沈陽遠洋天地商業(yè)規(guī)劃概念草案

沈陽遠洋天地

商業(yè)規(guī)劃概念草案

沈陽商圈演變

70年代前

80年代前

90年代前

沈陽商圈結(jié)構(gòu)

北帶金廊

—核心圈一中心圈一邊緣圈金廊一北帶一南帶

沈陽商圈綜合競爭力分析模型

沈陽市商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)分析

1）目前沈陽市空置產(chǎn)品主要集中在大型商業(yè)項目及面積較大、總價款較

高的底商部分

2）核心區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)增長迅速

3）潛在供應(yīng)量使傳統(tǒng)中部商圈重心南移

4）商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏向底商轉(zhuǎn)變

5）原有經(jīng)營業(yè)態(tài)與新供應(yīng)量尚處磨合期

沈陽市商業(yè)市場發(fā)展趨勢分析

1）投資型商鋪產(chǎn)品的市場將受到威脅

這里投資型商鋪產(chǎn)品主要指售后返租的商鋪產(chǎn)品。由于市內(nèi)各區(qū)域租

金水平未有明顯的沖高跡象，故投資型產(chǎn)品追捧的熱度應(yīng)有所降溫。

2)社區(qū)商業(yè)的影響范圍不斷擴大，休閑娛樂業(yè)將有大發(fā)展

沈陽市居民消費支出增長迅速。目前看來，未來入市項目以餐飲業(yè)、

休閑娛樂業(yè)為定位的為數(shù)不少。這對促動沈陽居民休閑娛樂消費將起積極

作用。

不同業(yè)態(tài)的面積需求分析

1)從事美容美體、專賣零售、咨詢服務(wù)、醫(yī)療等行業(yè)需要的面積較小

2)89%美容美體行業(yè)對于面積的要求在200平方米以內(nèi)

3)75%的專賣零售行業(yè)對于經(jīng)營面積的需求也在200平方米以內(nèi)

4)42%的餐飲機構(gòu)選擇經(jīng)營面積在300平方米以上，有些要求500平方

米左右的單體面積

5)62.5%的休閑娛樂行業(yè)選擇的需求面積在300平方米以上

6)汽配行業(yè)需求面積較小，在100平方米以內(nèi)，同時應(yīng)預(yù)留倉儲空間

商業(yè)類產(chǎn)品空間特征

1）單體建筑面積大多集中在50?300平方米

2）單體建筑面積在50?150平方米之間的最受歡迎

3）進深根據(jù)不同行業(yè)來進行規(guī)劃，基本上不超過18米

4）大多采用挑高設(shè)計

商鋪空間結(jié)構(gòu)分析

商業(yè)產(chǎn)品層數(shù)需求

口一層?二層口三層

1）專賣零售、美容美體、咨詢服務(wù)等行業(yè)對三層的商鋪抗性較大

2）餐飲、休閑娛樂等行業(yè)由于需求面積較大及行業(yè)的自身特性，往往能

夠接受三層商鋪

3）商業(yè)產(chǎn)品層高需求

一層的層高在4.2米左右即可，二層的層高在3.3米左右即可。休閑

娛樂業(yè)對于首層層高的需求更為明顯，層高高于6米。

4）底商進深的需求

大多客戶希望進深較短，最好能控制在9?12米之間，15米左右也能

接受，但如果進深大于18米，接受程度將受到影響。休閑娛樂業(yè)、餐飲業(yè)

對于底商的進深要求較高。希望營業(yè)場所進深大于18米。

5）底商開間的需求

□〈9米?9-12米口13-18米口＞18米

8米的開間能滿足一般行業(yè)的經(jīng)營要求，如果行業(yè)經(jīng)營面積大，需要

較大門面那么可以通過橫向打通的方式開擴展空間。

經(jīng)營者重點參考的主要指標(biāo)

1）最關(guān)心的還是區(qū)域的人流量和交通便利性問題

2）停車是否方便問題

3）所以我們應(yīng)該充分利用項目地塊各自不同的特征條件，并盡量保證地上

自由停車位

商業(yè)類產(chǎn)品的選擇動機分析

1）選擇自營的比例占到60%

2）物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者比例較高的有休閑娛樂、餐飲業(yè)以及咨詢服務(wù)機構(gòu)

3）美容美體、專賣零售、醫(yī)療機構(gòu)等行業(yè)大多采取租賃方式進行經(jīng)營

商鋪銷售價格及承租水平能力分析

1）商業(yè)產(chǎn)品的需求客戶對于總價款的承受能力較高。近37%能承受

100—300萬的總價區(qū)間，他

們能夠承受的面積大約100—150平方米左右

2）餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)對于總房款的承受能力相對較強，其中29%的餐

飲業(yè)受訪者能夠承受

300萬以上的總房款

3）餐飲機構(gòu)對于租金的承受能力較強，40%能夠承受3—6元/M2/天

社區(qū)商業(yè)類產(chǎn)品規(guī)劃布局特征分析

面積劃分

1）單體建筑面積100—300平方米的戶型較多

2）建筑面積100平方米左右的公建部分銷售情況最好

3）經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，面積劃分跨度明顯

層高方面

1）大多采用挑高設(shè)計

大多高于5米。大部分項目均可作一層夾層，使其實際使用面積比原

建筑面積增加近50%。

2）從需求結(jié)果分析，經(jīng)營者對于首層高的敏感度并不高

42%的經(jīng)營者選擇的層高低于4.2米。足以說明雖然挑高設(shè)計能夠提

高產(chǎn)品的利用率，但通常情況下，其單價也相對較高。經(jīng)營者對于挑高產(chǎn)

品敏感度有所降低。

戶型特征

1）8米左右的開間，12?20多米的進深

2）各行業(yè)對于面積的控制依賴于開間的大小，可內(nèi)部打通，使得面積跨度

大

底商的停車位

1）大型餐飲、專賣、娛樂等行業(yè)對于車位數(shù)要求較高

2）泊車主要依靠地上停車位，而停車位的數(shù)量，與經(jīng)營者底商開間有較重

要的關(guān)系

項目區(qū)域商業(yè)屬性分析

1）長白島區(qū)域由于河流的阻隔，其實際上是個封閉型的地塊

2）區(qū)域地塊的城市主要功能是居住，為此區(qū)域和城市其他區(qū)域的聯(lián)動不是

很強

3）長白島區(qū)域到沈陽主要商圈的路程差不多在15?20分鐘之內(nèi)，區(qū)域居

民的消費動線是外向型

的

4）城市擴展、人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣的變化，使城市出現(xiàn)了一些以區(qū)

域需求為中心的次商

圈

5）長白島區(qū)域的開發(fā)本質(zhì)上是個造鎮(zhèn)運動。為此，應(yīng)該有個完整的城市配

套設(shè)施體系。從目前

的規(guī)劃來看沒有清晰的定位，商業(yè)網(wǎng)點的布局也僅僅只是各家開發(fā)商的

住宅配套

6）由于沒有很好的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，各自為政的點狀商鋪會削弱區(qū)域商業(yè)的

整體發(fā)展

7）事實上任何區(qū)域?qū)ι虡I(yè)面積的要求必須由基本人口和消費力決定，超出

供需關(guān)系的平衡，會

使商家的經(jīng)營陷入窘境，從而使一開始的招商就無法如期進行

城市意識主導(dǎo)的交通入口辨識

城市意識主導(dǎo)的交通干道辨識

長白西第和勺薛公路站東西

走向的次fitt,M卜：I道分

源和書環(huán)的京要交垠體備

拗區(qū)酋業(yè)往往布同在這許的

卜進上?人4：合?形成一科

徭雜格用的商業(yè)城圈.

門

街

長

大

州

M北

匕

的

干

白

走

線?

商

區(qū)

業(yè)

街

在

上?

了

免

和

陽

避

它

街

牽

的

H何

街

陰.

大

門

街

以

長M

是

體

主

的F

為

車

邊

的

利

而

!:街

地?

以

互

業(yè)4

動

，

舄

街

無

謂

宣

巾

用

城市意識主導(dǎo)的交通區(qū)位辨識

區(qū)域中心’

區(qū)域街區(qū)地塊商業(yè)價值分析

評估要素:

1）區(qū)域位置

2）交通進入

3）地塊條件

4）街區(qū)朝向

5）人流動線

6）物業(yè)昭示

SWOT分析

S（優(yōu)勢）分析：

1）獨特的地理位置，具備定位城市高檔住宅社區(qū)的自然條件

2）和城市若即若離，即可方便地分享城市的綜合功能，又可獨居一隅遠離

城市的喧囂

3）交通四通八達、盡管和城市一河之隔，由于項目區(qū)域城市功能比較單純,

今后不會象其他城

市的隔河新區(qū)發(fā)展帶來的交通問題

4）項目區(qū)位在長白島處于門戶核心位置，具有很好的領(lǐng)域感

5）長白島在沈陽城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展中，占有重要的一席之地。由于定位使

然，理應(yīng)受到政府、

市民和投資人的關(guān)注

6）河畔高爾夫球場提升了項目地塊的認知價值，增加了排它性的訴求元素

7）高檔住宅的高消費能力和享受型生活方式

8）更年輕的人口結(jié)構(gòu)和消費觀念

9）遠洋集團的品牌影響力和資金能力，以及企業(yè)具備的專業(yè)人力資源

W（劣勢）分析：

1）新規(guī)劃中，長白島將發(fā)展集高新科技、商貿(mào)、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)，建成

一個各項配套設(shè)施完

備的獨立城區(qū)，定位的寬泛性和階段性實施策略的不清晰，容易使項目

的配套部分無法對接

2）完全的生地，特別是區(qū)域生地，商業(yè)培育的時間成本是非常昂貴的。它

足以摧毀一個企業(yè)的

能力所限和戰(zhàn)略耐心

3）從眾的浮躁心態(tài)容易誘導(dǎo)項目盲目地進入快車道，從而忽視商業(yè)運營的

基本規(guī)律

4）通過資本來改變現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)來日方長

5）要達到足以支撐商業(yè)運作的有效人口數(shù)量，不是住宅的建設(shè)完成就可以

解決的，所謂五年建

城五年滿人

6）項目的整體規(guī)劃是以住宅為主導(dǎo)，而商業(yè)的很多理念是和住宅沖突的，

由此，使商業(yè)運作的

可行性大打折扣

0（機會）分析：

1）長白地區(qū)未來將成為高端企業(yè)的聚集地

2）高端的物業(yè)必將吸引高端的人群

3）長白島將成為長白地區(qū)的居住和商業(yè)中心

4）政府在長白島商業(yè)網(wǎng)點的核心布點上，并未明確具體區(qū)位，為此給項目

的占位留下了空間

5）沈陽新城的南移，使項目的位置日趨突出

6）城市的拓展是移動的，一旦長白島區(qū)域的樓宇開發(fā)成功，將有力地提升

區(qū)域價值，從而形成

洼地效應(yīng)

7）國家經(jīng)濟政策的調(diào)整，會更有利地促進品牌地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

8）大量的新業(yè)態(tài)、新品牌商家開始關(guān)注沈陽

T（威脅）分析：

1）沈陽商業(yè)成為全國最爆發(fā)性扎堆的城市

2）在一定時間里，沈陽商業(yè)的洗牌是激烈的

3）長白島區(qū)域結(jié)聚了多家房地產(chǎn)開發(fā)商，在住宅商業(yè)的運作思路上驚人的

相似，將瓜分有限的

輔助性商業(yè)業(yè)態(tài)商家

4）出售物業(yè)會給商業(yè)的招商、運營管理帶來巨大的傷害

5）全球能源、金融、糧食潛在的危機將給中國經(jīng)濟帶來深遠的影響，特別

是國內(nèi)通脹將大大地

抑制消費支出和投資熱情

6）地產(chǎn)商對超大盤住宅社區(qū)商業(yè)的認知和把控能力，往往使配套型的商業(yè)

成為企業(yè)獲利的累贅

7）長白島各家開發(fā)商規(guī)劃的商鋪面積大大超出了15萬未來人口的需求

1#、2#地塊商業(yè)價值分析

優(yōu)勢：

1）區(qū)域的中心位置

2）西南兩面充分的展示面

3）面寬和進深3:1的黃金空間結(jié)構(gòu)

4）交通的通達性和循環(huán)性

5）城市兩橋的交匯點，可以形成交通樞紐點，特別是可以前瞻性地和軌道

交通對接

劣勢:

1)主干道左拐的交通擁堵區(qū)

2)住宅底商北面無法形成交通循環(huán)

3)規(guī)劃路從住宅底商和2#地塊中間穿行，削弱兩者的有效互動

4)1#、2#和住宅底商缺乏整體性的規(guī)劃

5)1#、2#和住宅底商的之間體量不均衡

6)2#三幢高樓容易遮擋住宅底商的采光

7)由于先開發(fā)最不容易成功的住宅底商，將拖累項目整體的商業(yè)價值

8)1#底商和2#地塊中間的規(guī)劃路的設(shè)定在邏輯上顯得混亂

9)1#、2#之間的規(guī)劃路和12幢、18幢住宅中間的小區(qū)入口關(guān)系不明確

1#、2#地塊底商分析

1#、3#、5#地塊交接處底商分析

IAll

■集中康剜利“劃生育

報倚足*11而業(yè)成功

的M本元案

■可以考慮先“冷I8T

這哄的廂業(yè)投入

■如果“UI區(qū)域而業(yè)中

心的定位成立.這條

路是外部交通神環(huán)啦

眼要的通道

3#、5#、6#地塊沿河底商分析

■這兒有河、有壽道、有

高爾大,是很好的景觀

僭

■如果建商業(yè).必須足輻

射全市的性格業(yè)態(tài).如

依次嘉隴江邊的集飲街

戊無錫站前小燈物《律

運河）的?九一：酒吧

街

■但翟稱政府來切助全力

打造.否則.類似這樣

的物在全國絕大多數(shù)必

失敗的

融鼎對項目的業(yè)態(tài)定位

一、大型休閑會所部分：18681.6M2（含地下3600M2）

1、洗浴會所5118M2

1）一層具備較高的展示功能（挑高8M）

2）二層：一二層男女桑拿位置的上層、設(shè)計部分夾層

3）三層:功能客房、SPY、美容等多種經(jīng)營用途

洗浴會所凈租金為：5000元/M2+365天+2年=6.85元/天/M2

首次投入的裝修成本為：5000元/M2X5118M2=2559萬元

假定兩年收回裝修成本，第三年收入全部納為收益部分；以此目標(biāo)進行

計算，其日均收益為

1280萬元+365天=3.5萬元

以人平均消費為800元進行計算:3.5萬元+800元/人p44人次

2、健身中心3025M2

地下一層，有泳池等各種功能健身器

租金以0.3元/天/M2

0.3元/天/M2X3025M2X365天=33萬元/年

3、商業(yè)獨樓（售樓處）1765M2

體驗式的展示店，如：曲美家具、SONY數(shù)碼體驗等

或高檔品牌餐飲，如：“梅龍鎮(zhèn)”

租金水平=12500元/M2X10%+365天=3.42/天/M2

2008年?2010年生地期租金每年增長比率為20%

2010年為5元/天/M2

4、會所底商972M2

主要功能為周邊配套服務(wù)的小型零售店鋪，面積為60M2?110M2

二、1#地塊住宅底商

1、社區(qū)配套7696.45M2

1、6、12、18、19、23號樓的底商

2、A、B獨樓1600M2

高檔私房菜館

三、2#地塊

方案一：高檔購物中心，其中包括數(shù)碼體驗中心、品牌超市、中高端品牌、

旗艦店等多種業(yè)態(tài)

方案二：品牌特色主力店、品牌旗艦體驗店及超市、餐飲、銀行等多種配

套商業(yè)

四、3#地塊

底商配套4942M2

運動休閑主題的消費性會所

以高爾夫球場打造零售、餐飲、展示展覽于一體的多功能特色休閑會所

不同業(yè)態(tài)能量排列圖

am

務(wù)

大型超市

美容美發(fā)

藥店百貨店

便利店

汽車莢容

纏身中心

人流少_-nv人流多

音像租賃we

詵浴

美食街

迪卡儂

會所休閑

家庭就樂

時尚基地

被造性

對融鼎業(yè)態(tài)定位的思考

關(guān)于價值最大化原則：

1）一個需要真心實意地耐心培育的生地商業(yè)項目，價值最大化不但不可能

實現(xiàn)，而且會誤導(dǎo)項

目走向反面

2）除非它只是一句讓開發(fā)商幸福的口號，現(xiàn)實的原則就是：在培育階段

“取”最小化，而

“舍”最大化

關(guān)于洗浴會所：

1）洗浴的產(chǎn)品線非常短，特別是人均800元的浴資（不含特別服務(wù)費）這

在沈陽是相當(dāng)高端的

消費。（見下頁圖表）

2）什么樣的洗浴商家會支付每天6.85元/M2的租金

3）越高端的洗浴場所未必需要特別顯眼的商街區(qū)位，因為面對少數(shù)的客

群，適度的隱蔽會更顯

其神秘感和高端性

4）洗浴行業(yè)的經(jīng)營時段峰線和常規(guī)的零售有很大的不同

5）作為標(biāo)志性地塊人氣的聚集是其重要的功能所在

目前沈陽部分洗浴場所業(yè)態(tài)及收費參考：

商業(yè)形態(tài)洗浴名稱陽光寶石位置沈河區(qū)風(fēng)雨壇139號營業(yè)時間24小時

包房20間標(biāo)準(zhǔn)包房、30張散鋪客流員650人次經(jīng)營面枳2000余時

一樓：男女浴區(qū)：全新裝修，二樓：內(nèi)設(shè)休息大廳，寬敞舒適的共享休息廳，

商業(yè)分布

干凈整潔的環(huán)境，三樓：極牌室、電腦房、自助長

服務(wù)項目臺式足道、功夫按摩、大班名典、玫瑰浴、水果浴等多種服務(wù)項目

套餐形式洗浴+自助餐+足療或按摩=38元

凱麗康

商業(yè)形態(tài)洗浴名稱位置沈陽北站營業(yè)時間24小時營業(yè)

樂中心

包房45張沙發(fā)床客流量800人次經(jīng)營面積近2000m'

商業(yè)分布一樓：大廳：二樓：洗浴，三樓：內(nèi)設(shè)休息大廳、棋牌室、電腦房、自助餐

洗浴：20元、大廳足療：50分鐘/25元、VIP足療：60分鐘/48元、大廳套?。?/p>

服務(wù)項目100分鐘/68元（免洗?。?、VIP套?。?00分鐘/98元（免洗浴）、精油溫腎：

3防鐘/48元、住宿：大廳10元VIP30元

套餐形式35元=洗浴+浴品+足療或按摩+免費觀看夜總會

嘉年華

商業(yè)形態(tài)洗浴名稱位置鐵西區(qū)近街營業(yè)時間24小時營業(yè)

洗浴中心

包房47間標(biāo)準(zhǔn)包房客流倒2000人次經(jīng)營面積24000余m'

一樓：大廳：全新蕓修，二樓：內(nèi)設(shè)休息大廳，棋牌室、電腦房、自助餐，三樓:

商業(yè)分布

洗浴

服務(wù)項目SPA養(yǎng)顏、各式按摩、玫瑰浴、水果浴等多種服務(wù)項目

套餐形式洗浴*自助卷=108元（洗浴49元+自助欽）9元）

商業(yè)形態(tài)洗浴名稱金麗熱帶雨林位置東陵區(qū)文化路營業(yè)時間24小時營業(yè)

包房47間標(biāo)準(zhǔn)包房客流微800人次經(jīng)營面積10000余冠

一層：接待大廳、男女浴場、潺布浴、熱帶水療、冰火浴、火焰洞、冰雪谷、金

池、銀池、標(biāo)準(zhǔn)客房.二層：震蟋能院、風(fēng)情酒吧、自助餐、KTV、網(wǎng)吧、讀書

商業(yè)分布

苑、噬眠居、液晶室、棋牌室、豪華套房、美容美發(fā)廳、大型銀藝晚會.三層：

保健按摩玉石房、玉床舒體瑪瑙房、豪華V【P客房

套款形式洗浴+簡率=38元（簡貨區(qū)）

關(guān)于商業(yè)獨樓:

1）以物業(yè)的售價推算租金是極其危險和難以實現(xiàn)的

2）生地的租金為3.42元/天/M2,而且每年增長比率為20%

3）到2010年為5元/天/M2,事實上，屆時一，商業(yè)價值是否會隨著入住率

的提升而還其本質(zhì)，還

是個未知數(shù)。特別是家具、大型餐飲的產(chǎn)租能力都不是太高。根本的一

點，生地招商的侃價

能力是十分弱的。而且還面臨其他替代物業(yè)的白熱化競爭

關(guān)于高檔購物中心：

1）城市功能定位的屬性使地塊具有市民集體記憶的辨識。歷史的沉淀使每

塊地塊的商業(yè)價值是

不同的

2）高檔的購物中心通常都選址在重要商圈和成熟商圈

3）關(guān)鍵品牌商家鐵定的選址要求主導(dǎo)了購物中心的定位取向

4）購買高檔品的消費者，心理需要占了相當(dāng)?shù)谋戎?，購物距離是價值的一

部分，所謂走的越遠

花費越大

5）高檔品牌的布局是有領(lǐng)域感和空間感，西武隔河雄踞，非常難以想象會

有什么一線品牌會落

位項目

關(guān)于品牌旗艦店：

1）旗艦店是品牌在一個城市的意象，它是商品形象，企業(yè)文化，占位等級

等功能的具體表現(xiàn)。

就如在CBD辦公一定比在其他地方辦公更具形象力一樣。品牌商家絕不

會在一個還未成型的

生地建旗艦店

項目如何定位

1）我們無法把所有的東西賣給所有的人，當(dāng)我們在努力做到這點的時候,

我們會喪失對所有人

的吸引力

2）我們自己判斷應(yīng)該如何定位，誰是我們的顧客，然后盡可能徹底地、讓

人滿意地實現(xiàn)我們的

特殊群體和目標(biāo)市場的期望

3）我們需要從探究目標(biāo)市場營銷的趨勢入手，對新出現(xiàn)的生活提案型零售

企業(yè)進行研究

4）我們要關(guān)注市場定位戰(zhàn)略問題，它與競爭者實現(xiàn)有效的差異化戰(zhàn)略有關(guān)

5）在開展目標(biāo)市場營銷過程中所面臨的一個主要問題是：越來越多的零售

企業(yè)都在尋找同樣的

目標(biāo)市場

6）很顯然，如果每個零售企業(yè)都瞄準(zhǔn)同一個目標(biāo)市場，目標(biāo)市場營銷也就

沒有存在的意義了

7）目標(biāo)市場定位中考慮的年齡因素可以和生活階段、可支配收入緊密聯(lián)系

起來，但年齡并不是

代表生活方式的理想指針，而生活方式卻是很多零售企業(yè)進行目標(biāo)市場

定位的核心要素

8）一個按照生活方式進行市場定位的零售商，其戰(zhàn)略定位決策與日常運營

的基礎(chǔ)是目標(biāo)顧客獨

特的生活模式，而不是人口統(tǒng)計或商品管理上的優(yōu)勢

9）遠洋天地項目主題定位的目標(biāo)是為了最大程度地吸引目標(biāo)市場，并為該

市場提供最大的價值

10）從細分到定位的各個階段可以簡要的概括為設(shè)定、決定、設(shè)計和傳達

11）細分市場的需求是實施有效的目標(biāo)定位的前提

評估并選擇了最適合的目標(biāo)市場之后，遠洋天地項目需要完成的工作

是：對業(yè)態(tài)組合進行組合定位，以便更有效地服務(wù)目標(biāo)顧客。

戰(zhàn)略定位的內(nèi)涵包含著提供獨特價值，我們必須首先明確自己所服務(wù)

的目標(biāo)顧客群體，然后對這個群體作全面深入的了解，包括這些顧客喜歡

購買什么樣的商品，希望商店怎樣供應(yīng)這些商品，期望得到哪些有保證的

益處和期望等。

高端住宅街區(qū)商業(yè)案例

古北新區(qū)坐落在上海市區(qū)的西部虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

毗鄰，是以涉外高檔住宅為主的街區(qū)商業(yè)中心。

新區(qū)緊靠虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃用地面積136.6萬平方米，總

建筑面積300萬平方米，全區(qū)分為3個小區(qū)24個街坊。

該區(qū)域住宅主要以高層住宅為主，檔次為高端，如：四季晶園，鹿特

丹花園，雅典花園，羅馬花園，里昂花園，嘉年花庭，御翠豪庭。

區(qū)域住宅價格目前維持16000?35000元/M2。

1、商業(yè)主要分布在水城南

路、榮華

東道和黃金城道兩側(cè)，該業(yè)態(tài)數(shù)量占比

餐飲3129.9%

部分在美發(fā)美體1514.2%

娛樂場所21.9環(huán)

整個區(qū)域中開發(fā)較早，較服飾10.93M

家具建材1211.2%

為成熟專賣店1211.2%

超市43.1%

連鎖便利76.5%

金融機構(gòu)54.7%

2、商鋪的主力面積在50平中介咨詢76.5%

醫(yī)療保健43.7%

方米?賓館酒店32.8

辦公服務(wù)32.8%

100平方米之間

封106100%

3、區(qū)域商鋪均價：13元/itf/

天

4、總體商業(yè)業(yè)態(tài)情況以中高

檔餐飲

為主，主要針對周邊居住

人群，

年齡段為25?45歲的中

產(chǎn)白領(lǐng)，

經(jīng)營狀況樂觀

1）主力商家為：家樂福

2）品牌商家有：必勝客、星巴克、避風(fēng)塘等

3）普通商家有：塔麥提PIZZA、水之城咖啡、寶島眼睛等

古北新區(qū)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)：

餐飲休閑娛樂占44.8%

零售類占33.53%

服務(wù)類占20.5%

中高檔住宅街區(qū)商業(yè)案例

上海大拇指廣場是證大集團開發(fā)的第一個商業(yè)項目。因2003年斥巨資

收藏了法國超現(xiàn)實主義藝術(shù)大師愷撒的傳世名作—“大拇指”雕塑，項

目因此命名為“大拇指廣場”。

項目占地近5.3萬平米，建筑面積逾11萬平米，集購物、休閑、娛樂、

美食為一體，成為上海規(guī)模最大、功能最全的中高檔住宅街區(qū)商業(yè)中心之

O

該區(qū)域住宅主要以高層住宅為主，檔次為中高端，居民以白領(lǐng)和外籍

人士為主。主要包括：聯(lián)洋年華、中邦晶座、水樣年華和清水園，區(qū)域住

宅價格目前維持在18000?30000元/M2。

一工業(yè)態(tài)平面圖二X業(yè)態(tài)平面圖

1、主要商鋪面積為50?150

平方米

業(yè)態(tài)數(shù)量（家）百分比

之間

餐飲8965.9%

美容美發(fā)64.4%

2、消費人群：大拇指廣場周休閑娛樂43%

超市

邊居民21.6%

服飾家居1511.1%

25?40歲之間的中產(chǎn)白領(lǐng)

體育用品32.2%

及外籍其他零售64.4%

人士金融機構(gòu)43%

社區(qū)服務(wù)64.4%

合計135100%

3、租售狀況：全部出租，承租

率為

95%

4、項目開盤初期商鋪銷售困

難，開

發(fā)商無奈改為只租不賣，

經(jīng)過

4年的培育，現(xiàn)租金均價

為：

14元/M2/天

1）該區(qū)域主力商家為：家樂福、好樂迪

2）品牌商家諸多，如：JACK&JONES、ONLY、SONY、必勝客、哈根達斯等

3）普通商家有：巴黎貝甜、許留山等

大拇指廣場商業(yè)業(yè)態(tài)：

餐飲休閑娛樂占73.3%

零售類占19.3%

服務(wù)類占7.4%

新城混合型街區(qū)商業(yè)案例

銀都新村及其周邊（包括上海春城、假日風(fēng)景、好世鳳凰城等）經(jīng)過

10多年的發(fā)展，已成為一個成熟的生活社區(qū)。是一個集中了高中低檔的住

宅的混合型街區(qū)商業(yè)中心。

蓮花南路春申路口，臨近大潤發(fā)超市，人流、車流量比較集中，全天

平均人流量為1500人/小時，車流量為1200輛/小時。

樓盤主要集中在瀾滄路、銀都路和春申路，有上海春城、假日風(fēng)景、

柏林春天、好世鳳凰城等，這些樓盤多已經(jīng)全部售罄，并交房入住，目前

這些樓盤的二手房價格主要集中在15000元/后左右，各路段價格差異不

大。

1）假日美食廣場，租金在5.5?6元/nf/天之間。業(yè)態(tài)以美容美發(fā)、房產(chǎn)

中介、餐飲和專業(yè)店為

主，面積在50nl,左右，客流量一般，消費對象以小區(qū)居民為主。假日

美食廣場以餐飲為主，

整個廣場面積在800nlz左右，出租情況一般，出租率在80%左右。由

于客流量較少，致使該

商業(yè)經(jīng)營狀況不佳

2）大型超市、賣場主要集中在蓮花南路、銀都路和春申路，以購物為主,

多為上下兩層，面積

在5000—150001112之間，人流量比較集中，經(jīng)營狀況良好，消費人群年

齡層次不一

3）小型街鋪主要集中在銀都路、春申路、騰沖路和都市路，業(yè)態(tài)主要以美

容美發(fā)、服飾、餐飲

連鎖便利、房產(chǎn)中介為主，面積在30nl2?50nf之間，這些路段人流量

較多，經(jīng)營狀況較好

只租不賣，出租率100%,消費人群以中青年為主

1、該區(qū)域主力商家多為大型超

市及

大型家具市場為主,大賣場

業(yè)態(tài)合計百分比

餐飲5621.3%如:

美容美發(fā)3714%

易初蓮花、易賣得、樂購、

娛樂休閑103.7%

大型超市、賣場114.2%大潤

五金建材207.6%

發(fā)。大型家具市場如：九百

連鎖便利228.3%

服飾、鞋帽259.4%家具

藥房41.5%

房產(chǎn)中介咨詢3412.9%、金盛國際家居、百安居等

生活朋務(wù)類3011.4%

銀行、證券93.4%

賓館酒店62.3%2、普通商家有:文峰美容美發(fā)、

合計264100%

克

莉迪娜、小尾羊火鍋等

銀都地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài):

餐飲休閑娛樂占39%

零售類占31%

服務(wù)類占30%

城市綜合功能區(qū)街區(qū)商業(yè)案例

法華鎮(zhèn)路位于上海長寧區(qū)延安西路南側(cè)，與中山公園商圈毗鄰，為成

熟的居民社區(qū)，是一個以居住為主，同時兼顧商業(yè)辦公貿(mào)易功能的城市綜

合功能的街區(qū)。

法華鎮(zhèn)路定西路人流車流比較集中，工作日白天人流約為900人/小

時,車流約為480輛/小時。

區(qū)域內(nèi)住宅均價：1.9?2.5/M2/萬。

業(yè)態(tài)數(shù)第（家）百分比

30198%

更容臾發(fā)138.6%

足療按障1067%

殿飾家紡117.3%

便利店74.7%

食品雜貨1811.9%

水果店64%

五金127.9%

文具禮品53.3%

超市21.3%

地產(chǎn)中介96%

社區(qū)蜃務(wù)64%

生活收務(wù)類22146%

合計151100%

1）區(qū)域商鋪租金：2.5?4元/M2/天

2）該區(qū)域為城市綜合功能商業(yè)，目前底鋪出租狀況良好，僅2家底商待租,

消費者多以25?

45歲為主

該地區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)：

餐飲休閑娛樂占35.1%

零售類占40.4%

服務(wù)類占25%

對項目的思考

1）滿足項目內(nèi)需的鄰里中心多少面積

2）是否一定要做這么多的商業(yè)面積

3）有否可能做一個長白島片區(qū)并可向南延伸的區(qū)域商業(yè)

4）就目前項目南片區(qū)、中片區(qū)、北片區(qū)如何定位和互動

5）如何整合1#2#片區(qū)、在空間環(huán)境設(shè)計上，能否產(chǎn)生整體感覺

6）可否引進大型超市

7）會館（洗浴中心）和大型超市的業(yè)態(tài)分析，兩者根本的區(qū)別在哪里

8）超市對交通的要求如何？怎樣構(gòu)架城市的交通

9）如果要定項目為長白島的商業(yè)中心，其城市的主要公共交通特別是軌道

交通就會相應(yīng)和其互

動

10）以商業(yè)為主體構(gòu)筑城市核心交通的案例

11）如何避免2#三幢高樓使北街更陰冷

12）1#地塊的北街底鋪是連在一起的嗎

13）1#地塊A、B獨立商業(yè)是橫向街面的

14)AB兩幢各在800m2左右，整售對象為餐飲、教育、美容，一般而言餐

飲經(jīng)營者很少會購買這

樣的物業(yè)，特別是要培養(yǎng)好幾年的生地。而教育、美容是否需要這么

大的面積？特別是教

育，往往會在學(xué)?；蛏虡I(yè)街落位

15)3#、5#、6#為北街和高爾夫球場以及渾河的關(guān)系如何？渾河的防洪堤

和物業(yè)的落差多少

16)3#、5#、6#的底商是獨立的還是聯(lián)體的

策略聯(lián)動結(jié)構(gòu)導(dǎo)向的項目定位

專案小組一共提供了多種項目功能定位取向，我們根據(jù)策略聯(lián)動結(jié)構(gòu)

中重要功能、基本功能、支持功能指數(shù)的關(guān)照分析，篩選出以下幾種定位

取向，供進一步研討：

1)傳統(tǒng)攤位

2)混合型專業(yè)市場

3）社區(qū)中心

4）區(qū)域商核

5）百貨零售

6）目的地項目

項目定位評估內(nèi)容

根據(jù)遠洋天地項目的屬性，我們設(shè)計了符合項目實際情況的10條評估

內(nèi)容：

1）差異性6）持續(xù)發(fā)展

2）市場潛力7）進入性

3）競爭力8）影響力

4）招商力9）激活力

5）租金回報10）可行性

不同商業(yè)形態(tài)分析

商業(yè)影態(tài)掾述性定義代表育東優(yōu)外劣勢

模式

組織松敝的商業(yè)集市或街

女舞形式靈活.價格體系機動.

道,在集中的商業(yè)物虹內(nèi)分常見的各料馬路店自生自滅缺乏度

傳酶押包招牌符合當(dāng)時大多數(shù)客戶的洎費習(xí)

割憾位.由不同局家分別經(jīng)情.住宅底局體寬余力

?

營的商虹形態(tài)

統(tǒng)一系購價格透明而杳優(yōu)勢.

統(tǒng)一經(jīng)營管債處力鈍.統(tǒng)一形

由單一修家統(tǒng)一2錯,錄用單憫的育業(yè)至

沃爾瑪、家樂福.世第品牌認同度矗倉儲式大批

開架陳列.自助檢物.匯總?間.不注重蝌售

fit紀(jì)聯(lián)華、大澗發(fā)量.一站購齊，品質(zhì)糖定.分

眾多產(chǎn)品n(a牌的商業(yè)形態(tài)服務(wù)

交清串.為我環(huán)境R好,艇務(wù)

體系完善

作為一百多年的

在一個建筑物內(nèi)集中若干號把各科商品除列在一起的協(xié)同

百減.友通.王府井.商業(yè)皇寄己經(jīng)日

北的商品郡.問頓客費供各效應(yīng)大多住于轍市中心的交通

百貨fit上淘第一百貨.新世國老化面對的物

招商腫商品及務(wù)的大型零售商要道上.買份商品都制度.每

JK算西式等.中心和超市疥壓

店.詈理者就給至雷者個柜日均有營業(yè):員為頓容版務(wù)

顯的步■果設(shè)

統(tǒng)一管理.分陽MT以購黝

為史體.輔以優(yōu)用娛樂.**.正大.萬象糖.城市的穴裔中心.優(yōu)美的環(huán)Ml

￡和景觀.倡導(dǎo)了休閑螟樂的生

天河城、京華城、太投憒大.皖髭

中心招商伏.社區(qū)JK務(wù),大至t鞋等活方式.威力人們的第三空

古廣揚、金源新蕉莎大.回報周期長

多功能的商業(yè)1L5,為g費同，動畿更超多元化.驗客退

者提供良好的卬加一站

式儡務(wù)留時同更長

遠洋天地項目定位取向評估

祖金

差舁性市場滑力克爭力招育力n#迸人性即鑰）激活力小市

定位7^0s發(fā)展9

傳明包243562T23842

裳合整

專業(yè)市場324655433641

社區(qū)中心566566645T56

區(qū)域育核785641566T61

白貨零包343453245431

目6^（目109733838T563

城市不同商業(yè)功能要求比較

核心商業(yè)社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)

城市的核心位3T足妨的社區(qū)人口清晰的行政或自然界面

悠久的歷史日常生活配套里的業(yè)態(tài)相對獨立的城市功能組合

良好的交通便利的購買3公里左右的活動半徑

嵬合型的功能價格便宜混雜功能

標(biāo)志性的建筑