上海浦東浦東嘉里城購(gòu)物中心案例深度研究分析報(bào)告

上海浦東浦東嘉里城購(gòu)物中心案例深度研究分析報(bào)告浦東嘉里城浦東嘉里城，一座融合商業(yè)及居住的靈運(yùn)之城，會(huì)聚辦公樓、公寓、酒店和商場(chǎng)，展現(xiàn)一派活力四射的和諧生活。作為滬上休閑生活新地標(biāo)，浦東嘉里城以“創(chuàng)意、飛翔、夢(mèng)想〞為顧客精心籌劃的每一個(gè)天倫之樂的家庭日。工程檔案浦東嘉里城物業(yè)分布浦東嘉里城由〔高度從高到低〕一幢寫字樓〔43F〕、一幢酒店〔31F〕、一幢效勞式公寓〔28F〕、裙房〔5F，商業(yè)+健身中心為主〕、SNIEC一號(hào)入口大廳組成，含兩層地下室〔-1F含商業(yè)、配套設(shè)施、車位等，-2F主要為車位〕179米物業(yè)分布浦東嘉里城N裙房說(shuō)明：A局部1、2、3層為商業(yè)，4、5層為辦公特色樓層；B局部1、2層為酒店配套，3-5層+屋頂為健身會(huì)所；C局部1、2層為商業(yè)，3-5層為酒店配套〔宴會(huì)廳等〕，屋頂為健身會(huì)所；D局部1、2層為商業(yè)，3層為會(huì)議層，4-5層為辦公特色樓層。ABCD辦公酒店效勞式公寓裙房定位策略浦東嘉里城酒店式公寓99.8米酒店、134.3米辦公、179米裙樓、23.8米從定位之初考慮工程整體經(jīng)營(yíng)，充分考慮利用商業(yè)、酒店、寫字樓各業(yè)態(tài)間互動(dòng)，提升酒店配套功能的使用效率：健身會(huì)所、餐廳、宴會(huì)、會(huì)議功能同時(shí)滿足商業(yè)、寫字樓以及周邊高端住宅區(qū)客戶需求，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)；工程整體統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，防止了各業(yè)態(tài)的不交圈，延續(xù)嘉里在酒店、寫字樓的高水平經(jīng)營(yíng)管理能力。定位主要聚焦在將打造浦東新區(qū)的是一座集甲級(jí)智能化寫字樓、五星級(jí)酒店、效勞式公寓和大型購(gòu)物中心為一體的現(xiàn)代城市綜合體工程。公交路線：746、798、581、975、大橋二線、花木1路軌道交通：7號(hào)線花木路站門口至浦東機(jī)場(chǎng)距離：28公里；至虹橋機(jī)場(chǎng)距離：50公里區(qū)域環(huán)境——地理位置浦東嘉里城芳甸路花木路路口芳甸路花木路區(qū)域環(huán)境——周邊配套浦東嘉里城建筑規(guī)劃-外立面設(shè)計(jì)浦東嘉里城眾多玻璃幕墻的設(shè)置不僅增加商場(chǎng)采光，也使得商場(chǎng)各個(gè)樓層與內(nèi)庭院相互可視，提升整體價(jià)值。徐家匯站建筑規(guī)劃-外部交通浦東嘉里城公共交通：746、798、581、975、大橋二線、花木1路。軌道交通：7號(hào)線花木路站門口，打造“零換乘〞的軌道交通商業(yè)。自駕線路：可通過(guò)花木路和芳甸路直線連接城市快速通道內(nèi)環(huán)高架路。建筑規(guī)劃-平層交通浦東嘉里城312456B1業(yè)態(tài)以1餐飲、2休閑/日用品、3精品超市為主；3精品超市選擇了博覽中心一號(hào)入口大廳地下的位置，而非裙房地下，較好地利用了盡端面積，而將沿通道的局部保存給了其他業(yè)態(tài)；建筑規(guī)劃-平層交通浦東嘉里城L1商業(yè)比例較大，均分布在裙房中；面對(duì)SNIEC一側(cè)〔南側(cè)〕商鋪〔黃圈〕分割面積較小，多設(shè)快餐、休閑餐飲，對(duì)內(nèi)一側(cè)商鋪〔綠圈〕啊分割面積較大，多設(shè)大型餐飲〔俏江南、小南國(guó)等〕，巨大多數(shù)商鋪均對(duì)內(nèi)外雙開門；服飾主力店為GAP。12餐飲類時(shí)尚服飾類7號(hào)線往B1往SNIECSNIEC往商場(chǎng)鋸齒（詳后）GAP建筑規(guī)劃-平層交通浦東嘉里城L3L21234L2單鋪面積較L1為大，業(yè)態(tài)以1餐飲為主；充分考慮商業(yè)與其他物業(yè)類型的連通性，如2商場(chǎng)往來(lái)SNIEC、3商場(chǎng)往來(lái)辦公樓2F大堂、4商場(chǎng)往來(lái)酒店；L3為大型專門店，具體信息尚不清楚。建筑規(guī)劃-垂直交通浦東嘉里城312456充分保證了B1商業(yè)和周邊交通節(jié)點(diǎn)的連通性：如4通往B2停車庫(kù)、5通往地鐵7號(hào)線，6通往博覽中心入口大廳廣場(chǎng)，另有兩組扶梯通往L1?？梢哉f(shuō)B1商業(yè)起到了串聯(lián)各交通節(jié)點(diǎn)的作用。建筑規(guī)劃-地下交通浦東嘉里城車庫(kù)大堂裝修到位；分區(qū)明確，色彩柔和；淺綠色油漆鋪地；綠色車行道；導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)清晰；剩余車位指示系統(tǒng)。建筑規(guī)劃-地下交通浦東嘉里城AB退界廣場(chǎng)，大氣，利回車三層平面室外庭院酒店屋頂圍繞室外庭院布置首層商業(yè)，動(dòng)線內(nèi)外聯(lián)合局部成環(huán)；二層動(dòng)線通過(guò)過(guò)街連廊成環(huán)，閉合度高；業(yè)態(tài)以餐飲〔圖中綠色局部〕、時(shí)尚服飾〔圖中粉紅色局部〕為主；建筑規(guī)劃-主要?jiǎng)泳€浦東嘉里城商鋪規(guī)劃-內(nèi)外庭設(shè)計(jì)浦東嘉里城裙房沒有選擇滿鋪，而是圍合形成內(nèi)庭，解決商業(yè)進(jìn)深過(guò)大問(wèn)題，利于設(shè)置外擺位、展位，是開展活動(dòng)的理想場(chǎng)所。室外庭院商鋪規(guī)劃-空間營(yíng)造浦東嘉里城裙房邊緣的挑檐設(shè)計(jì)形成風(fēng)雨廊1F面向庭院“內(nèi)退〞，營(yíng)造外擺位空間鋸齒狀層層退界面，利于外擺位的設(shè)置和店鋪昭示性商鋪規(guī)劃-業(yè)態(tài)配比浦東嘉里城商業(yè)全局部布在裙房中；樓層主要位于B1-L2，另有小局部位于L3；商業(yè)總建筑面積為4.5萬(wàn)㎡。浦東嘉里城業(yè)態(tài)配比中零售和餐飲占到很大的比重，零售主要為服裝零售，餐飲為特色餐飲零售：餐飲：效勞=5：4：1“全家庭型“特色業(yè)態(tài)家庭+生活+效勞商鋪規(guī)劃-樓層分布浦東嘉里城B1L1L2圖例商鋪規(guī)劃-樓層分布浦東嘉里城商鋪規(guī)劃-樓層分布浦東嘉里城商鋪規(guī)劃-樓層分布浦東嘉里城布局規(guī)劃-景觀浦東嘉里城小品、大盆栽通過(guò)學(xué)生雕塑競(jìng)賽，獲獎(jiǎng)?wù)咦髌窞楣こ叹坝^小品，本錢可控效果好布局規(guī)劃-指引浦東嘉里城有特色的導(dǎo)視牌豎向木欄桿會(huì)阻擋視線；在指引的細(xì)節(jié)處理上，充滿著港式風(fēng)情，不僅為客人考慮周到，在觀感上也是采用鮮活的設(shè)計(jì)理念，給人耳目一新的感覺。布局規(guī)劃-裝潢浦東嘉里城燈帶、挑空某通道，吊頂材料上墻靠酒店通道挑空一側(cè)面對(duì)庭院翻開經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀浦東嘉里城除一層南側(cè)少數(shù)餐飲開業(yè)以外，局部商鋪已經(jīng)確定品牌，多數(shù)尚未確定租戶；商場(chǎng)公共局部裝修為現(xiàn)代風(fēng)格，較為雅致；實(shí)際使用局部為毛坯交付〔樓板高目測(cè)約5.4米，吊頂約1.5米，地板高約20-30公分，凈高約3.5米〕浦東嘉里城——寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)浦東嘉里城浦東嘉里城——寫字樓豎向剖析浦東嘉里城寫字樓共43層，其中：高區(qū)：31-43F中區(qū)：17-30F低區(qū)：6-16F行政樓層：4-5F3F商場(chǎng)、會(huì)議中心兩局部，會(huì)議中心供辦公、酒店共用；4、5F為行政樓層，雖然和標(biāo)準(zhǔn)層相比，在配置上并無(wú)突出優(yōu)勢(shì)〔凈高高0.1米〕，確很好地解決了裙房高樓層的用途問(wèn)題〔不適宜做商業(yè)〕。30浦東嘉里城——寫字樓平面圖浦東嘉里城31浦東嘉里城——寫字樓大堂連廊設(shè)計(jì)浦東嘉里城1231F41、一樓星巴克，轉(zhuǎn)角位置2、轉(zhuǎn)門，進(jìn)入一樓門廳3、落客區(qū)，設(shè)風(fēng)雨廊，見74、扶梯，通往2樓大堂5、扶梯6、接待臺(tái)7、落客區(qū)風(fēng)雨廊，延伸至2轉(zhuǎn)門8、此處較為空曠，連同一樓門廳做成挑空空間9、連通商業(yè)2F5678932浦東嘉里城——寫字樓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)浦東嘉里城二樓大堂：地面石材搭配，墻面石材、木飾面搭配，頂部木飾面、石膏板搭配一樓通往二樓扶梯電梯廳〔標(biāo)準(zhǔn)層同此〕標(biāo)準(zhǔn)層通道：150MM架空地臺(tái)，墻面涂料，頂部礦棉板33浦東嘉里城電梯轎廂：墻面石材搭配，鑲嵌不銹鋼條樓層水牌：金屬、木作、有機(jī)玻璃復(fù)合浦東嘉里城——寫字樓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)34浦東嘉里城——酒店配置標(biāo)準(zhǔn)浦東嘉里城其它主要效勞——免費(fèi)巴士至磁懸浮車站外幣兌換柜臺(tái)公共區(qū)域無(wú)線上網(wǎng)七層行政樓層〔33個(gè)房間〕辦公及商務(wù)中心〔24h〕6000㎡健身中心〔24h〕會(huì)議中心35浦東嘉里城——酒店設(shè)計(jì)亮點(diǎn)浦東嘉里城嘉里健身共6000㎡；占據(jù)3個(gè)樓層〔2層室內(nèi)，1層露天〕；包含效勞——24小時(shí)開放健身房25米長(zhǎng)室內(nèi)游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸氣房露天籃球/網(wǎng)球場(chǎng)、跑道攀登練習(xí)墻高級(jí)水療套房、有氧健身動(dòng)感單車館、拳擊房瑜伽館(包括高溫瑜伽)專業(yè)教練效勞700㎡兒童冒險(xiǎn)樂園——嬰幼兒游樂區(qū)兒童游樂滑梯活力攀登區(qū)主題派對(duì)房36浦東嘉里城浦東嘉里城——酒店設(shè)計(jì)亮點(diǎn)酒店宴會(huì)、會(huì)議為一大特色：商務(wù)宴會(huì)、會(huì)議空間超過(guò)10000平方米會(huì)議室：26個(gè)多功能會(huì)議室超大宴會(huì)廳：2,230平方米上海大宴會(huì)廳和1,018平方米浦東大宴會(huì)廳會(huì)議商務(wù)配套：酒店商務(wù)及辦公中心，擁有16間全裝修效勞式辦公室和4間全套設(shè)備會(huì)議室，為商務(wù)客戶提供完善的效勞及設(shè)施。37浦東嘉里城浦東嘉里城——酒店設(shè)計(jì)亮點(diǎn)TheCOOK·廚：11個(gè)開放式廚房，精品超市式餐飲+購(gòu)物體驗(yàn)，堪稱“頂級(jí)大食代〞TheMEET·聚：牛羊排海鮮館，可為聚會(huì)或慶典提供私人餐廳TheBREW·釀：自制啤酒、露天座位、現(xiàn)場(chǎng)樂隊(duì)百花亭：精致中式菜肴，優(yōu)雅包房，正宗粵菜及各地特色中式佳肴大堂酒廊：專門供給各式雞尾酒38浦東嘉里城浦東嘉里城——酒店設(shè)計(jì)亮點(diǎn)主要亮點(diǎn)：三五座椅圍合成組布置，典雅精致；每個(gè)小區(qū)域風(fēng)格、調(diào)性有別，而保證整體氣氛協(xié)調(diào)；一線面對(duì)世紀(jì)公園、別墅住區(qū)，景觀好。39浦東嘉里城浦東嘉里城——酒店式公寓配置標(biāo)準(zhǔn)主要配置：廚房6件套TOTO潔具高儀龍頭/花灑主要配套及效勞：全面共享酒店配套；24小時(shí)點(diǎn)餐效勞，備有兒童菜單；專屬早餐廊；專屬車位；翻譯助理效勞；IT私人助理效勞40浦東嘉里城浦東嘉里城——酒店式公寓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)主要亮點(diǎn)：大堂局部挑空，配合特殊造型吊燈，立體感、設(shè)計(jì)感強(qiáng)；前臺(tái)與會(huì)客區(qū)“鏡像設(shè)計(jì)〞，背景墻、燈帶、地毯均為圓形，對(duì)仗感強(qiáng)；大堂一側(cè)設(shè)小型景觀餐吧，配開放式廚房，手工磚墻面設(shè)計(jì)、釣魚燈配置表達(dá)出設(shè)計(jì)感。41浦東嘉里城浦東嘉里城——酒店式公寓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)主要亮點(diǎn)：尺度——一房使用面積77-110㎡，兩房128-135㎡，三房207-263㎡，復(fù)式280-300㎡，大橫廳設(shè)計(jì)；硬裝、軟裝品質(zhì)高，拎包入?。簤?、復(fù)合地板、石材、木作工藝精良，廚房六件套〔另含烹飪、用餐器皿〕，TOTO潔具、高儀龍頭，獨(dú)立洗衣機(jī)、干衣機(jī)42經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀浦東嘉里城浦東嘉里城商場(chǎng)整體簽約率超過(guò)98%，65%以上的租戶都已開門營(yíng)業(yè)；浦東嘉里城商場(chǎng)擁有45,000平方米的購(gòu)物休閑空間，從地上二層到地下一層；目前業(yè)態(tài)包括大型高端精品超市、中西餐飲美食、國(guó)際時(shí)尚服飾、美容/個(gè)人護(hù)理、童裝/玩具、生活品味、效勞等各種類型的商戶超過(guò)100家，致力于為顧客傾情打造高品質(zhì)的“一站式〞時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)。43現(xiàn)在與未來(lái)創(chuàng)新點(diǎn)獨(dú)特性：從CBD向CLD〔中央生活區(qū)〕的轉(zhuǎn)化一體性：全天候的一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心可塑性：以全新的商業(yè)功能規(guī)劃，效勞于全齡層客群通過(guò)創(chuàng)造獨(dú)特、多樣化、充滿互動(dòng)和生活樂趣的消費(fèi)購(gòu)物體驗(yàn)現(xiàn)在與未來(lái)借鑒點(diǎn)可采取超市、便