農(nóng)產(chǎn)品物流園高質(zhì)量發(fā)展調(diào)研報告

—第一章現(xiàn)場調(diào)研情況調(diào)研要直撲基層、直下一線、直插核心。在2023年4月下旬至6月上旬，我本人及物流集團規(guī)劃投資部、產(chǎn)投公司、物資物流等相關(guān)人員組成的調(diào)研組，赴畢節(jié)、上海、云南河口和廣東等多個調(diào)研一線現(xiàn)場實地了解實情，通過走訪、座談、請教、談心、實地踏勘等綜合方式，聽取商戶、職工、合作伙伴、地方政府等的意見建議和訴求，收集和掌握一手信息。1.1對XXX園區(qū)的調(diào)研情況5月22日上午，調(diào)研組與XXX公司及擬參與快遞物流項目建設的合作方（4家民營企業(yè)聯(lián)合體，涉及快遞、電商、倉儲、供應鏈等業(yè)態(tài)）進行了深入的交流，詳細了解XXX公司構(gòu)想中的快遞倉儲物流分揀分撥中心項目（以下簡稱“快遞物流中心”或“項目”）初步規(guī)劃方案、建設規(guī)模、合作方式、運營模式、協(xié)議條款等內(nèi)容，并對擬建快遞物流中心選址地塊進行了實地踏勘。隨后，調(diào)研組與XXX園區(qū)商戶（7戶，涉及糧油、副食品、調(diào)味品、干貨、土特產(chǎn)、酒水飲料和水果等商品批發(fā)業(yè)態(tài)）開展了拜訪和座談，詳細了解商戶經(jīng)營狀況，聽取商戶意見建議，并對園區(qū)經(jīng)營狀況進行實地走訪和了解。下午，調(diào)研組與XXX公司職工代表、中層及以上干部就園區(qū)整體規(guī)劃、投資建設、經(jīng)營狀況、服務意識、風險防控、員工訴求及對物流集團的意見建議等進行了座談交流，聽取大家對XXX公司高質(zhì)量發(fā)展提出的意見建議。1.2對其他相關(guān)地點的調(diào)研情況4月27日，我?guī)ьI調(diào)研組赴物資物流牛郎關(guān)園區(qū)調(diào)研，了解智慧物流應用場景的建設情況，探討XXX園區(qū)能否在牛郎關(guān)園區(qū)建設冷鏈基地及牛郎關(guān)園區(qū)如何與XXX園區(qū)在物流網(wǎng)絡上能否實現(xiàn)聯(lián)動。5月5日和18日，我?guī)ьI調(diào)研組赴畢節(jié)東站，考察其運營與建設情況，溝通糧食等大宗物資業(yè)務在畢節(jié)東站的吞吐情況，探討XXX園區(qū)能否以畢節(jié)東站作為黔西地區(qū)公鐵冷鏈多式聯(lián)運的節(jié)點。5月10日，我?guī)ьI調(diào)研組赴上?？疾熨F薈館的選址情況，并研究貴薈館（上海館）在助力黔貨出山、帶動XXX園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品進入上海及長三角市場如何發(fā)揮作用等。6月4日，我?guī)ьI調(diào)研組赴云南河口考察進口熱帶水果的市場情況，并探討XXX公司在河口地區(qū)為商戶集中采購熱帶水果和海鮮及在河口地區(qū)布局綜合性商貿(mào)物流基地的可行性，力爭與XXX園區(qū)形成聯(lián)動互補。6月20日，我?guī)ьI調(diào)研組對廣東東莞、惠州和廣州南沙等地進行了調(diào)研考察，并參觀了廣東江楠農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流園，落實“粵黔橋頭堡”戰(zhàn)略布局，探討在廣東地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心選址及外貿(mào)前置倉設置的可行性。第二章調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題與收獲調(diào)研就是要堅持問題導向，發(fā)現(xiàn)問題和直面問題。在發(fā)現(xiàn)問題的過程中，充分借鑒和吸收“浦江經(jīng)驗”和“千萬工程”等經(jīng)典案例好的經(jīng)驗和做法，活學活用習近平新時代中國特色社會主義思想。通過一系列調(diào)研，調(diào)研組確實發(fā)現(xiàn)了XXX公司和XXX園區(qū)亟待解決的、影響高質(zhì)量發(fā)展的問題；同時，在與商戶、合作伙伴、XXX公司基層員工等人民群眾深入的溝通、座談過程中調(diào)研組也有了不少的收獲和啟示。2.1發(fā)現(xiàn)的主要問題根據(jù)實地調(diào)研情況，調(diào)研組梳理和歸納出XXX園區(qū)需要盡快解決的主要問題如下：一是整體功能和業(yè)態(tài)布局還不夠清晰完整。目前，園區(qū)仍是傳統(tǒng)的農(nóng)批市場，商貿(mào)物流園中的商貿(mào)和物流等功能都沒有完全體現(xiàn)出來。二是XXX園區(qū)業(yè)態(tài)單一，盈利能力不強。目前，園區(qū)收入來源基本都是租金和進場費。但商戶對分揀、配送和干線運輸均有較大的需求，園區(qū)沒有為商戶提供統(tǒng)倉共配、裝卸分揀、運輸配送等配套服務，因此客戶的物流成本較高，客戶滿意度不高，也造成了園區(qū)的效能沒有完全發(fā)揮出來，盈利能力沒有很好地釋放。三是商戶對不同檔次常溫庫的需求量大且迫切，但未得到滿足。目前，XXX園區(qū)只有簡易常溫庫，且一直處于緊缺狀態(tài)，根本無法滿足商戶現(xiàn)有需求，導致部分商戶將商鋪作為臨時倉庫，倉儲成本增加的同時，也影響了商戶經(jīng)營規(guī)模的擴大，影響了商戶的滿意度。四是園區(qū)管理的深度和精細度不夠，運營團隊的整體執(zhí)行力和服務質(zhì)量還需進一步提高。比如園區(qū)堵車問題、客戶對高、中、低端各層次商鋪的需求不能得到有效滿足，客戶的其他訴求不能及時回應等問題。2.2調(diào)研的收獲2.2.1人民群眾提供了有質(zhì)量的建議通過這次調(diào)研，調(diào)研組也聽到了產(chǎn)投公司、XXX公司的職工群眾及園區(qū)商戶的多條建議，歸納總結(jié)如下：一是商戶有較大數(shù)量的集中采購需求，希望能夠集中商戶的采購需求，由產(chǎn)投公司或是XXX公司向產(chǎn)地進行集中采購，降低商戶采購成本，從而更好的留住商戶。在這個過程中，集中采購可能不盈利或微利，但是運輸配送服務會帶來一定的利潤。二是鑒于XXX公司現(xiàn)狀、未來規(guī)劃建設與招商的需要及XXX公司資金短缺的現(xiàn)狀，物流集團要對園區(qū)規(guī)劃和可行性論證給予指導幫扶，并在政策上和資金上適當給予支持，對園區(qū)“招大商”提供幫助。三是鑒于園區(qū)建設屬于重資產(chǎn)投資，新項目、新業(yè)態(tài)需要一個培育過程，短期內(nèi)項目的投入和產(chǎn)出之間可能不太匹配，因此建議物流集團考核上對這種情況有所考慮。四是考慮到商貿(mào)物流園區(qū)項目屬于充分競爭領域，目前XXX公司的薪酬和激勵機制對有能力、有資源、有豐富市場運營經(jīng)驗的人才沒有吸引力，對園區(qū)的招商產(chǎn)生了比較大的影響。建議考慮以XXX公司為試點，允許XXX公司在薪酬和激勵機制上進行探索，以吸引優(yōu)秀人才進入XXX公司，爭取將現(xiàn)有的部分管理人員變成“招商業(yè)務員”。五是XXX園區(qū)“十四五”的一個重要目標是建設成為貴州省的一級批發(fā)市場，但是從收入和交易流量上看，短期內(nèi)遠遠達不到一級批發(fā)市場的要求（年交易量不少于100萬噸、年交易額不少于80億元），分析現(xiàn)有業(yè)態(tài)很難在短期內(nèi)顯著提升收入水平，因此需要引入農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜、水果、肉類和生鮮）、快消品（飲料、醬酒、預包裝食品、奶制品）等商貿(mào)物流業(yè)態(tài)，擴大業(yè)務規(guī)模體量。六是做好XXX園區(qū)這種大項目，需要多方、多層次形成合力，需物流集團、產(chǎn)投公司和XXX公司三個層面的協(xié)同，集中系統(tǒng)內(nèi)外部需求和資源，共同投資建設運營，打造成為貴州東部地區(qū)商貿(mào)物流園區(qū)的標桿。2.2.2調(diào)研獲得的有益啟示通過這次調(diào)研，調(diào)研組也得到了不少有益的啟發(fā)，歸納總結(jié)如下：一是貴州東部地區(qū)的快遞行業(yè)規(guī)模年均增速在15%以上，而凱里屬于貴州東部地區(qū)的核心位置，交通便利、區(qū)位優(yōu)勢明顯，適合建設快遞行業(yè)的分揀分撥中心，可輻射到貴州東部大部分地區(qū)。目前，快遞公司的快件都是要先到龍里進行分揀分撥，再運到凱里的一些快遞點進行投遞，相應的運距往返至少平均增加了300公里/車，相應增加了裝卸費用。若能在凱里地區(qū)設立快遞分撥分揀中心，往返物流時效平均可以節(jié)省6小時/車，并能節(jié)省1200元/車的運費。目前凱里最適合設立快遞分撥中心的位置就在XXX園區(qū)及周邊，因此XXX園區(qū)引入快遞業(yè)態(tài)將有很大的發(fā)展前景。二是擬引入的快遞業(yè)態(tài)將會帶來大量的集中住宿需求，這為下一步規(guī)劃建設快捷酒店或是住宿設施也提供了一定的參考；同時園區(qū)現(xiàn)有商戶和擬入園商戶都存在較大的倉儲需求，迫切希望建設常溫庫，這也為下一步園區(qū)投資建設相應的倉儲中心項目提供了決策依據(jù)。三是XXX園區(qū)現(xiàn)有商戶對農(nóng)副產(chǎn)品采購量較大，特別是熱帶水果和海產(chǎn)品的采購渠道鏈條長、環(huán)節(jié)多，造成了采購成本居高不下。若能集中商戶的采購需求，開展集中采購和運輸配送服務，就可為產(chǎn)投公司在云南河口地區(qū)投資布局熱帶農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流基地提供了相應的決策依據(jù)及相關(guān)業(yè)務支撐。四是XXX公司潛在合作伙伴，通過為社區(qū)便利店提供集采統(tǒng)配業(yè)務并引入彩票、電信增值服務等為商家賦能的方式整合遵義等地區(qū)銷售終端的模式，為產(chǎn)投公司及物流集團農(nóng)業(yè)板塊子公司在迅速整合銷售終端、形成B2C業(yè)態(tài)格局方面提供了相應的參考。第三章問題原因剖析及合作模式風險分析調(diào)研告一段落之后，調(diào)研組堅持系統(tǒng)觀念，從部分和整體、當前和長遠、微觀和宏觀、主要矛盾和次要矛盾等方面進行把握，對XXX園區(qū)產(chǎn)生的問題及XXX公司擬與民營方進行合作的模式等進行了深入的分析，按照唯物辯證關(guān)系，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，從主、客觀上查找產(chǎn)生問題的真正原因。3.1調(diào)研組對問題原因的剖析3.1.1主觀原因一是調(diào)研與交流深度不夠，沒能很好的借鑒先進經(jīng)驗。XXX公司與東部發(fā)達地區(qū)的優(yōu)秀大型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流園的交流聯(lián)系不多，沒有很好的掌握和借鑒東部同行的先進經(jīng)驗和模式。由于XXX公司僅提供物業(yè)的簡單出租，平時與園區(qū)商戶的交流深度不夠，導致對客戶的需求回應不及時。此外，XXX公司與地方政府及相關(guān)部門的溝通交流不夠，沒能很好的掌握政策動態(tài)，也沒有獲得地方政府有力的支持。二是XXX公司的整體能力不足，尚未形成園區(qū)多業(yè)態(tài)綜合運營能力，管理團隊缺乏對市場的前瞻性思考及敏銳的反應和準確的判斷能力，更是缺乏懂市場、會管理、能夠很好駕馭公司的帶頭人，運營管理團隊沒能很好地形成合力。3.1.2客觀原因一是貸款負擔沉重，缺乏融資能力。XXX公司銀行貸款規(guī)模較大，融資成本較高，導致每年的利息費用約為4000萬元，整體負擔沉重，也影響了進一步融資，從而造成公司缺乏建設資金。二是管理機制相對傳統(tǒng)。XXX公司從事的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務處于充分競爭領域，需要對市場變化快速反應、對客戶訴求快速響應，但由于XXX公司在管理上仍是較為傳統(tǒng)的國有企業(yè)管理模式，普遍對“想干事、能干事和干成事”職工的激勵不夠，沒能很好的建立起對職工的市場化管理機制，員工普遍缺乏干事創(chuàng)業(yè)的積極性。三是民營股東與產(chǎn)投公司的發(fā)展思路不一致。產(chǎn)投公司是通過增資的方式控股XXX公司，進而控制XXX園區(qū)。據(jù)了解，民營股東更希望通過商業(yè)開發(fā)后出售物業(yè)快速套現(xiàn)。但產(chǎn)投公司認為XXX園區(qū)的區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，資源較為稀缺，擬對部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行長期持有經(jīng)營。兩家股東在發(fā)展理念上的不一致造成XXX公司發(fā)展思路不夠清晰，發(fā)展路徑搖擺不定，最終反映出來的就是對市場和客戶的反應不及時，整體規(guī)劃一直未能完全確定。3.2快遞物流中心投資建設合作模式風險分析XXX公司提出，為解決XXX公司資金短缺和負債壓力較大的問題，擬與民營企業(yè)貴州城際達物流有限公司（以下簡稱“城際達物流”）合作，對該項目擬采用“投資+建設+運營+移交”模式引入民營資本投資建設。建設完成后，項目的產(chǎn)權(quán)證辦在XXX公司名下。XXX公司根據(jù)項目的建設投資以及每年的園區(qū)的租金（該項目建設總投資/每年應付資金），計算出給予城際達物流若干年的經(jīng)營權(quán)，到期后XXX公司收回經(jīng)營權(quán)。之后若干年內(nèi)，城際達物流在同等條件下，有優(yōu)先租賃經(jīng)營的權(quán)利。通過這種方式，XXX公司在不投入建設資金的情況下，完成項目建設。調(diào)研組經(jīng)深入分析研究，認為此種模式風險較大，主要是給予如下原因：一是XXX公司尚未分析論證在XXX園區(qū)建設快遞物流中心的可行性，對民營方的投資和運營能力還需進一步考察和了解。二是XXX公司在投資前如何掌控規(guī)劃設計方案，在建設過程中對建設質(zhì)量和投資的合理性如何監(jiān)控，一旦出現(xiàn)較為嚴重的投資超預算如何處理。三是要充分考慮帶資建設是否會因中途民營方資金鏈斷裂造成工程爛尾。若出現(xiàn)爛尾等極端情況，民營方如何退出，XXX公司如何接盤。四是因民營方帶資建設，項目建設施工前是否要組織招投標，若對方已內(nèi)定施工方如何處理（一般情況下，此種模式下民營方必會內(nèi)定施工方，從而達到利益最大化的目的）。五是對經(jīng)營期滿民營方退出機制的考慮不夠深入，若到期后民營方不愿退出，XXX公司如何應對。六是擬定的合作方案過于簡單，合作協(xié)議內(nèi)容及條款細化不夠，產(chǎn)生糾紛的解決機制沒有落實透徹，需要進一步細化合作的操作細節(jié)，并應由專業(yè)的法務人員和律師對合作模式的法律風險進行論證分析。此外，因本人來自于中國物流集團有限公司（以下簡稱“中國物流”），個人認為其對工程建設上的一些做法值得借鑒。中國物流堅決禁止采用以讓渡經(jīng)營權(quán)換取帶資建設的模式建設固定資產(chǎn)投資項目。主要原因，一是整體上中國物流建設資金相對比較充裕，要求在投資項目上必須掌握主動權(quán)，不需要采用這種模式，更不能受制于人；二是中國物流擁有項目建設管理的團隊和人才，必須嚴格控制項目總投資額、投資成本和工程建設質(zhì)量；三是中國物流通過自己投資建設和管理項目，可有效控制工期，能使項目按期驗收和投入運營，及時投轉(zhuǎn)固，從而依法合規(guī)經(jīng)營，避免后續(xù)糾紛扯皮的發(fā)生。基于上述分析，調(diào)研組認為，XXX公司對擬采取的“投資+建設+運營+移交”模式研究不夠深入、透徹，沒有很好地考慮與民營企業(yè)合作的特殊風險，因此不建議采用此種合作模式，以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。第四章快速破解XXX園區(qū)發(fā)展難題的方案經(jīng)認真分析研究，調(diào)研組認為XXX園區(qū)商貿(mào)+物流的整體定位已經(jīng)完全明確，因此應當且必須具備快遞、倉儲、運輸配送等物流功能，否則與整個園區(qū)的定位不符，也不能滿足商戶現(xiàn)有迫切的需求。從目前情況看，XXX園區(qū)的整體規(guī)劃應盡快完善和確定；同時，投資建設快遞物流中心是快速解決XXX園區(qū)現(xiàn)有難題、消除商戶“痛點”的一個抓手和切入點，應優(yōu)先考慮。據(jù)此，調(diào)研組提出了解決XXX園區(qū)問題的方案。4.1指導思想以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持黨的領導、以人民為中心、全面深化改革、人與自然和諧共生的原則，一切從實際出發(fā)，堅持實事求是，以求真務實的作風，在發(fā)展中保障和改善黔東南地區(qū)乃至貴州的民生，把握新發(fā)展階段的特點與規(guī)律，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，圍繞貴州省“四新”主攻“四化”主戰(zhàn)略，在立足黔東南市場的基礎上，逐步實現(xiàn)園區(qū)與周邊省份的聯(lián)動，擴大XXX園區(qū)的行業(yè)影響力與帶動力，助力國家加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進新發(fā)展格局的形成，實現(xiàn)XXX園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。4.2破解難題的整體思路基于前面的原因分析，綜合人民群眾提出的意見建議，并經(jīng)與產(chǎn)投公司和XXX公司的領導班子溝通交流，調(diào)研組初步形成了解決XXX園區(qū)主要問題的思路：一是進一步與民營股東進行溝通，爭取雙方對XXX園區(qū)未來的發(fā)展思路上基本達成一致，明確XXX園區(qū)的發(fā)展路徑。二是深入調(diào)研凱里、黔東南和周邊省份市場與行業(yè)情況，摸清需求與發(fā)展趨勢的同時，借鑒東部發(fā)達地區(qū)比較先進的大型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流園的發(fā)展路徑及業(yè)態(tài)功能布局模式。結(jié)合凱里地區(qū)特點和XXX園區(qū)本身實際情況，物流集團指導XXX公司盡快完善和確定XXX園區(qū)的整體規(guī)劃，明確業(yè)態(tài)布局和功能劃分，并根據(jù)客戶與市場需求排出優(yōu)先發(fā)展次序，成熟一個發(fā)展一個，有計劃、有步驟的對園區(qū)進行開發(fā)建設。三是盡快完成快遞物流中心的可行性分析，重點圍繞建設規(guī)模、投資總額、資金來源、引入商家與業(yè)態(tài)、功能劃分、合作模式、效益測算和風險防控等幾方面進行論證，形成項目的可行性研究報告，盡快履行決策程序，推動項目落地建設，從而解決園區(qū)現(xiàn)有商戶倉儲和運輸配送方面的痛點，盤活閑置資產(chǎn)，豐富園區(qū)業(yè)態(tài)，增加運營收益。4.3盡快完善XXX園區(qū)整體規(guī)劃鑒于XXX園區(qū)整體功能和業(yè)態(tài)布局還不夠清晰完善、現(xiàn)有功能尚不能很好滿足客戶需求的現(xiàn)狀，產(chǎn)投公司和XXX公司在加大對園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有客戶、擬入駐客戶的走訪溝通力度，盡量深入了解客戶的需求并鎖定合作意向的同時，還需加強對凱里、黔東南、黔東及粵港澳大灣區(qū)、廣西與湖南部分區(qū)域市場及地方政府政策的調(diào)研，摸清市場需求與政策情況。在此基礎上，加強對商貿(mào)物流園區(qū)的運營規(guī)律和擬引入業(yè)態(tài)的研究，集中精力謀劃XXX園區(qū)的整體業(yè)態(tài)布局與功能規(guī)劃，形成園區(qū)的整體發(fā)展思路和規(guī)劃，清晰業(yè)態(tài)和功能的分類及對園區(qū)的作用，明確哪些是園區(qū)的現(xiàn)金牛、可支撐園區(qū)生存的業(yè)務；哪些是迫切需要引入、能快速滿足客戶需求的業(yè)務；哪些是容易培育、能快速形成規(guī)模的業(yè)務；哪些是商貿(mào)物流園區(qū)未來的發(fā)展方向、能使園區(qū)持續(xù)保持競爭力的業(yè)務。之后，合理排出優(yōu)先發(fā)展布局的順序，有計劃、有步驟地對XXX園區(qū)進行開發(fā)建設。整體規(guī)劃必須要立足XXX園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流園的定位，體現(xiàn)出商貿(mào)和物流的特點，必要時可借助“外腦”的幫助。XXX園區(qū)除具備展示交易的基本功能外，建議按照如下順序，盡快增加和完善電商快遞、常溫倉儲裝卸、集采共配、專線運輸（整車+零擔）、簡單加工、預制菜加工、餐飲住宿和汽車修理與車后服務等功能。在進行整體規(guī)劃的過程中，一定要注意滿足當前客戶需求與相對前瞻性之間的平衡，求真務實，量力而行。既不能太局限于眼前，也不能過于超前。下一步物流集團將加大對XXX園區(qū)整體布局規(guī)劃的指導和幫助力度，以推動該項工作的盡快落地完成。4.4建設快遞物流中心補齊園區(qū)物流功能短板4.4.1建設快遞物流中心具有極大的必要性調(diào)研組認為，XXX公司投資建設快遞物流中心對XXX園區(qū)意義重大，具體如下：一是建設快遞物流中心可助力XXX園區(qū)建設成為省一級農(nóng)批市場。XXX園區(qū)若想建設成為貴州省東部地區(qū)一級農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，必須滿足年交易量不少于100萬噸、年交易額不少于80億元的要求。若要快速達到上述門檻要求，XXX園區(qū)就必須建設成為集交易、倉儲、加工、電商、常溫與冷鏈運輸配送等功能一體化的現(xiàn)代大型商貿(mào)物流園區(qū)，推動園區(qū)交易量和交易額的快速提升。目前，XXX園區(qū)明顯在倉儲配套、快遞分揀、運輸配送方面存在很大短板，導致入園商戶倉儲和運輸配送需求得不到滿足，商家遠離物流、電商遠離快遞的矛盾突出，商貿(mào)物流效率較低，使得年交易量和交易額增長緩慢，極大的阻礙了園區(qū)發(fā)展，也難以使園區(qū)形成貴州東部地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品及電商快遞物流的綜合樞紐。二是項目的實施，將有利于彌補園區(qū)常溫倉儲、快遞物流、同城配送等功能的缺失，解決客戶急需解決的痛點和難點。項目建成后，XXX園區(qū)將初步具備物流園區(qū)的功能，助力降低園區(qū)商戶及黔東、黔東南地區(qū)的快遞物流與運輸配送成本，經(jīng)濟和社會效益顯著。此舉一可推動更多的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商戶和電商公司入駐園區(qū)，帶動和活躍園區(qū)商貿(mào)交易活動，助力打造省一級農(nóng)批市場；二可借助物流園的設施和資源，開展常溫與冷鏈快遞、同城配送及其他相關(guān)服務，完善園區(qū)功能，提高XXX園區(qū)在黔東地區(qū)的競爭優(yōu)勢。三是西部農(nóng)投集團、黔東南州水投集團也在凱里東部區(qū)域規(guī)劃建設物流園，黔東南州工投已在凱里開發(fā)區(qū)高速南站附近投建了一個智慧電商物流園，加之開發(fā)區(qū)高鐵南站附近還有一個物流園，內(nèi)卷競爭的形勢越來越明顯。一旦凱里地區(qū)現(xiàn)有的大型快遞企業(yè)被其它園區(qū)拉走，勢必會對XXX園區(qū)現(xiàn)有商戶的穩(wěn)定及園區(qū)招商構(gòu)成極大的威脅，存在進一步分散和稀釋現(xiàn)有商戶和潛在商戶資源的風險。四是引進快遞物流企業(yè)入駐后，每天上百萬件快遞包裹及近千名快遞投遞人員進出園區(qū)，能顯著拉動園區(qū)人氣并可帶動相關(guān)的汽修、餐飲、服務行業(yè)進駐園區(qū)及向園區(qū)周邊聚集，既可豐富園區(qū)服務功能，又有利于后續(xù)推動園區(qū)商業(yè)開發(fā)及土地和樓盤升值。五是可以提高XXX園區(qū)的運輸時效，降低運輸成本和風險，提升運輸效率和安全性。XXX公司可以利用園區(qū)的地理位置優(yōu)勢，連接多個通道，開展相關(guān)的專線運輸業(yè)務（零擔+整車），實現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品的快捷長途運輸，并可利用XXX公司的智能化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)產(chǎn)品的實時追蹤和監(jiān)控，保證產(chǎn)品的質(zhì)量和安全?；谏鲜龇治?，為完善XXX園區(qū)倉儲物流功能，滿足現(xiàn)有商戶的倉儲和運輸配送的迫切需求，促進凱里市快遞物流業(yè)的發(fā)展，提高快遞物流服務水平和效率，降低黔東南州物流成本，助推“黔貨出山”更為便利，建設XXX園區(qū)的快遞物流中心勢在必行。4.4.2建設快遞物流中心具有較強的可行性4.4.2.1XXX園區(qū)區(qū)位交通符合快遞物流業(yè)務要求凱里市位于貴州省東部，是黔東南州州府所在地。G60滬昆高速公路、余安高速公路、G76廈蓉高速公路、國道320線、國道321線、滬昆高鐵、貴廣高鐵穿境而過，是華東、華中、華北大部、華南進入貴州的必經(jīng)之地，也是黔東南州的政治、經(jīng)濟、文化中心。凱里作為貴州東部的交通樞紐，是商務部確定的貴州東部物流節(jié)點城市，是立足黔東南州連接黔南州（都勻地區(qū)）和銅仁地區(qū)最便捷的區(qū)域中心城市，也是都（勻）凱（里）物流商圈的核心城市。凱里市作為貴州東部物流節(jié)點城市，既可以輻射本地區(qū)，還能輻射黔東33個市縣（包括黔東南州凱里市、臺江、麻江、雷山、丹寨、劍河、三穗、天柱、錦屏、黎平、從江、榕江、黃平、施秉、鎮(zhèn)遠、岑鞏；黔南州都勻市、福泉、獨山、荔波、三都、平塘；銅仁市碧江區(qū)、石阡、江口、玉屏、松桃、萬山、印江、思南、德江、沿河及遵義市余慶縣）。在XXX園區(qū)建設快遞物流中心項目更是符合《貴州省“十三五”商貿(mào)物流發(fā)展規(guī)劃（2016—2020年）》中“都凱物流商貿(mào)圈”政策的要求。XXX園區(qū)位于凱里市東部三棵樹地區(qū)，距離凱里市核心城區(qū)約5公里。園區(qū)緊鄰凱里城市主干道西湖路，距離滬昆高速出入口約2公里、滬瑞線約3公里、凱里繞城高速約6公里、凱里站約7公里，距離凱里南站約17公里。整體看區(qū)位交通極為便利，特別適合開展快遞物流業(yè)態(tài)。銀田園區(qū)銀田園區(qū)圖：XXX園區(qū)區(qū)位交通情況4.4.2.2黔東地區(qū)快遞物流市場需求旺盛且潛力大隨著電子商務的發(fā)展，快遞業(yè)務量持續(xù)增長，對快遞物流設施和服務的需求也日益增加。目前，各家品牌快遞企業(yè)（中通、申通、圓通、韻達、天天、順豐、極兔、郵政等）在貴州的快遞運轉(zhuǎn)中心主要集中在貴陽的龍里。從華東、華南、華中、華北地區(qū)發(fā)往貴州東部縣市的快遞和貴州發(fā)住上述地區(qū)的快遞，每天都要路過凱里再到龍里中轉(zhuǎn)中心分撥后再運回凱里（貴州東部縣市發(fā)往全國的快遞，也要經(jīng)歷這樣一段多余無效的運輸路程，其最終就是增大了運輸成本、耗費了時間）。若將黔東地區(qū)的快遞物流中心從龍里地區(qū)轉(zhuǎn)移到凱里地區(qū)，僅以中通快遞2022年在黔東地區(qū)33個市縣快遞轉(zhuǎn)運業(yè)務量計算，每天合計節(jié)省運輸里程超過1.5萬公里，全年可直接節(jié)省運輸成本（按9.6米貨車，每公里4元成本計算）近1400萬元。而黔東南地區(qū)的快遞行業(yè)正以15%-20%高速增長，預計未來節(jié)省的費用還將繼續(xù)增加，將大幅降低黔東33個縣市的二級中轉(zhuǎn)費，從而顯著降低物流成本。結(jié)合凱里的區(qū)位和目前快遞物流的干線運輸路線，若快遞物流中心設在凱里XXX園區(qū)，經(jīng)測算黔東33個市縣的快遞派件時間將比原來減少3-8個小時不等，轉(zhuǎn)運效率可大幅提升，具體情況如下表所示。表1：黔東33個縣市分別在凱里與龍里中轉(zhuǎn)效率與效益對比序號城市與龍里中心距離與本項目距離節(jié)省(Km)每天運輸頻次每天往返節(jié)省(Km)每天可節(jié)省費用(4元Km)單次節(jié)省運輸時效(小時)全年節(jié)省（萬元）1凱里市15591466175270083255.792都勻市1175067640232161117.383銅仁市388225163697839123142.794臺江2025314925961192343.515麻江11234782312624122.786雷山2004715326121224344.687劍河2206815226081216344.388三穗26312114225681136341.469天柱33619414225681136341.4610錦屏38022415626241248345.5511黎平39527711824729442.534.4612丹寨140568423366721.524.5313榕江203135682272544119.8614從江266198682272544119.8615黃平1875313425361072339.1316施秉22086134253610722.539.1317鎮(zhèn)遠260128132252810562.538.5418岑鞏269136133253210642.538.8419福泉91652621042080.57.5920荔波250110140256011202.540.8821三都14273692276552120.1522平塘161110512204408114.8923獨山14292502200400114.6024石阡2281507823126241.522.7825江口2982207823126241.522.7826玉屏282150132252810562.538.5427松桃3892851042416832230.3728萬山337205132252810562.538.5429印江3122347823126241.522.7830思南2822057723086161.522.4831德江2902553521402800.510.2232沿河3583203821523040.511.1033余慶177928523406801.524.82合計805246603392781519638264641396.64根據(jù)貴州中通快遞2022年5.5億件貨量來估算，2023年其在貴州東部33個市縣運輸配送的快件在2億件以上，日均處理55萬件以上。按照目前中通快遞在黔東地區(qū)行業(yè)占比23.4%來估算，在XXX園區(qū)建設快遞物流中心，并成為貴州東部快遞物流中轉(zhuǎn)中心后，XXX園區(qū)日均處理快件需達到235萬件（各品牌快遞總和），年處理達到8.5億件，才能滿足客戶現(xiàn)有的快遞分揀、分撥需求。此外，XXX園區(qū)所在凱里地區(qū)擁有較為完善的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和市場體系，已形成了以凱里市為中心，輻射周邊縣市區(qū)的區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品交易網(wǎng)絡。凱里地區(qū)每年產(chǎn)銷各類農(nóng)產(chǎn)品約1000萬噸左右，其中約70%需要通過物流園進行集散和轉(zhuǎn)運。隨著凱里地區(qū)經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，對優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、安全的農(nóng)產(chǎn)品物流服務的需求日益增加。尤其是近年來，在電商平臺和新零售模式的帶動下，凱里地區(qū)對快遞和配送服務的需求呈現(xiàn)出大幅增長態(tài)勢。但目前凱里地區(qū)的快遞設施和服務水平還不能滿足市場需求，存在較大的發(fā)展空間和潛力。若能較好的提升快遞效率，也能反過來進一步促進黔東地區(qū)電商產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。XXX園區(qū)建設快遞物流中心是以建設凱里地區(qū)快遞分揀分撥中心為最基本要求，將凱里市的中通、韻達、圓通、極兔、申通、郵政、順豐等快遞品牌集中進入園區(qū)進行分揀分撥和運輸配送等業(yè)務操作。根據(jù)快遞行業(yè)發(fā)展的特點，中遠期項目逐步形成貴州東部“凱都銅”區(qū)域的快遞分揀分撥中轉(zhuǎn)中心，貴州東部33個縣市區(qū)的快遞不再經(jīng)由龍里中轉(zhuǎn)。物流成本的降低、時效的提高，將會使客戶體驗感大大增強，也將有效提升黔東地區(qū)乃至貴州省的產(chǎn)業(yè)競爭力。4.4.2.3XXX園區(qū)具備項目建設用地及快遞合作方目前，XXX園區(qū)一期已取得570畝商業(yè)用地，主要開發(fā)建設的是農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)，相應的倉儲及快遞物流配套設施的建設沒有跟上。為此，XXX公司擬引入城際達物流，在園區(qū)規(guī)劃的一期用地約76畝（XXX公司已合法摘牌取得）上合作建設4萬平方米快遞倉儲及物流配套設施。城際達物流是凱里本土一家具有相當實力的物流企業(yè)，位于凱里市新生路華億商貿(mào)城內(nèi)，主要經(jīng)營凱里區(qū)域“中通快遞”和“韻達快遞”兩個國內(nèi)主流快遞物流品牌的業(yè)務（黔東南地區(qū)的總代理），占據(jù)凱里快遞物流市場份額的50%左右，自身對倉儲及物流場地的需求量很大?？爝f物流中心項目用地是在XXX園區(qū)規(guī)劃的一期用地內(nèi)，且長期處于閑置狀態(tài)。XXX公司投資建設快遞物流中心可以盤活現(xiàn)有部分閑置土地資源，快速產(chǎn)生相應的運營收益。4.4.3快遞物流中心選址與初步規(guī)劃及定位4.4.3.1項目選址與初步規(guī)劃快遞物流中心初步選址在XXX園區(qū)一期規(guī)劃用地內(nèi)（已掛牌取得所有權(quán)），初步規(guī)劃占地面積76畝，新建標準廠房（庫房）約4萬㎡（含高臺庫及平庫）。其中，電商快遞物流分揀中心初步規(guī)劃建筑面積2萬㎡，將引入凱里市中通、韻達、圓通、申通、極兔、順豐、京東等快遞企業(yè)入駐，集中開展分揀、分撥、配送等業(yè)務；其余主要是由常溫倉庫、分揀包裝車間、管理用房等功能用房，建筑面積合計約2萬㎡。4.4.3.2項目功能定位項目的定位是建設一座集快遞倉儲、分揀、干線運輸、專線運輸、同城配送、信息管理服務等功能于一體的現(xiàn)代化快遞倉儲物流中心，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、安全的快遞物流服務和統(tǒng)倉共配服務，滿足XXX園區(qū)、凱里市及周邊地區(qū)的快遞和配送需求。項目是XXX園區(qū)完善倉儲、運輸配送、電商、快遞等功能的一個重要措施。項目建成后將更好的服務好園區(qū)的電商企業(yè)、實體商家，提高快遞與運輸配送時效，降低物流成本，帶動就業(yè)創(chuàng)業(yè)，促進本地社會經(jīng)濟發(fā)展。4.4.4調(diào)研組對項目投資額的估算4.4.4.1按項目占地76畝估算依據(jù)XXX公司提供的擬建快遞物流中心的相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)研組按項目占地76畝對項目投資額進行了估算，并按建設工期一年，建安投資80%為銀行貸款（年利率4.5%），土地購置成本按原始購置成本已攤銷8年計，經(jīng)估算項目總投資6328萬元，其中工程費4195萬元、設備購置及安裝費740萬元、土地成本1216萬元、貸款利息177萬元，具體情況詳見下表。表2：按照76畝測算XXX快遞物流中心投資估算序號工程或費用估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟指標名稱工程費設備購置及安裝費合計單位數(shù)量單價（元）一工程費用41957404935——————1場坪工程2305——2305——————1.1場地平整土石方2275——2275m3650000351.2防護排水工程30——30項13000002建筑工程1600——1600——————2.1鋼結(jié)構(gòu)標準廠房1600——1600㎡400004003室內(nèi)配套工程——740740——————3.1消防系統(tǒng)——100100㎡40000253.2電氣系統(tǒng)——8080㎡40000203.3污水系統(tǒng)——4040㎡40000103.4室內(nèi)給排水系統(tǒng)——4040㎡40000103.5通風工程——8080㎡40000203.6配套設備——400400㎡400001004室外配套工程290——290——————4.1消防工程50——50㎡10000504.2給水工程25——25㎡10000254.3排水工程20——20㎡10000204.4雨水管網(wǎng)20——20㎡10000204.5污水管網(wǎng)20——20㎡10000204.6綠化工程60——60㎡10000604.7道路及場地硬化45——45㎡45001004.8室外配電系統(tǒng)50——50項1500000二土地成本————1216畝7620三財務費用————177——————四投資合計————6328——————4.4.4.2按項目占地50畝估算根據(jù)調(diào)研組現(xiàn)場踏勘情況，項目地塊有40畝較為平坦，36畝地為緩坡山體，山體為砂山上覆植被較穩(wěn)定，可局部開挖，采用漿砌片石護坡方式確保山體穩(wěn)定，因此調(diào)研組不建議對整個山體進行開挖移除。通過局部場坪，可得有效使用面積50畝，能大幅減少項目投資。不過，此種建設模式會減少約1.4萬㎡廠房（庫房）面積。優(yōu)化調(diào)整后，按50畝園區(qū)計算總投資為2884萬元，其中工程費1531萬元、設備購置及安裝費481萬元、土地成本800萬元、銀行貸款利息72萬元，合計比占地76畝的情況下節(jié)省建設成本3444萬元，具體情況詳見下表。表3：按照50目測算XXX快遞物流中心投資估算序號工程或費用名稱估算金額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟指標工程費設備購置及安裝費合計單位數(shù)量單價（元）一工程費—————1場坪工程310——310——————1.1場地平整土石方210——210m360000351.2防護排水工程100——100項110000002建筑工程1040——1040——————2.1鋼結(jié)構(gòu)標準廠房1040——1040㎡260004003室內(nèi)配套工程——481481——————3.1消防系統(tǒng)——6565㎡26000253.2電氣系統(tǒng)——5252㎡26000203.3污水系統(tǒng)——2626㎡26000103.4室內(nèi)給排水系統(tǒng)——2626㎡26000103.5通風工程——5252㎡26000203.6配套設備——260260㎡260001004室外配套工程181——181——————4.1消防工程30——30㎡6000504.2給水工程15——15㎡6000254.3排水工程12——12㎡6000204.4雨水管網(wǎng)12——12㎡6000204.5污水管網(wǎng)12——12㎡6000204.6綠化工程30——30㎡30001004.7道路及場地硬化20——20㎡20001004.8室外配電系統(tǒng)5050項1500000二土地成本————800畝5020三財務費用————72——————四投資合計————2884——————4.4.5調(diào)研組對項目收益的初步估算簡化運營模式的情況下，項目建成后主要收入來源為庫房（廠房）租賃收入，還可收取物業(yè)管理費用；水費和電費等由租賃方自行繳納。實際上，除庫房（廠房）租賃收入外，還將促進園區(qū)其他業(yè)態(tài)的發(fā)展，帶來諸如大、小貨車停車費等其他額外收入。考慮到XXX公司的實際經(jīng)營能力和狀況，穩(wěn)妥起見這里忽略物業(yè)管理、停車費和其他增值服務收入，僅計算庫房（廠房）出租收入。項目除折舊（建筑物按照20年計提、設備設施按照10年計提）、土地攤銷（按照土地剩余年份計提）和財務費用及管理費外，其他成本費用較少，忽略不計。4.4.5.1按76畝占地規(guī)模估算項目按76畝建設，估算總投資6373萬元，按前三年出租率70%、80%、90%，之后的每年出租率100%計算，前四年廠房（庫房）出租價格按第1年15元/月?㎡、第2年16元/月?㎡、第3年17元/月?㎡、第4年18元/月?㎡，以后每年出租價格遞增2%（略低于CPI增速），將庫房（廠房）租賃給快遞物流公司。項目年營業(yè)收入和營業(yè)利潤情況如下表所示。此種建設規(guī)模下，預計快遞物流中心項目的投資回收期為11.6年左右。表4：快遞物流中心年收益估算(76畝)序號科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年一租賃收入（萬元）504.00614.40734.40864.00881.28898.91916.881出租面積(?㎡)40000400004000040000400040000400002出租率（%）0.700.800.901.001.001.001.003單價(元/月?㎡)15.0016.0017.0018.0018.3618.7319.10二增值稅（萬元）30.2436.8644.0651.8452.8853.9355.01三折舊（萬元）269.00269.00269.00269.00269.00269.00269.00四攤銷（萬元）38.0038.0038.0038.0038.0038.0038.00五財務費用（萬元）177.00177.00177.00177.00177.00177.00177.00六管理費用（萬元）10.0811.5212.4412.9612.9612.9612.96七營業(yè)利潤（萬元）-20.3282.02193.90315.20331.44348.01364.914.4.5.2按50畝占地規(guī)模估算項目按50畝建設，預計總投資2884萬元，按前三年出租率70%、80%、90%，之后的每年出租率100%計算，前四年庫房（廠房）出租價格按第1年15元/月?㎡、第2年16元/月?㎡、第3年17元/月?㎡、第4年18元/月?㎡，以后每年出租價格遞增2%（略低于CPI增速），將庫房（廠房）租賃給快遞物流公司。項目年營業(yè)收入和營業(yè)利潤情況如下表所示。此種建設規(guī)模下，預計快遞物流中心項目的投資回收期為8.4年左右。對比兩種方案，顯然快遞物流中心項目按照50畝的占地規(guī)模進行建設，相應的投資更少、投資風險更低，能夠更快的收回投資。表5：快遞物流中心年收益估算(50畝)序號科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年一租賃收入（萬元）327.60399.36477.36561.60572.83584.29595.971出租面積(㎡)260002600026000260002600026000260002出租率（%）0.700.800.901.001.001.001.003單價(元/月?㎡)15.0016.0017.0018.0018.3618.7319.10二增值稅（萬元）19.6623.9628.6433.7034.3735.0635.76三折舊（萬元）118.00118.00118.00118.00118.00118.00118.00四攤銷（萬元）25.0025.0025.0025.0025.0025.0025.00五財務費用（萬元）72.0072.0072.0072.0072.0072.0072.00六管理費用（萬元）6.557.498.098.428.428.428.42七營業(yè)利潤（萬元）86.39152.91225.63304.48315.04325.81336.804.4.6調(diào)研組對推動快遞物流中心建設的建議4.4.6.1盡快完成正式的可行性論證，履行決策程序通過這次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，黔東南地區(qū)快遞業(yè)務發(fā)展迅速，而凱里XXX園區(qū)又特別適合引入快遞物流業(yè)態(tài)。建議產(chǎn)投公司和XXX公司搶抓機遇，加大對快遞物流業(yè)態(tài)的研究力度，抓緊與意向合作快遞物流公司和專線運輸企業(yè)等進行深入溝通，盡快鎖定合作意向和業(yè)務需求。同時，在對快遞、倉儲需求和相關(guān)路線等調(diào)研的基礎上，盡快完成可行性論證工作，報物流集團審議審批。4.4.6.2XXX公司應自己主導投資建設該項目考慮到XXX公司與民營企業(yè)以讓對經(jīng)營權(quán)換取帶資建設運營的合作模式的風險較大，建議產(chǎn)投公司和XXX公司盡量不要采用此種模式引入民營快遞和專線公司。盡量規(guī)避投資建設過程中民營方資金量斷裂、合作到期后民營方不歸還經(jīng)營權(quán)及后續(xù)產(chǎn)生相關(guān)糾紛等的風險?；谇懊鎸椖康姆治?，快遞物流中心項目若占地50目，可建設約2.6萬㎡的庫房（廠房），其中1.6萬㎡可作為快遞分揀車間使用，約1萬㎡可作為常溫倉庫使用，現(xiàn)階段基本可以滿足客戶的需求。此種情況下，該項目投資額不大，在產(chǎn)投公司的幫扶下，XXX公司有能力自行投資建設，并能保證對項目的主導權(quán)。在建設過程中，建議XXX公司不要大面積開挖山體，只對局部進行開挖，將原來規(guī)劃的76畝調(diào)整為50畝。既保證了園區(qū)有電商快遞倉儲業(yè)態(tài)，又不至于過量建設造成資產(chǎn)閑置。未來，隨著快遞倉儲業(yè)務量的增長，XXX公司可在平衡投資及收益后適時適當擴大建設規(guī)模。基于前述分析估算，若快遞物流中心按占地50畝的規(guī)模進行建設，其總投資額不會超過3000萬元，要比76畝的建設方案節(jié)省建設成本約3444萬元，而相應的營業(yè)利潤并未顯著低于76畝的建設方案。顯然按照50畝的占地規(guī)模進行投資建設，相應的投資更少、投資風險更低，能夠更快的收回投資。若XXX公司和產(chǎn)投公司資金緊張的情況下，也更符合現(xiàn)實要求。4.4.6.3可采用“定金+定制”的模式引入民營合作方若XXX公司對快遞物流中心自己投資建設，調(diào)研組建議XXX公司可在與多個民營合作方深入溝通協(xié)商的基礎上，讓幾個民營企業(yè)繳納相適應數(shù)額的定金，采用定制化的方式為民營合作方建設廠房、庫房和相關(guān)物流設施。待項目建成民營方入駐后，前期繳納的定金相應的可轉(zhuǎn)化為租金。在規(guī)劃計階段和建設過程中，幾個民營合作方可提出相關(guān)的建議意見，從而滿足各方的需求，也規(guī)避了項目建設及建成后可能存在的一系列風險。因此，XXX公司要盡快與幾個民營企業(yè)商談租賃事宜，簽訂租賃協(xié)議，明確約定個性化定制的相關(guān)細節(jié)和定金數(shù)量，確定庫房（廠房）和管理用房等建筑物的有關(guān)參數(shù)，確保雙方實現(xiàn)共羸，并防止后續(xù)扯皮。第五章調(diào)研組的其他建議意見通過前期一系列的調(diào)研活動，圍繞迫切需要盡快解決的主要問題，結(jié)合職工與客戶等人民群眾的建議，調(diào)研組認為，除前述XXX園區(qū)完善整體規(guī)劃和投資建設快遞物流中心的等“硬”的方案外，XXX公司的干部職工應在及時填充知識空白、補齊素質(zhì)短板、提升能力弱項的同時，還應堅持以人民為中心，堅持守正創(chuàng)新，采取相關(guān)“軟”的措施，盡快提升XXX園區(qū)的運營管理水平，并通過機制優(yōu)化調(diào)整，充分調(diào)動員工積極性，以達到提升園區(qū)商戶滿意度的目的。5.1XXX園區(qū)應盡快實質(zhì)性提升經(jīng)營管理水平基于前面的分析和梳理，調(diào)研組建議XXX公司應當盡快在以下幾個方面采取精細化管理措施，必要時甚至可以調(diào)整XXX公司的經(jīng)營班子，已達到盡快提升園區(qū)管理水平的最終目的。一是XXX公司要針對園區(qū)倉儲能力不足的短板，認真對干倉、冷庫等進行綜合分析，在建設快遞物流中心的過程中，要考慮客戶對常溫倉庫的需求，在倉庫的設計及定位上做好研究規(guī)劃，要充分保障商戶的各種倉儲需求。在依法合規(guī)的前提下，可在倉儲服務上適當有一定的靈活性，滿足商戶個性化的需求。二是全力做好物業(yè)服務工作，要對園區(qū)內(nèi)部道路盡快進行優(yōu)化，打通堵點，盡快解決園區(qū)內(nèi)高峰時段嚴重堵車的問題，盡早協(xié)調(diào)解決商戶提出的市場管理服務方面的相關(guān)問題，提升客戶滿意度，留住現(xiàn)有客戶，鞏固基本盤，吸引新客戶；同時要抓緊開展客戶調(diào)查，放發(fā)客戶調(diào)查表，詳細了解客戶對商鋪、倉庫的需求，之后有針對性的提出解決措施。三是產(chǎn)投公司應盡快協(xié)調(diào)內(nèi)外部貿(mào)易主體和團隊資源，適時集中園區(qū)商戶的采購需求，由產(chǎn)投公司或是合作伙伴牽頭向產(chǎn)地進行相關(guān)商品的集中采購，降低商戶采購成本，從而更好的留住商戶，并通過采購差價或是運輸配送獲得相應的利潤。初期，鑒于經(jīng)驗和采購貨源的不足，可考慮從單一簡單易出售的品種入手，必要時可考慮與有豐富采購經(jīng)驗和貨源的企業(yè)合作，最大程度上降低業(yè)務風險。四是鑒于XXX園區(qū)項目二期土地指標不夠且土地價格將會上漲的問題，建議產(chǎn)投公司和XXX公司要抓緊與凱里地方政府溝通，盡快明確土地指標、土地價格和土地類別（倉儲物流用地），適時簽訂補充協(xié)議，鎖住二期土地。同時，XXX公司要建立健全物流園投資及經(jīng)營管理制度體系，規(guī)范管理，加強風險防控，確保項目合法合規(guī)建設和經(jīng)營。五是XXX公司在提升自身園區(qū)運營管理的基礎上，要加強與省內(nèi)其他地區(qū)和臨近省份相關(guān)地區(qū)的聯(lián)系，通過管理輸出的方式，運