天都花園策劃報(bào)告樣本

淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議目錄市場(chǎng)篇都市概況……………………淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述……………………宏觀經(jīng)濟(jì)…………………………‥……區(qū)域經(jīng)濟(jì)……………‥…淄博市土地市場(chǎng)分析……………………淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述（狀況、特性和競(jìng)爭(zhēng)）…………………歷史回顧…………………‥………總體評(píng)價(jià)………………發(fā)展?fàn)顩r………………存在問(wèn)題……………………………發(fā)展趨勢(shì)……………………………淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述…………………‥……………‥……張店區(qū)在建樓盤分布圖………………………多層住宅市場(chǎng)分析………………………高層住宅市場(chǎng)分析…………………小戶型住宅市場(chǎng)分析………………………別墅住宅市場(chǎng)分析………………………寫字樓市場(chǎng)分析………………………商業(yè)地產(chǎn)分析………………………替她項(xiàng)目篇項(xiàng)目狀況……………………新世界步行商業(yè)街狀況描述（街區(qū)功能）………………區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………政府機(jī)能狀況………………文化教誨氛圍………………商業(yè)氛圍……………………人口及社區(qū)狀況……………………………交通組織狀況………………公共設(shè)施狀況………………項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)…………………項(xiàng)目概念篇----概念設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目基本結(jié)識(shí)…………………………總體方略和總概念設(shè)計(jì)……………………產(chǎn)品梳理……………………概念設(shè)計(jì)及構(gòu)想……………………………項(xiàng)目定位篇市場(chǎng)定位…………………市場(chǎng)定位………………經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題…………………………配套主題………………價(jià)格定位……………………客戶定位……………………目的客層狀況…………………………目的客層區(qū)域分布…………………影響到目的客層渠道………………四、商場(chǎng)區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………方略篇入市方略與時(shí)機(jī)……………………………項(xiàng)目形象方略……………………………價(jià)格及付款方式方略………………………項(xiàng)目包裝方略………………公關(guān)促銷方略………………媒體宣傳廣告方略…………………………銷售推廣篇階段銷售工作安排…………………………控盤方略及銷售控制………………………附件項(xiàng)目裝修原則建議……………………銷售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排………………………淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議書市場(chǎng)篇都市概況淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對(duì)外開放較早都市之一。全市國(guó)土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)---張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣----桓臺(tái)、高青、沂源全市人口412.03萬(wàn)人，其中，都市人口265萬(wàn)人，張店人口67萬(wàn)人。淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述宏觀經(jīng)濟(jì)：,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完畢1003.38億元,同比增長(zhǎng)16.6%,為十年來(lái)增速最高年份。其中,第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值49.3億元,增長(zhǎng)6.2%;第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值611.92億元,增長(zhǎng)19.7%;第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值342.16億元,增長(zhǎng)13.2%。三次產(chǎn)業(yè)比例由6.2:58.1:35.7調(diào)節(jié)為4.91:60.99:34.10。經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、構(gòu)造優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)重要特點(diǎn)是:

1、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)迅速增長(zhǎng)。,全市規(guī)模以上工業(yè)公司共完畢總產(chǎn)值1413.29億元,同比增長(zhǎng)30.68%;實(shí)現(xiàn)工業(yè)增長(zhǎng)值441.09億元,同比增長(zhǎng)25.16%。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好。全年全市規(guī)模以上地方工業(yè)完畢總產(chǎn)值974.56億元,同比增長(zhǎng)36.85%,高出全市平均水平6.17個(gè)百分點(diǎn),高出中央省屬工業(yè)增速29.18個(gè)百分點(diǎn)。地方工業(yè)中,市屬工業(yè)完畢總產(chǎn)值93.82億元,增長(zhǎng)21.15%;區(qū)縣及如下工業(yè)完畢總產(chǎn)值880.73億元,增長(zhǎng)39.75%。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前3位依次是淄川區(qū)(159.96億元)、張店區(qū)(156.30億元)、桓臺(tái)縣(138.53億元),產(chǎn)值增速居前3位依次為臨淄區(qū)(63.9%)、博山區(qū)(48.21%)、周村區(qū)(44.43%)。

2、工業(yè)整體效益水平大幅提高,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)142.81%,同比提高19.67個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅138.71億元,其中利潤(rùn)65.82億元,同比分別增長(zhǎng)54.11%和84.21%。效益水平大幅提高重要因素是中央省屬工業(yè)整體效益明顯好轉(zhuǎn)。中央省屬公司盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)8.89億元,較上年同期增效11.52億元,極大地支持了全市工業(yè)整體效益高速增長(zhǎng)。中央省屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅39.29億元,同比增長(zhǎng)84.28%。地方工業(yè)效益綜合指數(shù)為147.62%,同比提高12.61個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅99.42億元,其中利潤(rùn)56.93億元,同比分別增長(zhǎng)44.74%和48.40%。地方公司中區(qū)縣屬工業(yè)效益迅速增長(zhǎng)。市屬公司利潤(rùn)同比下降14.99%,區(qū)縣及如下工業(yè)增長(zhǎng)54.48%。從區(qū)縣利潤(rùn)指標(biāo)完畢狀況看,利潤(rùn)總額排前3位依次為:淄川區(qū)(113193萬(wàn)元)、桓臺(tái)縣(100250萬(wàn)元)、臨淄區(qū)(100112萬(wàn)元);增速居前3位依次為:臨淄區(qū)(118.63%)、高青縣(69.53%)、博山區(qū)(56.44%)。

3、固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。全市50萬(wàn)元以上項(xiàng)目完畢固定資產(chǎn)投資365.91億元,其中華人民共和國(guó)有基建、國(guó)有更改、國(guó)有其她和房地產(chǎn)開發(fā)投資共完畢196.20億元,同比增長(zhǎng)66.5%。分從屬關(guān)系看,市區(qū)縣屬固定資產(chǎn)投資完畢301.61億元;中央省屬單位完畢投資64.29億元。住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，全年城鄉(xiāng)單位自建和房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅投資達(dá)40.04億元；竣工住宅面積179.51萬(wàn)平方米；商品房銷售額13.94億元，其中銷售給個(gè)人12.39億元。（城鄉(xiāng)單位自建和房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元；竣工住宅面積139.46萬(wàn)平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個(gè)人8.59億元，增長(zhǎng)79.71％）。

4、消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中有旺。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)254.86億元,同比增長(zhǎng)15.1%。其中,都市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)14.8%,區(qū)縣及如下增長(zhǎng)18.4%。分經(jīng)濟(jì)類型看,國(guó)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.7%,個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)13.7%,私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)25.7%。從區(qū)縣完畢狀況看,各區(qū)縣均呈不同限度增長(zhǎng),社會(huì)消費(fèi)品零售總額居前3位依次為張店區(qū)(71.36億元)、淄川區(qū)(42.48億元)、博山區(qū)(35.32億元)。

5、物價(jià)穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng),生活水平穩(wěn)步提高。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.1%,同比回升0.1個(gè)百分點(diǎn)。全年全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為8720元,同比增長(zhǎng)11%,城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出6126元,增長(zhǎng)7.7%。

6、財(cái)政收支保持穩(wěn)定。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入40.25億元,同比增長(zhǎng)25.08%;地方財(cái)政支出47.92億元,增長(zhǎng)20.16%。分區(qū)縣看,財(cái)政收入居前3位依次為臨淄區(qū)(56051萬(wàn)元)、張店區(qū)(46545萬(wàn)元)、淄川區(qū)(39086萬(wàn)元);各區(qū)縣增速呈不同幅度增長(zhǎng),居前3位依次為桓臺(tái)縣(40.18%)、高青縣(34.61%)、臨淄區(qū)(32.71%)。

7、稅收完畢狀況較好。全市稅務(wù)部門共完畢各項(xiàng)稅收84.09億元,增長(zhǎng)13.01%;其中華人民共和國(guó)稅完畢收入57.81億元,增長(zhǎng)13.68%;地稅完畢26.28億元,增長(zhǎng)11.54%。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位依次是臨淄區(qū)(268517萬(wàn)元)、張店區(qū)(187567萬(wàn)元)、淄川區(qū)(92100萬(wàn)元),增速最高是高青縣(27.47%)、另一方面是桓臺(tái)縣(24.69%)、第三位是博山區(qū)(19.22%)。

8、金融形勢(shì)穩(wěn)定。年末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)824.26億元,比年初增長(zhǎng)22.31%。其中城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額479.32億元,增長(zhǎng)15.74%;公司存款222.99億元,增長(zhǎng)23.09%。全市貸款余額達(dá)605.11億元,比年初增長(zhǎng)21.51%。在短期貸款中工業(yè)貸款和農(nóng)業(yè)貸款分別增長(zhǎng)7.21%和24.46%。全市金融機(jī)構(gòu)完畢鈔票收入2591.03億元,鈔票支出2580.05億元,合計(jì)完畢貨幣凈回籠10.98億元。

9、運(yùn)用外資形勢(shì)良好。全市合計(jì)批準(zhǔn)運(yùn)用外資項(xiàng)目169個(gè),合同外資金額61607萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)133.61%;實(shí)際外資到位35058萬(wàn)美元,增長(zhǎng)72.48%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)：淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實(shí)事，全面完畢年內(nèi)工作任務(wù)。全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)完畢增長(zhǎng)值13.6億元，比上年增長(zhǎng)19.3％；城鄉(xiāng)居民人均居住面積10.2平方米，比上年增長(zhǎng)3％；房地產(chǎn)交易面積381萬(wàn)平方米，交易額23.5億元，分別比上年增長(zhǎng)13％和14％；經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)年內(nèi)爭(zhēng)取籌劃138.7萬(wàn)平方米，開工120萬(wàn)平方米，竣工75.5萬(wàn)平方米；完畢房屋評(píng)估業(yè)務(wù)106萬(wàn)平方米，房屋安全鑒定25萬(wàn)平方米，房屋監(jiān)理8.5萬(wàn)平方米，房屋設(shè)計(jì)11.5萬(wàn)平方米；10月底完畢已購(gòu)公房上市啟動(dòng)工作，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)全面開放；房改售房工作進(jìn)入收尾階段。，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)值完畢15億元，比上年增長(zhǎng)10%；新開工經(jīng)濟(jì)合用住房122萬(wàn)平方米，竣工74萬(wàn)平方米，提供住宅10360套；完畢房地產(chǎn)交易420.97萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.13%，房地產(chǎn)交易額達(dá)28.59億元，比上年增長(zhǎng)7.11%；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實(shí)現(xiàn)“一門式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推動(dòng)，基本完畢房改房由某些產(chǎn)權(quán)向所有產(chǎn)權(quán)過(guò)渡；大力履行物業(yè)管理，繼續(xù)開展先進(jìn)住宅社區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動(dòng)，年內(nèi)有4個(gè)社區(qū)獲省級(jí)先進(jìn)住宅社區(qū)；全市城鄉(xiāng)居民人均居住面積10.39平方米，高于全省平均水平。，淄博市住房制度改革全面進(jìn)入住房貨幣化分派實(shí)行階段，沿街開發(fā)和舊城改導(dǎo)致為全市房管系統(tǒng)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。全年房地產(chǎn)交易面積完畢497萬(wàn)平方米，交易額38.23億元。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合伙，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年合計(jì)為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬(wàn)元，刺激了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展。，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值完畢15.9億元，比上年增長(zhǎng)6%；城鄉(xiāng)人均居住面積11.1平方米，比上年增長(zhǎng)0.71平方米；房地產(chǎn)交易面積497萬(wàn)平方米，交易額38.23億元，分別比上年增長(zhǎng)16.71%和17.66%，全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，在房屋拆遷、置業(yè)擔(dān)保、評(píng)估改制、測(cè)繪改制、房產(chǎn)宣傳等方面獲得重大突破。，淄博市房改各項(xiàng)指標(biāo)均高于全省平均水平，公房出售17.5萬(wàn)戶、1291萬(wàn)平方米，出售率95%以上；公積金歸集合計(jì)總額12.64億元，歸集率86%；住房貸款余額9300萬(wàn)元。，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持迅速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積430萬(wàn)平方米，交易額45億元，城鄉(xiāng)人均居住面積11.8平方米，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)積極性，帶動(dòng)了有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。，全市空置商品房31.91萬(wàn)平方米，其中住宅27.07萬(wàn)平方米，其她4.85萬(wàn)平方米?？罩寐?5.1%。，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)銷售總額26.34億元，其中：住宅22.06億元，其她4.28億元。

1.全年出售公房2262戶、建筑面積20.2萬(wàn)平方米，全市合計(jì)出售公房17.73萬(wàn)戶、建筑面積1311.3萬(wàn)平方米，占全市公有住房總量95%以上；住房公積金合計(jì)總額11.36億元，歸集率達(dá)86%。2.完畢24個(gè)單位，2438戶產(chǎn)權(quán)過(guò)渡工作，全市房改由某些產(chǎn)權(quán)向所有產(chǎn)權(quán)過(guò)渡工作基本完畢。3.選定在張店中心路以西、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用住房社區(qū),可為1370戶城鄉(xiāng)中低收入家庭提供11.9萬(wàn)平方米住宅。4.出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合用住房管理告知》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)合用住房認(rèn)購(gòu)條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。5.貫徹國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作告知》及全國(guó)、省住房公積金管理工作會(huì)議精神，著手準(zhǔn)備成立住房公積金管理委員會(huì)。，淄博市既有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格公司135家，總注冊(cè)資本金10.29億元，房地產(chǎn)開發(fā)公司從業(yè)人員3750人。其中：省屬開發(fā)公司1家，外地進(jìn)淄開發(fā)公司3家，市屬開發(fā)公司131家。具備開發(fā)一級(jí)資質(zhì)公司2家，二級(jí)資質(zhì)公司6家，三級(jí)資質(zhì)公司18家，四級(jí)(含四級(jí))如下資質(zhì)公司109家。135家開發(fā)公司中：國(guó)有公司14家，集體公司27家，股份制公司51家，合資(涉及外資)公司8家，民營(yíng)公司35家。

（2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)價(jià)：從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步發(fā)展，當(dāng)前已經(jīng)成為淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。幾年來(lái)，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體上體現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快增長(zhǎng)速度。全市商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度平穩(wěn)，年增長(zhǎng)在50－80元／m2之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，住宅市場(chǎng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。（3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r當(dāng)前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)重要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教誨中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在1700元/平方米左右。由于都市發(fā)展規(guī)定，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同步這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮興起，以建業(yè)都市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型重要以三房為主，面積以110—200平方米為主力戶型。因地區(qū)性和消費(fèi)習(xí)慣因素，樓層以4—6層為主，客戶對(duì)高層建筑接受限度低；建筑風(fēng)格仍以簡(jiǎn)樸模仿歐陸風(fēng)格為主。樓盤綠化上仍屬起步階段。（4）淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在重要問(wèn)題

由于淄博組群式都市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、差別較大。從記錄資料分析和市場(chǎng)調(diào)查狀況看，其存在重要問(wèn)題及因素是：

某些區(qū)縣政府和部門指引思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過(guò)大。有區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對(duì)本地實(shí)際號(hào)脈不透，“形象工程”、“政績(jī)工程”意積仍在作怪。

土地供應(yīng)籌劃不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正常發(fā)展。

1、個(gè)別城區(qū)土地供應(yīng)過(guò)量，開發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪過(guò)大，存在潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)房地產(chǎn)記錄資料顯示，全年房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工面積比上年增長(zhǎng)61.2%，全市房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到558萬(wàn)平方米。一方面闡明房地產(chǎn)綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表白土地投放過(guò)量，新開工面積增長(zhǎng)。其重要因素是：無(wú)籌劃確立開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項(xiàng)目開工后，才到關(guān)于部門補(bǔ)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)手續(xù)。據(jù)記錄，比上年增長(zhǎng)開發(fā)面積31.2%，土地比上年增長(zhǎng)230%。缺少年度開發(fā)建設(shè)籌劃控制。

2、個(gè)別區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問(wèn)題。從而導(dǎo)致資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)浮現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。新開工項(xiàng)目，有近50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、說(shuō)情和區(qū)縣政府以文獻(xiàn)、會(huì)議紀(jì)要形式減免上級(jí)規(guī)費(fèi)現(xiàn)象占90%以上，導(dǎo)致上億元資金流失。致使市場(chǎng)形成不平等競(jìng)爭(zhēng)，配套資金局限性，群眾生活質(zhì)量得不到保障。也挫傷了某些開發(fā)商積極性。

3、機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問(wèn)題沒有得到有效控制，個(gè)別有錢單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。

房地產(chǎn)開發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。

1、房地產(chǎn)開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過(guò)程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中一種環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為。當(dāng)前，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預(yù))售管理在兩個(gè)部門。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)允許與房屋銷(預(yù))售允許管理脫節(jié)。

2、審批程序顛倒，導(dǎo)致某些開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目違法建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確立應(yīng)當(dāng)由建設(shè)行政主管部門根據(jù)都市總體規(guī)劃和住宅專項(xiàng)規(guī)劃，按照年度建設(shè)籌劃組織實(shí)行。而近年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目確立是建設(shè)用地規(guī)劃允許和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目性質(zhì)還沒有區(qū)別，就獲得了建設(shè)用地規(guī)劃允許和建設(shè)用地批準(zhǔn)文獻(xiàn)，致使諸多公司在不具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格狀況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致了主體行為違法事實(shí)，同步也是導(dǎo)致大量在集體土地上搞開發(fā)重要因素之一。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)發(fā)展。淄博市開發(fā)辦既有事業(yè)編制11人，正科級(jí)單位，與發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)極不適應(yīng)。區(qū)縣級(jí)開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好區(qū)縣尚有一種專門管理人員，個(gè)別區(qū)縣只設(shè)一種兼職管理人員。管理人員不到位，導(dǎo)致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無(wú)資質(zhì)開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未獲得開發(fā)經(jīng)營(yíng)允許搞開發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門運(yùn)用職權(quán)以舊城改造名義開發(fā)經(jīng)營(yíng)等違法行為懲罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營(yíng)者積極性。淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍屬粗放型經(jīng)營(yíng)；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產(chǎn)品差別化區(qū)別不明顯，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費(fèi)者購(gòu)房心理不成熟及自我保護(hù)意識(shí)仍弱。（5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。隨著貨幣化分派住房和取消福利分房政策實(shí)行，居民住房要通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅需求量將繼續(xù)擴(kuò)大。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差別較大，有抱負(fù)住房大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好個(gè)別公司。有60%居民戶有住房，但不抱負(fù)，由于公司效益不好，想通過(guò)籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購(gòu)房改進(jìn)居住條件。另有10%左右無(wú)房戶租住或借住房屋，期待購(gòu)房。二是住房二級(jí)市場(chǎng)開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開，市場(chǎng)交易活躍，規(guī)模逐漸擴(kuò)大。三是都市當(dāng)代化步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求。當(dāng)前淄博市都市化水平達(dá)到41%，比全省平均高出5個(gè)百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比尚有相稱差距，上世紀(jì)八十年代，美國(guó)都市化率就達(dá)到了87%、日本達(dá)到了65%。為此，住宅需求量在將來(lái)一種相稱時(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。

2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著居民生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量追求發(fā)生了變化。居住社區(qū)和住宅“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展方向，對(duì)于戶型、環(huán)境、會(huì)所、教誨、配套等方面規(guī)定進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量浮現(xiàn)。

3）經(jīng)濟(jì)合用住房在此后一種時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)熱點(diǎn)。當(dāng)前，淄博市消費(fèi)水平還較低，都市人均可支配收入7850元，按每戶3人計(jì)算，年戶均可支配收入23550元。依照聯(lián)合國(guó)發(fā)布住宅消費(fèi)收入價(jià)格比3—6年參照原則計(jì)算，再照顧到貧富之間差別，淄博市住宅每套銷售價(jià)格在20萬(wàn)元如下比較適當(dāng)廣大居民消費(fèi)心理。經(jīng)濟(jì)合用住房將是我市面向大眾消費(fèi)熱點(diǎn)。

4）房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場(chǎng)體系健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由當(dāng)前重營(yíng)銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)管理并舉市場(chǎng)體系，土地將由過(guò)去合同出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐漸實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣獲得土地，土地交易向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。二手房將成為銷售市場(chǎng)交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍。都市化步代加快，使得都市人口迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃、抵押、評(píng)估將加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過(guò)去開發(fā)商孵化出同體子公司分離出來(lái)，逐漸實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。

5）房地產(chǎn)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大行業(yè)。因而，要想在日益激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期生存和發(fā)展，必要具備強(qiáng)大資金實(shí)力。世界各國(guó)房地產(chǎn)共同特點(diǎn)，就是公司規(guī)?；?、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)大某些市場(chǎng)。淄博市135家房地產(chǎn)開發(fā)公司，總注冊(cè)資本金只有10.29億元，并且135家公司中，國(guó)有和集體公司尚有41家。資金分散、體制問(wèn)題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)需要，加之國(guó)家6月份頒布“121文獻(xiàn)”對(duì)房地產(chǎn)公司限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對(duì)市場(chǎng)有主導(dǎo)能力實(shí)力公司，才干在日益激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)公司，在將來(lái)幾年內(nèi)將面臨著被裁減危險(xiǎn)。

6）“品牌”成為房地產(chǎn)公司生命。擁有一種知名品牌，是公司獲取可持續(xù)發(fā)展一種非常重要條件，在市場(chǎng)供不不大于求狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)和公司生存決定因素，開發(fā)公司要獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必要注重樹立品牌意識(shí)，保持公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

7）誠(chéng)信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)靈魂。古人云：“人無(wú)信不立”，離開誠(chéng)信，整個(gè)社會(huì)都將失去發(fā)展基石，并陷于無(wú)序狀態(tài)。從某種意義上講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，開發(fā)商要把誠(chéng)信當(dāng)作經(jīng)營(yíng)原則和長(zhǎng)期生存和發(fā)展命脈。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)公司信用檔案建立，廣大消費(fèi)者消費(fèi)理念趨于成熟等，誠(chéng)信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)靈魂。

8）淄博市住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。當(dāng)前，淄博市住宅價(jià)格與開發(fā)成本基本相等，其利潤(rùn)空間幾乎為零。有社會(huì)背景開發(fā)商當(dāng)前獲得利潤(rùn)普通有如下幾種方面來(lái)源：一是通過(guò)減免政府規(guī)費(fèi)，把某些用于社區(qū)配套資金作為利潤(rùn)；二是通過(guò)減、免、緩繳某些土地出讓金作為利潤(rùn)；三是減免某些稅金作為利潤(rùn)。沒有背景開發(fā)商只有通過(guò)加強(qiáng)管理和減少原設(shè)計(jì)原則獲取利潤(rùn)。即便這樣，淄博市消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高。同步，都市居住社區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)特有發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓和規(guī)范，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向著健康有序方向發(fā)展。淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述1、張店區(qū)在建樓盤分布圖2、多層住宅市場(chǎng)分析多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，重要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。樓盤信息明細(xì)表圖表一市場(chǎng)抽樣戶型記錄比例圖表二問(wèn)卷調(diào)研中居民對(duì)戶型需求比例從表中戶型數(shù)量記錄成果分析得出：當(dāng)前復(fù)式樓供應(yīng)量相對(duì)過(guò)大，處供過(guò)于求狀態(tài)；并且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博本地市民反映復(fù)樓存在樓層高，上樓難問(wèn)題，對(duì)復(fù)式樓有一定抗性。二房，四房總體開發(fā)量不大，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足既有需求。三房供求基本平衡。從以上幾種圖表中也可粗略理解淄博房地產(chǎn)開發(fā)思路，市場(chǎng)成熟限度以及消費(fèi)群體需求狀況。張店區(qū)多層住宅市場(chǎng)特點(diǎn)絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型普通是以三房為主，二房為補(bǔ)充，如恒生都市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有某些樓盤以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。三房占了很大某些市場(chǎng)份額，且面積集中在105---140m2之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導(dǎo)地位，闡明了淄博住宅市場(chǎng)開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民家庭人中構(gòu)造，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。戶型構(gòu)造設(shè)計(jì)不夠合理尚有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室采光通風(fēng)規(guī)定。尚有體當(dāng)前有些戶型陽(yáng)臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在淄博諸多戶型均為陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，尚有諸如窗戶采用平窗較多，采用凸窗設(shè)計(jì)住宅小不多，這也許是受淄博空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷關(guān)于；底層，頂層設(shè)計(jì)淄博大某些樓盤臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。普通社區(qū)內(nèi)底層設(shè)立儲(chǔ)藏間和車庫(kù)，底層車庫(kù)出售為主，車位以出租為主，普通車庫(kù)和儲(chǔ)藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為1：1進(jìn)行配比規(guī)劃，儲(chǔ)藏間層高普通都在2.2米如下,這樣開發(fā)商對(duì)于這某些面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi)，儲(chǔ)藏間價(jià)格水平在300—500元/m2之間.車庫(kù)價(jià)格水平在元/m2左右;頂層多為六樓或五樓送閣樓,閣樓屋頂設(shè)計(jì)幾乎均有無(wú)頂層花園.普通閣樓在銷售時(shí)采用不計(jì)入銷售面積進(jìn)行贈(zèng)送方式,相對(duì)單價(jià)比五層低,但單價(jià)并不是最高價(jià),普通樓層最高單價(jià)出當(dāng)前三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始浮現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場(chǎng)錯(cuò)層,躍層戶型市場(chǎng)份額較少,但錯(cuò)層,躍式戶型已經(jīng)浮現(xiàn),并獲得了不錯(cuò)市場(chǎng)反映.如翡翠園除多層住宅一種單元外別的都為錯(cuò)層戶型,相對(duì)錯(cuò)層戶型成本比平層高,普通來(lái)說(shuō)它售價(jià)是比要同樓層價(jià)位高出約50元/m2,但是購(gòu)買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做規(guī)劃設(shè)計(jì),據(jù)說(shuō)是在銷售記錄分析了平層與錯(cuò)層銷售狀況調(diào)查基本上做出規(guī)劃定位,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò).(5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下賣點(diǎn)如在某些社區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設(shè)施,新推樓盤不注重了提高社區(qū)綠化率,均在35%左右;容積率低,多在1.1左右,樓間距寬,基本達(dá)到1:1.1;在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò),對(duì)講門禁系統(tǒng),并對(duì)社區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采用折扣優(yōu)惠方式,范疇在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價(jià)格分析多層住宅名義價(jià)格圖表多層住宅均價(jià)1500元如下示意圖多層住宅均價(jià)1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模,地理位置,戶型構(gòu)造優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時(shí)間等因素,對(duì)以上29個(gè)抽樣多層住宅樓盤名義均價(jià)作記錄計(jì)算,以算術(shù)平均法計(jì)算得出近期多層住宅名義均價(jià)格是1062.29元/m2.當(dāng)前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)合用房住宅社區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m2,而低于此價(jià)格水平商品房住宅社區(qū)竟有3個(gè),正是當(dāng)前此類低價(jià)位樓盤還在建,在售,和大量經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)建設(shè)一定限度影響著整個(gè)住宅市場(chǎng)提高,影響著整個(gè)樓市價(jià)格上漲幅度不大,咱們以為這也是淄博房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買力相差不多沿海周邊地市青島,威海,煙臺(tái)一具重要因素.象此類樓盤普通是此前本地開發(fā)商通過(guò)各種關(guān)系,不合法手段而獲得某些價(jià)低廉土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策不斷完善，獲得土地方式越來(lái)越規(guī)范，獲取土地越來(lái)越困難，地價(jià)也將越來(lái)越高，開發(fā)低價(jià)位，低檔樓盤利潤(rùn)空間將越來(lái)越小，因而預(yù)測(cè)張店區(qū)低價(jià)位樓盤將在兩年后越來(lái)越少，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不是很大，可考慮介入?？傊?，淄博在售樓盤價(jià)格總體趨于平穩(wěn)，偏低于本地經(jīng)濟(jì)水平和本地市民購(gòu)買力，與周邊沿海都市相比有較大上升空間，固然這種增長(zhǎng)是與市場(chǎng)成熟度關(guān)于，也與開發(fā)商產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。高層住宅市場(chǎng)詳細(xì)分析高層住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場(chǎng)重要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)都市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑普通沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構(gòu)造出大都市發(fā)展輪廓線。而柳泉路高層建筑正以其宏偉，氣派氣勢(shì)展示張店區(qū)大都市繁華興旺。插入商業(yè)地產(chǎn)分析某些在售商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處；開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司；總建筑面積：5萬(wàn)m2；商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場(chǎng)內(nèi)單層出售；促銷手段：第四層商鋪40%首付在銀行貸款辦妥后所有返還；均價(jià)：6000元/m2（一，二層聯(lián)體）中華人民共和國(guó)財(cái)富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對(duì)面；開發(fā)商；香港恒興公司；均價(jià)：2100元/m2（一，二，三層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：99，130m2；物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/m2.月;促銷手段:購(gòu)買三套以上五年內(nèi)返還總額50%;天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處；發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價(jià)：5200元/m2（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：57,80,117m2；物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/m2.月;促銷手段:12月1日前優(yōu)惠100元/m2；當(dāng)前優(yōu)惠90元/m2義烏小商品城位置：華光路與世紀(jì)路交匯處；發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè)規(guī)模:8800個(gè)商鋪,占地面積700畝,總建筑面積48.6萬(wàn)平方米,商業(yè)區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方米,商業(yè)配套面積達(dá)18萬(wàn)平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時(shí)間:11月28日；交付時(shí)間:秋均價(jià)：3480元/m2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間:12月28日認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金:10萬(wàn)元；物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司;金泰營(yíng)業(yè)房位置：聯(lián)通路與中心路交匯處；開發(fā)商；金泰房產(chǎn)；均價(jià)：4100元/m2（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：臨街店鋪；物業(yè)管理費(fèi)：0.15元/m2.月;優(yōu)惠:60元/m2三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介美食街淄博商廈商業(yè)圈本商圈商服業(yè)態(tài)各種各樣,以服裝,鞋類,電器,餐飲為主,以中高檔次為主;餐飲業(yè)在本商圈有較大需求;本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色,缺少主題商場(chǎng);本商圈購(gòu)物客戶以本區(qū)中高收入者,某些周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主;美食街人流量較大,商場(chǎng)東路人流量銳減;共青團(tuán)路商業(yè)圈通過(guò)金帝購(gòu)物廣場(chǎng),富麗商城與王府井廣場(chǎng)和銀座落成構(gòu)成了共青團(tuán)路商業(yè)圈;處在都市空間交匯點(diǎn),輻射半徑較大;購(gòu)物空間和環(huán)境較為休閑;隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng),銀座廣場(chǎng)相繼開始動(dòng)作,共青團(tuán)路商業(yè)圈購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改進(jìn),但同步導(dǎo)致了商業(yè)供應(yīng)面積急增長(zhǎng);隨著本商圈內(nèi)生勢(shì)將越來(lái)越壯大;新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈由壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街,步行街人流量大;集中經(jīng)營(yíng),品牌服務(wù);當(dāng)前已形成了集中經(jīng)營(yíng).品牌服務(wù)新型經(jīng)營(yíng)方式,同步豐富了商品種類,樹立了良好口碑;隨著都市中心西移,都市人口將逐漸向西移,新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大發(fā)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力.張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在構(gòu)造性供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象,將來(lái)一,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈’2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售,甚至一至三層及一至四層商業(yè)房份額很大,一定限度導(dǎo)致銷售面積偏大,總價(jià)過(guò)高,影響銷售,二層,二層以上樓層銷售不抱負(fù),一層銷售率,出租率普遍看好,臨街，臨路與進(jìn)深長(zhǎng),不臨街，不臨路商業(yè)房售價(jià),租價(jià)相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長(zhǎng)年商業(yè)沉淀,將在相稱長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大地位,其他商業(yè)圈興起一定限度上對(duì)其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置，淄博市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著都市中心西移,都市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心;4,專業(yè),專類商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞,銷售狀況不錯(cuò),日后此類商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多;5,當(dāng)前購(gòu)物環(huán)境好購(gòu)物廣場(chǎng)------王府井廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況不太抱負(fù),出租率不是很高,一不定期限度影響投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)熱情;6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在某些問(wèn)題,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理,上下樓不以便影響出租經(jīng)營(yíng),同樣商業(yè)步行街也有類似狀況;7,大型項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實(shí)力公司,集團(tuán)與內(nèi)部財(cái)團(tuán)聯(lián)合開發(fā);8,相對(duì)住宅樓盤項(xiàng)目來(lái)說(shuō),專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營(yíng)銷力較強(qiáng),商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高;9,專業(yè)市場(chǎng)“返租”“代租”等減少投資風(fēng)險(xiǎn)促銷手段較多,10,當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn).淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目篇項(xiàng)目狀況位置描述本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博重要交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街----新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場(chǎng)占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。周邊道路狀況項(xiàng)目北臨共青團(tuán)西路為車行路，是原則四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬淄博東西向重要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。二、新世界步行商業(yè)街狀況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)目和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對(duì)淄博都市進(jìn)行規(guī)劃，呈現(xiàn)淄博旅游都市風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)。現(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。其建設(shè)意義在于：體現(xiàn)組群式都市特點(diǎn)；增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和都市繁華；體現(xiàn)以人為本思想；提高都市文化品位增強(qiáng)都市輻射力和凝聚力更好地塑造都市形象新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項(xiàng)目位于淄博市中心城區(qū)----張店區(qū)四路北段。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)重要交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長(zhǎng)1800M，路寬14M。兩側(cè)建筑2-6層，新建建筑近23萬(wàn)平方米，總占地7萬(wàn)平方米。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格項(xiàng)目功能：集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、觀賞、交往等為一體綜合性步行商業(yè)街。多品種、多選取、多行業(yè)綜合配套。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。服務(wù)內(nèi)容涉及商品類、飲食類、娛樂(lè)類、文化類。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其他共享空間等。步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北區(qū)域。在此范疇內(nèi)，南北向中心路、柳泉路、西五路，東西向華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為都市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為都市次干路。兩側(cè)有兩個(gè)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文獻(xiàn)中規(guī)定）項(xiàng)目租售狀況新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)狀況良好，但在今年以來(lái)總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相稱空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售狀況不樂(lè)觀。步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余某些物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價(jià)格普遍較低狀況下，市場(chǎng)依然是有價(jià)無(wú)市。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對(duì)都市規(guī)劃整體調(diào)節(jié)，對(duì)如下三方面產(chǎn)生了影響：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但都市整體變遷和新中心區(qū)形成仍有一種過(guò)程，如核心商圈變化即是此過(guò)程代表體現(xiàn)，在此過(guò)程中會(huì)浮現(xiàn)新舊商圈疊加過(guò)程，本項(xiàng)目即處在新舊商圈疊加地段。四、政府機(jī)能狀況沿新世界步行街兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。五、文化教誨氛圍周邊1公里范疇內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周邊形成了各種主題商業(yè)組團(tuán)。位于共青團(tuán)西路電信局周邊形成了以電信行業(yè)為主手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。步行街南端以博物館為核心家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。步行街業(yè)已形成以服裝、餐飲為特性旅游商業(yè)組團(tuán)。共青團(tuán)西路以金地為代表百貨商場(chǎng)組團(tuán)及齊賽、太陽(yáng)為代表電腦市場(chǎng)組團(tuán)。七、人口及社區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅社區(qū)，有王辛社區(qū)、公園社區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊社區(qū)、科研社區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅社區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。八、交通組織狀況7路大巴為此路段重要工交車輛，其起點(diǎn)自火車站沿淄博重要交通干道運(yùn)營(yíng)，并穿過(guò)淄博重要核心商圈和人流聚居地。九、設(shè)施狀況本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博影劇院、中心醫(yī)院、都市中心廣場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在1公里輻射半徑內(nèi)。項(xiàng)目總體狀況歸納：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樽筒埖旰诵纳虡I(yè)黃金走廊；本區(qū)域?qū)僬趯?lái)幾年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；是官商往來(lái)頻繁地區(qū)，同步將來(lái)自然流動(dòng)人口旺盛；區(qū)域擁有成熟配套和較完善設(shè)施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具備較強(qiáng)購(gòu)買能力和投資能力；針對(duì)本主題類商場(chǎng)，周邊具備較成熟產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境；九、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)具備政策優(yōu)勢(shì)----產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠；產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景；政府對(duì)此區(qū)域發(fā)展予以了相稱力度；品牌加掛，增強(qiáng)投資者信心；絕佳地段，新舊商圈疊加地帶；區(qū)域?qū)?lái)發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機(jī)能西移對(duì)本項(xiàng)目是重大利好；本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，人潮互動(dòng)；本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同步，潛在目的客戶群較多；區(qū)域投資渠道少，但仍有相稱某些閑散資民間游弋，本項(xiàng)目可拓寬新投資渠道；區(qū)域客戶購(gòu)買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢(shì)；將來(lái)高素質(zhì)管理人才引進(jìn)，使整體商城發(fā)展起步高。項(xiàng)目劣勢(shì)步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年美食街，就是這樣形式，某些市民對(duì)此類政策型市場(chǎng)存有逆反心理；步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提高，至當(dāng)前該區(qū)域仍未形成自然暢通人流，人氣仍淡靜；步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜；步行街南段仍未開通，阻礙人流自然流動(dòng)；本步行街仍未形成專業(yè)電子市場(chǎng)氛圍；步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客戶購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性；齊賽電子市場(chǎng)和其他通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)；濟(jì)南電子專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分流；人們購(gòu)買電子產(chǎn)品習(xí)慣性消費(fèi)行為延續(xù)性和我市場(chǎng)起步仍需一定期間市場(chǎng)哺育期；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)方略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，具備一定品牌知名度；項(xiàng)目臨共青團(tuán)路街面沒有，整體形象不鮮明；步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差別化形象不凸顯，缺少地標(biāo)性形象；市場(chǎng)容量狀況不明朗；原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；本商城小分割，實(shí)用率低，也許導(dǎo)致客戶心理抗性大；項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨需求；原推廣中斷一段時(shí)間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望；原三年不滿意，可退還所有房款方案易形成負(fù)面影響；原商服物業(yè)市場(chǎng)推廣和經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)某些客戶形成心理抗性（如步行街初期銷售與現(xiàn)行價(jià)格反差和富麗商城經(jīng)營(yíng)狀況不良等）淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目概念篇------概念設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目基本結(jié)識(shí)（一） 可以必定項(xiàng)目具可操作性電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)是成熟市場(chǎng)類型；淄博需要一種能適應(yīng)時(shí)代規(guī)定經(jīng)營(yíng)品種齊全上檔次IT綜合性市場(chǎng)；投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具備一定接受環(huán)境；（二） 項(xiàng)目成功要素組合項(xiàng)目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)）項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭(zhēng)力，具備了成功必要資源配備?？傮w方略和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可接受性和可操作性，但項(xiàng)目成功必要硬件、軟件整合伙用。因而，在項(xiàng)目推廣中，不但要體現(xiàn)項(xiàng)目硬件具備優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì)/政策優(yōu)勢(shì)/區(qū)位優(yōu)勢(shì)/設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即：體現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念）體現(xiàn)：以人為本，以顧客為本，以經(jīng)營(yíng)為本專業(yè)服務(wù)形象體現(xiàn)：價(jià)值>價(jià)格投資和經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣核心規(guī)定是營(yíng)造差別化產(chǎn)品。對(duì)于本項(xiàng)目，差別化不是指與既有電子市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。因而，包裝推廣差別方略就是“如何體現(xiàn)超越？”“如何營(yíng)造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？”（二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出普通印象中老式電子產(chǎn)品市場(chǎng)。本項(xiàng)目不但是一間以電子為主IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)；也是數(shù)碼淄博、科技將來(lái)窗口；也是數(shù)字生活展示場(chǎng)；也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)集中場(chǎng)；也是潮流潮流領(lǐng)引地；是具備超強(qiáng)投資價(jià)值投資工具；為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”專業(yè)服務(wù)形象當(dāng)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新投資工具——分析本項(xiàng)目包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)基調(diào)上，跳出老式行業(yè)框架，營(yíng)造全新產(chǎn)品形象；訴求更豐富產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者角色，才干讓公眾感受到項(xiàng)當(dāng)前景；加強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)信心；促使更多人介入?yún)⒓?，或投資或經(jīng)營(yíng)或創(chuàng)業(yè)。概念設(shè)計(jì)（一）投資工具概念投資金額小，投資門檻低，市場(chǎng)基本廣大；收益穩(wěn)定性原則及比照因素；銀行利息因素股市風(fēng)險(xiǎn)因素其他投資類型投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值因素）；社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；市場(chǎng)需求增長(zhǎng)；區(qū)域行業(yè)政策利好----無(wú)紙化辦公推廣；區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移----人群變化；政策支持-----本步行街政策支持和行業(yè)政策；政府支持----政府背景充分運(yùn)用；品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）；同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)；史無(wú)前例小投資、大回報(bào)全新投資概念；（二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本+各類稅、費(fèi)+運(yùn)營(yíng)成本產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)2、品牌商場(chǎng)文化與當(dāng)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)硬件設(shè)施（見裝修原則）軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入）3、品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì)4、“一對(duì)一貼身理財(cái)管家”籌劃----售后服務(wù)籌劃（三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念-----潮流、潮流和生活方式變化1、“E”時(shí)代是一種生活潮流；2、“E”時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式徹底變化；（四）高附加值概念實(shí)體商鋪+虛擬電子鋪位雙鋪位概念；保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述）公司孵化器概念；（五）差別化競(jìng)爭(zhēng)方略經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種差別導(dǎo)入品牌差別售后服務(wù)差別（六）概念設(shè)計(jì)構(gòu)想導(dǎo)入強(qiáng)有力品牌，提高本商場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)管理水平，為導(dǎo)入品牌當(dāng)前接洽有：賽格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場(chǎng)等；同步，建議申請(qǐng)成為中華人民共和國(guó)電子行業(yè)協(xié)會(huì)、山東省電子行業(yè)協(xié)會(huì)、淄博會(huì)員單位電子行業(yè)協(xié)會(huì)。針對(duì)消費(fèi)者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)者提供更完全保障服務(wù)。針對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者：設(shè)立淄博壹世界數(shù)碼會(huì)作為本商場(chǎng)商業(yè)會(huì)員機(jī)構(gòu)，并成立專業(yè)信息經(jīng)營(yíng)部門管理機(jī)構(gòu)。公司孵化器---貼身理財(cái)大管家籌劃：與品牌導(dǎo)入單位建立經(jīng)營(yíng)業(yè)主產(chǎn)品一對(duì)一服務(wù)體系，由品牌導(dǎo)入方直接輸入產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品牌或人員，同步，直接輸入產(chǎn)品價(jià)格信息，并形成價(jià)格共享籌劃。其目是將經(jīng)營(yíng)者獲得產(chǎn)品價(jià)格由二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化為一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格；媒體服務(wù)籌劃：由商場(chǎng)將一年管理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用10%作為商場(chǎng)宣傳基金，與報(bào)紙、電視等重要媒體單位開設(shè)欄目，對(duì)商場(chǎng)及內(nèi)部商家進(jìn)行宣傳。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動(dòng)，樹立本商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)公司形象；網(wǎng)上虛擬柜臺(tái)和網(wǎng)上互動(dòng)平臺(tái)：商場(chǎng)建立自己網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合伙關(guān)系；單位定點(diǎn)采購(gòu)地：由數(shù)碼會(huì)積極與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場(chǎng)作為各單位選取同類產(chǎn)品時(shí)定點(diǎn)首選商場(chǎng)。申請(qǐng)成為淄博旅游定點(diǎn)單位；其他服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計(jì)：管理方式為：統(tǒng)一管理，規(guī)范管理；統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)；金融服務(wù)體系支撐：與關(guān)于銀行達(dá)到合同，保證本商場(chǎng)、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)以便、快捷；并為每位商戶免費(fèi)辦理一卡通；場(chǎng)內(nèi)設(shè)立獨(dú)立取款機(jī)；統(tǒng)一代辦商場(chǎng)人員辦公、食宿等有關(guān)事宜；商場(chǎng)設(shè)立服務(wù)投訴電話；本商場(chǎng)為無(wú)煙商場(chǎng)；保安服務(wù)：電梯、車場(chǎng)、各出入口及商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時(shí)全天候保安服務(wù)；清潔服務(wù)：專人定期、定期對(duì)公共場(chǎng)合、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔；展銷服務(wù)：獨(dú)有展示區(qū)，定期對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動(dòng)式促銷；商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；淄博壹世界數(shù)碼會(huì)定期舉辦各類主題活動(dòng)，加強(qiáng)會(huì)員橫向溝通與信息交流；寬頻接入服務(wù)；法律征詢服務(wù)；倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（提供數(shù)百個(gè)貨品存儲(chǔ)柜）各樓層電子觸摸屏服務(wù)；商務(wù)會(huì)所各類專業(yè)性報(bào)紙期刊免費(fèi)閱讀服務(wù)；廣告位廣告展示服務(wù)；一年重大活動(dòng)告知制度；注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實(shí)行淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目定位篇市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：1、淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全專業(yè)化數(shù)碼電子主題商城；一站式數(shù)碼電子購(gòu)物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投資價(jià)值和升值潛力（二）經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題：電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個(gè)人電腦電子元器件、集成電路軟件開發(fā)和各類軟件網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)工程辦公自動(dòng)化（傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及耗材）音響器材、音像制品、視聽產(chǎn)品保安和電子監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機(jī)、攝像機(jī)）及信息家電通訊設(shè)備及器材（移動(dòng)電話、傳呼機(jī)、電話機(jī)、對(duì)講機(jī)）二手手機(jī)、電腦及租賃市場(chǎng)電子玩具網(wǎng)吧和大型游戲機(jī)（三）其他配套主題：家電醫(yī)院電腦臺(tái)等家具市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)市場(chǎng)----區(qū)域物流市場(chǎng)銀行餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施價(jià)格定位（詳見已提交關(guān)于淄博數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)價(jià)格建議及方略）客戶定位（一）本項(xiàng)目目的客層1、依照使用目劃分目的客戶群以投資為重要購(gòu)買目自己購(gòu)買自己使用觀望心態(tài)較濃，依照市場(chǎng)變化狀況決定是自營(yíng)還是出租租賃客戶各個(gè)目的客層購(gòu)買心態(tài)整體投資金額不大，投資風(fēng)險(xiǎn)小有穩(wěn)定投資收益將來(lái)具備良好投資增長(zhǎng)性從眾、跟風(fēng)心理較重投資意愿較強(qiáng)烈受老式文化影響很大，性格偏內(nèi)斂職業(yè)特性：（1）政府公務(wù)員（2）各私營(yíng)公司主（3）公司高薪及白領(lǐng)階層（4）小生意人家庭構(gòu)造：多為穩(wěn)定已婚家庭家庭收入狀況有相對(duì)穩(wěn)定收入，家庭收入約在1500元---元/月左右，家庭小有積蓄置業(yè)次數(shù)：擁有自有物業(yè)比例不不大于初次置業(yè)比例目的客層區(qū)域分布投資客重要是對(duì)投資有較強(qiáng)烈愿望人群，其分布仍具備區(qū)域性特點(diǎn)，其因素是由于對(duì)區(qū)域投資及區(qū)域?qū)?lái)發(fā)展有一定結(jié)識(shí)和認(rèn)同，便于后來(lái)收益管理（收租和招租等），區(qū)域分布重要以張店區(qū)為主，并包括周邊區(qū)縣有投資意向目的人群；其特點(diǎn)是：有一某些閑錢，以為炒股風(fēng)險(xiǎn)大，銀行利息低，但愿有較穩(wěn)定和高成長(zhǎng)收益。自購(gòu)自經(jīng)營(yíng)或純租賃業(yè)主：多分布在與經(jīng)營(yíng)品種有關(guān)行業(yè)匯集區(qū)域；注重資金周轉(zhuǎn)率；經(jīng)營(yíng)客多為只租不買，不是重要購(gòu)買鋪位對(duì)象，因經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間，因而有一定進(jìn)貨渠道，對(duì)客戶及利潤(rùn)把握空間了如指掌。影響到目的客層渠道（大眾媒體未涉及在內(nèi)）各證券交易所；各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）；已購(gòu)商鋪購(gòu)買個(gè)人或單位；各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場(chǎng)集中經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）；人流匯集區(qū)域：淄博商廈、火車站、汽車站、各商務(wù)酒店、金帝商場(chǎng)、臨淄區(qū)、周村區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、忻源縣、桓臺(tái)縣、高青縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（詳細(xì)操作時(shí)還需優(yōu)化選點(diǎn)）；網(wǎng)吧；有關(guān)行業(yè)推廣渠道；網(wǎng)上有關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道；各大型企事業(yè)單位定購(gòu)；（四）本商場(chǎng)區(qū)劃分割與功能分區(qū)本商場(chǎng)分割原則：綜合考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者這雙重關(guān)系；經(jīng)營(yíng)品種在商場(chǎng)分布中規(guī)律；整體商場(chǎng)應(yīng)形成完善道路交通組織和暢通人流組織；由商場(chǎng)中構(gòu)造和布局合理性出發(fā)；各分層功能定位一層：通訊類產(chǎn)品及有關(guān)配件，品牌店、銀行、電腦整機(jī)；二層：電腦及有關(guān)配套產(chǎn)品；三層：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、電腦軟件、音響器材、音像制品、數(shù)碼家電；四層：保安監(jiān)控設(shè)施、辦公自動(dòng)化產(chǎn)品、網(wǎng)吧、大型公司進(jìn)駐；詳細(xì)分割初步方案已提交給公司，待擬定；淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議方略篇項(xiàng)目入市方略與時(shí)機(jī)入市方略：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)機(jī)猶為核心，本項(xiàng)目應(yīng)采用市場(chǎng)領(lǐng)先方略。入市時(shí)機(jī)考慮因素競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素：半年或一年租賃期告一段落；齊賽市場(chǎng)二期在8月或10月開始；項(xiàng)目準(zhǔn)備狀況：硬件某些：售樓中心完畢、樣板鋪位完畢；軟件某些：方案擬定、各協(xié)作單位狀況貫徹、宣傳資料和銷售道具完畢；行業(yè)市場(chǎng)變化狀況：整體行業(yè)市場(chǎng)無(wú)過(guò)大變化；節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排規(guī)定；配合本步行街開通時(shí)機(jī)和階段性展覽會(huì)等時(shí)機(jī)；結(jié)合本項(xiàng)目詳細(xì)狀況，建議在春節(jié)后三月中下旬進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)，四月中旬正式推盤。入市姿態(tài)強(qiáng)勢(shì)推廣，軟硬結(jié)合；銷售和招租兩個(gè)階段側(cè)重及投資與經(jīng)營(yíng)兩個(gè)主題側(cè)重；項(xiàng)目形象方略項(xiàng)目命名淄博（賽格）壹世界數(shù)碼電子廣場(chǎng)淄博（賽格）壹時(shí)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)在此命名中除要顯示此市場(chǎng)是超越其他各類專業(yè)市場(chǎng)外含義，自身命名也與咱們后來(lái)推廣主題和形象相吻合，同步，此命名還具備時(shí)代感，在使用過(guò)程中由“壹”或“E”可以演繹出許多概念，也便于客戶記憶。此外命名建議有：淄博（賽格）數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)差別化形象方略1、當(dāng)代化商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一改過(guò)去老式經(jīng)營(yíng)方式硬件齊全------紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施；室內(nèi)、室外雙停車場(chǎng)，自行車停放；全面?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會(huì)議功能；唯一強(qiáng)大展示空間；建材設(shè)施、展示柜一步到位等；強(qiáng)大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺(tái)；網(wǎng)上電子商務(wù)----集體采購(gòu)；淄、深、濟(jì)三地資訊交互服務(wù)等；完善售后服務(wù)體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團(tuán)定點(diǎn)采購(gòu)特約單位；一對(duì)一公司支持、拓展業(yè)務(wù)籌劃設(shè)計(jì)；旅游定點(diǎn)單位；強(qiáng)大媒體宣傳增援體系；場(chǎng)內(nèi)集團(tuán)采購(gòu)和場(chǎng)內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等；潮流潮流形象價(jià)格及付款方式方略定價(jià)原則價(jià)格如果定不適當(dāng)，高了導(dǎo)致銷售困難，低了平白損失應(yīng)得利潤(rùn)，更甚者，對(duì)項(xiàng)目形象也導(dǎo)致難以彌補(bǔ)負(fù)面影響。制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格方略正是出于此種考慮，最后目是為增進(jìn)銷售、為了獲得最佳利潤(rùn)，達(dá)到甚至是超過(guò)預(yù)期目的，同步為發(fā)展商創(chuàng)造良好無(wú)形資產(chǎn)，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏效果。1、在定價(jià)需要防止幾種陷阱高開低走也就是價(jià)格在開盤時(shí)定得太高，銷售受阻后來(lái)隨意將價(jià)格下調(diào)。價(jià)格下調(diào)將使得先期已經(jīng)購(gòu)買置業(yè)者失去積極性，影響樓盤口碑，另一方面，降價(jià)也會(huì)使得樓盤信譽(yù)受損，打算購(gòu)買客戶也會(huì)由于降價(jià)而顧慮重重，改為持幣觀望。黑箱定價(jià)即價(jià)格不透明，定出一種高價(jià)后又隨意依照不同客戶予以不同折扣，讓客戶感到價(jià)格沒個(gè)準(zhǔn)，定價(jià)只是一種虛假價(jià)格。雖然故意購(gòu)買客戶也會(huì)由于價(jià)格不透明而無(wú)所適從。此外，討價(jià)還價(jià)余地太大也會(huì)延長(zhǎng)顧客決策期，給銷售操作帶來(lái)麻煩。調(diào)價(jià)過(guò)猛由于入市價(jià)格低，經(jīng)常會(huì)浮現(xiàn)較為熱烈銷售形勢(shì)，發(fā)展商如果急匆匆忙地調(diào)價(jià)、或者三天兩天地又在調(diào)價(jià)；再或者是不調(diào)價(jià)則已，一調(diào)就是一種大變動(dòng)。市場(chǎng)也有一種消化期，調(diào)價(jià)過(guò)猛將使市場(chǎng)浮現(xiàn)斷層，一旦銷售受阻再走回頭路，將得不償失。過(guò)于死板項(xiàng)目定價(jià)都是通過(guò)決策層事先決定，往往就是由于是原先決策層定價(jià)，執(zhí)行時(shí)也真“定”下來(lái)了，銷售受阻時(shí)沒有價(jià)格應(yīng)變辦法，銷售暢旺時(shí)則白白地犧牲應(yīng)得利潤(rùn)。2、咱們價(jià)格原則低開高走在樓盤開售之初定以較低價(jià)格，然后再逐徐徐進(jìn)提高。理由：低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地匯集起人氣。低開意味著價(jià)格線路會(huì)逐漸走高，從而使前期購(gòu)買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳最佳途徑。低開使發(fā)展商在物業(yè)推廣過(guò)程中占據(jù)積極，有較大方略調(diào)節(jié)空間。留有余地不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定升值空間。價(jià)格定得太滿使得她們難以享有物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)銷售。價(jià)格透明樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。小幅頻調(diào)價(jià)格調(diào)節(jié)時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，恰當(dāng)多調(diào)幾次。靈活付款依照客戶各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選取。儲(chǔ)備后手不要一次將子彈用光，適度地將好物業(yè)、最優(yōu)惠付款方式留到最后。3、定價(jià)程序一方面，決定項(xiàng)目整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)”（詳細(xì)見項(xiàng)目定位）。然后在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)某些分別定出“平均單價(jià)”。針對(duì)每個(gè)某些分別定出垂直差價(jià)，普通先擬定主價(jià)樓層，其價(jià)格等于“平均單價(jià)”。針對(duì)每個(gè)某些分別定出水平差價(jià)，重要依照鋪位平面布局、人流動(dòng)向、交通組織、鋪位分隔空間（開放式或相對(duì)封閉式）、采光、通風(fēng)等因素?cái)M定。依照以上幾步，最后分別計(jì)算出各層每個(gè)單位單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。4、調(diào)價(jià)原則調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)：項(xiàng)目普通在銷售周期達(dá)到1個(gè)月左右就要檢討一次價(jià)格。也可使用銷售率指標(biāo)為參照，普通每增長(zhǎng)30%左右銷售率可以考慮調(diào)價(jià)必要。要結(jié)合兩者詳細(xì)決定。調(diào)價(jià)順序：如果已售戶數(shù)多，可先調(diào)高已售戶型，拉大與未售差價(jià)，增進(jìn)未售戶型；如果已售戶數(shù)較少，則可全面調(diào)高價(jià)格，或有針對(duì)性調(diào)高某些戶型特佳未售單位，增進(jìn)未售戶型銷售。調(diào)價(jià)方式：采用明降辦法解決，引起負(fù)面影響較大，對(duì)項(xiàng)目形象和發(fā)展商都不利，很少采用這種辦法。普通是運(yùn)用“明升暗降”方式，直接調(diào)節(jié)銷售表價(jià)，折扣不變。讓客戶不會(huì)容易懂得實(shí)際價(jià)格是如何。如果降價(jià)，以調(diào)節(jié)“底價(jià)”方式解決較好。調(diào)價(jià)幅度：本項(xiàng)目通過(guò)相對(duì)價(jià)差原則，區(qū)別項(xiàng)目各層單位，產(chǎn)品差別化限度不是很大，因此幅度不適當(dāng)過(guò)大，控制在5%如下。本項(xiàng)目定價(jià)參照因素周邊市場(chǎng)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格：步行商業(yè)街中段租賃和銷售價(jià)格步行街原價(jià)格原則：工商局限價(jià)狀況（指引租金）同類市場(chǎng)租賃價(jià)格：銷售價(jià)格和銷售速度：商業(yè)銷售應(yīng)盡量達(dá)到短期內(nèi)銷售目的，因而，在正式銷售三個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)60%左右銷售目的是咱們操作預(yù)期，為達(dá)到此目的同步也需要在銷售價(jià)格上予以一定限度支撐。收益還原法測(cè)算：商業(yè)回收率約為8年周期，同步考慮收益回報(bào)及空置率。付款方式設(shè)計(jì)1、一次性付款（93折）買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付別的總樓價(jià)款30%（含定金）并訂立《房地產(chǎn)買賣合同》；分期付款（96折）買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款50%（含定金）并訂立《房地產(chǎn)買賣合同》；剩余50%樓款在半年內(nèi)支付；按揭付款（98折）買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款50%（含定金）并訂立《房地產(chǎn)買賣合同》；剩余50%樓款由發(fā)展商告知辦理關(guān)于銀行按揭手續(xù)。特惠按揭付款（不打折）買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并訂立《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理關(guān)于銀行按揭手續(xù)；剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。開業(yè)前發(fā)展商供樓（105%）買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并訂立《房地產(chǎn)買賣合同》；剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。在正式開業(yè)前，由發(fā)展商支付銀行產(chǎn)生月供款保租方案---三年回報(bào)8%所有購(gòu)買本商業(yè)物業(yè)客戶（不含帶租約銷售商鋪形式），均享有發(fā)展商保租方案。由發(fā)展商從租金收益中持續(xù)三年，每半年支付客戶購(gòu)房房?jī)r(jià)4%，全年支付客戶共計(jì)8%，作為客戶年租金收益，則三年支付客戶24%作為租金回報(bào)。而發(fā)展商可以從對(duì)客戶租金收益中抵補(bǔ)此回報(bào)甚至獲得一定租金收益。（以既有同類專業(yè)市場(chǎng)租金水準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算）上述方案為銷售期間重要執(zhí)行付款方式，如下為招租期間重要執(zhí)行付款方式先租后購(gòu)------（帶租約銷售）在銷售工作進(jìn)行到50%-60%同步，可開展招商工作，此招商工作可以針對(duì)未銷售出去商鋪進(jìn)行重點(diǎn)招租，若招租成功，則此商鋪可以帶租約出售。租金減半和免半----三個(gè)月試營(yíng)業(yè)籌劃客戶租金簽約交納為一種月押金和兩個(gè)月租金；若客戶繳納一種月押金和五個(gè)月租金，客戶可以享有一種月租金優(yōu)惠；若客戶繳納一種月押金和九個(gè)月租金，客戶可以享有三個(gè)月租金優(yōu)惠；客戶租賃期滿時(shí)，若不續(xù)租，押金可退回；項(xiàng)目包裝方略（一）包裝原則本項(xiàng)目包裝應(yīng)涉及兩個(gè)層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形/無(wú)形結(jié)合；感性/理性結(jié)合；虛/實(shí)、軟/硬結(jié)合產(chǎn)品包裝：規(guī)劃布局/賣場(chǎng)效果/銷售現(xiàn)場(chǎng)/展示/氛圍營(yíng)造等（吻合形象和品牌規(guī)定，有形體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者/策劃者/領(lǐng)跑者角色）原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)潮流、當(dāng)代、潮流、精品、壹（E）時(shí)代樓盤包裝細(xì)分表樓盤包裝包裝細(xì)分概念包裝內(nèi)容地盤包裝樓盤范疇內(nèi)一切廣告宣傳及銷售設(shè)施和用品（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝銷售人員管理、談吐、語(yǔ)言、著裝、氛圍營(yíng)造、活動(dòng)、表演施工建設(shè)包裝施工現(xiàn)場(chǎng)整體管理涉及到發(fā)展商實(shí)力、銷售進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對(duì)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度總體謀劃和把握何時(shí)動(dòng)工，加快進(jìn)度何時(shí)封頂，何時(shí)全面竣工，何時(shí)入伙1、標(biāo)記系統(tǒng)規(guī)劃和運(yùn)用標(biāo)記系統(tǒng)在這里簡(jiǎn)稱為VI系統(tǒng)，它是為所要宣傳標(biāo)設(shè)計(jì)一套統(tǒng)一視覺標(biāo)記體系。一方面確立項(xiàng)目VI系統(tǒng)，涉及了：基本某些，有樓盤原則字體、顏色、標(biāo)志基本組合、標(biāo)志LOGO等；應(yīng)用某些，有銷售人員工作卡、制服、名片、信封、信箋、資料袋、招牌、批示牌、戶外廣告牌、廣告宣傳單張、折頁(yè)、售價(jià)表、售樓書、入伙告知書、邀請(qǐng)函以及其她廣告載體等。標(biāo)記系統(tǒng)運(yùn)用除了講究統(tǒng)一以外，還要與項(xiàng)目自身主題要一致和協(xié)調(diào)，并且體現(xiàn)出具備親和力人情味來(lái)。銷售資料售樓書（投資手冊(cè)、經(jīng)營(yíng)手冊(cè)、壹世界數(shù)碼會(huì)會(huì)刊）平面布置彩圖宣傳單張售價(jià)表付款方式購(gòu)樓須知物業(yè)推薦闡明（計(jì)價(jià)表）認(rèn)購(gòu)書等概念包裝：重要集中在三個(gè)方面：即，經(jīng)營(yíng)概念/投資概念/創(chuàng)業(yè)概念，建議制作：壹世界數(shù)碼會(huì)《經(jīng)營(yíng)寶典》——針對(duì)經(jīng)營(yíng)人讓經(jīng)營(yíng)者如何贏在數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)，（硬件設(shè)施/服務(wù)辦法）《投資手冊(cè)》——針對(duì)置業(yè)投資人讓投資人如何在數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)獲利，（理性分析項(xiàng)目投資模式，投資獲益限度）《創(chuàng)業(yè)白皮書》——針對(duì)更廣泛受眾參加讓經(jīng)營(yíng)者如何在數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)成長(zhǎng)，（為小型經(jīng)營(yíng)者提供有力創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士創(chuàng)造再就業(yè)等）壹世界數(shù)碼會(huì)會(huì)刊---商場(chǎng)信息交流刊物硬件包裝1、外墻和圍板可運(yùn)用物業(yè)外墻有：本商城外墻、電子行業(yè)大廈外墻，可懸掛大面積條幅，面向共青團(tuán)西路方向；施工某些設(shè)立圍板，一是為了宣傳形象，提高物業(yè)檔次，將施工區(qū)與參觀區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)別，同步也為了客戶看商場(chǎng)實(shí)景時(shí)起到安全保護(hù)作用；（若工程進(jìn)度，商場(chǎng)整體裝修較快，則此項(xiàng)可視工程進(jìn)度而定）宣傳內(nèi)容涉及名稱、廣告語(yǔ)、標(biāo)記、電話、發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位等商場(chǎng)內(nèi)部布置：商場(chǎng)內(nèi)部給客戶展示面某些硬件應(yīng)盡早到位，硬件設(shè)施中有幾種重要某些：燈光某些電梯、扶梯某些鐘樓可參觀某些柜臺(tái)及鋪位某些廣告位某些商場(chǎng)標(biāo)記系統(tǒng)商場(chǎng)內(nèi)休閑、綠化等軟件設(shè)施也應(yīng)到位。同步商場(chǎng)內(nèi)部氛圍渲染某些，涉及大量廣告招帖、POP掛旗、三角旗、彩旗、掛幅、巨幅等。戶外廣告精神堡壘本項(xiàng)目設(shè)立精神堡壘有兩處，商場(chǎng)鐘樓某些，因而處是商業(yè)街至高點(diǎn)，是向周邊展示項(xiàng)目形象重要某些，初步建議在鐘樓四周懸掛巨幅，巨幅可考慮夜視效果，并打上燈光；在步行街南段入口處設(shè)立當(dāng)代化形象、LOGO精神堡壘，并考慮夜視效果，因而處是重要交通干道，周邊車流和人流旺盛。項(xiàng)目外觀燈光籌劃充分考慮項(xiàng)目夜視效果戶外看板、批示牌、彩旗戶外看板、批示牌：到本項(xiàng)目銷售中心重要路線和人流匯集點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地設(shè)立，涉及步行街端頭、共青團(tuán)西路重要路口等。（攔截客戶）樣式多樣，可作成箭頭批示牌、三角批示牌、平面批示牌、多面批示牌等，起到指引客戶看樓，提示注意某些事項(xiàng)，表達(dá)發(fā)展商細(xì)心和誠(chéng)意。戶外彩旗布置在共青團(tuán)西路（柳泉路、世紀(jì)路）路段：以投資價(jià)值、當(dāng)代化數(shù)碼電子商場(chǎng)主賣點(diǎn)、主廣告語(yǔ)為訴求重點(diǎn)。戶外巨幅地點(diǎn)選取：淄博商廈、金帝購(gòu)物中心、博物館、火車站、汽車站、齊賽電子市場(chǎng)對(duì)面、通訊市場(chǎng)對(duì)面、周邊區(qū)縣商業(yè)旺地。懸掛時(shí)要爭(zhēng)取在最短時(shí)間內(nèi)懸掛出來(lái)，有“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開之感覺”。4、工地形象施工現(xiàn)場(chǎng)保持整潔，注意灑水，防止粉塵飛揚(yáng)；建筑體予以防護(hù)包裝，并注意整潔、新穎形象；施工人員配帶安全帽，并注意著裝整潔；施工現(xiàn)場(chǎng)非展示面圍板隔離，粉飾一新，標(biāo)明樓盤名稱及標(biāo)記；施工材料堆放整潔工地現(xiàn)場(chǎng)人性化、溫柔警告牌如：為了您安全，請(qǐng)注意……..為了您和您家人幸福，請(qǐng)注意…………或標(biāo)語(yǔ)式標(biāo)語(yǔ)如：爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程慶祝本項(xiàng)目被評(píng)為省優(yōu)工程等5、現(xiàn)場(chǎng)展示中心建議必要有明亮、寬敞、舒服展示、接待中心和精心制作示范商鋪；展示中心位置選取和開門規(guī)定與重要進(jìn)出道路平行（選取在面對(duì)關(guān)口一面較好），便于室內(nèi)銷售動(dòng)線流暢。門前應(yīng)留有一定空間，既便于停車，又可作為現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)使用。展示中心設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮通風(fēng)采光規(guī)定，建議在臨街面均采用玻璃作圍墻，兩面為輕質(zhì)隔斷，增強(qiáng)通透感。展示中心設(shè)計(jì)風(fēng)格要與整個(gè)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目質(zhì)素相吻合。體現(xiàn)潮流、當(dāng)代、潮流、精品、壹（E）時(shí)代當(dāng)代化數(shù)碼商場(chǎng)形象，色彩可考慮寶石藍(lán)、檸檬黃等展示中心內(nèi)部面積控制在200平方米左右為好。從臨街到臺(tái)階至大門入口處，可以使用鋪設(shè)地毯或采用硬質(zhì)鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。展示中心內(nèi)部規(guī)定依照銷售功能嚴(yán)格作出明顯分區(qū)。普通應(yīng)涉及接待區(qū)、展示區(qū)、洽談簽約區(qū)、休息區(qū)、衛(wèi)生間、辦公區(qū)、儲(chǔ)藏室（銷售人員更衣、銷售資料存儲(chǔ)）構(gòu)成。各個(gè)功能分區(qū)要充分考慮到銷售動(dòng)線流暢和實(shí)際使用以便原則。展示中心內(nèi)部要充分考慮到銷售工具和物件擺放位置。如接待臺(tái)（長(zhǎng)、寬、高尺寸、預(yù)留幾種人員位置、做幾種抽屜）等。高雅別致現(xiàn)場(chǎng)包裝，門外造景綠化，清晰醒目戶外定點(diǎn)POP旗設(shè)計(jì)精美印刷品，具備吸引力展板?？傊N售中心規(guī)劃和設(shè)立力求為工作者創(chuàng)造一種良好工作環(huán)境同步，也為客戶創(chuàng)造一種舒服大方參觀和休閑場(chǎng)合。6、關(guān)于樣板鋪位建議樣板鋪位設(shè)立和設(shè)計(jì)往往是成功引導(dǎo)客戶購(gòu)房一種重要因素。在銷售開始進(jìn)行時(shí)候，購(gòu)買客戶對(duì)項(xiàng)目將來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況并不理解，因而，通過(guò)樣板鋪位設(shè)立，使客戶可以感受將來(lái)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)氛圍和經(jīng)營(yíng)方式，啟發(fā)客戶發(fā)揮充分想象力，對(duì)客戶投資信心和承租信心有很大協(xié)助。并且能營(yíng)造較好現(xiàn)場(chǎng)氛圍和增進(jìn)銷售。樣板鋪位選取可選用一種專賣店和一種鋪位，按真實(shí)賣場(chǎng)進(jìn)行布置，對(duì)燈光、色彩、展示品擺放等賣場(chǎng)布置要充分考慮。軟件包裝現(xiàn)場(chǎng)銷售人員應(yīng)訓(xùn)練有素、具備良好職業(yè)風(fēng)范；展示中心人員安排：項(xiàng)目銷售經(jīng)理協(xié)同4-5名銷售人員。財(cái)務(wù)人員，保安人員及清潔人員現(xiàn)場(chǎng)銷售人員形成良好接待防范和具備良好銷售技巧是要通過(guò)經(jīng)常地培訓(xùn)、演習(xí)和考核才可以達(dá)到。（見銷售培訓(xùn)安排）公關(guān)促銷方略（一）公關(guān)方略事件營(yíng)銷：通過(guò)在項(xiàng)目各個(gè)階段，把握機(jī)會(huì)或創(chuàng)造機(jī)會(huì)進(jìn)行事件營(yíng)銷。如：賽格進(jìn)駐淄博壹世界數(shù)碼電子廣場(chǎng)，如：在銷售過(guò)程中，一天銷售幾十套，如：淄博壹世界數(shù)碼電子廣場(chǎng)推出數(shù)碼會(huì)，更好地為經(jīng)營(yíng)者開拓業(yè)務(wù)渠道等。關(guān)注重大社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，形成聯(lián)系：與本地、地區(qū)或國(guó)家重大事件進(jìn)行加掛，在形成社會(huì)輿論或社會(huì)口語(yǔ)時(shí)使客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生美好聯(lián)想，增長(zhǎng)項(xiàng)目或公司美譽(yù)度。運(yùn)用政府資源對(duì)本商場(chǎng)形象推薦：可選取步行街開通時(shí)政府造勢(shì)活動(dòng)進(jìn)行宣傳；可選取賽格進(jìn)入淄博事件，通過(guò)政府官員嘴說(shuō)出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)；可選取與政府有關(guān)部門合伙，如：工商部門為以便淄博壹世界數(shù)碼電子廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，在商場(chǎng)設(shè)立代辦點(diǎn)，為業(yè)主進(jìn)行積極上門服務(wù)等來(lái)張揚(yáng)項(xiàng)目形象；行業(yè)性活動(dòng)或有關(guān)公司連動(dòng)：組織或積極參加行業(yè)性數(shù)碼電子展；配合進(jìn)場(chǎng)各個(gè)商家進(jìn)行周末新產(chǎn)品聯(lián)展等。針對(duì)目的客戶活動(dòng)設(shè)計(jì)：老客戶回娘家活動(dòng)，業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，對(duì)租賃客戶闡明會(huì)等。形式：軟性新聞、通訊