房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全講

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是在城市建設(shè)綜合開展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟(jì)條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的需要而開展起來的專業(yè)會(huì)計(jì)。

本講座根據(jù)我國2006年公布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么》及其《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么應(yīng)用指南》，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營的實(shí)際過程，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)，全面介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理過程，

重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金、存貨、投資性房地產(chǎn)、開發(fā)本錢和開發(fā)收入和有關(guān)稅金的核算等。

本講座主要面向在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的朋友們。

限于時(shí)間與篇幅，本講座主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的日常業(yè)務(wù)。而對(duì)企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，諸如對(duì)外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務(wù)的核算等，本講座將不予以介紹。實(shí)務(wù)中如遇到這些業(yè)務(wù)，可按一般企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)進(jìn)行處理。

本講座的主要內(nèi)容如下：

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

第三章房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

第五章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的核算

第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算

第七章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債的核算

第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)本錢與期間費(fèi)用的核算

第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算

第十章利潤及其分配的核算

第十一章所有者權(quán)益的核算

第十二章會(huì)計(jì)報(bào)表

但愿本次講座能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的廣闊會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作者給予幫助。并誠懇希望大家提出珍貴意房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)的開展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個(gè)新興行業(yè)。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的開展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)開展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

本講座所指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的具有法人資格，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對(duì)象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對(duì)土地的使用權(quán)以及地下各種根底設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設(shè)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設(shè)是指對(duì)征用或受讓的土地進(jìn)行平整、建筑物的撤除、地下管線的鋪設(shè)和道路、根底設(shè)施的建設(shè)等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進(jìn)行的房屋和建筑物的建設(shè)。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對(duì)已建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。

3.配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)

配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施工程，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。

4.代建工程開發(fā)和建設(shè)

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)的各種工程工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等。

5.物業(yè)管理和效勞

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對(duì)出售或租賃后的房地產(chǎn)所進(jìn)行的管理和各種效勞，包括房屋和根底設(shè)施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素：即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就是對(duì)上述六大會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、核算和反映。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目和賬簿設(shè)置

〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，必須要設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。并且要根據(jù)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目在賬簿中開設(shè)賬戶。

會(huì)計(jì)科目是對(duì)各大會(huì)計(jì)要素所做的進(jìn)一步分類。為了會(huì)計(jì)核算的需要，將每一會(huì)計(jì)要素又劃分為假設(shè)干具體工程，每一個(gè)工程就是一個(gè)會(huì)計(jì)科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么應(yīng)用指南》的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置如下會(huì)計(jì)科目。見講義表1-1。

表1-1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表順序號(hào)編號(hào)科目名稱一、資產(chǎn)類11001庫存現(xiàn)金21002銀行存款31012其他貨幣資金41101交易性金融資產(chǎn)51121應(yīng)收票據(jù)61122應(yīng)收賬款71123預(yù)付賬款81131應(yīng)收股利91132應(yīng)收利息101221其他應(yīng)收款111231壞賬準(zhǔn)備121401材料采購131402在途物資141403原材料151404材料本錢差異161405開發(fā)產(chǎn)品171406發(fā)出商品181408委托加工物資191411周轉(zhuǎn)材料20周轉(zhuǎn)房211461融資租入資產(chǎn)221471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備231501持有至到期投資241502持有至到期投資減值準(zhǔn)備251503可供出售金融資產(chǎn)261511長期股權(quán)投資271512長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備281521投資性房地產(chǎn)29投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊〔累計(jì)攤銷〕301531長期應(yīng)收款311601固定資產(chǎn)321602累計(jì)折舊331603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備341604在建工程351605工程物資361606固定資產(chǎn)清理371701無形資產(chǎn)381702累計(jì)攤銷391703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備401711商譽(yù)411801長期待攤費(fèi)用421811遞延所得稅資產(chǎn)431901待處理財(cái)產(chǎn)損溢二負(fù)債類442001短期借款452101交易性金融負(fù)債462201應(yīng)付票據(jù)472202應(yīng)付賬款482203預(yù)收賬款492211應(yīng)付職工薪酬502221應(yīng)交稅費(fèi)512231應(yīng)付利息522232應(yīng)付股利532251其他應(yīng)付款542401遞延收益552501長期借款562502應(yīng)付債券572701長期應(yīng)付款582801預(yù)計(jì)負(fù)債592901遞延所得稅負(fù)債三所有者權(quán)益類604001實(shí)收資本614002資本公積624101盈余公積634103本年利潤644104利潤分配四本錢類655001開發(fā)本錢665101開發(fā)間接費(fèi)用675301研發(fā)支出五損益類686001主營業(yè)務(wù)收入696051其他業(yè)務(wù)收入706101公允價(jià)值變動(dòng)損益716111投資收益726301營業(yè)外收入736401主營業(yè)務(wù)本錢746402其他業(yè)務(wù)本錢756403營業(yè)稅金及附加766601銷售費(fèi)用776602管理費(fèi)用786603財(cái)務(wù)費(fèi)用796701資產(chǎn)減值損失806711營業(yè)外支出816801所得稅費(fèi)用826901以前年度損益調(diào)整上表列示的82個(gè)會(huì)計(jì)科目就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的會(huì)計(jì)科目。其中絕大局部都是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，只有個(gè)別科目屬于房地產(chǎn)業(yè)專用的會(huì)計(jì)科目。表中所列示的會(huì)計(jì)科目中，有些會(huì)計(jì)科目一般企業(yè)可能不需要，如“應(yīng)付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有購置了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關(guān)的業(yè)務(wù)，就不必要設(shè)置相關(guān)的科目。

總起來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目分為五大類：

第一類是資產(chǎn)類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括了流動(dòng)資產(chǎn)和各項(xiàng)長期資產(chǎn)。在資產(chǎn)類科目中，“開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”、這兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特設(shè)置的科目。其他科目是屬于各類企業(yè)通用的科目。

第二類科目是負(fù)債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債增減變化情況，其中包括了各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和各項(xiàng)長期負(fù)債。負(fù)債類科目都是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。

第三類是所有者權(quán)益類科目，是用來核算各項(xiàng)所有者權(quán)益增減變化的科目。這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。

第四類是本錢類科目，這類科目有三個(gè)，即：“開發(fā)本錢”、“開發(fā)間接費(fèi)用”和“研發(fā)支出”。其中前兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的科目，是用于進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算的科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊(duì)伍，有施工業(yè)務(wù)，那么還需要在本錢類科目中增設(shè)“工程施工”和“施工間接費(fèi)用”、“工程結(jié)算”、“機(jī)械作業(yè)”等科目。

第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計(jì)算企業(yè)損益的科目。損益類科目在會(huì)計(jì)期末都要轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。

在使用會(huì)計(jì)科目時(shí)需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)科目編號(hào)，不要隨意打亂和重編。以便于查閱賬目和實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。上述會(huì)計(jì)科目表在許多科目之間都留有空號(hào)，這是供增設(shè)會(huì)計(jì)科目使用的。比方表中第20行次資產(chǎn)類科目中的“周轉(zhuǎn)房”科目，國家統(tǒng)一科目表中沒有設(shè)置此科目，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目，可按順序，在所留的空號(hào)中將本科目編號(hào)為“1412”號(hào)。

還需要說明，許多會(huì)計(jì)科目需要設(shè)置明細(xì)科目，以便設(shè)置明細(xì)賬，更明細(xì)地反映有關(guān)會(huì)計(jì)信息。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設(shè)置“設(shè)備”、“鋼材”、“水泥”等二級(jí)科目，以對(duì)庫存的各種不同的建筑材料和設(shè)備分別進(jìn)行核算和反映。在二級(jí)科目下，還可以按鋼材的品種，設(shè)備的種類設(shè)置三級(jí)科目核算，如在“原材料—設(shè)備”二級(jí)科目下還應(yīng)設(shè)置“照明設(shè)備”、“平安監(jiān)控設(shè)備”等三級(jí)科目，以更詳細(xì)反映各種不同設(shè)備和各種不同鋼材的情況。

〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設(shè)置

為了全面系統(tǒng)地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須設(shè)置以下三類賬簿。

1.總分類賬〔也稱總賬〕。

總分類賬是按總賬科目〔一級(jí)科目〕開設(shè)賬戶，以提供企業(yè)總括的會(huì)計(jì)信息。根據(jù)需要，總分類賬通常要開設(shè)30—50個(gè)賬戶，分類反映會(huì)計(jì)信息。

總分類賬必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的局部分為“借方”、“貸方”和“余額”三個(gè)欄目。

具體賬頁格式見表1-2。

表1-2總分類賬

賬戶名稱：××××年憑證

摘要

借方

貸方借

或

貸余額月日字號(hào)2.日記賬。

日記賬是按經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進(jìn)行記錄的一種賬簿。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少要設(shè)置兩本日記賬。即“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”。

“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的。

3.明細(xì)賬。

明細(xì)賬是對(duì)某些總賬科目的數(shù)據(jù)進(jìn)一步明細(xì)記錄和反映的賬簿。對(duì)大局部總賬科目都需要設(shè)置明細(xì)賬。明細(xì)賬要按明細(xì)科目開設(shè)賬戶。以反映更詳細(xì)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)。

如：對(duì)“應(yīng)收賬款”除需要在總賬中開設(shè)賬戶外，還要專門設(shè)一本“應(yīng)收賬款明細(xì)賬”。賬內(nèi)按應(yīng)收賬款的對(duì)方單位開設(shè)明細(xì)賬戶。以反映應(yīng)收賬款的明細(xì)情況。

還如，對(duì)“原材料”總賬賬戶也要設(shè)一本“原材料明細(xì)賬”，賬內(nèi)按材料的名稱或類別開設(shè)賬戶，以分別記錄和反映庫存的各種不同材料和設(shè)備的收發(fā)和結(jié)存情況。

每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，至少要設(shè)置二、三十本明細(xì)賬，以對(duì)總賬科目的內(nèi)容進(jìn)行更詳細(xì)的記錄和反映。

明細(xì)賬一般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細(xì)賬其賬頁格式的要求是不同的。只反映金額的明細(xì)賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存貨的明細(xì)賬一般需要數(shù)量金額式；反映開發(fā)本錢和各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)賬需要多欄式，以便于對(duì)各不同的本錢、費(fèi)用工程分別進(jìn)行記錄和反映。

數(shù)量金額式明細(xì)賬和多欄式明細(xì)賬見表1-3、1-4、1-5.

表1-3原材料明細(xì)賬

材料名稱：編號(hào)：類別：

金額計(jì)量單位：元數(shù)量計(jì)量單位：公斤年憑證

號(hào)摘要收入發(fā)出結(jié)存月日數(shù)量單價(jià)金額數(shù)量單價(jià)金額數(shù)量單價(jià)金額上表1-3的明細(xì)賬屬于“數(shù)量金額式明細(xì)賬”。數(shù)量金額式明細(xì)賬既要反映金額，同時(shí)也要反映數(shù)量和單價(jià)。

表1-4房屋開發(fā)本錢明細(xì)賬

開發(fā)工程：××公寓單位：元年

憑

證

號(hào)

摘

要

借方

金額

貸方金額

借方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用表1-5開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬

單位：甲開發(fā)現(xiàn)場單位：元年

憑

證

號(hào)

摘

要

借方

金額

貸方金額

借方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日人工費(fèi)折舊費(fèi)辦公費(fèi)水電費(fèi)勞保費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷其他

〔上述表1-4、1-5的明細(xì)賬屬于“多欄式明細(xì)賬”〕

以上介紹了各種明細(xì)賬簿的賬頁格式，為了搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，提供出企業(yè)內(nèi)部和外部所需要的會(huì)計(jì)信息，企業(yè)在建立總賬和日記賬以外，一定要根據(jù)需要選好各種明細(xì)賬頁，建好各種明細(xì)賬。

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

貨幣資金的核算是所有企業(yè)會(huì)計(jì)核算普遍存在的業(yè)務(wù)。貨幣資金是企業(yè)經(jīng)營的起點(diǎn)。沒有貨幣資金企業(yè)就無法開始經(jīng)營。

這里所說的貨幣資金是企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的那局部資金，具體包括了三個(gè)局部：庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。

第一節(jié)庫存現(xiàn)金的核算

一、庫存現(xiàn)金的管理

庫存現(xiàn)金是指存放在企業(yè)的庫存現(xiàn)金。包括庫存的人民幣和外幣。

庫存現(xiàn)金的管理主要包括現(xiàn)金的使用范圍，現(xiàn)金的庫存限額和現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度等。

現(xiàn)金主要是用于企業(yè)日常的零星開支，使用范圍主要是對(duì)職工的工資、獎(jiǎng)金支付，差旅費(fèi)的支付，以及企業(yè)的零星采購等，其他大額款項(xiàng)的收支都應(yīng)該通過銀行轉(zhuǎn)賬進(jìn)行。這樣既簡化核算業(yè)務(wù)，也比擬平安。

為平安起見，企業(yè)的庫存現(xiàn)金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。企業(yè)如果收到大額的現(xiàn)金，應(yīng)該及時(shí)送存銀行。

為加強(qiáng)企業(yè)對(duì)庫存現(xiàn)金的管理，企業(yè)應(yīng)該制定庫存現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度，庫存現(xiàn)金要由出納人員進(jìn)行保管，現(xiàn)金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分管；企業(yè)出納人員保管的庫存現(xiàn)金必須做到日清月結(jié)，并要定期與企業(yè)總賬的“庫存現(xiàn)金”賬戶進(jìn)行核對(duì)。發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金的溢缺必須及時(shí)查明原因，并按規(guī)定進(jìn)行處理。

二、庫存現(xiàn)金的總分類核算

庫存現(xiàn)金的總分類核算是指庫存現(xiàn)金在總賬中的核算。庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過編制記賬憑證進(jìn)行的。

〔一〕庫存現(xiàn)金的支出

庫存現(xiàn)金的支出要根據(jù)原始憑證〔如原始發(fā)票、借款單、工資結(jié)算單等〕編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑證登記總賬。

例2-1：3月1日李明因出差到財(cái)務(wù)部門借款1000元。

會(huì)計(jì)人員要根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的借款單，編制以下記賬憑證：

[答疑編號(hào)811020101：針對(duì)該題提問]

借：其他應(yīng)收款——李明1000

貸：庫存現(xiàn)金1000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記總賬。

例2-2、企業(yè)將庫存現(xiàn)金5000元存入銀行。

[答疑編號(hào)811020102：針對(duì)該題提問]

對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)編制的并經(jīng)銀行蓋章的“送款單”回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款5000

貸：庫存現(xiàn)金5000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

〔二〕現(xiàn)金的收入

例2-3：企業(yè)為了零星開支，開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金5000元。

[答疑編號(hào)811020103：針對(duì)該題提問]

對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根這一原始憑證，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金5000

貸：銀行存款5000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

例2-4：企業(yè)銷售零星材料取得現(xiàn)金1000元。

[答疑編號(hào)811020104：針對(duì)該題提問]

根據(jù)銷貨發(fā)票的記賬聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金1000

貸：其他業(yè)務(wù)收入——銷售材料收入1000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金總賬。

需要說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預(yù)售商品房或大面積拆遷安置時(shí)，會(huì)發(fā)生筆數(shù)既多、數(shù)額又大的現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)，在這種情況下，為了保證現(xiàn)金平安和提高工作效率，建議請(qǐng)開戶銀行到現(xiàn)場辦公，由開戶銀行直接辦理款項(xiàng)收付。這樣，企業(yè)可不通過庫存現(xiàn)金科目，而直接通過銀行存款科目核算。

三、庫存現(xiàn)金的序時(shí)核算

庫存現(xiàn)金的序時(shí)核算，就是在現(xiàn)金日記賬中的核算。也就是由出納人員登記現(xiàn)金日記賬。

在記賬憑證核算形式下，現(xiàn)金日記賬的登記與總賬的登記是根據(jù)相同的記賬憑證同時(shí)進(jìn)行的。

現(xiàn)金日記賬是由出納人員根據(jù)記賬憑證，收一筆記一筆，支一筆記一筆，每天結(jié)出余額，每日終了，要將現(xiàn)金日記賬的余額與庫存現(xiàn)金數(shù)進(jìn)行核對(duì)。

四、庫存現(xiàn)金的清查

庫存現(xiàn)金的清查是指對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，并將實(shí)存的庫存現(xiàn)金數(shù)與現(xiàn)金日記賬的余額數(shù)相核對(duì)，并對(duì)盤虧盤盈及時(shí)進(jìn)行處理的一種方法。

庫存現(xiàn)金的清查包括了出納人員的自查和清查組所組織的清查兩種情況。

現(xiàn)金清查中如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金溢缺，應(yīng)通過“待處理財(cái)產(chǎn)損溢—待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”賬戶核算，待查明原因竟批準(zhǔn)后再進(jìn)行處理。

例2-5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金清查時(shí)發(fā)現(xiàn)盤盈庫存現(xiàn)金2000元。

會(huì)計(jì)處理如下：

[答疑編號(hào)811020105：針對(duì)該題提問]

盤盈時(shí)：

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢2000

經(jīng)查，盤盈的原因不明，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢2000

貸：營業(yè)外收入——庫存現(xiàn)金盤盈收入2000

例2-6、某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金清查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金盤缺300元。

[答疑編號(hào)811020106：針對(duì)該題提問]

會(huì)計(jì)處理如下：

盤虧時(shí)：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢300

貸：庫存現(xiàn)金300

經(jīng)查，現(xiàn)金盤缺是由出納人員失職造成，經(jīng)批準(zhǔn)由出納人員賠償：

借：其他應(yīng)收款——×出納員300

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢300

出納人員用現(xiàn)金賠償時(shí)：

借：庫存現(xiàn)金300

貸：其他應(yīng)收款——×出納員300

第二節(jié)銀行存款的核算

一、銀行存款的管理

銀行存款是企業(yè)存放在銀行的貨幣資金。凡獨(dú)立核算的企業(yè)都必須在當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)賬戶，企業(yè)除留存少量的現(xiàn)金以備零星支出外，其余貨幣資金都應(yīng)存入銀行。企業(yè)發(fā)生的各種大額的結(jié)算款項(xiàng)，都需要通過銀行轉(zhuǎn)賬辦理。

銀行存款的管理主要包括企業(yè)不能出租、出借銀行賬戶；企業(yè)不得簽發(fā)空頭票據(jù)和遠(yuǎn)期支票；企業(yè)要定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進(jìn)行核對(duì)等。

二、銀行存款的總分類核算

銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的總分類核算是根據(jù)原始憑證，通過編制記賬憑證進(jìn)行的。

〔一〕銀行存款收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行存款的收入主要是來自收取房地產(chǎn)的銷售款、租金以及企業(yè)將庫存多余的現(xiàn)金送存銀行等。

例2-7、2007年3月1日某房地產(chǎn)企業(yè)將庫存多余現(xiàn)金送存銀行10000元。

[答疑編號(hào)811020107：針對(duì)該題提問]

根據(jù)企業(yè)編制的經(jīng)銀行蓋章的送款單回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款10000

貸：庫存現(xiàn)金10000

例2-8、2007年3月1日企業(yè)收到銀行收款通知，收到某客戶購房款80000元。

[答疑編號(hào)811020108：針對(duì)該題提問]

根據(jù)銀行收款通知，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款80000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——房屋銷售收入80000

〔二〕銀行存款支出的核算

銀行存款支出，包括的工程很多，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，購入材料及設(shè)備，購建固定資產(chǎn)，開發(fā)土地支出，支付工程款、支付各項(xiàng)稅金、支付水電費(fèi)等。銀行存款支出是通過編制記賬憑證進(jìn)行。

例2-9、2007年3月2日企業(yè)管理部門報(bào)銷差旅費(fèi)、辦公用品費(fèi)8000元。通過開具現(xiàn)金支票支付。

[答疑編號(hào)811020109：針對(duì)該題提問]

根據(jù)原始發(fā)票和企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：管理費(fèi)用8000

貸：銀行存款8000

〔注：有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的支付，將在房地產(chǎn)開發(fā)本錢一章進(jìn)行介紹?！?/p>

例2-10、2007年3月2日企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工工資。

[答疑編號(hào)811020110：針對(duì)該題提問]

根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000

三、銀行存款的序時(shí)核算

銀行存款的序時(shí)核算就是通過設(shè)置和登記“銀行存款日記賬”進(jìn)行的核算。銀行存款日記賬由出納人員根據(jù)記賬憑按業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進(jìn)行登記的賬簿。

銀行存款日記賬要每天結(jié)出余額，以隨時(shí)反映銀行存款的收支動(dòng)態(tài)和結(jié)存的金額。

在記賬憑證記賬程序下，銀行存款日記賬是與總分類賬根據(jù)相同的記賬憑證，同時(shí)進(jìn)行登記的。

根據(jù)上述例2-7到2-10的銀行存款收付業(yè)務(wù)，銀行存款日記賬的登記情況如下：

[答疑編號(hào)811020111：針對(duì)該題提問]

銀行存款日記賬2007年憑證銀行結(jié)算憑證摘要收入支出結(jié)存月日號(hào)數(shù)種類號(hào)數(shù)31

月初結(jié)存350001現(xiàn)金送存100001銀票315收售房款800001本日合計(jì)9000012500032現(xiàn)支913支付管理費(fèi)80002

現(xiàn)支914提取現(xiàn)金600002本日合計(jì)6800057000

四、銀行存款的清查

銀行存款的清查就是要查明企業(yè)在銀行存款的實(shí)存數(shù)，查清企業(yè)銀行存款日記賬的記錄是否正確。

銀行存款的清查是通過將企業(yè)銀行存款日記賬的記錄與銀行對(duì)賬單相核對(duì)進(jìn)行的。銀行定期要為企業(yè)的銀行存款編制“銀行對(duì)賬單”。企業(yè)收到“銀行對(duì)賬單”后，要將企業(yè)的銀行存款日記賬與“銀行對(duì)賬單”逐筆進(jìn)行核對(duì)。

在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，企業(yè)的“銀行存款日記賬”余額，與“銀行對(duì)賬單”的余額經(jīng)常出現(xiàn)不一致的情況。這種情況的發(fā)生，除了記賬可能有錯(cuò)誤以外，更主要的是由未達(dá)賬項(xiàng)所造成。所謂未達(dá)賬項(xiàng)，就是因?yàn)閼{證傳遞的時(shí)間先后而造成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬的情況。

企業(yè)對(duì)銀行存款的清查，首先要查明未達(dá)賬項(xiàng)。

未達(dá)賬項(xiàng)的存在通常有四種情況：

1.企業(yè)送存銀行的各種款項(xiàng)，企業(yè)已經(jīng)入賬，但銀行由于未辦完有關(guān)的手續(xù)而尚未入賬。

2.企業(yè)已開出支票等付款憑據(jù)，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未辦完有關(guān)手續(xù)而尚未入賬。

3.企業(yè)委托銀行代收的款項(xiàng)，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的收款通知而尚未入賬。

4.銀行為企業(yè)代付的款項(xiàng)，銀行已付款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的付款通知而尚未入賬。

由于上述未達(dá)賬項(xiàng)的存在，就會(huì)造成企業(yè)的銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單的余額不一致。所以企業(yè)必須將未達(dá)賬項(xiàng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，將調(diào)節(jié)后的銀行存款日記賬的余額與調(diào)節(jié)后的銀行對(duì)賬單的余額進(jìn)行核對(duì)。如果雙方記賬無誤，調(diào)節(jié)后的余額是應(yīng)該相符的。

對(duì)未達(dá)賬項(xiàng)的調(diào)節(jié)是通過編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行的。在銀行存款余額調(diào)節(jié)表中，要把雙方的未達(dá)賬項(xiàng)補(bǔ)充登記齊全，然后計(jì)算出調(diào)節(jié)后的余額，再進(jìn)行核對(duì)。

例2-11：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31日銀行存款日記賬的賬面余額為59900元，銀行對(duì)賬單上的企業(yè)銀行存款的余額是66400元。經(jīng)逐筆核對(duì)后發(fā)現(xiàn)有以下幾筆未達(dá)賬賬項(xiàng)。

1〕企業(yè)于月末將從其它企業(yè)收到的轉(zhuǎn)賬支票5000元已送交銀行，企業(yè)已入賬，銀行尚未入賬。

2〕企業(yè)于月末開出轉(zhuǎn)賬支票6000元，企業(yè)已付款入賬，但持票人尚未到銀行辦理轉(zhuǎn)賬，銀行尚未入賬。

3〕企業(yè)委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經(jīng)收款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行收款通知，尚未入賬。

4〕銀行為企業(yè)代付水電費(fèi)2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。

[答疑編號(hào)811020112：針對(duì)該題提問]

根據(jù)查明的上述未達(dá)賬項(xiàng)，企業(yè)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表如下：

銀行存款余額調(diào)節(jié)表

2007年12月31日工程金額工程金額企業(yè)銀行日記賬余額59900銀行對(duì)賬單余額66400加：銀行已收，企業(yè)未收

減：銀行已付，企業(yè)未付8000

2500加：企業(yè)已收，銀行未收

減：企業(yè)已付，銀行未付5000

6000調(diào)節(jié)后的余額65400調(diào)節(jié)后的余額65400經(jīng)過對(duì)上述未達(dá)賬項(xiàng)的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)后的銀行日記賬的余額與銀行對(duì)賬單的余額相等。如果調(diào)節(jié)后的余額相符，一般說明雙方記賬沒有過失。如果調(diào)節(jié)后的余額仍不相等，就說明記賬有過失，要進(jìn)一步查明原因，進(jìn)行更正。

需要說明，銀行存款余額調(diào)節(jié)表，只是為了查清未達(dá)賬項(xiàng)，從而查明銀行存款的實(shí)際余額。它不是原始憑證，也不是記賬憑證。不能根據(jù)它調(diào)整賬面記錄。對(duì)企業(yè)尚未記錄的那些未達(dá)賬項(xiàng)，只有等到有關(guān)銀行結(jié)算憑證到達(dá)企業(yè)，才能據(jù)以進(jìn)行賬務(wù)處理。

最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣資金包括“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資款”等。

其他貨幣資金通過“其他貨幣資金”賬戶進(jìn)行核算。為核算不同種類的其他貨幣資金，企業(yè)應(yīng)按“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”等明細(xì)賬戶設(shè)置其他貨幣資金明細(xì)賬。如：

其他貨幣資金——外埠存款

——銀行匯票存款

——銀行本票存款等。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算應(yīng)收及預(yù)付款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其他單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)以及向其他單位和個(gè)人預(yù)付的款項(xiàng)。它是企業(yè)的短期債權(quán)，屬于企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)。主要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。

第一節(jié)應(yīng)收賬款的核算

一、應(yīng)收賬款的核算范圍和計(jì)價(jià)

〔一〕應(yīng)收賬款的范圍

應(yīng)收賬款是指企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購置、接受或租用的單位和個(gè)人收取而尚未收取的款項(xiàng)。它是企業(yè)的一項(xiàng)短期債權(quán)，正常情況下，應(yīng)該在一年內(nèi)，或超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)收回。

注意：與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的應(yīng)收款項(xiàng)不包括在應(yīng)收賬款的范圍之內(nèi)，而應(yīng)在“其他應(yīng)收款”賬戶核算。

〔二〕應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)

在一般情況下，應(yīng)收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時(shí)的實(shí)際發(fā)生額。但在含有折扣條件的銷售方式時(shí)，應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)還要考慮折扣因素。

銷售的折扣有兩種類型，即商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣。

1.商業(yè)折扣。商業(yè)折扣是指企業(yè)出售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，對(duì)特定的客戶，在銷售價(jià)格上給予的一定的優(yōu)惠。如對(duì)大批量購置的客戶，按規(guī)定的銷售價(jià)格給予5%的商業(yè)折扣等。由于商業(yè)折扣是從銷售商品的價(jià)格中直接扣除的，所以，銷售企業(yè)要按實(shí)際折扣以后的金額作為應(yīng)收賬款的入賬價(jià)值。商業(yè)折扣在購銷雙方的賬面上均不作任何反映。

2.現(xiàn)金折扣。現(xiàn)金折扣是企業(yè)為了鼓勵(lì)客戶在一定期限內(nèi)早日歸還銷售款而給予的一種折扣優(yōu)惠?，F(xiàn)金折扣通常用下述形式來表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期為30天，如果在10天之內(nèi)付款可給予2%的現(xiàn)金折扣，20天內(nèi)付款可給予1%的現(xiàn)金折扣。

我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算中，在存在現(xiàn)金折扣的情況下是按總價(jià)法確定應(yīng)收賬款的入賬價(jià)值。也就是要按現(xiàn)金折扣前的總價(jià)格來確定應(yīng)收賬款的入賬金額。現(xiàn)金折扣發(fā)生時(shí)，將折扣的局部計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

二、應(yīng)收賬款核算的賬戶設(shè)置及會(huì)計(jì)處理

〔一〕應(yīng)收賬款核算應(yīng)設(shè)置的賬戶

為了核算各項(xiàng)應(yīng)收賬款，企業(yè)要設(shè)置“應(yīng)收賬款”總賬科目，該科目屬于資產(chǎn)類科目，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)收賬款，貸方登記收回的應(yīng)收賬款，余額一般在借方，表示的是尚未收回的應(yīng)收賬款。該賬戶有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)貸方余額，貸方余額表示的是預(yù)收的款項(xiàng)。在不設(shè)“預(yù)收賬款”總賬賬戶的情況下，企業(yè)預(yù)收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負(fù)債。

為了分別反映對(duì)不同單位和個(gè)人的應(yīng)收賬款，除在總賬中設(shè)置應(yīng)收賬款科目外，還應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收賬款明細(xì)賬”，應(yīng)收賬款明細(xì)賬應(yīng)按對(duì)方單位和個(gè)人設(shè)置二級(jí)科目或明細(xì)科目，如：

“應(yīng)收賬款——××單位”、

“應(yīng)收賬款——××人”等。

〔二〕應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如果當(dāng)時(shí)不能收回款項(xiàng)，應(yīng)在發(fā)出產(chǎn)品或向?qū)Ψ介_出提貨單和銷售發(fā)票時(shí)，確認(rèn)銷售收入，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款。

【例3-1】某企業(yè)于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價(jià)600萬元，貨款尚未收到，當(dāng)辦完銷售手續(xù)后，作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811030101：針對(duì)該題提問]

借：應(yīng)收賬款——甲公司6000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——銷售商品樓收入6000000

【例3-2】企業(yè)于3月8日向乙公司出售多余的材料一批價(jià)款共計(jì)10萬元，貨款尚未收到。當(dāng)企業(yè)發(fā)貨并辦完銷售手續(xù)時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811030102：針對(duì)該題提問]，

借：應(yīng)收賬款——乙公司100000

貸：其他業(yè)務(wù)收入——材料銷售收入100000

當(dāng)企業(yè)收回應(yīng)收賬款時(shí)，要借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收賬款”科目。

【例3-3】企業(yè)3月20日接到甲公司轉(zhuǎn)賬支票一張，歸還企業(yè)售樓款500萬元。企業(yè)到銀行辦完轉(zhuǎn)賬手續(xù)后作如下分錄：

[答疑編號(hào)811030103：針對(duì)該題提問]

借：銀行存款5000000

貸：應(yīng)收賬款——甲公司5000000

這樣應(yīng)收甲公司的賬款600萬已收回500萬，還有100萬沒有收回，仍反映在“應(yīng)收賬款——甲公司”的明細(xì)賬的借方。

第二節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收票據(jù)是指企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品所收到的商業(yè)匯票。

銷售或出租開發(fā)商品收到經(jīng)對(duì)方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分錄：

借：應(yīng)收票據(jù)——某單位

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項(xiàng)后，作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——某單位

由于商業(yè)匯票在我國一般企業(yè)目前還較少運(yùn)用，所以，本講座不再進(jìn)行詳細(xì)介紹。

第三節(jié)預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款的核算

一、預(yù)付賬款的核算

預(yù)付賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同預(yù)付給工程承包單位的款項(xiàng)，包括預(yù)付工程款和預(yù)付備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供貨單位的購貨款。預(yù)付賬款屬于企業(yè)的一項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)。

為了核算預(yù)付賬款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)置“預(yù)付賬款”賬戶進(jìn)行核算，也可以不設(shè)預(yù)付賬款賬戶，將預(yù)付賬款直接在“應(yīng)付賬款”賬戶進(jìn)行核算。

企業(yè)可以根據(jù)具體情況加以選擇。

〔一〕設(shè)置預(yù)付賬款賬戶的會(huì)計(jì)處理

如果企業(yè)單獨(dú)設(shè)置“預(yù)付賬款”賬戶，發(fā)生的預(yù)付賬款登記在該賬戶的借方，與對(duì)方結(jié)算款項(xiàng)時(shí)將預(yù)付賬款轉(zhuǎn)入到應(yīng)付賬款的借方。預(yù)付賬款賬戶的期末借方余額反映的是已經(jīng)預(yù)付尚未進(jìn)行結(jié)算的款項(xiàng)。該賬戶應(yīng)按預(yù)付賬款的對(duì)方單位設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。如：

預(yù)付賬款——某單位

其會(huì)計(jì)處理舉例如下：

【例3-4】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務(wù)：

①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一項(xiàng)準(zhǔn)備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預(yù)付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如下：

[答疑編號(hào)811030104：針對(duì)該題提問]

借：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價(jià)8萬元。

[答疑編號(hào)811030105：針對(duì)該題提問]

借：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

③該項(xiàng)房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬元，做如下分錄：

[答疑編號(hào)811030106：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢960000

貸：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)960000

同時(shí)將原來預(yù)付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款，以沖減應(yīng)付的工程賬款：

借：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)680000

貸：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)680000

經(jīng)過上述賬務(wù)處理，“預(yù)付賬款——A施工企業(yè)”明細(xì)賬戶已被沖平?！皯?yīng)付賬款——A施工企業(yè)”明細(xì)賬戶的貸方有96萬元，而借方從預(yù)付賬款賬戶轉(zhuǎn)來68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)A施工單位補(bǔ)付的承包工程款。

待支付該項(xiàng)工承包程款時(shí)作如下分錄：

[答疑編號(hào)811030107：針對(duì)該題提問]

借：應(yīng)付賬款——A施工單位280000

貸：銀行存款280000

該房地產(chǎn)企業(yè)為該項(xiàng)房屋工程前后一共支付了銀行存款88萬元，撥付了材料8萬元，最后都計(jì)入到房屋開發(fā)本錢，一共96萬元。

〔二〕不設(shè)“預(yù)付賬款”賬戶的會(huì)計(jì)處理

如果不設(shè)“預(yù)付賬款”賬戶，企業(yè)的預(yù)付賬款可直接在“應(yīng)付賬款”賬戶進(jìn)行核算，“應(yīng)付賬款”賬戶如果出現(xiàn)了借方余額，就是預(yù)付賬款，應(yīng)作為一項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中列示。

【承例3-4】①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定，預(yù)付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。根據(jù)企業(yè)開出的轉(zhuǎn)賬支票存根，編制記賬憑證如下：

[答疑編號(hào)811030108：針對(duì)該題提問]

借：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價(jià)8萬元，根據(jù)材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：

[答疑編號(hào)811030109：針對(duì)該題提問]

借：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

〔注意：上述應(yīng)付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應(yīng)作為債權(quán)資產(chǎn)來看待。〕

③該項(xiàng)房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬元，編制如下記賬憑證：

[答疑編號(hào)811030110：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢960000

貸：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)960000

經(jīng)過上述賬務(wù)處理，“應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)”明細(xì)賬戶的貸方登記了96萬元，而借方登記了68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)A施工單位補(bǔ)付的承包工程款。

與上述第一種方法核算的結(jié)果是一樣的。

因?yàn)楹怂憬Y(jié)果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設(shè)預(yù)付賬款只能過戶，發(fā)生的預(yù)付賬款直接在應(yīng)付賬款賬戶進(jìn)行核算。以防止在預(yù)付賬款與應(yīng)付賬款之間互相轉(zhuǎn)賬。

還需要說明：如果發(fā)包工程工期較長，而且事先沒有預(yù)付款項(xiàng)，發(fā)包單位按合理估計(jì)的發(fā)包工程進(jìn)度分期向承包單位結(jié)算工程進(jìn)度款時(shí)，不需通過預(yù)付賬款和應(yīng)付賬款賬戶核算，而將分工期結(jié)算的工程進(jìn)度款直接計(jì)入“開發(fā)本錢”或“在建工程”賬戶即可。

支付工程進(jìn)度款時(shí)：

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)

〔或：在建工程——某工程〕

貸：銀行存款

二、其他應(yīng)收款的核算

〔一〕其他應(yīng)收款核算的內(nèi)容

其他應(yīng)收款是指企業(yè)對(duì)其他單位和個(gè)人的除了應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款以外的其他各種應(yīng)收、暫付的款項(xiàng)。包括應(yīng)收的各種賠款、罰款，應(yīng)向職工收取的各種墊付的款項(xiàng)、應(yīng)收出租包裝物的租金，租入包裝物支付的押金，以及企業(yè)撥付給內(nèi)部有關(guān)部門周轉(zhuǎn)使用的備用金等。

其他應(yīng)收款雖然一般數(shù)額較小，但工程卻較多，是企業(yè)會(huì)計(jì)核算經(jīng)常遇到的業(yè)務(wù)。所以其他應(yīng)收款的核算，是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的一項(xiàng)重要的內(nèi)容。

〔二〕其他應(yīng)收款核算的賬戶設(shè)置

為了核算各項(xiàng)其他應(yīng)收款，企業(yè)需要設(shè)置“其他應(yīng)收款”總賬賬戶，該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)暫付和應(yīng)收的款項(xiàng)，貸方登記收回和轉(zhuǎn)銷的其他應(yīng)收款。

“其他應(yīng)收款”賬戶應(yīng)按欠款的單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。

如：其他應(yīng)收款——××單位

——××人

〔三〕其他應(yīng)收款會(huì)計(jì)處理舉例

1.企業(yè)管理部門職工王毅因出差預(yù)借差旅費(fèi)1500元，根據(jù)經(jīng)有關(guān)人員批準(zhǔn)的“借款單”編制記賬憑證如下：

[答疑編號(hào)811030111：針對(duì)該題提問]

借：其他應(yīng)收款——王毅1500

貸：庫存現(xiàn)金1500

2.王毅出差回來報(bào)銷差旅費(fèi)，實(shí)際支出1380元，多余的款項(xiàng)退回，根據(jù)實(shí)際支出的原始憑證和借款憑據(jù)編制記賬憑證如下：

[答疑編號(hào)811030112：針對(duì)該題提問]

借：管理費(fèi)用1380

庫存現(xiàn)金120

貸：其他應(yīng)收款——王毅1500

3.企業(yè)從A公司購貨時(shí)用現(xiàn)金支付包裝物押金2000元。根據(jù)A公司開具的收款收據(jù)編制記賬憑證如下：

[答疑編號(hào)811030113：針對(duì)該題提問]

借：其他應(yīng)收款——A公司2000

貸：庫存現(xiàn)金2000

包裝物用完歸還A公司，退回現(xiàn)金2000元，根據(jù)A公司的付款憑據(jù)，編制記賬憑證如下：

[答疑編號(hào)811030114：針對(duì)該題提問]

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：其他應(yīng)收款——A公司2000

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨是指企業(yè)在日常活動(dòng)中持有以備出售的開發(fā)產(chǎn)品、處在開發(fā)過程中的在建開發(fā)產(chǎn)品、在開發(fā)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料、物資、設(shè)備等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括各類材料、庫存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工待售的開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。存貨屬于企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)。

二、存貨的計(jì)價(jià)

〔一〕存貨取得的計(jì)價(jià)

存貨取得的計(jì)價(jià)，也叫存貨的初始計(jì)量，指的是存貨取得時(shí)的入賬金額。

我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定：存貨應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際本錢進(jìn)行初始計(jì)量，存貨的實(shí)際本錢包括采購本錢、加工本錢和其他本錢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存貨有多種方式，存貨的取得方式不同，其本錢確實(shí)定方法也有所不同。

1.外購的存貨的實(shí)際本錢為采購本錢。采購本錢包括買價(jià)〔包含增值稅〕、運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

2.自制存貨的實(shí)際本錢是由采購本錢、加工本錢和其他本錢構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的存貨本錢還包括為產(chǎn)品開發(fā)而發(fā)生的借款利息中應(yīng)予資本化的局部?！苍斠姟胺康禺a(chǎn)開發(fā)本錢的核算”〕

3.委托加工存貨的實(shí)際本錢是由采購本錢、加工本錢和相關(guān)稅費(fèi)所構(gòu)成。

4.投資者投入存貨的實(shí)際本錢，按照投資各方確認(rèn)的價(jià)值計(jì)價(jià)。

此外企業(yè)以非貨幣性交易換入的存貨，按非貨幣性交易的有關(guān)規(guī)定確定存貨的實(shí)際本錢。

〔二〕存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)

由于存貨是分次購入或經(jīng)分批開發(fā)、分批生產(chǎn)形成的，同一種存貨由于形成的時(shí)間不同，其本錢也存在著差異，所以，就產(chǎn)生了發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法問題。

發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法有兩種，一種是按實(shí)際本錢計(jì)價(jià)，另一種是按方案本錢計(jì)價(jià)。

1.按實(shí)際本錢計(jì)價(jià)

發(fā)出存貨按實(shí)際本錢計(jì)價(jià)，又分為“先進(jìn)先出法”、“加權(quán)平均法”、“個(gè)別計(jì)價(jià)法”等不同的方法。

1〕先進(jìn)先出法

所謂“先進(jìn)先出法”是假定先收到的存貨先發(fā)出，并根據(jù)這一假定的本錢流轉(zhuǎn)順序?qū)Πl(fā)出存貨進(jìn)行計(jì)價(jià)的方法。采用這種方法，收入存貨時(shí)要在存貨明細(xì)賬中逐筆登記存貨的數(shù)量、單價(jià)和金額；發(fā)出存貨時(shí)按順序?qū)⑾热霂斓拇尕洷惧X先轉(zhuǎn)出，并逐筆登記存貨發(fā)出和結(jié)存金額。見表4-1

表4-1A材料明細(xì)賬

〔先進(jìn)先出法〕07年摘要收入發(fā)出結(jié)存月日數(shù)量

〔公斤〕單價(jià)金額數(shù)量

〔公斤〕單價(jià)金額數(shù)量

〔公斤〕單價(jià)金額61期初結(jié)存

200040007購入500011000

200015000500012發(fā)出2000840030006600200015購入30007200300013800300028發(fā)出

300066003000720030本月合計(jì)8000

182007000

15000300072002〕加權(quán)平均法

所謂加權(quán)平均法〔也稱全月一次加權(quán)平均法〕是指以本月全部進(jìn)貨本錢加月初結(jié)存存貨本錢，除以本月全部進(jìn)貨數(shù)量加上月初存貨數(shù)量，計(jì)算出存貨的加權(quán)平均單位本錢，并按加權(quán)平均單位本錢確定發(fā)出存貨的本錢及期末庫存本錢的方法。

采用加權(quán)平均法確定發(fā)出存貨的本錢，平時(shí)對(duì)入庫存貨要逐筆登記數(shù)量、單價(jià)和金額，而對(duì)平時(shí)發(fā)出材料只登記數(shù)量，而不登記單價(jià)和金額。到月末計(jì)算出加權(quán)平均單位本錢，再計(jì)算發(fā)出存貨和結(jié)存存貨的本錢。所以平時(shí)工作量較小。

相關(guān)計(jì)算公式如下：

存貨單位本錢＝〔月初存貨結(jié)存金額＋本月入庫存貨本錢合計(jì)〕/〔月初存貨結(jié)存數(shù)量＋本月各批進(jìn)貨數(shù)量之和〕

本月發(fā)出存貨的本錢＝本月發(fā)出存貨的數(shù)量×存貨平均單位本錢

月末庫存存貨本錢＝月末庫存存貨數(shù)量×存貨平均單位本錢

見表4-2

表4-2A材料明細(xì)賬

〔加權(quán)平均法〕07年

摘要收入發(fā)出結(jié)存月日數(shù)量

〔公斤〕單價(jià)金額數(shù)量

〔公斤〕單價(jià)金額數(shù)量

〔公斤〕單價(jià)金額61月初結(jié)存200040007購入500011000700012發(fā)出4000300015

購入

3000

72006000

28發(fā)出30003000本月合計(jì)80001820070001554030006660全月一次加權(quán)平均單位本錢＝〔4000＋18200〕/〔2000＋8000〕＝2.22

當(dāng)月發(fā)出存貨本錢＝7000×2.22＝15540

月末結(jié)存存貨本錢＝3000×2.22＝6660

3〕個(gè)別計(jì)價(jià)法

個(gè)別計(jì)價(jià)法是將每批入庫的存貨，單獨(dú)存放，單獨(dú)貼標(biāo)簽，單獨(dú)標(biāo)明數(shù)量、單價(jià)和金額。發(fā)出存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時(shí)的實(shí)際本錢計(jì)價(jià)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個(gè)別計(jì)價(jià)法來結(jié)轉(zhuǎn)本錢。即將每一個(gè)工程工程單獨(dú)計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)本錢，不存在先進(jìn)先出、后進(jìn)先出和加權(quán)平均的問題。

2.存貨按方案本錢計(jì)價(jià)

存貨按方案本錢計(jì)價(jià)是指企業(yè)在日常核算中，對(duì)存貨的收入、發(fā)出和結(jié)存均按預(yù)先制定的方案本錢計(jì)價(jià)。而將實(shí)際本錢脫離方案本錢的差異，通過“存貨本錢差異”賬戶單獨(dú)核算。采用這種方法，月末在按方案本錢結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的本錢后，還要按照存貨的本錢差異率計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨應(yīng)承當(dāng)?shù)谋惧X差異，從而將發(fā)出存貨的方案本錢調(diào)整為實(shí)際本錢。

存貨按方案本錢核算，如果方案本錢制定的合理，可以起到對(duì)發(fā)生的本錢進(jìn)行控制的作用，也便于事后對(duì)本錢進(jìn)行考核。但如果方案本錢制定得不科學(xué)、不合理，便失去按方案本錢核算的意義。在物價(jià)不斷變動(dòng)的情況下，按方案本錢核算比擬困難。

〔三〕存貨的期末計(jì)價(jià)

到會(huì)計(jì)期末〔年末〕，企業(yè)對(duì)庫存的存貨，應(yīng)按照實(shí)際本錢與可變現(xiàn)凈值孰低的原那么進(jìn)行計(jì)價(jià)。如果可變現(xiàn)凈值低于賬面存貨的實(shí)際本錢，其差額局部要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

1.可變現(xiàn)凈值確實(shí)定方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)楦鞣N存貨的性質(zhì)不同，所以不同存貨可變現(xiàn)凈值確實(shí)定方法也不完全相同。

1〕開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值

開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值＝該開發(fā)產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià)-估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅金

2〕用于產(chǎn)品開發(fā)的各種材料設(shè)備的可變現(xiàn)凈值

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫存設(shè)備的可變現(xiàn)凈值，難以按一般加工企業(yè)材料的可變現(xiàn)凈值的計(jì)算方法計(jì)算。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格作為可變現(xiàn)凈值。

1〕存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提

當(dāng)有跡象說明存貨發(fā)生減值時(shí)，企業(yè)應(yīng)于期末計(jì)算存貨的可變現(xiàn)凈值，如果可變現(xiàn)凈值低于存貨的賬面價(jià)值〔賬面余額-已提的跌價(jià)準(zhǔn)備〕，就要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)該按照單個(gè)存貨工程計(jì)提。在存貨品種較多的情況下，為了簡化核算，也可以按存貨的類別計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。即將同一類型或同一用途的不同存貨合并在一起計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

企業(yè)應(yīng)在每一會(huì)計(jì)期末，計(jì)算出存貨的可變現(xiàn)凈值以后，再與存貨的賬面價(jià)值進(jìn)行比擬，如果可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值，其差額就是應(yīng)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。如果存貨的可變現(xiàn)凈值高于賬面價(jià)值，應(yīng)按其差額數(shù)沖回原來已提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，以沖平為限。

提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備作如下分錄：

借：資產(chǎn)減值損失—計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備

貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

沖回已提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備做如下分錄：

借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：資產(chǎn)減值損失—計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備

2〕存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回和轉(zhuǎn)銷

對(duì)過去因?yàn)榈鴥r(jià)已經(jīng)提取了跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨，當(dāng)發(fā)生跌價(jià)的因素已經(jīng)消失，即存貨的價(jià)值已經(jīng)恢復(fù)，那么，應(yīng)將以前為此已提取的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備沖回。在以前已提跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)做如下會(huì)計(jì)分錄。

借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：資產(chǎn)減值損失—計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備

如果已提跌價(jià)準(zhǔn)備的存貨已經(jīng)銷售，那么為該批存貨計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備也應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)銷。并用以沖減主營業(yè)務(wù)本錢。分錄如下：

借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：主營業(yè)務(wù)本錢

三、存貨的盤存

存貨的盤存是確定存貨實(shí)際數(shù)量的方法。存貨的盤存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實(shí)地盤存法。

〔一〕存貨的永續(xù)盤存法

永續(xù)盤存法，是指在存貨明細(xì)賬中對(duì)存貨的收入、發(fā)出逐筆進(jìn)行記錄，并可以從賬簿中隨時(shí)結(jié)出庫存存貨數(shù)量的方法。永續(xù)盤存法，有利于加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，但核算的工作量大。

〔二〕存貨的實(shí)地盤存法

實(shí)地盤存法是指企業(yè)在期末通過實(shí)地盤存實(shí)物，來確定存貨的結(jié)存數(shù)量，并用倒擠的方法來確定當(dāng)期存貨發(fā)出數(shù)量和本錢的一種方法。

采用實(shí)地盤存法，當(dāng)期存貨發(fā)出的數(shù)量和本錢用下述公式計(jì)算。

當(dāng)期存貨發(fā)出數(shù)量＝期初存貨數(shù)量＋本期收入存貨數(shù)量－期末結(jié)存存貨數(shù)量

當(dāng)期發(fā)出存貨的本錢＝當(dāng)期發(fā)出存貨的數(shù)量×該存貨平均單位本錢

存貨的實(shí)地盤存法平時(shí)只需要登記存貨收入的數(shù)量和金額，而不需要登記存貨發(fā)出的數(shù)量和金額，所以簡化了存貨的核算工作。但不利于對(duì)存貨的管理。所以一般只是對(duì)一些價(jià)值低、數(shù)量大、消耗頻繁的存貨才采用實(shí)地盤存法。諸如對(duì)建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實(shí)地盤存法來確定存貨的結(jié)存數(shù)量。

第二節(jié)原材料及周轉(zhuǎn)材料的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原材料主要包括用于房地產(chǎn)開發(fā)的庫存鋼材、木材、水泥等建筑材料和庫存設(shè)備。庫存設(shè)備指將直接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體一局部的設(shè)備。如空調(diào)設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、供暖設(shè)備、電照設(shè)備等。

一、原材料的核算〔按實(shí)際本錢核算〕

〔一〕原材料核算的賬戶設(shè)置

為了核算庫存材料的實(shí)際本錢，企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)賬戶：

1.“在途物資”賬戶

“在途物資”賬戶核算企業(yè)從外部購入但尚未到達(dá)或尚未驗(yàn)收入庫的各種存貨〔包括材料、設(shè)備、低值易耗品等〕的實(shí)際本錢。該賬戶借方登記外購的尚未入庫材料的實(shí)際采購本錢〔包括買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)等〕，貸方登記已驗(yàn)收入庫材料的實(shí)際本錢。如有余額在借方，表示的是在途物資的實(shí)際本錢。

該賬戶應(yīng)按購入物資的品種或類別設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

如：“在途物資——A材料”

“在途物資——B設(shè)備”等

2.“原材料”賬戶

該賬戶核算企業(yè)各種庫存材料的實(shí)際本錢，借方登記已驗(yàn)收入庫材料的實(shí)際本錢，貸方登記企業(yè)已領(lǐng)用發(fā)出材料的實(shí)際本錢。余額在借方，表示的是庫存材料的實(shí)際本錢。

該賬戶應(yīng)按庫存材料的類別或品種設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。

如：“原材料——A材料”

“原材料——B材料”

“原材料——設(shè)備”等

〔二〕一般建筑材料核算的會(huì)計(jì)處理

1.購入材料的賬務(wù)處理

這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。企業(yè)購入材料的過程中，大致可能發(fā)生以下四種情況，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行賬務(wù)處理。

1〕材料已驗(yàn)收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。

在這種情況下，也可以不通過“在途物資”賬戶，而直接記入“原材料”賬戶。

【例4-1】3月2日，企業(yè)從乙公司購入A材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價(jià)款50000元，增值稅8500元，另由售貨方墊付運(yùn)雜費(fèi)2000元，款項(xiàng)已用銀行存款支付，材料已驗(yàn)收入庫。應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040201：針對(duì)該題提問]

借：原材料——A材料60500

貸：銀行存款60500

如果上述業(yè)務(wù)，貨款尚未支付，分錄如下：

借：原材料——A材料60500

貸：應(yīng)付賬款——乙公司60500

2〕發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達(dá)貨尚驗(yàn)收入庫。

按上例，如果貨款已付，材料尚未到達(dá)，應(yīng)作如下分錄：

[答疑編號(hào)811040202：針對(duì)該題提問]

借：在途物資——A材料60500

貸：銀行存款60500

待材料到達(dá)并驗(yàn)收入庫后再作如下分錄：

借：原材料——A材料60500

貸：在途物資——A材料60500

3〕材料已到達(dá)并已驗(yàn)收入庫，但發(fā)票賬單尚未到達(dá)，可暫時(shí)不做賬務(wù)處理，待發(fā)票賬單到達(dá)后，再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。但到月末發(fā)票賬單仍然未到，那么應(yīng)按暫估料款入賬，借記“原材料”，貸記“應(yīng)付賬款——暫估應(yīng)付款”賬戶，下月初再做相反的分錄沖回，待發(fā)票賬單到達(dá)后，再按實(shí)際采購本錢進(jìn)行賬務(wù)處理。

4〕如果所購材料在驗(yàn)收時(shí)發(fā)生短缺，那么區(qū)分以下情況進(jìn)行處理。如屬于運(yùn)輸部門的責(zé)任，那么要求運(yùn)輸部門賠償，如屬于合理損耗，那么應(yīng)計(jì)入材料的采購本錢。

【例4-2】企業(yè)購入A材料1000公斤，單價(jià)5元，支付增值稅850元，貨款已付，入庫時(shí)發(fā)現(xiàn)短缺50公斤，屬于運(yùn)輸部門的責(zé)任。

企業(yè)應(yīng)作如下分錄：

[答疑編號(hào)811040203：針對(duì)該題提問]

貸：銀行存款5850

2.發(fā)出材料的賬務(wù)處理

企業(yè)發(fā)出材料，要根據(jù)不同部門領(lǐng)用材料的不同用途，進(jìn)行賬務(wù)處理。

其中直接用于開發(fā)產(chǎn)品的材料，記入“開發(fā)本錢”賬戶；

屬于土地和房屋開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)用的，計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶；

屬于企業(yè)管理部門領(lǐng)用的，記入“管理費(fèi)用”賬戶

這些內(nèi)容將在“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品本錢”一章中進(jìn)行介紹。

〔三〕庫存設(shè)備的核算

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存設(shè)備的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“庫存設(shè)備”，指的是將直接用于產(chǎn)品開發(fā)，并構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體一局部的設(shè)備。如空調(diào)設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、供暖設(shè)備、電照設(shè)備等。這些設(shè)備，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是作為存貨來核算的。

2.庫存設(shè)備核算的賬戶設(shè)置

為了核算企業(yè)直接用于開發(fā)產(chǎn)品的庫存設(shè)備的實(shí)際本錢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“原材料——設(shè)備”二級(jí)賬戶，并按設(shè)備的種類設(shè)置三級(jí)賬戶。該賬戶借方登記購入并已驗(yàn)收入庫設(shè)備的實(shí)際本錢；貸方登記領(lǐng)用、安裝設(shè)備的實(shí)際本錢。期末借方余額反映的是庫存設(shè)備的實(shí)際本錢。

該賬戶應(yīng)該按設(shè)備的類別、名稱設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。如：

“原材料——設(shè)備——平安監(jiān)控設(shè)備”

“原材料——設(shè)備——電照設(shè)備”等

3.庫存設(shè)備核算的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存設(shè)備的核算采用實(shí)際本錢計(jì)價(jià)。

現(xiàn)舉例說明庫存設(shè)備核算的會(huì)計(jì)處理：

【例4-3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

1.采購平安監(jiān)控設(shè)備一套，采購本錢為105000元，貨款已付，設(shè)備尚未到達(dá)。應(yīng)作如下分錄；

[答疑編號(hào)811040204：針對(duì)該題提問]

借：在途物資——平安監(jiān)控設(shè)備105000

貸：銀行存款105000

2.上項(xiàng)平安監(jiān)控設(shè)備已到達(dá)并辦完驗(yàn)收入庫手續(xù)。作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040205：針對(duì)該題提問]

借：原材料——設(shè)備——平安監(jiān)控設(shè)備105000

貸：在途物資——平安監(jiān)控設(shè)備105000

3.企業(yè)購入電照設(shè)備一臺(tái)，采購本錢30000元，貨款已付，設(shè)備已驗(yàn)收入庫。做如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040206：針對(duì)該題提問]

借：原材料——設(shè)備——電照設(shè)備30000

貸：銀行存款30000

4.企業(yè)領(lǐng)用電照設(shè)備進(jìn)行安裝，直接用于房屋開發(fā)工程，設(shè)備實(shí)際本錢30000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040207：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢30000

貸：原材料——設(shè)備——電照設(shè)備30000

二、周轉(zhuǎn)材料的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要指企業(yè)周轉(zhuǎn)使用的低值易耗品。低值易耗品是指達(dá)不到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，不能作為固定資產(chǎn)核算得各種用具物品，如工具、管理用具、勞保用品等。

低值易耗品的采購、入庫、保管、領(lǐng)發(fā)與原材料、庫存設(shè)備的會(huì)計(jì)處理根本相同。但因?yàn)榈椭狄缀钠房梢栽谝欢ㄆ陂g內(nèi)屢次周轉(zhuǎn)使用，所以低值易耗品在領(lǐng)用后，其本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法與原材料有所不同。低值易耗品領(lǐng)用后，他的本錢是通過價(jià)值攤銷的方式計(jì)入有關(guān)本錢費(fèi)用的。低值易耗品的價(jià)值攤銷存在著不同的方法。

〔一〕低值易耗品的攤銷方法

按最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么，低值易耗品的攤銷有兩種方法。

1.一次攤銷法

低值易耗品一次攤銷法是指在領(lǐng)用低值易耗品時(shí)，將其全部價(jià)值一次轉(zhuǎn)入有關(guān)本錢費(fèi)用。在低值易耗品報(bào)廢時(shí)，收回殘料的價(jià)值，沖減有關(guān)本錢費(fèi)用。一次攤銷法適用于經(jīng)常領(lǐng)用價(jià)值較小且容易損壞的低值易耗品。

2.五五攤銷法

低值易耗品的五五攤銷法是指在領(lǐng)用低值易耗品時(shí)，將其價(jià)值的50%攤?cè)胗嘘P(guān)本錢費(fèi)用，在其報(bào)廢時(shí)，將余下的50%局部扣除收回殘料的價(jià)值后攤?cè)胗嘘P(guān)本錢費(fèi)用的一種方法。

〔二〕低值易耗品攤銷的會(huì)計(jì)處理〔按實(shí)際本錢核算〕

為了核算低值易耗品本錢和攤銷情況，企業(yè)要設(shè)置“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品”賬戶，該賬戶借方登記入庫低值易耗品的實(shí)際本錢，其貸方登記發(fā)出或攤銷的低值易耗品的本錢。其借方余額表示在庫和在用的低值易耗品的實(shí)際本錢。

1.一次攤銷法

低值易耗品的一次攤銷法，在領(lǐng)用時(shí)，要直接借記有關(guān)本錢費(fèi)用賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品”賬戶。

【例4-4】某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

①開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)用低值易耗品一批，本錢3200元，企業(yè)管理部門領(lǐng)用低值易耗品一批，本錢1300元，采用一次攤銷法進(jìn)行攤銷。做如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040208：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)間接費(fèi)用3200

管理費(fèi)用1300

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品4500

②本月企業(yè)管理部門報(bào)廢低值易耗品一批，收回殘料300元；開發(fā)現(xiàn)場報(bào)廢低值易耗品一批，收回殘料200元；

殘料均已入庫。作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040209：針對(duì)該題提問]

借：原材料500

貸：管理費(fèi)用300

開發(fā)間接費(fèi)用200

2.五五攤銷法

采用五五攤銷法，要在“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品”二級(jí)賬戶下，設(shè)置“在庫低值易耗品”、“在用低值易耗品”、和“低值易耗品攤銷”三個(gè)三級(jí)賬戶。賬務(wù)處理如下：

購入低值易耗品時(shí)：

借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在庫低值易耗品

貸：銀行存款等

領(lǐng)用低值易耗品時(shí)，按低值易耗品全部價(jià)值將在庫轉(zhuǎn)為在用：

借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在庫低值易耗品

在領(lǐng)用的同時(shí)，通過“——低值易耗品攤銷”三級(jí)賬戶，攤銷低值易耗品本錢的50%：

借：管理費(fèi)用等

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷

低值易耗品報(bào)廢時(shí)：將收回殘料價(jià)值借記“庫存材料”賬戶，貸記“在用低值易耗品”明細(xì)賬戶。

借：原材料

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品

同時(shí)將在用低值易耗品50%的價(jià)值扣除殘料后借記有關(guān)本錢費(fèi)用，貸記“周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷”明細(xì)賬。

將低值易耗品攤銷完以后，“低值易耗品攤銷”三級(jí)賬的貸方發(fā)生額，與“在用低值易耗品”三級(jí)賬的借方余額正好相等，然后將兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行對(duì)沖：

借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品

經(jīng)過上述對(duì)沖，已將兩個(gè)明細(xì)賬的余額全部沖平。

【例4-5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)用辦公用具一批，價(jià)值5000元，采用五五攤銷法攤銷。

[答疑編號(hào)811040210：針對(duì)該題提問]

①領(lǐng)用時(shí)，將在庫低值易耗品轉(zhuǎn)為在用。

借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品5000

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在庫低值易耗品5000

領(lǐng)用的同時(shí)，通過“低值易耗品攤銷”明細(xì)賬攤銷其價(jià)值的50%。

借：開發(fā)間接費(fèi)用2500

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷2500

②一定時(shí)期后，該批低值易耗品已報(bào)廢，收回殘料價(jià)值300元。

殘料入庫時(shí)：

借：原材料300

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品300

同時(shí)，將原低值易耗品價(jià)值的50%扣除殘料價(jià)值后，進(jìn)行攤銷。

5000×50%－300＝2200〔元〕

借：開發(fā)間接費(fèi)用2200

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷2200

③將“低值易耗品攤銷”與“在用低值易耗品”兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行對(duì)沖。

借：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——低值易耗品攤銷4700

貸：周轉(zhuǎn)材料——低值易耗品——在用低值易耗品4700

說明：考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)材料主要是低值易耗品，所以也可以不設(shè)“周轉(zhuǎn)材料”賬戶，而直接將“低值易耗品”設(shè)為一級(jí)賬戶，這樣可以減少賬戶層次。

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算

一、開發(fā)產(chǎn)品核算的內(nèi)容

〔一〕開發(fā)產(chǎn)品及組成內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)工程，并符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已驗(yàn)收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交購置單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。

1.作為開發(fā)產(chǎn)品的土地。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。注意：企業(yè)為建房而開發(fā)的建設(shè)場地，可將其土地開發(fā)本錢直接轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)本錢，而不作為開發(fā)產(chǎn)品核算。但建設(shè)土地近期不使用，應(yīng)將其列入開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算。

2.作為開發(fā)產(chǎn)品的房屋。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成準(zhǔn)備銷售的商品房以及受其他單位委托而開發(fā)的房屋等。注意：為安置被拆遷居民而建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，在作為周轉(zhuǎn)房使用前，也列為開發(fā)產(chǎn)品，待開始周轉(zhuǎn)使用后，要從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)出，作為“周轉(zhuǎn)房”單獨(dú)核算。另外企業(yè)開發(fā)的已出租的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)將在以后第六章專門進(jìn)行介紹。

3.作為開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施。指屬于城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施，包括：⑴開發(fā)工程外為居民效勞的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路；⑵開發(fā)工程內(nèi)的營業(yè)性公共配套設(shè)施，如銀行、商店、郵局等；⑶開發(fā)工程內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施，如中小學(xué)、醫(yī)院等。已出租的配套設(shè)施作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

4.作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工程，包括建設(shè)場地、房屋及其他工程等。

〔二〕發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品

企業(yè)已發(fā)出，但不具備銷售收入確認(rèn)條件的開發(fā)商品，包括分期收款發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品，由于所有權(quán)沒有正真轉(zhuǎn)移，所以也仍然作為企業(yè)的存貨管理。但屬于特殊的存貨，應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行核算和反映。

〔三〕周轉(zhuǎn)房

周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置居民周轉(zhuǎn)使用的、產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的各種房屋。企業(yè)開發(fā)的房屋產(chǎn)品一經(jīng)作為周轉(zhuǎn)房使用，也屬于特殊的開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨(dú)設(shè)置賬戶，單獨(dú)進(jìn)行核算。此外，企業(yè)為安置拆遷居民而建設(shè)的臨時(shí)性簡易房屋，也屬于周轉(zhuǎn)房，在“周轉(zhuǎn)房”科目進(jìn)行核算。

二、開發(fā)產(chǎn)品核算的賬戶設(shè)置及會(huì)計(jì)處理

〔一〕開發(fā)產(chǎn)品的核算

這里的開發(fā)產(chǎn)品專指已開發(fā)完畢待轉(zhuǎn)讓、銷售的土地、房屋、配套設(shè)施及作為開發(fā)產(chǎn)品的代建工程。

1.賬戶設(shè)置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算開發(fā)產(chǎn)品，要設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

該賬戶借方登記竣工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢，貸方登記已結(jié)轉(zhuǎn)的對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢。期末借方余額反映的是尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際本錢。

該賬戶應(yīng)按土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。

如：開發(fā)產(chǎn)品——土地

開發(fā)產(chǎn)品——房屋

開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施

開發(fā)產(chǎn)品——代建工程等。

2.開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)處理舉例

【例4-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

1〕5月12日，甲土地已開發(fā)完工，驗(yàn)收合格，共開發(fā)建設(shè)場地10000平方米，總本錢105萬元。分錄如下：

[答疑編號(hào)811040211：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)產(chǎn)品——土地〔甲土地〕1050000

貸：開發(fā)本錢——土地開發(fā)〔甲土地〕1050000

2〕5月30日，企業(yè)將開發(fā)的甲土地全部賣出，取得銷售收入180萬元?？铐?xiàng)以存入銀行。分錄如下：

[答疑編號(hào)811040212：針對(duì)該題提問]

借：銀行存款1800000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入1800000

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)土地本錢：

借：主營業(yè)務(wù)本錢——土地銷售本錢1050000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地〔甲土地〕1050000

3〕6月3日，企業(yè)開發(fā)建設(shè)的A小區(qū)住宅已竣工驗(yàn)收，實(shí)際總本錢800萬元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040213：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋〔A小區(qū)〕8000000

貸：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)〔A小區(qū)〕8000000

4〕企業(yè)開發(fā)建設(shè)的A小區(qū)能夠?qū)ν怃N售的配套工程已竣工驗(yàn)收，實(shí)際本錢為150萬元，做如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040214：針對(duì)該題提問]

借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施1500000

貸：開發(fā)本錢——配套設(shè)施1500000

5〕A小區(qū)住宅已經(jīng)全部銷售，結(jié)轉(zhuǎn)其銷售本錢。做如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040215：針對(duì)該題提問]

借：主營業(yè)務(wù)本錢——商品房銷售本錢8000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋8000000

6〕企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施—銀行，作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房投入使用，實(shí)際本錢60萬元。作如下會(huì)計(jì)分錄：

[答疑編號(hào)811040216：針對(duì)該題提問]

借：固定資產(chǎn)600000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施600000

〔二〕分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算