萬(wàn)平方米，較上月增加了約1.80萬(wàn)平米，環(huán)比增漲約9.54%，且較去年同期大幅上漲達(dá)到128.99%。本月成交量與上月相比趨于穩(wěn)定，無(wú)大幅波動(dòng)。且與去年同期比較，市場(chǎng)確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。（3）成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)6月，重慶市商品房成交均價(jià)為4278元/平方米，較上月下降了83元/平方米，環(huán)比下降約1.90%，同比增長(zhǎng)約5.17%。市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，且連續(xù)3個(gè)月保持了4200元/平方米以上的價(jià)格水平。（4）未來(lái)將加大供應(yīng)量，但整體市場(chǎng)仍趨向穩(wěn)定各開發(fā)商資金壓力得到緩解，同時(shí)市場(chǎng)供需差距縮小，因此未來(lái)短時(shí)間內(nèi)重慶市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定。加之，由于部分樓盤今年已經(jīng)完成大半銷售量任務(wù)，市場(chǎng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)供小于求的狀態(tài)。為保證在下半年還有房源銷售，因此部分樓盤將會(huì)加大供應(yīng)量，且將進(jìn)行一定程度的漲價(jià)。而市場(chǎng)需求在恐懼漲價(jià)的同時(shí)，此前的觀望態(tài)度也將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。國(guó)際社區(qū)15295.72華新都市花園3.186月銷售金額排行榜6月銷售面積排行榜項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱面積（萬(wàn)㎡）茶園新城區(qū)K標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)住宅22173.36宏聲假日廣場(chǎng)4.82光華觀府國(guó)際19660.52國(guó)際社區(qū)3.53江與城17565.61光華觀府國(guó)際3.48華新都市花園13001.86茶園新城區(qū)K標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)住宅3.08魯能星城11701.93晉愉綠島映像2.86宏聲假日廣場(chǎng)11401.09魯能星城2.70珊瑚水岸11362.36重慶壹江城2.30招商江灣城11237.72海爾海語(yǔ)江山2.30晉愉綠島映像10977.85慶業(yè)九寨印象2.121商品房市場(chǎng)=1\*GB3①市場(chǎng)綜述6月重慶市商品房市場(chǎng)成交較上月相比趨于穩(wěn)定，供求差距縮小，均無(wú)大幅波動(dòng)。商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)111.15萬(wàn)平方米，較之上月減少了4.13萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.58%。商品房成交量達(dá)到190.47萬(wàn)平方米，與上月相比無(wú)明顯變化，環(huán)比增幅約為9.54%，較去年同期大幅上漲達(dá)到128.99%。市場(chǎng)成交均價(jià)為4278元/平方米，較上月相比小幅下跌83元/平方米，環(huán)比下降1.90%，同比增長(zhǎng)了5.17%。表：重慶市6月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比0.610.58-78.28%-4.92%供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）115.28111.15-49.93%-3.58%成交量（萬(wàn)平方米）188.67190.47128.99%0.95%成交價(jià)格（元/平方米）436142780.52%-1.90%成交總額（億元）82.2881.500.01%-0.95%=2\*GB3②供求關(guān)系分析據(jù)本機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，2009年6月重慶市商品房供求比約為0.58，低于5月的0.61。6月重慶市商品房供應(yīng)量約為111.15萬(wàn)平方米，成交量約190.47萬(wàn)平方米，成交量明顯高于供應(yīng)量。市場(chǎng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)供小于求的狀態(tài)，存量被大量消化，但由于市場(chǎng)存量較大，市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。=3\*GB3③供應(yīng)量分析6月重慶市商品房供應(yīng)量約為111.15萬(wàn)平方米，與上月相比減少了4.13萬(wàn)平方米，減幅約為3.58%，仍以去化存量為主。=4\*GB3④成交量分析6月，商品房市場(chǎng)成交量達(dá)到190.47萬(wàn)平方米，較上月增加了約1.80萬(wàn)平米，環(huán)比增漲約9.54%，且較去年同期大幅上漲達(dá)到128.99%。本月成交量于上月相比趨于穩(wěn)定，無(wú)大幅波動(dòng)。且與去年同期比較，市場(chǎng)確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。=5\*GB3⑤成交均價(jià)分析6月，重慶市商品房成交均價(jià)為4278元/平方米，較上月下降了83元/平方米，環(huán)比下降約1.90%，同比增長(zhǎng)約5.17%。市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，且連續(xù)3個(gè)月保持了4200元/平方米以上的價(jià)格水平。=6\*GB3⑥市場(chǎng)特征房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，成交情況趨于平穩(wěn)，成交量穩(wěn)中有升。6月商品房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，成交情況無(wú)明顯異動(dòng)。成交量穩(wěn)中有升，增至190.47萬(wàn)平方米，增幅約為9.54%，同比大幅上揚(yáng)，增幅達(dá)128.99%。本月商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)111.15萬(wàn)平方米，與上月相比減少了4.13萬(wàn)平方米，減幅約為3.58%，環(huán)比減少49.93%。可見，市場(chǎng)仍以去化存量為主。成交均價(jià)為4278元/平方米，較上月下降了83元/平方米，環(huán)比下降約1.90%，同比增長(zhǎng)約5.17%。市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，且連續(xù)3個(gè)月保持了4200元/平方米以上的價(jià)格水平。二土地市場(chǎng)1本月公告土地分析據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年6月30日，重慶市土地交易中心公示擬供應(yīng)土地共47宗，預(yù)出讓土地面積共計(jì)為296.14萬(wàn)平方米，出讓綜合價(jià)金共1069957萬(wàn)元，土地平均出讓價(jià)格3612..99元/平方米。2009年6月，重慶主城區(qū)除南岸區(qū)外，其他區(qū)域均有土地供應(yīng)。=1\*GB3①供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2009年6月擬供應(yīng)土地共47宗，純居住用地供應(yīng)16宗，占地面積為99.81萬(wàn)平方米；商業(yè)金融業(yè)用地供應(yīng)2宗，占地面積為1.8萬(wàn)平方米；綜合用地供應(yīng)8宗，占地面積為77.94萬(wàn)平方米；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)16宗，占地面積為83.4萬(wàn)平方米；公建配套用地供應(yīng)4宗，占地面積為2.05萬(wàn)平方米；最后是其他用地供應(yīng)1宗，占地面積為31.14萬(wàn)平方米。=2\*GB3②本月成交地塊分析據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2009年6月重慶市土地成交共36宗，成交面積235.65萬(wàn)平方米，成交總金額1176103萬(wàn)元，成交均價(jià)4990.86元/平方米，樓面價(jià)1733.08元/平方米。2009年6月土地成交各項(xiàng)指標(biāo)與上月相比均有上升，特別是成交宗數(shù)、金額和面積有大幅度的上升。從市場(chǎng)土地成交量走勢(shì)圖中可以看出，現(xiàn)在土地市場(chǎng)成交在逐步回暖，都源于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量增加，未來(lái)預(yù)期較好。三商品住宅市場(chǎng)1供應(yīng)量根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)09年6月重慶商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出，6月新增住宅供應(yīng)量約為103.7萬(wàn)平方米，較上月增加了42.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅約為69.06％，較去年同期下降48.46%。2新推量分析6月，重慶商品房市場(chǎng)共有36個(gè)樓盤新增推案，共計(jì)推出38次，套內(nèi)面積約62.23萬(wàn)平方米，較上月增加了7.11萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)12.90％，同比下降了32.58%。3熱點(diǎn)板塊6月熱點(diǎn)板塊主要集中在三個(gè)區(qū)域，首先是渝北區(qū)，市場(chǎng)新推案2223套，新推體量達(dá)到20.95萬(wàn)平方米，其次是南岸區(qū)，市場(chǎng)新推案1816套，市場(chǎng)新推案量為14.83萬(wàn)平方米，再次是江北區(qū)，市場(chǎng)新推案1308套，市場(chǎng)新推案量為9.89萬(wàn)平方米。3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域持續(xù)火熱主要原因是在本月中該區(qū)域有多個(gè)項(xiàng)目推案，其中渝北區(qū)、南岸區(qū)均分別有10個(gè)新推案項(xiàng)目，且渝北區(qū)推案頻次達(dá)11次，其中，有4個(gè)項(xiàng)目為首次開盤。而南岸區(qū)亦十分活躍，本月有3個(gè)首次開盤項(xiàng)目。新推案樓盤普遍價(jià)格較為合理，客戶容易接受，促成了本月熱銷局勢(shì)。四辦公市場(chǎng)1區(qū)域分析因特殊的地理環(huán)境的影響，重慶寫字樓分布有明顯的區(qū)域性和聚集性，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已經(jīng)形成相對(duì)較完整的5個(gè)區(qū)域。2007—2010年是重慶寫字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)期；傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)持續(xù)擴(kuò)大有限，新牌坊、高新區(qū)將成為寫字樓新增供應(yīng)區(qū)域。目前寫字樓最集中的商務(wù)區(qū)是渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展是隨著城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)、城市內(nèi)部商業(yè)行為的活躍以及對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的加強(qiáng)而發(fā)展的。重慶直轄十年的快速發(fā)展及可預(yù)見的良好商務(wù)環(huán)境及可投資性增加了寫字樓的需求量。比如，目前包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的不少外企加快了入駐重慶的速度。因此，不斷發(fā)展的重慶，將吸引更多的企業(yè)來(lái)渝投資，這也為寫字樓市場(chǎng)開拓了更大的空間。2市場(chǎng)供應(yīng)量分析6月，渝高·新城星座推出A區(qū)單體商務(wù)樓。從走勢(shì)圖可以看出，本月是繼上月以來(lái)，今年重慶辦公市場(chǎng)第二次有新品面市。但此次渝高·新城星座推向市場(chǎng)體量較小，僅推出13-20層，共計(jì)體量0.61萬(wàn)方。五商業(yè)市場(chǎng)1市場(chǎng)綜述目前的重慶商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)更傾向于“城市綜合體”的開發(fā)模式，所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。重慶市的商業(yè)地產(chǎn)除了城市中心組團(tuán)外，其他區(qū)域/板塊都較為分散，并多以住宅底商的形式存在。重慶市的商業(yè)地產(chǎn)除了城市中心組團(tuán)外，其他區(qū)域/板塊都較為分散，并多以住宅底商的形式存在。2市場(chǎng)供應(yīng)量分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并不能像商品住宅市場(chǎng)一樣出現(xiàn)大體量的投入市場(chǎng)，而是有針對(duì)性的衡量客戶需求之后逐步推向市場(chǎng)，一般是作為住宅項(xiàng)目的補(bǔ)充而存在。6月，商業(yè)新增推案項(xiàng)目個(gè)數(shù)為2個(gè)。新增推案體量為0.93萬(wàn)平方米，新增體量是09年上半年以來(lái)最高的一個(gè)月，同比也有所增加，增幅約為14.8%。從新增供應(yīng)走勢(shì)圖看出，新增推案體量在08年6月至9月呈上升趨勢(shì)，但近9月商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)呈明顯波動(dòng)變化。本月市場(chǎng)商業(yè)新增項(xiàng)目分別為世紀(jì)陽(yáng)光和中海國(guó)際社區(qū)，其中，位于彈子石的中海國(guó)際社區(qū)商業(yè)為首次開盤。六產(chǎn)品分析1產(chǎn)品綜述=1\*GB3①熱銷、滯銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品—萬(wàn)科渝園銷售狀況：2009年6月21日，萬(wàn)科渝園首次開盤，推出1、2、103-105、28-30、85、45號(hào)樓，戶型面積為150-188平方米之間，套內(nèi)均價(jià)12000元/平方米，VIP辦卡客戶總價(jià)優(yōu)惠5萬(wàn)，一次性付款9.8折，按揭付款9.9折，萬(wàn)客會(huì)客戶再優(yōu)惠9.96折。此次開盤，合計(jì)推出80套房源，開盤當(dāng)天即售55套。產(chǎn)品亮點(diǎn)：萬(wàn)科渝園是萬(wàn)科集團(tuán)在重慶的首個(gè)別墅項(xiàng)目，位于渝北區(qū)寶圣大道，西南政法大學(xué)對(duì)面。車行5分鐘可到達(dá)江北機(jī)場(chǎng)，15分鐘到達(dá)龍頭寺火車站、觀音橋CBD，20分鐘到達(dá)解放碑CBD，交通快速便捷。另規(guī)劃中的輕軌三號(hào)線，中環(huán)快速干線也近在咫尺。項(xiàng)目自身商業(yè)配套齊全，周邊高校環(huán)繞。總占地面積300多畝，分三期開發(fā)，一期共有80多套三樓一底的合院和聯(lián)排別墅。項(xiàng)目規(guī)劃了11100平方米的中庭自然園林景觀，使之成為高品質(zhì)綜合社區(qū)的詩(shī)意棲居之地。熱銷產(chǎn)品—財(cái)信·城市國(guó)際銷售狀況：2009年6月28日，項(xiàng)目首次開盤，推出4號(hào)樓，戶型面積在40-111平方米之間，套內(nèi)均價(jià)為5800元/平方米。起價(jià)和最高價(jià)分別為5525元/平方米，6185元/平方米。開盤當(dāng)日，VIP卡客戶享受總款優(yōu)惠5000元，在7天內(nèi)完善商品房認(rèn)購(gòu)合同及相關(guān)手續(xù)再總款優(yōu)惠2000元，另外一次性購(gòu)房客戶優(yōu)惠9.9折，按揭則無(wú)優(yōu)惠。合計(jì)推出247套房源，當(dāng)日勁銷210套。產(chǎn)品亮點(diǎn)：財(cái)信城市國(guó)際項(xiàng)目位于渝北區(qū)龍溪街道金龍路600號(hào)（原電子校地塊），由11棟高層住宅和1棟寫字樓和酒店組合的超高層組成，整體規(guī)劃呈圍合式布局，以中庭為主題景觀，總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平米。項(xiàng)目地處加州新牌坊成熟生活區(qū)，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，具有該地塊不可復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)和教育配套優(yōu)勢(shì)。社區(qū)規(guī)劃配套完善，包括中央時(shí)尚臨街商業(yè)、小學(xué)、幼兒園、托兒所、地下停車庫(kù)，6000㎡的新世紀(jì)超市已簽約入駐。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越性，是加州大社區(qū)和新牌坊大社區(qū)之間最成熟的地段。在延續(xù)加州原有城市資源的基礎(chǔ)上，建立集餐飲、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)多元發(fā)展的中心社區(qū)，為加州注入國(guó)際品質(zhì)化的新商業(yè)、新時(shí)尚、新生機(jī)、新活力，推動(dòng)加州升級(jí)換代。滯銷產(chǎn)品—巨成龍灣銷售狀況：6月28日，加推11號(hào)樓，建筑類型為高層，戶型面積在40.11-61.8平米，套內(nèi)均價(jià)為5652元/平方米。一次性、按揭付款均為9.2折。合計(jì)推出310套房源，當(dāng)日僅銷售25套。滯銷原因：巨成龍灣此次推出的產(chǎn)品為市場(chǎng)最熱銷產(chǎn)品，小戶型、總價(jià)低、地段好。但此次加推效果卻不好，這主要是由于其前期項(xiàng)目品質(zhì)一般，相比同區(qū)域里的其他樓盤品質(zhì)較差，開發(fā)商知名度品牌也不如同區(qū)域競(jìng)品樓盤，戶型無(wú)創(chuàng)新，而價(jià)格卻相對(duì)于同區(qū)域競(jìng)品樓盤還略高，綜合競(jìng)爭(zhēng)力較差，因此銷售情況并不理想。=2\*GB3②特色樓盤推薦中凱·翠海朗園――大型公園項(xiàng)目樓盤推薦理由：1、項(xiàng)目緊靠重慶市江北鴻恩寺公園東大門；2、濱臨觀音橋商業(yè)步行街。連接觀音橋至鴻恩寺東大門的觀鴻大道已開建，將于2010春節(jié)建成通車，屆時(shí)翠海朗園到達(dá)觀音橋商圈只需2分鐘；3、區(qū)域升值潛力巨大。近日，保利以38.1億奪得鴻恩寺地王地塊，更是體現(xiàn)了該區(qū)域未來(lái)的升值空間相當(dāng)巨大。中凱·翠海朗園是上海中凱集團(tuán)在重慶開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目，前期開發(fā)10棟高層豪宅，后期將建別墅項(xiàng)目。翠海朗園位于重慶江北區(qū)核心地帶，緊靠鴻恩寺公園東大門。本期推出4號(hào)樓，32層2梯5戶結(jié)構(gòu)，共1.34萬(wàn)平方米，共計(jì)179套房源，推案戶型為72.95-75.79平方米的二房，均價(jià)6500元/平米，開盤銷售了60套，銷售情況良好。七營(yíng)銷媒體1營(yíng)銷透析=1\*GB3①營(yíng)銷綜述2009年6月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)各大開發(fā)商活動(dòng)“精彩紛呈”，紛紛使出渾身解數(shù)，努力為半年的銷售畫上精彩的逗號(hào)。以營(yíng)銷活動(dòng)為訴求點(diǎn)的媒體投放僅占整個(gè)市場(chǎng)投放的17.94%。而在營(yíng)銷活動(dòng)中主要以加推、特價(jià)房、示范單位為主，占據(jù)了營(yíng)銷市場(chǎng)54%的份額。值得注意的是盡管開盤信息相對(duì)5月有縮水，但市場(chǎng)6月新開盤項(xiàng)目明顯多于5月。=2\*GB3②營(yíng)銷策略案例1：龍湖“1億元底價(jià)房”截至5月底，重慶龍湖今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售額26億元，提前一個(gè)月超額完成了半年目標(biāo)。6月6日~6月15日，龍湖重慶在江北北城天街中庭舉行了“龍湖底價(jià)房源專場(chǎng)展”。參加這次底價(jià)房專場(chǎng)展的一億元房源，來(lái)自龍湖旗下七大項(xiàng)目，包括了高層、洋房、別墅等多種業(yè)態(tài)。之所以有“底價(jià)”之稱，是因?yàn)榇舜锡埡?chǎng)展將給予客戶最大限度的優(yōu)惠，例如，購(gòu)買春森彼岸的房子，最少可以優(yōu)惠4萬(wàn)元/套，而購(gòu)買悠山郡別墅，最多可優(yōu)惠7萬(wàn)元/套。效果監(jiān)測(cè)還是“1億元”，不久前的協(xié)信也是用“1億元”響動(dòng)全市，但不同的是：龍湖給出的都是指定房源總價(jià)值，而協(xié)信的則是價(jià)格優(yōu)惠總量1億元。在北城天街僅6月6日啟幕的前2天，到訪客戶就達(dá)約2000組。從活動(dòng)取得的效果來(lái)看，龍湖此次的“1億元”完全不夠，但是大多為尾房，多少也有一定的缺陷。價(jià)格的優(yōu)惠提升了增值空間。這次活動(dòng)對(duì)于龍湖品牌在重慶的鞏固有一定作用，也使其自身銷售回款速度最大