項目投入產(chǎn)出分析篇－七

70萬平方米大盤投資收益如何權(quán)衡？投資收益如何到達最正確化？一期何時是融資的最正確時間節(jié)點？如何控制建設(shè)期風(fēng)險？如何到達收益最正確？提問●建設(shè)規(guī)模大●建設(shè)周期長●前期投入本錢高●抗風(fēng)險能力受主要因素影響●投資收益能否成為后續(xù)工程建設(shè)資金鏈的優(yōu)良開端一期存在的疑問：提問提問項目一期投資測算項目一期財務(wù)評價方案及建議結(jié)論項目投入與產(chǎn)出分析工程一期投資測算1、工程經(jīng)濟指標2、工程一期開發(fā)進度、經(jīng)營進度方案建議測算1、工程經(jīng)濟指標2、工程一期開發(fā)進度、經(jīng)營進度方案建議測算*制表依據(jù)〔1〕貴司提供:?2006年開發(fā)工程方案-D-10區(qū)橫道圖?〔2〕我司招商銷售部制定:?一期銷售周期預(yù)計?一期銷售周期預(yù)計測算二、工程投資估算及資金籌措方案1、工程投資估算分析測算2、工程建設(shè)資金平衡支出測算3、工程投資方案及資金籌措建議解決問題：何時是融資的最正確時間節(jié)點？單位：萬元測算測算工程一期投資測算工程一期財務(wù)評價方案及建議結(jié)論工程投入與產(chǎn)出分析財務(wù)評價1、銷售建議及收入估算經(jīng)營收入：住宅及商業(yè)45,562.56萬元;車位2,882.72萬元〔1〕銷售建議在工程建成后，住宅和商業(yè)用房將全部對外出售，建議地下車庫出租經(jīng)營一段時間后轉(zhuǎn)售。按目前宜昌市西陵區(qū)各類物業(yè)的銷售和出租狀況，用前瞻開展的觀點，力求準確地反映未來幾年的房價走勢，并且采取相對穩(wěn)健的預(yù)測。〔2〕應(yīng)納稅金營業(yè)稅金：本工程按營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅，并分別按應(yīng)繳納稅額為基數(shù)，繳納其他附加稅費、教育費附加、城市建設(shè)維護費、義務(wù)兵優(yōu)待金等，綜合考慮印花稅及商品房交易手續(xù)費，經(jīng)營稅金合計按5.7%計算；所得稅：本工程按33%的稅率繳納所得稅計算；評估注：紅色局部為代理公司完成的工程一期銷售，住宅局部銷售率為90%~95%，商業(yè)局部銷售率為90%。評估4562、工程總本錢預(yù)測總本錢為：37,085.75萬元。建設(shè)本錢為：33,684.16萬元，其中包括土地開發(fā)費用、前期開發(fā)費、市政配套、小區(qū)配套及總體、建安費用、不可預(yù)見費，詳見?投資估算表?。經(jīng)營本錢為：3,401.59萬元，其中包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。計算方式如下表：評估*注：經(jīng)營費用中廣告費用和推廣費用列支到整體工程營運測算中去單位：萬元評估3、利潤分析〔1〕工程利潤分析住宅及商業(yè)局部銷售本錢利潤率為：14.82%；全部銷售本錢利潤率為：21.58%。詳見損益分析?！?〕工程損益分析損益分析根據(jù)銷售建議及收入估算分?住宅及商業(yè)局部銷售損益表?和?住宅、商業(yè)和車位全部銷售損益表?進行?！?〕利潤分配公司在繳納所得稅后，根據(jù)公司開展的戰(zhàn)略要求進行稅后的利潤分配或計提公益金和公積金。評估單位：萬元評估評估單位：萬元4、工程現(xiàn)金流量分析基準收益率：6%，接近銀行同期貸款利率；內(nèi)部收益率：20.44%〔工程一期全部投資〕；累計凈現(xiàn)值：2573.88萬元〔按6%的折現(xiàn)率測算〕；靜態(tài)投資回收期：1.96年〔工程所得稅后〕，動態(tài)投資回收期：2.02年，小于工程建設(shè)期。評估單位：萬元工程全部投資的內(nèi)部收益率為20.44%遠高于銀行同期貸款利率；說明該工程從全部投資角度盈利能力來看盈利能力已經(jīng)超過了行業(yè)基準收益率，在財務(wù)上可以接受。[分析]累計凈現(xiàn)值負值最大是在2006年的第四季度，即為累計現(xiàn)金流出最高點，故2006年第四季度是貸款的最正確時間節(jié)點。單位：萬元評估5、盈虧平衡分析說明：經(jīng)過測算，工程總本錢略高，盈虧平衡點是80.10%，即當銷售收入到達36494.217萬元即銷售周期剛進入2021年第一季度時，此時住宅銷售量到達92.6%，商業(yè)銷售量到達35.2%，即可到達盈虧平衡。以下就初始售價變化和建安本錢變化對本工程稅前利潤的影響作工程的抗風(fēng)險能力分析?！?〕銷售售價變化對稅前利潤的影響控制總本錢不變，住宅銷售售價和商業(yè)售價變化

〔2〕建安本錢變化對稅前利潤的影響控制銷售價格不變的，建安本錢變化評估〔1〕銷售售價變化對稅前利潤的影響在控制總本錢不變的情況下，住宅銷售售價和商業(yè)售價同時下降約15%，本工程利潤為零。說明：本工程有一定抗市場和政策風(fēng)險能力。評估〔2〕建安本錢變化對稅前利潤的影響在銷售價格不變的情況下，建安本錢升高25%以上，本工程利潤為零。說明：本工程抗建設(shè)期間突發(fā)性風(fēng)險能力較強。評估[分析]總體而言本工程抗風(fēng)險能力較強，但總本錢較高，尤其是建安本錢，為了獲得更大的利潤空間，應(yīng)加強工程本錢控制。本錢控制與工程利潤益計算內(nèi)部收益率的關(guān)系詳見敏感度分析。6、敏感性分析

評估從表中可以看出當降低建設(shè)投資本錢尤其是建安本錢的情況下，工程的利潤率提高較多，同時增強了工程抗市場風(fēng)險能力。同樣當住宅和商業(yè)的市場銷售價格同時提高時工程的收益水平也相應(yīng)提高。[分析]因此工程本錢和市場銷售價格是影響本工程收益的最主要主要因素，加強本錢控制和市場銷售營銷策略是提高工程收益的最有效手段。評估[分析]可以看到，在本錢上升的10％，售價降低5％的最不利情況下，工程內(nèi)部收益為7萬元，但仍有1884萬元的稅前利潤。綜合考慮不利因素和有利因素發(fā)生的概率，最終的期望的稅前利潤是7443萬元，凈現(xiàn)值〔稅后〕是：3549萬元。7、決策樹概率分析8、財務(wù)評價結(jié)論1〕經(jīng)過測算，工程根本方案的本錢較高。2〕資金回流的速度和回流量滿足后續(xù)建設(shè)資金的需求和銀行還款的能力。3〕工程一期具有較強的抗突發(fā)事件能力和一定的抗市場風(fēng)險能力。4〕工程一期收益受本錢和市場銷售價格影響較大。5〕建議加強本錢控制配合市場營銷策略將收益增大到最理想化狀態(tài)。評估方案工程一期投資測算工程一期財務(wù)評價方案及建議結(jié)論工程投入與產(chǎn)出分析建議方案以下是在理想狀態(tài)下市場銷售價格起伏變化對工程稅前利潤和本錢利潤率的分析預(yù)測。●建安本錢下浮5%●建安本錢下浮10%方案解決問題如何控制建設(shè)期風(fēng)險？如何到達收益最正確？從圖表上看，當建安本錢下降5%時，住宅和商業(yè)單價共同提高5%，工程稅前利潤到達9165.26萬元，本錢利潤率到達23.70%。方案●總本錢投入：35,926萬元?！窠?jīng)營收入：住宅及商業(yè)47841萬元●利潤：稅前利潤91654萬元●本錢利潤率：24%〔稅前利潤〕●評價結(jié)論：超過行業(yè)根本收益率[比較1]方案●總本錢投入：37,086萬元?！窠?jīng)營收入：住宅及商業(yè)45,563萬元●利潤：稅前利潤5880萬元●本錢利潤率：15%〔稅前利潤〕●評價結(jié)論：根本到達行業(yè)根本收益率從圖表上看，當建安本錢下降10%時，住宅和商業(yè)單價共同提高5%，工程稅前利潤到達10,359.46萬元，本錢利潤率到達27.64%。方案●總本錢投入：34,767萬元?！窠?jīng)營收入：住宅及商業(yè)47841萬元●利潤：稅前利潤10,359萬元●本錢利潤率：28%〔稅前利潤〕●評價結(jié)論：超過行業(yè)根本收益率[比較2]方案●總本錢投入：37,086萬元?！窠?jīng)營收入：住宅及商業(yè)45,563萬元●利潤：稅前利潤5880萬元●本錢利潤率：15%〔稅前利潤〕●評價結(jié)論：根本到達行業(yè)根本收益率●當建安本錢降低5％，工程稅前利潤到達91654萬元，后續(xù)二、三期工程建設(shè)可使用資金=自有資金+利潤，約25500萬元?！?/p>