2024年3月房地產(chǎn)市場跟蹤：消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾何？-中誠信

隱性債務監(jiān)管高壓態(tài)勢不變強調(diào)防范“處置風險的風險”應治亞隱性債務監(jiān)管高壓態(tài)勢不變強調(diào)防范“處置風險的風險”應治天場跟蹤消費類基礎設施REITs對房企融資影展仍受制于制度建設，同時當前市場對原始權益人股東背景仍具有明顯風險偏好，一級發(fā)行階段對原始權益人及關聯(lián)方的認購依賴度較高，短資產(chǎn)的要求較高，僅少量投資及管理能力強且擁有一定規(guī)模購物中心的近期政策繼續(xù)支持不同所有制房企合理融資，擴寬經(jīng)營性物業(yè)貸途范圍和貸款額度上限，有助于擁有較多持有型物業(yè)的房企改善流動性；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的實施，可確?！鞍酌麊巍表椖宽樌_發(fā)，一定程度上提振購房者信心，維護市場穩(wěn)定。但其區(qū)分了房地產(chǎn)集團公司與項目公司，對于房企通過項目去化回籠投入資金并恢復主體信用的效果較今年以來，全國樓市庫存壓力進一步加大，盡管一線城市的庫存壓力整體小于低能級城市，但北上廣深四地的去化周期在過去半年內(nèi)均持續(xù)增長且有擴大趨勢。中誠信國際發(fā)現(xiàn)，一線城市中上海樓市的庫存壓力最戰(zhàn)；深圳樓市庫存壓力相對較大，疊加一定規(guī)模的政府保障性住房（人圳商品房的去化壓力或?qū)@著上升，地方政策工具箱有望繼續(xù)補充發(fā)力。市場復蘇動能不足。隨著北上廣深和杭州、蘇州等高能級城市限購政策放松，以及二手房成交帶來的置換改善需求，未來銷售有望邊際改善。1~2月土地市場供地節(jié)奏放緩，但成交金額同比仍有增加，高能級城市中具有區(qū)位優(yōu)勢的地塊獲得房企青睞。銷售下滑帶動房企回款下降，投消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾一、行業(yè)熱點（一）首批消費類基礎設施REITs上市3月以來，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT和華夏華潤商業(yè)REIT陸續(xù)上市，發(fā)行規(guī)模合計為89.23億元，占公募REITs募資總規(guī)模的比例約8%。首批消費類基礎設施REITs底層資產(chǎn)均具有較為良好的區(qū)位優(yōu)勢，除物美社區(qū)商業(yè)外，出租率均在98%以上，其中華夏華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)青島萬象城具有較高的月租金坪效，運營優(yōu)勢明顯。從原始權益人及關聯(lián)方認購比例來看，上述三只已上市REITS分別為34.40%1、51%和36.50%，市場化程度仍有待提升。目目年83.21%93.84%90.55%-2消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾REITs一級市場發(fā)行遇冷，全年僅成功發(fā)行5只基礎設施REITs，募集資金約170億元，較2022年及2021年明顯下滑。但隨著2023年3月，發(fā)改委及證監(jiān)會分別發(fā)文將基礎設施公募REITs底層資產(chǎn)范圍拓展至商業(yè)消費基礎設施領域后，2023年下半年以來交易所審核速度明顯加快，前3月REITs募資總額已經(jīng)達到超過150億元，其中約60%為消費類基礎設施REITs。目前中金印力消費REIT已完成詢價，預計將于4月初發(fā)售，原始權益人印力集團大股東萬科的第一大股東深鐵集團擬認購不超過30%份額；此外，首創(chuàng)和百聯(lián)的基礎設施REITs處于申報階段。中誠信國際認為，我國商業(yè)不動產(chǎn)市場規(guī)模龐大，在政策支持下，消費類基礎設施REITs發(fā)展前景較好，但目前我國基礎設施REITs市場尚處于發(fā)展初期，一二級市場制度仍有待完善，投資收益表現(xiàn)亦有待驗證，由于二級市場估值波動較大導致部分偏好長期限、穩(wěn)定收益的投資人望而卻步，一級發(fā)行階段對原始權益人及關聯(lián)方的認購依賴度較高，短期內(nèi)消費類基礎設施REITs顯著擴容的難度較大。從對房企的影響來看，中誠信國際認為，消費類基礎設施REITs為房企所持有的購物中心提供退出通道，有助于持有大量購物中心的房企補充融資渠道和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；但考慮到當前市場對原始權益人股東背景仍具有明顯風險偏好，同時對底層物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量要求較高，大多數(shù)房企或難以受益。（二）房地產(chǎn)融資政策進一步放松近期政策繼續(xù)支持不同所有制房企合理融資，擴寬經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途范圍和貸款額度上限，有助于擁有較多持有型物業(yè)的房企改善流動性；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的效果較弱?！?024年政府工作報告》重點強調(diào)了標本兼治化解房地產(chǎn)風險，要求“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”。2024年以來，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)放松，其中2024年1月12日，住建部和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市3消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。此外，2024年1月24日，金融監(jiān)管總局和央行聯(lián)合印發(fā)《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱“《通知》”），《通知》拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的用途范圍和貸款額度上限2。中誠信國際認為，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的實施，可確保“白名單”項目順利開發(fā)，一定程度上提振購房者信心，維護市場穩(wěn)定。近期房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速落地，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6,000個，商業(yè)銀行審批通過貸款超2,000億元，并且大多數(shù)項目股東為民營和混合所有制房企。但其區(qū)分了房地產(chǎn)集團公司與項目公司，考慮到目前房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)，項目去化周期整體依然較長，對于房企通過項目去化回籠投入資金并恢復主體信用的效果較弱。經(jīng)營性物業(yè)貸款的放松，有助于擁有較多持有型物業(yè)的房企改善流動性，增強其公開市場償債能力，其中3月8日，龍湖通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款提前償還2024年底行權到期的CMBS。（三）一線城市庫存去化周期持續(xù)增長且有進一步擴大的趨勢或?qū)@著上升。截至2024年2月末，全國商品房待售面積375,969萬平方米，同比增長15.9%，其中住宅待售面積增長23.8%，庫存壓力進一步加大；盡管一線城市的庫存壓力整體小于二、三、四線城市，但北上廣深四地的去化周期在過去半年內(nèi)均持續(xù)增長且有進一步擴大的趨勢。截至2024年2月末，一線城市中上海樓市的狹義庫存4壓力最小，以過去6個月月均流速計算，上海樓市的狹義庫存去化周期在1年左右，廣州（約24個月）、北京（約26個月）、深圳（約30個月）的庫存壓力依次上升，且較半年前的庫存去化周期上升了4~10個月不等。此外，考慮到上述城市近年仍維持了一定量的新項目供應，22024年底以前，對于經(jīng)營規(guī)范的房企，還可用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子和公開市場債券；同時，《通知》將經(jīng)營性物業(yè)貸款額度上限3統(tǒng)計局數(shù)據(jù)口徑，指報告期末已竣工的可供銷售4狹義庫存=項目已取證數(shù)據(jù)-已成交數(shù)4消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾隨著未取證項目、已出讓未轉(zhuǎn)化土地等潛在項目入市，將進一步抬升一線城市的去化壓力。從廣義庫存5角度看，一線城市中北京、上海的潛在項目供應量與廣州、深圳比相對較小，其中北京、上海的廣義庫存去化周期與其狹義庫存口徑相比上升了約30個月，預計未來這些項目的逐步入市將一定程度抬升兩地的去化壓力。廣州、深圳的廣義庫存去化周期較狹義口徑下分別增加了約70個月和100個月，其中深圳除了待入市項目規(guī)模大外，其近期亦面臨一定規(guī)模的政府保障性住房集中入市，具有明顯價格優(yōu)勢的人才房（周邊商品房價格的6折）和安居房（周邊商品房價格的5折）預計將對剛需型商品住宅市場產(chǎn)生一定擠壓；此外，2月底香港撤銷所有樓市“辣招”，對深圳市場產(chǎn)生一定虹吸效應，未來深圳商品房的去化壓力或?qū)⒚黠@加重。二、行業(yè)近況5廣義庫存=狹義庫存+項目未取證數(shù)據(jù)+土地未轉(zhuǎn)化項目5消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾需求端方面，1~2月，房價下行蔓延至高能級城市，其中一線城市中僅上海環(huán)比上升。受2023年12月房企加大營銷力度集中釋放部分需求、1~2月房企推盤意愿較弱以及春節(jié)前后極端天氣等因素影響，1~2月商品房銷售面積及銷售金額同比分別下降29.3%和20.5%，降幅較2023年各月份均明顯擴大，預計隨著放松政策效果的顯現(xiàn)，3月銷售數(shù)據(jù)將環(huán)比改善，但在2023年高基數(shù)背景下同比仍將承壓。二手房市場方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1~2月重點25城二手住宅成交面積同比僅下降13.1%，未來有望為新房市場提供更多置換改善需求。圖圖2：一線城市新建商品房住宅價格指數(shù)環(huán)比變化圖3：2023年以來商品房銷售情況變化供給端方面，2024年1~2月，全國房屋新開工面積同比下降29.7%，延續(xù)2023年以來下降趨勢，銷售低迷及庫存高企影響房企開工意愿?？⒐っ娣e同比下降20.2%，增速自2023年以來首次轉(zhuǎn)負。土地市場方面，年初土地市場供地節(jié)奏明顯放緩，房企拿地整體較為謹慎，除北京、上海、杭州等重點城市部分熱點地塊溢價成交，大多數(shù)地塊仍以底價成交。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~2月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降9.0%，同比降幅擴大。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.10%，其中作為最主要的其他資金來源的購房者個人按揭貸款和定金及預付款同比分別下降36.60%和下降34.80%，在銷售低迷的情況下房企銷售回款下降明顯。考慮到目前經(jīng)濟復蘇節(jié)奏波動起伏，房價下行壓力猶存，市場對地方政策工具箱繼續(xù)補充發(fā)力仍存在強預期。房企債券融資仍以央國企為主，境內(nèi)債券凈融資額因到期規(guī)模較小轉(zhuǎn)正，而境外市場則無發(fā)行。3月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債整體到期規(guī)模295億元，償付風險整體可控。境外市場有約26億美元境外債到期，以前期已發(fā)生違約或要約交換的房企為主，此外6消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾金輝控股未能于3月20日償還3億美元境外債，首次出現(xiàn)違約。二級市場方面，1月以來，房企境內(nèi)債券成交較為活躍，投資類地產(chǎn)債券收益率62月以來有所波動，整體收益率水平有所下移，平均收益率在2.46%~3.68%之間；月末高收益地產(chǎn)債平均成交價達到74元左右，較年初小幅上升。值得關注的是，3月1日以來，受相關輿情影響，萬科企業(yè)境內(nèi)多支債券價格出現(xiàn)較大波動，并影響部分房企一級市場債券發(fā)行計劃。境外市場方面，已出險房企債券價格總體有所下降，其中萬達商管24年12月到期的美元債價格有所上升。圖5：地產(chǎn)債收益率及價格表現(xiàn)0—6按中誠信國際的分類，成交收益率在6%及以上的為高收益?zhèn)?消費類基礎設施REITs對房企融資影響幾8中誠信國際信用評級有限責任公司（以下簡稱“中誠信國際受法律保護。未經(jīng)中誠信國際事先書面許可，任何人不得對本文件的任何內(nèi)容進行復制、拷貝、重構(gòu)售，或為上述目的存儲本文件包含的信息。如確實需要使用本文件上的任何信息，應事先獲得中誠信使用時注明來源，確切表達原始信息的真實本文件上的任何標識、任何用來識別中誠信國際及其業(yè)務的圖形，都是中誠信國際商標，受到中國經(jīng)中誠信國際事先書面允許，任何人不得對本文件上的任何商標進行修改、復制或者以其他方式使本文件中包含的信息由中誠信國際從其認為可靠、準確的渠道獲得。因為可能存在信息時效性及信息以提供時狀態(tài)為準。中誠信國際對于該等信息的準確性、及時性、完整性、針對任何商業(yè)目的的可員、雇員、代理人獲取、收集、編輯、分析、翻譯任，或b)即使中誠信國際事先被通知前述行為可能會造成該等損失，對于任何由使用或不