商業(yè)地產(chǎn)-北京海爾·首鋼文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總體開(kāi)發(fā)方案報(bào)告62

打造中國(guó)生產(chǎn)創(chuàng)意效勞基地

開(kāi)啟中國(guó)創(chuàng)造元年海爾·首鋼文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總體開(kāi)發(fā)方案報(bào)告CHINACREATIVECENTER“中國(guó)創(chuàng)造中心〞開(kāi)展愿景以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，依托國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的設(shè)計(jì)研發(fā)中心，集辦公及配套的生活、商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)主體identity產(chǎn)業(yè)選擇客戶選擇主體identity生活style空間space活動(dòng)activity中國(guó)創(chuàng)造中心創(chuàng)意無(wú)處不在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)新時(shí)代全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部在英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過(guò)GDP的８％。全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增。在一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展較早的國(guó)家，增長(zhǎng)的速度更快，例如美國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度達(dá)14％，英國(guó)為12％?！?006年行業(yè)資料〕創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還有效推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。例如，英國(guó)經(jīng)濟(jì)依托計(jì)算機(jī)及軟件效勞業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)從制造型向創(chuàng)意效勞型的轉(zhuǎn)變；日本動(dòng)漫藝術(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，已經(jīng)超過(guò)汽車工業(yè)，成為日本第二大支柱產(chǎn)業(yè)。2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的平均增長(zhǎng)速度8%3%文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)占GDP比例中國(guó)英國(guó)７%全球18%日本20%美國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人口占總就業(yè)人口比例“中國(guó)制造〞走向“中國(guó)創(chuàng)造〞的時(shí)代需求下，開(kāi)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、特別是生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，顯得尤為重要我國(guó)目前已有100多種制造產(chǎn)品數(shù)量位居世界第一。如今，全世界銷售一半的攝像機(jī)、30%的電視機(jī)和空調(diào)、25%的洗衣機(jī)和20%的冰箱都貼著“中國(guó)制造〞的標(biāo)簽。根據(jù)美國(guó)全球財(cái)經(jīng)研究公司的預(yù)測(cè)，中國(guó)會(huì)在2021年底之前成為世界上制造業(yè)規(guī)模最大的國(guó)家。但總產(chǎn)值規(guī)模僅相當(dāng)于美國(guó)的1/5，日本的1/4強(qiáng)；制造業(yè)的人均勞動(dòng)生產(chǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于興旺國(guó)家，僅為美國(guó)的1/25、日本的1/26、德國(guó)的1/20；技術(shù)創(chuàng)新能力十分薄弱，產(chǎn)業(yè)主體技術(shù)依靠國(guó)外，有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品少，依附于國(guó)外企業(yè)的組裝業(yè)比重大，工業(yè)增加值率僅為26%，遠(yuǎn)低于美國(guó)的49%、日本的38%、德國(guó)的48.5%；低水平生產(chǎn)能力嚴(yán)重過(guò)剩。增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的當(dāng)務(wù)之急！北京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃開(kāi)展，消費(fèi)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以傳媒業(yè)為代表，生產(chǎn)性那么以軟件網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)效勞為主導(dǎo)北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)明顯，根底較好，產(chǎn)值已占到GDP的10.3%；軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)效勞，新聞出版，播送、電視、電影和設(shè)計(jì)效勞等重點(diǎn)行業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，而且設(shè)計(jì)效勞業(yè)增長(zhǎng)最為迅速北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類北京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)涌現(xiàn)，東西部氣質(zhì)差異已經(jīng)顯現(xiàn)，城市西部更加側(cè)重于開(kāi)展數(shù)字技術(shù)以及工業(yè)／建筑設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)時(shí)尚生活VS高端產(chǎn)業(yè)：東西呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，東部重點(diǎn)開(kāi)展重點(diǎn)開(kāi)展傳媒產(chǎn)業(yè)、古玩藝術(shù)、演出展示、時(shí)尚消費(fèi)、設(shè)計(jì)與咨詢和知識(shí)產(chǎn)權(quán)效勞等產(chǎn)業(yè)；而西部那么側(cè)重軟件與信息效勞業(yè)、數(shù)字動(dòng)漫游戲、數(shù)字媒體出版、數(shù)字影音、無(wú)線增值內(nèi)容、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容增值效勞等基于數(shù)字技術(shù)的文化創(chuàng)意高端產(chǎn)業(yè)，以及工業(yè)和建筑設(shè)計(jì)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)成熟創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)案例——798和中關(guān)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、時(shí)尚休閑娛樂(lè)業(yè)及傳媒業(yè)等依托資源：CBD及使館區(qū)的時(shí)尚消費(fèi)人群；藝術(shù)家群體；央視和北京電視臺(tái)活動(dòng)人群：CBD白領(lǐng)為主，外籍人士未來(lái)趨勢(shì)：消費(fèi)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集，時(shí)尚消費(fèi)地，引領(lǐng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫、軟件和信息效勞業(yè)及設(shè)計(jì)效勞業(yè)等依托資源：中關(guān)村科技園，院?？蒲袡C(jī)構(gòu)、技術(shù)人才，高端產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學(xué)研一體化活動(dòng)人群：中關(guān)村技術(shù)人員、院校和軍隊(duì)政府等大型機(jī)構(gòu)工作人員未來(lái)趨勢(shì)：偏重生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的動(dòng)力源和示范區(qū)北京西部的整體氣質(zhì)以及計(jì)算機(jī)軟件行業(yè)的領(lǐng)先地位，為開(kāi)展目前還相對(duì)薄弱的工業(yè)設(shè)計(jì)類生產(chǎn)性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了條件終端文化消費(fèi)新興高科技產(chǎn)業(yè)提升制造業(yè)附加值消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)的不斷增長(zhǎng)的文化創(chuàng)意產(chǎn)品的最終消費(fèi)性需求

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)的對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)性需求

文化體制改革帶來(lái)的對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策性及體制性需求

三種需求推動(dòng)北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展CHINACREATIVECENTER“中國(guó)創(chuàng)造〞中心全球化的背景下：會(huì)聚全球創(chuàng)造力開(kāi)掘中國(guó)創(chuàng)造潛力讓中國(guó)成為全球關(guān)注的“創(chuàng)造〞舞臺(tái)助飛中國(guó)創(chuàng)造，提升中國(guó)制造CREATIVITYOFCHINA&CREATIVITYINCHINA支柱產(chǎn)業(yè)—以數(shù)字技術(shù)為依托，以數(shù)字化的工業(yè)、建筑設(shè)計(jì)研發(fā)等工業(yè)數(shù)字設(shè)計(jì)創(chuàng)意效勞業(yè)為主要內(nèi)容，涵蓋汽車及工裝設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、裝潢設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)的生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)輔助產(chǎn)業(yè)——體驗(yàn)式商業(yè)及休閑娛樂(lè)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，突出體驗(yàn)性、創(chuàng)意性，引領(lǐng)石景山CRD的開(kāi)展，引領(lǐng)北京、全中國(guó)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展結(jié)合世界、中國(guó)及北京市的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展背景，確定本工程的產(chǎn)業(yè)定位生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，消費(fèi)性為輔，相互促進(jìn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的同時(shí)，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)，豐富區(qū)域生活消費(fèi)性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定義直接生產(chǎn)滿足大眾消費(fèi)產(chǎn)品的文化產(chǎn)業(yè)，可產(chǎn)生消費(fèi)作用完善各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，即為包括文化產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各產(chǎn)業(yè)提供中間產(chǎn)品產(chǎn)品電影電視作品電子游戲文學(xué)作品音樂(lè)表演藝術(shù)美術(shù)品、工藝品制作…劇本服裝設(shè)計(jì)工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)廣告方案軟件建筑設(shè)計(jì)…作用服務(wù)于個(gè)人的精神文化消費(fèi)需求，豐富人們生活，拉動(dòng)內(nèi)需；但不能實(shí)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)服務(wù)于生產(chǎn)領(lǐng)域提升產(chǎn)品附加值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求，明顯突出“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”的性質(zhì)；實(shí)現(xiàn)從“制造”到“創(chuàng)造”的關(guān)鍵所在輔主園區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)涉及設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、廣告和工藝等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，輔助產(chǎn)業(yè)那么主要圍繞數(shù)字休閑娛樂(lè)和創(chuàng)意生活等定義：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)又叫創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)，是源自個(gè)人創(chuàng)意、技巧及才華，通過(guò)運(yùn)用知識(shí)產(chǎn)權(quán)，創(chuàng)造財(cái)富和就業(yè)潛力的行業(yè)。通常包括廣告、建筑、藝術(shù)及古董、漫畫(huà)、電影、電視、音樂(lè)、表演藝術(shù)、出版和資訊科技效勞等行業(yè)。分類：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一般可細(xì)分為13大類。細(xì)分產(chǎn)業(yè)類型主要內(nèi)容視覺(jué)藝術(shù)從事藝術(shù)品的創(chuàng)作及經(jīng)營(yíng)表演藝術(shù)從事戲劇、歌劇、舞劇、音樂(lè)等表演及經(jīng)營(yíng)文化展演設(shè)施從事美術(shù)館、博物館、演藝廳等的經(jīng)營(yíng)管理工藝從事工藝設(shè)計(jì)、工藝創(chuàng)作、工藝品展售、工藝品鑒定等電影從事影片制作、發(fā)行、放映及電影周邊生產(chǎn)制作服務(wù)等廣播電視從事無(wú)線電、有線電、衛(wèi)星廣播電視、電視經(jīng)營(yíng)及節(jié)目制作供應(yīng)出版從事新聞雜志、書(shū)籍、唱片、錄音帶等具有著作權(quán)商品發(fā)行的行業(yè)。不含電影發(fā)行及廣電節(jié)目和錄像帶節(jié)目的發(fā)行廣告從事各種媒體宣傳物的設(shè)計(jì)、制作等，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)分送廣告和招攬廣告設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)企劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、原型與模型制作、流行設(shè)計(jì)、商標(biāo)設(shè)計(jì)、視覺(jué)設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、網(wǎng)頁(yè)多媒體設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢顧問(wèn)數(shù)字休閑娛樂(lè)從事數(shù)字休閑娛樂(lè)設(shè)備、環(huán)境生態(tài)休閑服務(wù)及社會(huì)生活休閑服務(wù)設(shè)計(jì)品牌時(shí)尚從事以設(shè)計(jì)師為品牌的服飾設(shè)計(jì)、顧問(wèn)、制造與流通創(chuàng)意生活源自創(chuàng)意或文化積累，以創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)方式提供衣食住行、教育娛樂(lè)各領(lǐng)域有用的商品或服務(wù)；運(yùn)用復(fù)合式經(jīng)營(yíng)，具創(chuàng)意再生能力并提供學(xué)習(xí)體驗(yàn)活動(dòng)建筑設(shè)計(jì)包括從事建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)、展場(chǎng)設(shè)計(jì)、商場(chǎng)設(shè)計(jì)、指標(biāo)設(shè)計(jì)、庭園設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、地景設(shè)計(jì)等行業(yè)工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵豐富，核心是為產(chǎn)品提供高附加值，其市場(chǎng)需求隨著工業(yè)國(guó)家的開(kāi)展而逐步增強(qiáng)1000美元2000美元興旺國(guó)家的工業(yè)設(shè)計(jì)開(kāi)展史3000美元設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的價(jià)值開(kāi)始被關(guān)注設(shè)計(jì)將成為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要主導(dǎo)因素之一社會(huì)進(jìn)入以創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展階段工業(yè)設(shè)計(jì)就會(huì)成為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，成為創(chuàng)新資源、增加社會(huì)財(cái)富、增強(qiáng)綜合國(guó)力的重要組成局部。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：根據(jù)產(chǎn)品的功能、性能、形式、價(jià)格、使用環(huán)境的定位，結(jié)合材料、技術(shù)、結(jié)構(gòu)、工藝、形態(tài)、色彩、外表處理、裝飾、本錢等因素，從社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的角度進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)。企業(yè)形象設(shè)計(jì)(CIS)企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)由統(tǒng)一的企業(yè)理念、標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)行為及一致的視覺(jué)形象所構(gòu)成。環(huán)境設(shè)計(jì)(人與硬件之間的界面設(shè)計(jì))環(huán)境設(shè)計(jì)著重解決城市中人與建筑物之間的界面的一切問(wèn)題，如：信息、信號(hào)系統(tǒng)、環(huán)保方案等，從而也參與解決社會(huì)生活中的重大問(wèn)題。設(shè)計(jì)管理(DM)設(shè)計(jì)活動(dòng)作為企業(yè)運(yùn)作中重要的一局部，在工程管理、界面管理、設(shè)計(jì)系統(tǒng)管理等產(chǎn)品系列開(kāi)展的管理中，善于運(yùn)用設(shè)計(jì)手段，貫徹設(shè)計(jì)導(dǎo)向的思維和行為，并將之與戰(zhàn)略或技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品或效勞的過(guò)程。工業(yè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容“就批量生產(chǎn)的產(chǎn)品而言，憑借訓(xùn)練、技術(shù)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)及視覺(jué)感受而賦予材料、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、形態(tài)、色彩、外表加工以及裝飾以新的品質(zhì)和資格，這叫做工業(yè)設(shè)計(jì)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的具體情況，工業(yè)設(shè)計(jì)師應(yīng)在上述工業(yè)產(chǎn)品的全部側(cè)面或其中幾個(gè)方面進(jìn)行工作，而且，當(dāng)需要工業(yè)設(shè)計(jì)師對(duì)包裝、宣傳、展示、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題的解決付出自己的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)以及視覺(jué)評(píng)價(jià)能力時(shí)，也屬于工業(yè)設(shè)計(jì)的范疇。〞——國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)聯(lián)合會(huì)〔ICSID〕目前北京乃至中國(guó)的工業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)主要還是依托大型企業(yè)，因此園區(qū)客戶將以國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)總部為核心工業(yè)設(shè)計(jì)成果仍然依靠少數(shù)大戶產(chǎn)出，其他主體的產(chǎn)出與之相比落差很大，大多數(shù)中小企業(yè)甚至很少有創(chuàng)新成果。例如2002年北京地區(qū)的工礦企業(yè)專利申請(qǐng)量為1466件，其中聯(lián)想〔北京〕占538件，中國(guó)石油化工股份有513件，而到第三位的中國(guó)天燃?xì)夤煞菽敲匆幌碌錇?46件，到了第十位——北京四維-約翰遜保安器材那么只有22件，落差非常明顯。海爾的“三超雙新風(fēng)〞空調(diào)獲得了2006年德國(guó)iF工業(yè)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)；美的榮事達(dá)合資公司與臺(tái)灣著名工業(yè)設(shè)計(jì)公司浩漢〔ROVA〕公司簽下了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作協(xié)議；美菱特設(shè)工業(yè)設(shè)計(jì)研究室，用以專門對(duì)冰洗產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)；聯(lián)想擁有自己的工業(yè)設(shè)計(jì)中心，人員過(guò)百入駐園區(qū)的客戶選擇——核心客戶輔助客戶“中國(guó)創(chuàng)造〞的未來(lái)：成長(zhǎng)中的中小創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)“中國(guó)創(chuàng)造〞的典范：跨國(guó)企業(yè)的區(qū)域性乃至全球性設(shè)計(jì)研發(fā)總部“中國(guó)創(chuàng)造〞的領(lǐng)袖：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的全國(guó)總部?全國(guó)３５個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)展能力評(píng)價(jià)報(bào)告?中，北京連續(xù)三年穩(wěn)居第一，總部經(jīng)濟(jì)初具規(guī)?？偛拷?jīng)濟(jì)的核心影響因素為人才優(yōu)勢(shì)、金融環(huán)境、政府辦事效率與法規(guī)、市場(chǎng)輻射力，而北京在這幾個(gè)方面無(wú)疑都有著先天優(yōu)勢(shì)。北京的總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)展綜合能力最強(qiáng)，對(duì)跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)全國(guó)性總部最具吸引力。北京目前的總部經(jīng)濟(jì)以通訊和IT總部為主。隨著國(guó)外企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)總部進(jìn)一步外遷和中國(guó)企業(yè)技術(shù)總部尋求進(jìn)入中心城市的趨勢(shì)下，尤其隨著中國(guó)企業(yè)不斷追求自主創(chuàng)新能力的提高，總部經(jīng)濟(jì)的需求將不斷增強(qiáng)。北京有開(kāi)展總部經(jīng)濟(jì)的先天優(yōu)勢(shì)，總部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)初具規(guī)模全球化戰(zhàn)略下的海爾需要一個(gè)代表中國(guó)的北京總部海爾集團(tuán)目前的國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略布局：青島：總公司總部，管控中心,人力、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、本錢核算、審計(jì)等事務(wù)上海：市場(chǎng)中心，戰(zhàn)略、產(chǎn)品、研發(fā)、創(chuàng)新、營(yíng)銷等市場(chǎng)功能2007年底，海爾電腦營(yíng)銷、籌劃與銷售總部整體遷至北京中關(guān)村海爾北京總部海爾北京總部：全球管理中心全球研發(fā)設(shè)計(jì)中心展示體驗(yàn)中心世界的海爾，中國(guó)的海爾中國(guó)創(chuàng)造的代表——海爾集團(tuán)的參與，本身就將成為“中國(guó)創(chuàng)造中心〞最有力的開(kāi)展支持海爾是國(guó)內(nèi)專利申請(qǐng)數(shù)量最多的家電企業(yè)。海爾的身影頻繁出現(xiàn)在國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)的舞臺(tái)上：德國(guó)iF工業(yè)設(shè)計(jì)大賽、法國(guó)列賓國(guó)際創(chuàng)造展覽會(huì)等等

海爾在自主創(chuàng)新提升企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，已經(jīng)能參與國(guó)家和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)制定。海爾創(chuàng)造——“雙動(dòng)力〞洗衣機(jī)；以３Ａ高清為技術(shù)主導(dǎo)的數(shù)字流媒體播放系統(tǒng)；海爾Ｐ７彩屏筆形照相；海爾變頻冰箱；自動(dòng)擋滾筒洗衣機(jī)；“防電墻〞熱水器；“臭氧消毒〞洗碗機(jī)；海爾U-home……首鋼、海爾強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，推動(dòng)中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，有利于首鋼未來(lái)新產(chǎn)業(yè)的培植，也為二者在今后更廣泛、深入的合作奠定了根底首鋼集團(tuán)：“全國(guó)十大鋼鐵企業(yè)之一〞，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的線材生產(chǎn)企業(yè)，以鋼鐵業(yè)為主，兼營(yíng)采礦、機(jī)械、電子、建筑、房地產(chǎn)、效勞業(yè)、海外貿(mào)易等多種行業(yè)。2007年銷售收入到達(dá)1090億元。首鋼集團(tuán)在國(guó)內(nèi)已有A股公司首鋼股份

，同時(shí)在香港擁有四家上市公司，即首長(zhǎng)國(guó)際、首長(zhǎng)寶佳、首長(zhǎng)四方和首長(zhǎng)科技。集團(tuán)下設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)也與萬(wàn)年、順馳等專業(yè)開(kāi)發(fā)商合作，還是中關(guān)村軟件園的重要投資方。品牌優(yōu)勢(shì)資金優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)海爾集團(tuán)：全球第四大白色家電制造商，自2002年以來(lái)已連續(xù)六年蟬聯(lián)中國(guó)最具價(jià)值品牌榜首，2007年的品牌價(jià)值高達(dá)786億元。旗下?lián)碛?40多家法人單位，在全球30多個(gè)國(guó)家建立外鄉(xiāng)化的設(shè)計(jì)中心、制造基地和貿(mào)易公司，全球員工總數(shù)超過(guò)五萬(wàn)人，重點(diǎn)開(kāi)展科技、工業(yè)、貿(mào)易、金融四大支柱產(chǎn)業(yè)，已開(kāi)展成全球營(yíng)業(yè)額超過(guò)1000億元規(guī)模的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。海爾地產(chǎn)集團(tuán)成立于2002年。截至2007年底，公司擁有7個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司、1個(gè)物業(yè)管理公司和1個(gè)外地分公司，投資和開(kāi)發(fā)工程從青島開(kāi)始，正逐步拓展到濟(jì)南、北京、重慶、太原和蘇州等多個(gè)城市，土地儲(chǔ)藏面積300余萬(wàn)平方米，已建成和在建的工程10余個(gè)。支柱產(chǎn)業(yè)—以數(shù)字技術(shù)為依托，以數(shù)字化的工業(yè)、建筑設(shè)計(jì)研發(fā)等工業(yè)數(shù)字設(shè)計(jì)創(chuàng)意效勞業(yè)為主要內(nèi)容，涵蓋汽車及工裝設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、裝潢設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)的生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)輔助產(chǎn)業(yè)——體驗(yàn)式商業(yè)及休閑娛樂(lè)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，突出體驗(yàn)性、創(chuàng)意性，引領(lǐng)石景山CRD的開(kāi)展，引領(lǐng)北京、全中國(guó)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)/客戶定位客戶—核心客戶：“中國(guó)創(chuàng)造〞的典范：跨國(guó)企業(yè)的地區(qū)性乃至全球性設(shè)計(jì)研發(fā)總部“中國(guó)創(chuàng)造〞的領(lǐng)袖：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的全國(guó)性/全球性總部輔助客戶：“中國(guó)創(chuàng)造〞的未來(lái)：成長(zhǎng)中的中小創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)“三位一體〞解構(gòu)研發(fā)中心管理中心展示中心國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的戰(zhàn)略中樞大型企業(yè)的設(shè)計(jì)研發(fā)總部新理念、新產(chǎn)品、新品味的綜合展示體驗(yàn)館國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的創(chuàng)造中心將享受集研發(fā)中心、管理中心、展示中心“三位一體〞的開(kāi)展空間花園式辦公環(huán)境，獨(dú)棟建筑整體〔定制〕出售，彰顯企業(yè)個(gè)性，總占地約33萬(wàn)平米，總建面約60萬(wàn)平米。管理中心—國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)全球化開(kāi)展的戰(zhàn)略中樞直面國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)：企業(yè)高層決策不同企業(yè)高層之間的交流會(huì)晤企業(yè)戰(zhàn)略制定和發(fā)布……研發(fā)中心—大型企業(yè)的設(shè)計(jì)研發(fā)總部設(shè)計(jì)研發(fā)中心代表了工業(yè)、建筑等行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，全球領(lǐng)先企業(yè)都有著遍布世界的設(shè)計(jì)研發(fā)中心，以便針對(duì)各國(guó)的具體情況設(shè)計(jì)出更貼近市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，同時(shí)有效利用遍布全球的設(shè)計(jì)研發(fā)人才。SAMSUNG在全球擁有倫敦、東京、舊金山、首爾四個(gè)設(shè)計(jì)中心LG全球共有五大工業(yè)設(shè)計(jì)中心分布米蘭、紐約、首爾、上海及東京DELL擁有五個(gè)設(shè)計(jì)中心，分布在美國(guó)、新加坡、臺(tái)灣、印度和上?！邪l(fā)設(shè)計(jì)人員辦公測(cè)試、實(shí)驗(yàn)技術(shù)信息交流展示中心—利用地下空間構(gòu)筑一條的展示大道，會(huì)聚知名企業(yè)的旗艦店，展示企業(yè)實(shí)力、企業(yè)文化旗艦店的主體位于地下，通過(guò)玻璃通道的塑造將概念性產(chǎn)品完美的展示出來(lái)，巧妙利用地下空間產(chǎn)品、效勞、理念最前沿、最全面的展示全球最具規(guī)模的展示體驗(yàn)專區(qū)，借助知名企業(yè)之力，讓設(shè)計(jì)創(chuàng)意深入人心旗艦展示大道通過(guò)產(chǎn)品和效勞實(shí)現(xiàn)企業(yè)和客戶之間最直接的情感聯(lián)系新建地標(biāo)建筑——首鋼中心＋海爾中心建筑特色，出自名師之手，具有強(qiáng)烈的工業(yè)設(shè)計(jì)感與企業(yè)文化相得益彰節(jié)能環(huán)保，引領(lǐng)未來(lái)與周邊建筑完美融合歷史與未來(lái)交匯處首鋼非鋼產(chǎn)業(yè)開(kāi)展中心多功能廳：與相關(guān)產(chǎn)業(yè)其他企業(yè)的技術(shù)交流合作；內(nèi)部會(huì)議培訓(xùn)等總部辦公樓：非鋼產(chǎn)業(yè)管理中心和研發(fā)設(shè)計(jì)中心展館：工業(yè)文化展覽、公司歷史展示海爾全球總部會(huì)議交流空間辦公空間綜合展示體驗(yàn)館“海爾U-home〞智能家電系統(tǒng)中小創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)將享受融入歷史人文的工業(yè)遺跡與現(xiàn)代材料結(jié)合打造成的創(chuàng)意辦公區(qū)“中國(guó)創(chuàng)造〞的未來(lái)：成長(zhǎng)中的中小創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)將聚集于此

工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)類機(jī)構(gòu)平面設(shè)計(jì)和裝潢設(shè)計(jì)公司環(huán)境設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)師工作室……舊建筑與新功能創(chuàng)造性融合的創(chuàng)意設(shè)計(jì)區(qū)，外部增設(shè)空中走廊，從視覺(jué)上分割廠房之間的高大空間，增強(qiáng)整個(gè)空間的親和力和舒適度內(nèi)部在現(xiàn)有廠房根底上加層，自由構(gòu)建創(chuàng)意LOFTLOFT形式，建筑設(shè)計(jì)感強(qiáng)；總占地15萬(wàn)平米，建面約30萬(wàn)平米生活style主體identity活動(dòng)activity生活style空間space中國(guó)創(chuàng)造中心創(chuàng)意無(wú)處不在居?。篣-home休閑：U-experience工作：U-office：“泛在〔UBIQUITOUS〕〞工作的意義更多在于成為生活的不可分割的局部U-office：網(wǎng)絡(luò)時(shí)代新興工作模式，推動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，奠定全新生活方式的根底U-office：借助移動(dòng)辦公工具，工作空間延伸到辦公室以外，遠(yuǎn)程辦公、后臺(tái)辦公、家庭辦公興起，創(chuàng)意人群的工作地點(diǎn)可以在家、酒吧、咖啡廳、甚至是公園……

U-home：家與世界同步，不僅是產(chǎn)品，更是提供一種時(shí)尚生活解決方案，是屬于你的更便捷的家居生活U-home讓人們?cè)谑澜绲娜魏谓锹涠寄芟硎艿骄W(wǎng)絡(luò)的便捷效勞：可以隨時(shí)隨地的了解到家庭里邊各種電器的運(yùn)行狀態(tài)，無(wú)論在哪里都可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、打、發(fā)短信與智能家電對(duì)話；足不出戶便可網(wǎng)上購(gòu)物；可以獲得家電維修效勞網(wǎng)絡(luò)的主動(dòng)照顧，從而始終保持家用電器的最正確狀態(tài)；不用去醫(yī)院便可享受到醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)的主動(dòng)關(guān)心。U-home讓人們以全新的方式進(jìn)行娛樂(lè)：不僅僅可以看到電視臺(tái)提供的節(jié)目，更可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)從內(nèi)容提供商處獲得節(jié)目資源，從原來(lái)的被動(dòng)的接收電視節(jié)日到主動(dòng)選擇電視節(jié)目。U-home讓人們享受到除防盜門外的治安網(wǎng)絡(luò)的主動(dòng)保衛(wèi)，使家有了雙重防衛(wèi)系統(tǒng)。充滿創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)保存局部工業(yè)遺產(chǎn)，鐵路、管道等，追憶似水年華分散在園區(qū)中，居住、辦公混合，與產(chǎn)業(yè)區(qū)穿插分布，逐年開(kāi)發(fā)總占地約300畝，容積率2.7，總建筑面積54萬(wàn)平米，約5000戶〔預(yù)計(jì)區(qū)域未來(lái)就業(yè)人口6萬(wàn)，其中管理人員約占20%，即1萬(wàn)人左右，配套居住區(qū)可以滿足其居住需求〕

U-home，家與你的心同步，屬于你的人本空間，設(shè)計(jì)和情感無(wú)處不在，示范未來(lái)人居

以住宅及根本的生活設(shè)施為載體，延續(xù)工業(yè)精神，展現(xiàn)產(chǎn)業(yè)成果，讓創(chuàng)意設(shè)計(jì)深入生活

ExperienceintheshopsandbarsU-experience：歷史的回歸、人文的延續(xù)、創(chuàng)造力的蔓延，無(wú)處不在的創(chuàng)意休閑體驗(yàn)

Experienceintheflagshipstores體驗(yàn)式消費(fèi)的旗艦店后工業(yè)特色的休閑設(shè)施體驗(yàn)過(guò)去，體驗(yàn)未來(lái)

體驗(yàn)中國(guó)，體驗(yàn)世界

體驗(yàn)科技，體驗(yàn)文化Experienceinthehotels舊廠房改造的精品特色酒店集建筑設(shè)計(jì)大成的五星級(jí)商務(wù)酒店“工業(yè)文化之路〞交通：

步行道＋空中廊道＋觀光鐵路多種交通聯(lián)系方式可以步行可以乘坐觀光小火車地面交通為主，輔以空中跨越步行道步行道空中廊道觀光鐵路觀光鐵路“工業(yè)文化之路〞帶你深入體驗(yàn)創(chuàng)意空間，為你講述“中國(guó)制造〞到“中國(guó)創(chuàng)造〞的故事景觀特色：利用園林造景手法將歷史人文遺跡和原有植被資源融入景觀規(guī)劃中，成為園區(qū)的特色景點(diǎn)Experienceontheway在CCC，人在空間上是完全自由的，無(wú)論何處，我們都在生活工作與休閑相融:在休閑中工作，工作中休閑創(chuàng)意重構(gòu)我們的生活，工作、休閑、居住相融，新的生活方式造就創(chuàng)意行業(yè)時(shí)尚一族——MO族活動(dòng)activity會(huì)議展覽節(jié)慶賽事國(guó)際招標(biāo)大賽教育培訓(xùn)主體identity活動(dòng)activity生活style空間space中國(guó)創(chuàng)造中心創(chuàng)意無(wú)處不在貝聿銘庫(kù)哈斯保羅·安德魯安藤忠雄赫爾佐格皮埃爾?德?梅隆……“中國(guó)創(chuàng)造中心〞的規(guī)劃建設(shè)國(guó)際招標(biāo)，邀請(qǐng)國(guó)際知名機(jī)構(gòu)和大師參與，使之成為國(guó)際創(chuàng)意界關(guān)注的焦點(diǎn)美國(guó)SOM美國(guó)KPF英國(guó)FOSTER日本日建設(shè)計(jì)阿特金斯國(guó)際澳大利亞柏濤〔墨爾本〕建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)易道設(shè)計(jì)公司……不間斷的設(shè)計(jì)展覽、論壇和研討會(huì)，樹(shù)立行業(yè)領(lǐng)袖地位維持活力，激蕩創(chuàng)意靈感，形成產(chǎn)業(yè)氣氛：各種規(guī)模、內(nèi)容各異的會(huì)議會(huì)展競(jìng)相登臺(tái)漢諾威工業(yè)論壇丹麥哥本哈根國(guó)際家具展中國(guó)國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)頂峰論壇全國(guó)工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)術(shù)大會(huì)中韓設(shè)計(jì)論壇……確立行業(yè)領(lǐng)袖地位：形成如漢諾威工業(yè)論壇、丹麥哥本哈根國(guó)際家具展等定期召開(kāi)、國(guó)際知名的會(huì)議會(huì)展活動(dòng)開(kāi)創(chuàng)工業(yè)創(chuàng)意設(shè)計(jì)類論壇、賽事、節(jié)慶活動(dòng)：

“中國(guó)創(chuàng)造論壇〞“首鋼·海爾國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)大賽〞“國(guó)際設(shè)計(jì)節(jié)〞德國(guó)博朗國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)大賽德國(guó)紅點(diǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)大賽德國(guó)漢諾威iFDesignAwards設(shè)計(jì)大賽法國(guó)工業(yè)設(shè)計(jì)院Janus大賽歐萊雅工業(yè)設(shè)計(jì)大賽倫敦設(shè)計(jì)節(jié)東京國(guó)際設(shè)計(jì)節(jié)新加坡設(shè)計(jì)節(jié)……展示評(píng)選互動(dòng)開(kāi)閉幕大型PARTY……聚集人氣提升知名度內(nèi)容豐富、形式靈活的教育培訓(xùn)活動(dòng)長(zhǎng)期與短期專業(yè)與非專業(yè)當(dāng)面授課與遠(yuǎn)程教育內(nèi)容以工業(yè)、建筑設(shè)計(jì)為主創(chuàng)意活動(dòng)的中心地標(biāo)——?jiǎng)?chuàng)意會(huì)展中心總建面2萬(wàn)平米大型展廳和會(huì)議中心，保存現(xiàn)有建筑的高空間、高跨度特點(diǎn)，加以裝修利用小型展廳、設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)室及配套局部，在現(xiàn)有建筑根底上加建、改建，或在內(nèi)部加設(shè)廊道、玻璃隔斷，分割成為多個(gè)較小的靈活空間，便于利用歷史的空間space生活style空間space主體identity活動(dòng)activity中國(guó)的未來(lái)的中國(guó)創(chuàng)造中心創(chuàng)意無(wú)處不在工業(yè)遺跡或抽象或具象的表達(dá)，成為園區(qū)的標(biāo)志性存在，處處表達(dá)空間的歷史感44空間處理上采用中國(guó)式園林伸縮自如、曲徑通幽的創(chuàng)作手法，盡顯中國(guó)意境后現(xiàn)代主義連接起過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)，蘊(yùn)含著中國(guó)與世界面對(duì)未來(lái)的姿態(tài)未來(lái)的方向：于簡(jiǎn)約中有無(wú)窮韻味源自歷史把握今天創(chuàng)造未來(lái)采用裝飾手法到達(dá)視覺(jué)上的欣賞效果，提倡滿足現(xiàn)代社會(huì)人們豐富的心理需求，而不僅僅是單調(diào)的功能主義中國(guó)古典主義與后現(xiàn)代主義都注重對(duì)傳統(tǒng)的回歸中國(guó)古典主義與后現(xiàn)代主義融合，筑就情感空間會(huì)展中心旗艦展示大道特色酒店體驗(yàn)式商業(yè)新建五星級(jí)酒店園區(qū)各種活動(dòng)的中心地標(biāo)總建面約2萬(wàn)平米，主要為利舊改造舊廠房改造而成，展現(xiàn)區(qū)域特有的歷史、人文、地理的積淀與內(nèi)涵總建面約2萬(wàn)平米，偏休閑性最新產(chǎn)品和概念產(chǎn)品等設(shè)計(jì)體驗(yàn)總建面約1萬(wàn)平米，地下為主入駐品牌如海爾、美的、吉利、三星、豐田等生活休閑和商務(wù)休閑設(shè)施，突出空間的歷史感總建面約3萬(wàn)平米具體業(yè)態(tài)如餐飲、咖啡廳、特色零售等作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的配套，集中表達(dá)先進(jìn)的建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)總建面約3萬(wàn)平米，偏商務(wù)性功能構(gòu)成及主要規(guī)劃指標(biāo)功能占地（萬(wàn)平米）建面（萬(wàn)平米）辦公總部設(shè)計(jì)中心3360創(chuàng)意設(shè)計(jì)區(qū)1530服務(wù)公共服務(wù)中心22孵化器5酒店52+3配套休閑商業(yè)1會(huì)展中心82體驗(yàn)式商業(yè)3（其中地下1萬(wàn)）小計(jì)6390居住2054地上建設(shè)合計(jì)83161地下建設(shè)合計(jì)

21（1萬(wàn)平米商業(yè)+20萬(wàn)平米停車及配套）產(chǎn)業(yè)區(qū)容積率：1.7居住區(qū)容積率：2.7總?cè)莘e率：1.95首鋼、海爾聯(lián)手締造“中國(guó)創(chuàng)造中心〞〔CCC〕全球獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群中國(guó)創(chuàng)造與世界創(chuàng)造交融的核心地帶世界與中國(guó)的靈感與激情在此碰撞新的生活、新的世界從此起步創(chuàng)意聚焦“中國(guó)創(chuàng)造中心〞之于首鋼和海爾——

企業(yè)營(yíng)銷窗口、與世界巨頭的強(qiáng)勢(shì)對(duì)話平臺(tái)、雄踞國(guó)際舞臺(tái)的資本首屆首鋼·海爾國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)論壇品牌影響深入人心，實(shí)現(xiàn)有效的企業(yè)營(yíng)銷為開(kāi)發(fā)主體在城市運(yùn)營(yíng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域樹(shù)立領(lǐng)袖形象首鋼·海爾創(chuàng)新城SHOUGANG-HAIERINTERNATIONALDESIGNFESTIVAL“中國(guó)創(chuàng)造中心〞之于石景山區(qū)——

立足于區(qū)域經(jīng)濟(jì)根底，示范區(qū)域未來(lái)，開(kāi)啟區(qū)域可持續(xù)開(kāi)展奉獻(xiàn)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)和環(huán)境建設(shè)“中國(guó)創(chuàng)造中心〞示范首鋼搬遷后的石景山區(qū)域開(kāi)展石景山“以工立區(qū)〞的重化工業(yè)之路使其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形開(kāi)展：2003年首鋼北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值68.5億元，占石景山區(qū)GDP的55%，上繳稅金占區(qū)財(cái)政的50%以上，從業(yè)人員占全區(qū)從業(yè)人員的40%左右。2004年首鋼北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值90億元，占石景山區(qū)總工業(yè)增加值的60.8%；上繳稅收28億元，約占石景山區(qū)財(cái)政收入的55.4%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)畝產(chǎn)值到達(dá)1350萬(wàn)元：根據(jù)初步測(cè)算，本園區(qū)成功運(yùn)營(yíng)之后，年產(chǎn)值預(yù)計(jì)將超過(guò)100億元。通過(guò)國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的設(shè)計(jì)研發(fā)總部、知名品牌的旗艦店入駐，提升區(qū)域整體形象，確定區(qū)域地位。根據(jù)案例說(shuō)明，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均每萬(wàn)平米建筑面積每年上繳稅收為約300萬(wàn)元，比率為1：300預(yù)計(jì)本工程創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園預(yù)計(jì)年上繳稅收將到達(dá)3億元，地稅過(guò)億元。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)1萬(wàn)平米建面直接帶動(dòng)750人就業(yè)，智力密集型企業(yè)與就業(yè)關(guān)系是1萬(wàn)平米建面帶動(dòng)1000人就業(yè)，綜合間接就業(yè)帶動(dòng)比率為：1：1000本工程產(chǎn)業(yè)建面約80萬(wàn)平米，未來(lái)預(yù)計(jì)能夠?yàn)楸緟^(qū)域吸引高素質(zhì)人才約6萬(wàn)人，帶動(dòng)綜合就業(yè)將到達(dá)7萬(wàn)5千人。能有效解決首鋼充裕人員就業(yè)問(wèn)題。稅收就業(yè)產(chǎn)業(yè)綠色GDP，從環(huán)境上提升區(qū)域價(jià)值“中國(guó)創(chuàng)造中心〞之于北京——

打造城市全新競(jìng)爭(zhēng)力，掀起城市開(kāi)展的又一輪高潮更科學(xué)的規(guī)劃，更巨大的產(chǎn)業(yè)影響……這里是北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新一極，北京經(jīng)濟(jì)新引擎，北京城市競(jìng)爭(zhēng)力的新表達(dá)2007年北京人均GDP已經(jīng)突破7000美元國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，人均GDP超過(guò)5000美元之后，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的商務(wù)本錢將不斷提高，經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展將會(huì)主要依靠自主創(chuàng)新而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展可以形成新的產(chǎn)業(yè)集群，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的附加值和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；可以吸引來(lái)自全中國(guó)和全世界的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，優(yōu)化城市人才結(jié)構(gòu)；改變北京的城市面貌和形象，加強(qiáng)城市活力，通過(guò)對(duì)獨(dú)創(chuàng)、原創(chuàng)、首創(chuàng)和再創(chuàng)成果的組織，在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展城市建設(shè)和社會(huì)進(jìn)步方面進(jìn)一步走在全國(guó)的前面這里不是798這里不是中關(guān)村中國(guó)創(chuàng)造中心時(shí)尚消費(fèi)地?cái)?shù)字產(chǎn)業(yè)先鋒生產(chǎn)創(chuàng)意效勞“中國(guó)創(chuàng)造中心〞之于中國(guó)——

開(kāi)展工業(yè)設(shè)計(jì)為主的生產(chǎn)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，有效引領(lǐng)中國(guó)創(chuàng)造創(chuàng)意復(fù)興中國(guó)關(guān)注中國(guó)制造，提升中國(guó)制造，以設(shè)計(jì)創(chuàng)造附加值集聚全世界的創(chuàng)造力，改變高能耗、少創(chuàng)意、低利潤(rùn)的中國(guó)制造現(xiàn)狀日本NEC的統(tǒng)計(jì)大約銷售增加值的51%來(lái)自工業(yè)設(shè)計(jì)；據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)工業(yè)設(shè)計(jì)行業(yè)的投入產(chǎn)出比為1：2500，即投入1美元能帶來(lái)2500美元的回報(bào)，英國(guó)的投入產(chǎn)出比為1：2100，即1英鎊的投入能帶來(lái)2100英鎊的回報(bào)?！爸袊?guó)創(chuàng)造中心〞之于世界——

順應(yīng)世界開(kāi)展趨勢(shì)，助推創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)時(shí)代“創(chuàng)意都市〞“創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)〞“創(chuàng)意時(shí)代〞……

中國(guó)創(chuàng)造中心創(chuàng)意世界的新焦點(diǎn)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的新起點(diǎn)在英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過(guò)GDP的８％。全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增?！?006年行業(yè)資料〕依托計(jì)算機(jī)及軟件效勞業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，英國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)從制造型向創(chuàng)意效勞型的轉(zhuǎn)變。日本動(dòng)漫藝術(shù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，已經(jīng)超過(guò)汽車工業(yè)，成為日本第二大支柱產(chǎn)業(yè)。……需要政府的相關(guān)政策支持建議—作為首鋼工業(yè)區(qū)改造的先行示范區(qū)域，請(qǐng)求市政府幫助加快和簡(jiǎn)化相關(guān)的前期工作及專項(xiàng)規(guī)劃工作，以便工程盡快啟動(dòng)；—工程周邊的環(huán)境和配套設(shè)施還比較差，請(qǐng)求市政府協(xié)調(diào)改善園區(qū)周邊環(huán)境，包括交通及市政配套；—請(qǐng)求市政府給予政策及資金支持：1、土地出讓金和招拍掛土地的溢價(jià)局部予以返還；2、將園區(qū)納入中關(guān)村科技園石景山園，享受科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、稅收優(yōu)惠政策；3、以首鋼調(diào)整搬遷地區(qū)開(kāi)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，向市政府申請(qǐng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)認(rèn)定，爭(zhēng)取市政府文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金的支持；4、因涉及利舊改造，請(qǐng)求協(xié)助北京市工業(yè)促進(jìn)局給予工業(yè)開(kāi)展資金支持—請(qǐng)求國(guó)務(wù)院的資金支持：以加強(qiáng)文化軟實(shí)力建設(shè)的名義，爭(zhēng)取國(guó)務(wù)院、文化部的撥款經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提首鋼和海爾合作模式：從一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始以合作工程公司形式合作，首鋼以土地入股，折合資產(chǎn)額取二通廠破產(chǎn)本錢10億元，一級(jí)開(kāi)發(fā)的拆遷及搬遷本錢由海爾支付，二者共享一級(jí)開(kāi)發(fā)收益〔開(kāi)發(fā)本錢加增值局部〕；二級(jí)開(kāi)發(fā)繼續(xù)由二者合作工程公司執(zhí)行，一級(jí)開(kāi)發(fā)收益也全部投入二級(jí)開(kāi)發(fā)，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用均由海爾承擔(dān)；股權(quán)和分紅比例取最初投資比例，10億元比9.382億元，合首鋼51%、海爾49%；2021年開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，首鋼出地，價(jià)值合破產(chǎn)本錢10億元；海爾出拆遷及搬遷本錢，以及獲取土地使用權(quán)證的8820萬(wàn)元，約9.382億元，土地本錢共計(jì)18.5億元；2021年開(kāi)始，分六年進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地按照年開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行招拍掛進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)，2021年取地本錢取700萬(wàn)元/畝，之后每年漲幅假設(shè)為5%；測(cè)算中假設(shè)年初支付土地出讓金，年末政府返還出讓金，一級(jí)開(kāi)發(fā)以后每年實(shí)際產(chǎn)生的土地相關(guān)費(fèi)用為一年中出讓金的財(cái)務(wù)費(fèi)用；自有資金為0，100%銀行貸款,財(cái)務(wù)本錢計(jì)入工程本錢；開(kāi)發(fā)結(jié)束后分紅，其間每年滾動(dòng)開(kāi)發(fā)不分紅；辦公物業(yè)中非總部辦公的30萬(wàn)平米均用于出租，居住和60萬(wàn)平米總部辦公物業(yè)出售初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算——從一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始，工程分七年進(jìn)行投資，投資額到達(dá)177.91億元項(xiàng)目名稱投資金額年度2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年土地成本1162380193820172717175628190420162452164014103329前期工程費(fèi)12918

12918

寫(xiě)字樓建安工程費(fèi)242500

425004250045000375003750037500酒店建安工程費(fèi)50000

2000030000

商業(yè)會(huì)展及配套建安工程費(fèi)1000083331667

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)91000

18500175001750014500140009000住宅建安工程費(fèi)1080002160021600216002160021600地下建安費(fèi)46200

1100088006600660066006600管理費(fèi)用28031

467246724672467246724672不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)28031

467246724672467246724672合計(jì)1779059193820296911297039320464251996253058165772資金來(lái)源與運(yùn)用本工程2021年開(kāi)始投入開(kāi)發(fā)，08年一級(jí)開(kāi)發(fā)一次性投資10.2億元，09年開(kāi)始二級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)本錢29.6億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)回款；2021開(kāi)始不再需要銀行貸款，工程可以依靠自身收益滾動(dòng)。序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)年度2008200920102011201220132014一資金來(lái)源

41369742020007877177906867270446117746216073961461經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源2251414

3150003450583916244493224575932928171.1銷售收入1913783

3150003307503472883646523646521914421.2出租收入176980

014308254373742045691541241.3

酒店收入160650

189004725047250472502

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源

81700010200030000027000014500000

2.1自有資金

2.2銀行借款817000102000300000270000145000

3其它來(lái)源（政府退款）

100000172717175628190420162452164014103329二資金運(yùn)用

33121382019807580046427935725313920793953343494181開(kāi)發(fā)成本投資17790591938202969112970393204642519962530581657722經(jīng)營(yíng)成本121291

142703567435674356743銷售費(fèi)用57414

9450992310419109401094057434銷售、經(jīng)營(yíng)稅金及附加106215

1748318357192742023820238106255所得稅241612

025875515057323275425155766土地增值稅116028

1160287借款本金償還817000

402000270000145000

8借款利息支付(財(cái)務(wù)費(fèi)用)735208160321602160011600

三盈余資金824816202971314789315451421969522627446728四累計(jì)盈余資金

2029733177626332140551835778108824836工程現(xiàn)金流量表本工程2021年開(kāi)始投入開(kāi)發(fā)，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.56年；折現(xiàn)率取行業(yè)普遍水平，8％。項(xiàng)目合計(jì)年度20082009年2010年2011年2012年2013年2014年現(xiàn)金流入32199740487717520686582044611774621607396146政府回款968560172717175628190420162452164014103329寫(xiě)字樓銷售收入10202870150000157500165375173644182326191442商業(yè)配套銷售收入00

0

商業(yè)會(huì)展孵化器出租收入176980001430825437374204569154124住宅銷售收入89349701650001732501819131910081823260酒店收入1606500

18900472504725047250現(xiàn)金流出2486318193160356004372793427531392079395334349418開(kāi)發(fā)成本投資1770239185000296911297039320464251996253058165772經(jīng)營(yíng)成本121291

14270356743567435674銷售費(fèi)用57414

945099231041910940109405743銷售、經(jīng)營(yíng)稅金及附加106215

174831835719274202382023810625財(cái)務(wù)成本735208160321602160011600000結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅116028

116028所得稅241612

02587551505732327542515576首鋼土地款返還

000000凈現(xiàn)金流量733656-19316013171314789315451421969522627446728累計(jì)凈現(xiàn)金流量

-193160-6144786446240960460655686928733656凈現(xiàn)值523175-19316012195612679512265816148215399829446累計(jì)凈現(xiàn)值

-193160-7120455591178249339731493729523175工程利潤(rùn)總額約96.64億元，稅后凈利潤(rùn)72.48億；稅前本錢利潤(rùn)率為51.85%，稅后本錢利潤(rùn)率38.89%

序號(hào)項(xiàng)

目合計(jì)20082009201020112012201320141收入3219974

4877175206865820446117746216073961461.1政府回款1727171756281904201624521640141033291.2寫(xiě)字樓銷售收入1020287

1500001575001653751736441823261914421.3出租收入(孵化器和商業(yè)、會(huì)展）176980

014308254373742045691541241.4酒店收入160650

00189004725047250472501.5住宅銷售收入893497

16500017325018191319100818232602開(kāi)發(fā)成本17790591938202969112970393204642519962530581657723運(yùn)營(yíng)成本(出租)85617

00142703567435674356744銷售費(fèi)用57414

9450992310419109401094057435銷售、經(jīng)營(yíng)稅金及附加106215

1748318357192742023820238106256財(cái)務(wù)費(fèi)用7352081603216021600116000007土地增值稅116028

000001160288營(yíng)業(yè)利潤(rùn)966448-201980131713173769206018292927301698623039補(bǔ)前期虧損272247

20198070267

010利潤(rùn)總額966448-201980-702671035012060182929273016986230311所得稅241612

258755150573232754251557612凈利潤(rùn)724836-201980-702677762615451421969522627446728價(jià)格策略及價(jià)格表的制作課程類別：正合地產(chǎn)籌劃根底課程課程時(shí)長(zhǎng)：3小時(shí)〔上、下〕重點(diǎn)：a.掌握常用的價(jià)格策略；b.熟練運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益復(fù)原法制定工程均價(jià)c.熟練掌握EXCEL，并建立價(jià)格體系d.掌握價(jià)格檢測(cè)的常用方法

定價(jià)定價(jià)是從用戶的角度精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的完整過(guò)程。定價(jià)是一種“藝術(shù)〞，是需求和供給的平衡，是競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和利潤(rùn)額度的平衡，是客戶認(rèn)同和價(jià)值貶損的平衡。定價(jià)的原那么從實(shí)際操作上來(lái)說(shuō)，能到達(dá)目的的價(jià)格才是最正確方案?！卜桨感院涂尚行浴硰募夹g(shù)上來(lái)說(shuō)，價(jià)值和價(jià)格的吻合程度最重要，主要表現(xiàn)在不同單位的價(jià)格差值關(guān)系上。均價(jià)代表什么？從習(xí)慣上說(shuō)，一個(gè)樓盤的均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)其物業(yè) 質(zhì)素的綜合評(píng)價(jià)；在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)工程總體銷售額的 預(yù)期；整體均價(jià)無(wú)法說(shuō)明某一棟樓、某一個(gè)單位的物業(yè)檔次。房地產(chǎn)市場(chǎng)核心均價(jià)確定流程選擇定價(jià)目標(biāo)客戶意向競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)12354選擇定價(jià)方法選定最終價(jià)格均價(jià)確定應(yīng)遵循的原那么：價(jià)格目標(biāo)選定定價(jià)目標(biāo)利潤(rùn)導(dǎo)向數(shù)量導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向利潤(rùn)投資回報(bào)率銷售速度市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng)避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)選擇定價(jià)方法價(jià)格定得太低就不能產(chǎn)生利潤(rùn)，定得太高又不能產(chǎn)生需求。圖中歸納了在制定價(jià)格的3種主要考慮因素。本錢規(guī)定了某價(jià)格的最低底數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格和代用品的價(jià)格提供了在制定價(jià)格時(shí)必須考慮的標(biāo)定點(diǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)是其價(jià)格的最高限度低價(jià)格高價(jià)格在這個(gè)價(jià)格上不可能獲利在這個(gè)價(jià)格上不可能有需求本錢競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格和代用品價(jià)格顧客評(píng)估獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)通過(guò)在這3種考慮因素中的一個(gè)或幾個(gè)來(lái)選定定價(jià)方法，以解決定價(jià)問(wèn)題。然后，該定價(jià)方法有希望導(dǎo)致一個(gè)特定的價(jià)格。選擇定價(jià)方法——3C3C——需求、本錢、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)收益定價(jià)認(rèn)知價(jià)值定價(jià)市場(chǎng)比較定價(jià)本錢加成定價(jià)拍賣式定價(jià)收益風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)核心均價(jià)確定方法市場(chǎng)比較法收益復(fù)原法價(jià)值定價(jià)法上限法定價(jià)常用方法——市場(chǎng)比較法選定參照目標(biāo)，權(quán)重很重要。

相同條件下，參照目標(biāo)的權(quán)重關(guān)系如下：高檔盤：同檔次>同目標(biāo)客戶類型>同樓盤所在區(qū)域；中低檔盤：同樓盤所在區(qū)域>同檔次>同目標(biāo)客戶類型；市場(chǎng)比較法確定市場(chǎng)調(diào)查

的范圍和重點(diǎn)對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正對(duì)每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差

工程進(jìn)行調(diào)差交易情況修正比較結(jié)果表——比準(zhǔn)價(jià)格綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià)123465確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)a.以工程為核心，半徑3KM的范圍是重

中之重。假設(shè)范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大。b.但凡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都應(yīng)納入視線范圍。c.重點(diǎn)調(diào)差工程應(yīng)不少于6個(gè)。d.二手樓價(jià)格也應(yīng)適當(dāng)考慮。對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正a.不同類型物業(yè)的價(jià)格，影響因

素不同〔可以總結(jié)〕b.不同階段、同一類型物業(yè)的各

個(gè)價(jià)格影響因素權(quán)重不同，

〔最好是與銷售人員，尤其是

在同一區(qū)域賣樓的銷售人員座

談、聽(tīng)?！硨?duì)每個(gè)重點(diǎn)調(diào)差

工程進(jìn)行調(diào)差a.最好是有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，5人

左右一起打分，再綜合，絕不

能一個(gè)人“搞掂〞。b.討論時(shí)，調(diào)差樓盤的資料要確實(shí)，

不確實(shí)的馬上補(bǔ)，不能對(duì)付過(guò)。c.小組打分專人記錄，負(fù)責(zé)人要開(kāi)放，鼓勵(lì)大家談經(jīng)驗(yàn)，需要一個(gè)市場(chǎng)感覺(jué)好的人歸納。交易情況

修正a.以本盤預(yù)計(jì)出售的形象進(jìn)度為基

礎(chǔ)，對(duì)調(diào)差樓盤形象進(jìn)度的工期

進(jìn)行修正。為此，要了解調(diào)差盤

出售時(shí)的形象進(jìn)度。b.以本盤的目標(biāo)銷售速度為根底，

對(duì)調(diào)差樓盤的不同銷售速度進(jìn)行

修正。為此，必須了解調(diào)差盤發(fā)

售的時(shí)間和銷售率。c.必要時(shí)對(duì)廣告投入進(jìn)行修正。d.各樓盤出售的形象進(jìn)度、出售時(shí)

間、廣告投放，最好有記錄。a.每個(gè)調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差

包括：最低價(jià)、最高價(jià)、

平均實(shí)收價(jià)、特別樓層

價(jià)〔高、中、低，每5

層一個(gè)〕

b.形成表格，便于比較。

調(diào)差

結(jié)果表綜合、分析、提出核心實(shí)收價(jià)范圍和建議核心實(shí)收價(jià)a.分析可比性，

確定范圍。b.眾數(shù)，

縮小范圍。c.權(quán)重。

1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與工程的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2〕和工程距離的遠(yuǎn)近29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/開(kāi)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：工程規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈(zèng)送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共局部品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展示工程品牌類：開(kāi)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象例：市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟比較工程確定方法：定位或局部戶型相近且質(zhì)素相當(dāng)?shù)耐跇潜P1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成片區(qū)自然升值市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較客戶投資收益在不考慮工程溢價(jià)因子的情況下，工程的比準(zhǔn)價(jià)格為：——3580元/平方米——樓盤名稱/類別金域港灣新和·理想家千和·馨城紅帆.楓林假日交易價(jià)格3700390037003400交易情況修正系數(shù)10590105100交易日期修正系數(shù)110120110120區(qū)域修正系數(shù)80758090品牌/產(chǎn)品修正系數(shù)95100100100修正后價(jià)格3247.8631593418.83672本項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)3374.415明年入市均價(jià)（假設(shè)入市時(shí)間為9月）3576.8799客戶分析法＋收益反推法投資者關(guān)注投資收益率。因此對(duì)價(jià)格非常敏感，一旦價(jià)格超過(guò)預(yù)期時(shí)，便放棄購(gòu)置；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進(jìn)行測(cè)算；當(dāng)客戶購(gòu)置意向及價(jià)格意向非常清楚時(shí)，對(duì)客戶意向的分析直接指導(dǎo)價(jià)格生成。分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價(jià)格取向分析確定均價(jià)分析客戶構(gòu)成分析置業(yè)目的客戶價(jià)格取向分析根據(jù)3月25日—4月8日登記的客戶群分析來(lái)看，本工程90%以上的客戶是投資客和周邊中低端自用客戶〔包括過(guò)渡性居住〕，因此他們較關(guān)注的是租金和投資回報(bào)率。因此本區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的租金頗具參照意義。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10%40%50%構(gòu)成第三地用途的享受型客戶用來(lái)辦公的客戶周邊改善生活環(huán)境的客戶為子女買房的客戶初次置業(yè)的客戶全市范圍內(nèi)投資的客戶對(duì)價(jià)格的關(guān)注點(diǎn)總價(jià)首期月供與租金的關(guān)系投資的穩(wěn)定性投資收益率550050004500本工程客戶構(gòu)成圖示例：某工程投資客戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率片區(qū)自然升值法市場(chǎng)比較法投資收益法按市場(chǎng)住宅投資回報(bào)率5%-8%之間計(jì)算，一般投資客戶預(yù)期于10-15年內(nèi)收回本錢。設(shè)：本工程均價(jià)為P面積：60平米的兩房現(xiàn)租金：1500元/平米〔參照好旺角〕那么：月供=P*60*80%*81.762/10000≤1500+200P’max≤4949元/平方米

收益反推法是制定價(jià)格表的一個(gè)重要方法，適用范圍：無(wú)直接可比物業(yè)；寫(xiě)字樓、商場(chǎng)物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。結(jié)論三：根據(jù)投資收益法推算，得出本工程合理價(jià)格應(yīng)小于4949元/平方米；上限法工程有市場(chǎng)新產(chǎn)品類型，無(wú)法直接定價(jià)以上游的可替換產(chǎn)品為上限創(chuàng)新產(chǎn)品定價(jià)原那么

——以上游的可替換產(chǎn)品為上限0本錢客戶感知價(jià)值：客戶愿意支付的最高價(jià)〔上限〕售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)力營(yíng)銷的作用：1、提升客戶的感知價(jià)值；2、找到愿意支付更高價(jià)格的客戶〔市場(chǎng)細(xì)分〕萬(wàn)科城寬HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心區(qū)域100萬(wàn)元總價(jià)的準(zhǔn)二次置業(yè)單位，因此130平方米的寬HOUSE的高限單價(jià)為7500元/平方米；面積區(qū)間（㎡）

均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）中信紅樹(shù)灣230-24011000250-260天鵝堡230-25012000270-300第五園TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹(shù)灣和天鵝堡的大平面單位，即總價(jià)的高限在230-250萬(wàn)元；

第五園合院TH面積區(qū)間為180-200㎡，合院TH定價(jià)為萬(wàn)元/㎡價(jià)值定價(jià)法工程有市場(chǎng)新產(chǎn)品類型，無(wú)法直接定價(jià)以片區(qū)外其他工程的該類產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的比值作為參照制定本工程中該產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格的核心：技術(shù)重要，策略更重要價(jià)格策略的工具：核心均價(jià)、銷控與價(jià)格走勢(shì)、層差、朝向差、折扣率折扣率促銷銷控價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)供給內(nèi)容策略的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性夠不夠保證近期目標(biāo)完成保證銷售走勢(shì)與目標(biāo)吻合最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)我們?cè)谥贫▋r(jià)目表的過(guò)程中，不時(shí)回過(guò)頭來(lái)看一看，這幾個(gè)方面是否都考慮到了，并且作出相應(yīng)的安排.即使無(wú)法解決，也是思考和努力之后的選擇。當(dāng)信息不對(duì)稱的局面逐漸改變，原有的一些手段逐漸失效，價(jià)格表和價(jià)格策略的設(shè)置變得非常關(guān)鍵

均價(jià)策略的方式時(shí)間價(jià)格1.理想2常見(jiàn)4糟糕3市場(chǎng)5？資源集中市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)地位不同質(zhì)量?jī)r(jià)格戰(zhàn)略1.溢價(jià)戰(zhàn)略2.高價(jià)值戰(zhàn)略3.超值戰(zhàn)略4.高價(jià)戰(zhàn)略5.中等價(jià)值戰(zhàn)略6.優(yōu)良價(jià)值戰(zhàn)略7.騙取戰(zhàn)略8.虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略9.經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高高中低低中產(chǎn)品質(zhì)量?jī)r(jià)格各玩各的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略騙取戰(zhàn)略不同策略的選擇策略發(fā)展商狀況市場(chǎng)狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1.提升無(wú)資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控，體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動(dòng)蕩，但有機(jī)會(huì)一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤(rùn)3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價(jià)值最大變化，機(jī)會(huì)和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格表制作價(jià)格表的意義所有策略的數(shù)字表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的實(shí)際工具1.表達(dá)外部競(jìng)爭(zhēng)性。2.表達(dá)內(nèi)部均好性——將內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)做到最小。二者必須緊密結(jié)合。內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)往往比外部更直接和殘酷，制訂價(jià)目表時(shí)需充分考慮到分階段銷售的過(guò)程中的外部環(huán)境。價(jià)格表分類實(shí)收價(jià)格表〔底價(jià)〕出街價(jià)格表〔面價(jià)〕面價(jià)＝底價(jià)＋促銷優(yōu)惠付款方式的折扣率為了使價(jià)目表在實(shí)施過(guò)程中有價(jià)格提升的空間，最小折扣在95、96折以下為宜〔通常為90-96折〕；在某些樓盤，為突出檔次，可將折扣增大，使價(jià)目表價(jià)格提高，以提升樓盤外表上的“尊貴感〞；反之，對(duì)于群眾化樓盤，可減少折扣，增加客戶的認(rèn)同度；平均折扣率需考慮的因素開(kāi)盤促銷的比例；銷售過(guò)程中和尾盤階段的再折扣比例；開(kāi)發(fā)商的人情折扣；為增加開(kāi)盤氣氛，可將局部的營(yíng)銷廣告費(fèi)用以開(kāi)盤時(shí)的折扣率的形式表達(dá)；1、根據(jù)目標(biāo)客戶設(shè)計(jì)相適應(yīng)的付款方式，并確定主

打的付款方式。2、設(shè)計(jì)折扣率時(shí)注意：一般在85折—95折之間，超

過(guò)兩頭的情況除非有意引導(dǎo)，一般情況下慎用。3、根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計(jì)算出綜

合折扣。4、在綜合折扣根底上考慮如下因素，形成最終折扣

率。考慮因素——開(kāi)展商關(guān)系購(gòu)房的面積比例和再折扣范圍銷售過(guò)程中的促銷用再折扣比例和范圍尾盤的再折扣比例和范圍分階段上調(diào)折扣比例和范圍價(jià)目表制作六大步驟核心實(shí)收均價(jià)分棟／分功能／分期

實(shí)收均價(jià)平均折扣率層差同層單位差價(jià)目表著重市場(chǎng)把握著重階段性策略著重對(duì)客戶的適應(yīng)和促銷著重開(kāi)盤策略和最終銷售率著重價(jià)值表達(dá)著重客戶的直觀感受正式開(kāi)售后，隨時(shí)總結(jié)銷售成果，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。整體實(shí)收均價(jià)獲得的方法先定出整體均價(jià)，再進(jìn)行分解——分棟〔分組〕：中海國(guó)際社區(qū)〔從所處位置、景觀等因素〕分物業(yè)類型〔物業(yè)類型較為類似〕：萬(wàn)科雙水岸〔多層、小高層〕分期推出：上行東方分功能/分棟/分期的核心均價(jià)1、功能不同的分別調(diào)差。2、分棟/分期之前，先將各棟/期面積及占總面積比

例算出，以方便找到平衡。3、分棟/分期的思考出發(fā)點(diǎn)：根據(jù)各自的相對(duì)位置、條件等，細(xì)化，找準(zhǔn)核心價(jià)；銷售階段的策略安排，先打哪，后打哪？?jī)r(jià)格表的框架1：建立“總控表〞概念2：以“棟〞為單元，分表盡量簡(jiǎn)單3：以價(jià)目表〔含折扣〕為定價(jià)根底4：以“一個(gè)〞根底鏈接；防止循環(huán)鏈接5：有規(guī)律可尋6：插入“批注〞說(shuō)明調(diào)整原因；