北京北五環(huán)項(xiàng)目策劃報(bào)告樣本

北京北五環(huán)項(xiàng)目某策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況地理位置本案位于北五環(huán)路北面，西鄰安立路，東鄰北苑路，北面緊鄰萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，處在朝陽(yáng)區(qū)，概念上屬于亞奧商圈范疇。本案用地為北辰綠色家園轉(zhuǎn)讓，建筑性質(zhì)為住宅及配套設(shè)施。擬建面積：約30萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為2.68。本案區(qū)域地圖建筑形態(tài)為塔板結(jié)合。項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀建設(shè)區(qū)域已完畢土地平整，無(wú)拆遷阻力，條件具備可迅速開工。當(dāng)前正在進(jìn)行規(guī)劃方案修改。二、項(xiàng)目策劃背景內(nèi)部因素屬規(guī)模較大項(xiàng)目，開發(fā)周期也許要較長(zhǎng)，必要考慮項(xiàng)目可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力及品質(zhì)超前性。容積率較高，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)規(guī)定高。本案必要適應(yīng)當(dāng)前主流市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目綜合成本決定本案市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)處在中間狀態(tài)，又有萬(wàn)科星園品質(zhì)和北辰綠色家園價(jià)格雙重?cái)D壓，項(xiàng)目必要從差別化產(chǎn)品、差別化營(yíng)銷和較強(qiáng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)等方面努力，才干有所作為。本項(xiàng)目開發(fā)商是初次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和品牌實(shí)力，對(duì)項(xiàng)目品牌形象推廣不是很有利。外部因素本案屬亞北地區(qū)，這一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路通行而不斷發(fā)展起來(lái)，屬于亞運(yùn)村向北延伸，隨著奧運(yùn)會(huì)召開，本區(qū)域由于具備與奧林匹克公園只隔一種五環(huán)路優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此開發(fā)更是前所未有，品質(zhì)也較高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，土地成本較北四環(huán)到北五環(huán)區(qū)域要低，因此本區(qū)域項(xiàng)目多以陽(yáng)光板樓為主，價(jià)格從5200－6500元不等。區(qū)域項(xiàng)目整體質(zhì)素都比較高，規(guī)模也比較大，已經(jīng)初步形成區(qū)域居住板塊。區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但周邊配套比較缺少，會(huì)在一定限度上影響項(xiàng)目推廣。本案南面緊臨奧林匹克公園，隨著奧運(yùn)會(huì)召開，本案奧運(yùn)概念會(huì)更加不斷體現(xiàn)，進(jìn)而為本案發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇。三、區(qū)域環(huán)境分析1、交通條件南面緊鄰剛剛通車北五環(huán)路，連通了中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)，使本區(qū)域出行十分便利。西側(cè)安立路是市政主干道，也是本區(qū)域出行重要道路之一，連接四環(huán)、五環(huán)，北至立水橋。東側(cè)北苑路也是連接北四環(huán)和五環(huán)主干道，集中了本區(qū)域出行如758、849、809等眾多公交線路。建設(shè)中地鐵5號(hào)線大羊坊站正好位于本區(qū)域東側(cè)北苑路上，為本區(qū)域出行帶來(lái)了更大便捷。綜述：本案所在區(qū)域當(dāng)前為市政條件比較完善地區(qū)，新路網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)形成，有效提高了本區(qū)域出行效率，也提高了本區(qū)域價(jià)值形象。多條市政干道將北京市重要交通干路北四環(huán)、北五環(huán)有機(jī)地連接在一起，形成四通八達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，以?shī)W運(yùn)村為中心交通樞紐體系使本案交通動(dòng)線延伸向至全市。本區(qū)域出行公交線路多達(dá)三十余條，并且多集中在北苑路上，不同限度上導(dǎo)致了道路擁堵。2、周邊環(huán)境本區(qū)域緊鄰13000畝國(guó)家森林公園，空氣清新，碧水宜人，環(huán)境優(yōu)勢(shì)無(wú)可比抵。本案西南面緊鄰?qiáng)W林匹克公園，是北京奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)，對(duì)本區(qū)域價(jià)值提高非常有利。本案周邊生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教誨、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施不夠齊全，商業(yè)配套重要集中在北苑路兩側(cè)和萬(wàn)科星園與北辰綠色家園之間商業(yè)街，各種配套設(shè)施均有待進(jìn)一步完善。3、發(fā)展趨勢(shì)本區(qū)域緊鄰?qiáng)W林匹克公園，具備明顯奧運(yùn)概念，隨著北京奧運(yùn)會(huì)不斷臨近，本區(qū)域開發(fā)建設(shè)也將全面提速，特別是市政基本設(shè)施如商業(yè)、文化、教誨、醫(yī)療等配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)將全面展開，也將進(jìn)一步帶動(dòng)本區(qū)域區(qū)位價(jià)值提高。北京市已通過(guò)了五環(huán)路百米綠化帶綠化方案，按照目的，五環(huán)路兩側(cè)將完畢不低于１００米寬綠化帶建設(shè)，形成點(diǎn)線片結(jié)合、氣勢(shì)宏大、景色宜人生態(tài)景觀大道，再加上西面萬(wàn)畝森林公園，本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)。北京將建成第二道綠化隔離地區(qū)就是要控制市區(qū)建設(shè)向外蔓延生態(tài)環(huán)，依照規(guī)劃，此后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū)建設(shè)，因此隨著本案建成入住和北辰綠色家園二、三期開發(fā)和入住，再加上先前已經(jīng)入住萬(wàn)科星園、北辰綠色家園一期等，本區(qū)域?qū)⑿纬晌瀛h(huán)路周邊少有成熟綠色居住區(qū)，它稀缺性決定了它升值潛力。隨著建設(shè)中地鐵5號(hào)線全面通車，本區(qū)域出行將更加以便快捷，也將帶動(dòng)本區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高。四、區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域界定本案位于朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村正北3公里，毗鄰北五環(huán)，位于安立路與北五環(huán)交界處東北角，向西接北苑路。屬北京亞北地區(qū)，從地區(qū)概念上位屬亞奧商圈，而在行政上從屬朝陽(yáng)區(qū)。北五環(huán)為這個(gè)區(qū)域里最為重要交通大動(dòng)脈。依照調(diào)查成果，當(dāng)前在北五環(huán)沿線從西向東已經(jīng)形成了四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域，其物業(yè)形態(tài)有著明顯差別。該區(qū)域市場(chǎng)以北五環(huán)路為主干線，可明顯分為四個(gè)大區(qū)域。西北五環(huán)路區(qū)域由于鄰近頤和園和圓明園，有山有水，環(huán)境十分優(yōu)美，是京城一種別墅項(xiàng)目比較集中區(qū)域，此外又有五環(huán)路通過(guò)，解決了這一區(qū)域出行問(wèn)題，因此本區(qū)域別墅項(xiàng)目也比較受歡迎，價(jià)位基本在萬(wàn)元以上，代表項(xiàng)目有：半山楓林、圓明園花園別墅，重要面向高品位人群，價(jià)格普通在10000元/平米附近，明顯，該區(qū)域物業(yè)類型與本案不具可比性。沿北五環(huán)向東，八達(dá)嶺高速沿線區(qū)域是又一種房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，本區(qū)域向南鄰近中關(guān)村，向西鄰近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，隨著中關(guān)村建設(shè)和發(fā)展，這一區(qū)域也得到了空前開發(fā)和建設(shè)，并且重要購(gòu)買人群也來(lái)自中關(guān)村，由于周邊環(huán)境較差，土地成本也較低，并且選取本區(qū)域客群消費(fèi)水平有限，本區(qū)域項(xiàng)目多以高塔為主，重要項(xiàng)目有永泰園、美欣家園、怡清園等，售價(jià)也基本在4200-5500元/平米之間，銷售狀況相對(duì)普通。繼續(xù)向東亞北地區(qū)，這一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路通行，不斷發(fā)展起來(lái)，屬于亞運(yùn)村向北延伸，隨著奧運(yùn)會(huì)召開，本區(qū)域由于具備與奧林匹克公園只隔一種五環(huán)路優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此開發(fā)更是前所未有，品質(zhì)也較西面八達(dá)嶺高速沿線區(qū)域要高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，土地成本較北四環(huán)到北五環(huán)區(qū)域要低，因此本區(qū)域項(xiàng)目多以陽(yáng)光板樓為主，如：光大名筑、嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲、萬(wàn)科星園、北辰綠色家園等項(xiàng)目代表項(xiàng)目，也有以錦繡馨園為代表塔樓，價(jià)格大都在5200－6500元不等，尚有以康斯丹郡、亞運(yùn)新新家園為代表低密度高檔項(xiàng)目，售價(jià)在萬(wàn)元左右。再繼續(xù)向東東北五環(huán)區(qū)域是已經(jīng)概念十分進(jìn)一步望京地區(qū)，這一區(qū)域發(fā)展重要源自某些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來(lái)，這一區(qū)域形成先于五環(huán)路建設(shè)，但五環(huán)路和輕軌通車進(jìn)一步帶動(dòng)了這一區(qū)域開發(fā)和建設(shè)，當(dāng)前本區(qū)域已經(jīng)成為一種新興、大規(guī)模居住集中區(qū)，因此物業(yè)包容性非常強(qiáng)，有塔樓、板樓，尚有低密度低板，價(jià)格也從5000到8000元不等。當(dāng)前產(chǎn)品形式也正從以塔樓為主鋼筋混凝土大森林向以慧谷陽(yáng)光為代表低密度板樓轉(zhuǎn)變，并且還浮現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷執(zhí)行上都堪稱當(dāng)前業(yè)內(nèi)一流標(biāo)志性項(xiàng)目—CLASS。值得一提是，北五環(huán)通車、地鐵5號(hào)線開通，交通易達(dá)性使得競(jìng)爭(zhēng)輻射圈進(jìn)一步擴(kuò)大。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)劃分由于本案正處在亞奧商圈，即南至北四環(huán)路，西至八達(dá)嶺高速，北到清河路，東至北苑路所涉及一片區(qū)域，因此競(jìng)爭(zhēng)重要來(lái)自亞奧商圈區(qū)域和其周邊鄰近某些區(qū)域，重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也是來(lái)自這些區(qū)域與本案同質(zhì)某些項(xiàng)目。下面即對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域進(jìn)行細(xì)致劃分，并對(duì)各區(qū)域中代表項(xiàng)目進(jìn)行分析：本案所處位置為基點(diǎn)，依照不同地塊項(xiàng)目性質(zhì)及定位區(qū)別，本案周邊區(qū)域可以劃分為三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北五環(huán)以北一公里以內(nèi)，安立路至來(lái)廣營(yíng)北路之間。重要射競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北四環(huán)至北五環(huán)之間、八達(dá)嶺高速公路與安立路所構(gòu)成區(qū)域。輻射競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北五環(huán)以北，八達(dá)嶺高速公路沿線、望京區(qū)域。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤示意圖區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特點(diǎn)及分析1、核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)重要項(xiàng)目涉及：北辰綠色家園、萬(wàn)科星園之水榭花都、北京青年城（參見附表1）該區(qū)域建筑類型重要分兩類：以萬(wàn)科星園----水榭花都為代表區(qū)域內(nèi)高知名度品牌產(chǎn)品。項(xiàng)目憑借“萬(wàn)科”良好公司品牌形象及產(chǎn)品品牌知名度、以項(xiàng)目景觀規(guī)劃及周邊國(guó)家森林公園良好環(huán)境優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)，同步強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目地處奧運(yùn)商圈所具備奧運(yùn)概念。所瞄準(zhǔn)客群為：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，注重居住環(huán)境，比較承認(rèn)萬(wàn)科公司及產(chǎn)品品牌消費(fèi)群。但由于項(xiàng)目所處地段為北五環(huán)外，當(dāng)前依然面臨交通不便，周邊商業(yè)配套不完善、產(chǎn)品形式以蝶塔為主，實(shí)際密度較大等局限性。因而，雖然萬(wàn)科依仗自身品牌優(yōu)勢(shì)，借國(guó)家森林公園及奧運(yùn)概念，但在均價(jià)6500元/平米相對(duì)高價(jià)位，銷售體現(xiàn)僅僅算是普通。依照調(diào)查表白，購(gòu)買該項(xiàng)目大多消費(fèi)者看中重要是項(xiàng)目環(huán)境及萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)，同步，她們也表達(dá)出對(duì)該地區(qū)交通不便抱怨。以北辰綠色家園及新華聯(lián)地產(chǎn)北京青年城為代表普通商品住宅。雖然開發(fā)商也具備強(qiáng)大開發(fā)實(shí)力，但是相比之下，該類樓盤由于不具備與萬(wàn)科相似高知名度品牌優(yōu)勢(shì)，且在景觀乃至產(chǎn)品品質(zhì)上也不法作到與萬(wàn)科同等品質(zhì)。因而，項(xiàng)目在定價(jià)方略上明顯采用低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手法，以爭(zhēng)取客戶，增進(jìn)銷售。產(chǎn)品形式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為12層如下板樓。兩個(gè)項(xiàng)目定價(jià)基本相似，均價(jià)在5200元/平米上下。訴求上，同樣以項(xiàng)目環(huán)境及奧運(yùn)概念為出發(fā)點(diǎn)，而目的客群上，這兩個(gè)項(xiàng)目所瞄準(zhǔn)客群與萬(wàn)科有一定差別，重要是中關(guān)村、亞運(yùn)村附近購(gòu)買力相對(duì)弱某些人群，特別是年輕人群，特別是北京青年城，更是如此?？倎?lái)說(shuō)，與萬(wàn)科相比，這兩個(gè)項(xiàng)目具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，定位相對(duì)較低，目的人群素質(zhì)也相對(duì)較低，其中北京青年城由于產(chǎn)品上為全板樓設(shè)計(jì)，戶型合理，因而銷售形勢(shì)十分看好。2、重要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)重要項(xiàng)目涉及：陽(yáng)光新干線、潤(rùn)楓德尚國(guó)際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、歐陸典型、風(fēng)林綠洲、澳林春天（參見附表2）區(qū)域項(xiàng)目特性：該區(qū)域地處亞運(yùn)村北擴(kuò)區(qū)域，借亞運(yùn)村周邊完善商業(yè)配套、“亞運(yùn)村”區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合奧運(yùn)概念及國(guó)家森林公園環(huán)境優(yōu)勢(shì)。該區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯高于其她兩個(gè)區(qū)域，重要價(jià)格區(qū)域在：6500-8800元/平米，更有高品位項(xiàng)目如：亞運(yùn)新新家園和價(jià)格高達(dá)萬(wàn)元以上。區(qū)域項(xiàng)目以小高層板樓為主。該區(qū)域項(xiàng)目所具特點(diǎn)⑴依托亞運(yùn)村完善商業(yè)配套，生活設(shè)施完備。⑵緊鄰?qiáng)W運(yùn)主會(huì)場(chǎng)，奧運(yùn)概念提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。⑶良好地區(qū)形象。⑷接近國(guó)家森林公園。區(qū)域項(xiàng)目可分為兩類：位于該區(qū)域西側(cè)，八達(dá)嶺高速東邊以倚林佳園為代表高舒服度、高品質(zhì)項(xiàng)目，由于項(xiàng)目與國(guó)家公園最為接近，因而環(huán)境是該類型項(xiàng)目最值稱道賣點(diǎn)，此外，由于緊靠奧運(yùn)運(yùn)動(dòng)員村，因而，“奧運(yùn)概念”也是該類項(xiàng)目比其她項(xiàng)目在宣傳上高調(diào)一種理由。項(xiàng)目基本以低密度板樓、中大戶型為主，注重景觀，特別是倚林家園，更是走高品位路線，定位為CITYHOUSE---北京第一居所，每平米均價(jià)為：7000元。該類項(xiàng)目面向人群重要也是集中于亞運(yùn)村及某些中關(guān)村或其她區(qū)域人群，屬高品位人群。以光大名筑為代表、借助亞運(yùn)村周邊完善商業(yè)配套、定位于中央居住區(qū)項(xiàng)目。此類項(xiàng)目以板樓為住，板塔結(jié)合，強(qiáng)調(diào)生活舒服性與以便性，重要面向本區(qū)域內(nèi)人群，除個(gè)別項(xiàng)目如潤(rùn)楓德尚（精裝修均價(jià)：8600元/平米）外，大某些項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中于6400-7600元/平米之間。戶型以二居和三居（面積90-150平米）為主。3、輻射競(jìng)爭(zhēng)區(qū)重要項(xiàng)目涉及：美欣家園、永泰園、逸成東苑、怡清園、澳洲新星（參見附表3）（1）、北五環(huán)以北，八達(dá)嶺高速公路沿線區(qū)域項(xiàng)目特性區(qū)域項(xiàng)目檔次較低，產(chǎn)品形式以塔樓、中檔面積為主，區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低：4200-5500元/平米。面向客群重要為本地居住人群及中關(guān)村和亞運(yùn)村潛在購(gòu)房者為主，由于區(qū)位較偏，區(qū)域形象差，交通可達(dá)性較差。除逸成因毗鄰學(xué)院路、北五環(huán)以南，形象良好，銷售態(tài)勢(shì)樂(lè)觀外，其她項(xiàng)目項(xiàng)目推廣力度弱，銷售狀況普通。該區(qū)域項(xiàng)目最具備比較優(yōu)勢(shì)：低價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（2）、望京區(qū)域項(xiàng)目特性這一區(qū)域發(fā)展重要源自某些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來(lái)。該區(qū)域當(dāng)前已經(jīng)形成相對(duì)獨(dú)立住宅區(qū)域，由于規(guī)模很大，產(chǎn)品包容性也相應(yīng)很大，有以較早開發(fā)項(xiàng)目高塔形式、也有以大西洋新城、夏都盈座為代表高板形式，尚有以慧谷陽(yáng)光為代表低密度板樓形式，當(dāng)前還浮現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷執(zhí)行上都堪稱當(dāng)前業(yè)內(nèi)一流標(biāo)志性項(xiàng)目—CLASS，價(jià)格也從5000到8000元不等。望京已成為北京又一成熟、區(qū)位相對(duì)獨(dú)立居住新區(qū)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析1、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)：本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤非常多，同質(zhì)類項(xiàng)目也比較多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。本案所屬亞奧商圈區(qū)域環(huán)境十分優(yōu)越、概念明顯、面積非常大，產(chǎn)品包容性也就很大，因此本區(qū)域集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等各種物業(yè)類型。本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤基本以亞奧商圈及中關(guān)村為重要訴求區(qū)域，目的客群按收入及購(gòu)買力高低提成不同細(xì)分市場(chǎng)，既有面向較高收入都市領(lǐng)導(dǎo)群為目的客群潤(rùn)楓德尚國(guó)際宮寓、風(fēng)林綠洲和萬(wàn)科星園，也有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力都市白領(lǐng)為目的客群北辰綠色家園、北苑家園，以收入不高年輕白領(lǐng)為目的客群北京青年城和澳洲新星。由于競(jìng)爭(zhēng)影響，各項(xiàng)目都在尋找項(xiàng)目銷售突破點(diǎn)，并且浮現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷執(zhí)行上都堪稱當(dāng)前業(yè)內(nèi)一流標(biāo)志性項(xiàng)目—CLASS。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售狀況：產(chǎn)品包容性很強(qiáng)，幾乎集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等所當(dāng)前見到物業(yè)類型，并且各種物業(yè)均有自己獨(dú)立目的客群，銷售狀況都不錯(cuò)。本案周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)既有強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，如萬(wàn)科星園、北京青年城、風(fēng)林綠洲，也有低調(diào)入市以價(jià)格及產(chǎn)品實(shí)用性取勝澳洲新星和北苑家園等項(xiàng)目，兩種產(chǎn)品均獲得了較好銷售業(yè)績(jī)，為本案在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷推廣方略選取方面提供了較大運(yùn)作調(diào)節(jié)空間。3、目的客群現(xiàn)狀分析：當(dāng)前亞奧區(qū)域重要購(gòu)房者為看重本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)和升值潛力其她區(qū)域購(gòu)房者；亞運(yùn)村民營(yíng)、私企老板及公司高檔管理人員以及中關(guān)村和CBD區(qū)域；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力都市白領(lǐng)階層和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力注重居住環(huán)境富裕戶及拆遷戶。25—45歲社會(huì)主流群體，其中中端項(xiàng)目如萬(wàn)科星園、北辰綠色家園購(gòu)買者多在35－45歲之間，北京青年城購(gòu)買者則重要集中在25－35歲之間。目的客群重要來(lái)自看重亞奧區(qū)域環(huán)境和升值潛力其她區(qū)域購(gòu)房者、亞運(yùn)村、中關(guān)村和CBD單身貴族或夫婦和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域社會(huì)核心家庭。大多接受過(guò)良好教誨，特別是萬(wàn)科星園等中端項(xiàng)目。目的客群都處在社會(huì)中至中上階層，經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定，某些家庭已經(jīng)擁有或即將擁有私家車，購(gòu)買能力方面基本有60－80萬(wàn)元支付能力，15萬(wàn)元存款。4、結(jié)論：由于當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，本案必要依照自身?xiàng)l件選取可進(jìn)入目的市場(chǎng)，并針對(duì)之進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷推廣。本案將處在萬(wàn)科星園品質(zhì)和北辰綠色家園價(jià)格雙重?cái)D壓之下，將來(lái)周邊環(huán)境發(fā)展與變化決定了本案應(yīng)具備較高產(chǎn)品品質(zhì)及社區(qū)品位。本案所屬區(qū)域形象已基本形成，對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)形成很大提高作用。本案所屬區(qū)域土地價(jià)格決定了它不具備與低價(jià)位樓盤周旋也許。本案周邊區(qū)域高品位與中端產(chǎn)品形成了1000元/平方米價(jià)格落差，為本案提供了中間狀態(tài)生存空間。五、本案價(jià)值體現(xiàn)（一）、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位概念優(yōu)勢(shì)比鄰?qiáng)W林匹克公園，具備極其突出奧運(yùn)概念。地處北五環(huán)路，東西連通中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。交通資源優(yōu)勢(shì)周邊公路交通路網(wǎng)四通八達(dá)，出入以便快捷。周邊已有三十余條公交線路，出行十分以便。北五環(huán)路已經(jīng)通車，使到達(dá)中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)等地時(shí)間大大縮短。建設(shè)中地鐵5號(hào)線將于全面通車運(yùn)營(yíng)，給本區(qū)域居民提供更加經(jīng)濟(jì)、快捷出行方式選取。生活配套優(yōu)勢(shì)當(dāng)前本區(qū)域醫(yī)療、教誨、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施還比較缺少，但隨著奧運(yùn)會(huì)日期不斷臨近和周邊其她項(xiàng)目建成入住，各種配套設(shè)施將會(huì)迅速得到完善，以滿足居住生活和奧運(yùn)各種需要。環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)西面萬(wàn)畝森林公園加上規(guī)劃建設(shè)五環(huán)路百米綠化帶，本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)。由于此后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū)建設(shè)，因此周邊自然環(huán)境將得到較好保障。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)樓盤重要有萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，其中北辰綠色家園價(jià)格較低，但品質(zhì)非常普通，萬(wàn)科星園品質(zhì)較好但價(jià)格偏高，因此兼具品質(zhì)和價(jià)格雙重優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)還存在著市場(chǎng)空白，本案可以在竭力壓縮成本同步提高項(xiàng)目品質(zhì)，以達(dá)到樹立較高性價(jià)比目。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)上參照周邊項(xiàng)目，制定更加靈活戶型方案。2、劣勢(shì)分析本區(qū)域各種配套設(shè)施不夠完善，一定限度上制約了區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售。地理位置上處在北五環(huán)，比較偏遠(yuǎn)，認(rèn)知度不高。項(xiàng)目用地為北辰轉(zhuǎn)讓，成本較高，不利于項(xiàng)目成本控制。已經(jīng)入住萬(wàn)科星園對(duì)本案形成了產(chǎn)品壓力，北辰綠色家園由于價(jià)格較低，形成了價(jià)格壓力。集中了本區(qū)域出行重要公交線路北苑路上下班期間比較擁堵，對(duì)于業(yè)主出行導(dǎo)致了一定限度影響。3、機(jī)會(huì)分析比鄰?qiáng)W林匹克公園，隨著奧運(yùn)會(huì)日期臨近，以及五環(huán)百米綠化帶逐漸建設(shè)完畢，本區(qū)域升值潛力將不斷體現(xiàn)出來(lái)。隨著京城樓市新一輪外擴(kuò)熱潮，住宅布局邊沿化已成大勢(shì)所趨，本區(qū)域認(rèn)同度也將得到大大提高。五環(huán)路、安立路、北苑路和建設(shè)中地鐵5號(hào)線構(gòu)成了立體交通網(wǎng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了本區(qū)域區(qū)位價(jià)值提高。周邊項(xiàng)目建成時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)當(dāng)前新建項(xiàng)目品質(zhì)普通，并且產(chǎn)品和戶型設(shè)計(jì)上存在著市場(chǎng)空白。人們對(duì)于自身居住品質(zhì)和環(huán)境規(guī)定越來(lái)越高，因此客群規(guī)模相對(duì)比較充分。4、威脅分析臨近項(xiàng)目北辰綠色家園三期即將建設(shè)，由于土地成本較低，因此售價(jià)也許較低，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目銷售導(dǎo)致一定影響。中華人民共和國(guó)人民銀行新下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理告知》中規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體構(gòu)造已封頂居民發(fā)放個(gè)人住房貸款，這就規(guī)定開發(fā)商必要具備非常強(qiáng)大資金實(shí)力才干進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。次競(jìng)爭(zhēng)區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目諸多，并且各種配套比較完善，勢(shì)必與本項(xiàng)目產(chǎn)生一定限度上競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)主打環(huán)境品牌區(qū)域內(nèi)，2.68容積率比較偏高，認(rèn)同度低。五環(huán)路通車和地鐵5號(hào)線鋪設(shè)，也許帶動(dòng)其她通達(dá)區(qū)域發(fā)展，如望京區(qū)域，從而影響到本區(qū)域項(xiàng)目銷售。（二）、本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、本案具備很強(qiáng)地段優(yōu)勢(shì)、并且周邊項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)使本區(qū)域形象初步形成。2、本區(qū)域典型項(xiàng)目之間存在著1000元市場(chǎng)落差，給本案提供了很大市場(chǎng)生存空間。3、周邊項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，形象已經(jīng)比較過(guò)時(shí)，本案容易在品質(zhì)上超過(guò)之。（三）、本案市場(chǎng)突破點(diǎn)1、差別化產(chǎn)品方略，區(qū)別于八達(dá)嶺沿線高塔項(xiàng)目，區(qū)別于北五環(huán)區(qū)域北辰綠色家園呆板程式化規(guī)劃格局，強(qiáng)調(diào)最佳生活環(huán)境、景觀和最適當(dāng)居住地段打造最適當(dāng)居住產(chǎn)品。2、差別化營(yíng)銷方略，區(qū)別于周邊項(xiàng)目過(guò)于平淡營(yíng)銷基調(diào)，在準(zhǔn)擬定位基本上，營(yíng)造項(xiàng)目景觀性、親切性、和諧性和舒服性。3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)方略，在保證產(chǎn)品質(zhì)量狀況下，盡量控制成本，已達(dá)到壓低價(jià)格目，從而達(dá)到塑造區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目目。六、目的客群分析本區(qū)域購(gòu)買人群重要來(lái)自看重本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)和升值潛力其她購(gòu)房者；原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域搬搬家民；亞運(yùn)村、中關(guān)村初次置業(yè)者；以及少某些CBD工作注重生活環(huán)境白領(lǐng)，如下是對(duì)這些客群詳細(xì)分析：1、目的客群形態(tài)特性分析：年齡：25—45歲社會(huì)主流群體。社會(huì)形態(tài)：25－35歲左右中關(guān)村和CBD單身貴族或夫婦，30－45以上原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域社會(huì)核心家庭。教誨狀況：大多接受過(guò)良好教誨。生活形態(tài)：追求穩(wěn)定生活之后安逸與舒服，對(duì)生活環(huán)境規(guī)定較高，注重生活品味，追求生活品質(zhì)，看重觀賞性、實(shí)用性、合理性與功能性統(tǒng)一，有一定生存、競(jìng)爭(zhēng)和生活壓力。經(jīng)濟(jì)狀況：有較穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，處在社會(huì)中至中上階層，經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定，有一定承受能力，一某些家庭已經(jīng)擁有或即將擁有私家車。購(gòu)買能力：◆塔樓中小戶型：30－40萬(wàn)元支付能力，8萬(wàn)元左右存款，價(jià)格為重要決定因素，戶型以一居和小二居為宜，對(duì)交通通達(dá)性和快捷性以及居住生活便利性規(guī)定較高，出行重要依賴公共交通。◆板樓中大戶型：60－80萬(wàn)元支付能力，15萬(wàn)元左右存款，戶型以舒服型大戶型為主，對(duì)交通通達(dá)性和快捷性以及居住生活舒服性規(guī)定較高，出行重要依賴私家車。2、目的客群定位有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力都市白領(lǐng)階層。亞運(yùn)村區(qū)域民營(yíng)、私企老板及公司高層管理人員。中關(guān)村及CBD民營(yíng)、私企老板及公司高層管理人員。原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力注重居住環(huán)境富裕戶及拆遷戶。京城其她區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重并想改進(jìn)其居住環(huán)境人。3、住宅購(gòu)買需求分析：看重本區(qū)域奧運(yùn)概念升值潛力和綠色居住環(huán)境其她區(qū)域購(gòu)房者二次置業(yè)選取。工作于中關(guān)村、CBD注重居住環(huán)境和價(jià)格白領(lǐng)一族，想擁有自己生活空間，滿足居住需求，初次置業(yè)。原有住房拆遷，改進(jìn)居住環(huán)境，二次置業(yè)。七、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、地塊價(jià)值客觀評(píng)估本地塊在北京市具備獨(dú)特性南面五環(huán)路、東面北苑路和建設(shè)中地鐵5號(hào)線、西面安立路構(gòu)成了立體交通網(wǎng)，具備很強(qiáng)交通資源優(yōu)勢(shì)。南鄰?qiáng)W林匹克公園和百米都市綠化帶，西靠萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)森林公園，擁有無(wú)可比擬環(huán)境優(yōu)勢(shì)。緊鄰?qiáng)W林匹克公園，奧運(yùn)板塊概念明顯。周邊項(xiàng)目已經(jīng)入住，區(qū)域整體形象初步建立。結(jié)論：有條件成為北五環(huán)區(qū)域極佳居住環(huán)境和極具升值潛力項(xiàng)目。五環(huán)路百米綠化帶萬(wàn)畝國(guó)家森林公園和奧林匹克公園五環(huán)路百米綠化帶萬(wàn)畝國(guó)家森林公園和奧林匹克公園人們對(duì)奧運(yùn)概念認(rèn)同五環(huán)路、安立路和北苑路構(gòu)成公路網(wǎng)建設(shè)中地鐵5號(hào)線本案五環(huán)路、安立路和北苑路構(gòu)成公路網(wǎng)建設(shè)中地鐵5號(hào)線本案本區(qū)域形象初步形成周邊配套不斷完善眾多公交線路通達(dá)本區(qū)域形象初步形成周邊配套不斷完善眾多公交線路通達(dá)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值形成示意圖2、價(jià)值提高社區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一上作足文章。（1）、差別性產(chǎn)品：通過(guò)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)削弱容積率偏高所導(dǎo)致不利影響，同步形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀呼應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體目，建議采用圍合式或半圍合式社區(qū)規(guī)劃形式。在社區(qū)概念上和建筑風(fēng)格上要與周邊環(huán)境一致，再居住氛圍上，強(qiáng)調(diào)舒服性、健康性和高品質(zhì)性。容積率雖然較高，但可以通過(guò)規(guī)劃建設(shè)較大規(guī)模中心庭園來(lái)強(qiáng)調(diào)增長(zhǎng)綠地率同步加強(qiáng)綠視效果，形成高綠化率、低密度感覺(jué)。在戶型設(shè)計(jì)上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供各種戶型設(shè)計(jì)形式，如平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等，滿足需求多樣性規(guī)定。在產(chǎn)品品質(zhì)、均好性方面超過(guò)周邊同質(zhì)項(xiàng)目——萬(wàn)科星園。（2）、差別性營(yíng)銷:強(qiáng)調(diào)營(yíng)造社區(qū)園林環(huán)境及人文環(huán)境，強(qiáng)化社區(qū)歸屬感和生活高品質(zhì)感。注重建筑藝術(shù)感、當(dāng)代感以及實(shí)用功能性，用布滿人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)吸引并打動(dòng)消費(fèi)者。產(chǎn)品定位、包裝、市場(chǎng)推廣方面一致性和超前性。營(yíng)造項(xiàng)目景觀性、親切性、和諧性和舒服性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目形象。(3)、產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：在有效控制成本前提下，努力提高項(xiàng)目品質(zhì)，樹立競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目形象。在品質(zhì)方面向萬(wàn)科星園看齊，在價(jià)格方面向北辰綠色家園看齊，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論：本項(xiàng)目將通過(guò)差別性產(chǎn)品、差別性營(yíng)銷、以及樹立產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略等多環(huán)節(jié)組合，協(xié)調(diào)成為北五環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)較大規(guī)模，具備指標(biāo)性、均好性、超前性當(dāng)代綠色居住社區(qū)，本案為各單項(xiàng)指標(biāo)全面提高從而達(dá)到整體價(jià)值提高樓盤。八、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、定位根據(jù)⑴案獨(dú)特區(qū)位概念優(yōu)勢(shì)和環(huán)境概念優(yōu)勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目起著決定性作用。⑵南面五環(huán)路，東面北苑路、建設(shè)中地鐵5號(hào)線，西面安立路構(gòu)成了立體交通網(wǎng)，具備很強(qiáng)交通資源優(yōu)勢(shì)。⑶交通通達(dá)性，廣泛延伸性，具備了較大升值潛力項(xiàng)目也許性。⑷整體社區(qū)規(guī)劃，板塔結(jié)合設(shè)計(jì)為大尺度、舒服性戶型設(shè)立提供先決條件，同步兼顧了中小戶型設(shè)計(jì)，具備均好性。⑸與北四環(huán)至北五環(huán)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目?jī)r(jià)位最低。⑹在定位方面參照鄰近項(xiàng)目萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，板樓均價(jià)應(yīng)與萬(wàn)科星園相近或略低之，塔樓定價(jià)可以參照北辰綠色家園，其中較好景觀及朝向戶型可以達(dá)到板樓中較差戶型價(jià)格水平。2、產(chǎn)品定位建議⑴區(qū)位定位北五環(huán)區(qū)域極具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)高品質(zhì)社區(qū)型住宅。⑵產(chǎn)品概念①?gòu)?qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)健康生活理念，注重生活品質(zhì)。②通過(guò)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)削弱容積率偏大不理影響，注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，保證各朝向景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營(yíng)造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品均好性。③在嚴(yán)格控制成本基本上保證外立面設(shè)計(jì)新穎，戶型設(shè)計(jì)多樣性和趣味性，突出優(yōu)化性優(yōu)勢(shì)。⑶產(chǎn)品定位①差別化產(chǎn)品方略是項(xiàng)目成功最為可靠保證。②同區(qū)域缺少高品質(zhì)、適中價(jià)格產(chǎn)品。③注重商業(yè)配套完善。⑷功能檔次定位①居住舒服性。②社區(qū)自身及周邊環(huán)境優(yōu)越性。③社區(qū)環(huán)境人居和諧性。⑸情感訴求定位①擁有綠色生活空間。②極具區(qū)位升值潛力。⑹市場(chǎng)身份定位①北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈有較高競(jìng)爭(zhēng)力高品質(zhì)綠色居住社區(qū)。②北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈極具居住舒服性和區(qū)位升值潛力物業(yè)。⑺市場(chǎng)形象定位①目的客群所欣賞環(huán)境清新、居住舒服產(chǎn)品形式。②舒服、安逸而不奢華，溫馨、自然而不做作，有品位、個(gè)性但不虛榮社區(qū)基調(diào)。結(jié)論：較高品質(zhì)、適中價(jià)位，北五環(huán)區(qū)域，奧運(yùn)商圈極具競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目。板塔結(jié)合社區(qū)建筑形式，消除較高容積率帶來(lái)不利影響，大面積中庭園林與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，使項(xiàng)目與環(huán)境融為一體。3、價(jià)格定位建議①控制成本，形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保持優(yōu)良性價(jià)比。②本案擬建板樓為主，毛坯房定價(jià)可參照萬(wàn)科星園，或略低之，建議均價(jià)6000元/m2；塔樓或板塔聯(lián)體為輔，價(jià)格方面毛坯房可以參照北辰綠色家園，建議均價(jià)5300元/m2。房型均價(jià)層差板樓（依層數(shù)）東西向5800（5400－6200）50南北向6200（5900－6500）50塔樓（依景觀朝向?qū)訑?shù)）朝向好、景觀好5600（5350－5850）每2－5層（依朝向）層差50朝向差、景觀好5400（5150－5650）朝向好、景觀差5200（5050－5400）朝向差、景觀差5000（4850－5150）4、戶型定位建議⑴板樓：以中大戶型為主，可以采用疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層等多元化戶型設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)其舒服性和景觀性。如采用圍合式設(shè)計(jì)，則東西向板樓由于朝向和景觀影響，應(yīng)以中小戶型（80－100平米）為主，價(jià)格不適當(dāng)過(guò)高，應(yīng)與塔樓較好戶型價(jià)格持平；南北向板樓由于朝向和景觀都非常好，為本案重要賺錢點(diǎn)，戶型可以中大戶型（100－160平米）為主，輔以少量躍層（180－200平米），價(jià)格應(yīng)為本項(xiàng)目最高，可以參照萬(wàn)科星園定價(jià)。戶型面積及配比東西向南北向面積（平米）配比（占板樓總面積）面積（平米）配比（占板樓總面積）兩居80－10030%90-10020%三居120－16045%躍層180－200頂層，5%⑵塔樓：應(yīng)采用細(xì)塔形式，原則層面積不要超過(guò)800平米，電梯配備方面應(yīng)達(dá)到或超過(guò)2梯6—8戶，滿足人們出行需要。由于塔樓目的客群重要為某些年輕白領(lǐng)一族，她們對(duì)朝向規(guī)定不是很高，因此可以設(shè)立在圍合式社區(qū)東西兩側(cè)，但戶型設(shè)立上一定要考慮到景觀因素。由于塔樓只是本案增長(zhǎng)面積某些，非重要賺錢點(diǎn)，因此定價(jià)方面，構(gòu)造和景觀都較好戶型可以與東西向板樓中較差戶型價(jià)格持平。應(yīng)依照朝向和景觀不同恰當(dāng)設(shè)立100－120平米中檔戶型。戶型面積及配比面積朝向好、景觀好朝向差、景觀好朝向好、景觀差朝向差、景觀差與否設(shè)立配比與否設(shè)立配比與否設(shè)立配比與否設(shè)立配比一居600√10%√15%√20%小兩居70－800√15%√10%√10%兩居80－100√10%√5%00小三居100－120√5%000七、產(chǎn)品建議當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入性價(jià)比時(shí)代，各家項(xiàng)目都在強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品附加價(jià)值，營(yíng)銷方式選取上也從單純平面媒體宣傳向立體化、多元化宣傳方式過(guò)渡。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟、置業(yè)者購(gòu)房理性化，盲目概念炒作已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，開發(fā)商已經(jīng)將注意力所有轉(zhuǎn)向提供產(chǎn)品性價(jià)比。產(chǎn)品附加價(jià)值越來(lái)越成為房地產(chǎn)項(xiàng)目提高產(chǎn)品品質(zhì)重要砝碼，也越來(lái)越多被開發(fā)商們所注重、開發(fā)和運(yùn)用，這些隱性價(jià)值涉及賦予會(huì)因此主題和組織適合活動(dòng)，各種配套設(shè)施提供，裝修原則可選性，以及為項(xiàng)目銷售所特意組織活動(dòng)和制造事件等，這些都無(wú)疑大大提高了項(xiàng)目認(rèn)知度和競(jìng)爭(zhēng)性。營(yíng)銷方面，老式平面媒體已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)需要了，立體多元化宣傳方式紛紛被各家開發(fā)商所采用，這些宣傳方式涉及報(bào)紙、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)商書面承諾、戶外展示、路牌引導(dǎo)、實(shí)際產(chǎn)品展示，以及組織活動(dòng)等。（一）、項(xiàng)目整體建議1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，通過(guò)對(duì)社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)削弱容積率偏高所導(dǎo)致不利影響，同步形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀呼應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體目，建議采用圍合式或半圍合式社區(qū)規(guī)劃形式。2、注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，保證各朝向景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營(yíng)造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品均好性。3、注重商業(yè)配套完善。4、通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目形象。（二）、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議1、建筑形式⑴建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位為新當(dāng)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格：為了體現(xiàn)社區(qū)主題，整體風(fēng)格上解決應(yīng)以整個(gè)社區(qū)建筑物風(fēng)格來(lái)達(dá)到體現(xiàn)綠色、舒服、安靜主題目，整體風(fēng)格引入新當(dāng)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格。當(dāng)代風(fēng)格作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特性為主，沒(méi)有過(guò)份裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀明快、簡(jiǎn)潔。⑵外立面①?gòu)?qiáng)調(diào)綠色、舒服內(nèi)涵體現(xiàn)。②造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間個(gè)性與可辨認(rèn)性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。③注重室內(nèi)外空間流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。④采用高檔外飾面磚，可以達(dá)到整潔效果，并能保持持久。⑤色彩應(yīng)追求簡(jiǎn)潔當(dāng)代視覺(jué)感受，通過(guò)色彩運(yùn)用營(yíng)造休閑、舒服、潮流、自然家居氛圍。⑶窗①各戶窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間私密性。②充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語(yǔ)言，使住戶充分享有陽(yáng)光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。③盡量多采用采光和觀景好落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)采光性和舒服性。2、園林設(shè)計(jì)當(dāng)前住宅對(duì)區(qū)域環(huán)境規(guī)定較高，對(duì)周邊環(huán)境規(guī)定更高，真正住宅應(yīng)具備人文親和力，且具備不可復(fù)制人文特性。園林景觀設(shè)計(jì)建議⑴在萬(wàn)畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計(jì)兼顧觀賞性與實(shí)用性，富有新意又滿足社區(qū)住戶親近綠色自然追求，以提高社區(qū)檔次及居住舒服度。⑵在園林風(fēng)格設(shè)計(jì)方面，當(dāng)前重要有兩種，一種是注重整體恢弘歐式風(fēng)格，一種是注重細(xì)節(jié)小品日式風(fēng)格，本項(xiàng)目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長(zhǎng)，并結(jié)合江南中式園林設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。⑶在售樓時(shí)即應(yīng)所有或某些實(shí)現(xiàn)中庭園林，以增強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)感，烘托營(yíng)銷氛圍，達(dá)到對(duì)項(xiàng)目所倡導(dǎo)健康、綠色、自然概念承認(rèn)，并在一定限度上增強(qiáng)對(duì)本案開發(fā)商資金實(shí)力認(rèn)同。⑷在營(yíng)銷中強(qiáng)調(diào)外國(guó)知名園林設(shè)計(jì)師為社區(qū)量身定做，以迎合目的客群偏好。3、戶型設(shè)計(jì)當(dāng)前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)當(dāng)代生活品質(zhì)規(guī)定不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒服性高品位需求不斷提高。因而，對(duì)于打造一種成功房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積選取及組合是至關(guān)重要，戶型設(shè)計(jì)特色和構(gòu)造面積配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷售，注重戶型面積選取及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品重要一環(huán)。戶型建議玄關(guān)設(shè)計(jì)，不只是過(guò)渡空間，可安頓衣帽柜和鞋柜?？蛷d開間至少4.5M，客廳具備較高檔家庭影院功能。客廳觀景陽(yáng)臺(tái)面積夠大，可作為其他功能。大戶型主臥帶陽(yáng)臺(tái)室，可拓展小書房，健身房等其他功能。飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。按中西廚將廚房功能區(qū)別隔開，廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。廚房帶服務(wù)型家政小陽(yáng)臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有電源，上下水。衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。大戶型主臥帶衛(wèi)生間，衣帽間。飄窗、角窗、落地窗、雙陽(yáng)臺(tái)充分享有陽(yáng)光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒服。設(shè)儲(chǔ)物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀積極迎合關(guān)系。創(chuàng)新戶型，疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層，充分體現(xiàn)多元化戶型設(shè)計(jì)。解放首層，首層公共某些做到挑高明亮通透、舒服、自然主義導(dǎo)入，奢華、親切。4、物業(yè)管理一種社區(qū)物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)銷售，一種好物業(yè)管理公司不但可覺(jué)得業(yè)主提供更加滿意服務(wù)，還為項(xiàng)目品質(zhì)和檔次提高起著很大作用。⑴在選取物業(yè)管理公司時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。當(dāng)前物業(yè)公司可提供服務(wù)重要有：①生活居家服務(wù)：與住戶信息聯(lián)系服務(wù)、房屋建筑管理