深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案46(1)課件

深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2024/5/12深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)一、市場研究篇2深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.1龍崗區(qū)人口狀況龍崗區(qū)人口近年增長趨勢示意圖

3深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.1龍崗區(qū)人口狀況龍崗區(qū)戶籍人口與暫住人口比例示意圖

4深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.2潛在消費(fèi)需求1.2.1零售需求1.2.2大工業(yè)環(huán)境下的商務(wù)消費(fèi)需求1.2.3女性消費(fèi)需求1.2.4青少年消費(fèi)需求1.2.5餐飲、娛樂消費(fèi)需求5深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.3碧湖南圈的商業(yè)情況清林東路北側(cè)

金伯爵扒房(300—400平方米)、西典咖啡、工商銀行、寶龍會(huì)計(jì)師事務(wù)所(2層)、雅芳專賣店、風(fēng)光攝影、正超布藝、雄風(fēng)水果行、中旅龍崗營業(yè)部、友和道通(機(jī)票、快遞)、雪姬美素(美容)、周記茶莊、汪陽水業(yè)、華景窗簾、億靜美容、杭州布藝、天簌琴行、字鑫通訊、復(fù)印打字、美雅居布藝、美素自選連鎖、眾一昊學(xué)車、日順櫥柜、成城水族館、悅心花店、新寶摩托車配件、長樂煙酒商行、新華書店、神農(nóng)涼茶、心悅服飾、裕興閣佛閣、佳美櫥柜、廉家櫥柜、中國農(nóng)業(yè)銀行、新安商場(共3層,約7000平方米)超元?dú)馊毡玖侠?、居家裝飾(在2層)、時(shí)尚網(wǎng)吧(在2層)、休閑家園(中西美食、奶茶)、雅芳婷床上用品、富思源布藝、風(fēng)亭月網(wǎng)吧、蘿雅蒂詩美妍名店、貝詩美容美發(fā)、天德電腦維修(在2層)、都市麗人美(在2層)、港深通學(xué)車(在2層)、楚之杰地產(chǎn)代理(在2層)、龍文文具、光大證券展示廳(在2層)、天鵝餃子館、攝影沖印館、新城照相館(在2層)、通品學(xué)車、福畫時(shí)尚攝影、東北餃子館、恒誠利實(shí)業(yè)公司(在2層)、龍虎裝飾；6深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.3碧湖南圈的商業(yè)情況清林東路南側(cè)深博展家居裝飾、永華茶莊、歌姿女裝、富安娜床上用品、哥弟女裝、大鵬證券、勝茗茶莊、巴蜀風(fēng)味園、芬芳婚紗童裝、點(diǎn)點(diǎn)童裝、歐景美櫥柜、俏俏時(shí)裝、體彩點(diǎn)、休閑潮女裝童裝、長城寬帶營業(yè)部、一品得茶莊、超帆水族館、裕民五金、喜上喜水暖、玲玲裝飾材料、龍新圖書店、春之聲琴行、榮昌五金、創(chuàng)新洗衣店、SISTER精品禮品、頂好面包、佳華裝飾、蛋糕店、紫薇商店、平安藥店、干洗店、通訊店、太生美發(fā)、桂林米粉、東江米粉、歐典櫥柜、高登眼鏡、億億文具、元味中西快餐、特色布藝、俊業(yè)通訊、中櫥櫥柜、根發(fā)五金、今日秀化妝品、國政地產(chǎn)代理、鵬遠(yuǎn)家政、啟源商行、紫羅蘭花藝、通訊店、容發(fā)糧油、體彩點(diǎn)、華興五金、紫薇服裝商場、足彩點(diǎn)、紫薇肉菜市場、向然數(shù)碼影像、龍達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（在2層）。7深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.3碧湖南圈的商業(yè)情況公園路東側(cè)合丹醫(yī)藥、民生銀行、琪樺商店、生城商店、鑫邦服務(wù)（機(jī)票酒店）、凌峰五金、足彩投注站、興德商店、白芙蓉美容院、添華理發(fā)、億廉文體城、名博士美容美發(fā)、星邦桌球休閑城、小神童玩具出租、金玫瑰足浴城（在2層）、上海洗衣都、新安音像行、富龍五金、三味書屋、芳潔美容、興達(dá)煙酒商店、華晶沙鍋粥、明通海鮮。8深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.3碧湖南圈的商業(yè)情況公園路西側(cè)溫州美發(fā)城、啟德科技、許仰全中醫(yī)、招牌噴繪、河源五指香雞、綠之韻美容美發(fā)、龍?zhí)偌揖摺Ⅳ~頭王、小三元湘菜、蘿雅蒂詩美容、湘鄉(xiāng)情湘菜、海濤美發(fā)、心儀時(shí)裝、龍達(dá)商店、華興商店、哥夫西餐、舒適堡足?。ㄔ?層）、三通餃子館、銀鷹文具、巴山夜酒、百合花藝、福建茶行、木地板總匯、海程木地板、東鵬陶瓷、高戌達(dá)學(xué)車、歐雅典櫥柜、客家餐廳、廣安利藥店、海王星辰藥店、卡爾貝妮（女裝）、茶藝館、明為純棉布行、純發(fā)理發(fā)、串串香燒烤、天年健康品專賣、吉藤家日式餐廳、新世紀(jì)牙科、家政服務(wù)、中國人保、NB自然美、陶香茶行、彭年畫室（在2層）、廉力醫(yī)藥管理中心（在2層）、天音琴行（在2層）、心誠女子館。心怡閣茶藝、雪蓮美容美體、佐派發(fā)藝、美之美發(fā)藝、娃娃屋西餐、玉顏堂專業(yè)減肥（在2層）、喜上喜裝飾（在2層）。

9深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.3碧湖南圈的商業(yè)情況吉祥中路東側(cè)喜動(dòng)力汽車美容、金浩安裝飾（在2層）、鑫泉文具包裝、又一佳米、家電維修、康達(dá)不銹鋼裝潢、順廉不銹鋼裝潢、森安木線夾板、森安木線夾板、好運(yùn)來快餐、山天飲食、紅葉庭日本料理、紅蘋果酒吧、文體體育用品、方太裝飾、金色年華美容美發(fā)、貴族世家極品咖啡、富佳家電（共2層，約5000平方米）、雅庭裝飾、城里人都市面點(diǎn)（約300多平方米）、一誠裝飾、名雕裝飾、2002網(wǎng)吧、林海山珍餐廳、佳森地板、苑玲時(shí)裝、聯(lián)通、泰臣櫥柜、名匠裝飾、居眾裝飾、美術(shù)裝飾、美術(shù)裝飾、純凈水店、福滿堂裝飾、歐派櫥柜、國佳批發(fā)店、滿堂紅裝飾、德爾地板、逐浪網(wǎng)吧、佳諾地板、陶瓷店、藍(lán)世界水族館、新潮美容、友聯(lián)不銹鋼、明軒布藝。10深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.3碧湖南圈的商業(yè)情況碧湖商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析

11深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)1.4市場特征進(jìn)入2001年，以萬佳進(jìn)駐世貿(mào)中心為標(biāo)志性事件，龍崗中心城商業(yè)供應(yīng)及格局對比以前發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，形成了五大商圈并存、三大業(yè)態(tài)競爭、街鋪與商場交相輝映的全新格局。

1.4.1五大商圈并存1.4.2三大業(yè)態(tài)競爭1.4.3街鋪與商場交相輝映1.4.4市場空白點(diǎn)12深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)二、市場定位篇13深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.1項(xiàng)目市場定位2.1.1目標(biāo)在對項(xiàng)目進(jìn)行定位前,必須明確我們的目標(biāo)是什么?通過對片區(qū)商業(yè)的初步模底,在確立目標(biāo)時(shí)我們與開發(fā)商觀點(diǎn)一致,即通過招商成功體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,然后進(jìn)行市場銷售,從而使項(xiàng)目利益最大化。

本項(xiàng)目的運(yùn)作目標(biāo)為：成功進(jìn)入市場銷售14深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.1項(xiàng)目市場定位2.1.2資源整合A、區(qū)域內(nèi)唯一五星級酒店B、區(qū)域內(nèi)唯一城市化公園C、“碧湖”的品牌號召力D、市場準(zhǔn)空白點(diǎn)：娛樂性商業(yè)主題性商業(yè)高檔品牌商業(yè)15深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.1項(xiàng)目市場定位2.1.3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位應(yīng)體現(xiàn)片區(qū)唯一的特性，即差異化經(jīng)營；項(xiàng)目定位應(yīng)滿足終極目標(biāo)；項(xiàng)目定位應(yīng)充分整合資源；項(xiàng)目定位應(yīng)使客戶（消費(fèi)者）資源及發(fā)展商利潤最大化。本項(xiàng)目定位：

一站式國際品牌主題街區(qū)16深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.1項(xiàng)目市場定位2.1.4項(xiàng)目市場形象定位

ShoppingPark

國際品牌·主題街區(qū)17深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.2項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目為街鋪形態(tài)，四面圍合，我們認(rèn)為保障項(xiàng)目均好性，即四面均勻消化的手段只有一個(gè)---項(xiàng)目功能定位。結(jié)合項(xiàng)目定位，本項(xiàng)初步功能劃分建議為：

A、項(xiàng)目東西軸以北為男士專區(qū)、休閑用品專區(qū)。B、項(xiàng)目東西軸以南為女士、兒童專區(qū)。C、無論專區(qū)功能定位如何，同一專區(qū)具體態(tài)分布必須滿足消費(fèi)者一站式購物要求。D、項(xiàng)目詳細(xì)功能定位略。18深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.3誰來經(jīng)營？誰來消費(fèi)？誰來購買2.3.1經(jīng)營者通過對項(xiàng)目進(jìn)行定位，經(jīng)營者已初顯輪廓---即符合項(xiàng)目功能定位的國際品牌的代理商。

既然是國際品牌，如何才能吸引他們來經(jīng)營?根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，以及我們跟一些品牌商家初步接觸的結(jié)果分析，國際品牌的關(guān)注點(diǎn)（以重要性依次遞減）如下：19深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.3誰來經(jīng)營？誰來消費(fèi)？誰來購買2.3.1經(jīng)營者

長久贏利能力；目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力及品味；產(chǎn)品（鋪位）的適用性；優(yōu)惠條件；其它品牌的檔次及資源沖突性品牌商家的關(guān)注點(diǎn)具極其重要的參考價(jià)值，將指導(dǎo)我們明確市場攻擊方向及附加值塑造，并且在招商實(shí)施階段使我們采用針對性策略。20深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)我們的招商目標(biāo)---國際知名品牌，男裝、男鞋、箱包、男士休閑用品、鐘表、女裝、女鞋、化妝品、美容美體產(chǎn)品、黃金珠寶、床上用品、童裝、童鞋、玩具、音像制品、家居飾品等。21深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.3誰來經(jīng)營？誰來消費(fèi)？誰來購買2.3.2消費(fèi)者

本項(xiàng)目消費(fèi)者為以項(xiàng)目為圓心，半徑5公里范圍內(nèi)的土著居民、公務(wù)員以及具超前消費(fèi)的企事業(yè)白領(lǐng)，消費(fèi)者群體包含了個(gè)人和家庭。A、項(xiàng)目周邊消費(fèi)者80%；B、項(xiàng)目半徑5公里內(nèi)其它消費(fèi)者20%；C、日常型消費(fèi)50%（與周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)）；D、依附性消費(fèi)30%（酒店）E、游離性消費(fèi)20%（輻射性消費(fèi)）22深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.3誰來經(jīng)營？誰來消費(fèi)？誰來購買2.3.3購買者

本項(xiàng)目采用先租后售的銷售模式，未來大部分購買者幾乎可以肯定是投資者，在這里需要提請貴方注意的問題是：針對國際品牌的招商在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠,但成交租金與未來售價(jià)之間如何核算投資回報(bào)率？面投資回報(bào)率又是投資者關(guān)心的首要問題。如何確定項(xiàng)目發(fā)售期？因?yàn)檫@與品牌商家的租期有一定的關(guān)聯(lián)。23深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)2.3誰來經(jīng)營？誰來消費(fèi)？誰來購買

我們的建議是：A、現(xiàn)階段只考慮招商，并通過招商的成功來確立項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間；B、為使招商成功，優(yōu)惠輻度與日后售價(jià)應(yīng)脫離考慮；C、建議一次性租期為五年；D、在成功招商80%左右鋪位時(shí)公開發(fā)售，通過價(jià)格策略使購買者先收取一定金額的返租租金，并承諾5年內(nèi)放棄商鋪經(jīng)營權(quán)，五年后，由品牌商家與小業(yè)主自行協(xié)商租金標(biāo)準(zhǔn)，并由小業(yè)主自行決定是否收回自用。24深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售時(shí)在發(fā)展商實(shí)收均價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行年回報(bào)率計(jì)算，如以第一年面價(jià)租金120元/M2/月，年遞增5%計(jì)，則5年租金平均值為120元X1.1=132元/M2/月。如實(shí)收均價(jià)以2.8萬元元/M2，年回報(bào)6%來計(jì)算，則28000元X0.06÷12=140元/M2/月。與平均租金值相差8元/M2。則在銷售面價(jià)基礎(chǔ)上加8元/M2再加上鋪位5年平均租金值。對購買者而言購買酒店商業(yè)街的鋪位意味著：做碧湖ShoppingPark業(yè)主，買鋪位即收5年租，年回報(bào)6%。25深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)三、市場培育篇26深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.1市場攻擊力在哪里3.1.1周邊租金狀況研究由調(diào)研數(shù)據(jù)所得，項(xiàng)目所在周邊的租金最高位在公園路與清林東路交匯的十字路口，向四邊輻射時(shí)呈遞減趨勢。3.1.2主要競爭個(gè)盤情況前正進(jìn)行招商工作，前期曾進(jìn)行過入市銷售。均價(jià)約15000元/㎡，但銷售情況一般，從招商的功能定位看，非常凌亂，而且現(xiàn)在對租客的經(jīng)營范圍已無嚴(yán)格規(guī)劃，一站式ShoppingMall已無從談起。27深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)綜合分析紫薇商業(yè)步行街后，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的運(yùn)作已呈敗勢。我們認(rèn)為：紫薇在招商推廣、功能定位上都存在嚴(yán)重不足，且招商租金偏高。28深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.1市場攻擊力在哪里3.1.3塑造市場攻擊力A、堅(jiān)持高起點(diǎn)定位B、充分整合資源：五星級酒店、碧湖公園以及碧湖品牌C、細(xì)化、貫徹項(xiàng)目功能定位D、增加附加值E、靈活的招商優(yōu)惠措施F、多渠道的推廣29深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.1市場攻擊力在哪里3.1.1租標(biāo)準(zhǔn)建議

A、項(xiàng)目東西中軸以南租金為80---100元/M2/月B、項(xiàng)目東西中軸以北租金為70---90元/M2/月C、以上租金建議為發(fā)展商實(shí)收平均租金，優(yōu)惠措施如免租金3—4個(gè)月，則可在平均值基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算。D、租期五年租金逐年遞增5%。

30深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)例:以項(xiàng)目平均實(shí)收租金100元計(jì),以免租兩個(gè)月進(jìn)行優(yōu)惠招商,則

實(shí)收:100元/M2/月X12個(gè)月=1200元/M2/月租金面價(jià):1200元/M2/月÷10個(gè)月=120元/M2/月31深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.2市場附加值如前所述，龍城現(xiàn)時(shí)的商業(yè)準(zhǔn)空白點(diǎn)為：娛樂性商業(yè)主題性商業(yè)高檔品牌商業(yè)建議將酒店的娛樂性功能及商務(wù)功能提前定位，融入本項(xiàng)目的招商推廣中，比如，在酒店規(guī)劃龍崗最大的高級夜總會(huì)、娛樂性綜合大廳及龍崗最好的商務(wù)平臺(tái)。32深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.3賣點(diǎn)與買點(diǎn)的營造任何商業(yè)項(xiàng)目都存在這樣一條生物鏈條：開發(fā)商—→購買者—→經(jīng)營者—→消費(fèi)者。如以招商為側(cè)重，則經(jīng)營者與消費(fèi)者是我們未來的推廣受眾。在這一基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的賣點(diǎn)與買點(diǎn)有著共融性。33深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.3賣點(diǎn)與買點(diǎn)的營造3.3.1龍崗唯一真正意義上的ShoppingPark（購物公園）物業(yè)，具豐富娛樂元素（酒店）、高尚商務(wù)平臺(tái)（酒店）、十足休閑概念（公園）的一站式（功能定位）國際品牌主題街區(qū)。3.3.2較長租期十足收益保障3.3.3發(fā)展商傾力打造，在五年內(nèi)提供“碧湖Shoppingpark”整體推廣基金。3.3.4坐擁中心城成熟地段、輻射整個(gè)中心城片區(qū)。3.3.5統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一招牌尺寸。34深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)3.3賣點(diǎn)與買點(diǎn)的營造3.3.6靈活的招商優(yōu)惠措施。3.3.7招收、培養(yǎng)“碧湖Shoppingpark”會(huì)員，憑會(huì)員卡在酒店廣場免費(fèi)停車，購物統(tǒng)一折扣。3.3.8“碧湖Shoppingpark”戶外路牌，導(dǎo)示系統(tǒng)等。3.3.9品牌薈萃、相輔相成。3.3.10由碧湖酒店的管理方---假日集團(tuán)提供統(tǒng)一經(jīng)營管理。3.3.11視情況由開發(fā)商提供購物專車。35深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)四、市場推廣篇36深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)4.1推廣時(shí)機(jī)以本項(xiàng)目的情況分析，我們認(rèn)為必須具備以下條件，招商推廣時(shí)才能達(dá)到較佳效果：4.1.1項(xiàng)目必須全現(xiàn)樓，且公共部分二次裝修（含廣告牌或燈箱）全部完成；4.1.2酒店娛樂功能、商務(wù)功能定位明確化;4.1.3“碧湖Shoppingpark”會(huì)員的招收已有一定規(guī)模，會(huì)員可就近在項(xiàng)目附近眾多住宅區(qū)中如集；綜合以上因素,我們認(rèn)為項(xiàng)目合理的招商推廣時(shí)機(jī)為：2004年2月28日；2003年年底前完成招商籌備工作；2004年6月底開業(yè)。37深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)4.1推廣初步安排4.1.12004年2月28日前籌備工作

明確租金標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠額度選擇招商籌備處并進(jìn)行包裝招商手冊、宣傳資料及相關(guān)法律文件的印制；根據(jù)功能定位篩選代表性商家并鎖定大名單；工程進(jìn)程配合；項(xiàng)目周邊路牌、導(dǎo)示牌的聯(lián)系、報(bào)價(jià)、制作；籌備組先期針對項(xiàng)目周邊眾多住宅小區(qū)派發(fā)“碧湖Shoppingpark”會(huì)員卡，并做好登記；落實(shí)項(xiàng)目與酒店相關(guān)的事宜等等；38深圳龍崗碧湖國際商業(yè)街招商策劃案ppt46(1)4.1推廣初步安排4.1.2初步安排

A、2月28日邀請各大媒體、各大百貨公司代表、大名單中大型代理商參加新聞發(fā)布會(huì)及3月28日的商業(yè)發(fā)展研討會(huì)；B、以新聞發(fā)布會(huì)和商業(yè)發(fā)展研討為契機(jī)，在會(huì)后一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行持續(xù)炒作，包括報(bào)紙軟文、發(fā)展商專訪、電臺(tái)。C、2月28日起針對品牌商家大名單進(jìn)行直郵、傳真、跟蹤訪問，并著手加強(qiáng)項(xiàng)目戶外包裝（路旗、條幅等）。