（必會(huì)）《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》近年考試真題題庫(kù)（含答案解析）

PAGEPAGE1（必會(huì)）《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》近年考試真題題庫(kù)（含答案解析）一、單選題1.決定商業(yè)項(xiàng)目功能定位的主要因素是（）。(2010年真題)A、業(yè)態(tài)B、規(guī)模C、價(jià)格D、客戶答案：A解析：商業(yè)業(yè)態(tài)是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)。不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因業(yè)態(tài)定位組合的不同，決定了商業(yè)功能的差異，商業(yè)功能可以是單一的，也可以是多種功能。商業(yè)功能定位指導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)定位，商業(yè)業(yè)態(tài)定位決定了商業(yè)功能定位。2.（）的簽訂及各種款項(xiàng)的支付是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售工作初步完成的重要標(biāo)志。A、房屋買賣定金合同B、房屋買賣合同C、購(gòu)房確認(rèn)書D、看房確認(rèn)書答案：B解析：房地產(chǎn)交易房屋買賣合同的簽訂及各種款項(xiàng)的支付是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售工作初步完成的重要標(biāo)志，也關(guān)系到經(jīng)紀(jì)人的代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)能否收取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。因此是十分重要的環(huán)節(jié)。3.以下不屬于存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程的是（）。A、客戶接待B、出租（承租）委托C、房屋帶看D、未達(dá)成交易意向答案：D解析：存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程一般包括：①客戶接待；②出租（承租）委托；③房源配對(duì)；④房屋帶看；⑤達(dá)成交易意向；⑥簽訂租賃合同；⑦支付租金和傭金；⑧房屋交付使用。4.下列選項(xiàng)中，（）將決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。A、溝通是否順利B、信息收集是否完善C、接待水平是否專業(yè)D、營(yíng)銷展示是否全面答案：C解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶看房時(shí)最好能提前看房時(shí)間（）分鐘到達(dá)約定地點(diǎn)，以方便帶其先了解周邊環(huán)境。A、5～10B、10～15C、15～30D、30～60答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶最好能提前看房時(shí)間10～15分鐘到達(dá)約定地點(diǎn)，以方便帶其先了解周邊環(huán)境。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要充分利用這寶貴的從門店到房子的時(shí)間，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立自我形象、展示個(gè)人專業(yè)能力、宣傳企業(yè)品牌、了解客戶需求的一個(gè)絕妙機(jī)會(huì)。6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助房屋交易雙方簽訂交易合同時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A、找出交易雙方的異議B、審查交易雙方的證件C、為交易雙方講解交易合同D、說服買受人承擔(dān)所有稅費(fèi)答案：D解析：買賣合同簽約時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有人要做的工作包括：①簽約前的準(zhǔn)備，例如，明確雙方異議所在，爭(zhēng)取事先溝通好，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要積極幫助雙方尋找解決辦法；②證件審查；③合同文本講解；④簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣交易合同。7.由于房地產(chǎn)具有（）的特點(diǎn)，直銷一般只能銷售給本地客戶，或者從其他區(qū)域來到本地市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)買的消費(fèi)者。A、價(jià)格昂貴B、信息不對(duì)稱C、位置固定性D、異質(zhì)性答案：C解析：由于房地產(chǎn)的位置固定性這一特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作中，直銷一般只能銷售給本地客戶，或者從其他區(qū)域來到本地市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)買的消費(fèi)者。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的位置與其周圍環(huán)境密切相關(guān)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值也存在差異，因此異地購(gòu)買存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。其他選項(xiàng)如價(jià)格昂貴、信息不對(duì)稱、異質(zhì)性，雖然也是房地產(chǎn)的特點(diǎn)，但與題目要求無關(guān)。8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶初步接觸的關(guān)鍵步驟是（）。A、推薦房源B、客戶接待C、實(shí)地看房D、交易談判答案：B解析：客戶接待是與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定經(jīng)紀(jì)人能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。9.相關(guān)配套設(shè)施達(dá)到生活方便程度通常是指（）。[2011年真題]A、500m半徑范圍內(nèi)有銀行、中小學(xué)、郵局、醫(yī)院和超市B、1000m半徑范圍內(nèi)有銀行、中小學(xué)、郵局、醫(yī)院和超市C、500m半徑范圍內(nèi)有郵局、醫(yī)院、超市；1000m半徑范圍內(nèi)有銀行、中小學(xué)D、500m半徑范圍內(nèi)有銀行、小學(xué)；1000m半徑范圍內(nèi)有中學(xué)、郵局、醫(yī)院、超市答案：D解析：相關(guān)配套設(shè)施是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的配套設(shè)施，主要包括供水、供電、供氣、排水、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、消防、安防、通信、郵電、公交等設(shè)施。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018），居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地面積不應(yīng)小于1.5H，其中幼兒園布點(diǎn)不宜超過5個(gè)，中學(xué)（含初中）布點(diǎn)不宜超過4個(gè)。因此，根據(jù)題意，相關(guān)配套設(shè)施達(dá)到生活方便程度通常是指500m半徑范圍內(nèi)有銀行、小學(xué)；1000m半徑范圍內(nèi)有中學(xué)、郵局、醫(yī)院、超市。選項(xiàng)D符合題意，是正確答案。10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人針對(duì)成熟型的買房客戶的正確引導(dǎo)方式為（）。A、提供最符合客戶要求的房源B、幫助客戶分析購(gòu)房能力、市場(chǎng)行情，制訂購(gòu)房方案（目標(biāo)、貸款安排等）C、提供咨詢服務(wù)，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)形象，爭(zhēng)取建立長(zhǎng)期聯(lián)系D、提供好、中、差三類不同房源進(jìn)行展示，引導(dǎo)客戶明確購(gòu)房意向答案：A解析：在客戶接待過程中，根據(jù)客戶在購(gòu)買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)甄別不同情況做分類引導(dǎo)。成熟型客戶的表現(xiàn)為：有明確意向，對(duì)市場(chǎng)行情非常了解，只要條件符合將會(huì)很快成交。對(duì)其正確的引導(dǎo)方式為：提供最符合客戶要求的房源。11.房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面，一是其價(jià)格因素的變動(dòng)，二是其（）的變動(dòng)。A、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)B、使用狀態(tài)C、物理狀態(tài)D、租售狀態(tài)答案：B解析：房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面：①物業(yè)交易價(jià)格的變動(dòng)，價(jià)格波動(dòng)經(jīng)常隨著市場(chǎng)的變化、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動(dòng)；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動(dòng)，是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的買家去看房、購(gòu)買等。由于房源存在變動(dòng)性這一特征，所以經(jīng)紀(jì)人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，及時(shí)進(jìn)行更新。12.在市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中的工作中，（）階段是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人著重參與的階段。A、項(xiàng)目籌劃與地塊研究B、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃C、項(xiàng)目策劃與銷售D、產(chǎn)品售后與回訪答案：C解析：在新建商品房市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)主要分為：①項(xiàng)目籌劃與地塊研究；②產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃；③項(xiàng)目策劃與銷售三大階段。其中，在項(xiàng)目策劃與銷售階段，這個(gè)階段的工作內(nèi)容包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣和項(xiàng)目銷售，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人著重參與的階段。13.下列選項(xiàng)中，（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步。A、信息收集B、與客戶溝通C、房地產(chǎn)展示D、洽商議價(jià)答案：B解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。14.產(chǎn)品生命周期策略中，在（）的策略中應(yīng)保持適當(dāng)而薄利的價(jià)格，并根據(jù)用戶的需要對(duì)房屋作某些改良，同時(shí)為開發(fā)建設(shè)新型的房地產(chǎn)做準(zhǔn)備。A、引入期B、成長(zhǎng)期C、成熟期D、衰退期答案：C解析：在產(chǎn)品生命周期的成熟期，產(chǎn)品已經(jīng)普及，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。為了保持銷售量，企業(yè)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，保持適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。同時(shí)，根據(jù)用戶的反饋和需求進(jìn)行產(chǎn)品改良，為開發(fā)新的產(chǎn)品做準(zhǔn)備。因此，選項(xiàng)C是正確的。15.購(gòu)房者通過銷售人員的介紹，選定自己購(gòu)買的房屋單元后，需要以繳納定金并簽訂（）的形式，來確定對(duì)房號(hào)的認(rèn)購(gòu)權(quán)、成交價(jià)格等事項(xiàng)。A、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》B、《房地產(chǎn)買賣合同》C、《臨時(shí)業(yè)主公約》D、《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》答案：D解析：購(gòu)房者通過銷售人員的介紹，對(duì)所購(gòu)物業(yè)全面了解后，選定自已購(gòu)買的房屋單元，這時(shí)需要以繳納定金并簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的形式，來確定購(gòu)房者對(duì)該房號(hào)的認(rèn)購(gòu)權(quán)、該房號(hào)的成交價(jià)格及簽訂正式《商品房買賣合同》的時(shí)間等事項(xiàng)。16.在（）目標(biāo)下，開發(fā)商要求嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以最快速度將房地產(chǎn)銷售出去，盡快回收成本。A、綜合收益最大化B、快速回收成本C、品牌D、效益最大化答案：B解析：寫字樓項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)有：①綜合利益收益最大化目標(biāo)；②快速回收成本目標(biāo)；③品牌目標(biāo)。其中，快速回收成本目標(biāo)是指開發(fā)商要求嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)務(wù)成本風(fēng)險(xiǎn)、工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、未來區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)開發(fā)商以最快的目標(biāo)是快速回收速度將寫字樓建設(shè)并銷售出去，盡快收回前期土地和建設(shè)成本。17.租賃合同的簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人核實(shí)租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件，其中出租方證件不包括（）。A、身份證B、房屋產(chǎn)權(quán)證C、結(jié)婚證D、委托人的授權(quán)委托書答案：B解析：在租賃合同的簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要核實(shí)租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件。出租方的身份證是必須核實(shí)的，以確認(rèn)其身份的真實(shí)性。結(jié)婚證是用來確認(rèn)出租方是否已婚，可能會(huì)影響到租賃合同的簽訂。委托人的授權(quán)委托書是用來確認(rèn)出租方是否有權(quán)代表房屋的所有人進(jìn)行租賃交易。而房屋產(chǎn)權(quán)證并不是出租方的身份證明，它是用來證明房屋的所有權(quán)歸屬的。因此，房屋產(chǎn)權(quán)證不包括在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人核實(shí)出租方身份及有關(guān)證件原件的范圍內(nèi)。18.促成小戶型客戶購(gòu)買的直接原因是（）。A、裝修B、低價(jià)C、戶型D、便利答案：B解析：根據(jù)購(gòu)房面積大小，客戶表現(xiàn)出不同的消費(fèi)特征，可將住宅客戶分為：①小戶型客戶；②中大戶型客戶；③大戶型及別墅客戶。由于小戶型總價(jià)低、容易出租和轉(zhuǎn)售，很多客戶青睞于此而購(gòu)買小戶型。19.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接待賣房客戶時(shí)，工作核心目標(biāo)是了解客戶（）。A、收入水平B、工作單位C、對(duì)房屋售價(jià)的期望值D、職業(yè)答案：C解析：業(yè)主愿意將房屋委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售或出租，主要是相信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性與安全性，希望以專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，安全而高效地將物業(yè)銷售出去。因此，經(jīng)紀(jì)人在與業(yè)主接洽、相互溝通了解的過程中，能否獲得業(yè)主的信任，是獲取委托的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接待賣房客戶時(shí)，工作核心目標(biāo)是了解客戶對(duì)房屋售價(jià)的期望值。20.商鋪面積約40m2，售價(jià)為95萬元，在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是200元／m2，則該物業(yè)的投資回報(bào)年限是（）年A、7B、8C、9D、10答案：D解析：投資回收期指通過資金回流量來回收投資的年限。其計(jì)算公式為：投資回收期=總房?jī)r(jià)/（月租金×12月）。本題中，商鋪面積約40m2，售價(jià)為95萬元，月租金約是200元／m2，則該物業(yè)的投資回收年限=95÷（0.02×40×12）≈10（年）21.寫字樓的特性不包括（）。A、與宏觀經(jīng)濟(jì)正相關(guān)B、客戶非個(gè)體屬性C、項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)性D、高風(fēng)險(xiǎn)性答案：D解析：字樓的產(chǎn)品特性包括：①與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性；②客戶非個(gè)體屬性；③產(chǎn)品技術(shù)性；④銷售商務(wù)性；⑤項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)性。22.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)象一一不動(dòng)產(chǎn)，既包括不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體，也包括不動(dòng)產(chǎn)的（）。A、權(quán)屬關(guān)系B、依附關(guān)系C、權(quán)利證書D、未來收益答案：A解析：作為營(yíng)銷客體的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)象一一不動(dòng)產(chǎn)，既包括不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體，也包括不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，清晰的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系是營(yíng)銷的前提之一。23.為使?jié)撛诳蛻糇兂涩F(xiàn)實(shí)客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該根據(jù)客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和需求，為客戶提供（）。(2012年真題)A、資金籌措渠道B、精致小禮品C、房源信息和專業(yè)服務(wù)D、房屋價(jià)格評(píng)估服務(wù)答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)和需求?？蛻舻馁?gòu)買動(dòng)機(jī)和需求越明確，就越容易由潛在客戶變成現(xiàn)實(shí)客戶。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)客戶的購(gòu)房需求、偏好與購(gòu)房能力，為客戶提供相應(yīng)的房源和解決方案，可以提高促成交易的成功幾率。24.在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例原則上不低于（）。A、20%B、25%C、30%D、35%答案：B解析：2016年2月2日中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)－步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》規(guī)定：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。25.房地產(chǎn)買賣的房款支付最穩(wěn)妥的做法是（）。A、開具收據(jù)后支付主要房款B、拿到舊房產(chǎn)證復(fù)印件后支付全部房款C、取得完稅憑證后支付主要房款D、通過銀行辦理資金轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)支付主要房款答案：C解析：房地產(chǎn)買賣的房款支付需要控制風(fēng)險(xiǎn)。取得完稅憑證后支付主要房款是穩(wěn)妥的做法，拿到新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及最后交接完畢時(shí)再支付尾款；或通過銀行辦理資金托管業(yè)務(wù)，這是當(dāng)前最安全的錢款交割方式。26.獲取房源信息后，為進(jìn)一步了解業(yè)主關(guān)于售房的想法，經(jīng)紀(jì)人可以（）。A、預(yù)約看房B、電話咨詢C、提前查勘房屋D、陪客戶看房答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取房源信息后，應(yīng)聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行實(shí)地看房，以便掌握更為準(zhǔn)確詳細(xì)的房產(chǎn)信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入房屋后，在業(yè)主同意的前提下，可以拍照、丈量房屋尺寸、記錄房屋家具設(shè)施情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提前查勘房屋，爭(zhēng)取了一次與業(yè)主見面的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步了解業(yè)主關(guān)于售房的一些想法。同時(shí)，查勘房屋后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在約客戶看房時(shí)，描述也能更有畫面感。27.按客戶的需求類型，客源可以劃分為（）。[2006年真題]A、自用客戶和投資客戶B、機(jī)構(gòu)客戶和個(gè)人客戶C、買房客戶和租房客戶D、住宅客戶和辦公客戶答案：C解析：客戶信息按不同的方法進(jìn)行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質(zhì)，可分為機(jī)構(gòu)團(tuán)體客戶和個(gè)人客戶；⑤按是否接受過本經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價(jià)格區(qū)間，可分為高價(jià)位物業(yè)需求客戶、中低價(jià)位物業(yè)需求客戶和低價(jià)位物業(yè)需求客戶。28.下列不屬于房屋租賃托管業(yè)務(wù)出租委托流程的是（）。A、出租客戶接待B、實(shí)地查看房屋C、租金價(jià)格談判D、發(fā)布客源廣告答案：D解析：房屋租賃托管業(yè)務(wù)出租委托業(yè)務(wù)流程一般包括：①出租客戶接待；②實(shí)地查看房屋；③租金價(jià)格談判；④簽訂《出租房屋委托代理合同》；⑤物業(yè)交驗(yàn)（交房）；⑥支付租金；⑦標(biāo)準(zhǔn)化裝修裝飾；⑧發(fā)布房源廣告29.客源開拓方法中，廣告法的優(yōu)點(diǎn)是（）。(2006年真題)A、時(shí)效性強(qiáng)，效果直接B、形象好，成本低C、客戶成交效率高，成本低D、簡(jiǎn)便易行，信息較有效答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、房地產(chǎn)專業(yè)媒體、門店櫥窗或者單頁(yè)廣告宣傳單等媒介上發(fā)布房源信息，通過發(fā)布的房源信息吸引潛在客戶，從而獲得客源信息的渠道。使用廣告法的優(yōu)勢(shì)包括：①獲得的信息量會(huì)很多、很大；②受眾面較廣；③間接對(duì)公司的品牌進(jìn)行宣傳和推廣。使用廣告法的劣勢(shì)包括：①成本較高；②時(shí)效性較差。30.自然銷售新建商品住宅，其優(yōu)點(diǎn)是（）。A、客戶誠(chéng)意度高B、市場(chǎng)關(guān)注度高C、前期積累的客戶多D、客戶滿意度高答案：B解析：銷售方式分為：①集中銷售，指當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到銷售條件后，通知所積累的誠(chéng)意客戶集中于某日前來銷售地點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。其優(yōu)點(diǎn)是客戶滿意度高，易于把握；②自然銷售，指項(xiàng)目在確定銷售時(shí)間后，按客戶自然上門的時(shí)間和順序進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。自然銷售走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購(gòu)買欲，市場(chǎng)關(guān)注度高。31.目前（）經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)并補(bǔ)交了土地收益后，可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通。A、商品房B、集資房C、房改房D、解困房答案：C解析：房改房是政府給予職工單位職工以優(yōu)惠政策，由職工單位以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的住房，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款后擁有全部產(chǎn)權(quán)。根據(jù)題干要求，目前經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)并補(bǔ)交了土地收益后，只有房改房符合條件可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通。因此，選項(xiàng)C是正確的。32.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在客源與房源的具體配對(duì)過程中，第三步是（）。A、按購(gòu)買意向排序B、按照客戶購(gòu)買力排序C、選定適合購(gòu)買此房的客戶D、逐一推薦給這些客戶，并約定看房答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在客源與房源的具體配對(duì)步驟如下：①列出已有客戶名單；②按購(gòu)買（承租）意向排序；③按照客戶購(gòu)買力排序；④選定適合購(gòu)買（承租）此房的客戶；⑤逐一推薦給售房（承租）客戶，并約定看房。33.按照服務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)項(xiàng)目可分為基本服務(wù)和（）。A、房地產(chǎn)信息B、其他服務(wù)C、實(shí)地看房D、代擬房地產(chǎn)交易合同答案：B解析：按照服務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)項(xiàng)目可分為基本服務(wù)和其他服務(wù)。房地產(chǎn)基本服務(wù)的內(nèi)容主要包括：①提供房地產(chǎn)信息；②實(shí)地看房；③代擬房地產(chǎn)交易合同。其他服務(wù)的內(nèi)容主要包括：①房地產(chǎn)抵押貸款代辦；②房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦。34.關(guān)于個(gè)人住房貸款的貸款額度，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A、貸款額度也稱貸款限額，銀行一般用不同的指標(biāo)，對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定B、貸款金額不得超過某一最高金額C、貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額D、當(dāng)申請(qǐng)金額超過銀行規(guī)定的任一限額時(shí)，以其中最高限額作為貸款金額答案：D解析：貸款額度又稱貸款限額。銀行一般用不同的指標(biāo)，對(duì)借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額；③貸款金額不得超過按最高償還比率計(jì)算出的金額。當(dāng)借款人的申請(qǐng)金額不超過以上所有限額的，以申請(qǐng)金額作為貸款金額；當(dāng)申請(qǐng)金額超過以上任一限額的，以其中最低限額作為貸款金額。35.在新建商品房營(yíng)銷活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段應(yīng)（）。A、參與工程施工和監(jiān)理B、就施工和銷售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)提出建議C、制定價(jià)目表D、制訂銷售方案答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段開始介入。產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段的工作包括項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、提出開發(fā)建議。開發(fā)建議是指從市場(chǎng)角度對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出要求，是市場(chǎng)需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的橋梁，一般包括戶型、功能等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但應(yīng)就施工和銷售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷售效果。36.寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)客戶定位時(shí)，根據(jù)片區(qū)現(xiàn)有寫字樓客戶的調(diào)查分析，將主流行業(yè)、主流發(fā)展規(guī)模、主流來源區(qū)域的企業(yè)作為（）。A、重要客戶群鎖定B、項(xiàng)目核心客戶群C、游離客戶群界定D、無效客戶群答案：B解析：字樓項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位分為：①核心客戶群鎖定；②重要客戶群鎖定；③游離客戶群界定。其中，核心客戶群鎖定是指根據(jù)片區(qū)現(xiàn)有寫字樓客戶的調(diào)查分析，將主導(dǎo)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、主流來源區(qū)域的企業(yè)作為項(xiàng)目核心客戶群。37.可采用多種廣告進(jìn)行密集推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品處于其生命周期的（）。A、引入期B、成長(zhǎng)期C、成熟期D、衰退期答案：B解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品一樣，也具有生命周期，包括四個(gè)階段：①引入期，是指一種新型的房地產(chǎn)，初次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)迅速提高該房地產(chǎn)產(chǎn)品的知曉程度，推動(dòng)銷售量進(jìn)入成長(zhǎng)階段；②成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可大幅度提高銷售價(jià)格，并開辟新市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)滲透，加強(qiáng)銷售前、中、后的服務(wù)，密集的廣告是擴(kuò)大產(chǎn)品市場(chǎng)占有率的有效營(yíng)銷手段；③成熟期，保持適當(dāng)而薄利的價(jià)格，并根據(jù)用戶的需要對(duì)房屋作某些改良，同時(shí)為開發(fā)建設(shè)新型的房地產(chǎn)做準(zhǔn)備。突出房地產(chǎn)企業(yè)的品牌、產(chǎn)品質(zhì)量的可靠性、優(yōu)良的服務(wù)等產(chǎn)品的差異化屬性，是關(guān)鍵的營(yíng)銷手段；④衰退期，銷售價(jià)格應(yīng)靈活機(jī)動(dòng)，該降則降；銷售方式應(yīng)采用多種競(jìng)爭(zhēng)手段，并加強(qiáng)售后服務(wù)；同時(shí)，應(yīng)盡快開發(fā)出更新的房地產(chǎn)產(chǎn)品來占領(lǐng)市場(chǎng)。38.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，應(yīng)編制（）。(2011年真題)A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質(zhì)量鏊定書》答案：B解析：在房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)整理好現(xiàn)場(chǎng)勘查過程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準(zhǔn)備。根據(jù)《物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘查表》記錄的相關(guān)內(nèi)容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時(shí)使用。39.在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素是（）A、人脈資源B、房源信息C、網(wǎng)絡(luò)資源D、財(cái)務(wù)資源答案：B解析：房源對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的作用包括：①房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。②房源決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位，一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場(chǎng)占有份額就越高，其競(jìng)爭(zhēng)地位就越有利。40.客源管理能力和狀態(tài)直接決定房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的（）。A、市場(chǎng)占有率B、成本節(jié)約率C、利潤(rùn)率D、成交率答案：D解析：客戶信息管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人最為重要的工作內(nèi)容之一，客戶信息管理能力水平和管理狀態(tài)直接決定了房地產(chǎn)成交比率和成交效率，也是達(dá)成客戶滿意的基本條件。41.由于商業(yè)地產(chǎn)（）的不確定，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究來歸避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。A、外界環(huán)境和開發(fā)商贏利模式B、客戶需求和開發(fā)商贏利模式C、客戶需求和前期價(jià)格D、前期價(jià)格和開發(fā)商贏利模式答案：B解析：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研是項(xiàng)目定位的依據(jù)，由于商業(yè)地產(chǎn)客戶需求和開發(fā)商贏利模式不確定，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究來歸避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。初始定位能否成為最終的確定方向，需要從市場(chǎng)研究中得到印證或?qū)ふ乙罁?jù)。42.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷最終結(jié)果，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流向房地產(chǎn)購(gòu)買者的不包括（）。A、商品B、服務(wù)C、土地所有權(quán)D、信息答案：C解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)企業(yè)開展的創(chuàng)造性適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)，以及由這些活動(dòng)綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)企業(yè)流向房地產(chǎn)實(shí)體或服務(wù)購(gòu)買者的市場(chǎng)活動(dòng)和管理過程43.下列不屬于房屋交驗(yàn)的重點(diǎn)的是（）。A、查驗(yàn)房屋是否存在影響日后使用的各種瑕疵B、結(jié)算相關(guān)費(fèi)用C、保證房屋的順利交接D、協(xié)調(diào)處理好可能出現(xiàn)的分歧和問題答案：D解析：房屋查驗(yàn)和交接一般在辦理完不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后進(jìn)行，房屋交驗(yàn)是否順利，可能影響交易的成敗，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)認(rèn)真對(duì)待并掌握相關(guān)技能。房屋交驗(yàn)的主要任務(wù)是明確查驗(yàn)和交接事項(xiàng)，協(xié)調(diào)處理好交易雙方可能出現(xiàn)的分歧和問題，協(xié)助交易雙方順利完成交接并簽字確認(rèn)，直至買方或承租方拿到房屋鑰匙。房屋交驗(yàn)的重點(diǎn)包括：①查驗(yàn)房屋是否存在影響日后使用的各種瑕疵；②結(jié)算相關(guān)費(fèi)用；③保證房屋的順利交接。44.（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步。A、信息收集B、與客戶溝通C、房地產(chǎn)展示D、洽商議價(jià)答案：B解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。45.作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在溝通中明確，看房的人之中，誰能起到?jīng)Q定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰的決策是最主要的。該分析是針對(duì)客源信息中（）的分析。A、購(gòu)買力與消費(fèi)信用B、目標(biāo)物業(yè)與偏好C、客戶購(gòu)買決策D、客戶需求程答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在溝通中需要明確看房客人的決策能力，并分析哪一方的決策對(duì)于購(gòu)買具有主要影響。在客源信息中，客戶的購(gòu)買決策是最主要的因素，因此正確答案為C。購(gòu)買力與消費(fèi)信用、目標(biāo)物業(yè)與偏好、客戶需求程度等都是客戶信息分析的重要方面，但與題干中的決策能力分析無關(guān)。46.寫字樓項(xiàng)目銷售過程中，突出資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化高端產(chǎn)品；注重外圍包裝展示是對(duì)（）的銷售解決方案。A、前期客戶B、投資型客戶C、本區(qū)域主流客戶D、緊鄰區(qū)域企業(yè)客戶答案：C解析：針對(duì)本區(qū)域業(yè)主有效訴求點(diǎn)或銷售解決方案為：①突出資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化高端產(chǎn)品；②注重外圍包裝展示；③強(qiáng)化商業(yè)資源及整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；④高端產(chǎn)品檔次及區(qū)域標(biāo)桿形象。47.房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)該根據(jù)（）盡可能充分了解客戶需求意向。A、產(chǎn)品信息、銷售時(shí)限B、項(xiàng)目特點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)銷售工具C、銷售策略、物業(yè)管理規(guī)范D、現(xiàn)場(chǎng)銷售工具、銷售時(shí)限答案：B解析：銷售人員在現(xiàn)場(chǎng)接待客戶的過程中，一是要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，利用現(xiàn)場(chǎng)的銷售工具，盡可能充分了解客戶需求意向，適當(dāng)?shù)剡\(yùn)用銷售技巧及時(shí)捕捉成交信號(hào)。二是應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范。48.賣點(diǎn)與項(xiàng)目定位的不同在于（）。A、賣點(diǎn)具有個(gè)性化B、賣點(diǎn)必須得到客戶認(rèn)同C、賣點(diǎn)能夠展示D、賣點(diǎn)能夠吸引人答案：C解析：房地產(chǎn)的賣點(diǎn)，是指產(chǎn)品所獨(dú)有的難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的，同時(shí)又可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要成功地推向市場(chǎng)，就應(yīng)將其吸引人的、獨(dú)特的賣點(diǎn)充分地表現(xiàn)出來。賣點(diǎn)具備三個(gè)特點(diǎn)：①賣點(diǎn)是樓盤自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的個(gè)性化特點(diǎn)；②賣點(diǎn)必須具有能夠展示并表現(xiàn)出來的特點(diǎn)；③賣點(diǎn)必須是能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。賣點(diǎn)與項(xiàng)目定位的不同之處是：賣點(diǎn)必須是能夠展示的，否則就無法在市場(chǎng)推廣中發(fā)揮作用。49.房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售前，需要對(duì)售樓處、樣板房等進(jìn)行（）。A、突出功能優(yōu)勢(shì)及專業(yè)包裝B、專業(yè)包裝及定價(jià)C、專業(yè)選址及系統(tǒng)定價(jià)D、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝答案：D解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售前，需要對(duì)包括售樓處、樣板房、看樓通道、形象墻、導(dǎo)示牌等銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝，以將項(xiàng)目的質(zhì)量品質(zhì)、房企品牌影響力、服務(wù)體驗(yàn)等有形和無形的價(jià)值點(diǎn)成功傳遞給客戶，達(dá)到促進(jìn)客戶購(gòu)買決策的效果。50.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向購(gòu)房客戶推薦房源時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A、介紹房源基本信息B、指出房源優(yōu)點(diǎn)C、掩蓋房源重大缺陷D、提出對(duì)房源的專業(yè)觀點(diǎn)答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在推薦房源時(shí)要考慮以下幾個(gè)技術(shù)要點(diǎn)：①對(duì)房源信息進(jìn)行列表。在表格中顯示符合委托人需求的地理位置、商圈、戶型、面積、樓層、房?jī)r(jià)、小區(qū)環(huán)境、交通條件等各項(xiàng)信息，提供給委托人以備挑選。②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人介紹房源的優(yōu)缺點(diǎn)。介紹房源時(shí)要特別注意真實(shí)性，不能夸大其詞，故意掩蓋房屋缺陷。③對(duì)供求雙方的情況和需求預(yù)先熟悉掌握的前提之下，向客戶提出經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)觀點(diǎn)。51.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征的是（）。A、區(qū)域性B、交易復(fù)雜性C、完全競(jìng)爭(zhēng)性D、供給滯后性答案：C解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征包括：①區(qū)域性；②交易復(fù)雜性；③不完全競(jìng)爭(zhēng)性；④供給滯后性；⑤與金融市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度高；⑥受政府干預(yù)較大。52.在新建商品房確定均價(jià)的過程中，劃定市場(chǎng)調(diào)查范圍和重點(diǎn)后應(yīng)進(jìn)行的工作是（）。A、對(duì)每個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)比較進(jìn)行調(diào)整B、對(duì)交易情況進(jìn)行修正C、對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正D、制作市場(chǎng)比較結(jié)果表答案：C解析：均價(jià)的確定過程包括：①確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)；②對(duì)影響價(jià)格的各因素以及權(quán)重進(jìn)行修正；③對(duì)每個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)比較進(jìn)行調(diào)整；④交易情況修正；⑤市場(chǎng)比較結(jié)果表。53.某項(xiàng)目總投資為3000萬元，建設(shè)周期為2年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的年限為12年，該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率為（）。A、7.01％B、8.3％C、10.0％D、12.5％答案：C解析：預(yù)期投資收益率=投資總額÷投資回收年限=3000萬÷12年=250萬/年=25%=10.8%，這個(gè)數(shù)值高于所給的預(yù)期投資收益率選項(xiàng)C，因此，正確答案為C。54.地方各級(jí)政府，專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房是指（）。A、集資房B、商品房C、解困房D、房改房答案：C解析：A項(xiàng)，集資房是指由政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金而建造的一種住房；B項(xiàng)，商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場(chǎng)價(jià)出售；C項(xiàng)，解困房是指地方各級(jí)政府專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房，解困房不能上市交易；D項(xiàng)，房改房（即已購(gòu)公房）就是單位、機(jī)關(guān)、企業(yè)等部門分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購(gòu)買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。55.核心商圈的研究指標(biāo)不包括（）。A、市場(chǎng)分析B、附近商業(yè)的租金C、交通狀況D、生活配套設(shè)施答案：A解析：核心商圈的研究指標(biāo)包括：①主要商業(yè)項(xiàng)目分析；②各類商業(yè)規(guī)模、建筑形態(tài)及租售結(jié)構(gòu)；③附近商業(yè)的租金、年遞增率；④主要的區(qū)域型連鎖商戶分析；⑤常住人口及消費(fèi)水平；⑥交通情況、生活配套設(shè)施。56.抵押貸款申請(qǐng)完之后，借款人憑（）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，確定付款方式和房款總額。A、抵押貸款合同B、銀行出具的貸款承諾書C、第三方擔(dān)保憑證D、承諾書答案：B解析：借款人辦理完銀行抵押貸款，憑貸款銀行出具的貸款承諾書與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，確定付款方式和房款總額。57.適用于在街頭大量派送的樓盤銷售宣傳資料是（）。A、項(xiàng)目樓書B、宣傳單張C、置業(yè)錦囊D、戶型模型答案：B解析：房地產(chǎn)銷售宣傳資料以項(xiàng)目樓書、戶型手冊(cè)、折頁(yè)、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。其中，折頁(yè)和單張是項(xiàng)目樓書的簡(jiǎn)要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項(xiàng)目介紹與主力戶型介紹等，一般主要在房地產(chǎn)銷售展會(huì)、商業(yè)大廈周邊大量派送。58.一個(gè)以體育概念為主的樓盤在2008年北京奧運(yùn)會(huì)后不久聘請(qǐng)多位奧運(yùn)冠軍為其作形象宣傳，該類活動(dòng)屬于（）A、社會(huì)公益活動(dòng)B、社區(qū)內(nèi)活動(dòng)C、引導(dǎo)教育型活動(dòng)D、善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)答案：D解析：活動(dòng)促銷是房地產(chǎn)促銷策略組合中的其中一種方式，其類型有：①樓盤慶典儀式；②社會(huì)公益活動(dòng)；③社區(qū)活動(dòng)；④大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)；⑤導(dǎo)引教育型活動(dòng)；⑥利用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)。題中，借助2008年奧運(yùn)會(huì)的時(shí)勢(shì)環(huán)境聘請(qǐng)奧運(yùn)冠軍為其進(jìn)行形象宣傳屬于利用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)。59.新建商品房銷售籌備培訓(xùn)的內(nèi)容不包括（）。A、項(xiàng)目情況培訓(xùn)B、公司發(fā)展目標(biāo)培訓(xùn)C、廣告運(yùn)用培訓(xùn)D、公司背景培訓(xùn)答案：C解析：銷售人員的培訓(xùn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)也是一項(xiàng)與人溝通的策略與技巧，專業(yè)領(lǐng)域的培訓(xùn)主要包括：①市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)；②競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析；③購(gòu)房客戶分析；④項(xiàng)目本體分析，；⑤銷售資料學(xué)習(xí)，包括公司背景的了解與培訓(xùn)；⑥其他培訓(xùn)內(nèi)容。60.如果客戶看房后對(duì)房源比較滿意，希望與業(yè)主達(dá)成初步交易意向，此時(shí)可能向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交納一定數(shù)額的意向金，此時(shí)必須簽署（）。A、《房屋狀況說明書》B、《看房確認(rèn)書》C、《房屋買賣合同》D、《買房確認(rèn)書》答案：D解析：如果客戶看房后對(duì)房源比較滿意，希望與業(yè)主達(dá)成初步交易意向，此時(shí)可能向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交納一定數(shù)額的意向金，并委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人去跟業(yè)主商談房屋價(jià)格等條款，并支付給經(jīng)紀(jì)公司一部分服務(wù)費(fèi)用。此時(shí)，客戶支付的金額稱作意向金。收取意向金時(shí)，必須簽署《買房確認(rèn)書》，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶開具意向金收據(jù)。61.對(duì)銷售人員進(jìn)行模擬講解培訓(xùn)，屬于（）。A、項(xiàng)目培訓(xùn)B、項(xiàng)目本體分析C、公司背景培訓(xùn)D、宣傳資料培訓(xùn)答案：B解析：銷售人員的培訓(xùn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)也是一項(xiàng)與人溝通的策略與技巧，專業(yè)領(lǐng)域的培訓(xùn)主要包括：①市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)；②競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析；③購(gòu)房客戶分析；④項(xiàng)目本體分析；⑤銷售資料學(xué)習(xí)；⑥其他培訓(xùn)內(nèi)容。模擬講解培訓(xùn)是項(xiàng)目本題分析的重要內(nèi)容，模擬講解培訓(xùn)是讓銷售人員更真實(shí)地學(xué)習(xí)和體驗(yàn)面向客戶全面介紹項(xiàng)目特點(diǎn)的過程。主要是針對(duì)項(xiàng)目地理位置、區(qū)域整體規(guī)劃、項(xiàng)目本身等方面，采用指導(dǎo)或模擬的方式進(jìn)行培訓(xùn)。62.以下不屬于房屋繼承和遺贈(zèng)的產(chǎn)權(quán)登記需要的程序的是（）。A、辦理繼承權(quán)公證書或接受遺贈(zèng)公證書或生效法律文書B、地稅局核定契稅（繼承除外）C、在網(wǎng)上提交申請(qǐng)D、領(lǐng)證答案：C解析：房屋繼承和遺贈(zèng)的產(chǎn)權(quán)登記需要一定的程序，流程如下：①辦理繼承權(quán)公證書或接受遺贈(zèng)公證書或生效法律文書；②地稅局核定契稅（繼承除外）；③到房屋登記大廳提交申請(qǐng)；④受理；⑤領(lǐng)證。63.下列關(guān)于中大戶型住宅客戶的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、以二次或多次置業(yè)客戶為主B、置業(yè)目的多為改善居住條件C、對(duì)價(jià)格非常敏感D、家庭人口較多，多為三代人同住答案：C解析：中大戶型客戶特征有：①二次或多次置業(yè)客戶為主，目的多為改善居住條件；②家庭人口較多，多為三代人同??；③對(duì)居住面積、產(chǎn)品戶型及居住配套條件有更高的追求，關(guān)注生活便利性、舒適性，要求有較好的小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。C項(xiàng)屬于小戶型住宅客戶特征。64.有意購(gòu)房，但對(duì)價(jià)位不明確，資金也尚未到位，及其隨意性大的客戶，應(yīng)采取的引導(dǎo)式方式是（）。A、提供咨詢服務(wù)，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)形象，建立長(zhǎng)期聯(lián)系B、提供好、中、差三類不同房源進(jìn)行展示，引導(dǎo)客戶明確購(gòu)房意向C、幫助客戶分析購(gòu)房能力、市場(chǎng)行情，制訂購(gòu)房方案D、提供最符合客戶要求的房源答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購(gòu)房人在購(gòu)買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)甄別不同情況做分類引導(dǎo)，如表5-1所示。由表可知，對(duì)有意購(gòu)房，但對(duì)價(jià)位不明確，資金也尚未到位，開價(jià)隨意性大的客戶屬于引導(dǎo)型客戶，其引導(dǎo)方式為：提供好、中、差三類不同房源進(jìn)行展示，引導(dǎo)客戶明確購(gòu)房意向。表5-1客戶類型劃分一覽表65.新建商品房住宅項(xiàng)目的銷售方式分為集中銷售和自然銷售兩種。下列關(guān)于集中銷售方式的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、其開盤風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為若服務(wù)或購(gòu)房流程設(shè)計(jì)不恰當(dāng)，容易引起客戶不滿B、新客戶很可能由于選不到心儀的房屋而流失C、走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購(gòu)買欲、市場(chǎng)關(guān)注度高D、適用于常規(guī)樓盤答案：C解析：集中銷售和自然銷售區(qū)別如表7-2所示。表7-2集中銷售和自然銷售對(duì)比表根據(jù)表7-2，C項(xiàng)應(yīng)為：只針對(duì)前期積累客戶開盤，前期積累客戶量多，具有一定的市場(chǎng)關(guān)注度。66.借款人有可能在抵押貸款購(gòu)房的還款期內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難而一時(shí)難以償還抵押貸款本息，此時(shí)面臨的是抵押貸款的（）。A、房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)B、購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)C、利率變化風(fēng)險(xiǎn)D、無力繼續(xù)償還貸款本息風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：對(duì)借款人來說，銀行抵押貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括：①無力繼續(xù)償還貸款本息風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人有可能在抵押貸款購(gòu)房的還款期內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難而一時(shí)難以償還按揭貸款本息。②房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)的原因很多，其中包括自然災(zāi)害、政治動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可抗力因素，也包括人為的因素。③利率變化風(fēng)險(xiǎn)。④購(gòu)房者房屋處置風(fēng)險(xiǎn)。67.下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。A、經(jīng)濟(jì)適用住房B、集資房C、商品房D、解困房答案：A解析：經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。68.“商圈”是指具有一定輻射范圍的（）。A、銷售商圈B、商業(yè)集聚地C、地域商圈D、中央商務(wù)區(qū)答案：B解析：根據(jù)學(xué)者研究，“商圈”應(yīng)當(dāng)是指具有一定輻射范圍的商業(yè)集聚地。進(jìn)行商圈分析的目的在于取得該商圈潛在消費(fèi)者收入、人口統(tǒng)計(jì)和心理特征方面的相關(guān)信息，了解其所需商品和服務(wù)的類型和規(guī)模，并進(jìn)而確定應(yīng)該采取的營(yíng)銷戰(zhàn)略和具體手段。69.高考期間，地處某考場(chǎng)附近的一房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售經(jīng)理，組織銷售人員向在考場(chǎng)外烈日下等候的家長(zhǎng)派送飲料。這種行為屬于房地產(chǎn)促銷組合中的（）。A、銷售促進(jìn)B、關(guān)系推廣C、廣告推廣D、人員促銷答案：B解析：公共關(guān)系是指企業(yè)與不同公眾之間的溝通和關(guān)系。公眾包括客戶、股東、供應(yīng)商、雇員、政府、一般公眾、媒體等。其中，企業(yè)與購(gòu)買者之間創(chuàng)造更親密的工作關(guān)系和相互依賴伙伴關(guān)系，同時(shí)也是建立和發(fā)展雙方的連續(xù)性效益，提高品牌忠誠(chéng)度和鞏固市場(chǎng)的方法與技巧。公共關(guān)系推廣是企業(yè)利用公共媒體刊登非付費(fèi)的有關(guān)企業(yè)的重要新聞或正面新聞，來促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的需求。70.在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的客源管理中，客源管理要以（）為中心。(2005年真題)A、客戶的意向需求B、現(xiàn)時(shí)客戶的個(gè)人信息和需求信息C、潛在客戶的個(gè)人信息和需求信息D、收集信息、整理信息和存檔答案：C解析：客源信息管理的對(duì)象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個(gè)人信息和需求信息為中心。在實(shí)際工作中，可以按照區(qū)域或社區(qū)來劃分，以便為客戶尋找合適的房源。71.（）可以有效避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，加快銷售的進(jìn)度，縮短銷售周期。A、獨(dú)家委托B、普通委托C、書面委托D、口頭委托答案：A解析：獨(dú)家委托可以讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有穩(wěn)固的優(yōu)質(zhì)房源，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷時(shí)間、活動(dòng)的計(jì)劃及控制，利于聚焦?fàn)I銷開展。經(jīng)紀(jì)人以房源為中心，建立起個(gè)人化營(yíng)銷模式和差異化服務(wù)，日常營(yíng)銷工作更有重點(diǎn)，工作效率更高。由于業(yè)主將房產(chǎn)獨(dú)家委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，有效防止業(yè)主頻繁改變出售條件，提高了房產(chǎn)租賃、買賣的成功率。同時(shí)還有效避免了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，加快銷售進(jìn)度，縮短銷售周期。72.房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)是（）。A、簽訂《房屋承租合同》完成B、簽訂《房屋買賣合同》完成C、簽訂《房屋租賃合同》完成D、簽訂《商品房屋租賃合同》完成，并協(xié)助完成出租登記與備案答案：D解析：房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)是簽訂《商品房屋租賃合同》完成，并協(xié)助完成出租登記與備案。經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人幫助客戶簽訂租賃合同后，還需要協(xié)助房東完成出租登記和備案手續(xù)，以確保租賃合同的合法性和房屋的安全性。73.通常房屋保修的事項(xiàng)由（）親自負(fù)責(zé)維修和處理。A、開發(fā)建設(shè)單位B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)C、裝修公司D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)答案：A解析：通常房屋保修的事項(xiàng)由開發(fā)建設(shè)單位親自負(fù)責(zé)維修和處理。如果開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書》中對(duì)所委托的單位予以明示，保證購(gòu)房者權(quán)益獲得切實(shí)保護(hù)。74.目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價(jià)值的（）。A、50%B、60%C、70%D、80%答案：C解析：目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價(jià)值的70%。抵押房地產(chǎn)價(jià)值通常采用抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，銀行一般委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。75.地方各級(jí)政府，專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房是指（）。A、集資房B、商品房C、解困房D、房改房答案：C解析：解困房是專門修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房，這是由地方各級(jí)政府專門修建的。因此，選項(xiàng)C是正確的。76.在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房源的物理屬性是指（）。A、物業(yè)的用途B、物業(yè)的權(quán)屬狀況C、物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)D、委托方在委托過程中的心理狀態(tài)答案：C解析：房源信息的物理指標(biāo)，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標(biāo)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災(zāi)等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標(biāo)在交易過程中是不變的。77.房屋所有權(quán)人按照有關(guān)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地的（）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。A、房地產(chǎn)管理部門B、當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府C、不動(dòng)產(chǎn)登記部門D、建筑行政主管部門答案：C解析：廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指在規(guī)定登記的范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照有關(guān)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，只包括房屋所有權(quán)登記和房屋的他項(xiàng)權(quán)利登記。78.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人駐守居住小區(qū)開拓客源的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、受眾面廣B、客戶準(zhǔn)確率高C、與客戶溝通效果好D、易與客戶建立關(guān)系答案：B解析：駐守的方式主要是，在一個(gè)特定的場(chǎng)所，可能是某個(gè)小區(qū)、可能是某個(gè)地段等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人設(shè)攤招攬客戶咨詢或主動(dòng)接觸客戶而獲得客戶的方式。其優(yōu)勢(shì)包括：①成本較低；②客戶的準(zhǔn)確性較高。其劣勢(shì)包括：①比較浪費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的時(shí)間；②有時(shí)候駐守會(huì)妨礙到行人。79.在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素是（）。(2011年真題)A、人脈資源B、房源信息C、網(wǎng)絡(luò)資源D、財(cái)務(wù)資源答案：B解析：房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源信息作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。80.房地產(chǎn)銷售一般根據(jù)項(xiàng)目銷售量、銷售目標(biāo)和（）等因素決定銷售人員人數(shù)。A、銷售進(jìn)度B、銷售難度C、宣傳推廣D、物業(yè)檔次答案：C解析：房地產(chǎn)銷售中，一般根據(jù)項(xiàng)目的銷售階段、項(xiàng)目銷售量、銷售目標(biāo)、宣傳推廣等因素決定銷售人員數(shù)量，然后根據(jù)銷售情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。81.住宅按（）來分類，可以分成住宅類房源、非住宅類房源兩種。A、產(chǎn)品性質(zhì)B、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)C、使用類別D、使用期限答案：A解析：按照產(chǎn)品性質(zhì)可分為住宅類房源、非住宅類房源兩種。①住宅類房源包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅類房源包括商鋪、寫字樓、公寓、停車樓、廠房等。82.在房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房屋贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿（）工齡的證明原件以及補(bǔ)交土地出讓金的證明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：在房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，除了提交基本材料以外，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房屋贈(zèng)與的，提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件以及補(bǔ)交土地出讓金的證明原件。83.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與業(yè)主接洽、相互溝通了解的過程中，（）是獲取委托的關(guān)鍵。A、能否獲得業(yè)主的信任B、能否提供盡可能多的房源C、能否充分理解客戶的需求D、能否提供專業(yè)意見答案：A解析：業(yè)主愿意將房屋委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售或出租，主要是相信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性與安全性，希望以專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，安全而高效地將物業(yè)銷售或出租出去。因此，經(jīng)紀(jì)人在與業(yè)主接洽、相互溝通了解的過程中，能否獲得業(yè)主的信任，是獲取委托的關(guān)鍵。84.下列選項(xiàng)中，（）是針對(duì)項(xiàng)目樓書、折頁(yè)、媒體資料及各類宣傳材料使用和發(fā)放方面的培訓(xùn)。A、物業(yè)管理培訓(xùn)B、銷售資料學(xué)習(xí)C、銷售籌備培訓(xùn)D、目標(biāo)客戶分析培訓(xùn)答案：B解析：新建商品房銷售人員對(duì)銷售資料的學(xué)習(xí)主要包括：①公司背景的了解與培訓(xùn)；②對(duì)項(xiàng)目樓書、折頁(yè)及各類宣傳材料使用和發(fā)放方面的培訓(xùn)；③銷售規(guī)則培訓(xùn)；④合同簽訂程序方面的培訓(xùn)；⑤物業(yè)管理方面的培訓(xùn)。85.某商鋪面積約40m2，售價(jià)為95萬元，在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是200元/m2，則該物業(yè)的投資回報(bào)年限是（）年。A、7B、8C、9D、10答案：D解析：投資回收期指通過資金回流量來回收投資的年限。其計(jì)算公式為：投資回收期＝總房?jī)r(jià)÷（月租金×12月）。本題中，商鋪面積約40m2，售價(jià)為95萬元，月租金約是200元/m2，則該物業(yè)的投資回收年限＝95÷（0.02×40×12）≈10（年）。86.當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)地勘查一套住宅房源后，發(fā)現(xiàn)該住宅所有權(quán)證所載面積小于實(shí)際面積時(shí)，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正確的做法是（）。A、刪除該房源信息B、建議房源業(yè)主提高出售報(bào)價(jià)C、向房源業(yè)主隱瞞以加快成交速度D、向房源業(yè)主說明并在房屋狀況說明書中標(biāo)注答案：D解析：對(duì)物業(yè)進(jìn)行勘查和評(píng)估是對(duì)房源信息進(jìn)行完善的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要詳細(xì)勘查和評(píng)估物業(yè)情況，并依據(jù)物業(yè)勘查和評(píng)估結(jié)果編制《房屋狀況說明書》。詳細(xì)的物業(yè)勘查和評(píng)估可以幫助經(jīng)紀(jì)人了解物業(yè)的真實(shí)情況和完善房源信息，方便更精準(zhǔn)地匹配客戶，對(duì)減少糾紛、促進(jìn)成交有非常大的幫助。87.如果客戶實(shí)地看房后的反映是對(duì)“房源滿意，但覺得價(jià)格高”時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)采取的對(duì)策是（）。A、分析客源具有的優(yōu)勢(shì)B、明確客戶的購(gòu)房需求C、分析客戶的購(gòu)買能力D、及時(shí)了解客戶最高購(gòu)買價(jià)答案：D解析：一般情況下，客戶對(duì)看房結(jié)果有不同的反映，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該根據(jù)客戶的態(tài)度分別采取不同的對(duì)策，具體如表5-1所示。表5-1購(gòu)房客戶看房結(jié)果列舉根據(jù)表5-1，對(duì)于“房源滿意，但覺得價(jià)格高”的顧客，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)采取的對(duì)策是及時(shí)了解客戶在價(jià)格上的心理底線。88.客源信息的開拓方法中，（）成本小，簡(jiǎn)便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大，這種攬客法不受時(shí)間、場(chǎng)地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人可以操作的方法。A、會(huì)員攬客法B、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法C、人際關(guān)系法D、團(tuán)體攬客法答案：C解析：客源信息的開拓方法中，人際關(guān)系法不受時(shí)間、場(chǎng)地的限制，是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人可以操作的方法。這種攬客法成本小，簡(jiǎn)便易行，介紹來的客戶效率高，成交可能性大。作為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，利用自己的人際網(wǎng)絡(luò)爭(zhēng)取客戶是其成功的基本保障。89.目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多開設(shè)有實(shí)體門店，（）成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶委托的重要途徑。A、門店接待B、網(wǎng)絡(luò)客戶接待C、電話接待D、當(dāng)面接待答案：A解析：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多開設(shè)有實(shí)體門店，門店接待成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶委托的重要途徑。門店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀(jì)公司或各營(yíng)業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶的接待。到店客戶是潛在客戶，他們可能對(duì)某一處房產(chǎn)產(chǎn)生購(gòu)買欲望，或者希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助其出售（出租）房產(chǎn)。90.引導(dǎo)客戶做出購(gòu)買決策時(shí)，總結(jié)法適用于（）。A、已經(jīng)遴選了多處房源B、購(gòu)房者具有豐富的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，偏好固定C、僅有一個(gè)缺陷不滿足客戶意愿D、客戶主意拿不定、拖延了很長(zhǎng)時(shí)間答案：A解析：引導(dǎo)客戶做出購(gòu)買決策是整個(gè)銷售過程的重要部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)客戶做出購(gòu)買決策的方法有：①假設(shè)法；②總結(jié)法；③直接法；④對(duì)比法；⑤重點(diǎn)突破；⑥善意威脅。其中，總結(jié)法適用于已經(jīng)遴選了多處房源的客戶。91.宣傳資料是將項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品、建筑風(fēng)格等信息，以畫面、文字、（）的方式傳遞給客戶，以增加客戶的感知。A、圖示B、效果C、風(fēng)格D、設(shè)計(jì)答案：A解析：宣傳資料是將項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品、建筑風(fēng)格等信息，以畫面、文字、圖示的方式傳遞給客戶，以增加客戶的感知。房地產(chǎn)銷售宣傳資料通常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托專業(yè)的廣告公司設(shè)計(jì)和制作，以項(xiàng)目樓書、戶型手冊(cè)、折頁(yè)、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。92.業(yè)主會(huì)因擔(dān)心房?jī)r(jià)可能上漲而惜售，說明房源具有（）。A、物理屬性B、法律屬性C、心理屬性D、變動(dòng)屬性答案：C解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種心理狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化，從而對(duì)房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價(jià)格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動(dòng)，房源交易價(jià)格可能產(chǎn)生波動(dòng)。93.雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個(gè)別性，但在現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)房屋的需求卻并不是非要某一套不可，這表明房源具有（）。(2007年真題)A、公共性B、變動(dòng)性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①動(dòng)態(tài)性；②可替代性。其中，可替代性是指雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個(gè)別性，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)房屋的需求卻并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對(duì)于需求者而言，它們是可以相互替代的。94.在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，住宅類房源一般按其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可以分為（）等。A、商品住房、商鋪、房改房、廠房B、商品住房、土地、寫字樓、廉租房C、商品住房、廉租房、房改房、小產(chǎn)權(quán)房D、收益性物業(yè)、商鋪、寫字樓、庫(kù)房答案：C解析：房源一般分為住宅和非住宅兩大類。按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價(jià)商品住房、私房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）、自建住房等。95.判斷地塊位置是否緊鄰城市主要道路兩側(cè)，未來樓體位置是否便于吸引城市人流與車流的視覺關(guān)注，是指（）。A、景觀資源分析B、項(xiàng)目四至分析C、路網(wǎng)情況判斷D、區(qū)域?qū)傩耘袛啻鸢福築解析：項(xiàng)目四至分析是分析地塊周邊的現(xiàn)狀情況、未來發(fā)展情況，同時(shí)尋找地塊的主昭示面，判斷地塊位置是否緊鄰城市主要道路兩側(cè)，未來樓體位置是否便于吸引城市人流與車流的視覺關(guān)注。A項(xiàng)，景觀資源分析是判斷地塊周邊視覺范圍可達(dá)的景觀價(jià)值；C項(xiàng)，路網(wǎng)情況判斷是判斷地塊位置是否緊鄰城市主要干道或高速公路人口，地塊附近地鐵站點(diǎn)或其他公共交通站點(diǎn)設(shè)置狀況，同時(shí)需要細(xì)致考慮步行或車行進(jìn)入項(xiàng)目地塊的人流動(dòng)線與車行動(dòng)線的便捷程度；D項(xiàng)，區(qū)域性判斷是判斷地塊所屬區(qū)域的商務(wù)屬性，即地塊位置是否歸屬于城市核心商務(wù)區(qū)、次級(jí)商務(wù)區(qū)、非主流商務(wù)區(qū)，或區(qū)域根本無商務(wù)氛圍等。96.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的簽名應(yīng)當(dāng)是（）。A、手寫簽名B、個(gè)性簽名C、印章簽名D、藝術(shù)簽名答案：A解析：由于《電子簽名法》第三條規(guī)定電子簽名、數(shù)據(jù)電文不適用“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”合同，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)締約雙方簽署的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)相關(guān)事項(xiàng)的勞務(wù)合同，不涉及土地和房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名既可以手寫簽名，也可以采用電子簽名。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果使用電子簽名，委托方也應(yīng)具備使用電子簽名簽署合同的條件。除了簽名之外，還應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同注明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的注冊(cè)號(hào)和身份證號(hào)。97.在銷售過程中有效地實(shí)現(xiàn)各類產(chǎn)品的（），是項(xiàng)目?jī)r(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。A、價(jià)格過渡B、大量銷售C、價(jià)值讓渡D、使用價(jià)值答案：A解析：在房地產(chǎn)銷售過程中，有效地實(shí)現(xiàn)各類產(chǎn)品的價(jià)格過渡，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。價(jià)格過渡是指將產(chǎn)品的各種價(jià)格因素合理地展示給消費(fèi)者，使消費(fèi)者能夠理解和接受各種價(jià)格信息，從而實(shí)現(xiàn)有效的交易。因此，選項(xiàng)A是正確的答案。98.關(guān)于“個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的貸款政策和房款方式的表述”，錯(cuò)誤的是（）。A、抵押消費(fèi)貸款無論貸款額多少都要求打入第三方賬戶B、抵押消費(fèi)貸款年限長(zhǎng)于個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)類貸款C、個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20％D、抵押消費(fèi)貸款利率低于個(gè)人住房抵押經(jīng)營(yíng)類貸款，最低為基準(zhǔn)利率上浮l5％答案：A解析：根據(jù)題目所給的選項(xiàng)，A選項(xiàng)表述了抵押消費(fèi)貸款無論貸款額多少都要求打入第三方賬戶，這是一個(gè)錯(cuò)誤的說法。其他選項(xiàng)的描述與題目要求相符，因此答案為A。以上是根據(jù)用戶輸入題目和答案的推理過程和依據(jù)給出的答案。99.開發(fā)企業(yè)在交付房屋時(shí)，買方需要預(yù)交管理費(fèi)、水電費(fèi)、電視初裝費(fèi)等，開發(fā)企業(yè)同時(shí)代收（）。A、印花稅B、土地使用稅C、房屋契稅D、房地產(chǎn)交易中介費(fèi)答案：C解析：根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用應(yīng)一并計(jì)入房?jī)r(jià)。在交付房屋時(shí)，買方需要預(yù)交管理費(fèi)、水電費(fèi)、電視初裝費(fèi)等，開發(fā)企業(yè)同時(shí)代收房屋契稅。因此，選項(xiàng)C是正確答案。100.在眾多招商原則中，異業(yè)互補(bǔ)的目的是（）。A、帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的順利招商與管理B、降低購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力C、要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)D、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度答案：C解析：異業(yè)互補(bǔ)的目的是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客親身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛購(gòu)疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等。101.下列關(guān)于等額本金的還款方式計(jì)算公式正確的是（）。A、本金／還款月數(shù)+（本金－累計(jì)已還本金）×月利率B、本金／還款月數(shù)+累計(jì)已還本金×月利率C、（本金－累計(jì)已還本金）／還款月數(shù)+本金×月利率D、（本金－累計(jì)已還本金）／還款月數(shù)+（本金－累計(jì)已還本金）×月利率答案：A解析：等額本金還款法（遞減法），是以每月為利息清算單位，就是說，消費(fèi)者每月還款的數(shù)額是由每月所還的本金，加上上月貸款總額產(chǎn)生的利息構(gòu)成，其中每月所還本金就是消費(fèi)者貸款總額除以貸款總月數(shù)得出的數(shù)額。其計(jì)算公式為：等額本金=本金／還款月數(shù)+（本金－累計(jì)已還本金）×月利率。102.下列房源中，（）是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場(chǎng)價(jià)出售。A、房改房B、集資房C、商品房D、經(jīng)濟(jì)適用住房答案：C解析：根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，按市場(chǎng)價(jià)出售。這是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則的界定。因此，正確答案為C，即商品房。103.目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多開設(shè)有實(shí)體門店，（）成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶委托的重要途徑。A、門店接待B、網(wǎng)絡(luò)客戶接待C、電話接待D、當(dāng)面接待答案：A解析：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大多開設(shè)有實(shí)體門店，門店接待成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶委托的重要途徑。到店接待是指客戶直接到各經(jīng)紀(jì)公司或各營(yíng)業(yè)門店中了解信息、尋求服務(wù)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶的接待。到店客戶是潛在客戶，他們可能對(duì)某一處房產(chǎn)產(chǎn)生購(gòu)買欲望，或者希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助其出售其名下的房產(chǎn)。104.寫字樓項(xiàng)目在選擇推廣渠道，以及制定相關(guān)設(shè)計(jì)及活動(dòng)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保渠道受眾重點(diǎn)為（）。A、企業(yè)高層人員B、企業(yè)中層人員C、社會(huì)中端階層D、社會(huì)低端階層答案：A解析：由于寫字樓主流客戶的非個(gè)體屬性與商務(wù)屬性，因此在選擇推廣渠道，以及制定相關(guān)設(shè)計(jì)及活動(dòng)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保：①渠道受眾重點(diǎn)為企業(yè)高層人員或社會(huì)高端階層；②在廣告宣傳的畫面與文案設(shè)計(jì)方面，必須明確體現(xiàn)商務(wù)氣質(zhì)；③在活動(dòng)主題的選擇時(shí)，把握商務(wù)客戶的敏感點(diǎn)，并在活動(dòng)形式方面體現(xiàn)高端商務(wù)特色；④產(chǎn)業(yè)資源的應(yīng)用是寫字樓推廣與住宅推廣的重要不同。105.新建商品住房采取集中銷售方式的風(fēng)險(xiǎn)是（）。(2011年真題)A、對(duì)客戶沒有約束力B、前期積累客戶容易流失C、客戶可能自動(dòng)放棄購(gòu)房D、易因流程不當(dāng)引發(fā)客戶不滿答案：D解析：銷售方式分為集中銷售和自然銷售兩種。其中，集中銷售是指當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到銷售條件后，通知所積累的誠(chéng)意客戶集中于某日前來銷售地點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。主要的風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)天到場(chǎng)選房的客戶非常集中，若服務(wù)或購(gòu)房流程設(shè)計(jì)不恰當(dāng)，容易引起客戶不滿。106.在寫字樓銷售中，最直接有效的推廣手法是（）。A、直郵短信B、戶外廣告C、網(wǎng)絡(luò)推廣D、活動(dòng)營(yíng)銷答案：A解析：常見的寫字樓項(xiàng)目推廣渠道有：①報(bào)紙廣告；②戶外廣告；③框架廣告；④樓體廣告；⑤電臺(tái)廣告；⑥網(wǎng)絡(luò)推廣；⑦產(chǎn)業(yè)雜志；⑧直郵短信；⑨聯(lián)動(dòng)；⑩陌生拜訪；大型活動(dòng)。其中，直郵短信對(duì)增加上門量，是最直接有效的推廣手法?？梢远噍喆?、不同目標(biāo)客戶群傳播，與逐層遞減精準(zhǔn)鎖定有效客戶群有機(jī)結(jié)合、交叉運(yùn)用，直達(dá)目標(biāo)客戶。107.要確定新建商品房的均價(jià)首先應(yīng)劃定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)，以項(xiàng)目為核心，半徑（）的范圍是市場(chǎng)調(diào)查重中之重。A、2kmB、3kmC、5kmD、6km答案：A解析：新建商品房的市場(chǎng)調(diào)查范圍應(yīng)該以項(xiàng)目為核心，根據(jù)實(shí)際情況和需求進(jìn)行適當(dāng)擴(kuò)展。一般來說，半徑為2公里的范圍是市場(chǎng)調(diào)查的重中之重，因?yàn)檫@個(gè)范圍能夠覆蓋到項(xiàng)目的周邊主要區(qū)域，能夠收集到較為全面和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。因此，選項(xiàng)A是正確的。108.在客源信息的開拓方法中，（）的劣勢(shì)是成本較高、時(shí)效性較差。A、客戶介紹法B、廣告法C、講座攬客法D、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法答案：B解析：A項(xiàng)，客戶介紹法，成本很低、客戶都是真實(shí)有效的；B項(xiàng)，使用廣告法的劣勢(shì)是成本較高、時(shí)效性較差；C項(xiàng)，講座的組織準(zhǔn)備工作尤為關(guān)鍵，主題、時(shí)間、場(chǎng)地和邀請(qǐng)方式及主講人的演講技巧等都決定其效果；D項(xiàng)，互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法劣勢(shì)在于當(dāng)前網(wǎng)上信息量大，信息難于突出，客戶識(shí)別難度大，需要對(duì)客源信息進(jìn)行有效的分析才能找出適合潛在客戶的房源。109.下列關(guān)于代辦不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的流程，說法錯(cuò)誤的是（）。A、交付材料時(shí)，如果本人無法到場(chǎng)，委托他人辦理的，提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書即可B、在接收委托人提供的相關(guān)材料時(shí)，要注意簽收并妥善保管C、將抵押合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等資料遞送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門，領(lǐng)取領(lǐng)證回執(zhí)單D、與委托人簽訂不動(dòng)產(chǎn)登記代辦合同，收取代辦服務(wù)費(fèi)答案：A解析：代辦不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的流程：①介紹相關(guān)政策及流程。②了解權(quán)屬現(xiàn)狀。③收集相關(guān)材料。在接收委托人提供的相關(guān)材料時(shí)，要注意簽收并妥善保管。與辦理轉(zhuǎn)移登記一樣，交付材料時(shí)，一般要求買賣雙方親自到場(chǎng)，如果本人無法到場(chǎng)，委托他人辦理的，還應(yīng)提供受托人的身份證明以及經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。④簽訂委托合同。與委托人簽訂不動(dòng)產(chǎn)登記代辦合同，收取代辦服務(wù)費(fèi)。⑤前往登記部門辦理登記。將抵押合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等資料遞送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門，領(lǐng)取領(lǐng)證回執(zhí)單。領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)登記證明。110.城市次級(jí)商圈的特點(diǎn)為（）。A、顧客的集中度高，消費(fèi)額高B、顧客的集中度高，消費(fèi)額低C、顧客比較分散D、顧客非常分散答案：C解析：根據(jù)客戶的比率或距離的范圍，商圈劃分為：①核心商圈，在該商罔的客戶占客戶總數(shù)量的70%～80%，客戶的集中度高，消費(fèi)額也高；②次級(jí)商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的15%～20%，顧客比較分散；③邊緣商圈，在該商圈的客戶占客戶總數(shù)量的5%～10%，客戶非常分散。111.市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的最后一個(gè)步驟是（）。A、設(shè)計(jì)客戶導(dǎo)向的營(yíng)銷戰(zhàn)略B、理解市場(chǎng)和客戶的需求、欲望C、建立營(yíng)銷性的關(guān)系和創(chuàng)造客戶愉悅D、從客戶處獲得價(jià)值以創(chuàng)造利潤(rùn)和客戶價(jià)值答案：D解析：市場(chǎng)營(yíng)銷過程包括理解市場(chǎng)和客戶需求、欲望，制定客戶導(dǎo)向的營(yíng)銷戰(zhàn)略，建立營(yíng)銷性的關(guān)系并創(chuàng)造客戶愉悅，以及從客戶處獲得價(jià)值以創(chuàng)造利潤(rùn)和客戶價(jià)值。但最后一個(gè)步驟應(yīng)該是要完成整個(gè)營(yíng)銷過程并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此市場(chǎng)營(yíng)銷過程中的最后一個(gè)步驟是從客戶處獲得價(jià)值以創(chuàng)造利潤(rùn)和客戶價(jià)值。所以答案為D。112.下列條款中，屬于《購(gòu)房須知》風(fēng)險(xiǎn)提示條款的是（）。A、樓盤緊鄰集貿(mào)市場(chǎng)B、樓盤南側(cè)100m為城市主干道C、樓盤東側(cè)100m有一座加油站D、樓盤北側(cè)500m有一所小學(xué)答案：C解析：為了讓購(gòu)房者明晰購(gòu)買程序，事前需制定書面的購(gòu)樓須知。購(gòu)樓須知的內(nèi)容應(yīng)明確購(gòu)房者所購(gòu)物業(yè)的具體信息、付款方式，并提醒購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)物業(yè)有清楚詳細(xì)的了解。有的項(xiàng)目通常采取一些更加規(guī)范的做法，在購(gòu)樓須知里增加了風(fēng)險(xiǎn)提示。例如說明項(xiàng)目周邊的設(shè)施配置可能存在的危險(xiǎn)或不安因素，如加油站、油庫(kù)、垃圾站等。113.下列關(guān)于“養(yǎng)客”的表述中，正確的是（）。A、與客戶培養(yǎng)關(guān)系B、運(yùn)用經(jīng)紀(jì)人的知識(shí)和服務(wù)使?jié)撛诳蛻糇優(yōu)檎嬲念櫩虲、潛在的客戶需要時(shí)間去培養(yǎng)D、為客戶免費(fèi)提供市場(chǎng)信息答案：B解析：養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，是指經(jīng)紀(jì)人將一個(gè)陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個(gè)積極的購(gòu)買者的過程。潛在客戶希望被告知購(gòu)買信息，被傳授專業(yè)的知識(shí)、提供專業(yè)的服務(wù)、以幫助他們做出合理的決策。經(jīng)紀(jì)人在初次接觸客戶之后，用自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費(fèi)者之間的信任關(guān)系。經(jīng)紀(jì)人提供的信息越有價(jià)值，提供的解決方案和咨詢?cè)接袔椭蛻艟蜁?huì)越信任，越容易達(dá)成交易和建立長(zhǎng)期關(guān)系?？蛻裟承r(shí)候也會(huì)有不切實(shí)際的價(jià)格期望和要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過市場(chǎng)信息的提供和分析，引導(dǎo)客戶調(diào)整期望，縮短供需差距。114.下列關(guān)于客源構(gòu)成要素的說法錯(cuò)誤的是（）。A、需求者的構(gòu)成要素是自然人和法人主體B、職業(yè)不屬于自然人的構(gòu)成要素C、購(gòu)買方式屬于需求意向D、法人主體的要素包括法定代表人答案：B解析：AD兩項(xiàng)，客源是對(duì)房地產(chǎn)有現(xiàn)時(shí)需求或潛在需求的客戶，包括需求者及其需求意向。需求包括以獲得物業(yè)所有權(quán)為目的的購(gòu)買需求，也包括以暫時(shí)獲得物業(yè)使用權(quán)為目的的租賃需求。需求者包括自然人和法人主體。自然人需明確姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等；法人主體包括企業(yè)或其他單位、組織等，需明確公司名稱、性質(zhì)、法定代表人、法人授權(quán)委托人及聯(lián)系方式等。C項(xiàng)，需求意向，包括需求類型（購(gòu)買或租賃）、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)和購(gòu)買方式等信息。自然人包括姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等。115.一般推薦方式下，賣方代理與買方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作完成業(yè)務(wù)，賣方代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通?？色@得成交傭金的（）。(2011年真題)A、20%B、50%C、60%D、80%答案：A解析：一般推薦是指業(yè)主委托經(jīng)紀(jì)人將房源信息（連同業(yè)主聯(lián)系方式）推薦給其他區(qū)域的門店經(jīng)紀(jì)人全程服務(wù)，成交之后則作為業(yè)主受托經(jīng)紀(jì)人一般只分傭15%～25%。116.《物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)勘察表》的填寫細(xì)則中，綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為（）。A、方便、比較方便、一般、不方便四個(gè)等級(jí)B、齊全、一般、不齊全三個(gè)等級(jí)C、標(biāo)準(zhǔn)、不標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)等級(jí)D、好、較好、一般、差四個(gè)等級(jí)答案：D解析：綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為好、較好、一般、差四個(gè)等級(jí)，具體標(biāo)準(zhǔn)如表2-2所示。表2-2綠化等級(jí)劃分表117.在存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，配對(duì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。(2012年真題)A、明確客戶的房屋需求B、約定看房時(shí)間和地點(diǎn)C、明確客戶的交易價(jià)格D、為客戶推薦合適房源答案：D解析：配對(duì)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦房源是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是對(duì)買方獨(dú)家代理人而言，向委托人推薦房源關(guān)系到委托人能否購(gòu)買到既滿足住房需求又符合其經(jīng)濟(jì)承受能力的住房。118.一般情況下城市核心商圈的顧客占顧客總數(shù)量的（）。A、5％～l0％B、15％～20％C、30％～45％D、70％～80％答案：D解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，商圈的顧客數(shù)量會(huì)受到許多因素的影響，如地段、項(xiàng)目類型、物業(yè)特點(diǎn)等。城市核心商圈通常指的是城市商業(yè)中心或市中心的區(qū)域，顧客數(shù)量會(huì)比較多。一般情況下，城市核心商圈的顧客占總顧客數(shù)量的比例會(huì)比較大，答案選擇D。119.房源共享形式不包括（）。A、私盤制B、公盤制C、混合制D、分享制答案：D解析：房源共享是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將自有的房源信息發(fā)布給其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或客戶，以供交易選擇的方式。它主要包括私盤制、公盤制和混合制三種形式。私盤是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人擁有房源并自行發(fā)布；公盤則是經(jīng)紀(jì)公司擁有房源并統(tǒng)一發(fā)布；混合制則是部分私盤、部分公盤。因此，分享制不屬于房源共享形式，答案為D。120.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的類型，應(yīng)當(dāng)根據(jù)（）確定。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的意愿B、委托人的委托目的C、委托人與機(jī)構(gòu)協(xié)商D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的制度規(guī)定答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的類型，應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的委托目的確定。委托人作為房地產(chǎn)權(quán)利人，委托出售、出租房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；委托人作為求購(gòu)、求租人的，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同類型不同，開展的經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)也不同。121.下列房源中，（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中數(shù)量最大，同時(shí)也是交易量最大的一種房源。A、商鋪B、住宅C、寫字樓D、倉(cāng)庫(kù)答案：B解析：房源一般分為：①住宅，是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)社宿舍）等，但不包含住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業(yè)用房、停車房和廠房倉(cāng)庫(kù)等。住宅一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中數(shù)量最大，同時(shí)也是交易量最大的一種房源。122.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人初步完成委托銷售工作的標(biāo)志是（）A、實(shí)地看房B、接待客戶C、交易撮合與配對(duì)D、簽訂房地產(chǎn)買賣合同答案：D解析：房地產(chǎn)交易合同的簽訂及各種款項(xiàng)的支付是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售工作初步完成的標(biāo)志，也關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的代理業(yè)務(wù)能否獲得最終的成功，因此是十分重要的環(huán)節(jié)。123.房源的開拓要遵循真實(shí)性、及時(shí)性、持續(xù)性和（）原則。A、集中性B、規(guī)范性C、合法性D、共享性答案：A解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，開拓房源的過程需要注重一些原則。真實(shí)性、及時(shí)性和持續(xù)性是其中的三個(gè)重要原則。這些原則要求經(jīng)紀(jì)人在開拓房源時(shí)以真實(shí)的信息進(jìn)行宣傳，及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并與潛在買家積極溝通，以及持續(xù)不斷地尋找和更新房源信息。選項(xiàng)中提到的集中性，符合開拓房源的原則之一，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人需要有針對(duì)性地集中精力和資源來開發(fā)特定區(qū)域或類型的房源。因此，選項(xiàng)A是正確答案。124.在新建商品房營(yíng)銷活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段應(yīng)（）。A、參與工程施工和監(jiān)理B、就施工和銷售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)提出建議C、制定價(jià)目表D、制訂銷售方案答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段開始全程介入，主要工作是確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目定位”）。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是指從市場(chǎng)角度對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出要求，是市場(chǎng)需求和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的橋梁，一般包括戶型、功能、客戶人群等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般不參與工程施工與監(jiān)理的工作，但可以就施工現(xiàn)場(chǎng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)提出建議，以保證銷售效果。125.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法以（）和目標(biāo)利潤(rùn)為定價(jià)原則。A、固定成本B、總成本C、單位變動(dòng)成本D、投資利潤(rùn)率答案：B解析：目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法是以總成本和目標(biāo)利潤(rùn)為定價(jià)原則。定價(jià)時(shí)，先估算出未來可能達(dá)到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤(rùn)額，然后計(jì)算價(jià)格。具體公式為：目標(biāo)利潤(rùn)單位價(jià)格＝[（固定總成本＋目標(biāo)利潤(rùn)額）÷預(yù)計(jì)銷售面積＋單位變動(dòng)成本]÷（1－銷售稅費(fèi)率）；目標(biāo)利潤(rùn)額＝投資總額÷投資利潤(rùn)率。其中，投資總額包括開發(fā)項(xiàng)目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部?jī)?nèi)容。126.房源信息的共享形式中，（）表現(xiàn)在多數(shù)情況下，每宗交易需要兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)。A、公盤制B、混合制C、私盤制D、公開信息制答案：C解析：房源信息的共享形式中，私盤制表現(xiàn)在多數(shù)情況下，每宗交易需要兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)，這意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的信息是私密的，不能隨意分享給其他人。因此，答案為C。127.下列關(guān)于預(yù)約看房的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、預(yù)約見面地點(diǎn)應(yīng)選擇有明顯標(biāo)志物的建筑物B、與客戶約見地點(diǎn)最好是在經(jīng)紀(jì)門店C、約看房時(shí)間與實(shí)際看房時(shí)間相隔一天以上的，無需再次與業(yè)主客戶確定D、經(jīng)紀(jì)人與交易雙方要約定具體的時(shí)間答案：C解析：與客戶提前約定看房時(shí)間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在看房前，應(yīng)與業(yè)主和客戶約定具體的看房時(shí)間、見面地點(diǎn)，要提醒雙方帶好各種證明文件和資金。約定的時(shí)間、地點(diǎn)要準(zhǔn)確，盡量與客戶約定在人流少、有明顯標(biāo)志物的地點(diǎn)見面，引導(dǎo)客戶以最便捷的方式到達(dá)。約見的地點(diǎn)最好是在經(jīng)紀(jì)門店。約看房時(shí)間與實(shí)際看房時(shí)間相隔一天以上的，需要在看房前再次與業(yè)主客戶確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與交易雙方約定具體的看房時(shí)間，否則容易造成互相等待，耽誤時(shí)間。128.商鋪按照（）來劃分，可以分為鋪面房和鋪位。A、功能B、特點(diǎn)C、所在的地理位置D、方法答案：C解析：如果按照所在的地理位置來劃分，商鋪可以分為：①鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪；②鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。129.為了探索生活形態(tài)變化與都市發(fā)展之間的關(guān)系，應(yīng)進(jìn)行（）調(diào)查。A、收入水平B、消費(fèi)水平C、購(gòu)買水平D、家庭結(jié)構(gòu)答案：D解析：消費(fèi)者行為是