重慶市保障性住房建設(shè)的問(wèn)題與前景-何野著作

重慶公共租賃房建設(shè)的問(wèn)題與前景作者簡(jiǎn)介：何野，男，1979年8月，北京人，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)培訓(xùn)中心特邀授課顧問(wèn)，商務(wù)部培訓(xùn)中心顧問(wèn)，中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)部企業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用專家[CNNIC]，高級(jí)國(guó)際職業(yè)經(jīng)理人（長(zhǎng)江商學(xué)院），英國(guó)皇家質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)注冊(cè)審核員；英國(guó)英皇俱樂(lè)部大中華區(qū)首席聯(lián)絡(luò)官，英皇置地（重慶）投資管理顧問(wèn)有限公司董事兼行政總裁；重慶市委統(tǒng)戰(zhàn)部民營(yíng)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)高級(jí)顧問(wèn)；重慶市人民政府民營(yíng)企業(yè)維權(quán)投訴中心特邀顧問(wèn)【摘要】保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，特別是經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，我國(guó)大力加強(qiáng)民生建設(shè)，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。重慶作為保障房建設(shè)的一個(gè)先行城市，在借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)沖擊和保障民生的博弈過(guò)程中，把公共租賃房作為重點(diǎn)保障項(xiàng)目，面臨著許多新的問(wèn)題，公共租賃房能否成功實(shí)施，真正落實(shí)保障民生的重任，需要政府的大力扶持?！娟P(guān)鍵詞】保障性住房公共租賃房政府民生從美國(guó)次貸危機(jī)及由此引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)都經(jīng)歷著新的考驗(yàn)，貨幣迅速貶值，迫使人們尋求新的金融方式來(lái)減少自己的財(cái)富縮水。自去年以來(lái)，全國(guó)各地都掀起了購(gòu)房熱，炒房成為了新的、也被認(rèn)為是最保險(xiǎn)的投資方式，但炒房的同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，僅重慶而言，主城的房?jī)r(jià)就從2009年均價(jià)5500元/平，上漲到了2010年初的均價(jià)7774元/平，其快速拉升的速度超過(guò)很多專家學(xué)者的想象，尤其是進(jìn)入2010年俗稱以金九銀十（9、10月份）開(kāi)頭第四季度更是以近25%的速度進(jìn)入快速上升通道，盡管國(guó)家對(duì)于限制房?jī)r(jià)制定了像國(guó)十條、國(guó)八條之類的嚴(yán)厲政策，但是對(duì)于高房?jī)r(jià)的震懾依然不見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于普通老百姓而言，作為基本生存需求的住房已讓他們看不到希望，最迫切的問(wèn)題擺在了人民和政府的面前。隨著兩會(huì)的圓滿閉幕，我們已經(jīng)邁進(jìn)十二五的開(kāi)局之年。建設(shè)民生政府，深刻落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀著力建設(shè)推廣保障性住房，建立商品房市場(chǎng)與保障性住房供給的雙軌制，有效平抑過(guò)高過(guò)快上長(zhǎng)的房?jī)r(jià)使人民群眾能“居者有其屋”已經(jīng)成為十二五重要的任務(wù)之一。筆者通過(guò)在重慶工商大學(xué)社會(huì)勞動(dòng)保障專業(yè)的學(xué)習(xí)，試圖通過(guò)有限的專業(yè)知識(shí)，以重慶公租房建設(shè)為視角結(jié)合國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)與目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及保障性住房的現(xiàn)狀，以兩會(huì)十二五規(guī)劃任務(wù)為導(dǎo)向，淺析未來(lái)公共租賃房體制建設(shè)的前景及面臨的問(wèn)題。一、何謂保障性住房、具體分類和特點(diǎn)保障性住房，是與商品性住房（簡(jiǎn)稱商品房）相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房（如：公租房）構(gòu)成。包括：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房（限制面積或價(jià)格）、公租房、和在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)改造、游牧民定居工程等城市危舊改造工程。其是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。社會(huì)保障性住房制度也就是在社會(huì)保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實(shí)踐中形成的制度。二、國(guó)家對(duì)保障性住房的政策要求和制度保障近幾年，國(guó)家高度關(guān)注民生問(wèn)題（特別是住房保障），出臺(tái)了不少限制房?jī)r(jià)和保障性住房建設(shè)的政策。從2007年的國(guó)發(fā)24號(hào)文提出的“把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。以此為標(biāo)志，保障性住房有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。到2008年國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)文件指出，爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房和棚戶區(qū)改造問(wèn)題，明確了2009-2011年保障性住房建設(shè)工作目標(biāo)和政策措施，進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度。再到建保[2009]91號(hào)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)，提出要加大廉租住房建設(shè)力度，著力增加房源供應(yīng)，完善租賃補(bǔ)貼制度，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)的住房保障制度。新國(guó)八條也明確規(guī)定保障性住房要擴(kuò)大覆蓋。“各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！苯衲晡覈?guó)在建保障性住房1000萬(wàn)套，明年再建1000萬(wàn)套，今后五年一共建設(shè)3600萬(wàn)套。中共中央將向地方補(bǔ)助1030億元，地方財(cái)政也相應(yīng)配比投入，而且將更廣泛地利用社會(huì)資本參與其中。而且保障性住房的土地供給體系單列，做到應(yīng)保盡保。其設(shè)計(jì)、建設(shè)也要高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，也就是說(shuō)要確保質(zhì)量、安全和環(huán)保。特別是在環(huán)保上，從設(shè)計(jì)到建設(shè)整個(gè)過(guò)程，都要實(shí)行節(jié)能，這也是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求。與此同時(shí)要抓緊保障房建設(shè)并行的工作——制定保障房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。從一開(kāi)始就建立一個(gè)從建設(shè)到管理，準(zhǔn)入到退出這樣一個(gè)完整機(jī)制。使保障性住房質(zhì)量和效益得到保證，使將來(lái)它的管理也得到保證。三、國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)新加坡保障性住房制度層次分明、全面覆蓋式的保障性住房政策作為一個(gè)高人口密度的城市型國(guó)家，新加坡一直將為本國(guó)居民提供合理的住房并保持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定作為一項(xiàng)基本國(guó)策。最為典型的政策，當(dāng)屬“居者有其屋”的計(jì)劃，按收入水平將居民區(qū)分為不同的收入階層，并為其提供相應(yīng)的購(gòu)房政策。1964年開(kāi)始實(shí)施的“居者有其屋”計(jì)劃實(shí)施至今，新加坡已經(jīng)興建了100多萬(wàn)套公共組屋，使得全國(guó)84℅的人口在其中安居，這種全面覆蓋式的保障性住房政策使得新加坡成為世界上住房問(wèn)題解決最為成功的國(guó)家之一。美國(guó)保障性住房制度全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐，美國(guó)是世界上住房自有率最高而保障性住房比率最高的國(guó)家之一，政策特點(diǎn)在于全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐。首先，為解決低收入者的住房問(wèn)題，美國(guó)政府先后頒布了諸如《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等多項(xiàng)法律，為低收入人群提供低租金的公共住宅、為低收入人群提供低息購(gòu)房和建房貸款、提供租房和住房補(bǔ)貼等政策提供了全面的法律依據(jù)和法律保障。其次，發(fā)達(dá)的金融體系使得房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化大行其道，為居民自建住房和購(gòu)房提供了強(qiáng)大的資金支持。法國(guó)保障性住房制度法國(guó)強(qiáng)制與市場(chǎng)化運(yùn)作并行法國(guó)的保障性住房政策鮮明的體現(xiàn)在其獨(dú)具特色的法律制度上，即規(guī)定任何開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，其中必須有20℅的面積用于保障性住房建設(shè)，并為之提供日常的管理和維護(hù)。這就在法律的高度上保證了保障性住房的市場(chǎng)供給；同時(shí)通過(guò)政府專門機(jī)構(gòu)的全面市場(chǎng)化運(yùn)作，為保障性住房提供了行政組織和管理保障。香港保障性住房制度租售并舉的保障性住房模式香港的保障性住房政策分為兩個(gè)方面，即租房和購(gòu)房?jī)蓚€(gè)方面。租房方面，根據(jù)家庭的人口數(shù)量和收入水平制定相應(yīng)的租房?jī)r(jià)格，并對(duì)租房資格予以嚴(yán)格限制。具體規(guī)定為：?jiǎn)紊碓率杖?600元以下、兩口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租公房。人均租房面積5.5平方米以下的，租金占該家庭收入的15℅；人均租房面積達(dá)7平方米的，租金占該家庭收入的18.5℅；公屋的平均租金相當(dāng)于市場(chǎng)平均水平的30℅。從以上國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)我們不難看出其特點(diǎn)1、住房保障制度法制化

政府通過(guò)法律、規(guī)劃、財(cái)政、金融、稅收等多種手段，保障中收入群體能夠住上適當(dāng)?shù)淖》?，并根?jù)不同時(shí)期的特點(diǎn)及時(shí)調(diào)整住房保障的重點(diǎn)。

2、住房保障形式靈活多樣

通過(guò)低價(jià)銷售、低價(jià)租賃、先租后買、半買半租、分步購(gòu)買、貼租、貼息等多種形式，對(duì)低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售給符合條件的低收入家庭；對(duì)于無(wú)能力一次性購(gòu)買的家庭，可以先租后買，或先購(gòu)買10％的產(chǎn)權(quán)，再逐步購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。第二，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)容積率和免稅等措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提供一定比例的低價(jià)住房出售或出租給低收入家庭。第三，對(duì)低收入家庭實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，讓其到市場(chǎng)直接租賃住房。

3、嚴(yán)格控制住房保障的面積標(biāo)準(zhǔn)，并制定合理的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)無(wú)論各國(guó)具體的住房保障形式如何，在住房面積的限定上卻有共同的特點(diǎn)，那就是都限定在滿足基本需求這個(gè)層面上。

4、中央和地方政府各盡其能

各級(jí)政府以及開(kāi)發(fā)商均應(yīng)該以不同形式參與住房保障，中央政府的主要職責(zé)是制定保障政策和目標(biāo)，實(shí)施規(guī)劃，并以中央財(cái)政預(yù)算形式直接提供住房保障。地方政府重在將政策和目標(biāo)細(xì)化并加以落實(shí)。

5、租售并舉和“共有產(chǎn)權(quán)”制度相結(jié)合

“共有產(chǎn)權(quán)”制度可以量化政府保障，既明確確定低收入群體享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障體系。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在解決住房問(wèn)題上采取的一些措施，讓我們明確了“公共住房是為最需要的人提供住房保障”,通過(guò)市場(chǎng)化的方式不可能解決所有人的住房問(wèn)題，中低收入家庭的住房問(wèn)題必須依靠公共住房來(lái)解決，應(yīng)充分重視租賃型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均表明，政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和調(diào)控，對(duì)于促進(jìn)全民安居起到了極其重要的作用。同時(shí)，建立適合本國(guó)國(guó)情的住房保障制度必須結(jié)合本國(guó)的具體情況，并根據(jù)本國(guó)的實(shí)際發(fā)展情況與時(shí)俱進(jìn)的來(lái)實(shí)時(shí)調(diào)整。綜上所述，我們?cè)賮?lái)看看我們重慶的情況。三、重慶市保障性住房的現(xiàn)狀。保障性住房主要由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房構(gòu)成，而重慶則多出了兩種項(xiàng)目，就是限價(jià)商品房和農(nóng)民工公寓。廉租房是針對(duì)城市最低收入家庭的住房制度安排，重慶自2003年以來(lái)將解決廉租房問(wèn)題與拆違、舊城改造、排危等工作結(jié)合起來(lái)，到2007年就竣工經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)480多萬(wàn)平方米，解決了約6萬(wàn)戶低收入家庭的住房困難。目前，在高房?jī)r(jià)的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)更是如火如荼，就連遠(yuǎn)離主城的區(qū)縣也將經(jīng)濟(jì)適用房納入了民生工程。限價(jià)商品房和農(nóng)民工公寓，作為一個(gè)補(bǔ)充，數(shù)量并不是很多，僅有的一些項(xiàng)目都是作為一個(gè)示范效果而存在，真正起到保障作用的是少之又少。綜合以上這些保障性住房構(gòu)成，不難看出，始終有一部分人是不在這些保障范圍之內(nèi)的，他們不符合所謂的低收入者，也不是真正意義上的白領(lǐng)，不上不下的尷尬境地使得“中間人群”生活得更加困難。而目前我國(guó)保障房建設(shè)的現(xiàn)狀，一是全國(guó)保障房覆蓋率不到8%，還有92%的被保障空間。二是保障房的品種以租和售為主，根據(jù)“十二五”規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，公共租賃房將逐步成為未來(lái)保障性住房的主體。三是保障房的實(shí)施主體全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有選擇和委托的同意標(biāo)準(zhǔn)。四是保障房的分配信息系統(tǒng)沒(méi)有和商品房的銷售系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。從2010年7月開(kāi)始，重慶更加積極響應(yīng)國(guó)家的民生工程，率先把公共租賃房的規(guī)模建設(shè)作為保障性住房的一個(gè)大方向。在未來(lái)，公共租賃房將成為保障性住房的一個(gè)主攻方向。五、重慶公共租賃房的現(xiàn)狀公共租賃房，是新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。它不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。重慶的公租房都是實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的規(guī)劃建設(shè)，一是布局在輕軌沿線（比如民心佳園）或交通條件較好的地區(qū)，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店等設(shè)施和場(chǎng)地。二是主城區(qū)的公租房均布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個(gè)人口聚居區(qū)中，完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，避免社會(huì)階層隔離和形成“貧民窟”，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。三是戶型大多數(shù)都是60平以下，且簡(jiǎn)單裝修，可以為中低收入階層提供中檔商品房的居住標(biāo)準(zhǔn)。目前，重慶市的公共租賃房都是采用1到5年租期的租賃方式，租期一滿，如果承租人仍然符合公共租賃房的申請(qǐng)條件，那么他就可以續(xù)租，如果承租人在承租期間，生活狀況得到改善，能夠買得起經(jīng)濟(jì)適用房或者商品房，那他就會(huì)退出公共租賃房的保障范圍，把更多的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)給需要的人。還有一種情況，就是承租人可以買下自己租賃的保障房，政府以成本價(jià)進(jìn)行銷售，但是保障房不能像商品房那樣能夠在市場(chǎng)上交易，如果多年以后，當(dāng)事人想要賣掉保障房，那也只能是以同樣的價(jià)格賣給政府，相當(dāng)于是政府回收，這樣就保障了公共租賃房有一個(gè)很好的運(yùn)作機(jī)制，其進(jìn)入和退出市場(chǎng)都很好的掌握在政府手中，能夠避免出現(xiàn)類似經(jīng)濟(jì)適用房一樣的怪圈。公共租賃房其實(shí)是一個(gè)過(guò)度性的解決方案，是解決即不屬于廉租房對(duì)象又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的中間夾心層，在這個(gè)過(guò)渡時(shí)間，政府提供給他們住房幫助，當(dāng)這部分群體有支付能力了，他們就會(huì)退出公共租賃房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買商品房或者是承租住房。1、重慶市公共租賃房需求分析公共租賃房的保障對(duì)象為在主城區(qū)具有穩(wěn)定職業(yè)和收入，家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入一定比例的無(wú)房戶，以及新參加工作人員和引進(jìn)的各類專業(yè)人才等。承租人必須年滿18周歲，具有租金支付能力。公租房的出現(xiàn)，緣于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的保障力度、保障范圍不能全面解決老百姓的住房問(wèn)題，這兩部分保障性住房本身以不能解決自身的需求缺口。根據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的規(guī)劃，“到2020年，主城區(qū)常住人口將達(dá)到1000萬(wàn)人，比目前的人口數(shù)量高出400萬(wàn)人。而大量的農(nóng)村人口涌入城市，必然帶來(lái)巨大的住房壓力，尤其的保障性住房的壓力，重慶對(duì)新增人口的住房供應(yīng)對(duì)策為，采取1：6：3的合理比例給予解決，10%的高收入人群購(gòu)買高檔商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能買中小戶型、中低價(jià)位商品住房；另外30%，即120萬(wàn)人則由政府提供保障性住房”。在首批公租房的搖號(hào)中，重慶市已有15821人申請(qǐng)上了第一批公租房，截止2011年2月27日（即最后申請(qǐng)日）現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)點(diǎn)共接受咨詢24萬(wàn)人次，其中有7萬(wàn)多人領(lǐng)取了表格，通過(guò)申請(qǐng)審核的還不到2萬(wàn)人。2、重慶市公共租賃房供給分析根據(jù)重慶市住建部的文件規(guī)定，2010年重慶市的公共租賃房開(kāi)工建設(shè)約200萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)有民心佳園、康莊美地等五個(gè)主要項(xiàng)目已投入到第一批租賃?！皬慕衲觊_(kāi)始到2020年，重慶主城將建設(shè)2000萬(wàn)平方米的公共租賃房，遠(yuǎn)郊區(qū)縣也將建同等面積的公租房。其中，主城區(qū)的2000萬(wàn)平方米，今后3年建1000萬(wàn)平方米，后7年再建1000萬(wàn)平方米。2000萬(wàn)平方米的公共租賃房主要布局在一環(huán)線和二環(huán)線之間，規(guī)劃建設(shè)20個(gè)大型聚居區(qū)，每個(gè)小區(qū)100萬(wàn)平方米左右”。這表明政府將花大力氣做好這項(xiàng)民生工程，盡量全面的保障中間群體的住房需求。3、重慶市公共租賃房的橫向比較去年以來(lái)，重慶市率先在全國(guó)大力興建公共租賃房，其規(guī)模和增速均有很大提高（且在全國(guó)也是一個(gè)帶頭和領(lǐng)頭作用），但就保障性住房建設(shè)規(guī)模占新建住房規(guī)模的比例較可比城市而言仍然很低。六、重慶市公共租賃房建設(shè)存在的問(wèn)題分析公共租賃房作為民生工程，缺乏巨大的利益趨動(dòng)，再加上重慶的公租房建設(shè)規(guī)模大、品質(zhì)高，資金和土地問(wèn)題就成了公租房建設(shè)的關(guān)鍵所在。1、公共租賃房建設(shè)的資金問(wèn)題在住建部的規(guī)劃中，重慶到2020年會(huì)在主城建2000萬(wàn)平方米的公共租賃房，其建設(shè)用地多達(dá)3萬(wàn)多畝，按照目前市場(chǎng)上最低土地出讓金200萬(wàn)/畝，重慶的財(cái)政收入就將拿出600億，而這還只是土地的成本，按照建筑行業(yè)的一般情況，土地成本一般占建筑成本的30%，以此類推，這2000萬(wàn)平方米的公共租賃房所需建設(shè)資金在1400億左右，加上土地成本，總成本就接近2000億。這樣巨大的資金投入，如果單純的靠政府來(lái)操作運(yùn)行，將很難完成預(yù)期額。（1）政府投入為先導(dǎo)。作為民生工程，政府應(yīng)該處于主導(dǎo)地位，控制好整個(gè)保障房項(xiàng)目的資金運(yùn)作。政府方面的資金來(lái)源主要有以下四種：一是中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金。二是依托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先期儲(chǔ)備土地的優(yōu)勢(shì)，全部采用劃撥方式供應(yīng)，土地成本不計(jì)價(jià)，作為政府注入公共租賃住房系統(tǒng)的國(guó)有資產(chǎn)。按照住建部的規(guī)劃，主城的儲(chǔ)備地需拿出3萬(wàn)畝作為劃撥地投入，至少相當(dāng)于150億元。三是每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設(shè)，每年大概有10億左右。四是減免建設(shè)環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)，是建筑成本盡可能降到最低。通過(guò)這四項(xiàng)措施，重慶的公租房建設(shè)的先期投入可以得到保證。（2）積極擴(kuò)展融資渠道。在國(guó)外甚至香港，金融、保險(xiǎn)資金進(jìn)入公共租賃住房建設(shè)已有先例，并且也取得可靠收益，緩解了政府的財(cái)政壓力。以國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金為例，如果存入銀行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租賃住房后，至少可實(shí)現(xiàn)4%的收益，所以保險(xiǎn)資金是很有積極性的?，F(xiàn)在重慶每平方米的租金價(jià)格為1元左右，那么每年每平方米的租金標(biāo)準(zhǔn)就有120元左右，以次計(jì)算，2000萬(wàn)平方米每年可收租金24億，其中的一部分可用于還款付息，另一部分資金還可用于房屋的維護(hù)和管理，完全可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期資金的平衡。只是這樣的融資方式，內(nèi)地還沒(méi)有成功的先例，想要試點(diǎn)運(yùn)作并且盈利，需要政府嘗試更多的運(yùn)行模式。在此我們不妨借鑒最近上海已經(jīng)開(kāi)始的最新嘗試：3月14日下午，保監(jiān)會(huì)宣布，太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)旗下太平洋資產(chǎn)管理公司設(shè)立的“太平洋―上海公租房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過(guò)備案，這是保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)的第一單，考慮到投資的安全性，此項(xiàng)計(jì)劃是以10年期債權(quán)投資計(jì)劃方式募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海市區(qū)約50萬(wàn)平方米公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；太平洋資產(chǎn)管理公司為該債權(quán)投資計(jì)劃設(shè)計(jì)了具有保底收益、不設(shè)封頂收益的浮動(dòng)利率機(jī)制。有業(yè)內(nèi)人士透露，這次中國(guó)太保的公租房基金方案是按照租金和地價(jià)聯(lián)動(dòng)方式來(lái)運(yùn)作，預(yù)計(jì)公租房的租金水平在市場(chǎng)租金的60%—80%。按照市場(chǎng)化租金水平67.7%計(jì)算，保守預(yù)計(jì)年盈利區(qū)間在5%—10%。（3）保持收益遠(yuǎn)期平衡。公共租賃房一開(kāi)始就是作為政府的民生工程而存在，在很多人看來(lái)，要民生就意味著這是一項(xiàng)純粹的政府投入性項(xiàng)目，換句話說(shuō)就是政府單方面投入，終究會(huì)入不敷出。但是我們?cè)谒愫卯?dāng)前帳的同時(shí)，也要算好長(zhǎng)遠(yuǎn)帳。大量的公共租賃房建設(shè)，不僅解決了就業(yè)者的居住問(wèn)題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，吸引更多企業(yè)投資（比如新希望集團(tuán)）。同時(shí)，隨著時(shí)間的推移，當(dāng)“夾心層”群體因收入提高不再需要公共租賃房時(shí)，公共租賃房作為優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，有套期保值的功效，可以回籠資金“反哺”建設(shè)和管理成本。2、公共租賃房的土地問(wèn)題。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)政府財(cái)政收入有1/3來(lái)自土地出讓，受高地價(jià)的影響，有些地方的地價(jià)竟然占到了房?jī)r(jià)的60%，這也就直接推高了房?jī)r(jià)。重慶市為建公共租賃房，明確提出要把土地收入與財(cái)政收入脫鉤，甚至是公共土地以行政性劃撥方式“零成本”讓利于民，即預(yù)示著政府財(cái)政收入三分天下有其一的“土地財(cái)政”比重將越來(lái)越少。換一句話說(shuō)，政府降低土地出讓金，不僅對(duì)公共租賃房的建設(shè)有實(shí)實(shí)在在的利益，也在很大程度上控制了普通商品房房?jī)r(jià)的上漲，促使整個(gè)住房系統(tǒng)更加和諧。公共租賃房的土地供應(yīng)，毫無(wú)疑問(wèn)肯定是政府出讓，但是完全由政府出讓，而不借助市場(chǎng)，恐怕很難循環(huán)運(yùn)作。所以對(duì)大規(guī)模的公共租賃房建設(shè)而言，尋找一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)作模式，才是根本所在。七、公共租賃房建設(shè)