天津南開法院拍賣

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法院拍賣房產(chǎn)藏巨大利益，

購買時需眼快心細(xì)

法拍房受不受限購限制

法院拍賣房受不受限購限制，不過，多次流拍后的低價格，對于有意于購買法拍房的購房人來說，是個利好。而更吸引人的是，在目前的執(zhí)行過程中，法拍房屬于“不限購”的房產(chǎn)。無論是沒有購房資格的外地在深人員，還是名下房產(chǎn)套數(shù)已超過2套的家庭，均可以參加競價并購買法拍房。

雖然對于司法拍賣房是否屬于限購范圍的問題，國家層面沒有明確的規(guī)定，但目前深圳各區(qū)在房屋管理的實際操作中，對于司法拍賣的房屋，的確不受限購的限制，能夠辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然，競拍者并不是拿著競拍結(jié)果，就能到各區(qū)房屋交易大廳辦理過戶手續(xù)，假如要辦理過戶手續(xù)，必需要出具法院的《裁決書》和《幫助執(zhí)行通知書》。同時，根據(jù)法院的要求，購買法拍房必需一次交付全款，不能貸款。

法拍房的利益優(yōu)勢

因為深圳房地產(chǎn)市場近幾年持續(xù)火爆，房價始終居高不下。如何查找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門中的最佳選擇，對此人們早已趨之若鶩。法院拍賣房的起拍價一般為房屋評估價的70%，而房屋評估價一般為市場價的80%，這樣算下來，拍賣價基本在房產(chǎn)實際價值的60%左右。由于法院拍賣房時間緊，又需要付全款，因此成交價往往只有房產(chǎn)實際價值的50%左右。

關(guān)于“利”的分析

可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋全部權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定根據(jù)限購令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必需拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣

成交確認(rèn)書、幫助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過戶手續(xù)?？梢砸?guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，出具了法院的幫助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存肯定爭議。

關(guān)于“弊”的分析

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時進(jìn)行拍賣、變賣或者實行其他執(zhí)行措施。

上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，許多人都認(rèn)為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是特別平安保險的，但實際狀況往往事與愿違，因為法院不是專業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)，因此在實際執(zhí)行時，常常會消失司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等對于一般購房人來說有無法預(yù)見的風(fēng)險。

購買時需留意債券糾紛

“對于資金充分、受購房資格限制的一般購房人來說，法拍房的確是個有吸引力的選擇，至少單純從成交價看是這樣的。但撿了房價廉價的漏兒的同時，購房人也要留意交易后的各種潛在風(fēng)險?！?/p>

徐華東給記者列舉，購買法拍房時，需要留意房屋產(chǎn)權(quán)、房屋債權(quán)、是否有租約和費用拖欠四方面的風(fēng)險。

從房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上看，法拍房可能存在房屋產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)或小產(chǎn)權(quán)、暫未辦理或無法辦理房產(chǎn)證、未繳齊土地出讓金等狀況。購房人最好先通過市建委查詢確認(rèn)相關(guān)信息。從債權(quán)上看，法拍房的房主往往涉及債務(wù)問題，房屋可能被多次抵押。由于民間借貸是無法通過國家機構(gòu)查詢得知的，購買了這樣的房屋，入住后可能會遭其他“債主”的追討。另外是租約問題，存在長期租約的法拍房被買下后，雖然購買人已完成房屋過戶，卻由于租戶不搬離而無法實際入

住。最終需要留意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業(yè)費等費用的狀況。法院不負(fù)責(zé)解決的房屋欠費，將由競買人自行擔(dān)當(dāng)和解決。

“‘撿漏’是普遍存在的心理，但劃不劃算，因人而異，因情而定。建議一般購房人綜合再做出競拍打算?！?/p>

風(fēng)險一：房屋全部權(quán)證的辦理難以確定

因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難精確?????、準(zhǔn)時地供應(yīng)與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的全部權(quán)證書辦理睬消失問題。

如何推斷是否會消失這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣前的全部權(quán)狀況，假如該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的幫助執(zhí)行通知書辦理房屋全部權(quán)證。假如該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的緣由是原全部權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種狀況購買查封的房屋是沒法辦理房屋全部權(quán)證書的。但假如原全部權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的狀況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理全部權(quán)登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋全部權(quán)。

風(fēng)險二：房屋質(zhì)量沒保障

因為在法院托付拍賣機構(gòu)進(jìn)行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡潔描述，對于房屋存在的其他隱秘或臨時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。

一般來說，假如因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋常常會因為在施工時偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用，因此無法發(fā)覺隱藏問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認(rèn)為，房屋原全部人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵狀況，拍賣公司又將這一狀況照實告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負(fù)有謹(jǐn)

慎的留意義務(wù)，應(yīng)對拍賣標(biāo)的物了解清晰后參加競買，所以只要實際參加了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實，因此通常狀況下，不會支持競買人的訴求。

風(fēng)險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)

《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。

通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當(dāng)事人丟失了取得的合法依據(jù)，法院重新實行執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開頭前的狀態(tài)的情形。

如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易平安，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無權(quán)處分人，買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當(dāng)事人時，則可善意取得房產(chǎn)的全部權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易平安，最大限度愛護(hù)通過拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)當(dāng)給予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時，因錯判遭受損失者，應(yīng)當(dāng)通過司法途徑獲得賠償。

這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的狀況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種狀況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進(jìn)行救濟(jì)，所以最現(xiàn)實的方法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，做出肯定讓步了。

風(fēng)險四：購房成本風(fēng)險

這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必需一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。

其中保證金是競拍人參加競拍的“過路費”，競拍人應(yīng)在拍賣會進(jìn)行前若干天將保證金打入特地賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。

拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍勝利后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要依據(jù)詳細(xì)成交金額，支付給拍賣公司肯定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。

另外，假如被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理全部權(quán)證時，還必需補繳土地出讓金。因此，在參加拍賣時，還必需留心土地使用權(quán)取得問題。

風(fēng)險五：實際居住人拒絕搬離房屋

假如房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的狀況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。

這個風(fēng)險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)消失過。這種狀況發(fā)生在有銀行參加的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過法院直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種狀況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋?；蛘撸课萑繖?quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進(jìn)行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種狀況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。

以上幾點，是我們在日