商品房營銷總代理合同(全程總代理合同)

本合同使用說明：本合同為范本合同，其中不同顏色代表的內容如下：1、黑色——合同的核心骨架，不可省略或缺；2、紅色——在核心骨架的基礎上，增加了較多的次要條款；3、藍色——高級版合同條款，與較高層次的發(fā)展商簽約使用。以上條款可視與開發(fā)商談判情況和詳細程度，相互借用。

《》項目商品房營銷總代理合同公司上海普潤房地產顧問有限公司二零零四年月日

商品房銷售、出租、策劃總代理合同甲方：（發(fā)展商）聯(lián)絡地址：乙方：房地產顧問有限公司（代理商）聯(lián)絡地址：樓甲乙雙方在平等、自愿和誠實信用原則的基礎上，依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其相關法律、法規(guī)的規(guī)定，訂立本合同。委托事項（總則）甲方委托乙方為甲方獨家代理銷售、出租位于市路號項目的商品房之所有物業(yè)（含商業(yè)用房、商務用房、公寓用房及車位等）。本項目名稱的改變不影響合同的效力，項目名最終以地名辦核準的名稱為準。（以下簡稱“本項目”）。項目概況：本項目為甲方于年月通過方式取得土地使用權，并在其上開發(fā)的房產項目。其具體情況如下：宗地編號，占地平方米，總建筑面積平方米。其中：住宅面積平方米，商業(yè)面積平方米。項目四至范圍詳見附件。（如項目實施分幾期，則將本期具體內容寫在本條）甲方本期委托乙方代為銷售住宅（或是商鋪）平方米，代為出租的住宅（或是商鋪）平方米。具體棟號詳見附件。受甲方委托，乙方為甲方制定該物業(yè)詳盡的銷售、出租策劃等相關報告。在該相關報告中提出之銷售、出租策略和銷售、出租方案，須經雙方充分協(xié)商，并經甲方認可后方可予以執(zhí)行。故甲、乙雙方在本合同的履行期限內，均應嚴格執(zhí)行上述經雙方認可的銷售、出租策略和銷售、出租方案（如市場發(fā)生變化，該銷售、出租策略和銷售、出租方案可由乙方提出變更建議，在征得甲方書面同意后方可予以執(zhí)行），以促成該物業(yè)的銷售、出租取得盡可能高的經濟效益和社會效益。乙方在履行本合同的過程中，應謹慎、勤勉地盡其所能，為甲方謀取最大的市場效益和經濟效益，并以此作為訂立本合同的誠信表示，甲方以全面履行本合同約定的甲方之義務為對應。委托期限1、本合同的履行期限自雙方簽訂本合同之日起至甲方取得該物業(yè)預租、預售許可證明并正式對外銷售、出租之日（以第一次報章廣告發(fā)布之日為準）后的個月止。2、（分期開發(fā)的項目適用此條）該物業(yè)包含的商品房分期取得預租、預售許可證明的，如在該物業(yè)包含的部分商品房取得第一張預租、預售許可證明后個月內，該物業(yè)包含的其余商品房（與前述部分商品房共同構成該物業(yè)包含的全部商品房）未能取得預租、預售許可證明的，則未能取得預租、預售許可證明部分的商品房的獨家代理銷售、出租期限應相應順延。3、本合同的履行期限屆滿后，若甲方需要繼續(xù)委托銷售或出租該物業(yè)，平等條件下則乙方享有優(yōu)先代理權，雙方可以另行簽訂代理合同或獨家代理合同。廣告及市場推廣費用該物業(yè)銷售、出租之所有廣告費用及所有市場推廣費用在預算額度以內由甲方承擔。所有廣告及市場推廣總費用（不包括現場租、售樓處及裝修效果展示房的裝修費）預算計劃總額為該物業(yè)可出售金額（預估平均銷售價格×可出售面積）的%。若實際廣告及市場推廣費用支出不到預算總額，該物業(yè)的銷售率在本合同有效期限內已達到本合同預定的銷售率，銷售均價不低于預估平均銷售價格，甲方將預算限額以內節(jié)余費用的％用于對乙方的獎勵；而當銷售均價高于預估平均銷售價格的5％，節(jié)余費用全部獎勵給乙方。若實際廣告及市場推廣費用支出高于預算限額，超支費用則由乙方承擔。乙方之廣告工作計劃及推廣預算須經甲方批準后方能實行。甲方應自行與廣告公司及有關設計、制作公司簽署相關合同、自行承擔并支付包含廣告費用在內的所有相關費用。其他或即時發(fā)生的預算外廣告費用及市場推廣費用，乙方應事先向甲方提交新的預算，經批準后以實報實銷方式由甲方支付。委托銷售價格甲乙雙方根據推出項目的具體形態(tài)、市場情況等確定銷售價格。甲乙雙方確定住宅部分平均銷售底價為元/平方米（不含車庫、閣樓、地下室等建筑附屬物），具體對外公布的銷售價格雙方在物業(yè)正式開盤前一個月確定。商鋪、車位、車庫等附屬建筑物的價格由甲乙雙方在開盤前另行商定。辦公、商鋪的平均銷售底價為元/平方米。在該塊項目正式開盤前個月，雙方以補充協(xié)議的形式加以明確。具體價格策略（一房一價、付款方式、價格提升、價格實現等）由甲乙雙方協(xié)同制定，由甲方批準后方可實行。第五條保證金為顯示乙方的履約誠意，乙方將向甲方支付總額為萬元的風險保證金。該保證金不可挪作它用。保證金分期支付：在合同生效之日起天內，乙方支付甲方萬元的保證金；在開盤前月，乙方再行支付萬元的保證金。甲方在銀行開設一個保證金專用帳號，印鑒由甲乙雙方各執(zhí)一枚。在正式開始銷售以后，甲方將按照乙方實際銷售率同比例返還乙方保證金。甲乙雙方應與銀行簽署《保證金監(jiān)管協(xié)議》，該協(xié)議的簽署生效是乙方支付保證金的前提條件。保證金在本案正式進行銷售后，以銷售業(yè)績作為考核，于結算基本代理傭金時按比例返還。第六條銷售計劃1、整個項目的總銷售周期設計為：在工程按計劃推進的情況下，正式開盤后的個月內，住宅去化量按本合同約定的成交標準達到可銷售面積的%。具體進度如下：開盤后個月內，銷售量達到可銷售面積的%，甲方按乙方實際完成的銷售率同比例返還乙方風險保證金；開盤后個月內，銷售量達到可銷售面積的%，甲方按乙方實際完成的銷售率同比例返還乙方風險保證金；開盤后個月內，銷售量達到可銷售面積的%，甲方按乙方實際完成的銷售率同比例返還乙方風險保證金。2、辦公、商鋪由雙方另行協(xié)商銷售、出租速率，并以補充協(xié)議形式明確。第七條代理服務費用及支付方式1、基本代理費用：（固定式和遞增式）代銷房屋成功銷售后，乙方按照實際銷售總金額的%收取代理費。代理費中已（或不）包括策劃費，乙方對本案進行的整盤策劃、推廣不再另行收取策劃費。（如不包含策劃費，甲方按萬元支付乙方策劃費。）在該物業(yè)的銷售率達到可銷售面積的%以前，銷售傭金按總成交額的%計算。在該物業(yè)的銷售率達到可銷售面積的%（含%）以后，銷售傭金按總成交額的%計算，并按此比例一次性補足前%已銷售面積的銷售傭金。在該物業(yè)的銷售率達到可銷售面積的%（含%）以后，銷售傭金按總成交額的%計算，并按此比例一次性補足前%已銷售面積的銷售傭金。2、溢價獎勵：乙方將竭盡所能提升上述物業(yè)的市場價值，成功銷售的房屋的平均售價超出平均底價的部分為溢價，甲乙雙方按照：分成。該溢價獎勵在乙方按合同要求分別完成住宅或商業(yè)用房%的銷售任務時，根據底價表予以分別按套結算。3、代理出租傭金：按該物業(yè)成交租賃的每一套單元（租賃期限必須在一年以上）分別計算傭金，租賃傭金為該單元平均月租金的1.5倍計算。4、傭金支付時間及方式：代理費用按每個自然月發(fā)生的，符合本合同約定的成交確認標準的合同金額結算，甲方于每月5日支付乙方上個月的代理傭金。溢價獎勵每個月結算一次。5、自簽約之日起日內，甲方支付乙方前期策劃費用萬元人民幣（在開盤銷售后可從乙方擁金中扣回，如不用扣回，則取消此括號內容）。第八條成交確認本案的住宅銷售以套為出售單位。購房者采用銀行按揭付款的，與開發(fā)商簽署《預售合同》后，首付房款達到總房款的%以上（含%）視為成交，可計入銷售率，并可以此結算乙方傭金。購房者未采用銀行按揭形式的，以簽訂預/銷售合同，支付房款%視為成交。代理出租以簽署《租賃合同》，客戶交付第一筆租金或押金確認為成交。銷售率為符合上述成交確認標準的已銷售面積與本期提供的可銷售面積之比。甲方介紹的關系客戶購買，簽訂認購書即視為成交（先由案場推薦，后找發(fā)展商談價的客戶不計入內）。如果甲方給客戶優(yōu)惠折讓價低于委托底價的，乙方傭金減半收?。ɑ颉叭园次械變r計算乙方業(yè)績和傭金”）；如成交價高出底價價或與底價持平，則按正常銷售結算代理費和溢價，并計入銷售率。對于甲方介紹的關系客戶房款，甲乙雙方均有責任催收，但不應影響乙方按所簽訂的《認購書》收取相應的傭金。第九條甲方的職責甲方必須具有履行本合同的主體資格和能力。保證本項目的土地使用權、房屋產權合法、真實、清晰，并確保本項目達到預售、銷售的標準（以相關法律文書為準）。在本協(xié)議簽署時及本協(xié)議履行過程中，甲方保證本案所屬建筑物及土地份額未被抵押或被司法機關施以強制措施。甲方力爭在200年月日前正式開盤，并保證滿足下列開盤條件：提供售樓場所、景觀樣板區(qū)、套樣板房，并裝修完成。取得商品房預售許可證。宣傳資料到位。所有的銷售道具、模型、辦公家具、門直線電話進場并布置完成。甲方負責本項目銷售過程中的法務監(jiān)督和財務管理。甲方負責配備財務出納，售后服務等人員配合相應的銷售、出租工作，上述人員的工資由甲方承擔并按雙方商定的工作程序進行統(tǒng)一管理。甲方同意按乙方銷售的需要，在開盤后配合乙方辦理《認購協(xié)議》、《預售合同》加蓋公章、提供收據發(fā)票等須以開發(fā)商名義辦理的各項手續(xù)，包括但不限于以下內容：5.1、提供由甲方名義出具的《認購協(xié)議書》、《預售合同》、定金收據、全額房款發(fā)票等，在所有應由發(fā)展商名義出具的合同文本、書面資料上蓋章。5.2、提供與乙方進行銷售、出租代理工作有關的所有資料與圖紙（復印件）甲方應負責向小業(yè)主交房，并解決因該物業(yè)建筑質量、施工進度、產權、交付標準、配套設施、綠化方案、交房日期等方面產生的問題，自行承擔相關的法律責任。如由于發(fā)生上述內容而影響銷售，則乙方完成銷售率的時間相應延長。本合同為獨家代理合同，即甲方承諾在本合同的履行期限內，不會自行銷售、出租該物業(yè)，亦不會委托除乙方以外的任何第三方作為其代理人銷售、出租該物業(yè)。在本合同履行期限內，甲方應提供該物業(yè)現場租、售樓處供乙方無償使用，并免費提供相應辦公設備、水、電、條直線電話等基本條件及維修，為乙方工作提供方便。甲方須于該物業(yè)開盤（以第一次報章開盤廣告發(fā)布之日為準）前完成該物業(yè)現場租、售樓處的裝修及布置工作，并完成套裝修效果展示房。甲方可以指定1名代表甲方行事的工作協(xié)調人，負責對乙方提出的需由甲方確認的各項事宜進行審核、簽字確認。在本合同履行期限內，甲方發(fā)生與該物業(yè)銷售、出租有關的事宜的變動，應由該工作協(xié)調人及時向乙方進行傳達和通報。該工作協(xié)調人的確定與變更，甲方均應及時書面通知乙方。甲方應按照本合同約定及時、足額支付給乙方傭金和策劃費。對于本協(xié)議確定的銷售房號不得以任何借口惜售。在正常履約的情況下，甲方承諾不會干涉乙方的銷售業(yè)務。本合同履行期限內及履行期限終止后的貳個月內，甲方應對乙方所受理的準客戶（有承購或承租意向并已簽訂認購書、認租書或類似協(xié)議之客戶）予以確認。經甲方確認的該準客戶最終在履行期限終止后的二個月內與甲方直接成交，均視作乙方代理成交，甲方應按照本合同規(guī)定的傭金標準支付給乙方傭金。甲方承諾在本合同履行期限內及本合同終止后（無論何種原因）12個月內，不聘用曾在乙方工作過的人員，否則甲方應賠償乙方違約金計人民幣萬元整。第十條乙方的職責乙方保證具有國家法律法規(guī)規(guī)定的符合本案代理銷售的資質條件。乙方負責該物業(yè)的市場調研，銷售、出租策劃，廣告策劃，推廣計劃，銷售、出租計劃，銷售、出租組織與控制等（具體內容見附件：乙方工作內容），并應提前報請甲方批準，經確認后實施。乙方所提出的廣告策劃方案、各類廣告及銷售、出租資料的制作、廣告公司的確定及現場布置等一系列工作及計劃均需事先征詢甲方意見并獲得甲方批準確認后方可予以實施。如甲方因廣告推廣費審批時間延遲，或廣告推廣費用的使用低于計劃的%，而造成乙方銷售計劃無法按時完成，乙方不負由此引起的違約責任，而且乙方銷售計劃的完成將相應延遲。乙方應落實該物業(yè)銷售、出租所必須的策劃、銷售、出租人員（附件：項目人員架構）并委派銷售兼出租經理行使現場銷售、出租管理職責等以保證銷售、出租任務的全面完成（該項費用由乙方自行承擔）。常駐現場的乙方工作人員不得少于人。代表甲方以發(fā)展商名義與購房者簽署本案的《認購協(xié)議》、《預售合同》、《出售合同》、《租賃（預租）合同》等法律文本，但不得做出對甲方不利或不可能實現的承諾，未經甲方書面同意，不得修改甲方審定的購房合同的任何條款，否則因此而產生的一切后果和經濟損失由乙方負責。乙方可以指定1名代表乙方行事的工作協(xié)調人，負責對甲方提出的需由乙方確認的各項事宜進行審核、簽字確認。在本合同履行期限內，乙方發(fā)生與該物業(yè)銷售、出租有關的事宜的變動，應由該工作協(xié)調人及時向甲方進行傳達和通報。該工作協(xié)調人的確定與變更，乙方均應及時書面通知甲方。在本合同生效后，根據甲方確認的廣告預算，乙方有責任協(xié)助甲方安排、指導及督促廣告公司的工作。乙方在本合同履行期限內，應根據實際銷售、出租情況，提出和確定每期媒體廣告的發(fā)布日期及版面安排，并報請甲方批準。乙方受甲方委托負責與廣告公司接洽及聯(lián)系工作，并對廣告樣稿進行審核及提出修改意見。在該物業(yè)開盤（以第一次報章開盤廣告發(fā)布之日為準）之后，乙方需每周以簡報形式對該物業(yè)的銷售、出租情況、廣告效果、市場動態(tài)及下一步銷售、出租計劃與甲方進行溝通、協(xié)商，以利于銷售、出租計劃等各項工作的及時調整與落實。乙方承諾在該物業(yè)租、售樓處現場之專案人員將統(tǒng)一著裝，注意有關人員形象。在該物業(yè)公開銷售、出租之前，乙方應根據甲方提供的預租、預售許可證明，擬定相應的銷售、出租計劃，該銷售、出租計劃分別界定每期物業(yè)公開銷售、出租時間及銷售、出租進度。提前提交甲方批準后實施，并接受甲方監(jiān)督。乙方應協(xié)助甲方與承購方或承租方簽訂認購書、認租書或類似協(xié)議和/或預售合同、出售合同、租賃合同（含預租合同）。11、合同的履行期限內，乙方對該物業(yè)的任何代理銷售、出租行為均應符合中華人民共和國的有關法律、法規(guī)；若因乙方工作人員銷售、出租行為不當而引起的銷售、出租爭議，由乙方負責協(xié)調解決，費用由乙方承擔。由此而給甲方造成損失的由乙方承擔賠償責任。12、合同因故終止時，乙方應在三日內向甲方移交售（租）樓處及相關設施、辦公設備等財物，本項目有關的資料文件（包括電子文檔），并保證移交物的完整和完好。乙方提供的工作成果抄襲他人的創(chuàng)意或作品，侵犯他人知識產權的，由乙方承擔全部責任，由此造成甲方損失的由乙方承擔賠償責任。乙方有權在發(fā)布該物業(yè)廣告的報紙、電視、廣播、互聯(lián)網、燈箱、橫幅、圍墻、樓書、單頁等各類媒體上以銷售、出租總代理或獨家銷售、出租代理及全程策劃及行銷企劃的身份披露乙方公司的名稱及標記以及電話號碼。第十一條違約責任在本協(xié)議正常履約的過程中，任何一方不得無故終止本協(xié)議，或以不作為來阻礙本協(xié)議的履行，否則違約方將向守約方支付違約金萬元。甲方如未按約定條款支付給乙方代理費用，則甲方應當向乙方支付違約金，違約金按應付金額日0.5‰計算。如甲方不能按時支付乙方傭金達天，乙方可單方面終止合同，甲方承擔違約責任，向乙方支付元的違約金。乙方已成交客戶，甲方仍應支付乙方應得傭金部分。如乙方在合同期限內沒有達到本協(xié)議預定的銷售階段進度，則應給予