房地產 -上海集中供地：第四批次362億元全年集供成交2200億元！總金額不足2022年八成

01第四批次集中供地概述上海第四批次集中供地延續(xù)前兩批交易模式，通過分輪次進行交易。最終，經過兩輪交易，第四批次成功出讓12幅地塊，覆蓋9個行政區(qū)，包括8幅純住宅用地和4幅含住宅的混合用地，交易總金額達到362億元，其中6幅地塊溢價成交。值得注意的是，本批次供地計劃推出15幅地塊，但目前僅成功交易12幅。明年1月中旬，預計將有2幅地塊進行交易。至于另外一幅地塊的交易安排，官方尚未公布具體信息。022023年上海集中供地特點2023年，上海集中供地計劃推出76幅地塊。目前已有72幅成功交易，1幅流標，另有2幅預計將在明年1月中旬進行交易，還有1幅的交易時間尚未確定。這72幅地塊交易總額達到2200億今年，上海集中供地市場主要表現出以下特征：1.住宅用地集中供應不再限制供應批次2023年自然資源部發(fā)布《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，取消了住宅用地出讓公告“全年不超過3次”的要求。今年，上海共計推出四個批次的集中供地。從第二批開始，每個批次供地都被拆分為多次進行交易。通過適時地完善和優(yōu)化原有的集中供地政策，以及放寬全年供地批次數量的限制，可以更好地適應當前房地產市場環(huán)境，發(fā)揮土地調節(jié)作用，有助于房地產市場穩(wěn)定。而同一批次的地塊分多輪交易，可能與土地市場的熱度下降有關。通過延長地塊從供應到成交的時間，可以讓房地產企業(yè)有足夠的時間進行籌備，在一定程度上促進成交。2.央國企為拿地主力，民營企業(yè)參與度下降目前，央國企已成為土地市場的主要參與者，民營企業(yè)參與度下降趨勢明顯。在經濟環(huán)境不穩(wěn)定和房地產市場調控政策持續(xù)收緊的背景下，央國企憑借其強大的資金實力和資源優(yōu)勢，在土地拍賣中占據了主導地位。相較之下，民營企業(yè)面臨較大的資金壓力，拿地意愿減弱，直接導致其在土地市場的參與度有所下降。相關部門已經關注到這一現象，并已加大金融支持力度，幫助民營企業(yè)緩解和解決實際困難。表：2023年各批次民企拿地情況3.聯合拿地增加房地產企業(yè)通常采用以下三種模式進行合作拿地：模式一：央企與國企合作。如招商局集團與中國旅游、招商局集團與南昌市政公用集團等。模式二：“強強”聯合。如上海臨港新片區(qū)投資控股集團與深圳市特發(fā)集團，以“區(qū)域優(yōu)勢國企+外部國企”的組合，也于年內在上海成功獲地。模式三：中型民企和國企合作。部分中型民營企業(yè)仍有一定的規(guī)模需求，通過與國有企業(yè)合作實現擴張。如浙江榮盛控股集團（民）與臨港經濟發(fā)展集團、上海南江集團（民）與保利集團等。4.全年出讓金不到去年八成，華潤集團居榜首2023年，受多重因素影響土地市場表現相對較弱。據統(tǒng)計，2023年土地出讓金總額為2200億元，2022年全年達到2839億元，今年土地出讓金總額不足去年的八成。然而，仍有部分企業(yè)憑借其穩(wěn)健的戰(zhàn)略布局和良好的財務狀況，積極獲取優(yōu)質土地資源。其中，華潤集團以約244億元的金額位居榜首，招商局集團、保利集團、珠海華發(fā)集團等央國企也在拿地金額榜單上位居前列。表：2023年房企上海拿地金額排名03第四批次交易特點1.地塊整體質量較好，但房企參與熱情不高整體來看，與今年前三批次相比，第四批次的質量更好，位于外環(huán)內的地塊占比也達到了今年的最高水平。理論上，隨著優(yōu)質地塊占比上升，應該會吸引更多房地產企業(yè)參拍。然而，實際情況是，參與拿地企業(yè)超過10家的地塊數量僅有2幅。此外，有一半的地塊僅有1名競買人。這種情況的出現，一方面是因為第三批次土地拍賣結束至第四批次競買申請截止時間至多50日，給房地產企業(yè)規(guī)劃和籌集資金的時間有限。另一方面，由于房地產市場整體降溫明顯，新房銷售的熱度降低也反映到土地市場，房企拿地變得更加謹慎。2.“項目品質”把控更為嚴苛，個別看似熱門地塊競爭并不激烈第四輪土地拍賣對項目品質的要求有所提升。例如，普陀區(qū)中外環(huán)間的兩幅地塊，裝修費用標準從上一批次的不低于3000元/㎡提升至5000元/㎡。在“項目品質”把控更為嚴苛后，意味著房企需要投入更多的資金和精力來提升項目品質。這對開發(fā)商提出了一定的“門檻”要求，因此可能會“勸退”一部分企業(yè)，從而降低地塊的競爭激烈程04第二輪熱門地塊分析本批次12幅地塊中，共有6幅地塊采取了“招掛復合”出讓方式。下面是在第二輪交易中的3幅“招掛復合”地塊：1.嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0202單元29-01、31-02、32-01、33-02地塊地上建筑容積率：29-01地塊2.4，31-02地塊2.4，32-01地塊2.2，33-02地塊2.4；出讓面積：125339.87㎡該地塊由4個純住宅子地塊組成，位于云翔大居的最佳位置。該地塊距離11號線陳翔公路站直線距離約1公里，對于外環(huán)外區(qū)域來說，公共交通便利度較高；距離南翔印象城MEGA直線距離約900米，可以滿足購物、休閑和娛樂等需求。地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設施較完善，是較為理想的居住區(qū)域。最終，由華潤和華發(fā)以891445萬元的價格聯合競得，溢價5%。2.寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSP0-0103單元0304-06、0303-02、0309-04地塊地上建設用地規(guī)劃性質：0304-06地塊-商業(yè)服務業(yè)用地，0303-02地塊-三類住宅組團用地，0309-04地塊-三類住宅組團用地；地上建筑容積率：0304-06地塊2.9，0303-02地塊2.2，0309-04地塊2.3出讓面積：129405.7㎡該地塊位于7號線潘廣路附近，是一幅綜合性用地，其中商業(yè)部分占到土地總面積的近五成。未來，該地塊將成為寶山TOD體系的重要組成部分，為周邊居民提供更加便捷、完善的生活配套服務。同時，該地塊有望成為寶山地區(qū)新的商業(yè)中心，吸引更多商業(yè)活動和人流，推動寶山地區(qū)經濟在本次競拍活動中，招商局集團以459481萬元的底價成功競得該地塊，最終成交樓面價約13900元/㎡。3.徐匯區(qū)斜土街道xh128A-11a地塊混合用地各用途建筑面積比例：商業(yè)10%，辦公60%，住宅30%地上建筑容積率：6.19出讓面積：20539.72㎡該地塊為綜合用地，位于徐匯濱江核心位置，未來將成為一個集住宅、商業(yè)、辦公于一體的社區(qū)。地塊毗鄰西岸金融城和正大樂城，步行即可到達7號線和12號線交匯的龍華中路站，交通便利，周邊配套設施齊全。該地塊最終由中國能源建設和安徽電氣聯合以535700萬元的底價成功競得，成交樓面價約42100元/㎡。05房地聯動價分析本批次供地與今年前三批次房地聯動價進行