華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156XX年課件

華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年2024/1/7華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年序言1994年至今禹洲集團一路走來其過硬的建筑施工質(zhì)量嫻熟豐富的產(chǎn)品體系在廈門有口皆碑在拿到東方高爾夫地塊項目時其獨特的資源和未來預(yù)期非常值得我們?nèi)ド钊胪诰蛭覀円蚕Ｍㄟ^更本真的解讀這個地塊從更高的層面去贏得市場華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年第壹紀(jì)璀璨星空下的獨角戲華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年璀璨星空下，會不會是一幕獨角戲？資源優(yōu)勢下的檔位尷尬產(chǎn)品檔位尷尬的“始作俑者”華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年1資源優(yōu)勢下的檔位尷尬華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年總建設(shè)用地面積：55982.64平方米總建筑面積：132314.39平方米容積率：1.6其中：地上計容建筑面積：89956.11平方米地下建筑面積：41852.6平方米地上不計容建筑面積：505.68平方米占地面積:16794.80平方米項目由高層，多層以及雙拼別墅組成華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年三大優(yōu)勢盡顯東方高爾夫一大規(guī)劃優(yōu)勢一大地緣優(yōu)勢一大配套優(yōu)勢廈門僅有的2大高爾夫之一，主要分布在沿海經(jīng)濟較發(fā)達城市，在中國大陸投資開發(fā)每年以30%速度成長。一線海灣馬鑾灣與杏林灣之間，屬于半島內(nèi)海灣。本項目距離海灣近在咫尺，盡享海景資源眾星拱月、一環(huán)數(shù)片的規(guī)劃，海滄成為廈門島最親近的后花園，一核二區(qū)三片十中心稀缺資源占有上層生活模式未來島外核心居住區(qū)不可復(fù)制的核心基礎(chǔ)資源廈門的“浦東”華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品檔位剪刀差高層：34層，90㎡-117㎡組成聯(lián)排：1-4F帶電梯（不含地下）290㎡雙拼：1-4帶電梯400㎡左右獨棟：2棟，512㎡-產(chǎn)品形態(tài)跨度大，定位出現(xiàn)尷尬-面積跨度產(chǎn)生總價跨度差異-別墅4層設(shè)置，居住舒適度低華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年國內(nèi)外的類似資源利用類別城市物業(yè)名稱物業(yè)類型國內(nèi)上海棕櫚灘高爾夫別墅獨立別墅南京鐘山國際高爾夫獨立別墅太倉高爾夫湖濱花園聯(lián)排，獨棟，疊加，高層深圳觀瀾湖高爾夫獨立別墅國外韓國韓國RAONPRIVATETOWN獨立別墅，多層高爾夫周邊物業(yè)基本為城市頂端物業(yè)，受容積率限制，部分有多種物業(yè)形態(tài)。但隨著別墅用地的停批尤其是獨立別墅的日益稀缺，所以獨立別墅為第一考慮物業(yè)形態(tài)。獨立別墅為主要形態(tài)華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年強勢的基礎(chǔ)資源優(yōu)勢多樣的產(chǎn)品檔位序列如此反差，項目價值需要重新界定華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年2產(chǎn)品檔位尷尬的“始作俑者”華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年矛盾點一：小面積戶型與別墅項目產(chǎn)品差異性較大，項目實為中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品面對客戶層參差不齊。本項目如何定位，也將左右為難矛盾點二：小戶型與生活配套目前周邊配套缺乏，這與本案的小戶型的規(guī)劃有一定的沖突，小戶型無論是剛性需求還是投資需求對周邊的生活配套比較注重。相對而言，高端住宅對生活配套重視程度低。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年資源價值利用深度與產(chǎn)品形態(tài)獨棟雙拼聯(lián)排高層1.6的容積率限制，勢必要在產(chǎn)品形態(tài)上和單位資源占有上作出一定的犧牲但，是否一定通過降低產(chǎn)品檔位來實現(xiàn)，這是我們綜合考量資源價值要斟酌的高端趨勢能有效利用基礎(chǔ)資源優(yōu)勢大眾趨勢勢必強調(diào)對生活配套的依賴，也是對優(yōu)勢資源的價值低估{高不成低不就名不成}華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年高不成

受高層小公寓住戶層次影響，別墅用戶很難提升居住品質(zhì)；小公寓用戶以極低的代價獲得了高端資源的占有，對別墅用戶不公低不就

生活配套缺乏讓人望而卻步；無法承擔(dān)與高檔別墅一樣高昂的物業(yè)費名不成

于禹洲而言，難得的高價值土地資源并沒有得到充分挖掘，將失去提升品牌價值的機會為何會出現(xiàn)如此現(xiàn)象？華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年一大顧慮

難以準(zhǔn)確界定項目未來的市場接受面華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年從三個邏輯層次解讀華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年地區(qū)樓盤名稱戶型上海棕櫚灘高爾夫別墅362-410㎡南京鐘山國際高爾夫主力545㎡深圳觀瀾湖高爾夫700㎡(獨棟)..帶1000-2000平米大花園400㎡(獨棟)..帶300-1000平米大花園600㎡(獨棟）帶800平米大花園高爾夫湖濱花園獨立：498㎡聯(lián)排：380㎡疊加282-364㎡高層主力200㎡左右韓國韓國RAONPRIVATETOWN使用面積近300，建筑面積在330平米占地990㎡1.各地類似資源項目棕櫚灘高爾夫別墅華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年高端住宅分布：海滄區(qū)板塊湖里區(qū)板塊思明區(qū)板塊思明區(qū)區(qū)域配套成熟，土地稀缺，高端項目集中區(qū)域，價格范圍20000-30000元/平米；海島路沿線為高端住宅最集中的區(qū)域中心地段區(qū)域湖里區(qū)老城區(qū)改造、發(fā)展較為成熟，新區(qū)政府坊湖片區(qū)，價格范圍：12000-20000元/平米；五緣灣為高端樓盤集中區(qū)域。海滄區(qū)海滄新城板塊，規(guī)劃完善，未來發(fā)展的新興區(qū)域，中、高端項目為主、價格范圍10000-13000元/平米；靠高爾夫球場有高端物業(yè)分布。2.廈門高端市場華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年高端住宅市場項目名稱物業(yè)類型資源戶型面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）房屋現(xiàn)狀中心區(qū)域云頂至尊高層山景268-31330000804-1000毛坯領(lǐng)秀城高層山景150-19018000270-380毛坯國際廣場高層地段175-25028000490-700毛坯環(huán)島路愛琴海高層海景180-28318000324-509毛坯海豚灣高層海景143-21216800-18000240-381毛坯五緣灣熙岸高層海景120-22919000-20000228-458毛坯廈門高端住宅主要集中在三大區(qū)域，中心城區(qū)，環(huán)島路，五緣灣，戶型面積基本都集中在200平米左右，頂端豪宅的銷售價格與高端樓盤的價格相差甚遠，銷售價格比高端樓盤高出10000元/平米。從利潤角度分析頂級豪宅的利潤大于高端樓盤。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年項目名稱項目定位當(dāng)前價格元/㎡建筑面積銷售周期去化情況月去化率愛琴海觀海豪宅180007萬㎡3年100%9套云頂至尊觀海豪宅觀景：15000背景：1300048萬㎡---一期40%10套東方高爾夫別墅高爾夫頂端別墅1450-1800萬元/套推出5.9萬㎡3年97%5套東方高爾夫公寓高端1500038,392.111.5年98%15套在售項目均為城市頂級豪宅項目，當(dāng)前去化情況來看，市場具備了較強的接受度。城市豪宅去化情況華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年環(huán)島路上物業(yè)形態(tài)主要是獨立別墅加其他物業(yè)形態(tài)為主。面積集中在300-400平米，多有較大贈送面積，均價集中在3-5萬元/平（報價），總價集中在1000-2000萬（報價）。項目名稱物業(yè)類型抽樣點建面(M2)花園(M2)報價單價房屋現(xiàn)狀物業(yè)管理評價陽光海岸獨棟+聯(lián)排+公寓看海第一排3784501380萬3.65萬普通裝修華遠物業(yè),物業(yè)費2元/平米地段較好,外墻腐蝕嚴(yán)重,配套不完善,小區(qū)管理一般,別墅和公寓統(tǒng)一管理.珍珠灣花園獨棟+公寓臨海第一排5402002200萬4.07萬普通裝修,較陳舊物業(yè)費0.9元/平米早期別墅,地段景觀好,生活較便利,但物業(yè)管理差,曾經(jīng)因為物管鬧上法庭.第三排,局部看海453300820萬1.81萬毛坯房江山帝景22幢獨棟別墅+高層公寓看海第二排4502801600萬3.55萬毛坯房新景風(fēng)華物業(yè),管理費未定別墅樓間距不足3米,施工質(zhì)量較差,后排看海效果差江山帝景看海第三排4502801200萬2.67萬毛坯房愛琴海獨立，雙拼，高層獨立看海第一排15001200-27008878萬4.6萬毛坯房景瑞物業(yè)

獨立別墅5元/平米為海島路頂端物業(yè)，別墅小區(qū)及高層分別從不同入口進入皇府御園獨棟+雙拼++聯(lián)排+多層--獨立600以上--未開盤毛坯未知山景海岸公館獨棟，疊加看海第一排6003002000萬3.3萬毛坯房裕景物業(yè),物業(yè)費3.45元/平小區(qū)檔次\樓盤品質(zhì)\物業(yè)管理檔次均較高,單價高疊加400-500801100萬2.5萬高檔裝修環(huán)島路高端別墅情況一手樓盤二手樓盤多用于給投資和度假華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年3.我們的鄰居-東方高爾夫選項對比描述對比結(jié)果資源獨占性★★★★★山,海、高爾夫資源,資源的獨占性不如競爭對手★★★★海景、高爾夫資源功能定位★★★★★廈門頂級豪宅本項目未超過區(qū)域原有水平★★★★☆廈門高級豪宅區(qū)域配套★★★★☆配套設(shè)施缺乏區(qū)域配套基本一致★★★★內(nèi)部配套★★★★★會所配套基本相當(dāng)★★★☆會所周邊環(huán)境★★★★除海景外無特別景觀自然資源略差★★★★★高爾夫,海景宜居性★★★宜長期居住,濕氣比海島路緊鄰海小,受當(dāng)?shù)厝饲嗖A基本相當(dāng)★★★★★宜長期居住,濕氣比海島路緊鄰海小,受當(dāng)?shù)厝饲嗖A小東方高爾夫別墅本項目★★★★★★★★★★本項目與高爾夫項目資源基本相當(dāng),從而奠定了項目城市頂級豪宅基礎(chǔ)。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品類別客源來源特征別墅新廈門人居多主要在廈門有產(chǎn)業(yè)，以周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)為主本地客源占比少以本地私營業(yè)主為主購買用途2004年別墅的價格在300萬/套左右,價格比較低,一二期主要以投資為主,三期主要以自住為主公寓海滄為臺商投資集居地,公寓去化以臺灣人居多,其次為在海滄工作的海歸人士,廈門本地人較少購買用途為員工購買或者投資多,自主少,自主的多以大面積房型為主東方高爾夫別墅客源簡析華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年在其他城市擁有高爾夫類似資源的項目，基本遵循了往高端發(fā)展的趨勢廈門高端樓盤市場對接受度較高項目區(qū)域具備高端市場基礎(chǔ)——果嶺、海灣政策影響對豪宅市場影響小各地類似資源項目》廈門高端市場》鄰居?xùn)|方高爾夫別墅三個層次的邏輯基本可以推斷：本項目完全具備高端居住的基礎(chǔ)資源與市場基礎(chǔ)華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年價值界定：海西區(qū)域的果嶺灣居豪宅產(chǎn)品形態(tài)定位：獨幢別墅+類獨幢別墅+高層產(chǎn)品戶型面積定位：獨幢別墅400-500㎡類獨幢別墅：300-400㎡高層主力戶型200-300㎡根據(jù)市場判斷產(chǎn)品價格考慮：近期新政頻出，旨在壓制投資性購房需求，廈門作為全國房價增長快、房價高的城市之一，也成為壓制的重點。后續(xù)市場也將發(fā)生變化，因此對于本項目的預(yù)期售價，我司與貴司愿意一起，本著理性的原則，進行持續(xù)性跟蹤和分析后，再做判斷。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年另外一個疑慮出現(xiàn)了灣居生活在廈門并不具備唯一性如何在資源占有的細化市場中分享客源，成為我們另外一個命題華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年第貳紀(jì)灣居生活的二元抉擇華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年二元

抉擇蘿卜白菜各有所愛項目的客層考量華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年Ⅰ蘿卜白菜各有所愛華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年環(huán)島路一線海景房島外海景房廈門的灣居生活是選擇島內(nèi)環(huán)島路一線的海景房，還是島外灣區(qū)的海景居住房？本身并沒有可比性蘿卜白菜各有所愛客戶需求點需求點不一樣華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年島內(nèi)一線海景房屬于市中心樓盤，保值增值系數(shù)高享受稀缺海景的同時，還享有便利便利性好，也意味著私密性和寧靜性較差客層購買動機可居住可投資，轉(zhuǎn)換靈活頗受外來客戶青睞，度假與投資傾向性較強，因此空住率很高便利性好，也意味著私密性和寧靜性較差華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年島外海滄高爾夫海景房環(huán)境優(yōu)美靜謐，游離市區(qū)喧鬧獨有的果嶺+海景組合資源島外高端居住聚集區(qū)。島內(nèi)房產(chǎn)飽和后外溢的最直接受益區(qū)域，潛力無限客層購買動機緊鄰中國最大的臺商投資區(qū)，自住需求強烈與市區(qū)（島內(nèi)）僅一橋之隔，在享受獨特資源的同時，又享用城市生活節(jié)奏廈門唯一的海灣高爾夫資源，生活模式獨特廈門市罕有的果嶺海灣雙重稀缺資源華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年二元選擇中環(huán)島路一線灣居生活島外海滄高爾夫灣居生活對閑適隱秘性與城市特有稀缺資源的讓渡獲得對城市配套資源與海景自然資源的近距離享有對近距離的城市繁華資源的部分讓渡獲得對城市稀缺的高爾夫海灣資源的近乎獨享廈門所有海景居住價值中獨一無二的異類【偏重獨有居住價值的升華】【偏重未來價值增長的預(yù)期】華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年如果說中國的灣區(qū)看海西那么本案坐擁廈門罕有的果嶺、依臨風(fēng)情迤邐的海灣、獨僻閑適靜謐的半島的本案，屬于廈門所有海景住宅中的價值異類它將以更高的姿態(tài)和獨特的魅力吸引來自海西甚至長三角珠三角區(qū)域的高端追隨者華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年Ⅱ項目的客層考量華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年本案地理屬性上是一個區(qū)域項目但其價值屬性已經(jīng)超越一個區(qū)域、乃至一座城市客層的來源半徑我們會依照價值對比度進行擴展華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年別墅需求：以獨享城市稀缺景觀為目的的金字塔頂端客戶，主要為城市大型企業(yè)私營業(yè)主（以海滄為主），外國人士別墅總價1400-2000萬高端公寓需求：具備身份體現(xiàn)價值的需求為主，主要為海滄私營業(yè)主,企業(yè)高管(包括海歸人士)，政府高官以愛琴海、云頂至尊為代表400-600萬/套區(qū)域代表個案東方高爾夫本案別墅目標(biāo)客源城市頂端客戶項目目標(biāo)客源本案公寓目標(biāo)客源城市頂端客戶華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年主要客源1、廈門本地有產(chǎn)業(yè)的臺灣，香港人士，主要在海滄區(qū)有產(chǎn)業(yè)2、廈門本地私營業(yè)主，文藝行業(yè)者，以海滄區(qū)域為主3、廈門鄰近的經(jīng)濟大市，如泉州、漳州、龍巖等雖然也各具資源，但是由于城市建設(shè)的欠缺，無法構(gòu)成與廈門相當(dāng)?shù)暮诵母偁幜?，高端客戶被廈門分流，雖然海島路成為其首選，但隨著海滄島外與島內(nèi)一體化的完善，會吸引其一部分人群省內(nèi)省外項目目標(biāo)客源華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年項目目標(biāo)客源--項目別墅產(chǎn)品主力置業(yè)客戶群39-49歲，目前工作或居住在廈門，在海滄或廈門其他區(qū)域有大型產(chǎn)業(yè)購買用途自用為主，部分改善型居住，對生活配套要求不高行業(yè)可能大型企業(yè)創(chuàng)辦人，海歸人士購房者愿承擔(dān)的總價1200-2000萬主力戶型需求接受地下室，地上2層不帶電梯別墅，（電梯給人公寓樓感覺）配套需求對會所功能要求高，而且特別注重景觀資源獨一無二性風(fēng)格需求要求風(fēng)格內(nèi)斂奢華景觀需求1、綠地2、景觀附加需求室內(nèi)：露臺、陽臺、凸窗等細部設(shè)計室外：高尚娛樂設(shè)施。需求，車位充足客源需求華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年項目公寓產(chǎn)品主力置業(yè)客戶群35-45歲，目前工作或居住在廈門，在海滄或廈門擁有大中型企業(yè)購買用途自用為主，部分改善型居住行業(yè)可能廈門以及海滄工業(yè)區(qū)私營業(yè)主，海歸人員，政府官員、廈門文藝工作者購房者愿承擔(dān)的總價400萬-600萬主力戶型需求4房大平層或復(fù)式房，可享受別墅的感覺配套需求對會所功能要求高，而且特別注重景觀資源獨一無二性他們相對別墅客戶而言更關(guān)注高爾夫資源，也許對別墅總價無法承擔(dān)，但他渴望擁有貴族生活方式風(fēng)格需求他們相對別墅客戶而言更關(guān)注高爾夫資源景觀需求1、綠地2、景觀附加需求室內(nèi)：露臺、陽臺、凸窗等細部設(shè)計室外：高尚娛樂設(shè)施需求，車位充足項目目標(biāo)客源--客源需求華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年客戶特征描述：屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫的社會地位。事業(yè)上永不服輸，但生活內(nèi)斂。生活閱歷豐富，見識多廣，視野開闊，對文化認同和景仰，追求‘珍品化’生活。在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求獨特的文化品位，注重高品質(zhì)休閑健身的生活方式。比較關(guān)注國家政治、經(jīng)濟新聞動態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。項目目標(biāo)客源華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年他們是各自工作圈子、行業(yè)圈子里的名門，是各個圈圈里的佼佼者他們對居住價值的取向有著綜合考量，對果嶺海灣的居住方式有著更為透徹的理解圈內(nèi)名門財富望族稀缺資源價值的最先發(fā)現(xiàn)者與悠然占有者華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年今天在這塊富有階層價值的土地上我們面臨著一個改變廈門海景豪宅世界觀的機會禹洲集團也面臨著一個品牌提升的戰(zhàn)略機遇華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年第叁紀(jì)果嶺灣居的諸神加冕華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年價值界定：海西區(qū)域的果嶺灣居豪宅圈內(nèi)名門財富望族稀缺資源價值的最先發(fā)現(xiàn)者與悠然占有者華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年邏輯思考[三大思考]從占位的高度去覆蓋，而不是從產(chǎn)品的角度去差異-又是廈門臨海住宅還是中國級灣居豪宅，本案可以創(chuàng)造怎樣的“城市價值”？-是繼承還是跳出，本案可以創(chuàng)造怎樣的“盈利可能”？-是固化還是多元，本案可以營造怎樣的“項目成長”？[課題形成]①基于定義海滄區(qū)本案的城市占位是什么？②引擎植入，核心競爭力的價值構(gòu)造是什么？③規(guī)劃產(chǎn)品如何發(fā)揮土地的最大價值？華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年價值回顧①1+1>3高爾夫綠地+海資源=無限灣居想象.打造世界灣居豪門生活的強可塑性。②臨海地王自然層面：觀海、望島、高爾夫環(huán)列，無出其右；資源層面：零距離高爾夫綠地，眺海社區(qū)；要素層面：國家旅游景點級地塊……名副其實的臨海地王③資源節(jié)點地塊區(qū)域豪宅生活圈的形成（競品東方高爾夫竽園），海資源+綠地高爾夫，混合締造廈門豪宅灣居新秩序；27洞球場、唯美海景；各種資源要素匯聚成廈門臨海住宅的“價值異類”。④私享領(lǐng)地外部交通系統(tǒng)發(fā)達，可達性強。同時，進入地塊道路相對封閉，私家路感受強烈?！笆劳馓以础钡男螒B(tài)，符合“富豪階層”的自我實現(xiàn)需求。通達性+私享性的融合，形成“領(lǐng)地”華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年果嶺之上一線海灣上層生活居住地王者般的自由居住地猶如地中海希臘諸神的神諭，也許是一方神靈守護的領(lǐng)地，方才如此幽雅、尊貴、榮耀、自由核心價值演繹華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年每個名門望族都有一個屬于自己家族的守護神果嶺灣居豪宅華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年概念平臺產(chǎn)品表達客層心理品牌傳遞果嶺灣居豪宅諸神高度圈內(nèi)名門財富望族社會的上層，生活的王者登臨廈門豪宅行列品牌形象的新高度不是諸神加冕，是諸神為盛譽的生活和品牌加冕華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年在此基礎(chǔ)上我們對產(chǎn)品進行擴展性概念演繹盛譽之整體規(guī)劃盛譽之建筑設(shè)計盛譽之產(chǎn)品設(shè)計盛譽之環(huán)藝景觀盛譽之配套設(shè)施華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年盛譽之整體規(guī)劃

規(guī)劃布局不合理布局過密，獨棟與高層區(qū)太接近

規(guī)劃方案調(diào)整通過增加高層住宅面積提升容積率，為社區(qū)帶來更多的景觀空間。調(diào)整高層住宅與獨棟分區(qū)過近的模式。高層區(qū)獨棟區(qū)原方案規(guī)劃布局華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年空中別墅區(qū)類獨棟區(qū)獨棟區(qū)高爾夫球場華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年資源優(yōu)勢下的概念升華無敵海景翡翠綠地鮮花植栽立面裝飾海神的榮耀森林之神的守護花神的禮贊臨海獨棟類產(chǎn)品眺?？罩袆e墅產(chǎn)品綠地排屋產(chǎn)品花神克羅莉斯

(Coloris緒任克斯(Syrinx)：山林女神海神波西頓

(Poseidon)華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年空中別墅區(qū)類獨棟區(qū)獨棟區(qū)高爾夫球場森林神之守望海神之榮耀花神之禮贊華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年盛譽之建筑設(shè)計風(fēng)格定位立面理念入口理念推薦1：西班牙風(fēng)情別墅意向華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年高層意向推薦1：西班牙風(fēng)情風(fēng)格定位立面理念入口理念華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年室內(nèi)意向推薦1：西班牙風(fēng)情風(fēng)格定位立面理念入口理念華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年推薦2：地中海風(fēng)情手工漆刷白灰泥墻海藍色屋瓦與門窗陶磚等建材的細部別墅意向風(fēng)格定位立面理念入口理念華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年白墻藍窗海浪造型高層意向推薦2：地中海風(fēng)情風(fēng)格定位立面理念入口理念華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年室內(nèi)意向風(fēng)格定位立面理念入口理念推薦2：地中海風(fēng)情華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年在高層產(chǎn)品中的欄桿等鐵藝中雕塑諸神形象鐵藝。并在基座入戶門洞中上方安置諸神形象浮雕。風(fēng)格定位立面理念入口理念華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年在排屋產(chǎn)品中，在門洞上方、墻線、墻面設(shè)立諸神形象柱及各種裝飾。風(fēng)格定位立面理念入口理念華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年風(fēng)格定位立面理念入口理念天使之門可有天使、神像雕塑的巴洛克風(fēng)格大門及入口雕塑。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年盛譽之產(chǎn)品設(shè)計原產(chǎn)品設(shè)計方案產(chǎn)品重新定位提升高層住宅的產(chǎn)品定位，形成統(tǒng)一的社區(qū)定位。滿足高端客戶對于各類居住環(huán)境及產(chǎn)品類型的需要。主力戶型面積（平方米）獨棟別墅500-600雙拼、聯(lián)排別墅280-400高層住宅（三房）117高層住宅（兩房）83產(chǎn)品檔位差異性較大品質(zhì)舒適度華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年空墅區(qū)類獨棟區(qū)獨棟區(qū)項目總占地55.986平方米，在容積率1.61確定的情況下，規(guī)劃總建筑面積81.511平方米。而原規(guī)劃地上面積約90461.79平方米，約有8950.79平方米的面積差，經(jīng)濟測算需要區(qū)別對待。產(chǎn)品類型建筑面積（平米）比例功能分析獨棟別墅50006%提升形象，尊貴品質(zhì)類獨棟別墅1300016%主力別墅戶型頂層行政公館27003%地標(biāo)毫宅空中別墅區(qū)5880072%提高容積率，充分利用景觀資源配套會所20003%34樓頂層頂級會所合計81500調(diào)整后配比華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年調(diào)整后戶型面積戶型面積（平方米）獨棟別墅400-450類獨棟別墅280-350頂層行政公館800-1000空中別墅220-250主力戶型面積（平方米）獨棟別墅500-600雙拼、聯(lián)排別墅280-400高層住宅（三房）117高層住宅（兩房）83調(diào)整前調(diào)整后華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——獨棟別墅南向陽光客廳及餐廳，北向大露臺望海觀景臥室均布局于二樓，形成較為私密的空間。地上建筑面積398.18平方米總建筑面積639.74平方米華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——獨棟別墅實用率較高的地下空間華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——類獨棟別墅擁有獨門、獨戶、獨院等獨棟別墅特性南北通透大景觀平臺進深較小，符合地塊特性華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——類獨棟別墅一地上建筑面積290平方米；總建筑面積406.78平方米華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——類獨棟別墅二地上建筑面積287平方米；總建筑面積401平方米華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——空中別墅推薦方案1：空中別墅（復(fù)式）建筑面積236-270平方米北向景觀花園，眺望高爾夫球場及海景Oneroom設(shè)計，客廳與空中花園采用移門，形成全開敞空間復(fù)式設(shè)計，入戶花園挑空，一層一部電梯。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年建筑面積約180-220平方米復(fù)式設(shè)計，一梯兩戶高層設(shè)計，空中別墅設(shè)計錯層設(shè)計，兩梯兩戶，一層一部電梯。產(chǎn)品解析——空中別墅華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年產(chǎn)品解析——頂層行政公館頂層270度觀景平臺建議建筑面積約900平方米華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年海神噴泉在社區(qū)內(nèi)設(shè)立諸神形象的噴泉盛譽之環(huán)藝景觀環(huán)藝概念包裝華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年環(huán)藝概念包裝諸神榮耀大道花園兩邊高大的樹木，被剪成一面綠墻。綠墻里設(shè)立數(shù)座古希臘神話故事中的人物。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年盛譽之配套設(shè)施灣居生活，在享受無敵海景的同時，也要忍受海邊居住的潮氣影響室內(nèi)一些物件容易生銹或被腐蝕；一些食品或物件容易受潮發(fā)霉……雙生態(tài)概念緣起雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年恒溫恒濕恒氧節(jié)能系統(tǒng)雙生態(tài)延伸室內(nèi)生態(tài)——健康節(jié)能閑適的果嶺景致與風(fēng)情海灣社區(qū)立體化的景觀室外生態(tài)——自然生態(tài)雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年恒溫恒濕恒氧節(jié)能系統(tǒng)功能科技系統(tǒng)效果恒溫中央冰畜冷功能系統(tǒng)毛細管輻射冷暖系統(tǒng)溫度20～26度恒濕空氣調(diào)濕系統(tǒng)濕度40％～60％恒氧置換式新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)量80～100m3/h.人雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年部分防潮除濕設(shè)備(建議)家用除濕機高爾夫烘干柜防潮米缸雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年雙生態(tài)會所設(shè)置核心賣點廈門市首個果嶺灣區(qū)頂層空中會所設(shè)置于頂層三個樓面擁有露天空中咖啡吧空中室內(nèi)恒溫游泳池……華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年運動健身會所布局于高層的頂層空間，360度觀景，功能齊全。雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年運動健身空中恒溫泳池健身中心瑜珈館兒童活動室雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年養(yǎng)生休閑SPA中心美容中心寵物中心雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年私人俱樂部鋼琴CLUB雪茄CLUB紅酒CLUB雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年休閑餐飲露天咖啡座酒吧西餐廳雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年冷餐會草坪標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場雙生態(tài)會所設(shè)置華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年如此產(chǎn)品概念的植入將本案定義于中國灣區(qū)乃至世界灣區(qū)生活的高度充分發(fā)掘項目宗地的核心價值我們?yōu)槟切釔鄄⑸羁汤斫鉃尘雍勒畹娜思用岣Ｍ軌蚋淖兂鞘信f有的灣居世界觀以一種開創(chuàng)性的盛譽為禹洲加冕華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年第肆紀(jì)盛譽的舞者華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年1.神諭的寵兒華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年依據(jù)上述分析，本案的關(guān)鍵詞果嶺海灣上層世界觀

Green·Bay·UpperValues華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年神諭的寵兒，我們稱為嶺上灣BayAroundTheGreen高爾夫、海灣、上層生活構(gòu)成這個項目最形象的描繪。上層果嶺生活，270度海景、空中大別院、頂層會所、恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)、地中海風(fēng)格。海灣般的氣度和胸懷，果嶺上的沉穩(wěn)與放松，地中海諸神般的極致和考究生活觀，雙生態(tài)生活的世界觀，這就是嶺上灣。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年神諭的寵兒，我們對外高調(diào)宣稱世界的灣區(qū)盛譽的加冕

TheBayoftheWorld，ThecoronationoftheReputation華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年神諭的寵兒，LOGO演繹這些個生活與場景……華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年經(jīng)典、簡約的三角，不僅是高爾夫果嶺上迎風(fēng)招展的旗標(biāo)，不僅是海灣中律動深邃的波紋，不僅是大海上勇往直前的風(fēng)帆，不僅是紳士襯衣上精致絕倫的領(lǐng)結(jié)，動感、國際的三角，更是“果嶺海灣上層世界觀”的產(chǎn)品標(biāo)簽和生活氛圍的極致演繹。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年主案名LOGO輔推還記得希臘神話中的那匹飛馬嗎？華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年飛馬“珀伽索斯”，希臘神話中海王波塞冬的后代，他在赫利孔山上踏過時踩出了希波克里尼靈感泉，詩人飲之可獲靈感。他是超越、進取、靈感的化身，他也是“世界的灣區(qū)盛譽的加冕”的樓盤精神的形象化展示。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年其它輔推案名禹洲·灣譽灣禹洲·灣嶼灣禹洲·海角翡翠灣禹洲·灣華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年2.海西上空的盛裝舞步華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年世界的灣區(qū)盛譽的加冕今天在海西的上空以諸神的名義為廈門乃至海西上演一場優(yōu)雅、高貴，富有節(jié)奏感的盛裝舞步華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年品牌引動與概念顛覆墻外開花墻內(nèi)香傳播策略體現(xiàn)唯一性：廈門現(xiàn)有的唯一的雙生態(tài)果嶺灣居豪宅。徹底顛覆廈門及外來客戶對廈門海景居住的世界觀體現(xiàn)個性化：主要從產(chǎn)品、會所配套等方面進行體現(xiàn)，比如頂層會所設(shè)置等等條件式體驗營銷為主：盛裝入市，對體驗、簽約等設(shè)置限制條件，甚至簽訂保密協(xié)議，體現(xiàn)尊貴性和稀缺性，通過現(xiàn)場體驗促成銷售。華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年后營銷時代的品牌引動策略關(guān)注動態(tài)營銷；關(guān)注終端有效性；關(guān)注接觸點否定現(xiàn)有定向發(fā)射型的傳播營銷模式，改變現(xiàn)場＋廣告的傳播格局華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTXX年兩大品牌建設(shè)兩個終端控制兩大品牌：禹洲集團品牌滲透；嶺上灣品牌塑造兩個終端：推廣終端的控制；銷售終端的控制華燕禹州集團高爾夫項目營銷策略提案156PPTX