我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析摘要我國(guó)從1998年開始進(jìn)行住房貨幣化改革，之后房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，無(wú)論房?jī)r(jià)水平還是投資水平都得到顯著提升。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也會(huì)帶來(lái)這樣那樣的問題，比如短期內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，遠(yuǎn)超國(guó)家經(jīng)濟(jì)預(yù)期，再如房地產(chǎn)的開發(fā)資金極度依賴于銀行信貸。在這種環(huán)境下，為使貨幣政策發(fā)揮出更加積極的調(diào)節(jié)作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，中央銀行更有效地維護(hù)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì),筆者認(rèn)為探析我國(guó)貨幣政策是否具備有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)能力具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文科學(xué)有效地分析了我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)對(duì)的影響，并提出了關(guān)于完善我國(guó)貨幣政策的建議。關(guān)鍵詞：貨幣，政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)AbstractChinastartedhousingmonetizationreformin1998.Afterthat,therealestatemarketisbooming,regardlessofhousingpriceorinvestmentlevelhasbeensignificantlyimproved.Andtherapiddevelopmentoftherealestatemarketwillalsobringaboutsuchproblems.Forexample,intheshortterm,China'shousingpriceisrisingtoofast,whichisfaraheadofthenationaleconomicexpectation,andthedevelopmentfundofrealestateisextremelydependentonbankcredit.Inthisenvironment,inordertomakemonetarypolicyplayamoreactiveroleinregulatingthesmoothdevelopmentoftherealestatemarket,thecentralbankmoreeffectivelysafeguardthefinancialsystemandmacroeconomy,ithasveryimportantpracticalsignificanceonChina'smonetarypolicyiseffectiveinregulatingtherealestatemarketeconomiccapacity.ThispapermakesascientificandeffectiveanalysisoftheimpactofChina'smonetarypolicyontherealestatemarket,andputsforwardsomesuggestionsontheimprovementofChina'smonetarypolicy.Keywords:currency,policy;realestatemarket

目錄摘要 1Abstract 1前言 2一、貨幣政策理論概述 2（一）貨幣政策 2（二）貨幣政策的傳導(dǎo)渠道 2二、貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 4（一）貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 4（二）銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 5（三）利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 6三、引導(dǎo)我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性影響的建議 7（一）引導(dǎo)加快利率市場(chǎng)化 7（二）改善信貸傳導(dǎo)機(jī)制 8（三）引導(dǎo)公眾合理的預(yù)期 8結(jié)論 9參考文獻(xiàn) 9致謝 10

前言貨幣政策作為兩大宏觀經(jīng)濟(jì)政策之一，無(wú)論是其理論基礎(chǔ)、政策工具還是實(shí)施效果，相關(guān)文獻(xiàn)浩如煙海。用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以達(dá)到維持其健康穩(wěn)定發(fā)展并最終實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的理論研究也相當(dāng)多，諸多政策實(shí)踐也證明了其有效性。隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位越來(lái)越重要，參考國(guó)際上通行的做法和結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)政府也運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了許多次的調(diào)控。但觀察政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的種種貨幣政策，除了不同時(shí)期調(diào)控的效果有所不同以外，同一時(shí)期的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果在不同區(qū)域呈現(xiàn)出不同狀態(tài)。例如，從2014年開始，為了保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)家通過(guò)一系列包括貨幣政策在內(nèi)的宏觀調(diào)控措施試圖刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，以此來(lái)拉動(dòng)下滑的經(jīng)濟(jì)。一、貨幣政策理論概述（一）貨幣政策貨幣政策也就是金融政策，是指中國(guó)人民銀行為實(shí)現(xiàn)其特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和信用量的方針、政策和措施的總稱。貨幣政策的實(shí)質(zhì)是國(guó)家對(duì)貨幣的供應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況而采取“緊”、“松”或“適度”等不同的政策趨向。運(yùn)用各種工具調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)利率，通過(guò)市場(chǎng)利率的變化來(lái)影響民間的資本投資，影響總需求來(lái)影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各種方針措施。調(diào)節(jié)總需求的貨幣政策的三大工具為法定準(zhǔn)備金率，公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)和貼現(xiàn)政策。（二）貨幣政策的傳導(dǎo)渠道貨幣政策因其調(diào)控的手段，通常需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)來(lái)間接的調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債和資產(chǎn)角度，可以將貨幣政策的傳遞渠道分為傳統(tǒng)的貨幣渠道化及后期發(fā)展起來(lái)的信貸渠道。貨幣渠道是從銀行的負(fù)債方，即貨幣角度出發(fā)來(lái)研究，其代表學(xué)派主要有凱恩斯學(xué)派和貨幣主義學(xué)派。他們認(rèn)為，人們只在貨幣和債券之間進(jìn)行選擇，而且這兩者互相具有完全的替代性。金融市場(chǎng)依靠利率就可以完全出清，達(dá)到均衡。信貸渠道則是對(duì)貨幣渠道所強(qiáng)調(diào)的利率效應(yīng)的一種擴(kuò)展。這種理論認(rèn)為；市場(chǎng)上可供選擇的金融資產(chǎn)不僅只有貨幣和債券，除此之外，人們還可以選擇銀行貸款，并且債券和銀行貸款之間并不具有完全替代性。貨幣政策不再僅僅依靠影響利率從而影響經(jīng)濟(jì)，其還可以通過(guò)影響企業(yè)的融資成本和內(nèi)部融資的差額，從而影響其銀行貸款的可得性。信貸渠道又分為狹義的信貸渠道，即銀行信貸渠道和廣義的信貸渠道，即資產(chǎn)負(fù)債表渠道。1.利率渠道傳統(tǒng)的凱恩斯主義認(rèn)為，貨幣政策通過(guò)影響利率進(jìn)而影響有效需求，從而最終對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。利率渠道的傳遞機(jī)理是：在一定的價(jià)格粘性下，貨幣政策通過(guò)調(diào)控貨幣供應(yīng)量，從而對(duì)名義及實(shí)際利率產(chǎn)生影響。而實(shí)際利率的變化會(huì)影響資金成本，貨幣供應(yīng)量的下降會(huì)帶來(lái)實(shí)際利率的上升。在實(shí)際利率上升的情況下，資金成本上升，那么投資支出和消費(fèi)支出會(huì)下降。2.匯率渠道在開放經(jīng)濟(jì)中，匯率同樣也是貨幣政策的傳遞途徑。未預(yù)期的貨幣供應(yīng)量的上升或下降會(huì)導(dǎo)致短期利率的下降或上升，從而會(huì)使大量的外幣流出或者流入本國(guó)。進(jìn)而使得本幣的匯率下降或者上升，從而減少或者推進(jìn)本國(guó)的出口，最終造成總產(chǎn)出的下降或者上升。3.信貸渠道信貸渠道存在的前提條件是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。由于金融市場(chǎng)的不完全性，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中普遍存在的信息不對(duì)稱問題。銀行的存在則可以減輕由信息不對(duì)稱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)銀行也能夠降低一定的交易成本，分散信貸市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，由此銀行成為了貨幣政策在金融市場(chǎng)上傳遞的一個(gè)重要渠道。信貸渠道可細(xì)分為銀行信貸渠道和資產(chǎn)負(fù)債表渠道。銀行信貸渠道作為狹義的信貸渠道，更多的是強(qiáng)調(diào)銀行在信貸活動(dòng)中的特殊性。當(dāng)國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策時(shí)，小銀行在尋找替代資金時(shí)受到的限制就會(huì)大于大銀行，因此它能夠提供的信貸能力就會(huì)下降更多。作為廣義信貸渠道的資產(chǎn)負(fù)債表渠道又被稱為金融加速器。它是從企業(yè)的角度來(lái)分析貨幣政策的影響途徑。國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策時(shí)，市場(chǎng)上的利率水平會(huì)上升，由此會(huì)造成股票和債券價(jià)格的下跌。從而使得企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值下降，其可用于貸款抵押的凈資產(chǎn)減少，企業(yè)的借款能力就下降了。貨幣政策還可以通過(guò)影響借款人的資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量來(lái)影響經(jīng)濟(jì)。通常情況下，小企業(yè)由于其借款途徑更少，其所得貸款多為銀行貸款。銀行在與其打交道時(shí)，基于信息成本和交易成本的原因，會(huì)減少對(duì)小企業(yè)的授信。在沒有更多獲取資金途徑的情況下，小企業(yè)的外部融資成本增加，因此只能采取降價(jià)或者縮減生產(chǎn)等方式保持企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。二、貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響貨幣供應(yīng)量的增加主要通過(guò)信貸渠道以及資產(chǎn)價(jià)格渠道來(lái)影響房地產(chǎn)的供給。房地產(chǎn)由于其本身的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)的供給環(huán)節(jié)常?？梢詮臅r(shí)間上劃分為前期：房地產(chǎn)商的土地購(gòu)置期；中期：房地產(chǎn)的施工期；后期：房地產(chǎn)的竣工期。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)資本密集型的行業(yè)，地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)期間，需要大量的資金量。除房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金外，許多用于地產(chǎn)開發(fā)的資金都來(lái)源于外部投資。因此，考察房地產(chǎn)供給時(shí)，我們不能忽視了房地產(chǎn)的投資完成額Ｍ２的增加，首先將會(huì)使銀行的信貸能力得到提升。銀行能夠放出更多的貸款，這也就使得更多的房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目能—種較為容易的方式獲得融資。同時(shí)，根據(jù)托賓Ｑ理論，貨幣供應(yīng)量的増加將極大的促進(jìn)社會(huì)上的投資需求，從而帶來(lái)金融資產(chǎn)價(jià)格的上升。房地產(chǎn)公司，尤其是上市公司的地產(chǎn)商在股票價(jià)格上漲Ｑ大于１的倩況下，會(huì)增加企業(yè)的投資。這樣，內(nèi)部投資以及外部融資能力的擴(kuò)大，會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資完成額得以增加。從而房地產(chǎn)企業(yè)可以加快對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)，施工面積以及竣工面積都可得到提升。而根據(jù)之前分析的貨幣供應(yīng)量增加對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，貨幣供應(yīng)量的増加將促進(jìn)需求的上升。短期供給一定的情況下，需求的上漲會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲，送也就使得地產(chǎn)商加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的投資變得有利可圖，因此長(zhǎng)期供給也會(huì)上升。反之，實(shí)行從緊的貨幣政策則與上述情況相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給則會(huì)減少。（二）銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)針對(duì)不同的貸款對(duì)象可以分為兩類，一類是面向個(gè)人的住房抵押貸款，主要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的資金問題；一類是面向開發(fā)商的企業(yè)開發(fā)貸款，旨在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給資金問題。1.個(gè)人住房抵押貸款政策我國(guó)個(gè)人住房貸款主要包括兩類，一是個(gè)人住房商業(yè)貸款，一是個(gè)人住房公積金貸款。后者是來(lái)自于職工和職工單位所繳存的住房公積金。商業(yè)貸款則是由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，其規(guī)模遠(yuǎn)大于住房公積金貸款。1997年年底，我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額僅為190億元，到2009年年底，個(gè)人購(gòu)房貸款額已達(dá)到4.76萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了249.5倍，商業(yè)銀行資金有效地促進(jìn)了我國(guó)個(gè)人住房市場(chǎng)的發(fā)展。在住房信貸起步階段，貸款余額保持著超高的增長(zhǎng)速度，其后隨著個(gè)人住房貸款基數(shù)的逐漸增大，增長(zhǎng)率有所下滑，但是凈增長(zhǎng)額仍然保持著不斷上升的趨勢(shì)。2004年，全國(guó)房屋平均銷售價(jià)格較上年增長(zhǎng)14.03%，中央出臺(tái)了多項(xiàng)信貸緊縮政策和土地政策，其后兩年房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率開始慢慢下滑，而2008年房?jī)r(jià)走低，個(gè)人住房貸款余額的增速也大幅下降。到了2009年，在貸款政策利好和房?jī)r(jià)上升的雙重刺激下，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.4萬(wàn)億元，隨著2009年下半年房?jī)r(jià)不斷攀高，個(gè)人購(gòu)房貸款額大幅上升。2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款銀行發(fā)放給企業(yè)的房地產(chǎn)貸款是指提供給房產(chǎn)或地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的貸款，要求貸款對(duì)象必須是已注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)。從總量上來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是小于個(gè)人住房貸款的。對(duì)比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款高增長(zhǎng)通常領(lǐng)先房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)一個(gè)年度。2003年時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較上一年度大增49.10%，緊接著的2004年和2005年，全國(guó)房屋銷售均價(jià)保持在近十年來(lái)的最高增速。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)54.25%，而2007年也是我國(guó)房市異?；鸨囊荒?。在2004年至2009年間，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速均高于同期各項(xiàng)貸款平均增速，只有房?jī)r(jià)最低點(diǎn)的2008年例外。央行的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，2009年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款中，住房和商業(yè)用房開發(fā)貸款余額增速放緩，但是地產(chǎn)開發(fā)貸款同比大增104.1%，比上年高出98.4個(gè)百分點(diǎn)，輝映了2009年頻現(xiàn)報(bào)端的“地王”現(xiàn)象。（三）利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要是通過(guò)供給和需求兩方面來(lái)實(shí)現(xiàn)的。1.利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響；房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，在作為耐用消費(fèi)品同時(shí)還具有投資性。因此房地產(chǎn)需求大致可分為消費(fèi)性需求和投資性需求。作為消費(fèi)性需求的房地產(chǎn)，受到我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)和人口基數(shù)較大等因素的影響，我國(guó)大多數(shù)居民在現(xiàn)階段還不具備一次性付款購(gòu)買能力，只能采取抵押貸款方式購(gòu)買房產(chǎn)。因此，居民房地產(chǎn)消費(fèi)意愿受住房抵押貸款利率的影響較大。換言之，房地產(chǎn)消費(fèi)性需求會(huì)受利率因素影響。投資性需求自然也受利率的變化影響很大。同時(shí)，由于消費(fèi)性需求的粘性大，因此利率變化更多的是對(duì)投資性需求產(chǎn)生影響，尤其是在利率上升提商了投資成本的情況下。貸款利率就是房地產(chǎn)需求的融資成本。在短期內(nèi)，如果供給不發(fā)生變化，當(dāng)貸款利率下降時(shí)，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，貸款利率的上升會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。2.利率對(duì)房地產(chǎn)供給的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給就是開發(fā)商對(duì)房屋的供給。房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商為獲得土地、進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)和銷售都需要大量的資金，而房屋本身的建設(shè)和銷售時(shí)間又決定了資金不可能迅速回收，房地產(chǎn)開發(fā)商則通常會(huì)選擇對(duì)外敲資。在融資的各種來(lái)源中，銀行貸款占了很大比例，因而貸款利率成為了影響房地產(chǎn)商融資成本的重要因素。當(dāng)利率上漲時(shí)，會(huì)増加開發(fā)商的融資成本，加大開發(fā)商的資金壓力。面對(duì)利率上漲而帶來(lái)的有效需求減少，開發(fā)商要么惜售硬挺，要么采取降價(jià)銷售策略以刺激消費(fèi)，盡快回籠資金，降低融資成本。因此從這個(gè)方面來(lái)看，利率的上升是可以抑制房?jī)r(jià)上漲的，送也是我國(guó)一直以來(lái)面對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，消除房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)調(diào)整策略之一。但值得注意的是：由于利率的上漲會(huì)使得社會(huì)上的資本使用成本増加，進(jìn)而壓縮化會(huì)總投資。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在很強(qiáng)的剛需，同時(shí)在我國(guó)其他金融市場(chǎng)并不夠發(fā)達(dá)的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利反而將會(huì)使得更多的巧會(huì)資金被擠壓投資進(jìn)入到了房地產(chǎn)業(yè)。即利率的上漲造成的融資成本的上漲并不能抵消房地產(chǎn)投資帶來(lái)的利潤(rùn)率，反而會(huì)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)率，讓更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資完成額上升，各供給環(huán)節(jié)都會(huì)得到提升。利率上升在長(zhǎng)期來(lái)看則或許就無(wú)法抑制房地產(chǎn)供給。而由于我國(guó)整體的金融業(yè)發(fā)展還不完善，因此利率的上升或許更多的是表現(xiàn)為無(wú)法抑制房地產(chǎn)供給。反之，利率的下調(diào)帶來(lái)融資成本的降低，則更會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。三、引導(dǎo)我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性影響的建議（一）引導(dǎo)加快利率市場(chǎng)化利率、存款準(zhǔn)備金率以及公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)作為央行調(diào)節(jié)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的基本工具，在一定程度上可以防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)期以及效果上來(lái)看，單獨(dú)某個(gè)工具的使用不能為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)久的調(diào)節(jié)作用，而且會(huì)對(duì)其他部門產(chǎn)生影響，提高了貨幣政策調(diào)節(jié)市場(chǎng)的成本。1.發(fā)揮信貸機(jī)制對(duì)住房?jī)r(jià)格的調(diào)控作用在貸款政策方面，央行應(yīng)該調(diào)整住房貸款政策，積極保護(hù)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)工程，加大政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的分配監(jiān)督作用，對(duì)于奢侈型住房的建設(shè)進(jìn)行一定程度的打壓，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的住房供應(yīng)與居民普遍需求相匹配。其次，對(duì)于自己居住型住房的購(gòu)買與投機(jī)性住房購(gòu)買實(shí)行差別對(duì)待。對(duì)于自住型購(gòu)房國(guó)家應(yīng)該從規(guī)章制度與銀行信貸政策兩個(gè)方面加大扶持力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)保障中低收入居民的購(gòu)房需求。面對(duì)投機(jī)性購(gòu)房，應(yīng)加大首付比例與貸款難度。最后，面對(duì)不同區(qū)域不同特點(diǎn)的住房實(shí)行差別化對(duì)待，不能執(zhí)行相同的政策。2.綜合運(yùn)用多種政策工具一方面，不同時(shí)期面對(duì)不同問題需要的貨幣政策是不同的，而不同的貨幣政策工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方向與強(qiáng)度也是各有不同，因此，應(yīng)該根據(jù)預(yù)期達(dá)到的政策目標(biāo)選擇合適的貨幣政策工具，使得政策效果達(dá)到最大。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了受到貨幣政策的調(diào)節(jié)，還會(huì)受到土地政策、住房政策、稅收政策、財(cái)政政策等多種政策的影響，因此，面對(duì)房?jī)r(jià)的上漲政府應(yīng)該運(yùn)用多種政策的配合，穩(wěn)定社會(huì)上總需求與總供給水平，進(jìn)一步達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。（二）改善信貸傳導(dǎo)機(jī)制貨幣供應(yīng)量是指流通中的現(xiàn)金加上銀行存款，這些都是購(gòu)買力的直接體現(xiàn)。根據(jù)費(fèi)雪交易方程：MV=PT可知，貨幣供應(yīng)量的上漲將導(dǎo)致物價(jià)的上漲，當(dāng)央行貨幣供應(yīng)量增加的時(shí)候，居民手中的貨幣也會(huì)增加，投資的積極性高漲，自然投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金也會(huì)增加，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲；反之，貨幣供應(yīng)量下降，居民的投資熱情將會(huì)降低，直接導(dǎo)致流入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的減少，房?jī)r(jià)將會(huì)下跌。因此，合理的貨幣供應(yīng)量是控制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象的關(guān)鍵。從國(guó)家以往的數(shù)據(jù)中也能發(fā)現(xiàn)這一規(guī)律，在1990年廣義貨幣供應(yīng)量余額為1.5萬(wàn)億左右，而二十多年之后的2015年年末，M2的余額達(dá)到139.23萬(wàn)億，增長(zhǎng)90多倍，其中2009年中國(guó)的貨幣供應(yīng)量大幅度提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)價(jià)格瘋長(zhǎng)的情況，因此，面對(duì)這二十多年貨幣供應(yīng)量的變化情況，房?jī)r(jià)的連年上漲也不足為奇。當(dāng)人們手中有大量金錢的時(shí)候，為避免產(chǎn)生過(guò)多的機(jī)會(huì)成本，人們往往偏向于對(duì)房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)的投資，因?yàn)樗婢咄顿Y品和消費(fèi)品的雙重特征，在保值的同時(shí)也會(huì)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。這種大背景下，會(huì)產(chǎn)生大量閑置資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)該給予一定的重視，合理控制廣義貨幣供應(yīng)量，從源頭起控制房?jī)r(jià)上漲。（三）引導(dǎo)公眾合理的預(yù)期貨幣政策的透明性是指中央銀行要保證社會(huì)大眾對(duì)于貨幣政策實(shí)施的前因后果、內(nèi)容以及產(chǎn)生效果的知曉權(quán)。根據(jù)預(yù)期理論的理論假設(shè)，大眾的知曉權(quán)會(huì)推動(dòng)政策向著制定者的方向前進(jìn)。例如：當(dāng)人們大多數(shù)認(rèn)為股價(jià)會(huì)上升的時(shí)候，人們會(huì)加大對(duì)股票市場(chǎng)的投資力度，這種“羊群效應(yīng)”會(huì)使得股票價(jià)格上升，從而達(dá)到預(yù)期的效果。因此，增強(qiáng)貨幣政策的透明性，讓更多的人了解到政策制定的原因和內(nèi)容，在大眾心中形成政策方向的理論預(yù)期。反之，若大眾對(duì)于未來(lái)的預(yù)期模糊或者與政策相反，會(huì)讓政策的執(zhí)行效果大打折扣。另外，從貨幣政策一致性和有效性方面考慮，目前居民購(gòu)買住房一般都依賴于銀行貸款，因此首付、利率等金融政策與工具的變化會(huì)直接影響普通居民的貸款能力。對(duì)于加強(qiáng)政策的有效性我認(rèn)為應(yīng)該從如下幾個(gè)方面入手：1.保證統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。因?yàn)閿?shù)據(jù)是國(guó)家情況的最直接反應(yīng)，只有保持?jǐn)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，大眾才愿意信賴國(guó)家，才能和國(guó)家在認(rèn)識(shí)上達(dá)成一致。2.增強(qiáng)貨幣政策的透明性。央行應(yīng)該多多利用各種平臺(tái)和大眾保持溝通，利用網(wǎng)絡(luò)、媒體以及雜志上定期報(bào)道國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形式以及各個(gè)行業(yè)的房展?fàn)顩r，只有良好的溝通才能在方向上保持一致。3.不應(yīng)頻繁調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，我們可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和預(yù)期未來(lái)發(fā)展水平對(duì)金融政策進(jìn)行小幅度調(diào)整，不宜經(jīng)常性進(jìn)行大幅度調(diào)整，實(shí)行一種中性的房地產(chǎn)正讀會(huì)更加有利于房地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)研究對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行擔(dān)保，進(jìn)一步確保購(gòu)房者可信度，加大金融政策對(duì)購(gòu)買非投機(jī)性住房的支持。4.提高全民素質(zhì)，加強(qiáng)居民的素質(zhì)教育。貨幣政策屬于金融政策中比較專業(yè)的一個(gè)，需要一定的金融基礎(chǔ)知識(shí)，居民素質(zhì)的提高可以更快更廣的了解到我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及即將出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)政策，從而在意識(shí)上達(dá)成一致。結(jié)論由于我國(guó)的貨幣供應(yīng)量抑制處于超發(fā)的狀態(tài)，這就導(dǎo)致了利率的小幅變動(dòng)并不能對(duì)房?jī)r(jià)造成一個(gè)穩(wěn)定長(zhǎng)期的影響效果。所以在利用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，更多的還是需要借助貨幣供應(yīng)量這種數(shù)量型工具，通過(guò)與財(cái)政政策、選擇性貨幣政策工具以及其他的宏觀政策相配合，在不打壓樓市，不出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的前提下，做到讓房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定發(fā)展；在對(duì)利率等價(jià)格型工具的使用過(guò)程中，應(yīng)該加快我國(guó)利率市場(chǎng)化進(jìn)程，真正做到讓利率能夠真實(shí)的反映資金的價(jià)格；由于貨幣政策對(duì)我國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響效果存巧明顯的差異性，因此，在針對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)，更應(yīng)該做到因地制宜，而不是一刀切式的貨幣政策調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)。對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)這種區(qū)域差別很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，只有采取差別化的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，才能獲得最佳的調(diào)控效果。參考文獻(xiàn)[1]陳繼勇，袁威.流動(dòng)性、資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的隱含信息和貨幣政策選擇——基于中國(guó)股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2013（11）[2]朝克圖.西方貨幣需求理論研究述評(píng)[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2011（07）[3]曹秋雨.我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014[4]戴國(guó)強(qiáng),張建華.貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2009,(12)[5]馮科.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2011（04）[6]方意.貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格沖擊下的銀行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)分析[J].世界經(jīng)濟(jì)，2015（7）[7]龔斌恩.我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)研究[D].復(fù)旦大學(xué)博士學(xué)位論文,2012[8]顧海峰,張?jiān)?貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控：理論與中國(guó)經(jīng)驗(yàn)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2014,(12)[9]高照.我國(guó)貨幣政策有效性研究[D].重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文,2013（04）[10]黃志忠,謝軍.宏觀貨幣政策、區(qū)域金融發(fā)展和企業(yè)融資約束--貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的微觀證據(jù)[J].會(huì)計(jì)研究,2013,(1)[11]黃瑜.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求影響的動(dòng)態(tài)測(cè)度——基于狀態(tài)空間模型的實(shí)證[J].經(jīng)濟(jì)管理，2010（11）[12]梁斌，李慶