2019年漳州旗濱置業(yè)東山領海國際項目發(fā)展探討

旗

濱

置

業(yè)

-

東山

領

海

國

際

項目

發(fā)

展

探

討

同

致

行

(

中

國

)

2010.1夏行同濱海旅游地產開發(fā)正在全球英延，東山易能省后起而秀?Seaside,USAKapalua,Hawail貝沙灣，香港東山島，福建SharmelSheikh,EgyptNoosa,Brisbane數

行

同山唱能否承裁本項目商習公路省級公路智銀干線公期鄉(xiāng)材通達公題

城證清路同致行同向借勢海西上官東山品旅游地產大接Nanchang-Dongshan間致行同Sanming4二厘安h項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想濱海旅游地產發(fā)展模式海西經濟區(qū)起勢宏觀經濟基本面旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃房地產市場匯報提綱：同致行同濱海旅游地產發(fā)展模式源于19世紀中葉歐洲發(fā)達國家的濱海度假物業(yè)開發(fā)與世界旅游經濟發(fā)展始終相互促進

和相互拉動。海洋文化與海洋資源的綜合利用則是濱海物業(yè)發(fā)展的主要目標。時至今

日，許多濱海國家和地區(qū)探索出的各具特色的濱海物業(yè)開發(fā)模式業(yè)已為中國僅僅20年

的

濱

海

度

假

物

業(yè)

開

發(fā)

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明了

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。美洲*Lo

t芭k拉e

鎮(zhèn)club*加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)*

er

lsland第維斯島keinnasipeSSy小ng國歐洲法

國MentonColmar格拉斯小鎮(zhèn)薩羅尼克海灣

-普羅旺斯安達盧西亞意大利托斯卡納

希臘米克諾斯島位于濱海區(qū)域，擁有海景、海灘等優(yōu)質海資源

已經或正在形成世界一流濱海居住氛圍中國中信紅樹灣深圳萬科東海岸萬科十七英里

三亞時代海岸

香港貝沙灣·淺愉水景灣演洲黃金海岸惡尼Breakfasia

BayRabyNoos非洲埃及Sharm

ll

Sheikh成功濱海物業(yè)開發(fā)的共同特點：夏威夷kapalua間數行同住宅價值項目開發(fā)的主體，是實現(xiàn)的城市資

源配套價值的生要載體，也是項自

實現(xiàn)利潤額主要來源。第三：資源價值是打造濱海項目的支撐，項目中

第二：配套價值是打造濱海項目的靈魂，

也是展示城市價值與濱海資源價值

的窗口，直接奠定項目的整體形象。第一：城市價值項目開發(fā)的基礎價值，是項

目實現(xiàn)成功的依托，使得項

目價值進一步提升的源泉。國際水準濱海社區(qū)價值依托同致行尚生要案例

所

在

城

市概沉布

里

斯

班澳大利亞第四大城市大洋洲最著

名的海洋城市惡尼世界著名濱海城市香港東南亞經濟中心

，

最美的海島都

市巴

拿

馬

城佛羅里達最好的濱海度假城市溫哥華加拿大第三大城市，世界著名良

港雅典希臘半島著名古城夏威夷世界最熱門的觀光旅游勝地

，

擁

有

最

好

的

沙

灘深

圳中國最早的經濟改革特區(qū)三

亞中國著名的熱帶風情旅游地口項目所在城市對于所在區(qū)城有足夠的影響力，足夠的輻射力口項目所在城市是以濱海資源在區(qū)域中知名的城市。口城市具備良好的經濟基礎，支持大型項目開發(fā)?？陧椖课挥诔鞘袃然蛑苓叄谖耐ㄉ峡梢耘c城市建立直接的聯(lián)系口項目所在區(qū)域在城市中具備明確的、高附加值的區(qū)域價值。成功案例揭示，對于項目所在城市價值的依托，是項目成功的基礎。城市價值同致行同配套

項目配套都具備濱海特點，擁有主題文化的濱

價值

海配套設施。帶港貝沙消抑有全香港最襲華、設備最齊全的頂

級會所，故下?lián)碛性O施類：私人飛機、游型、考

想汽車：頂級生活類：美食club、spa、

兒童club;文化類：藝術品收藏品club、紅酒雪茄

club、

創(chuàng)意活動cub

等九大主題，且已形成自己

的品脾體系。Neoso理立了自己的社區(qū)節(jié)H,noosa節(jié)，包括網球

節(jié)，爵士音樂

節(jié)，三項全能

運動比章，對

浪在歡節(jié)等普港淺水通富有餅數主題色彩的鎮(zhèn)海樓公園淺水灣

的百合花外形的超六星級酒店。同致行同資源

具備最強勢的濱海資源，結合規(guī)劃與產品設

價值

計，最大限度地挖掘海資源的價值。對于濱海社區(qū)而言，具備何種濱

海資源的水準，最重要的一項指

標就是項目海岸線的長度。一般

而言，

一流濱海項目均具備1公里

以上的海岸線長度，3公里以上海

岸線資源極為稀缺。貝沙活700mSeaside800m加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)3000m2000米

3000米5000米

海岸線長度萬科17英里600mKapalua

4800m數行同4000米1000米

濱海居住區(qū)的發(fā)展與社區(qū)和海洋資源利用模型遵學文化體系全方位質最大

沙灘建身與而建立

聯(lián)要如去近中等動級數附加值大小

感到社區(qū)套角落，并管采生活方式的變革

觀賞

建筑特征-觀海社區(qū)主題景觀水上設施水岸參與性設施觀海

親海

娛海

海體驗

海資源利用海洋文化的全方

位滲透發(fā)展階段海洋文化海體驗參與親海間致行賈間從一定程度來講，

在充分競爭的房地產市場中，從具體

的屈住產品上若想

實現(xiàn)全面的超越的

難度是非常大的，

國際成功案例中，

項目所打造的就是

具備濱海特色高端住宅產品，而源于城市、海資源以及

配套帶來的價值，

注入到住宅其中，

使得其能夠實現(xiàn)更

大的價值。而單從產品而言，要做的就是

如何最大程度的展現(xiàn)海資源，

更好的與海進行聯(lián)系。更加緊

密地和特色配套結合，整體上

更加全面的展示海濱住宅的形象物業(yè)價值

打造市場高端水準濱海居住物業(yè)同致行同的

的整體都市價值突出一城市濱海查源知名一直身縣備強墊的濱海資源縣備基他牲殊查盈。如山地。溫泉簽整體規(guī)劃體系化，功能體系化一條縣備法力與休阻意血的海崖線規(guī)劃充分考慮海量與基他查說的到用都市與社區(qū)意血并重一海景資源的充分利用建立與海的直搖聯(lián)系強調配套產品與海的泰與性

趣市與體困產顯共在強烈縣備海洋風性的建筑風格

-產品與其他資源的結合最大限度滿足對海最資源的利用城市價登磨雙價臣超劃的做指標產品價值危標

(在老與能套價值開發(fā)

國際都市濱海社區(qū)價值的開發(fā)利用部分強調對海資源接觸與本與實現(xiàn)對海洋文化的體驗，強調精神的文流醬

內因濱海社區(qū)

價值體系度利居價值格標同致行同二條縣備活力與體阻意向的海岸線；_每早線是基海特點的重要部分,得早線也隨著些體的規(guī)劃動靜分區(qū)，吃配的演海而業(yè)與些靜的讓區(qū)海很模道，同時海厚天際線錯落有致，動感與活力具備規(guī)劃充分老慮海景與其他資源的利用；無分利用海錄資原，建筑的安積年兩機化，增大建就物親觀面，問時利用山地落差大的優(yōu)勢，

設計坡地特東的建筑孔

式，實出別要成以及增天此英產電的景觀。規(guī)劃社區(qū)通往海邊的小輕，建立社都市與社區(qū)規(guī)劃意向并重：問時注重城節(jié)節(jié)點，如城市廣場，與社區(qū)公共活動空間，

年里關系的打造，

體現(xiàn)項目整體等市與休用社區(qū)并重的規(guī)則理念。海景資源的充分利用：利用建規(guī)高度的兩極化，建就外立面的孤形處理，臺身取讓80%的居住年元看到海常建立與海的直接聯(lián)系：打造部分帶游硬治位的頂線低密度物業(yè)E

的意臺，會所的無邊際講環(huán)也，強海休同而業(yè)街等，布建立起產品與海的直提聯(lián)系。強調配套產品與海的參與性；梨碼頭，普通界船碼頭公共開故與社區(qū)和責沙源的設立，華調參與海，體現(xiàn)社醫(yī)動感活力的一面。一都市與休困產品共在強烈里備海洋風情的建筑風格產品與其他資源的結金國際都市濱海社區(qū)價值的開發(fā)利用整體規(guī)劃體系化，功能體系化：

一劃中強調項月內郁動靜分區(qū)，開故區(qū)與唐區(qū)分開，社區(qū)內布有能夠展現(xiàn)城市意向的“城市臉”,也有私密的低密成住

電區(qū)產品價值指標

(全宅與配套)價值開

發(fā)柳劃價值指標間致行同海景資源的充分利用建立與海的直接聯(lián)系強調配套產品與海的參與性都市與休用產品共存：高層產品無分體現(xiàn)都市風格，低密度產品體現(xiàn)別要社區(qū)老向，城市動能育業(yè)與濱海休閑商業(yè)的共存強烈縣備海洋風情的建筑風格；樂則上社區(qū)基體選擇筑—海洋風情的建獲風格，保持整體意向的能一產品與其他資源的結合無分利用項日具各共他特稱責哪

心臺地

，體，林，溫息等最大限度滿足對海景資源的利用；無論從規(guī)劃，住宅產品與配套設施的設計是遵循海景最大化是第一首選辱則-部分強調對海資流接觸與參與實現(xiàn)對海洋文化的體驗，強調精神的交流；寸

的

利用上升到最高系級，即對海文化的體驗，設置部分錯種場所如

藝術館，得物館，對

整體意向進行提升。價值開發(fā)

國際都市濱海社區(qū)價值的開發(fā)利用產是價值指標

(生宅與配套)費源利用價血指稱同致行同的

的□濱海區(qū)的發(fā)展演化是經過自然形態(tài)的自由發(fā)展、工業(yè)化時代的發(fā)展以及現(xiàn)代濱海區(qū)開發(fā)三個不同的階段，新濱海區(qū)是城市發(fā)展的起點，在濱海區(qū)

域開發(fā)過程中應當最大限度地尊重其原生態(tài)環(huán)境，以保留其因自然資源所帶來的價值；□城市濱海區(qū)是構成城市的最重要組成部分，具有高品質的休憩、旅游的資源和潛質，因此，應當遵循功能多樣化和景觀多層次化的開發(fā)原則；□充分保證濱海地帶的公共性，并形成城市走廊的功能，;□將水上活動區(qū)域整合在城市規(guī)劃設計中，將濱海區(qū)和城市中心有機聯(lián)系

起來；提高濱海區(qū)的文化氛圍，避免濱海區(qū)最后發(fā)展成單一的房地產開發(fā)區(qū)域。本章小結：

濱海區(qū)域開發(fā)所遵循的營造路線數行同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想濱海旅游地產發(fā)展模式海西經濟區(qū)起勢宏觀經濟基本面旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃房地產市場匯報提綱：同致行同■2009年5月4日國務院

總理溫家寶主持召開了

國務院常務會議，討論

并原則通過《關于支持

福建省加快建設海峽西

岸經濟區(qū)的若干意見》。海峽西岸經濟區(qū)

概念已經明確上升到了國家戰(zhàn)略。海峽西岸經

濟區(qū)作為兩岸人民交流

合作先行先試區(qū)域，作

為中國區(qū)域經濟新的增

長極，呈現(xiàn)出良好發(fā)展

勢頭，藍圖徐展，未來可期?！鰱|山位于海西經濟圈的第一發(fā)展縱軸上，隨

著海西戰(zhàn)略向縱深推進，東山島作為閩東南最

靠近臺灣的島嶼，將借助自身優(yōu)越的區(qū)位和交

通條件，成為臺灣輻射內地，產業(yè)轉移的重要

基地，因此東山島無疑將成為海峽西岸經濟區(qū)

擁抱大海，邁向世界的起航港灣。海西經濟區(qū)起勢間數行同ah■東山島是閩南與珠三角聯(lián)系最為密

切的島嶼，隨著珠三角地區(qū)資本和產

業(yè)的梯度轉移，東山島憑借優(yōu)越的區(qū)

位和港口條件，有機會獲得巨大的發(fā)

展機遇和廣闊的市場前景，從而成為珠三角與臺灣相互溝通的重要橋梁，福建與珠三角地區(qū)對接的橋頭堡。東山島勢必成為海西經濟區(qū)重要橋頭堡與鏈接樞紐ea1系建津醫(yī)數行同通

度通繼區(qū)出a2>國內產業(yè)轉移加快，區(qū)域一體化趨勢在加強，周邊帶動效應正在逐步顯現(xiàn)。東山依托優(yōu)質港口資源吸引工業(yè)優(yōu)質資源項目落戶東山灣成為可能；>中央明確支持海峽西岸和其他臺商投資相對集中地區(qū)的經濟發(fā)展，東山與臺灣一水相隔，是眾多臺胞的祖籍地，與臺灣交往密切，既是海峽西岸經濟區(qū)的重要組成部

分，也是臺商投資相對集中區(qū)，具有地緣、人緣和政策等優(yōu)勢，發(fā)展對臺經貿合作的優(yōu)勢十分突出；>福建省委提出“延伸兩翼，對接兩洲，做強福建南翼”和加快海洋經濟發(fā)展的決定將使省直部門資源進一步向南翼傾斜，為東山經濟發(fā)展帶來并提供了極好機遇；>漳州市第九次黨代會確立“依港立市”發(fā)展戰(zhàn)略，帶動各項資源向沿海和港口傾斜，

東山島出海口的效應更加明顯；>未來5-10年將是東山工業(yè)化中前期向中后期邁進階段，是城鎮(zhèn)化步伐加快、消費

結構轉型升級、經濟社會發(fā)展加速的重要時期，發(fā)展的內在動力充足；>廈深鐵路將于2011年建成運行，東山支線納入規(guī)劃，長期制約區(qū)域發(fā)展的鐵路瓶頸將徹底打破，區(qū)域將與全國鐵路大動脈連成一體，腹地和空間將得到極大拓展；“海西”背景下東山島的發(fā)展前景間數行同區(qū)域經濟廣闊的前景和動力為東山島依托優(yōu)越而稀缺的

旅游資源以及區(qū)位特征，加快旅游業(yè)和服務業(yè)發(fā)展提供了前所

未有的機遇與條件。與此同時，仍處于原始風貌的東山島海岸

線有能力和條件吸引區(qū)域外的消費與投資需求。借助于區(qū)域經

濟的提速及東山島區(qū)域輻射力的提高，2010年將成為東山島開啟濱海度假物業(yè)市場的元年。對于本項目而言，洞察市場機

遇，制定前瞻性的開發(fā)戰(zhàn)略，積極占位市場主導地位，有利于項目降低開發(fā)風險，有利于提升資金效率和盈利能力!本章小結：

東山島迎來開啟濱海度假物業(yè)市場的歷史機遇間數行同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及發(fā)展建議項目傳播及營銷設想濱海旅游地產發(fā)展模式海西經濟區(qū)起勢宏觀經濟基本面旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃房地產市場匯報提綱：同致行同◎海景優(yōu)越、旅游資源豐富東山島素有“東海綠洲”、“東海明珠”之美稱，島上氣候宜人、風

光旖旎。在全國6大類74種旅游資源中，東山擁有6大類48種，旅游資源非常豐富。東山風動石、關帝廟等旅游景點聞名遐邇。閩合①對臺特殊區(qū)位下，軍事對抗從未因旅游業(yè)而忽視從1996年開始，解放軍每年都要在東山島實施軍事演習，已經成為

對臺的例行軍事訓練。如今東山島雖然以旅游休閑度假著稱?？墒瞧?/p>

對合的軍事地位從未受到忽視，島上常駐陸軍8~10萬人，修建大量軍

事設施?！蛳鄬?yōu)勢的區(qū)位和交通東山島地處東海與南海交匯處，廈門與汕頭兩個經濟特區(qū)之間，

距汕頭135公里，76海里，北往廈門77海里，陸路約2.5小時的車程,南下香港210海里，與臺灣島隔海相望，東距高雄164海里，是中國大陸閨東南地區(qū)最靠近臺灣的島嶼。區(qū)位及資源：中國沿海經濟圈示意題海酒克津查：長客角子珠三角北部澶東山島宏觀經濟基本面解放軍防御工事東山島海景數行同風動石2005年以來，東山島縣域經濟持續(xù)保持平均近13%的增

速，并以此帶動了固定資產

投資以年均44%的增長率快

速增長，城鎮(zhèn)基礎設施與經

濟發(fā)展?jié)摿M一步積聚，恰

逢海西經濟區(qū)發(fā)展啟動之際，今后的東山島將進一步加快發(fā)展步伐，旅游業(yè)及房

地產業(yè)同樣將迎來提速發(fā)展

的局面。經濟

東山經濟實力與發(fā)展?jié)摿焖僭鲩L發(fā)展：

04-08年東山縣GDP

總量持續(xù)增長1000002004人均JDP

(元)19219

一拾長率-0.1

165

-0.22005

2006

2007

2008|-

4%

1

0%

1

1%|

21879186914720320750660116050403020100全縣生產總值(億)

固定資產技資(億)固定資產年增長率(%)

GDP年看長率(%)■全縣生產總值(億)

固定資產投資(億)一一固定資產年看長率(%)一—GDP年增長率(%)04-08年東

均

GDP

以及增長情況2004

2005200640.3632.61

37.457.11

91742.20%

49.90%10.40%

12.90%」0200851.118.25

46.90%

13.40%」200744.29

12.4

35.40%14.70%人均JDP(元)→

—增長率0.40.334

~0.20.1791%10300.6

46.90呼

0.53514700.20.

.14889間數行同300002000049.90%12.9042204.8B%0.人口規(guī)模與結構——2008年末東山縣總人口達到20.63萬人，同比2007年僅增長7%,其中非農

業(yè)人口為11.43萬人，城鎮(zhèn)化水平達到44.6%,低于同年全省49.90%的平均水平；地區(qū)生產總值——2008年東山縣GDP達到51.1億元，同比增長13.4%;人均GDP為23879元(約

合3263美元),同比增長14%,但仍然低于福建省30030(4206美元)的平均水平；居民生活水平——2008年東山縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11208元，同比增長12.5%,消費性支出為8832元，同比增長13.8%;而農民人均純收入為7001元，同比增長12.5%,消費性支出為4633元，同比增長13.6%,總體上看，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提升，但城鎮(zhèn)居民收入與全省平均水

平仍有不小的差距。2008年東山縣44.60%51.1億元同比增長-14.89%13.40%2008年漳州平均42%1002.01城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民消費性支出

城鎮(zhèn)恩格爾系數農民人均純收入

農民消費性支出

農村恩格爾系數經濟

發(fā)展基礎仍然薄弱

發(fā)展：8832

13.8%

1150648.9

3%

43.1

40.62008年全省平均49.90%30030463313.60%

479854.3

0.70%

47.346.4GDP人均GDP經濟指標17961-70012387914.47%21006城市化水平同致行同1

2

0

8

元12.5%12.50%16023619665061□第一產業(yè)(億元)■第二產業(yè)(億元)口第三產業(yè)(億元)2005年至今，東山縣三大產業(yè)結構的調整步伐始終較為緩慢，第三產業(yè)

的發(fā)展速度長期慢于第一產業(yè)，短期

內難以擺脫傳統(tǒng)漁農經濟發(fā)展模式的

依賴。二、三產業(yè)比重偏低，將制約

旅游等服務業(yè)的發(fā)展，也將影響城市

服務能力的提高。25201510502004

20052006

2.007

2008第一產業(yè)11.63

12.5113.5

15.72

16.92一第二產業(yè)12.72

9.4

12.9

15.4319.36第三產業(yè)16.01

10.71

11

13.14

14.81一第一產業(yè)一

—

第二產業(yè)第三產業(yè)100%80960%40%20%0%39.70*事42.80*49.5029.70%4

事

**

4

*經濟

漁農經濟仍然凸顯，產業(yè)結構調整緩慢發(fā)展：第二產業(yè)38%口第一產業(yè)口第二產業(yè)口第三產業(yè)04-08年東山縣三大產業(yè)增長圖(億元)2008年東山三產結構圖單位：億元2004

2005200620072008第一產業(yè)

33%第三產業(yè)

29%夏行同產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀①目前東山島的主導產業(yè)仍以捕撈、養(yǎng)殖、水產品加工等漁業(yè)相關產業(yè)為主，其對經濟增長的支撐仍然顯著

:②

隨著港口、礦產等優(yōu)勢資源的開發(fā)，東山島正大力將港口業(yè)、能源業(yè)和非金屬采掘加工業(yè)列入拉動經濟增長的新興工業(yè)范疇，新興工業(yè)的發(fā)展將直接帶動城市化的提高，人口總量及結構的改變：③

東山島正在將旅游業(yè)定位為主力發(fā)展產業(yè)，通過整合塑造旅游資源和旅游產品，積極構建國際性旅游海島：捕撈養(yǎng)殖水產品加工漁需品制造物流造船海洋產業(yè)能源產業(yè)非金屬礦產采掘加工業(yè)經濟

產業(yè)發(fā)展?jié)摿εc未來方向

發(fā)展：對現(xiàn)狀經濟起到支撐作用的產業(yè)擁有資源優(yōu)

勢正在大力

發(fā)展的產業(yè)擁勢有

產業(yè)漁業(yè)港口工業(yè)風電產業(yè)

硅砂鹽業(yè)玻璃旅游業(yè)未來產業(yè)規(guī)劃海運細分2細分1間數行同旅游業(yè)本章

基礎薄弱、后勁十足、前景可鑒小結：長期以來，東山薄弱的經濟與城市基礎在軍事需要的背景下顯得更受制約，也許正因為如此，盡管有著先天優(yōu)質

的海岸線資源，東山島的旅游依然發(fā)展緩慢。今天，歷史終于給予了東山島發(fā)展和崛起的機遇，兩岸關系的持續(xù)改善，大小三通的逐步實現(xiàn)，以及海西經濟區(qū)

的啟動為處于優(yōu)越戰(zhàn)略區(qū)位的東山島旅游業(yè)描繪出值得期待

的前景，而本項目的成功將在一定程度上取決于如何借勢“海西”的推進及東山島旅游環(huán)境的整體改善。間數行同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想濱海旅游地產發(fā)展模式海西經濟區(qū)起勢宏觀經濟基本面旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃房地產市場匯報提綱：同致行同海西明珠的地理區(qū)位——東山島地處福建省南端，東臨臺灣海峽，位于廈門和汕頭兩大經濟特區(qū)之間，距臺灣高雄164海里，為閩東南最靠近臺灣的島

嶼，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯；海山一色的自然環(huán)境——東山島擁有長達200公里的海岸線及豐富的海洋物

產資源，同時島嶼上山丘起伏，植被覆蓋良好；自然生長的人工環(huán)境——東山島土地利用呈現(xiàn)典型的未完全開發(fā)的農業(yè)海島狀態(tài)，集中以林地、耕地和灘涂為主，而島上建筑透出濃郁的閩南漁村氣息，歷史街道蜿蜒而古樸；風情濃郁的旅游資源——優(yōu)質的海景沙灘，奇特的象形山石、豐富的島嶼資源，此外璀璨的歷史人文景觀都為東山島奠定了得天獨厚的旅游基礎；東山島以自然濱海旅游資源以及宗教古跡等為特色的東山島旅游資源結構

具有較大的開發(fā)價值與潛力。間數行同旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃東山旅游經濟開發(fā)區(qū)雖初具規(guī)模，但整體開發(fā)程度較低，其對經濟的拉動作用尚未完

全呈現(xiàn)，旅游資源開發(fā)即使是較集中的島北銅陵也顯得成熟度不夠。東山縣旅游經濟開發(fā)區(qū)成立于1993年，規(guī)模面積58平

方公里，經過十五年的發(fā)展，東山島旅游業(yè)初具規(guī)模，

旅游配套設施日漸完善，2003-2007年東山縣政府多方

籌資投入旅游基礎設施建設資金達10多億元，2008年全

縣實現(xiàn)旅游收入4.27億元，占全縣GDP的8.36%

,

但

仍

低于同年全省10%的平均水平，而與發(fā)達海島旅游城市

高達20%以上的GDP

貢獻率相比更是相距甚遠；目前東山縣旅游經濟開發(fā)區(qū)已形成四大景區(qū)，包括風動石景區(qū)(國家4A級旅游區(qū)),馬裘灣風景區(qū)，金鑾灣

風景區(qū)以及烏雄海風景區(qū)，此外還擁有六家旅行社、七

十多家賓館酒店(其中四家3星級酒店)和十多條旅游線路，基本上可以滿足不同層次游客的需求。單一的旅游產品功能與服務能力難以滿足當代旅游多樣化的需求發(fā)展

現(xiàn)狀間致行順間冊次一要君優(yōu)型冊次工

產品進費用數三

野濟化別產品傳征廣度數型要求生質型組務出源產科奧里直熱進避并發(fā)利開。要點

開數，單機品種效應他托自到登面。姓物。和

中在職產縣開資，加項縣

體望桂進出至體復取的動力之一，數市功的華構升到，好

市最放數立運件主好政種主好基礎設加。金升設班理銀平為縣號，歐游里租產品開在政習、市場作用科行，好合回任，世加數告型產品開極產業(yè)我用政府主導基材設所、公并

設面理設中班為主身，旅游血射產

最開費型開、中場作用冊行，要備程社、應假算在到產品開是項組城五山北母桂材

周紅三業(yè)平圳

生型目前東山島旅游市場吸引力以資源優(yōu)勢為主，長期以政府為主導的運作模

式使其旅游業(yè)發(fā)展無法向深層次演進。發(fā)展現(xiàn)狀

旅游開發(fā)仍處于發(fā)展的初級階段旅游目的地吸引力三層次模型分析間數行同口外國游客■港澳同胞口臺灣同胞東山島旅游業(yè)發(fā)展走過十五年的歷程，但從游客

接待量看，其市場繁榮程度并不樂觀，2008年全島接待境內外游客118萬人次，其中旅游旺季(6月下旬至12月中旬為止)接待游客量約占全年的60%以上，與福建沿海其他旅游區(qū)(如廈門鼓浪嶼

近500萬人次等)相比差距頗大；口從游客地域分布看，東山島的游客基本集中來自

福建省內以及廣東汕頭、深圳鄰近城市，入境游的

國外客群份額偏少，其中臺灣游客比重相對較大。目前東山島旅游市場承接力相對有限，區(qū)域協(xié)作缺失和市場營銷意識匱乏

直接導致其市場知名度低下。05年東山接待境外游客成分構成外國游客，2393,26%旅游市場輻射力及接待能力較低發(fā)展

現(xiàn)狀臺灣同胞，6456,

71%港澳同胞，260,3%同致行同◆現(xiàn)狀對外交通——目前東山縣對外交通設施有公路和

港口，尚無鐵路和機場，其中對外公路僅有兩條，

一條

經過八尺門往漳州方向，另一條經過大鏟大橋往汕頭方

向，這兩條通道均與國道324線、同三高速相連；而港

口碼頭集中在銅山灣，現(xiàn)有客運碼頭規(guī)模小，配套設施

落后，營運能力弱，客運吞吐量相當有限。現(xiàn)狀島內交通——東山縣公路網絡已基本形成，現(xiàn)狀

公路網總里程為225.95公里，公路網密度為1.1647公里/平方公里，公路連通度為1.8,基本實現(xiàn)了鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公

路和村村通公路。現(xiàn)狀島內交通——東山縣公路網絡已基本形成，現(xiàn)狀

公路網總里程為225.95公里，公路網密度為1.1647公里/平方公里，公路連通度為1.8,基本實現(xiàn)了鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公

路和村村通公路。發(fā)展同致行同缺乏便捷的交通體系是阻礙東山島旅游業(yè)進一步發(fā)展壯大的主要瓶頸之現(xiàn)狀

旅游發(fā)展受制于對外交通■東山島欠缺構建一個國際性旅游海島依賴的是強有力的工業(yè)及服務產業(yè)的支撐；目前東山島產業(yè)結構仍以第一產業(yè)為主導，第二、三產業(yè)發(fā)展相對滯后，其中第二產業(yè)比

重較低印證了其工業(yè)化進程緩慢，這將在很大程度上影響區(qū)域人口的集聚規(guī)模，導致城鎮(zhèn)化

進程緩慢、基礎配套設施建設滯后等諸多問題，同時以金融、服務業(yè)為主的第三產業(yè)比重偏

低，將無法為旅游業(yè)發(fā)展提供良好的產業(yè)協(xié)作支撐。缺乏穩(wěn)定的產業(yè)支撐體系是東山島構筑國際性旅游海島最為關鍵的制約因

素。旅游業(yè)缺乏產業(yè)造血功能發(fā)展現(xiàn)狀間數行同■中國東南沿海分布著大量的優(yōu)質海島，僅東山島周邊就有十個競爭海島，目前他們在海島旅游開發(fā)上均不遜于東山

島

。■東山縣周邊海島競爭對手的旅游策略，基本集中在人文歷

史、自然觀光、準海島生活體驗的旅游框架之中，并且80%

以上來自福建和臺海地區(qū)，其區(qū)域市場傾向性相當明顯，目

標客群面過于重疊，競爭曰益白熱化?！鰱|山島與這一系列海島相比，其旅游產品及整體形象策略

并不突出，沒有鮮明個性而言，因此構筑一個差異化的旅游海島書稱實

屬

城

市

信區(qū)旅

游

開

發(fā)

稅

狀兩頭易語南查陽準對母名理縣、有開奇。得擊、唐類，深承之件縣重熱帶風元文的考進，爆深導練，此車標集共國家型種會團普源母得裝風章區(qū)力國要列復和理以想，人大建權費體，海表治話體軍山北越T理中征熱確填生，平積技為有要北構“兩上汗其”黃寫每能費食重均*日家架準實觀區(qū)，積是續(xù)樣業(yè)如，我體要超面、口得常定，不春場飲大中德國家城太她山凡身區(qū)成大著災之一，文柳者稱，大

通萬

高

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、日

配

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自

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人

文

意

家材登熱帶風興文稱去卷，開光清的未等。調去補林林等本基前然常買，已開度有求上深

度有村和質測中乙等中日時登留石、工收我(者),仙中未理，進得確兩，探要將等名物古址日H工和有農。保筆機是電以車意院，哪用方度山體石。重的山在的清準領展中礎登熱神具免文物表在E#意488生用體閉，比府著名制有是為沙薄和龍所

以缺乏個性鮮明的旅游產品和旅游形象，使東山島無法在日益激烈的海島旅游

競爭中脫穎而出。福州平潭島

前田漏

州島門島澳州東山島產品和旅游形象并落實到具體空間是避開激烈競爭，開創(chuàng)市

場藍海的關鍵所在。發(fā)展現(xiàn)狀

旅游產品開發(fā)落后于市場寧德——大箭山島黃田——灌洲島溫

州

洞頭島汕頭——南澳島德鏡理考汕頭南潤島間教行同4*-*----*4*

5*-發(fā)展口一個旅游集散中心西埔濱海新城，也是東山島城市旅游區(qū)?？谝粭l環(huán)島風情帶沿東南海岸線展開，包括馬鑾灣、

金鑾灣以及烏礁灣濱海地帶。七個旅游區(qū)紅珊瑚自然保護區(qū)(生態(tài)旅游區(qū))

濱海旅游度假區(qū)銅陵古鎮(zhèn)旅游區(qū)臨港及免稅購物旅游區(qū)海產養(yǎng)殖觀光旅游區(qū)自然風景旅游區(qū)田園風光旅游區(qū)東山島得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢及旅游資源優(yōu)勢在日后的旅游資源高度整合與深

度開發(fā)過程中將發(fā)揮強大的競爭力。規(guī)劃

旅游資源整合與深度開發(fā)間致行同旅游產品體系構筑構筑國際療養(yǎng)度假天堂創(chuàng)造亞洲知名娛樂海島樹立東方海島文明典范口主體產品——養(yǎng)生度假，旅、居、業(yè)一體化將療養(yǎng)、居住、商務工作、會議度假等結合起

來，派生出多樣的療養(yǎng)中心，會議度假中心、情境

地產、高尚社區(qū)、游艇俱樂部等高端旅游產品。支撐產品——娛樂探險，深度體驗海洋魅力根據東山的海島與海洋特質，形成遠洋休閑捕

撈、游艇社區(qū)、潛水俱樂部以及無人島旅游等重要

的支撐產品。特色產品——文化休閑，感受東方海島文明發(fā)展?jié)O村休閑漁業(yè)、古鎮(zhèn)旅游、文化觀光、自由

購物等一系列充分展示海島文化的參與型旅游產品。未來東山島旅游產品將更加多元化和高端化，從而帶動海島旅游整體形象提

升，吸引廣泛的國內國際市場客源。發(fā)展規(guī)劃

旅游產品及服務能力將全面提升細

金營

*

家血為考集實明典氣間致行同*ae

**畫4-A*re*用

6

3**海運：聯(lián)合發(fā)展，拓寬渠道港運聯(lián)合古雷等周邊港口，成為廈門等大港的

喂給港，并成為臺灣的直航口岸；客運形成直通

臺灣的兩岸專線，并通過海上快線直通各大中心

城市。規(guī)劃碼頭岸線總長5.8公里，陸域總面積218.6萬

平方米，萬噸級以上深水泊位17個，其中1-5萬噸級9個，5-10萬噸級8個，中小型泊位8個。鐵路：主動接軌，客貨兼?zhèn)鋸募磳㈤_通廈深鐵路云霄站引出東山支線鐵路，

以客貨兼運的形式成為港口物流和旅游發(fā)展的重要交通動脈?！蚬罚簭娀暯?，擴大營運建立物流專用疏港公路，并直接與沈海高速公路和324國道相連，形成港口緊密聯(lián)地的道路網。根據實際用地布局和技術要求，在現(xiàn)階段預留支線機場建設選址，等待合適建設機會，近期主

要以高速公路和海上快艇連接周邊機場。廈深高鐵將于2012年內開通，東山島與廈門及泛珠三角的關系將更為緊密，同時隨

著區(qū)域內公路、鐵路、海運條件的日益改善，區(qū)域外往來東山島的通達性將得到極

大提高，進一步拉近東山島與長三角、珠三角以及臺灣的時空距離，擴大城市的輻

射能力，為東山島包括旅游業(yè)及房地產業(yè)在內的經濟發(fā)展注入強大動力。發(fā)展規(guī)劃

區(qū)域內及周邊交通條件將大幅改善區(qū)域鐵路體系

區(qū)域機場體系區(qū)域公路體系

區(qū)域海運體系間數行同本章小結：

優(yōu)質而豐富的旅游資源將在區(qū)域經濟發(fā)展中發(fā)揮其應有的價值①目前東山島旅游市場吸引力以資源優(yōu)勢為主，長期以政府為主導的運作模式

使其旅游業(yè)發(fā)展無法向深層次演進；②前東山島旅游市場承接力相對有限，區(qū)域協(xié)作缺失和市場營銷意識匱乏直接

導致其市場知名度低下；③缺乏便捷的交通體系是阻礙東山島旅游業(yè)進一步發(fā)展壯大的主要瓶頸之一；④缺乏個性鮮明的旅游產品和旅游形象，使東山島無法在日益激烈的海島旅游

競爭中脫穎而出；⑤缺乏穩(wěn)定的產業(yè)支撐體系是東山島構筑國際性旅游海島最為關鍵的制約因素⑥得益于海西經濟區(qū)的啟動，東山島將有望改善產業(yè)結構，加快區(qū)域經濟發(fā)

展、改善對外交通條件，迎來全面發(fā)展的歷史機遇。間數行同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想濱海旅游地產發(fā)展模式海西經濟區(qū)起勢宏觀經濟基本面旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃房地產市場匯報提綱：同致行同起步發(fā)展晚，2005年之前，東山居住用房基本

還是以自建房為主，商品房開發(fā)從2006年開始起步，經過兩年的發(fā)展，本地居民才開始逐漸接受這種新的

居住方式。房地產開發(fā)管理水平、產品水平、營銷服務水平均處于初級階段，項目開發(fā)普遍規(guī)模較小，開發(fā)商實力極為有限。東山房地產市場發(fā)展簡析同致行同■開發(fā)情況2009年1-11月全縣完成房地產開發(fā)投資3.59億，同比年增長25.9%

,增幅高出全市36.9個百分點。該年房地產

投資占全縣固定資產投資的21%,成為東山第二大產業(yè)投資板塊(第一大為工業(yè)投資);■銷售去化情況2009年1-11月，完成商品房銷售3006套，銷售面積約

17.2萬平方米左右，同比上漲48.6%

,交易量較之往年激增，尤其年末市場出現(xiàn)爆發(fā)式增長。但截止09年年末，全縣有高達18萬平米(1854套)的商品房被空置積

壓，市場呈現(xiàn)供大于求局面；■價格情況全縣商品房價格快速增長，2008年商品住宅(期房)銷

售均價為1934元/平米，同比增長高達32.2%;09年末3個月房價呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢，達到2196元/平米。相比周邊縣市，東山房價仍處在一個較低水平。由于市場起步較晚，發(fā)育不健全，供求兩方面均處于極不成熟的初級階段，

房地產市場的承接能力極為有限。市場概況東山縣新建商品房成交套數Cr0707C7000000C00030LC00005C

C009050S

09030E

090903

CS

C9090910:11201020D0*0000

0009101112010?C00400

C07000910111T-3KF

中東山高南三海(肅子)級在價38272

271Ca194O985,26E

a=

*068

280210

191]7320001800160014001201000間致行同1003.200800-1548373

95400.200-9g35市場特點06年起才有真正意義上的商品房銷售，市場成熟度低自住多，投資少

重銷售，輕策劃自主需求占80%以上，投資需求比重較小。規(guī)模小，產品弱

特點

分兩翼，勢均衡目前市場年承接量在15萬平左右，

均價在2300元/平左右大部分樓盤的建筑面積

在5萬平以內，產品及服

務水平較低多數項目為開發(fā)商自己銷售，

不注重營銷策略主要集中在西埔、銅陵兩鎮(zhèn)

,兩板塊的規(guī)模及水平相當起步晚，發(fā)展慢交易少，價格低同致行同①

以本地市場目前年平均15萬平米的承接量及平均20%的增

長率預測，本地市場短期內難以承接項目開發(fā)體量；②

因本地市場發(fā)展水平較低，少有借鑒意義，故本地市場不

具備本項目開發(fā)的參照價值；本章小結：

本地市場不足以承載本項目的開發(fā)使命數行同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想項目解析項目發(fā)展戰(zhàn)略建議整體定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報提綱：同致行同本案位于東山島尚未被開發(fā)的黃金

海岸——金鑾灣腹地，

西距東山

縣行政文化中心西浦鎮(zhèn)直線距離(下同)5.5公里，北距國內稀缺

海水溫泉金湯和東山老城銅陵鎮(zhèn)分

別為12公里和7.6公里，南距規(guī)劃

中精英度假區(qū)16公里，為整個東山

島地理位置中心地帶，未來具備較

好地利用區(qū)域內資源的地理優(yōu)勢。12公里互河

年山碼Dong

Bn

Drs

e56公地理

位置數行同e20IQDC7.5公里16公里●

用地指標1#地塊100.03畝，2#地塊64.19

畝，3#地塊76.18畝，4#地塊74.59畝

,5#地塊，80.81畝，合計395.8畝，263367平方米，容積率、建筑密度、

建筑限高無明確要求?！褡诘噩F(xiàn)狀宗地內地形平整，周邊無高大建

筑或山體，視野開闊，沙質土壤，植被稀疏，部分地塊內曾作

為漁農養(yǎng)殖或種植用地。宗地周

邊依然以較荒蕪的灘涂及防護林

為主，沿環(huán)島路零星分布少量海

鮮排擋、招待所等設施。宗地周

邊除旅游旺季及以養(yǎng)殖為主的湖

尾村外顯得人煙稀少，南側軍事

管理區(qū)為當地駐軍日常炮兵練習

場所。其他間斷性有少量采購水

產品的商人來往此地。北向海岸線防護林\東側海景南向海岸線總體看，宗地遠離城鎮(zhèn)中心而顯得荒涼，方圓1.5公里內城市配套奇缺。但地

塊因其一線海景的價值，其濱海度假物

業(yè)的開發(fā)方向更顯突出。地塊四至二期在建工地環(huán)島路穿越礦泉湖景間致行照間宗地目前主要依靠狹窄的環(huán)島路與外界相連，與外界的通達性較

差，同時由于宗地遠離城市主干道，項目界面的昭示性較弱，日后必須依賴于地塊周邊城市規(guī)劃路以及市政公共配套的建設來加

以改善。城市主東山文通生于道與新目的同致行同交通

昭示項目依托稀缺的濱海旅游資源的旅游度假區(qū)項目開發(fā)，必定要遵守旅游度假

區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來帶動旅游度假氛

圍的形成及知名度的提升。依據三：片區(qū)內欠缺公眾認知度

及基本配套依據一：東山島為海西經濟區(qū)重

要發(fā)展節(jié)點項目屬性：海西經濟區(qū)

擁

有優(yōu)質強海旅游

資源所生區(qū)旅

游度假項用開發(fā)依據四：東山島市場的成熟度與

局限性依據二：擁有優(yōu)質濱海旅游度假

開發(fā)資源屬性

分析間數行同依托稀缺的濱海旅游資源的旅游度假區(qū)項目開發(fā)，必定要遵守旅游度假

區(qū)開發(fā)的基本規(guī)律，以核心資源的開發(fā)及配套的完善來帶動旅游度假氛

圍的形成及知名度的提升。很托將西經濟壓的區(qū)位價做俄托東山島定展遠景的域市價值很北于金卷落優(yōu)質的將將資擇價值依托于項目升發(fā)理金與品質的自身價魚大區(qū)位價值城市價值素不價依價值

解構項日自身價值間數行同項目

S

W

O

T

分

析優(yōu)

勢Strength劣勢Weak1.擁有約600米無敵黃金海岸線；2.周邊原生態(tài)自然環(huán)境；3.旗濱置業(yè)雄厚的集團實力；4.地方政府全力支持，為項目整合外部資源提供了基礎；5.項目規(guī)模效應與用地拓展空間。1.區(qū)域相對陌生，知名度較低；2.區(qū)域配套設施缺乏，必須通過自身配套設施完善增加區(qū)域成熟度；3.東山島目前的整體認知度仍然偏低，旅游業(yè)僅僅依托區(qū)域市場。機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服步勢1.海西經濟區(qū)的啟動以及廈深高速鐵路的開通擴大了東山島的輻射范圍與區(qū)域認知

度

；2.占位于廈門與汕頭兩大經濟特區(qū)海岸線中點，輻射區(qū)域內擁有大批高消費人群3.閩南濱海旅游度假開發(fā)方興未艾，濱海資源的稀缺性日益凸顯；4.東山島缺乏吸引高端旅游度假消費的硬件環(huán)境?！跽驹陂_啟東山島濱海旅游地產開發(fā)的高度，利用海西經濟區(qū)啟動的輿論優(yōu)勢；口借助國內正在興起的濱海度假物業(yè)置業(yè)熱湖，擴大項目輻射力；口有效利用項目濱海資源，打造高端旅游度假消費的空間。口整合政府資源，通過高端推廣及遠景規(guī)劃消除客戶陌生感：o自身配套的逐步完善形成成熟的度假社區(qū)。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威勵減小劣勢，避免威勵1

.

東山

島

海

岸

線

綿

長

，自

然

人

文

資

源

豐

厚

，

未來不排除更具優(yōu)勢的競爭者

；2

.

東山

島

整

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旅

游

度

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費

氛

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未

形成

，

市

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需

要

漫

長

時問

的

培

育

，

項目

啟動難度大；3

.

項目

周

邊

城

市

配

套

建

設

恐

難以

滿

足

項目開發(fā)進度需要；4.

地

塊

對

于

東山

島

本

地

需

求

來

說

因

其

較偏遠而難具吸引力

?！跻允袌鲱I導者姿態(tài)和國內一流濱海度假區(qū)品質，擴大項目目標市場覆蓋面，抓住國內國際成熟的主流度假物業(yè)需求，化解項目開發(fā)風險。口高端體驗項目吸引頂級人群，克服區(qū)域陌生：口通過率先撬動聞南及粵東市場需求來培育項目的市場環(huán)境。SWOT

分析間致行同本章我們從兩個角度評估項目開發(fā)的前景：1、從區(qū)域市場的內部環(huán)境看：項目因處于陌生區(qū)域，城市基本配套極度欠缺，同時，島內

市場承接力微弱，成熟度低，項目開發(fā)前景堪憂!2、從區(qū)域市場外部環(huán)境看：全球盛行的濱海旅游度假置業(yè)需求在國內愈演愈烈，依托于

稀缺濱海資源，但凡濱海項目尤其是一線海景項目如果能把

握旅游度假需求的本質，遵循旅游度假項目的開發(fā)規(guī)律，均

能獲得更加廣闊的市場輻射面，取得較大的溢價空間以及較

小的開發(fā)風險。因此，本項目值得謹慎樂觀!小結

選擇怎樣的項目開發(fā)方向與模式將決定項目成敗間數行同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想項目解析項目發(fā)展戰(zhàn)略建議整體定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報提綱：同致行同項目發(fā)展戰(zhàn)略建議基于項目開發(fā)環(huán)境及資源條件背景下的核心問題所在1、如何選擇項目功能?各功能或物業(yè)的比重如何分配?2、怎樣的項目功能才能啟動市場?怎樣制定項目的盈利模式?3、如何平衡經營性物業(yè)與商業(yè)性物業(yè)的關系?如何保證項目開發(fā)的

現(xiàn)金流需要?4、怎樣制定開發(fā)計劃、控制開發(fā)節(jié)奏才能保證項目的可持續(xù)開發(fā)?5、旗濱置業(yè)是否具備資源整合能力?如何整合項目開發(fā)所需資源?心題核問數行同當前中國旅游地產開發(fā)的杰出典范東部華僑城，位于中國深圳大梅沙。占地近9

平方公里，由華僑城集團斥資35億元精心打造，是由國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授

予的國內首個“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”.由深

圳市人民政府授子“循環(huán)經濟標兵單位”榮譽

稱號，集三個生態(tài)主題公園、兩個山地高爾夫

球場、三座主題小鎮(zhèn)、四家主題酒店、四臺主

題演藝、集主題地產和主題佛教園區(qū)等于一體，主要包括大俠谷探險樂園、茶溪谷度假公間數行同東部華僑城依托深圳三洲田片區(qū)良好的山地及大梅沙濱海資源，通過先

期啟動大峽谷、茶溪谷、云海谷、茵特拉根小鎮(zhèn)四大旅游主題，形成巨

大的市場影響力，從而帶動了整個區(qū)域的度假、養(yǎng)生、居住、商業(yè)、商

務等各種功能的有序開發(fā)，演繹了旅游度假地產開發(fā)的本質內涵。東部華僑城自2007年6月試替業(yè)以來，每年以平均15%的增長

率接待游客近250萬人次，創(chuàng)造了極好的經濟效益與社會效益，與此同時，得益于其優(yōu)越的旅游資源及功能的開發(fā)，“天麓”等旅游度假住宅項目獲得了標桿性的開發(fā)收益。園、云海谷體育公園、大華興寺、茵特拉根酒

店、大華興寺菩提賓舍、菌特拉根房車酒店、

茵特拉根瀑布酒店、天麓大宅等，項目以體現(xiàn)

人與自然的和諧共處為宗旨，成為當今中國旅游地產的杰出典范。案例啟示

以最稀缺的資源利用及最成熟的市場啟動項目深圳

東部華僑城金湯灣海水溫泉位于美麗的東山灣北岸，海水溫泉因其礦化度高，每公升

礦物質含量高達21克，出水量大、出水溫度高并含稀有氫氣放射能，素有“溫泉貴族”之美譽。溫泉系鄰東山灣，補水系統(tǒng)十分豐富，富含多科礦物質及微量元素，特別值得一提的是，該溫泉地處兩條地質斷裂帶交叉處，出水口相對集中，在“金湯灣”開發(fā)用地之外幾乎很難鉆探到其他出水口。金湯灣海水溫泉的唯一性更賦予了該溫泉的珍稀與獨特。而海水溫泉因其稀缺

及養(yǎng)生功效顯著,被溫泉界人士稱為“溫泉中的極品”?！敖饻珵场币?guī)劃占地總面積1500畝，規(guī)劃兩期建設。項目一期包括占地近3萬平米的金湯灣海水溫泉度假酒店(含大型海水溫泉園區(qū)及水療館)、超五星級別墅式SPA溫泉度假精品酒店、頂級溫泉SPA

島、地中海風情產權式溫泉度假公寓(佩夏公寓)及別墅、歐風藝

文主題商業(yè)鎮(zhèn)街及游艇碼頭等六大產品形態(tài)組合而成，是集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務接待、親子娛樂、水上運動為一體的大型養(yǎng)生度假型項目。金湯灣項目建成投入使用后，每年可接待國內外賓客達30萬人次以上金湯灣依托天然高礦化度海水溫泉資源，以“海水溫泉文化”結合“養(yǎng)生度假生活方式”的核心思想,先期啟動酒店，帶動片區(qū)旅游人氣，實現(xiàn)項目后期整體有續(xù)開發(fā)。力求打造南中國海水溫泉養(yǎng)生度假地的典范之作。案例漳州

金湯海水溫泉

近在眼前的濱海旅游度假地產開發(fā)的有效實踐啟示

以最稀缺的資源利用及最成熟的市場啟動項目同致行同1高端

私密區(qū)甲度假物業(yè)區(qū)開放區(qū)水寫床*

實

電稅3

費度4節(jié)庚

時間東山島旅游亦存在較強季節(jié)性，其旅游旺季為5-10月，過渡季和淡季約

為6個月，而東山島為亞熱帶氣候，有條件發(fā)展過渡季和淡季的旅游功

能，實現(xiàn)旅游市場四級均衡的目標。

國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略一：四季均衡，平滑波谷旅游景氣度時序化的四季節(jié)事活動。通過節(jié)慶活動系列

化，將時點行為轉化為時序行為，使旺季人

旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷

的效果。沉淀部分常住人口。國際濱海旅游度假區(qū)通

過不斷謀求與探索形成常年人口沉淀的途徑，以實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，平滑淡季與旺手、

波峰與波谷。淀旅游季節(jié)總每發(fā)庭曲錢比反駕菌仟型DLC程式-教要節(jié)二放中求工18*東母方刻通

面

建

·間數行同次面節(jié)慶一食2國際流海皮假模式用地平衙商務/商業(yè)用地比重其他用地比重·15%——25%

·

20%——25%*用地平簡比重共于問致行對新加坡Sentosn

、法國Nice、法國Grimeud、香港偷能灣、美國Taleka、法國Vald‘Earape、意人利的Amnlfi、美國0cennCity的研究總結成果。依據項目復合功能而平衡使用土地，實現(xiàn)項目各項功能和諧共生，互為

價值，才能確保項目可持續(xù)開發(fā)和永續(xù)經營。研究居住地產用地比重

旅游用地比重10%

-25%

·20%——30%啟示

國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略二：用地復合化間數行同

國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略三：游、居、業(yè)融合的"大旅游度假觀

”全新的大旅游度眼觀

商業(yè)性物業(yè)對總體開發(fā)收益的平滑作用應將以往單純的旅游度假向游、居、業(yè)三者有機融合的方向發(fā)展，以提升

旅游度假的能級，順應不斷升級的需求，從而實現(xiàn)項目中長遠不同時期的

開發(fā)與經營收益

?！ぴ鷳B(tài)的生活方式十具有體驗價值的旅消空間場所的再造

-

層(業(yè))與旅游度假相互融合·旅人之“情”(生活方式\審美情趣)十天然而成的“最”·

=更高審美情趣的體驗之“境”核心功能外延多元化物業(yè)開發(fā)平滑收益曲線

個發(fā)展核心項目

酒店休憩活動設施

旅游娛樂設施重點發(fā)展資金回流項目

配套商務/商業(yè)設施培育中遠期收益項目

住宅開發(fā)商業(yè)性物業(yè)收益特征經營性物業(yè)收益特征核心

功能

外延項目核體資金平衡項目發(fā)展供給土地價值據升間致行順間資金·據統(tǒng)計，2008年度假養(yǎng)生市場僅北美市場就有300億美元的產值·2008年美國有1.7億人使用養(yǎng)身體閑產品，全年總銷售額達280億美元·養(yǎng)生體閑旅游在歐美已經升級為核心濱海旅游產品·全球養(yǎng)生休閑旅游產品市場份額：英國70%、意大利56%、法國60%、美國83%追求身體與心靈的健康與平衡成為國際濱海度假需求的主導趨勢，以身心的

和諧體驗來融合對自然生態(tài)的感觀享受，正在中國高端消費領域形成主流。國際養(yǎng)生皮假巾場消費特征家庭收入中高等以上收入年齡25-55歲教育程度35%

-

45%左右以上大學學

歷、40%為大專學歷度假原因減緩壓力：身體養(yǎng)護、個人健康心理調整、養(yǎng)生培訓課程、戶外運動、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體間致行順間國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略四：身心平衡是對濱海度假功能的全新訴求細分市場：SPA/健身/美體/營養(yǎng)/

飲食/放松/冥想/心理調節(jié)/教育/醫(yī)療…商務旅游特種病預防日常旅游康復旅游研究啟示健康旅游養(yǎng)生休閑良

旅濱海度假旅游產業(yè)鏈歷史文化旅游身心平衡在度假中養(yǎng)生，利用創(chuàng)新的濱海旅游

度假產品，強調天人合一，調整身心至健康狀態(tài)可持續(xù)性國際濱海度假模式單純的地產開發(fā)或者旅游開發(fā)顯然都不能承擔本項目的開發(fā)使命，滿足可持

續(xù)開發(fā)及經營的模式才是本項目的根本出路。研究啟示

本項目需要制定可持續(xù)的濱海旅游度假開發(fā)模式情境度假、游居合一攫取其有旅游價值的元素，塑造與人的居住融為一體的空間場所，將人們的居住需求提升為具有審美情境的休閑體驗式生活，使游客完全融入和亨受度假環(huán)境與氛圍四手均衡通過節(jié)事活動、商業(yè)性物業(yè)，沉淀一定的常住人口，激發(fā)景區(qū)活力，保證民區(qū)可持續(xù)性發(fā)展間數行同從旅游度假區(qū)的成長過程分析，前期為一級運營和酒店以及生活娛樂設施配

套建設，在酒店等服務集群形成，旅游度假區(qū)成熟后方開始進入住宅類開發(fā)

的高峰期。配套建設投資住宅價格土地價格價程區(qū)域打造起始地價參與者核心內容市場特征一級市場運營商、政府大量配套建設為主，尤其以頂級

酒店、娛樂配套群為主，基本無住宅開發(fā)區(qū)城認知低，人氣缺乏，存在

明顯價格天花板，需要大量配

套投入，住宅以投資與短期度

假為主亞龍灣一級市場運營商二級市場開發(fā)商土地升值，通過住宅會開發(fā)回

收區(qū)域增值，配套建設速度減

緩區(qū)域認知度提高，人氣上升，二級市場繁榮，住宅價格上漲速度功能為主向度假功能為主轉變二級市場開發(fā)商住宅市場高資源溢價階段，土地出讓完畢無明顯的價格天花板，

度假需求為主導二級開發(fā)商利潤空間一級運營商利潤空間這硬成期度行程分析

項目投資開發(fā)行程具有普遍規(guī)律超過地價上漲速度，住宅以投資住宅開發(fā)末期住宅開發(fā)高峰黃金海岸間致行同配套建設投資住宅價格起步階段快速發(fā)展階段成熟階段配故放數團項目的發(fā)展必須首先解決如何利用濱海資源及其配套體系，打造一流的

濱海旅游度假區(qū)，以消除區(qū)域陌生感及提高影響力，促進區(qū)域成熟。房

地產開發(fā)是區(qū)域旅游度假開發(fā)之后的一個環(huán)節(jié)，其關鍵在于企業(yè)根據自

身發(fā)展戰(zhàn)略及市場成熟度來選擇開發(fā)時機。住宅

開發(fā)

的

時

機

判

斷價奮項自所

處階段行程

分析房地產介入時機2房地產介入時如1間數行同本

項目

撬

動

市

場

的

支

點

在

哪

里

?讓

我

們

從

可

利

用

資

源

入

手!數行同項目自身資源：近600米黃金海岸線，沙灘綿長平緩、砂質細膩晶瑩、海水平靜湛藍、視野開闊通透、遠近山海呼應；區(qū)域內資源：國家帆船訓練基地、國際帆船文化特色海島、政府鼎

力支持、優(yōu)質珍稀海鮮、歷史人文資源、宗教文化資

源、閩南漁港文化、軍事文化；廣域資源：福建深厚的佛教文化底蘊及佛教資源、佛養(yǎng)生理念、

享譽海內外的茶產品、茶文化、茶養(yǎng)生；打造帶水的特色海單游牙無實以地域文化建立產品差異化優(yōu)勢要加豐面的并生度假內和本項目可利用資源具有組合后的唯一性和排他性，只要尋找到合適的資

源利用形式就能形成商業(yè)性產品和經營性產品的特色與差異化優(yōu)勢，從

而達成項目有序而持續(xù)的開發(fā)目標。資源盤點間數行同以游樂、養(yǎng)生、健身、美食等經營性

功能或物業(yè)率先啟動項目，追求特色

和差異化優(yōu)勢，以期迅速形成現(xiàn)實消

費與區(qū)域內影響力，同時啟動主題化

高端度假養(yǎng)生物業(yè)的開發(fā)，滿足階段

性現(xiàn)金流需要，實現(xiàn)項目有序地滾動開發(fā)!戰(zhàn)略闡述應體思

想：戰(zhàn)略執(zhí)行立足“海西”,放眼全球，打造具有

閩南特色的濱海旅游度假綜合體!同致行同休閑生活導入全新的休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，形成具有戲劇化生活氛國的商業(yè)情調

會議牽引

以閩南及珠三角、長三角知名企業(yè)的會議度假需求為重點，打造海西區(qū)首席白金會議度假勝地情境度假借鑒國內外濱海旅游開發(fā)最新理念，超越單純旅游景區(qū)或單純地產發(fā)展模式，構建具有市場潛力

的泛旅游功能與產品，打造海西經濟區(qū)閩南濱海旅游度假多彩活力之城

寓居于景形成旅游價值與人文居住融為一體的空間，塑造海西旅居合一的濱海旅居天堂身心平衡占位閨南養(yǎng)生度假細分市場的領先者位置，提倡身、心、靈三者合一的茶禪養(yǎng)生度假方式四季均衡導入適合各個季節(jié)的旅游度假設施與活動，使淡季不淡，旺季有序，形成景區(qū)的持久活力項再理循六大構筑則構筑原則數

行

同項目開發(fā)環(huán)境及條件項目分析及開發(fā)建議項目傳播及營銷設想項目解析項目發(fā)展戰(zhàn)略建議整體定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報提綱：同致行同整體定位及物業(yè)發(fā)展建議綜合分析可知，本項目只有按照濱海旅游度假地產的開發(fā)模式發(fā)展才有可能化解風險，立足東山而跳出東

山，才有可能尋求更大的溢價空間和更廣闊的市場承接面。而陌生地區(qū)的旅游地產開發(fā)則應以旅游和度假需求為導向，有效地整合和利用區(qū)域內優(yōu)勢資源，以旅游度假功能為龍頭，不斷延展資源價值，逐步形成

特色化的版塊功能，消除區(qū)域陌生感，提高區(qū)域成熟度，平衡資金收益與滾動開發(fā)的關系，以帶動經營性

物業(yè)與商業(yè)性物業(yè)的全面發(fā)展。居

住健康的需求工作游樂同致行同需

求導向國內

“綜會性照康養(yǎng)生

”幫求增長，

消費群體日漸廣愛目前珠三角城市群、廈漳泉城市群的消費者已經把養(yǎng)生休閑當作是一種保持和促進健康的必需品，尋求新鮮的體驗是養(yǎng)生休閑度假產品最大的度假動機國內大健康養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展趨勢綜合性養(yǎng)生休閑中心”概念開始流行，并得到

迅速發(fā)展政府、公司、組織以及團體的養(yǎng)生體閑度假市

場日漸龐大城市郊區(qū)型養(yǎng)生休閑

休閑度假產品市場潛力巨大疾兩治療假期將成為

養(yǎng)生產業(yè)發(fā)展的最快

領

城3家

庭Spa

假期將日益增多豪華養(yǎng)生休閑度假目的

地日漸流行養(yǎng)生休閑度假將與第

二居所全面融合男性消費者數量將逐

漸增多最行順同養(yǎng)生理念從內密及形式上得合養(yǎng)生理念及需求，引領國南養(yǎng)生度假市場養(yǎng)生培訓性靈。白我

摘路-教育自我負責身心應松體息：死據養(yǎng)生居住養(yǎng)生餐飲同致行同提升品位，引領生

活風范終生致力于生活方

式的改求身、心、靈的平衡催原營葬質放中容

身體養(yǎng)生

療養(yǎng)項目功能的選擇應遵循：以經營性功能開發(fā)啟動項目，商業(yè)性開發(fā)與經營性開發(fā)并重的可持續(xù)開發(fā)原則。本項目依托于優(yōu)勢資源背景及成熟市場條件的功能組合：旅游度假+修心養(yǎng)生+休閑體育+濱海娛樂+美食購物功能定位間數行同經要性開發(fā)：國際帆船俱樂部、國際潛水俱樂部世界品牌五星級假日酒店軍事文化主題公園、海洋文化博覽園浪漫海濱休閑體育公園海西國際茶禪養(yǎng)生會所商務休閑會所、商務會議別墅區(qū)濱海休閑商業(yè)街區(qū)(含閩南風味美食城)商業(yè)性開發(fā)禪佛養(yǎng)生主題別墅、會議別墅、濱海度假別墅

海湖雙景度假公寓、海湖雙景養(yǎng)老公寓間數行同功能

定位項目發(fā)展概念：中國·閩南50萬平米國際濱海旅游度假綜合體度假勝地，養(yǎng)生天堂。項目傳播形象形象定位同致行同金湯灣客戶分析客戶構成特征描述次要客戶本地客戶(約占15%)本地生意人，彰顯身份；本地公務員階層核心客戶潮汕地區(qū)客戶

(

約占

3

5

%

)有私家車，成功人士老家有私房，市區(qū)擁有1至2套物業(yè)彰顯身份追求生活的舒適與享受閩南金三角客戶(約占40%)中產階級，老家擁有至少一兩處房產善于投資，家族式或團體形式購買投資精明，比較優(yōu)柔寡斷偶得客戶全國旅游度假的散客(約占10%)因工作需要經常到廈門、漳州，具有投資意識在項目的不同發(fā)展階段，客戶對項目的感知價值不同，客戶結構也

將隨著項目的不斷成熟而發(fā)生變化。鞡以現(xiàn)實個案見證客戶的構成：間數行同黜項目不國發(fā)展階段的套戶構成島外閩南區(qū)域高端、潮汕地區(qū)高

端客戶、珠三角及長三角地區(qū)高

端客戶、三北地區(qū)高端客戶，部

分島內高端客戶、福建其他內陸

城市高端客戶、港澳臺客戶由此推斷，項目最終客戶構成為：島內客戶不超過15%,島外客戶不少于85%島外閩南地區(qū)及福

建內陸城市高端客

戶、珠三角及長三

角地區(qū)高端客戶、

三北地區(qū)高端客戶、港澳臺客戶島外閩南區(qū)域及潮

汕地區(qū)高

端客戶、

部分三北

地區(qū)高端

客戶住宅價格把

五

理

我住宅開發(fā)末班重林mm住宅開發(fā)高峰數行同土地價稱區(qū)域打造研材鞡島外君戶分析購買心理：被末山濱海城市發(fā)展前景所吸引；被東山宜居的度假養(yǎng)生環(huán)境與人文氛國所吸引；向往與高端人群共處；被產品品質所吸引引；被項目新的居住文化和理念吸引?？蛻魜碓矗阂蚤}南金三角、潮汕地區(qū)高端休閑度假

客戶為主。閩西閩北地區(qū)、珠江三角、

長三角、三北地區(qū)、港澳臺等地投資度

假客戶為輔。產品取向：別墅及類別墅、高層海景房、

企業(yè)會議別量、以及中小戶型

投資產品購買目的第二居所，養(yǎng)老，養(yǎng)生、

度假，商務會議，投資。外地客戶分析同致行同2鞡島內套戶分析：購買心理：被項目打造的高端區(qū)域形象吸引，向往與高端人群共處；被產品品質所吸引；被項目新的居住文化和理念吸引

希望獲得高投資回報。產品取向：別墅及類別墅，部分居家型產品及中小戶型投資產品。3購買日的：

2享受型居住，匹配身份;或改善型居??；以及看好投資回報前景客戶來亞：島內高端客戶為主，部分換房及投

資客戶為輔.本地容戶分析數行同物業(yè)版塊劃分高端居住物業(yè)版塊海湖雙景度假物業(yè)版塊特色商業(yè)/商務版塊主題休憩旅游功能版塊物業(yè)發(fā)展功能分區(qū)