2024年房屋租賃合同的概念（二篇）

第3頁共3頁2024年房屋租賃合同的概念什么是房屋租賃合同？_____房屋租賃合同的概念和法律特征（一）概念租賃合同是當(dāng)事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金并于使用完畢后歸還租賃物的協(xié)議。房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應(yīng)適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。房屋租賃合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房屋，由此也帶來某些法律規(guī)則上的特殊性，如房屋的承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同住人享有同住權(quán)以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。（二）法律特征房屋租賃合同主要具有以下法律特征：1.房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點(diǎn)將其與買賣合同區(qū)分開來。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃房屋不得列人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人有取回權(quán)。2.房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實(shí)踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)，故租賃合同為有償合同。3.房屋租賃合同具有臨時(shí)性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權(quán)，故租賃期限不宜過長(zhǎng)，否則將與臨時(shí)讓渡房屋使用權(quán)的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。而且，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)具有永久性不同，如租賃期限過長(zhǎng)，也有害于租賃房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！保ㄈ┡c其他合同的區(qū)別房屋租賃合同屬于一種比較古老的合同，特征比較明確，在實(shí)踐中一般不會(huì)發(fā)生歧義。但是，在現(xiàn)代社會(huì)，房屋租賃合同可表現(xiàn)為更多形式，故仍有產(chǎn)生混淆的可能。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三條規(guī)定：“房屋所有人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法?！奔磳⒁苑课菔褂脵?quán)出資行為也納入了房屋租賃合同的范圍。有些地方立法將很多性質(zhì)不同的合同都認(rèn)定為房屋租賃合同。例如，浙江省建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于＜浙江房屋租賃管理?xiàng)l例＞若干問題解釋的通知》規(guī)定：房屋租賃包括以房產(chǎn)為資本進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、人股、承包、帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租。以物抵租、以修抵租、以息抵租等均屬支付租金行為。因此，有必要區(qū)分一下租賃合同和相關(guān)合同。1.房屋租賃合同與合建合同的區(qū)別合建合同是指由一方提供或者多方提供建設(shè)資金，一方提供土地使用權(quán)，共同作為房地產(chǎn)建設(shè)主體向有關(guān)部門申報(bào)相關(guān)手續(xù)，共同建設(shè)，并按照約定分割建成的房屋或者房屋銷售的款項(xiàng)的合同。合建主體在房屋建成時(shí)，是房屋的共同所有者。而房屋租賃合同的主體一方是房屋的所有者或者擁有授權(quán)人，另一方為承租人，其在房屋租賃合同生效前對(duì)房屋不享有權(quán)利。所以，合建合同的主體之間不是租賃關(guān)系。實(shí)踐中，存在這樣的合作行為：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金并承建，約定房屋建成后，由提供土地的一方取得所有權(quán)，提供資金并承建的一方則對(duì)部分房屋享有若干年的使用權(quán)。這個(gè)合同實(shí)際上不是合建合同，而是一個(gè)混合合同，既有建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容，也有租賃合同的內(nèi)容。2.房屋租賃合同與合伙、聯(lián)營(yíng)、入股的區(qū)別有人認(rèn)為，為聯(lián)營(yíng)提供場(chǎng)所，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)的使用權(quán)部分或全部讓渡于聯(lián)營(yíng)組織或者其他非產(chǎn)權(quán)人使用，并從中獲取利益，這種聯(lián)營(yíng)合同實(shí)質(zhì)是一種租賃合同。人股人人股時(shí)房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是把房地產(chǎn)使用權(quán)在一定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移于他人使用，這種入股亦是一種租賃關(guān)系。我們不贊同這種觀點(diǎn)。首先，《關(guān)于＜浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例＞若干問題解釋的通知》規(guī)定的立法意圖為避免借聯(lián)營(yíng)之名，行逃避租賃稅收之實(shí)，可以通過行政措施進(jìn)行管理和制裁。至于合同的法律性質(zhì)，人民法院應(yīng)依法予以認(rèn)定。在認(rèn)定合同性質(zhì)時(shí)，不能僅局限于合同名稱，而應(yīng)就其本質(zhì)進(jìn)行分析。其次，聯(lián)營(yíng)合同當(dāng)事人與租賃當(dāng)事人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不同。聯(lián)營(yíng)合同中，提供房屋使用權(quán)的當(dāng)事人一般共同參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，享有對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)利，同時(shí)有承擔(dān)聯(lián)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)。提供房屋的聯(lián)營(yíng)一方對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的債務(wù)亦負(fù)有連帶責(zé)任，并有參與管理聯(lián)營(yíng)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)聯(lián)營(yíng)財(cái)產(chǎn)具有相對(duì)獨(dú)立性，聯(lián)營(yíng)一方不能隨意處理合伙的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《合伙企業(yè)法》規(guī)定，合伙財(cái)產(chǎn)為合伙人共同管理和使用，任何合伙人未經(jīng)其他合伙人同意，無權(quán)為其個(gè)人目的占有、使用其出資的財(cái)產(chǎn)。即使是法人型聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方將其所有的房屋的使用權(quán)出資，則該房屋的使用權(quán)在聯(lián)營(yíng)企業(yè)存續(xù)期間為聯(lián)營(yíng)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)。聯(lián)營(yíng)一方讓渡使用權(quán)只是一種出資方式，聯(lián)營(yíng)者獲得的是企業(yè)的股權(quán)。而房屋租賃合同的出租人不參與承租人的任何活動(dòng)，也不承擔(dān)承租人活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，他只對(duì)承租人負(fù)有提供房屋、房屋的瑕疵擔(dān)保以及房屋維修義務(wù)，同時(shí)享有收取租金的權(quán)利，并對(duì)房屋享有最終的處分權(quán)?？傊?，我們不能一概而論地認(rèn)為，以房產(chǎn)為資本進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、合伙和入股即為房屋租賃。2024年房屋租賃合同的概念（二）房屋租賃合同是指租賃雙方就房屋租賃事宜達(dá)成的一份法律文件，規(guī)定了租賃期限、房屋租金、租賃方式、租賃條件等重要條款，以確保雙方權(quán)益的合法保護(hù)和約束。一、租賃期限房屋租賃合同中的租賃期限是指承租人租賃房屋的期限。租賃期限可以是固定期限或者無固定期限。固定期限租賃合同是指在合同中明確規(guī)定了租賃的開始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，并且在結(jié)束時(shí)間前不能提前解除合同。無固定期限租賃合同是指租賃期限在合同中并未明確規(guī)定，當(dāng)雙方任意一方提出終止租賃的意愿時(shí)，即可解除合同。二、房屋租金房屋租金是租賃合同中一個(gè)至關(guān)重要的條款。它是指出租人向承租人收取的居住權(quán)使用費(fèi)。房屋租金的支付方式有多種方式，例如一次性支付、按月支付、按季度支付等。同時(shí)，在租賃合同中也需要明確約定房屋租金的調(diào)整方式和調(diào)整時(shí)間，以保障租賃關(guān)系的持續(xù)穩(wěn)定。三、租賃方式房屋租賃合同還需要明確租賃方式，主要包括整租和合租。整租是指承租人全額承擔(dān)房屋租金，并獨(dú)自居住在所租房屋內(nèi)。合租是指多個(gè)租戶共同承租一套房屋，并按照約定方式分?jǐn)傋饨鸷褪褂霉餐O(shè)施。四、租賃條件房屋租賃合同中的租賃條件包括了房屋的使用權(quán)限、裝修要求、設(shè)備設(shè)施、維修責(zé)任等。這些條件旨在明確雙方在租賃期間應(yīng)遵守的規(guī)定和責(zé)任，以確保房屋的正常使用和維護(hù)。五、租賃保證金在一些情況下，出租人可能要求承租人交納一定數(shù)額的租賃保證金作為抵押，以確保承租人按時(shí)支付租金和維護(hù)房屋的責(zé)任。租賃保證金通常在租賃合同到期或解除時(shí)退還給承租人。六、解除和終止合同房屋租賃合同也應(yīng)該明確解除和終止合同的條件和方式。當(dāng)雙方約定的租賃期限到期、合同履行期間發(fā)生嚴(yán)重爭(zhēng)議或違反合同約定等情況下，任何一方都有權(quán)終止合同。七、違約責(zé)任租賃合同中應(yīng)該明確雙方在違約情況下的責(zé)任。如果承租人不按時(shí)支付租金或違反了其他約定，出租人有權(quán)要求終止合同并追究法律責(zé)任。反之，如果出租人未按時(shí)提供居住權(quán)或違反了其他約定，承租人也有權(quán)追究法律責(zé)任或要求合同變更。總結(jié)房屋租賃合同是租賃雙方基于自愿、平等的