【企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)問題與完善策略-以恒泰房地產(chǎn)公司為例9400字（論文）】

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)問題與完善對(duì)策研究-以恒泰房地產(chǎn)公司為例TOC\o"1-2"\h\u1312引言 183811緒論 238921.1研究目的和研究意義 2243411.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2164011.3研究?jī)?nèi)容和方法 310102負(fù)債經(jīng)營(yíng)相關(guān)理論概述 4147842.1負(fù)債經(jīng)營(yíng)的概念 4128492.2負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意義 4247682.3房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的重要性分析 574573恒泰公司負(fù)債存在的問題 583833.1恒泰公司簡(jiǎn)介 5309293.2房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀及原因分析 6246483.3恒泰公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問題 7208744恒泰公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的防范對(duì)策 8252824.1平衡短、中、長(zhǎng)期債務(wù)，改進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu) 9113454.2調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，降低負(fù)債比例 949724.3改變營(yíng)銷方式，回籠資金 983094.4尋找融資渠道，擴(kuò)展籌資途徑 1018749結(jié)論 1023143參考文獻(xiàn) 10摘要：隨著現(xiàn)代社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及國(guó)家政策的不斷改革，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此，債務(wù)管理已成為世界各地使用的商業(yè)融資方法，用于公司、債務(wù)管理。它既有利也有弊，合理的舉債可以解決企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，但舉債過大也會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，或出現(xiàn)償還不力的情況。尤其對(duì)資金流較大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，更應(yīng)該具有合理適度的舉債，因此，企業(yè)必須在負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)而摒棄其不利因素，在負(fù)債經(jīng)營(yíng)過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著重大意義。關(guān)鍵詞：負(fù)債經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策；利弊分析引言在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿賺取收入、進(jìn)行債務(wù)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象十分常見。由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)、對(duì)資金的需求量較大，這種情況就更加的常見。通過對(duì)房地產(chǎn)公司管理債務(wù)的原因、存在的風(fēng)險(xiǎn)的分析研究，我們提出了一些應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)對(duì)策，希望能夠減少負(fù)債，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。1緒論1.1研究目的和研究意義1.1.1研究目的負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中財(cái)務(wù)資源籌集的一種主要形式，企業(yè)的迅速發(fā)展必然離不開這種形式。負(fù)債經(jīng)營(yíng)不但擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模，還可以緩解企業(yè)的資金緊張問題。除此之外，負(fù)債經(jīng)營(yíng)還可以加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)營(yíng)能力，但是如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，超過一定的標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入債務(wù)危機(jī)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量較大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)不利，因此成為我國(guó)負(fù)債經(jīng)營(yíng)最典型的一個(gè)代表性行業(yè)。在這個(gè)大背景下，本篇文章以恒泰房地產(chǎn)有限公司為研究案例，對(duì)該公司的，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，分析恒泰公司當(dāng)前債務(wù)經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)一步提出具體的有針對(duì)性的對(duì)策與建議，希望能為推動(dòng)恒泰房地產(chǎn)有限公司的健康發(fā)展提供一些有價(jià)值的參考，同時(shí)也可以為房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)的良好發(fā)展和運(yùn)營(yíng)提供一定的參考。1.1.2研究意義伴隨著如今市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，企業(yè)若是想要在如此激烈的環(huán)境中生存和發(fā)展，必然離不開資金，而舉債又是籌資的一個(gè)重要途徑，因此企業(yè)利用舉債進(jìn)行經(jīng)營(yíng)屢見不鮮，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，除籌集資金外，向一些金融機(jī)構(gòu)借款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)也是不錯(cuò)的一個(gè)選擇，因?yàn)閭鶆?wù)管理可以減輕公司的財(cái)務(wù)壓力。但是，舉債經(jīng)營(yíng)也給公司帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐坏﹤鶆?wù)比例太大，將來可能會(huì)對(duì)公司生存的造成影響，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而怎樣避免舉債經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)就成為了企業(yè)債務(wù)狀況的重要影響原因之一。因此，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)債務(wù)管理研究就具有了十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀LawrenceA.Gordon,MartinP.Loeb等人（2010)首先提出舉債經(jīng)營(yíng)在企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展中的債務(wù)管理仍然存在許多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)負(fù)債關(guān)系與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析表明，負(fù)債過多就會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善，最終導(dǎo)致公司破產(chǎn)或倒閉[1]。Sharma,B.R.Sarker,J.A.Romagnoli等人（2013）指出對(duì)于公司而言，很難確定多少債務(wù)比例符合公司的最佳利益。如果公司采用債務(wù)管理模式，主要是要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展需要和自身對(duì)公司未來發(fā)展的定位來進(jìn)行[2]。QuDongmei（2017）則分析了破產(chǎn)企業(yè)，他認(rèn)為在新的環(huán)境下，假如公司的債務(wù)管理不能適應(yīng)環(huán)境和市場(chǎng)的變化，將使公司的舉債沒有一點(diǎn)意義，并且最終會(huì)影響公司的發(fā)展[3]。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀趙杰（2009）在《企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊分析與對(duì)策》中指出對(duì)于企業(yè)來說，舉債經(jīng)營(yíng)具有雙面性。負(fù)債經(jīng)營(yíng)既可以使企業(yè)擴(kuò)展籌資途徑，減小公司在資金需求方面的壓力。另外，他還指出企業(yè)在舉債經(jīng)營(yíng)的過程之中，需要具有比較強(qiáng)的危險(xiǎn)意識(shí)，不能盲目的進(jìn)行貸款，因?yàn)榕e債金額過大就有可能使企業(yè)失去自由管理的權(quán)力。張永明（2015）在《企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)及其風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策》中，對(duì)于公司舉債經(jīng)營(yíng)來說，面臨的各方面風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來非常嚴(yán)重的問題。溫翔宇（2018）在《企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與防范》中指出負(fù)債經(jīng)營(yíng)給帶來的風(fēng)險(xiǎn)不可小視。建議我們要建立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)劃，設(shè)定合理的債務(wù)規(guī)模和期限[4]。梁媛媛（2020）在《房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其防控措施》中認(rèn)為在舉債的過程中，一定要注重結(jié)構(gòu)方面的問題，她認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)要合理，企業(yè)需要根據(jù)自己的實(shí)際情況區(qū)別處理[5]。綜上所述，不論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，許多學(xué)者都對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了充分的分析和討論，闡述了自己對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題和防范對(duì)策的看法，以及合理的舉債對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要性。負(fù)債經(jīng)營(yíng)既有利也有弊，只有進(jìn)行合理的規(guī)劃和適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)，建立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，才能使企業(yè)更好的發(fā)展。1.3研究?jī)?nèi)容和方法1.3.1研究?jī)?nèi)容第一部分，緒論。主要包括研究的背景、目的以及意義等相關(guān)文獻(xiàn)綜述和研究方法。第二部分，簡(jiǎn)單介紹負(fù)債經(jīng)營(yíng)的一些相關(guān)理論知識(shí)，包括負(fù)債經(jīng)營(yíng)的概念、意義以及房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的重要性分析。第三部分，實(shí)例分析。以恒泰地產(chǎn)企業(yè)作為研究個(gè)案，分析討論恒泰地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入、舉債情況，對(duì)其負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行了分析和研究，指出恒泰房地產(chǎn)有限公司在負(fù)債經(jīng)營(yíng)的過程中存在的一些問題以及對(duì)公司債務(wù)狀況的影響。第四部分，對(duì)策建議。針對(duì)第三部分所發(fā)現(xiàn)的恒泰公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問題提出相應(yīng)的防范對(duì)策。第五部分，結(jié)論?？偨Y(jié)本文得出的企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，分析解決面臨的問題現(xiàn)實(shí)意義以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，正確認(rèn)識(shí)負(fù)債經(jīng)營(yíng)問題的重要性。1.3.2研究方法為了順利完成本研究，擬采用文獻(xiàn)研究法和對(duì)比分析法。通過研究已有文獻(xiàn)，獲得相關(guān)研究現(xiàn)狀和一些必要的數(shù)據(jù)，并繼續(xù)為下一步研究的開展打下良好的理論基礎(chǔ)。然后，運(yùn)用比較分析的方法，通過對(duì)恒泰房地產(chǎn)有限公司不同時(shí)期債務(wù)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，進(jìn)一步獲得恒泰公司在不同時(shí)期的舉債情況及不同的舉債金額前提下，其財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和債務(wù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，為本次研究的開展打下良好的實(shí)踐基礎(chǔ)。2負(fù)債經(jīng)營(yíng)相關(guān)理論概述2.1負(fù)債經(jīng)營(yíng)的概念從會(huì)計(jì)的角度來看，負(fù)債是企業(yè)承擔(dān)的可以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，且將來可以用自由資產(chǎn)或著勞務(wù)進(jìn)行支付。但是，從內(nèi)涵上看，負(fù)債經(jīng)營(yíng)也稱舉債經(jīng)營(yíng)，是公司通過銀行貸款、債券發(fā)行、商業(yè)信貸、租賃等融資的途徑。所以，只有通過貸款獲得的債務(wù)資金才構(gòu)成負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵[6]。唯一屬于負(fù)債經(jīng)營(yíng)類別的負(fù)債項(xiàng)目是短期貸款、短期債券和各種實(shí)際負(fù)債中的債務(wù)項(xiàng)目[7]。負(fù)債經(jīng)營(yíng)不但能夠補(bǔ)償公司資金不足的問題，為公司的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大提供了一定的財(cái)務(wù)保障，更重要的是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，也就是說，因?yàn)閭鶆?wù)利息是固定成本，所以息稅前收益的變化會(huì)帶來更具有實(shí)質(zhì)性的變化[8]。因此，如果企業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀比較理想，可以利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，使資本得到快速的擴(kuò)充和積累。另外，因?yàn)槔⑦@部分費(fèi)是在納稅前扣除的，因此可以為企業(yè)帶來減稅效果，降低資金成本。與發(fā)行股份籌集資金資金相比，債權(quán)人不參與公司的管理經(jīng)營(yíng)，避免了股東們股權(quán)的稀釋，促進(jìn)了股東對(duì)其控制權(quán)的維護(hù)。對(duì)企業(yè)來說，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅有一線希望，也蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)，特別是隨著企業(yè)不斷的加速擴(kuò)張，負(fù)債規(guī)模不斷的擴(kuò)大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更加突出[9]。2.2負(fù)債經(jīng)營(yíng)的意義從金融理論的方面來看，各個(gè)學(xué)派對(duì)負(fù)債的理解和認(rèn)識(shí)存在一定程度的一致，他們認(rèn)為債務(wù)有稅收減免、激勵(lì)措施，并且不會(huì)降低代理成本、分散控制和傳遞積極信號(hào)的好處。當(dāng)然，這些好的影響對(duì)企業(yè)債務(wù)管理有一定的刺激作用。從對(duì)經(jīng)營(yíng)負(fù)債的理解可以看出，負(fù)債經(jīng)營(yíng)與企業(yè)負(fù)債不同，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是積極進(jìn)取的企業(yè)債務(wù)，可以有效降低企業(yè)的加權(quán)平均資本成本。對(duì)于資金市場(chǎng)的投資者來說，債權(quán)投資的收益率是固定的，到期可以收回成本，企業(yè)使用借入的資金籌集資金，通常承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。但是，相對(duì)而言，實(shí)收資本的成本相對(duì)較低[10]。一方面，負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以從“財(cái)政壁壘”中得到好處。因?yàn)閭鶆?wù)融資的利息費(fèi)用是在稅前支付的，使企業(yè)可以獲得減稅的好處，實(shí)際債務(wù)的利息的支付小于它投資者所支付的利息[11]。另一方面，雖然負(fù)債經(jīng)營(yíng)具有以上種種的優(yōu)點(diǎn)，但是，并不是任何一個(gè)企業(yè)企業(yè)都能夠隨意的，無限度的進(jìn)行舉債經(jīng)營(yíng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比較高的舉措，如果企業(yè)舉債不當(dāng)就有可能會(huì)給企業(yè)帶來十分嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，特別是，對(duì)于一些舉債金額不符合企業(yè)自身規(guī)模的公司，甚至使企業(yè)倒閉或者破產(chǎn)[12]。2.3房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的重要性分析房地產(chǎn)為什么會(huì)有如此高的負(fù)債率，這與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的具體性質(zhì)息息相關(guān)。近些年來房?jī)r(jià)快速上漲，高昂的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)使許多投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資，但是，房地產(chǎn)企業(yè)如果只依靠股權(quán)經(jīng)營(yíng)，就很難滿足企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。并且，在項(xiàng)目的投資初期，先需要投入資金獲得土地，然后進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、土建、驗(yàn)收等，以保證開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，且公司只有獲得授權(quán)證書后，資金才開始流入[13]。另外，負(fù)債經(jīng)營(yíng)在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)企業(yè)發(fā)展和擴(kuò)張的過程中，發(fā)揮著十分重要的作用。因?yàn)?，第一，?fù)債經(jīng)營(yíng)可以擴(kuò)展企業(yè)的融資渠道和來源，幫助一些貸款困難有阻礙的企業(yè)解決資金和經(jīng)營(yíng)的問題，保證公司能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。第二，可以發(fā)掘和使用社會(huì)閑置資金，在建設(shè)社會(huì)主義，幫助公司增值其資本方面更好的發(fā)揮它的作用。第三，負(fù)債經(jīng)營(yíng)還可以減小我們國(guó)家銀行在信貸方面的負(fù)擔(dān)，使國(guó)家的資金能夠建設(shè)更多其他重要的項(xiàng)目，更好的發(fā)揮它的效能。除此之外，因?yàn)轫?xiàng)目投資高、募資時(shí)間長(zhǎng)，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不引入外部的資金來彌補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金短缺。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇上市、發(fā)債等方式融資，但是高門檻、限制多，有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法滿足這些嚴(yán)格的限制條件。因此，長(zhǎng)期銀行貸款、項(xiàng)目開發(fā)抵押借款、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)信用貸款等融資就成為了房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的籌資方式。另一方面，舉債可以為企業(yè)提供財(cái)務(wù)杠桿效益。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資本回報(bào)率超過公司的借款利率時(shí)，部分借款收入結(jié)轉(zhuǎn)為權(quán)益，公司股東的資本回報(bào)率增加，收入水平增高[14]。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司更愿意舉債經(jīng)營(yíng)。3恒泰公司負(fù)債存在的問題3.1恒泰公司簡(jiǎn)介恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，20實(shí)際19年代初創(chuàng)建，隸屬于恒泰集團(tuán)，企業(yè)評(píng)級(jí)獲得AA級(jí)，恒泰房地產(chǎn)總部位于上海，云商旅、物業(yè)、地產(chǎn)、教育等多板塊共同發(fā)展，于1996年11月在安徽省成立恒泰集團(tuán)，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。2017年恒泰總部落戶上海，并在北京、深圳設(shè)立副總部，相繼進(jìn)駐蘇州、無錫、徐州、重慶、成都、西安、西寧、惠州、肇慶等重點(diǎn)城市，完成全國(guó)布局。3.2房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀及原因分析在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，許多企業(yè)都受到了金融危機(jī)的沖擊，而導(dǎo)致這一問題的原因之一就是公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)不合理。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀主要為以下兩點(diǎn)。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款困難。籌資途徑和渠道比較窄，然而大部分的金融機(jī)構(gòu)只想著得到最大的利潤(rùn)，但是許多企業(yè)卻都是規(guī)模小、實(shí)力差、能拿出來抵押的資產(chǎn)太少，金融機(jī)構(gòu)的貸款條件一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型行業(yè)中最典型的一個(gè)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、初期投資大、支付期限慢。他們受到國(guó)家宏觀指導(dǎo)方針和銀行信貸指導(dǎo)方針的嚴(yán)重影響，為了獲得高額營(yíng)業(yè)收入，他們通常使用財(cái)務(wù)杠桿，即通過固定成本為企業(yè)提供資金。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的信息，2015年至2020年，房產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)債務(wù)中的占比穩(wěn)不上升，并呈現(xiàn)出從2015年的75.9%上升至2020年的79.39%，全國(guó)增長(zhǎng)為3.49%；貸款也自2015年的19701.22億元增加到了2020年的25306億元，共增加了5604.78億元[15]。這種現(xiàn)狀與國(guó)家銀行的加強(qiáng)和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控有關(guān)系，直接影響房地產(chǎn)銷售和定期貸款的償還，并且項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，股權(quán)價(jià)值越高。企業(yè)通常不得不提高信用評(píng)分并延長(zhǎng)貸款期限以確保正常運(yùn)營(yíng)。社會(huì)信用環(huán)境較差。許多企業(yè)只顧著貸款，忽略了公司自身規(guī)模，導(dǎo)致借款期限到期后，無力償還貸款。誠(chéng)信意識(shí)極差，想方設(shè)法逃債，失去了基本的信用。舉債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)杠桿的體現(xiàn)。債務(wù)/資產(chǎn)比率反映借款人提供的資本與總資本之間的比率，也被稱為債務(wù)管理報(bào)告，它可以衡量公司的長(zhǎng)期償付能力，它顯示了總資產(chǎn)中有多少代表債務(wù)融資，也能衡量公司的清算情況，債權(quán)人的利益在很大程度上受到了保護(hù)[16]。資產(chǎn)負(fù)債率與風(fēng)險(xiǎn)成反比例的關(guān)系從長(zhǎng)期負(fù)債來看，資產(chǎn)負(fù)債率下降，公司的金融負(fù)債將減少，相對(duì)較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為公司提供更好的經(jīng)營(yíng)條件，相反則會(huì)出現(xiàn)不同的情況。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言，負(fù)債資產(chǎn)比率覆蓋在百分之四十至百分之六十，風(fēng)險(xiǎn)與收益之間就可以取得良好的平衡；而一般情況下，大家公認(rèn)的警戒線是70%，意思企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)較高，不僅面臨著資本支出困難，而且還被迫償還債務(wù)。如果你的自由資產(chǎn)很少，而你的負(fù)債率卻超過了此時(shí)大部分的資產(chǎn)是通過負(fù)債百分之一百，就是即將破產(chǎn)，表示你的公司要破產(chǎn)了[17]。考慮在基礎(chǔ)開發(fā)市場(chǎng)上上市公司的債務(wù)情況。根據(jù)上市公司公布的數(shù)據(jù)，顯示，排名中國(guó)前幾名的房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款指數(shù)在82.35%-94.18%之間，資產(chǎn)負(fù)債率即將超過百分之九十五，高于同行業(yè)企業(yè)的警戒線。資產(chǎn)負(fù)債率之所這么高，主要是由于公司財(cái)務(wù)狀況不佳，資金需求量較高，項(xiàng)目周期也比較長(zhǎng)，土地和建設(shè)成本又主要和銀行貸款有關(guān)。另外，企業(yè)內(nèi)控制度的缺乏又是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一部分原因，因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分都是民營(yíng)企業(yè)[18]。3.3恒泰公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的問題3.3.1負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)壓力較大表1：恒泰房地產(chǎn)開發(fā)公司近三年負(fù)債結(jié)構(gòu)情況單位%年份201820192020短期占比79.2383.5480.57中期占比17.4315.2914.36長(zhǎng)期占比4.14.376.52數(shù)據(jù)來源：恒泰地產(chǎn)官方網(wǎng)站公司債務(wù)結(jié)構(gòu)即短期、中期和長(zhǎng)期債務(wù)在公司整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的債務(wù)比例，一個(gè)企業(yè)健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)企業(yè)債務(wù)管理、幫助企業(yè)更好地管理未來風(fēng)險(xiǎn)、降低債務(wù)壓力、普遍實(shí)現(xiàn)短、中、長(zhǎng)期債務(wù)整合具有重要企業(yè)債務(wù)管理的的作用。一般情況下對(duì)于公司來說，短、中、長(zhǎng)期的舉債都應(yīng)有一個(gè)合理的比例。因?yàn)橹挥羞@樣，才能更好的促進(jìn)企業(yè)債務(wù)管理的增長(zhǎng)，規(guī)避公司因債務(wù)積累過多而導(dǎo)致的公司治理問題。根據(jù)表1分析可知，恒泰公司目前在債務(wù)結(jié)構(gòu)上缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，短期債務(wù)占公司總債務(wù)的80%以上，中期債務(wù)僅僅只占公司債務(wù)的15%，而長(zhǎng)期債務(wù)卻只占總債務(wù)的5%以下，而這樣的債務(wù)結(jié)構(gòu)代表著企業(yè)在三年內(nèi)要給銀行還款7億多元。顯然，這不支持公司未來的現(xiàn)金流。今后，公司相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防止出現(xiàn)這種不當(dāng)?shù)膫鶆?wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公司發(fā)展。3.3.2負(fù)債比率過高，影響公司運(yùn)營(yíng)表2：恒泰地產(chǎn)近三年負(fù)債情況單位%年份201820192020流動(dòng)負(fù)債率66.672.277.2長(zhǎng)期負(fù)債率7.914.623.8資產(chǎn)負(fù)債率53.672.575.1數(shù)據(jù)來源：恒泰地產(chǎn)官方網(wǎng)站相對(duì)于企業(yè)來說，負(fù)債率是衡量公司是不是有長(zhǎng)期增長(zhǎng)潛力的重要指標(biāo)之一。國(guó)際上習(xí)慣覺得，公司的資產(chǎn)負(fù)債率如果超過70%就代表公司有一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是，因?yàn)槊恳粋€(gè)行業(yè)的性質(zhì)不盡相同，很難提供準(zhǔn)確的公司負(fù)債率信息。但是，按照多個(gè)國(guó)家公認(rèn)的慣例，建議資產(chǎn)負(fù)債率一般不能高于70%。根據(jù)表2可以得出，恒泰公司目前的債務(wù)比例已經(jīng)高于75%，高于了70%的全球警戒線。該公司負(fù)責(zé)人表示，目前每年約8000多萬的需要支付的各種利率給公司帶來了巨大的壓力。事實(shí)上，根據(jù)萬科集團(tuán)等其他全國(guó)性房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，他們的債務(wù)在近幾年均增長(zhǎng)了約百分之五十。這對(duì)于恒泰房地產(chǎn)公司來說是一個(gè)較好的參考。如果在近幾年或者將來公司不采取更好地應(yīng)對(duì)方法來減小公司的資產(chǎn)負(fù)債率，到時(shí)候如果一些相關(guān)的政策一旦做了調(diào)整，公司就有可能面對(duì)更加大的償債壓力，更甚至對(duì)公司的債務(wù)情況造成嚴(yán)重?fù)p害。3.3.3營(yíng)銷結(jié)果與理想目標(biāo)差距較大在國(guó)家監(jiān)管政策的影響下，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛積極參與，盡快投入良性的營(yíng)銷模式，防止資金鏈的斷裂，恒泰公司作為房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債經(jīng)營(yíng)最典型的也最嚴(yán)重的一個(gè)公司，他在銷售方式上也制定了很多營(yíng)銷手段，如裝飾房子和優(yōu)惠價(jià)錢等，但是，反響都不是特別好，沒有有效的使公司的資金得到較好的回籠，恒泰公司的銷售結(jié)果為什么與理想中的結(jié)果差距這么大呢？公司管理者和相關(guān)人員查閱了一些資料和調(diào)查了一些消費(fèi)者，結(jié)果顯示，可能與以下幾個(gè)方面的原因有關(guān)。第一，公司的優(yōu)惠政策讓消費(fèi)者并不滿意，他們覺得這些優(yōu)惠并沒有優(yōu)惠多少，并且參與優(yōu)惠的條件比較多，因?yàn)楝F(xiàn)在很多購(gòu)房者在買房子時(shí)需要銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)給出的優(yōu)惠確是需要一次付夠多少錢才能享受公司給出的優(yōu)惠。第二，購(gòu)房者對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)影響銷售結(jié)果，因?yàn)閲?guó)家一直在調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，消費(fèi)者覺得在未來一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)很有可能會(huì)降低，但是，房產(chǎn)企業(yè)卻覺得如果降價(jià)，那么消費(fèi)者就會(huì)覺得房?jī)r(jià)在此基礎(chǔ)上還會(huì)再降，所以也就不會(huì)再也不敢給出其他的優(yōu)惠政策。第三，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)與國(guó)家之間也存在一定的周旋，調(diào)查中，相關(guān)人員認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家支柱行業(yè)中更為重要的一部分，所以國(guó)家絕對(duì)不會(huì)對(duì)現(xiàn)在所存在的問題置之不理，他們認(rèn)為，國(guó)家一定會(huì)降低對(duì)他們房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)調(diào)整政策，按照這種理解，他們就覺得現(xiàn)在的情況可以再忍一忍，過段時(shí)間自然就好了，根本沒有意識(shí)到國(guó)家做出這些種種調(diào)整措施的真正想法。3.3.4債務(wù)類型結(jié)構(gòu)單一，融資渠道較窄房地產(chǎn)企業(yè)是最有可能獲得政治成功的行業(yè)，上下各級(jí)政府以及領(lǐng)導(dǎo)都高度重視房產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)家、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，特別是恒泰房地產(chǎn)有限公司等大型上市公司。貸款交易種類多，籌資途徑也多，如房地產(chǎn)投資公司、房產(chǎn)抵押等。但是，因?yàn)橐陨显S多途徑受到了很多條件的限制，就沒有被有效、廣泛的使用。所以，恒泰地產(chǎn)籌資主要靠銀行貸款。在中央要求適應(yīng)房地產(chǎn)話題被過度關(guān)注的同時(shí)，各級(jí)地方政府部門對(duì)此并不積極主動(dòng)。地方政府的各個(gè)部門甚至支持房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款，這樣無形中又推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的向前發(fā)展。此外，商業(yè)信用領(lǐng)域的企業(yè)債券市場(chǎng)的發(fā)展還不夠完善，缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)。國(guó)家的一些相關(guān)政策對(duì)企業(yè)的債券增加了許多限制，結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一些特點(diǎn)，難以獲得高信用的等級(jí)，也就進(jìn)一步增加了發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)。4恒泰公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)的防范對(duì)策4.1平衡短、中、長(zhǎng)期債務(wù)，改進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)對(duì)于依賴貸款而進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的公司來說，正確的適合自己公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)十分重要?，F(xiàn)如今，恒泰公司的短期債務(wù)過于多，而中長(zhǎng)期的債務(wù)比較少，對(duì)公司的正常經(jīng)營(yíng)管理和現(xiàn)金流動(dòng)造成了很多不太好的影響。為解決這一負(fù)面影響，不但要將公司的債務(wù)比率降到合適的范圍內(nèi)，還要推動(dòng)債務(wù)的整合，而要實(shí)現(xiàn)債務(wù)合并，建議公司應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。首先，要積極壓縮短期貸款，短期的債務(wù)過多就會(huì)直接影響公司的現(xiàn)金流，還有，我國(guó)的房地產(chǎn)監(jiān)管政策是，如果一個(gè)公司的現(xiàn)金流不一次性全部釋放出來，就會(huì)造成流動(dòng)問題，影響公司的現(xiàn)金流。其次，合理的調(diào)整增加公司的中長(zhǎng)期債務(wù)，對(duì)恒泰公司來說，能夠較好的面對(duì)公司在管理運(yùn)營(yíng)中展現(xiàn)出來的某些問題，并且，以時(shí)間價(jià)值的角度來說，中長(zhǎng)期的債務(wù)，還能減少公司的經(jīng)營(yíng)成本，提升企業(yè)的盈利。再次，企業(yè)資產(chǎn)管理的另外一個(gè)重要的方面加強(qiáng)短期資產(chǎn)管理的建設(shè)，各個(gè)房地產(chǎn)公司包括恒泰公司都必須重視，建設(shè)短期資產(chǎn)資產(chǎn)，盡管不能幫助企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，但是，可以使企業(yè)在遇到債務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)能夠更好的面對(duì)和解決，所以，公司在改進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)時(shí)，還應(yīng)該結(jié)合公司的實(shí)際情況推進(jìn)管理建設(shè)。最后，一個(gè)公司的盈利能力與其負(fù)債率之間成正比例的關(guān)系，即企業(yè)盈利越多，越能發(fā)揮節(jié)稅作用，因此，恒泰公司需要盡快完善確定一個(gè)適合自己公司實(shí)際情況的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，以分析公司的盈利能力。4.2調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，降低負(fù)債比例在恒泰看來，目前債務(wù)管理面臨的，最大的問題就是負(fù)債率遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒線。這必定會(huì)給公司的經(jīng)營(yíng)帶來大量的成本和風(fēng)險(xiǎn)。恒泰公司要想規(guī)避掉這些，就要使資產(chǎn)負(fù)債率減小，而如何實(shí)現(xiàn)，建議恒泰公司可以參考這些方面的建議。努力吸引社會(huì)貢獻(xiàn)，通過建立公司等具體行動(dòng)，了解金融渠道的多樣性，避免資產(chǎn)負(fù)債率過高，防止發(fā)展過度。所有的企業(yè)都希望公司能夠發(fā)展壯大，但是在壯大公司的同時(shí)，公司的管理者還需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來確定企業(yè)的規(guī)模，不能過度的進(jìn)行舉債。在現(xiàn)在的大環(huán)境下，公司如果想要從容地各種風(fēng)險(xiǎn)和所遇到的問題，企業(yè)就必須樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且要有遠(yuǎn)見，要對(duì)將來可能會(huì)遇到的情況制定預(yù)期防范措施，否則企業(yè)將會(huì)面臨比較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，恒泰公司還需要做一些應(yīng)急措施，適當(dāng)調(diào)整，以不變應(yīng)萬變，提高恒泰公司的應(yīng)變能力。最后，恒泰公司還要在市場(chǎng)上有一定的位置，制定完整的防范預(yù)警機(jī)制，以及適合恒泰公司實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。4.3改變營(yíng)銷方式，回籠資金如果想讓公司在未來更好的發(fā)展，就必須要制定、開展良好的營(yíng)銷方式，通過各種營(yíng)銷方式，更好的拉攏資金，應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)所遇到的困難和問題，防止資金鏈斷開，而想要實(shí)現(xiàn)這一想法，第一，展開市場(chǎng)調(diào)查，正確掌握購(gòu)房者的購(gòu)買需求，推出能夠滿足購(gòu)房者需求的的各種營(yíng)銷方式，持續(xù)推動(dòng)現(xiàn)金流逆轉(zhuǎn)，防止資金鏈斷裂。第二，必須使公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)是準(zhǔn)確的，經(jīng)營(yíng)環(huán)境是千變?nèi)f化的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)環(huán)境要有一定的應(yīng)變能力，使負(fù)債水平保持一個(gè)合理的范圍，使企業(yè)在將來的發(fā)展中，制定出更多滿足消費(fèi)者需要的各種優(yōu)惠政策和措施。4.4尋找融資渠道，擴(kuò)展籌資途徑間接性融資最典型的一種方式就是銀行借款，它具有周期性短的特點(diǎn)，但是到期要還本付息的風(fēng)險(xiǎn)也比較高。所以要解決負(fù)債結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)單一，融資途徑較窄的問題，恒泰公司應(yīng)積極尋找新的融資渠道，大力拓展多元化直接融資渠道，利用社會(huì)高質(zhì)量的閑散資金，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善多層次房地產(chǎn)金融體系，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)和控制各類金融特征，在最大限度降低銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，防范新的隱性風(fēng)險(xiǎn)和新的金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。結(jié)論總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是雙面性的，既有利也有弊。負(fù)債經(jīng)營(yíng)雖然能夠提供較多的資金、增加財(cái)務(wù)能力、減少利息稅減免，降低資本成本，但它使企業(yè)面臨債務(wù)合并、利率和貨幣問題的風(fēng)險(xiǎn)，甚至反映了財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)面效應(yīng)，使企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)，公司倒閉的問題。就恒泰地產(chǎn)來說，雖然他的發(fā)展十分迅速，企業(yè)規(guī)模也相對(duì)比較客觀，但如果不及時(shí)調(diào)整企業(yè)負(fù)債比例和負(fù)債結(jié)構(gòu)，沒有樹立正確的，符合市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，在不久的將來一定會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、建立風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系，確定債務(wù)水平和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，恢復(fù)風(fēng)險(xiǎn)平衡，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]Gabilondo,Jose.ManagingLiquidityRisk