2022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》點睛提分卷2

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單選題（共35題，共35分）

1.某投資方案的凈現(xiàn)值NPV為200萬元，假定各不確定性因素分別變化+10%，重新計算得到該方案的NPV見下表。則最敏感因素為()。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

2.現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。

A.財務(wù)盈利能力

B.清償能力

C.資金平衡情況

D.營運能力

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是（）。

A.住房可支付指數(shù)

B.開發(fā)投資杠桿率

C.開發(fā)強度系數(shù)

D.土地轉(zhuǎn)化率

4.在財務(wù)評價中，將（）與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金利潤率

D.投資利潤率

5.關(guān)于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。

A.評標委員會通常由政府有關(guān)部門代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成

B.評標委員會成員為五人以上單數(shù)

C.評標委員會成員中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3

D.評標委員會的專家成員應(yīng)從市級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定

6.某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率是（）。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%

7.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標的是（）。

A.房地產(chǎn)租金

B.房地產(chǎn)實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比

8.某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項目的實際收益率為（）。

A.5.00%

B.8.50%

C.8.74%

D.9.00%

9.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。

A.開發(fā)一銷售

B.開發(fā)一持有出租一出售

C.購買一持有出租一出售

D.購買一更新改造一出租一出售

10.在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判斷

11.投資者所要求的最低利率是（）。

A.同業(yè)拆放利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.基礎(chǔ)利率

12.下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是（）。

A.財務(wù)內(nèi)部收益率

B.投資回報率

C.成本利潤率

D.資本金凈利潤率

13.某企業(yè)前3年每年初借款1000萬元，按年復(fù)利計息，年利率為8%，第5年末還款3000萬元，剩余本息在第8年末全面還清，則第8年末需還本付息（）萬元。

A.981.49

B.990.89

C.1270.83

D.1372.49

14.消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購買決策

C.方案評價

D.信息反饋

15.房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。

A.出租

B.自營

C.經(jīng)營

D.銷售

16.（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費用。

A.權(quán)益融資

B.債務(wù)融資

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.吸收其他機構(gòu)投資者資金

17.為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

18.商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產(chǎn)風險更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

19.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（）元。

A.3583

B.3909

C.4300

D.4778

20.房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.房地產(chǎn)抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

21.有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調(diào)查，屬于（）。

A.試探性調(diào)查

B.描述性調(diào)查

C.因果性調(diào)查

D.假設(shè)性調(diào)查

22.投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎(chǔ)利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業(yè)拆借利率

23.判定房地產(chǎn)投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。

A.風險辨識

B.風險估計

C.風險評價

D.風險決策

24.在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。

A.時間類參數(shù)

B.融資相關(guān)參數(shù)

C.評價標準類參數(shù)

D.收益相關(guān)參數(shù)

25.為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。

A.概率抽樣

B.隨機抽樣

C.估計抽樣

D.定額抽樣

26.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。

A.容積率

B.空置率

C.資本化率

D.建安費用

27.工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。

A.人工費用

B.固定費用

C.變動費用

D.材料費用

28.某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

29.反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。

A.房地產(chǎn)平均價格

B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格

C.房地產(chǎn)價格指數(shù)

D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格

30.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營收入

D.經(jīng)營資金出資額

31.30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內(nèi)部收益率法

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費用法

32.某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。

A.1110.21

B.1244.10

C.1776.32

D.2109.38

33.下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費

D.保險費

34.（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結(jié)合起來，綜合考慮。

A.判斷競爭者反應(yīng)模式

B.確定競爭者戰(zhàn)略

C.確定競爭者目標

D.識別競爭者

35.下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。

A.吸納率分析

B.市場占有率分析

C.估計項目市場占有率

D.估算項目吸納量

多選題（共15題，共15分）

36.在構(gòu)造評價方案過程中，通常按照（）構(gòu)造2～4個基本評價方案。

A.擬投入資本金的數(shù)量

B.開發(fā)項目是否分期

C.開發(fā)經(jīng)營方式

D.物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)

E.開發(fā)項目的復(fù)雜程度

37.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟效果包括（）。

A.租金收益

B.物業(yè)增值

C.股權(quán)增加

D.銷售收入

E.開發(fā)利潤的多少

38.下列工程中，經(jīng)批準可以邀請招標的有（）。

A.項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的

B.受自然地域環(huán)境限制的

C.國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目

D.涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標但不宜公開招標的

E.擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的

39.在市場趨勢分析中，相關(guān)分析法可進一步分為（）。

A.指數(shù)平滑法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.回歸分析法

E.市場因子推演法

40.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，下列屬于這三項預(yù)測值的有（）。

A.最樂觀預(yù)測值

B.最悲觀預(yù)測值

C.最可能預(yù)測值

D.最不可能的預(yù)測值

E.最接近的預(yù)測值

41.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預(yù)售面積

D.可供租售量

E.房地產(chǎn)價格

42.下列系統(tǒng)風險屬于政治風險的有（）

A.戰(zhàn)爭風險

B.經(jīng)濟制裁風險

C.土地供給政策風險

D.環(huán)境保護政策風險

E.金融政策風險

43.融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應(yīng)風險

C.經(jīng)營風險

D.利率風險

E.匯率風險

44.以下可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資評價的反映項目盈利能力的動態(tài)評價指標包括（）。

A.速動比率

B.投資利潤率

C.內(nèi)部收益率

D.成本利潤率

E.凈現(xiàn)值

45.從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實現(xiàn)性

E.可衡量性

46.以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。

A.開發(fā)項目的選址、定點審批

B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.設(shè)計方案審批

D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E.核發(fā)建筑工程施工許可證

47.在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.空置量

B.房地產(chǎn)價格指數(shù)

C.平均建設(shè)周期

D.吸納率

E.失業(yè)率

48.在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標的有（）。

A.房價租金比

B.房地產(chǎn)價格指數(shù)

C.平均建設(shè)周期

D.吸納率

E.開發(fā)投資杠桿率

49.金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。

A.客戶評價

B.貸款銀行評價

C.項目評估

D.擔保方式評價

E.貸款綜合評價

50.抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預(yù)期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

判斷題（共15題，共15分）

51.土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。（）

52.房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照利潤最大化原則，選擇開發(fā)規(guī)模。（）

53.一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。（）

54.滲透市場是公司決定追求的那部分合格的有效市場。（）

55.稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。（）

56.物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住和非入住的客戶提供服務(wù)。（）

57.投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。（）

58.對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、運營費用、銷售費用和銷售稅金支出等。（）

59.如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。（）

60.時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短。（）

61.傘型合伙REITS是指基金不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。（）

62.城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高，說明房地產(chǎn)易受政策影響。（）

63.我國地產(chǎn)企業(yè)境外投資的項目，最多的是居住物業(yè)。（）

64.認知價值定價法是指房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認知價值來制定價格。（）

65.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有可逆性和可延期性。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某開發(fā)商于2022年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.

8萬元/m2。2022年8月1日王某以1.

1萬元/m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2022年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.

5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.

5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2022年8月1日至2027年7月31日）的租賃合同。

合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2022年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元）。

67.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1