西安1912 項(xiàng)目前期市場調(diào)研報(bào)告179p

二O一一年八月[西安1912]項(xiàng)目前期市場調(diào)研報(bào)告[調(diào)研實(shí)施路徑]8月2日8月4日/5日8月12日8月20日領(lǐng)受任務(wù)消化信息整理提綱人手調(diào)配明確分工宣講要點(diǎn)路徑研討調(diào)研準(zhǔn)備前方調(diào)研團(tuán)隊(duì)(10人)分兩批次前往項(xiàng)目所在地西安，根據(jù)調(diào)研安排，展開為期8天的實(shí)地調(diào)研。前方調(diào)研團(tuán)隊(duì)大部返回，留駐2人進(jìn)行針對性補(bǔ)充調(diào)研。開始全面整理調(diào)研信息，并按照提綱要求完成調(diào)研報(bào)告分析撰寫，就需要進(jìn)一步澄清問題，及時(shí)與前方留駐團(tuán)隊(duì)進(jìn)行溝通。后方留守團(tuán)隊(duì)(4人)負(fù)責(zé)宏觀基礎(chǔ)信息收集及前方信息整理[調(diào)研實(shí)施路徑]模塊二模塊三模塊一宏觀數(shù)據(jù)整理基礎(chǔ)信息搜集模塊五消費(fèi)者訪談商戶代表訪談開發(fā)商訪談關(guān)鍵人士訪談城市背景研究市場環(huán)境分析消費(fèi)特征分析業(yè)態(tài)專項(xiàng)研究模塊四代表項(xiàng)目普調(diào)典型項(xiàng)目深調(diào)關(guān)鍵項(xiàng)目精調(diào)餐飲業(yè)態(tài)調(diào)研休閑業(yè)態(tài)調(diào)研娛樂業(yè)態(tài)調(diào)研零售業(yè)態(tài)調(diào)研其他業(yè)態(tài)調(diào)研市場信息收集城市商圈調(diào)研項(xiàng)目區(qū)域掃描4、項(xiàng)目前期市場調(diào)研總體研究分析3.城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場研究[提報(bào)綱要]2.新城區(qū)-解放路商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究1.西安城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)總體研究西安城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)總體研究13.城市商業(yè)消費(fèi)特征研究1.城市發(fā)展總體研究2.城市房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體研究1.城市發(fā)展總體研究城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（GDP、三產(chǎn)數(shù)據(jù)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、人口、居民人均收入、社會消費(fèi)品零售總額等）城市規(guī)劃及其未來發(fā)展研究城市板塊片區(qū)及人口分布特點(diǎn)城市交通格局及未來發(fā)展預(yù)期城市特色產(chǎn)業(yè)及主要城市特點(diǎn)1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向□西安位于中國大陸腹地黃河流域中部的關(guān)中盆地，北臨渭河、南依秦嶺，向北一步就是黃河流域，向南一步就是長江流域，這一獨(dú)特的地理區(qū)位，在全國大都市中是唯一的?！跷靼彩切職W亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市。且西安也具有銜接西部與中部、東部的重要作用?！?/p>

在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢，作為西北門戶，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。

區(qū)位資源：中國七大區(qū)域中心城市1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向□

西安是舉世聞名的世界四大文明古都之一，13朝古都，居中國四大古都之首，是中國歷史上建都時(shí)間最長，建都朝代最多，影響力最大的都城?！酢拔鞣搅_馬，東方長安”。西安作為中華文明的發(fā)祥地、中華民族的搖籃、中華文化的代表，是中華文明史及東方文明史上最負(fù)盛名的全球著名都城，是極少數(shù)可令外國人心懷景仰而來頂禮膜拜的偉大中國城市。歷史資源：世界四大文明古都1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向交通資源：全國重要交通樞紐城市□

西安是我國“大十字”網(wǎng)狀鐵路交通的重要樞紐。隨著國家高速鐵路網(wǎng)的加快建設(shè)，未來五年內(nèi)，西安一日交通圈覆蓋范圍將擴(kuò)大到大半個中國。□

西安是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市，共有7條國道干線公路在西安交匯，形成“米”字型交通網(wǎng)絡(luò)?！?/p>

西安航空港是中國四大國際空港和六大航空樞紐之一，目前，已開通90多條國內(nèi)航線，20多條國際航線。

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西安還將成為西北地區(qū)第一個擁有地鐵軌道交通運(yùn)輸?shù)某鞘小?城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向科教資源：科教及高新產(chǎn)業(yè)核心基地□

西安是全國高校密度和受高等教育人數(shù)最多的城市之一，目前在校學(xué)生人數(shù)達(dá)120多萬人，僅次于北京、上海，居全國第三?！踉谖靼?，平均每6人中就有1人接受過大學(xué)本科以上教育，居西部地區(qū)之冠，在全國也處于領(lǐng)先地位。

□西安是中西部最大最重要的科研、高教、國防科技、高新產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、中國大飛機(jī)制造基地，航空航天工業(yè)的核心基地，是中國科技實(shí)力最強(qiáng)，工業(yè)門類最齊全的特大型中心城市之一?！跷靼彩侵袊罹哂腥蛴绊懥Φ膰H性旅游目的地城市之一，享有“天然歷史博物館”的美稱?！跷靼猜糜紊唐肪哂袧夂竦牡胤教厣?，民間工藝品十分豐富，民間美食小吃更是讓中外游客流連忘返?！跚甑奈奈锞坝^、豐富的民俗文化，深厚的人文傳承成為了西安旅游采之不盡的資源寶藏。1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向旅游資源：中國優(yōu)秀旅游城市□“綠滿西安，花映古城”是西安三年大植綠的目標(biāo)。西安要變成一個“四季有綠，四季有花”的美麗城市。截至2010年，全市綠地率達(dá)到35%，綠化覆蓋率達(dá)到40%?！跷靼彩菄倚l(wèi)生城市，國家園林城市，中國最佳管理城市，中國最具幸福感城市。1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向人居資源：中國最具幸福感城市1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向□在國家沿海開發(fā)開放進(jìn)入到新的高度之后，中央政府于2000年，提出“西部大開發(fā)”的重要發(fā)展舉措。西部大開發(fā)所涵蓋的西部地區(qū)占中國土地面積的71.4%，只有中國西部真正的發(fā)展起來，中國的國力、中華民族的復(fù)興才能是可實(shí)現(xiàn)的藍(lán)圖?！跷鞑看箝_發(fā)作為國家層面的發(fā)展戰(zhàn)略無疑為西安發(fā)展帶來跨世紀(jì)的歷史機(jī)遇。作為中國北方中西部地區(qū)和隴海蘭新地帶規(guī)模最大的中心城市，西安將在西部開發(fā)中發(fā)揮五個主要作用:東聯(lián)西進(jìn)的橋頭堡；西部對外開放的窗口；國家技術(shù)創(chuàng)新的試驗(yàn)田；旅游市場的聚散地；培養(yǎng)、開發(fā)智力人才資源的基地。戰(zhàn)略導(dǎo)向1：西部大開發(fā)沿海開發(fā)開放西部大開發(fā)振興東北老工業(yè)基地中部崛起1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向□在推進(jìn)西部大開發(fā)的建設(shè)與深入，國家又先后提出了三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的打造，分別是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)向東承應(yīng)環(huán)渤海、長三角兩個重要經(jīng)濟(jì)圈層，向西直指廣袤的西部腹地，其重要性明顯優(yōu)于其他兩個經(jīng)濟(jì)區(qū)。□

2009年6月所提出的關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)將構(gòu)筑”一核、一軸、三輻射”的空間發(fā)展框架體系，目的在于打造有西安和咸陽為主的核心城市、寶雞、銅川、渭南、天水及其他次核心城市、三級城市、重點(diǎn)鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)五級組成的城鎮(zhèn)體系?！蹶P(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展目標(biāo)是：建設(shè)成為西部及北方內(nèi)陸地區(qū)的“開放開發(fā)龍頭地區(qū)”，“以高科技為先導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)集中地，以旅游、物流、金融、文化為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中地，以現(xiàn)代科教為支撐的創(chuàng)新型地區(qū)，領(lǐng)先的城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展地區(qū)，綜合型經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，全國綜合改革試驗(yàn)示范區(qū)”。戰(zhàn)略導(dǎo)向2：關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)1城市發(fā)展資源背景及戰(zhàn)略導(dǎo)向□西咸一體化作為《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的深入實(shí)施，被專家認(rèn)為是城市發(fā)展史上觀念突破、體制創(chuàng)新的里程碑式重大事件，也被寄望實(shí)現(xiàn)西安國際化大都市夢想。西咸一體化的推進(jìn)，拉大了西安城市發(fā)展的容量，城市功能不斷完善，城市競爭力不斷提升。□國際大都市的提出，為西安標(biāo)定了在整個中國城市發(fā)展中的戰(zhàn)略定位。在國家層面，受到國家認(rèn)可的國際大都市，除了北京、上海，就是西安。依據(jù)三個城市的各自特點(diǎn)，不難比較中，北京具有充分的政治優(yōu)勢，上海具有明顯的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，而西安得其五千年的文化沉淀，必然憑借悠久的文化優(yōu)勢，向國際大都市邁進(jìn)。戰(zhàn)略導(dǎo)向3：西咸一體化國際大都市北京上海西安政治經(jīng)濟(jì)文化2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r□西安近十年的GDP一直呈快速上升趨勢，2009年GDP總額達(dá)2719.1億元，接近部分沿海發(fā)達(dá)城市，較之1999年累計(jì)增幅達(dá)到340.5%，平均年增長率在14%左右，遠(yuǎn)高于全國平均水平，在西北內(nèi)陸城市中居于首位。西安經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國平均水平數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。09年GDP增長率西安2719.114.5%南京4230.2611.5%合肥2102.1217.3%2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r□

固定資產(chǎn)投資是推動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，2009年末，西安社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)2500億元，較前一年度增幅達(dá)31.2%。近5年固定資產(chǎn)投資平均增幅超過30%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，推動經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。09年固投增長率西安2500.1331.2%南京2668.0323.9%合肥2468.4234.3%人均GDP超$4800，城市發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r□按照常住人口計(jì)算，2009年末西安人均GDP已達(dá)32351元（折合美元為4828美元），人均GDP增長率較高?！鯊娜鞘袑Ρ瓤?，西安的人均GDP與南京尚存在較大差距。由于人口規(guī)模大，在GDP總額領(lǐng)先的情況下，西安人均GDP落后于合肥。數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。09年人均GDP增長率西安3235113.6%南京552909.5%合肥4154315.96%人均GDP超$4800，城市發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r□按照人均經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對應(yīng)模型理論看，意味著西安經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入工業(yè)化的中級階段?！醴康禺a(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，人均GDP在4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展期階段?！醺鶕?jù)歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應(yīng)發(fā)展關(guān)系。人均超過4400美元時(shí)，城市主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)將向ShoppingMall、Lifestyle、ShoppingCenter、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)，西安人均GDP水平表明了西安正向綜合商業(yè)業(yè)態(tài)方向發(fā)展。

人均經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對應(yīng)模型（H·錢納里）時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段1998年標(biāo)準(zhǔn)（美元）1初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段530－12002工業(yè)化初級階段1200－24003工業(yè)化中級階段2400－48004工業(yè)化高級階段4800－122005發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)初級階段12200－173006發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)高級階段17300－22300資料來源：錢納里，《工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長的比較研究》□

在經(jīng)濟(jì)增長的帶動下，2009年末，西安的社會消費(fèi)品零售總額達(dá)1381億元?！踅?0年來，西安的社會消費(fèi)品零售總額增長速度較快，平均增幅已達(dá)16.67%。2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r09年社會消費(fèi)品零售總額增長率西安1381.1219.7%南京1961.5818.8%合肥703.4219.6%在經(jīng)濟(jì)快速增長的帶動下，社會消費(fèi)品零售指標(biāo)增長迅猛數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)?！鯊纳鐣M(fèi)品零售總額的構(gòu)成來看，批發(fā)和零售業(yè)占到了進(jìn)90%絕對性比重，且年增長率也遠(yuǎn)高于其他業(yè)態(tài)，從一個側(cè)面反映出西安商業(yè)發(fā)展的特性。2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r09年西安社會消費(fèi)品零售總額構(gòu)成分類總額增長率占比全年1381.1219.7%100%批發(fā)和零售業(yè)1228.8320.3%88.97%住宿和餐飲業(yè)128.6914.6%9.32%其他行業(yè)23.614.1%1.71%數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。在經(jīng)濟(jì)快速增長的帶動下，社會消費(fèi)品零售指標(biāo)增長迅猛2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r09年可支配收入增長率西安1896324.7%南京2550410.3%合肥1715810.1%居民可支配收入持續(xù)增長，有力支撐城市居民消費(fèi)增長□近十年西安城鎮(zhèn)居民收入一直呈上漲趨勢，2009年西安城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)18963元，十年間收入平均漲幅為21.61%。從增長率來看，呈現(xiàn)加速增長的態(tài)勢□

從三城市對比來看，西安的城鎮(zhèn)居民可支配收入略高于合肥，與南京尚有一定差距。但從增速來看，近年來西安居民可支配收入增長較快，增速達(dá)24.7%，是其他兩城市的兩倍之多。數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)?！蹼S著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和優(yōu)化，西安目前已形成了以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)。□產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年縮減，僅在4%左右；第二產(chǎn)業(yè)比重較之十年前略有減少，基本維持在42%左右，第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升，近5年來占比已超過50%，且有穩(wěn)步上升趨勢。2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)?！跷靼猜糜钨Y源得天獨(dú)厚，旅游業(yè)發(fā)展迅速，旅游業(yè)已成為西安重要的支柱產(chǎn)業(yè)?！踅?年來，除受2008年金融危機(jī)影響，境外游客人數(shù)有所下降外，旅游人數(shù)增長較為穩(wěn)定，國內(nèi)游客人數(shù)一直保持增長勢頭。2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)3862萬人次，境外游客人數(shù)達(dá)67.29萬人次。2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r旅游業(yè)發(fā)達(dá)，旅游人數(shù)及收入逐年增加數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)?！趼糜问杖肟焖俜€(wěn)步增長，2009年西安旅游總收入達(dá)297.4億元。旅游人均收入基本保持穩(wěn)定，國內(nèi)游客約700元/人，境外游客約580美元/人。境外游客的消費(fèi)力值得關(guān)注?！蹼S著西安市旅游業(yè)的不斷發(fā)展，旅游景點(diǎn)的持續(xù)開發(fā)提升，旅游環(huán)境的進(jìn)一步改善，旅游服務(wù)水平的提高，西安旅游收入增長仍有較為巨大的潛力。2城市宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r數(shù)據(jù)來源：西安歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。旅游業(yè)發(fā)達(dá)，旅游人數(shù)及收入逐年增加3城市規(guī)劃及其未來發(fā)展研究西安市行政轄區(qū)總面積為10108平方千米，城市規(guī)劃空間分為市域范圍、城鎮(zhèn)范圍和主城區(qū)范圍三個層次?！踔鞒菂^(qū)范圍：以唐長安城為中心，以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長安（潏河），北到渭河?！跣姓^(qū)劃：下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)等9區(qū)4縣。九區(qū)概況面積新城區(qū)位于市中心東北，跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)清朝滿城(又稱新城)得名，西安市三個老城區(qū)之一，五個城市核心區(qū)之一，西安市三個老城區(qū)之一，五個城市核心區(qū)之一。31平方千米碑林區(qū)位于市中心南部，跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)西安碑林得名，西安市三個老城區(qū)之一，五個城市核心區(qū)之一。22平方千米蓮湖區(qū)位于市中心西北，跨越城墻內(nèi)外，因境內(nèi)蓮湖公園得名，西安市三個老城區(qū)之一，五個城市核心區(qū)之一；有8萬回民在城墻內(nèi)西南部聚居。38平方千米雁塔區(qū)位于市區(qū)南部，因境內(nèi)大雁塔得名，是西安國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西安曲江國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、會展中心所在地，區(qū)內(nèi)高校林立、科技領(lǐng)先、人文薈萃、工商業(yè)發(fā)達(dá)，西安市五個城市核心區(qū)之一。152平方千米未央?yún)^(qū)位于市區(qū)西北部，因境內(nèi)漢長安城未央宮遺址得名，是西安國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，大明宮國家遺址公園，漢長安城遺址，西安浐灞生態(tài)區(qū)，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇所在地；五個城市核心區(qū)之一。西安新新政中心設(shè)立于此，為未來西安城市新中心。262平方千米灞橋區(qū)位于市區(qū)東部，因境內(nèi)古灞橋遺址得名，西安浐灞生態(tài)區(qū)、西安國際港務(wù)區(qū)所在地；是中國重要的紡織工業(yè)基地。322平方千米長安區(qū)位于市區(qū)南部和西部，長安區(qū)北有西部大學(xué)城、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地等，西部有周豐鎬城遺址、昆明池遺址，南依秦嶺有秦嶺野生動物保護(hù)區(qū)、翠華山世界地質(zhì)公園等。1583平方千米閻良區(qū)位于市區(qū)以東北，距市中心60公里，因成語“閭閻良善”得名，是亞洲最大的航空城，境內(nèi)有西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。240平方千米臨潼區(qū)位于市區(qū)以東，因境內(nèi)臨河、潼河而得名，境內(nèi)有秦始皇陵、秦始皇兵馬俑博物館、華清池、驪山、西安事變舊址等。898平方千米□城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模控制全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?65平方千米以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在101.7平方米以內(nèi)；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?90平方千米以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為92.73平方米左右?！醭擎?zhèn)人口規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，至2020年，西安市域總?cè)丝谝?guī)模為1070.78萬人，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為850.67萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到79.5%，主城區(qū)人口規(guī)模為528.4萬人。3城市規(guī)劃及其未來發(fā)展研究□主城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局?！醭鞘泄δ芤?guī)劃布局調(diào)整中部：商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部：國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南部：旅游生態(tài)度假區(qū)；南部：文教科研區(qū)；西南部：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部：居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部：漢長安城遺址區(qū)；北部：裝備制造業(yè)區(qū)；東北部：居住、旅游生態(tài)區(qū)。3城市規(guī)劃及其未來發(fā)展研究3城市規(guī)劃及其未來發(fā)展研究經(jīng)開區(qū)六大功能板塊，拉開城市空間骨架浐灞新區(qū)：生態(tài)新區(qū)功能定位自然資源豐富，但發(fā)展處于起步階段，區(qū)域陌生，配套匱乏城市開發(fā)區(qū)域房地產(chǎn)以中低端為主，看好片區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展內(nèi)城區(qū)：旅游中心、商業(yè)中心功能定位大力還原的西安歷史古都風(fēng)貌，建設(shè)成具有鮮明的歷史文化特色的核心區(qū)，著力打造鮮明歷史文化特色的商貿(mào)、旅游區(qū)城市開發(fā)老城保護(hù)和內(nèi)城邊緣舊城改造曲江：文化旅游區(qū)功能定位憑借其深厚的歷史文化價(jià)值及區(qū)位條件，打造以唐文化為主題的多個大型旅游休閑娛樂項(xiàng)目，營造為新興的文化旅游區(qū)城市開發(fā)成為西安低密度物業(yè)聚集區(qū)，但后續(xù)發(fā)展供應(yīng)有限高新區(qū)：科技新區(qū)功能定位中國科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務(wù)金融中心城市開發(fā)西高新濃厚的商務(wù)氛圍、良好的交通、生態(tài)環(huán)境及生活配套，使其房地產(chǎn)開發(fā)擁有很大的發(fā)展空間西郊：傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)功能定位傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)城市開發(fā)受到西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)，未來將成為城市的綜合新區(qū)，但目前房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢經(jīng)開區(qū)：制造業(yè)基地政務(wù)新區(qū)功能定位位于政府主導(dǎo)的發(fā)展方向上，經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先西安，市府北遷、地鐵2號線修建、大明宮等規(guī)劃利好城市開發(fā)成為西安城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域4城市板塊片區(qū)及人口分布特點(diǎn)片區(qū)面積（km2）人口（萬人）密度（人/km2

）新城316420645碑林228337727蓮湖386416842雁塔1521127368未央262612328灞橋322551708長安1583103651閻良240251042臨潼89867746□2009年末西安常住人口843.46萬人，其中城鎮(zhèn)人口581.40萬人，占68.93%；鄉(xiāng)村人口262.06萬人，占31.07%。年末全市戶籍總?cè)丝?81.67萬人，比上年增長1.2%?！踝鳛閮?nèi)城區(qū)域的新城區(qū)、碑林區(qū)和蓮湖區(qū)，面積小，人口多，人口密度均超過15000人/平方公里。整個西安呈現(xiàn)出內(nèi)城區(qū)人口集中，與周邊區(qū)域人口密度懸殊的特點(diǎn)。800萬人成就龐大消費(fèi)基群蓮湖64萬新城64萬碑林83萬雁塔112萬長安區(qū)人口103萬未央59萬灞橋區(qū)人口55萬臨潼區(qū)人口67萬閻良區(qū)人口25萬□對外交通建成面向國際的中國西部航空樞紐，國內(nèi)重要的公路、鐵路交通樞紐，西部最大的物流中心。構(gòu)筑以航空、鐵路、高速公路為骨架的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，確立輻射全國的快速、便捷的客貨運(yùn)交通樞紐地位?！醭鞘薪煌ㄟm應(yīng)西安作為全國重要交通樞紐的需要，突出公共交通優(yōu)先戰(zhàn)略，加快公共交通的建設(shè)，構(gòu)筑一個高效、快捷、一體化、人性化和可持續(xù)發(fā)展的綠色綜合交通運(yùn)輸體系。形成以快速路、主干路為主骨架，次干路、支路為輔助的分工明確、級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)；建立以地鐵和普通公交為主、快速公交為輔助的多種客運(yùn)交通方式相結(jié)合的立體公共交通體系。5城市交通格局及未來發(fā)展預(yù)期內(nèi)外快速交通系統(tǒng)，突出交通樞紐地位□西安地鐵服務(wù)范圍覆蓋全市61個主要客流集散點(diǎn)中的52個，線路直接連接或延伸方向輻射中心城鎮(zhèn)和組團(tuán)，軌道交通客運(yùn)量占居民出行總量的25%?！跷磥?0年內(nèi)，西安將形成由6條地鐵線路組成的城市快速軌道交通線網(wǎng)，總長將達(dá)251.8公里，共設(shè)車站150座。5城市交通格局及未來發(fā)展預(yù)期1號線：咸陽森林公園——驪山一期工程已于2008年10月開工，計(jì)劃2013年建成通車2號線：北客站——韋曲南

一期工程已于2006年9月開工，計(jì)劃2011年建成通車；一期工程南線2009年9月開工，計(jì)劃2013年建成通車3號線：魚化寨——國際港務(wù)區(qū)（一期）

前期圍擋勘探作業(yè)開始施工，最快2010年底開工4號線：草灘農(nóng)場——韋曲科技產(chǎn)業(yè)園準(zhǔn)備工作開始，預(yù)計(jì)2010年開工地鐵規(guī)劃帶動城市加速度發(fā)展6城市特色產(chǎn)業(yè)及主要特點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)西安特色產(chǎn)業(yè)：五大支柱產(chǎn)業(yè)以高新區(qū)為龍頭，以高等院校、科研院所和國防工業(yè)的科技優(yōu)勢為依托，西安目前已形成了軟件、集成電路、通信、生物醫(yī)藥、新材料、企業(yè)孵化器六大產(chǎn)業(yè)集群。航空航天裝備制造、汽車零部件及專用車制造、電力電子設(shè)備制造、專用通用設(shè)備制造等產(chǎn)業(yè)集群，是西安裝備制造業(yè)的核心，通過閻良、韋曲等產(chǎn)業(yè)基地的打造，結(jié)合眾多高校研究所的科學(xué)技術(shù)，西安的裝備制造業(yè)已然具有國際性的競爭力。西安是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，是世界著名的歷史文化名城和國際旅游目的地城市。隨著旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善和省市政府對旅游業(yè)支持力度的加大，形成了以唐皇城、臨潼、雁塔等旅游為代表、多個潛在旅游并行發(fā)展的集群發(fā)展態(tài)勢。承東啟西、溝通南北的優(yōu)勢區(qū)位，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，加之西安是重要的軍工、科技、人才、物資等集聚地，使西安擁有了良好的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，已形成了商貿(mào)物流、會展和金融服務(wù)等產(chǎn)業(yè)集群，成為西部重要的現(xiàn)代服務(wù)中心之一。西安深厚的歷史，是文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)土壤。以西影、西安長影為積淀，西安曲江影視為新生，西安的影視演藝傳媒產(chǎn)業(yè)已形成了創(chuàng)、拍、制基地和營銷網(wǎng)絡(luò)一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。此外，出版印刷、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)也隨之形成集群化發(fā)展。西安城市特點(diǎn)：中心之城，魅力之城6城市特色產(chǎn)業(yè)及主要特點(diǎn)中西部七省省會，輻射人口近2億接軌國際，是大西北最開放的城市科教水平位列全國三甲，僅次于北京上海中國十大奢華城市之一，極具消費(fèi)潛力茶酒肴饌筵，西安飲食文化久負(fù)盛名輻射版圖西安八水繞城、一座秦嶺，自然山水資源優(yōu)越陜西3772萬人約2.3億人寧夏625.2萬人甘肅2635.46萬人新疆2158.63萬人山西3427.36萬人河南9487萬人青海557.3萬人備注：以上均為各省常住人口資源背景1戰(zhàn)略導(dǎo)向2宏觀經(jīng)濟(jì)3城市規(guī)劃4城市發(fā)展總體研究分析小結(jié)□從區(qū)位、交通、歷史、科教、人居環(huán)境等各方資源分析，西安城市發(fā)展資源充分，在西部城市中具有無可替代的示范及引領(lǐng)效應(yīng)?！鯊奈鞑看箝_發(fā)到關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)，再到西咸一體化、國際大都市，在發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向上，西安既是帶動和支撐西部開發(fā)的戰(zhàn)略高地之一，也將憑借深厚的歷史文化底蘊(yùn)，成為國際化大都市?！鯊母黝惡暧^經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速明顯，發(fā)展空間與潛力巨大?！趿蟪鞘泄δ馨鍓K，拉開城市空間骨架。其中，內(nèi)城區(qū)將大力還原古都風(fēng)貌，打造鮮明歷史文化特色的商貿(mào)、旅游區(qū)?！趼糜萎a(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，是西安城市發(fā)展重要的支柱型產(chǎn)業(yè)和未來優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。發(fā)展資源雄厚城市特色鮮明經(jīng)濟(jì)版圖廣闊發(fā)展勢能強(qiáng)勁西部戰(zhàn)略高地國際影響較大特色產(chǎn)業(yè)5依據(jù)城市發(fā)展資源背景、戰(zhàn)略導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、城市規(guī)劃、特色產(chǎn)業(yè)、城市特點(diǎn)的多維度分析，可以將西安定義為一座具有非凡的“能量場”的城市，其商業(yè)發(fā)展的資源與潛力巨大。西安城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)總體研究23.城市商業(yè)消費(fèi)特征研究1.城市發(fā)展總體研究2.城市房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體研究城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程極其總體特征城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究城市商業(yè)地產(chǎn)市場歷年供銷狀況分析城市2009-2010年商業(yè)地塊供應(yīng)情況城市現(xiàn)有及未來大型商業(yè)項(xiàng)目狀況1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢市場格局城內(nèi)板塊城南板塊城北板塊城西板塊城東板塊高新板塊目前西安市場已形成城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、高新六大板塊，其中在大板塊中，分布著多個熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。曲江浐灞大興魚化寨經(jīng)開1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢各大房地產(chǎn)板塊特征描述板塊板塊特征描述產(chǎn)品類型住宅主力價(jià)格區(qū)間代表項(xiàng)目城內(nèi)板塊皇城以內(nèi)區(qū)域，以鐘樓為中心，因政府規(guī)劃保護(hù)和土地資源的限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，從體量和影響力上已經(jīng)不是西安房地產(chǎn)主流。但老城的配套、商業(yè)氛圍以及高度認(rèn)同感，仍是房地產(chǎn)的價(jià)值高地之一。普通住宅以多層、小高層為主，少量高層公寓8000-10000元/㎡萬達(dá)廣場宏府嘉會廣場鉑林美域城南板塊城南是當(dāng)前西安購房者追捧的熱點(diǎn)區(qū)域之一，交通、教育、生活配套完善，環(huán)境較好。憑借曲江新區(qū)獨(dú)有的歷史淵源和人文環(huán)境讓這里成為西安樓市名副其實(shí)的高端區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房源量大，一直處于供銷兩旺的狀態(tài)。中高端住宅，以高層、小高層為主7000-10000元/㎡中海國際社區(qū)紫薇永和坊九錦臺城西板塊老工業(yè)居住區(qū)，起步早，發(fā)展慢，房地產(chǎn)項(xiàng)目分布較為零散。當(dāng)前主要基于魚化寨和大興新區(qū)的開發(fā)，在西咸一體化進(jìn)程中發(fā)揮著一個重要節(jié)點(diǎn)作用，未來城西的熱點(diǎn)將主要集中在西咸共建區(qū)和大興新區(qū)。普通住宅，以高層為主5000-7500元/㎡西安恒大城西市佳園復(fù)地優(yōu)尚國際1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢各大房地產(chǎn)板塊特征描述板塊板塊特征描述產(chǎn)品類型住宅主力價(jià)格區(qū)間代表項(xiàng)目城東板塊城東一直是西安居住人口密度較高的區(qū)域之一，早期區(qū)內(nèi)重工、紡織企業(yè)的集中帶動了金融、交通、商貿(mào)、教育及市政配套設(shè)施的快速發(fā)展。但城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的轉(zhuǎn)移讓一度輝煌的城東經(jīng)濟(jì)開始凋敝，房地產(chǎn)發(fā)展也踟躕不前。直到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的崛起，城東地產(chǎn)才開始再度活躍。以綜合型大盤項(xiàng)目為主，涵蓋多層、小高層、高層、花園洋房等多種產(chǎn)品普通住宅5000-6000元/㎡，花園洋房6000-9000元/㎡中新浐灞半島西岸國際花園普華淺水灣檀香園城北板塊政府北遷、大明宮遺址改造、地鐵等各項(xiàng)利好，使得城北區(qū)域在西安房地產(chǎn)市場的地位越來越重要。該區(qū)域豐富的土地存量、良好的區(qū)域環(huán)境以及較大的升值潛力，都吸引了眾多開發(fā)商和購房者的目光。普通住宅，以高層、小高層為主4500-6000元/㎡乾唐華府紫薇希望城宮園壹號高新板塊2007年是高新區(qū)開發(fā)的頂峰，隨之大盤的尾聲到來，08年高新樓市有了明顯的回落。但CBD核心區(qū)的構(gòu)建，進(jìn)一步提升了高新區(qū)的地位。經(jīng)過近20年的強(qiáng)勢發(fā)展，高新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)已趨于飽和，區(qū)域發(fā)展空間受限，未來將與長安區(qū)的發(fā)展形成融合。普通住宅，以高層為主7000-9000元/㎡融僑城尚品國際萊安逸境1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢西安歷年住宅市場成交量價(jià)分析西安住宅供求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，成交量大幅度上升，供應(yīng)量卻有所下滑；受高端住宅入市影響，2010年住宅成交價(jià)大幅度增漲；樓市受政策影響尚未消除，大盤眾多，市場競爭激烈。

西安住宅市場自2008年的供過于求轉(zhuǎn)入近兩年的供不應(yīng)求狀態(tài)，大量存量房在近兩年被去化；受市場政策影響，新盤入市節(jié)奏放緩，是導(dǎo)致供應(yīng)量下降的主要原因；中海、恒大、萬達(dá)、龍湖、綠城等高端項(xiàng)目入駐西安，引起房價(jià)的新一輪抬升，10年1-7月份住宅成交均價(jià)達(dá)5745元/㎡，比09年增漲20%；同時(shí)成交量也有所上升，10年1-7月份住宅成交量同比09年，增漲約12.5%；浐灞、經(jīng)開、城西等新興房地產(chǎn)區(qū)域，百萬平米大盤眾多，未來供應(yīng)量巨大，市場調(diào)控的高壓并未完全過去，未來市場的競爭也將越發(fā)激烈。1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢2010年1-7月份各板塊住宅成交量價(jià)走勢城北板塊成交量位居全市之首，而價(jià)格高地依然在城內(nèi)；城南住宅成交量僅次于城北，價(jià)格僅次于城內(nèi)，是名副其實(shí)的高端住宅集中區(qū)，廣受購房者認(rèn)可。

城內(nèi)住宅的價(jià)格高地與其稀缺性密不可分。城內(nèi)的價(jià)值地位也因此無可替代，但居住環(huán)境卻相對欠佳，因此吸引的多是投資客；相對而言，城南人居環(huán)境較為理想，則是真正的高端居住區(qū)，量價(jià)齊高；城北的各大利好促使了板塊房地產(chǎn)的快速發(fā)展，價(jià)格低谷，成交量位居全市首位；高新與城東成交量基本相當(dāng)，作為新興的浐灞區(qū)域，其發(fā)展速度直逼高新；城西成交量不高，但隨著區(qū)域的發(fā)展，價(jià)格已然超越城東。1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢2010年1-7月份住宅成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析90-125㎡面積段為西安住宅市場的主流成交產(chǎn)品，占比35%；主力成交價(jià)格集中于5000-6000元/㎡，占比30%。

從成交面積段上來分析，90-125㎡占據(jù)市場主流。這一面積段的產(chǎn)品主要為偏舒適型戶型，首次置業(yè)和首次改善客戶成為市場的主要需求群體；從成交價(jià)格段上來分析，西安市場的主流價(jià)格集中于5000-6000元/㎡。隨著市場價(jià)格的不斷攀升，5000元/㎡以下的成交比例將逐步降低。1城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征趨勢

市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，大盤節(jié)奏放慢，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象；但未來大盤集聚，潛在供應(yīng)仍然巨大，供求關(guān)系或?qū)⒃俅伟l(fā)生轉(zhuǎn)變；

2010年住宅量價(jià)齊升，樓市逐漸回暖跡象明顯，但政策影響因素并未消除，大多數(shù)置業(yè)者仍保持著謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度；城北、城南、高新是西安市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，住宅成交量占全市成交量的70%以上；

90-125㎡的偏舒適型戶型是市場的主流成交產(chǎn)品；

5000-6000元/㎡是市場的主力成交價(jià)格，首置和首改為市場主流客群。西安住宅市場特征總結(jié)

商業(yè)發(fā)展階段評估1敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)生存需求價(jià)格品質(zhì)文化、情感需求便利$500以下$10000以上$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000業(yè)態(tài)豐富階段集市&沿街商業(yè)百貨商店&批發(fā)市場大型綜合超市&專業(yè)店都市MALL主題MALL倉儲式購物中心郊區(qū)MALL業(yè)態(tài)替代階段傳統(tǒng)形態(tài)階段形成條件形成過程階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍，景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分，總量飽和隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯集在一起形成行業(yè)整體競爭力相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這是出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭西安目前西安的消費(fèi)者對商品的需求逐漸從低價(jià)格向高品質(zhì)和便利性轉(zhuǎn)變。2城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體特征多個大型商業(yè)中心奢侈品市場快速發(fā)展國際化品牌大規(guī)模進(jìn)入強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)現(xiàn)代化的購物中心連鎖經(jīng)營快速發(fā)展中高檔市場得到快速發(fā)展品牌認(rèn)知度提高國際化品牌開始進(jìn)入市場出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)以百貨及專業(yè)賣場為主要零售形態(tài)連鎖經(jīng)營品牌進(jìn)入市場奢侈品市場得到發(fā)掘出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè)以滿足基本生活需求為主缺乏品牌認(rèn)知度市場內(nèi)缺乏國際化品牌商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段商業(yè)市場快速發(fā)展階段商業(yè)市場逐步成長階段商業(yè)市場初級階段成熟市場初級市場類比城市：上海、北京等類比城市：杭州、南京類比城市：海寧、宜興等類比城市蘇州、無錫等西安商業(yè)現(xiàn)在所處發(fā)展階段2城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體特征

商業(yè)發(fā)展階段評估2□西安目前零售處于快速發(fā)展階段，百貨是其目前零售發(fā)展的主要業(yè)態(tài)，未來以購物中心為主，六大商圈將形成不同特色的發(fā)展趨勢?！跄壳拔靼采虡I(yè)市場發(fā)展相比其他一些省會城市，例如南京，尚處于相對落后地位，商業(yè)氛圍需進(jìn)一步提升?！跷磥黼S著新生商圈的不斷發(fā)展，預(yù)計(jì)零售市場將進(jìn)一步獲得發(fā)展空間和時(shí)機(jī)。2城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體特征商業(yè)市場格局現(xiàn)已形成七大主要商圈，大多密集皇城內(nèi)及城南地區(qū)；隨著城市空間骨架的拉開，新興區(qū)域商業(yè)逐步成型，市場認(rèn)可度較高；商圈發(fā)展與定位具有較強(qiáng)的政府干預(yù)性，過于概念化，與市場需求及商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律不協(xié)調(diào)，典型的包括西大街整體改造和曲江大唐不夜城。商業(yè)分布不均衡，造成了局部供應(yīng)過剩與缺乏并存現(xiàn)象；商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)的住宅底商到不斷涌現(xiàn)出的集中式商業(yè)體、城市綜合體、特色商業(yè)街的，西安商業(yè)市場的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向多元化。商業(yè)銷售量價(jià)自2009年至今，西安商業(yè)銷售總體呈現(xiàn)量價(jià)曲折上揚(yáng)的走勢，09年年成交量在54.6萬㎡，10年上半年成交量33.54萬㎡，成交均價(jià)為10969元/㎡。投資客群特征西安作為西部七省中心，商業(yè)氛圍濃郁，輻射力強(qiáng)，投資客群龐大，投資熱情飽滿，“一鋪養(yǎng)三代”觀念普遍。商業(yè)物業(yè)的銷售不僅吸引本地富有階層，同時(shí)吸引大批陜北煤老板，客群投資行為粗放。典型特色商業(yè)以大唐不夜城、大唐西市、秦漢唐、慈恩鎮(zhèn)為代表的仿唐商業(yè)建筑，兼具了文化與商業(yè)特色，與西安的古都特色一脈相承。

西安商業(yè)發(fā)展特征總結(jié)3城市商業(yè)市場量價(jià)走勢分析□從成交量分析，2010年6月西安商業(yè)類物業(yè)成交6980㎡，環(huán)比增長44.81%；2010年上半年西安商業(yè)類物業(yè)成交量為335400㎡，同比增長21%；□從成交均價(jià)分析，2010年6月西安商業(yè)類物業(yè)成交均價(jià)為11019元/㎡，環(huán)比下滑15.09%；2010年上半年西安商業(yè)類物業(yè)成交均價(jià)為10969元/㎡，同比增長31.16%；□綜合2009年-2010年上半年數(shù)據(jù)可以看出，除個別月份受個案影響，成交量出現(xiàn)較大波動，西安商業(yè)物業(yè)總體呈現(xiàn)量價(jià)曲折上揚(yáng)的市場走勢。2009年2010年商業(yè)物業(yè)成交量價(jià)分析3城市商業(yè)市場量價(jià)走勢分析各大板塊商業(yè)物業(yè)成交量價(jià)分析城內(nèi)始終是商業(yè)物業(yè)的價(jià)格高地，其他板塊的商業(yè)成交價(jià)格基本相當(dāng)；在成交量上，城南、城北、高新是西安商業(yè)較為集中的三大板塊。

城內(nèi)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在全市范圍內(nèi)無可比擬，2010年1-7月成交均價(jià)達(dá)25510元/㎡，是其他板塊商業(yè)價(jià)格的雙倍以上。城內(nèi)商業(yè)稀缺性將愈見明顯，未來升值潛力較大；城南、高新、城北三大板塊的商業(yè)成交量占全市商業(yè)成交量的82%，集中度相當(dāng)高。高新CBD概念的打造、城北的行政中心、城南的高端住宅局，三大板塊各自的價(jià)值潛力，集聚了商業(yè)發(fā)展的能量源，在配套不斷完善的基礎(chǔ)上，商業(yè)價(jià)值也隨之不斷體現(xiàn)。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究市域級商圈都市級特色商圈傳統(tǒng)區(qū)域級商圈新興區(qū)域級商圈康復(fù)路商圈

商圈分布格局縱觀西安商業(yè)整體市場，現(xiàn)已形成七大商圈，依據(jù)各類商圈的發(fā)展時(shí)間劃分：市域級商圈：鐘樓商圈都市級特色商圈：康復(fù)路商圈傳統(tǒng)區(qū)域級商圈：小寨商圈、土門商圈新興區(qū)域級商圈：曲江商圈、高新商圈、經(jīng)開商圈經(jīng)開區(qū)商圈高新商圈土門商圈小寨商圈曲江商圈鐘樓商圈商圈名稱鐘樓商圈商圈位置鐘樓商圈位于西安明城墻以內(nèi)，是西安城市中心地帶。主要集中于以鐘樓為中心，東、西、南、北四條大街及解放路所構(gòu)成的城內(nèi)商圈。業(yè)態(tài)構(gòu)成中高端百貨、金融、休閑、娛樂代表商業(yè)開元商城、世紀(jì)金花、中大國際、太平洋百貨、巴黎春天、珠江時(shí)代廣場、億和百貨、時(shí)裳天天百貨、伊?xí)r達(dá)、城隍廟、唐人街、中環(huán)廣場、百盛、正陽大廈、韓國城、宏府大廈、五環(huán)體育、騾馬市商業(yè)步行街、炭市街。消費(fèi)群體商圈吸引的顧客群較廣，人流量超過50萬人，主要消費(fèi)群體是西安市民、旅游顧客及西安都市圈周邊地區(qū)消費(fèi)者。目前西安多數(shù)中高檔消費(fèi)人群集中在此商圈消費(fèi)，國內(nèi)外游客消費(fèi)所占的比例亦較大。售價(jià)/租金東大街：小面積沿街商鋪?zhàn)饨?200-1800元/㎡·月；品牌連鎖服飾店，租金相對較低，約為300-600元/㎡·月；西大街：沿街商鋪?zhàn)饨?00-600元/㎡·月；南大街：沿街商鋪?zhàn)饨?50-900元/㎡·月，大多數(shù)沿街均為高端品牌服飾、餐飲店，租金相對較低。北大街：沿街商鋪?zhàn)饨?50-450元/㎡·月。商圈特征西安商業(yè)最繁榮的商圈，租金成本較高；市級商圈輻射范圍廣，輻射西安市區(qū)、周邊區(qū)縣，乃至陜西省及西北地區(qū)高端客戶；以購物為主的商圈，商品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈；業(yè)態(tài)分布比例不平衡，餐飲休閑比例缺乏；商業(yè)購物環(huán)境檔次層次不齊，硬件、軟件相對欠缺；受到城墻內(nèi)部交通因素制約，商業(yè)發(fā)展受限。東大街北大街西大街4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱小寨商圈商圈位置以小寨十字為中心，東起西延路，沿西影路到翠華路，南至丈八東路，西到含光路，北靠南二環(huán)總面積為9.1平方公里。業(yè)態(tài)構(gòu)成零售、超市、餐飲、娛樂等代表商業(yè)民生國貿(mào)購物中心、飛炫購物中心、蘇寧電器、好又多量販、長安路家樂、小寨服裝城、軍人服務(wù)社、百匯綜合市場、嘉匯漢唐書城、小寨領(lǐng)秀城、不夜城、潮流街區(qū)、雁塔文化廣場消費(fèi)群體

小寨的人流主要來自周邊的各大專院校、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位，整個商圈定位面向年輕消費(fèi)者售價(jià)/租金售價(jià)：目前無在售商鋪，06年以售后返租形式銷售的商鋪售價(jià)約28000元/㎡。租金：280-400元/㎡·月商圈特征是西安城南最具活力的旅游、商貿(mào)中心和人才中心，具有很大消費(fèi)潛力；是西安最具人氣的中低價(jià)位時(shí)尚休閑商業(yè)聚集地；地理位置優(yōu)越，承接多個重要區(qū)域，經(jīng)營狀況良好；目標(biāo)客戶具有強(qiáng)烈指向性，商圈定位面向年輕消費(fèi)者，以學(xué)生消費(fèi)為主，消費(fèi)頻率高，消費(fèi)力不強(qiáng)；業(yè)態(tài)分布比例不平衡，餐飲休閑比例缺乏且檔次低；經(jīng)營環(huán)境欠佳，交通問題一直是制約小寨進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱高新商圈商圈位置位于高新區(qū)，以科技路、唐延路為核心的區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成高檔休閑娛樂、臨街商業(yè)、大型商場代表商業(yè)易初蓮花、愛家、世紀(jì)金花高新店、金鷹百貨、香格里拉酒店、國美電器、新西藍(lán)左岸商業(yè)風(fēng)情街等消費(fèi)群體高新區(qū)的消費(fèi)者主要來自區(qū)域中的大中型企業(yè)和周邊的居民

售價(jià)/租金租金：100-250元/㎡·月商圈特征由住宅地產(chǎn)催生的新興商圈，高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)催動了商圈活力；目前商業(yè)聚集點(diǎn)主要分布在科技路、高新路和唐延路上，商業(yè)分布呈片狀，沒有形成商業(yè)鏈條；交通便利，目前以區(qū)域消費(fèi)者為主，未來輻射范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大；購物環(huán)境相對老商圈較好，但硬件條件仍有缺失；商業(yè)檔次相對較高，面向中高檔收入消費(fèi)者。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱康復(fù)路商圈商圈位置由康復(fù)路貫通連接北面的長纓西路，南面的長樂路，形成工字型的批發(fā)市場區(qū)域業(yè)態(tài)構(gòu)成主要以小商品批發(fā)、服裝、茶葉為主代表商業(yè)白馬世紀(jì)廣場、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場、新興24G、澳龍服裝批發(fā)商城、金朗男裝名品批發(fā)商城、華東品牌服飾加盟廣場、多彩西部商城、長樂路服裝城、人和服裝城、西北輕工業(yè)批發(fā)市場消費(fèi)群體全市居民、西北區(qū)域客群售價(jià)/租金售價(jià)：無售價(jià)，出現(xiàn)過5年一期的經(jīng)營權(quán)買斷租金：85~196元/㎡·月商圈特征地理位置優(yōu)越，人口密集，交通便利，物流通達(dá)；以批發(fā)市場為核心，批發(fā)業(yè)輻射西北五省乃至全國；消費(fèi)群體廣泛，輻射陜西、山西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、河南、四川等省區(qū)的銷售范圍；以服飾為主的專業(yè)型批發(fā)市場，涉及到服飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、輕紡等多種商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)規(guī)模大，交易額大，且逐年大幅遞增，呈明顯上升趨勢；商圈租售情況良好，租售價(jià)格漲勢迅猛。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱土門商圈商圈位置西到漢城路，東到桃園路，北到大慶路及棗園路，南到昆明路

業(yè)態(tài)構(gòu)成服飾、小型餐飲、生活用品零售店代表商業(yè)土門市場、華潤萬家超市、服飾城、土門建材市場消費(fèi)群體附近區(qū)域居民，中低端消費(fèi)群體售價(jià)/租金依托華潤萬家的集客力，華潤萬家附近租金最高約180-240元/㎡·月，面積小的店鋪，租金可達(dá)450元/㎡·月；灃鎬路租金約90-120元/㎡·月，其中灃鎬路的土門品牌服飾綜合廣場沿街門面租金較高，可達(dá)300-1200元/㎡·月；至漢城路約30-60元/㎡·月商圈特征臨街商業(yè)檔次較低，形象差，多為基本生活配套；人流量大、市場繁華，是西郊發(fā)展較成熟的低檔商業(yè)片區(qū)；但目前區(qū)域內(nèi)有大量的拆遷以及道路建設(shè)工程，人流量受到一定影響；店鋪數(shù)量多，以服飾、小型餐飲、零售類店鋪為主；店鋪閑置率低。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱經(jīng)開區(qū)商圈商圈位置以未央路為核心中軸線，北至賽高街區(qū)所在的鳳城五路，南至北二環(huán)西至文景路南至北客站。業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲、娛樂、百貨、金融、超市、電器、家具建材專業(yè)市場代表商業(yè)崇尚百貨、人人樂超市、第五國際、世紀(jì)金花賽高店、沃爾瑪超市、國美消費(fèi)群體以經(jīng)開區(qū)域內(nèi)中高收入人群和區(qū)域內(nèi)工作的商務(wù)人士為主售價(jià)/租金售價(jià)：10000~30000元/㎡租金：80~120元/㎡·月商圈特征該區(qū)域是隨著經(jīng)開區(qū)的開發(fā)建設(shè)逐步興起的，目前主要以臨街商鋪為主，缺乏大型綜合性賣場。目前商圈業(yè)態(tài)主要包括以區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的家具建材專業(yè)市場和大型超市和大量餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)。餐飲及休閑娛樂設(shè)施在本商圈業(yè)態(tài)比例突出，大中型規(guī)模的中高端餐飲、娛樂休閑設(shè)施在在本商圈比較普遍。隨著區(qū)域建設(shè)和配套的完善，國際連鎖超市及連鎖百貨已經(jīng)開始在此區(qū)域選址布局。以賽高街區(qū)為核心的北部新興商業(yè)正在逐漸興起，尤其以在運(yùn)營的賽高街區(qū)為盛，其復(fù)合型的購物中心業(yè)態(tài)正在逐漸成為消費(fèi)者喜愛的消費(fèi)環(huán)境。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱曲江商圈商圈位置以大雁塔為中心，大雁塔北廣場和雁塔南路為主軸，北到西影路，南到繞城高速，西到翠華路，東到經(jīng)七路業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲、休閑、娛樂、精品百貨、超市等代表商業(yè)大唐不夜城、新樂匯、通易坊、北廣場、慈恩鎮(zhèn)、芙蓉坊、秦漢唐、威斯汀酒店消費(fèi)群體以曲江區(qū)域內(nèi)中高收入人群和各類旅游人群為主售價(jià)/租金售價(jià)：2-3萬元/㎡（07年慈恩鎮(zhèn)一層商鋪售價(jià)1.5-1.8萬元/㎡）租金：1F—100-200元/㎡·月，2F—30-100元/㎡·月商圈特征該商圈以盛唐文化為背景，唐風(fēng)元素為主線，體驗(yàn)消費(fèi)為主要特征，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)為一體的一站式消費(fèi)區(qū)。該區(qū)域既是景觀大道、文化旅游景區(qū)，又是商貿(mào)聚集區(qū)。面對客群既有龐大的旅游客群，又有西安中高檔住宅聚集區(qū)的居民，消費(fèi)群基數(shù)大，消費(fèi)力強(qiáng)大。該商圈在整體規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合上，將商業(yè)娛樂有機(jī)結(jié)合，融入體驗(yàn)式商業(yè)文化理念，打造多元業(yè)態(tài)的一站式時(shí)尚消費(fèi)基地。以大唐不夜城為核心的“曲江商圈”，利用厚重的歷史文化積淀以及獨(dú)有的開發(fā)模式，將旅游觀光景區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、高檔住宅區(qū)和商業(yè)文化承載區(qū)四項(xiàng)功能疊加，在滿足本地居住者生活必需品消費(fèi)的同時(shí)，又將文化內(nèi)涵、歷史遺跡、旅游、生活有機(jī)結(jié)合，與西安的古都特色一脈相承。隨著諸多名品名店的進(jìn)駐，優(yōu)化了西安的商業(yè)結(jié)構(gòu)，曲江商圈的中高檔地位逐步得到奠定。4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究商圈名稱級別消費(fèi)檔次消費(fèi)群體主要業(yè)態(tài)商圈點(diǎn)評鐘樓商圈市域級商圈中高端西安市民、旅游顧客及西安都市圈周邊地區(qū)消費(fèi)者。中高端百貨、金融、休閑、娛樂城市商業(yè)核心——是城市中高端百貨、金融、娛樂、休閑聚集地，其地位不可撼動康復(fù)路商圈都市級特色商圈低端全市居民、西北區(qū)域客群以批發(fā)市場為主服裝批發(fā)、建材家居為主的低檔區(qū)域商圈小寨商圈傳統(tǒng)區(qū)域級商圈中低端周邊的各大專院校、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位人群業(yè)態(tài)配比豐富，基本涵蓋全部商業(yè)業(yè)態(tài)類型中低價(jià)位時(shí)尚、休閑聚集商圈——以各類院校的高密度、高素質(zhì)人口為核心客戶土門商圈傳統(tǒng)區(qū)域級商圈低端附近區(qū)域中低端消費(fèi)群體服飾、小型餐飲、零售類店鋪成熟的低檔商圈——多為中低端消費(fèi)者，滿足基本生活配套的傳統(tǒng)中低端業(yè)態(tài)為主高新商圈新興區(qū)域級商圈中高端區(qū)域中的大中型企業(yè)和周邊的居民高檔休閑娛樂、臨街商業(yè)、大型商場面向白領(lǐng)客群的區(qū)域型中高端商圈，以中高端百貨為核心，輻射整個高新區(qū)經(jīng)開區(qū)商圈新興區(qū)域級商圈中高端經(jīng)開區(qū)域內(nèi)中高收入人群和區(qū)域內(nèi)工作的商務(wù)人士為主餐飲、休閑娛樂、百貨、金融、超市、電器、家具建材專業(yè)市場新興的中高端商圈，伴隨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步興起，以大中型餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)為主曲江商圈新興區(qū)域級商圈中高端曲江區(qū)域內(nèi)中高收入人群和旅游人群為主餐飲、休閑娛樂、精品百貨、超市新興的中高端商圈，以大雁塔為核心的旅游文化景區(qū)，引入名品名店，打造文化商業(yè)體驗(yàn)基地4城市商業(yè)格局及商圈發(fā)展研究

各商圈綜合點(diǎn)評2009-2010年商業(yè)地塊供應(yīng)總量約為31萬㎡，其中2010年僅上半年供應(yīng)量就超過了2009年全年的供應(yīng)量，老城改造、新區(qū)開發(fā)，是推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大重要力量。5城市2009-2010年商業(yè)地塊供應(yīng)情況位置：友誼西路74號地塊公司：陜西正達(dá)規(guī)模：875.8㎡性質(zhì)：商業(yè)容積率：2.98土地價(jià)格：92萬/畝樓面地價(jià)：460元/㎡位置：西影路東段地塊公司：陜西亞鴻規(guī)模：10656㎡性質(zhì)：商業(yè)容積率：1土地價(jià)格：38.5萬/畝樓面地價(jià)：578元/㎡位置：友誼東路以北地塊公司：陜西博安規(guī)模：8704.35㎡性質(zhì)：商業(yè)容積率：1.78土地價(jià)格：168萬/畝樓面地價(jià)：578元/㎡位置：解放路以東地塊公司：陜西銀豐民樂置業(yè)規(guī)模：3673㎡性質(zhì)：商業(yè)容積率：1.66土地價(jià)格：226萬/畝樓面地價(jià)：2042元/㎡位置：朱雀大街513號地塊公司：陜西恒佳偉業(yè)規(guī)模：2069㎡性質(zhì)：商業(yè)、金融容積率：1.43土地價(jià)格：569萬/畝樓面地價(jià)：5965元/㎡1912項(xiàng)目地

自2009年至今，臨近項(xiàng)目周邊的商業(yè)地塊出讓數(shù)量較多，可能出現(xiàn)與本項(xiàng)目相似商業(yè)業(yè)態(tài)的地塊為5幅。其中，2009年成交的解放路以東地塊，容積率為1.66，總建面約6000㎡，未來可能與本項(xiàng)目形成近距離競爭關(guān)系。5城市2009-2010年商業(yè)地塊供應(yīng)情況6城市現(xiàn)有及未來大型商業(yè)項(xiàng)目狀況序號項(xiàng)目名稱序號項(xiàng)目名稱1開元商廈2興正源廣場3世紀(jì)金花4民生百貨5百盛6伊?xí)r達(dá)百貨7海大春天百貨8中大國際9美美百貨10民生百貨11百盛12中環(huán)百貨13世紀(jì)金花14金鷹百貨15海港城16百盛17金鷹百貨18軍人服務(wù)社19安南城20立豐國際購物廣場21崇尚百貨22崇尚百貨23慈恩鎮(zhèn)24上海城25曲江芙蓉坊26雁塔文化新天地27大唐不夜城28民樂園29萬達(dá)廣場30唐人街31賽高國際街區(qū)32萬達(dá)廣場1082117151816311191254149620137283021222332312629242725現(xiàn)有大型商業(yè)項(xiàng)目分布6城市現(xiàn)有及未來大型商業(yè)項(xiàng)目狀況編號項(xiàng)目名稱位置開業(yè)時(shí)間建筑面積

(㎡)層數(shù)市場定位商業(yè)類型1開元商廈東大街2000100,000B1-F7中檔百貨2興正源廣場東大街200780,000B2-F6中檔百貨3世紀(jì)金花(鐘樓店)西大街199828,000B2-B1高檔百貨4民生百貨解放路199380,000B1-F6中低檔百貨5百盛(東大街店)東大街199819,000F1-F5中低檔百貨6伊?xí)r達(dá)百貨東大街200717,000B1-F5中低檔百貨7海大春天百貨南大街200411,000B1-F5中檔百貨8中大國際南大街20008,000F1-F3高檔品牌專營店9美美百貨長安路200622,000B1-F2高檔百貨10民生百貨(西大街店)西大街200745,000B1-F4中低檔百貨11百盛(西大街店)西大街200542,000B1-F4中檔百貨12中環(huán)百貨西大街200730,000B1-F5中檔百貨13世紀(jì)金花(高新店)高新路200530,000F1-F4中高檔百貨14金鷹百貨(高新店)科技路200626,000F1-F5中檔百貨15海港城（好友多）長安路200312,000B1中低檔百貨超市16百盛(小寨店)長安路200633,000F1-F6中檔百貨現(xiàn)有大型商業(yè)項(xiàng)目概況編號項(xiàng)目名稱位置開業(yè)時(shí)間建筑面積(平方米)層數(shù)市場定位商業(yè)類型17金鷹百貨(小寨店)長安路20079,000F1-F4中低檔百貨18軍人服務(wù)社長安路-20,000F1-F2中低檔百貨19安南城小寨西路200770,000F1-F7中低檔百貨超市20立豐國際購物廣場(東二環(huán))金花南路2007100,000B2-F10中檔購物中心21崇尚百貨(友誼路店)友誼路200526,000B1-F3中低檔百貨22崇尚百貨(經(jīng)開區(qū)店)未央路200730,000F1-F4中低檔百貨23慈恩鎮(zhèn)小寨東路200748570B1-F3中檔商業(yè)街24上海商業(yè)城西大街200730,411B1-F3中低檔百貨25曲江芙蓉坊雁南一路200825，070B1-F3中高檔商業(yè)街26雁塔文化新天地長安路2008120,000B2-F3中檔商業(yè)街27大唐不夜城雁南路2009520,000---中檔商業(yè)街28民樂新都會解放路200950,000F1-F4中檔商業(yè)街29萬達(dá)廣場（民樂園）解放路200915,0000B1-F3中檔購物中心、商業(yè)街30唐人街西大街201020，000B2-F10城鄉(xiāng)建設(shè)百貨31賽高?國際街區(qū)未央大道2010240,000---中高檔百貨32萬達(dá)廣場（李家村）雁塔路2008150,000B1-F5中擋購物中心6城市現(xiàn)有及未來大型商業(yè)項(xiàng)目狀況現(xiàn)有大型商業(yè)項(xiàng)目概況編號項(xiàng)目名稱1長安國際二期(巴黎春天)2珠江時(shí)代廣場3開元商業(yè)廣場4宏府嘉會廣場5西旅國際6大唐西市7秦漢唐文化商業(yè)廣場8錦繡唐朝9錦園五洲風(fēng)情10曼城國際11財(cái)富中心二期12文景九街十坊13中貿(mào)廣場14海璟國際42631591014111271386城市現(xiàn)有及未來大型商業(yè)項(xiàng)目狀況未來大型商業(yè)項(xiàng)目分布編號項(xiàng)目名稱區(qū)域商業(yè)建筑類型招商定位意向建筑面積(平方米)發(fā)展商竣工時(shí)間現(xiàn)狀1長安國際二期長安路公建裙樓中高檔百貨50,000西房2011年底在建（持有）2珠江時(shí)代廣場長安路公建裙樓百貨20,000珠江地產(chǎn)2009竣工未開業(yè)（持有）3開元商業(yè)廣場西稍門十字東南角住宅底商百貨90,000開元商城2009持有運(yùn)營(未開業(yè)）4宏府嘉會廣場北大街住宅底商百貨46,000宏府2010在售5西旅國際長安路住宅裙樓百貨35,000西旅2010售罄6大唐西市勞動南路住宅底商獨(dú)立商業(yè)商業(yè)廣場、步行街、綜合商業(yè)1,280,000大唐西市置業(yè)2010招商7秦漢唐文化商業(yè)廣場大雁塔南廣場西側(cè)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)街區(qū)、綜合商業(yè)120,000萬業(yè)地產(chǎn)2010招商8錦繡唐朝大雁塔南側(cè)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)街區(qū)30，000慧澤地產(chǎn)2010出售/招商9錦園五洲風(fēng)情蓮湖路獨(dú)立商業(yè)商業(yè)街區(qū)33,053龍安實(shí)業(yè)2009出售/招商10曼城國際南二環(huán)住宅底商社區(qū)配套30,000恒天置業(yè)2011出售/招商11財(cái)富中心二期高新三路公建裙樓配套商業(yè)80,445新型地產(chǎn)2010出售12文景九街十坊開元路住宅底商商業(yè)街130,000大明宮置業(yè)2011售罄13中貿(mào)廣場長安北路公建裙樓綜合商業(yè)100,000中貿(mào)世紀(jì)2011未售14海璟國際文景路住宅底商配套商業(yè)320,000海榮地產(chǎn)2011未售6城市現(xiàn)有及未來大型商業(yè)項(xiàng)目狀況未來大型商業(yè)項(xiàng)目概況西安城市發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)總體研究13.城市商業(yè)消費(fèi)特征研究1.城市發(fā)展總體研究2.城市房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體研究

城市居民消費(fèi)偏好及特征研究城市商務(wù)消費(fèi)偏好及特征研究城市旅游人口數(shù)據(jù)及消費(fèi)特征研究都市圈消費(fèi)偏好及特征研究城市商業(yè)物業(yè)投資客群投資偏好及特征研究關(guān)鍵性知情人士重點(diǎn)訪談資訊1城市商業(yè)消費(fèi)特征研究路徑□針對西安城市商業(yè)消費(fèi)特征的研究，首先從商業(yè)消費(fèi)的基本客群入手，將消費(fèi)客群細(xì)分為六大類：1）消費(fèi)習(xí)慣：您經(jīng)常光顧的商圈是哪里？您有無固定的購物、娛樂、休閑消費(fèi)場所？是哪里？您的親朋聚會、商務(wù)宴請主要的休閑娛樂方式是什么？2）消費(fèi)偏好：您喜歡在內(nèi)城范圍內(nèi)購物、休閑、娛樂嗎？您在消費(fèi)時(shí)最為看重的是什么？便捷？實(shí)惠？品質(zhì)？服務(wù)？環(huán)境？品牌？3）投資觀念：您是否認(rèn)同“一鋪養(yǎng)三代”？您自己或身邊的親朋好友是否投資購買過商鋪？您近期有無投資購買商鋪的打算？若您投資購買商鋪會自營，還是租賃？4）項(xiàng)目看法：您對內(nèi)城范圍的交通有何評價(jià)？您對西安1912項(xiàng)目所處的區(qū)域有何評價(jià)？您對西安的城墻文化有何評價(jià)？城市居民城市商務(wù)客群城市旅游客群關(guān)鍵性知情人士都市圈消費(fèi)客群商業(yè)物業(yè)投資客群□其次，依據(jù)客群分類，分別找尋代表人士進(jìn)行一對一專項(xiàng)訪談。訪談重點(diǎn)涉及以下問題：□最后，在訪談的基礎(chǔ)上，依據(jù)談話記錄歸納總結(jié)出各類客群的主要消費(fèi)特征與偏好。2城市居民消費(fèi)偏好及特征研究1）消費(fèi)習(xí)慣□鐘樓商圈作為西安傳統(tǒng)核心商圈根基穩(wěn)固。鐘樓商圈如同新街口之于南京，四牌樓之于合肥，歷史久，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，品牌集聚，在城市居民心目中的地位相當(dāng)穩(wěn)固。當(dāng)然，隨著近些年新區(qū)大力發(fā)展，城內(nèi)人口外遷，新區(qū)商業(yè)配套的逐步完善，新區(qū)商圈也漸有追趕之勢，成為后起之秀?！跣屡d購物中心，一站式購物、休閑、娛樂，受到青睞。各新區(qū)商圈涌現(xiàn)大量綜合性商業(yè)項(xiàng)目，大型購物中心、吃喝玩樂一站式消費(fèi)模式受到西安人的普遍認(rèn)可。便捷的交通、舒適的購物環(huán)境、豐富的業(yè)態(tài)，吸引了新區(qū)大量的消費(fèi)客群。2）消費(fèi)偏好□偏重實(shí)惠，消費(fèi)多集中于中低檔。居民日常消費(fèi)更注重實(shí)惠。購物、餐飲、休閑均以中低檔消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)有限。目前居民日常消費(fèi)、休閑娛樂大多集中于鐘樓東大街、曲江、高新區(qū)?！跗珢郾镜靥厣惋嬇c休閑娛樂。西安城市居民偏愛本地特色餐飲、休閑娛樂，對外來餐飲、休閑娛樂品牌的接受需要相當(dāng)長的適應(yīng)周期。特別是餐飲，需要應(yīng)西安居民的偏好做適度改良。3）項(xiàng)目看法□內(nèi)城范圍交通擁堵，未來地鐵通車或?qū)⒋蚱破款i。同全國的各大城市一樣，城市中心區(qū)的交通擁堵早已為西安城市居民所習(xí)慣。寄望于未來地鐵的開通，城市交通環(huán)境或?qū)⒂兴纳啤！鯙槲靼勃?dú)特的城墻文化所驕傲，但自覺稀松平常。悠久的城墻是西安的城市名片之一，但因近再眼前，視覺審美疲勞，市民自覺很平常?！鯇?912項(xiàng)目所在地抱有一定成見。1912項(xiàng)目所在地原為棚戶區(qū)，在西安絕大部分城市居民心目中形象較差。3城市商務(wù)客群消費(fèi)偏好及特征研究1）消費(fèi)習(xí)慣□內(nèi)城范圍消費(fèi)較少。受交通條件的限制，內(nèi)城范圍交通可達(dá)性較差。而城市商務(wù)客群多為有車一族，消費(fèi)力強(qiáng)，更愿意選擇在交通便捷的新興商圈消費(fèi)，如南二環(huán)一帶?！鯚o論是購物，還是餐飲、休閑娛樂，都有相對固定的消費(fèi)場所。城市商務(wù)客群的日常交際活動相對頻繁，因此在選擇消費(fèi)場所上易形成慣有的固定模式。2）消費(fèi)偏好□看重品質(zhì)、品牌、交通、購物環(huán)境?！跎虅?wù)宴請以中高檔為主，偏愛新區(qū)商業(yè)。西安城市商務(wù)客群的商務(wù)宴請以中高檔為主，大多集中于南二環(huán)、曲江、高新區(qū)，大型餐飲、夜總會、洗浴為首選，通常為定點(diǎn)消費(fèi)。3）投資觀念□看好西安商業(yè)發(fā)展，具有商鋪投資熱情。對當(dāng)前西安的商業(yè)發(fā)展環(huán)境比較看好，認(rèn)為西安的商業(yè)有兩大驅(qū)動，一是本地消費(fèi)，二是旅游消費(fèi)。在自身具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的基礎(chǔ)上，對商鋪投資熱情較高。4）項(xiàng)目看法□內(nèi)城范圍交通擁堵，盡量選擇城外消費(fèi)?！醺叨日J(rèn)可城墻資源。對1912項(xiàng)目緊靠城墻，表示出高度的認(rèn)可，認(rèn)為城墻為項(xiàng)目的發(fā)展提供了獨(dú)特的資源背景。□對1912項(xiàng)目所在地印象欠佳。對1912項(xiàng)目所在地的現(xiàn)狀環(huán)境，臟、亂、差，印象欠佳。4城市旅游客群消費(fèi)偏好及特征研究1）消費(fèi)偏好□特色旅游商業(yè)項(xiàng)目受青睞。西安是旅游勝地，不僅大量吸引國內(nèi)游客，也吸引著大批的外籍人士。城市旅游客群消費(fèi)多選擇在旅游景區(qū)周邊，特別偏好極具特色的仿古街區(qū)、具有傳統(tǒng)文化風(fēng)情的旅游商業(yè)項(xiàng)目也很受歡迎，如大唐不夜城、慈恩鎮(zhèn)等?！跗珢鄣胤教厣惋嫛Ｎ靼不孛窠值鹊胤教厣惋嬵愋?、老字號的特色餐館等飽受游客追捧?！踬徫锲珢厶厣⑶髮?shí)惠。對旅游紀(jì)念品的選購注重實(shí)惠、具有地方特色，對價(jià)高且無品牌保證的紀(jì)念品多持懷疑態(tài)度。通常選擇書院門、城隍廟等地，物美價(jià)廉、種類繁多。2）項(xiàng)目看法□高度認(rèn)可城墻資源。對西安的城墻較為認(rèn)可，特別是外籍人士。5都市圈客群消費(fèi)偏好及特征研究1）消費(fèi)習(xí)慣□商務(wù)宴請青睞南二環(huán)一帶。都市圈客群因商務(wù)需求往來西安，商務(wù)宴請活動頻繁，對于消費(fèi)檔次、消費(fèi)環(huán)境均有較高要求，而南二環(huán)一帶中高端的商務(wù)消費(fèi)環(huán)境，吸引了都市圈客群的眼球?！跎虡I(yè)繁榮、產(chǎn)品齊全的鐘樓商圈，依舊是都市圈客群的購物首選地。都市圈客群的購物需求較強(qiáng)，禮品購置等多選擇鐘樓商圈附近，商業(yè)繁榮，各檔次商場均有，選擇范圍廣。2）消費(fèi)偏好□經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，消費(fèi)力旺盛，注重品質(zhì)，是奢侈品重要的消費(fèi)群體。西安都市圈消費(fèi)客群大多為周邊區(qū)域富有階層，尤以陜北煤老板為典型，其消費(fèi)力強(qiáng)，重品質(zhì)，注重品牌，追逐奢侈品。但目前西安奢侈品牌經(jīng)營范圍較小，奢侈品消費(fèi)需求旺盛，高檔消費(fèi)仍有發(fā)展空間。3）投資偏好□城市認(rèn)同感極高，投資熱情飽滿。周邊城市人群對省會西安城市的認(rèn)同度較高，在西安置業(yè)、投資熱情極高。投資上關(guān)注地段，尤其是商鋪投資，喜好投資高租金區(qū)域。投資額度達(dá)，投資產(chǎn)品范圍廣。4）項(xiàng)目看法□認(rèn)可城墻千百年的歷史文化感，看好項(xiàng)目前景。城墻，作為古都西安的歷史文化象征之一，受到都市圈客群的普通認(rèn)同，認(rèn)為城墻就是西安的文化精髓，是西安文化的根基。同時(shí)由于城市面貌改造、交通治理、地鐵建設(shè)，對項(xiàng)目未來前景看好。□對地塊固有的不佳印象深表擔(dān)憂。該區(qū)域在西安人心中較差的形象、建材、批發(fā)市場、鬼市等固有形象，并不是一時(shí)就能改變的。6城市商業(yè)物業(yè)投資客群消費(fèi)偏好及特征研究1）投資群體□投資群體眾多。西安特殊的地理位置以及其極高的城市影響力，使得眾多西安都市圈投資客群前來投資購買商業(yè)物業(yè)，其中尤以陜北的投資客居多，西安房地產(chǎn)市場的繁榮與這一群體有著極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。2）投資偏好□對品牌開發(fā)企業(yè)的追捧度較高。西安市場中的投資客群對全國知名的開發(fā)企業(yè)所開發(fā)之物業(yè)認(rèn)同度較高，相信其品牌所帶來的周邊價(jià)值對于所購物也的影響。□偏好沿街門面，關(guān)注層高，關(guān)注性價(jià)比。這部分投資客群對傳統(tǒng)的、具有較長展示面的沿街門面類物業(yè)有較高的投資熱情。同時(shí)對物業(yè)的層高較為關(guān)注，層高較高的物業(yè)，性價(jià)比高，其投資興趣較大。3）投資觀念□具有傳統(tǒng)的投資觀念。大部分投資客群抱有“一鋪旺三代”的觀念，因此在投資行為上表現(xiàn)出了極大的積極性。典型的個案是，陜北客戶在萬達(dá)項(xiàng)目中連拿18間商鋪?！跬顿Y行為粗放。正是源于投資熱情的高漲，投資客在購買商鋪過程中，對投資回報(bào)率的關(guān)注度偏弱，形成了粗放式的投資行為。4）項(xiàng)目看法□稀缺資源，看好未來。這部分客群對于項(xiàng)目的未來較為看好，但并不認(rèn)同其現(xiàn)階段的價(jià)值。7關(guān)鍵性知情人士重點(diǎn)訪談資訊1）整體商業(yè)認(rèn)知□西安國際化地位高，城市發(fā)展空間大。由于早年西安政府領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)展思路不清晰，膽子不夠大，西安的發(fā)展速度還是比較滯緩的。西安尚有大量的資源未能得到有效開發(fā)。依照西安的城市資源與歷史地位來看，西安應(yīng)與意大利的羅馬、埃及的開羅相齊名，因此依據(jù)西安的國際化城市地位來看，未來發(fā)展空間相當(dāng)大?！跷靼采虡I(yè)繁榮，影響面廣。作為七省中心，西安對西北地區(qū)的客群影響力較大，尤以康復(fù)路商圈為盛?？祻?fù)路商圈已成為西北地區(qū)的服裝、小商品等物流集散地?！趿闶郯儇洏I(yè)諸多品牌齊發(fā)展，且不乏高檔奢侈品排。西安零售百貨業(yè)發(fā)展良好，從本土的高檔百貨世紀(jì)金花、民生百貨、到開元商場，再到外來品牌萬達(dá)廣場、金鷹百貨，本土品牌與外來品牌各領(lǐng)風(fēng)騷。同時(shí)諸多國際高檔奢侈品牌（GUCCI、PRADA、LV）也紛紛搶灘西安，未來仍有相當(dāng)大的發(fā)展空間?！蹙瓢蓸I(yè)缺乏規(guī)?；袌鲂?yīng)，承租能力較差。酒吧業(yè)缺乏規(guī)模化效應(yīng)，個別娛樂集團(tuán)壟斷發(fā)展，租金壓價(jià)極低。夜場依靠高性價(jià)比、有償陪侍實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，營業(yè)額有限，承租能力不高，經(jīng)營專業(yè)性有限?！醪惋嫎I(yè)發(fā)達(dá)，但承租能力有限。西安美食全國知名，旅游及本地消費(fèi)需求旺盛，各檔次的餐飲均有生存空間，其中中檔、精品、特色餐飲接受度最高。但餐飲整體承租能力一般，中型餐飲承租能力150元/㎡·月，高檔商務(wù)餐飲租金水平僅為20-40元/㎡·月。7關(guān)鍵性知情人士重點(diǎn)訪談資訊2）項(xiàng)目