【企業(yè)負債經(jīng)營問題與完善策略-以恒泰房地產(chǎn)公司為例9400字（論文）】

企業(yè)負債經(jīng)營問題與完善對策研究-以恒泰房地產(chǎn)公司為例TOC\o"1-2"\h\u1312引言 183811緒論 238921.1研究目的和研究意義 2243411.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 2164011.3研究內(nèi)容和方法 310102負債經(jīng)營相關(guān)理論概述 4147842.1負債經(jīng)營的概念 4128492.2負債經(jīng)營的意義 4247682.3房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的重要性分析 574573恒泰公司負債存在的問題 583833.1恒泰公司簡介 5309293.2房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的現(xiàn)狀及原因分析 6246483.3恒泰公司負債經(jīng)營存在的問題 7208744恒泰公司負債經(jīng)營的防范對策 8252824.1平衡短、中、長期債務(wù)，改進債務(wù)結(jié)構(gòu) 9113454.2調(diào)整經(jīng)營策略，降低負債比例 949724.3改變營銷方式，回籠資金 983094.4尋找融資渠道，擴展籌資途徑 1018749結(jié)論 1023143參考文獻 10摘要：隨著現(xiàn)代社會和經(jīng)濟的發(fā)展及國家政策的不斷改革，市場競爭日趨激烈，因此，債務(wù)管理已成為世界各地使用的商業(yè)融資方法，用于公司、債務(wù)管理。它既有利也有弊，合理的舉債可以解決企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，但舉債過大也會影響企業(yè)的財務(wù)狀況，或出現(xiàn)償還不力的情況。尤其對資金流較大，項目周期長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，更應(yīng)該具有合理適度的舉債，因此，企業(yè)必須在負債經(jīng)營時發(fā)揮其優(yōu)勢而摒棄其不利因素，在負債經(jīng)營過程中可能遇到的風(fēng)險進行有效防范對企業(yè)的發(fā)展有著重大意義。關(guān)鍵詞：負債經(jīng)營；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險防范對策；利弊分析引言在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，企業(yè)利用財務(wù)杠桿賺取收入、進行債務(wù)經(jīng)營的現(xiàn)象十分常見。由于項目周期長、對資金的需求量較大，這種情況就更加的常見。通過對房地產(chǎn)公司管理債務(wù)的原因、存在的風(fēng)險的分析研究，我們提出了一些應(yīng)對這些風(fēng)險的相應(yīng)對策，希望能夠減少負債，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。1緒論1.1研究目的和研究意義1.1.1研究目的負債經(jīng)營是企業(yè)在經(jīng)營活動中財務(wù)資源籌集的一種主要形式，企業(yè)的迅速發(fā)展必然離不開這種形式。負債經(jīng)營不但擴張企業(yè)規(guī)模，還可以緩解企業(yè)的資金緊張問題。除此之外，負債經(jīng)營還可以加強企業(yè)的競爭、運營能力，但是如果資產(chǎn)負債率過高，超過一定的標準，就會使企業(yè)經(jīng)營陷入債務(wù)危機。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量較大，項目周期長，資金周轉(zhuǎn)不利，因此成為我國負債經(jīng)營最典型的一個代表性行業(yè)。在這個大背景下，本篇文章以恒泰房地產(chǎn)有限公司為研究案例，對該公司的，負債經(jīng)營的現(xiàn)狀進行分析和研究，分析恒泰公司當前債務(wù)經(jīng)營情況，進一步提出具體的有針對性的對策與建議，希望能為推動恒泰房地產(chǎn)有限公司的健康發(fā)展提供一些有價值的參考，同時也可以為房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)的良好發(fā)展和運營提供一定的參考。1.1.2研究意義伴隨著如今市場的經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭愈演愈烈，企業(yè)若是想要在如此激烈的環(huán)境中生存和發(fā)展，必然離不開資金，而舉債又是籌資的一個重要途徑，因此企業(yè)利用舉債進行經(jīng)營屢見不鮮，對于企業(yè)經(jīng)營，除籌集資金外，向一些金融機構(gòu)借款進行經(jīng)營也是不錯的一個選擇，因為債務(wù)管理可以減輕公司的財務(wù)壓力。但是，舉債經(jīng)營也給公司帶來了很大的風(fēng)險。因為一旦債務(wù)比例太大，將來可能會對公司生存的造成影響，產(chǎn)生經(jīng)濟風(fēng)險，而怎樣避免舉債經(jīng)營帶來的風(fēng)險就成為了企業(yè)債務(wù)狀況的重要影響原因之一。因此，對于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康、長遠的發(fā)展，加強企業(yè)債務(wù)管理研究就具有了十分重要的現(xiàn)實意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀LawrenceA.Gordon,MartinP.Loeb等人（2010)首先提出舉債經(jīng)營在企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展中的債務(wù)管理仍然存在許多風(fēng)險。對負債關(guān)系與經(jīng)營業(yè)績的分析表明，負債過多就會直接導(dǎo)致經(jīng)營不善，最終導(dǎo)致公司破產(chǎn)或倒閉[1]。Sharma,B.R.Sarker,J.A.Romagnoli等人（2013）指出對于公司而言，很難確定多少債務(wù)比例符合公司的最佳利益。如果公司采用債務(wù)管理模式，主要是要根據(jù)市場的發(fā)展需要和自身對公司未來發(fā)展的定位來進行[2]。QuDongmei（2017）則分析了破產(chǎn)企業(yè)，他認為在新的環(huán)境下，假如公司的債務(wù)管理不能適應(yīng)環(huán)境和市場的變化，將使公司的舉債沒有一點意義，并且最終會影響公司的發(fā)展[3]。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀趙杰（2009）在《企業(yè)負債經(jīng)營的利弊分析與對策》中指出對于企業(yè)來說，舉債經(jīng)營具有雙面性。負債經(jīng)營既可以使企業(yè)擴展籌資途徑，減小公司在資金需求方面的壓力。另外，他還指出企業(yè)在舉債經(jīng)營的過程之中，需要具有比較強的危險意識，不能盲目的進行貸款，因為舉債金額過大就有可能使企業(yè)失去自由管理的權(quán)力。張永明（2015）在《企業(yè)負債經(jīng)營及其風(fēng)險防范對策》中，對于公司舉債經(jīng)營來說，面臨的各方面風(fēng)險都會對企業(yè)負債經(jīng)營帶來非常嚴重的問題。溫翔宇（2018）在《企業(yè)負債經(jīng)營風(fēng)險與防范》中指出負債經(jīng)營給帶來的風(fēng)險不可小視。建議我們要建立風(fēng)險管理意識，進行市場規(guī)劃，設(shè)定合理的債務(wù)規(guī)模和期限[4]。梁媛媛（2020）在《房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營風(fēng)險及其防控措施》中認為在舉債的過程中，一定要注重結(jié)構(gòu)方面的問題，她認為資本結(jié)構(gòu)要合理，企業(yè)需要根據(jù)自己的實際情況區(qū)別處理[5]。綜上所述，不論是國外還是國內(nèi)，許多學(xué)者都對負債經(jīng)營進行了充分的分析和討論，闡述了自己對于負債經(jīng)營的問題和防范對策的看法，以及合理的舉債對企業(yè)財務(wù)狀況的重要性。負債經(jīng)營既有利也有弊，只有進行合理的規(guī)劃和適度的負債經(jīng)營，建立風(fēng)險防范意識，才能使企業(yè)更好的發(fā)展。1.3研究內(nèi)容和方法1.3.1研究內(nèi)容第一部分，緒論。主要包括研究的背景、目的以及意義等相關(guān)文獻綜述和研究方法。第二部分，簡單介紹負債經(jīng)營的一些相關(guān)理論知識，包括負債經(jīng)營的概念、意義以及房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的重要性分析。第三部分，實例分析。以恒泰地產(chǎn)企業(yè)作為研究個案，分析討論恒泰地產(chǎn)的經(jīng)營收入、舉債情況，對其負債經(jīng)營現(xiàn)狀進行了分析和研究，指出恒泰房地產(chǎn)有限公司在負債經(jīng)營的過程中存在的一些問題以及對公司債務(wù)狀況的影響。第四部分，對策建議。針對第三部分所發(fā)現(xiàn)的恒泰公司負債經(jīng)營存在的問題提出相應(yīng)的防范對策。第五部分，結(jié)論?？偨Y(jié)本文得出的企業(yè)負債經(jīng)營存在的風(fēng)險，分析解決面臨的問題現(xiàn)實意義以及對企業(yè)財務(wù)狀況的影響，正確認識負債經(jīng)營問題的重要性。1.3.2研究方法為了順利完成本研究，擬采用文獻研究法和對比分析法。通過研究已有文獻，獲得相關(guān)研究現(xiàn)狀和一些必要的數(shù)據(jù)，并繼續(xù)為下一步研究的開展打下良好的理論基礎(chǔ)。然后，運用比較分析的方法，通過對恒泰房地產(chǎn)有限公司不同時期債務(wù)經(jīng)營的各項數(shù)據(jù)進行比較，進一步獲得恒泰公司在不同時期的舉債情況及不同的舉債金額前提下，其財務(wù)現(xiàn)狀和債務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀，為本次研究的開展打下良好的實踐基礎(chǔ)。2負債經(jīng)營相關(guān)理論概述2.1負債經(jīng)營的概念從會計的角度來看，負債是企業(yè)承擔(dān)的可以貨幣計量的經(jīng)濟責(zé)任，且將來可以用自由資產(chǎn)或著勞務(wù)進行支付。但是，從內(nèi)涵上看，負債經(jīng)營也稱舉債經(jīng)營，是公司通過銀行貸款、債券發(fā)行、商業(yè)信貸、租賃等融資的途徑。所以，只有通過貸款獲得的債務(wù)資金才構(gòu)成負債經(jīng)營的內(nèi)涵[6]。唯一屬于負債經(jīng)營類別的負債項目是短期貸款、短期債券和各種實際負債中的債務(wù)項目[7]。負債經(jīng)營不但能夠補償公司資金不足的問題，為公司的發(fā)展、規(guī)模的擴大提供了一定的財務(wù)保障，更重要的是，負債經(jīng)營具有財務(wù)杠桿效應(yīng)，也就是說，因為債務(wù)利息是固定成本，所以息稅前收益的變化會帶來更具有實質(zhì)性的變化[8]。因此，如果企業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀比較理想，可以利用財務(wù)杠桿效應(yīng)，使資本得到快速的擴充和積累。另外，因為利息這部分費是在納稅前扣除的，因此可以為企業(yè)帶來減稅效果，降低資金成本。與發(fā)行股份籌集資金資金相比，債權(quán)人不參與公司的管理經(jīng)營，避免了股東們股權(quán)的稀釋，促進了股東對其控制權(quán)的維護。對企業(yè)來說，負債經(jīng)營不僅有一線希望，也蘊含著風(fēng)險，特別是隨著企業(yè)不斷的加速擴張，負債規(guī)模不斷的擴大，負債經(jīng)營風(fēng)險更加突出[9]。2.2負債經(jīng)營的意義從金融理論的方面來看，各個學(xué)派對負債的理解和認識存在一定程度的一致，他們認為債務(wù)有稅收減免、激勵措施，并且不會降低代理成本、分散控制和傳遞積極信號的好處。當然，這些好的影響對企業(yè)債務(wù)管理有一定的刺激作用。從對經(jīng)營負債的理解可以看出，負債經(jīng)營與企業(yè)負債不同，負債經(jīng)營是積極進取的企業(yè)債務(wù)，可以有效降低企業(yè)的加權(quán)平均資本成本。對于資金市場的投資者來說，債權(quán)投資的收益率是固定的，到期可以收回成本，企業(yè)使用借入的資金籌集資金，通常承擔(dān)更高的風(fēng)險。但是，相對而言，實收資本的成本相對較低[10]。一方面，負債經(jīng)營可以從“財政壁壘”中得到好處。因為債務(wù)融資的利息費用是在稅前支付的，使企業(yè)可以獲得減稅的好處，實際債務(wù)的利息的支付小于它投資者所支付的利息[11]。另一方面，雖然負債經(jīng)營具有以上種種的優(yōu)點，但是，并不是任何一個企業(yè)企業(yè)都能夠隨意的，無限度的進行舉債經(jīng)營。負債經(jīng)營也是一個風(fēng)險比較高的舉措，如果企業(yè)舉債不當就有可能會給企業(yè)帶來十分嚴重的債務(wù)危機，特別是，對于一些舉債金額不符合企業(yè)自身規(guī)模的公司，甚至使企業(yè)倒閉或者破產(chǎn)[12]。2.3房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的重要性分析房地產(chǎn)為什么會有如此高的負債率，這與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的具體性質(zhì)息息相關(guān)。近些年來房價快速上漲，高昂的經(jīng)濟利潤使許多投資者進行房地產(chǎn)投資，但是，房地產(chǎn)企業(yè)如果只依靠股權(quán)經(jīng)營，就很難滿足企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。并且，在項目的投資初期，先需要投入資金獲得土地，然后進行項目的規(guī)劃、土建、驗收等，以保證開發(fā)項目的正常運行，且公司只有獲得授權(quán)證書后，資金才開始流入[13]。另外，負債經(jīng)營在現(xiàn)在的市場經(jīng)濟和商業(yè)企業(yè)發(fā)展和擴張的過程中，發(fā)揮著十分重要的作用。因為，第一，負債經(jīng)營可以擴展企業(yè)的融資渠道和來源，幫助一些貸款困難有阻礙的企業(yè)解決資金和經(jīng)營的問題，保證公司能夠正常運轉(zhuǎn)。第二，可以發(fā)掘和使用社會閑置資金，在建設(shè)社會主義，幫助公司增值其資本方面更好的發(fā)揮它的作用。第三，負債經(jīng)營還可以減小我們國家銀行在信貸方面的負擔(dān)，使國家的資金能夠建設(shè)更多其他重要的項目，更好的發(fā)揮它的效能。除此之外，因為項目投資高、募資時間長，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不引入外部的資金來彌補項目開發(fā)過程中的資金短缺。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇上市、發(fā)債等方式融資，但是高門檻、限制多，有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法滿足這些嚴格的限制條件。因此，長期銀行貸款、項目開發(fā)抵押借款、經(jīng)營活動信用貸款等融資就成為了房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的籌資方式。另一方面，舉債可以為企業(yè)提供財務(wù)杠桿效益。當房地產(chǎn)企業(yè)的資本回報率超過公司的借款利率時，部分借款收入結(jié)轉(zhuǎn)為權(quán)益，公司股東的資本回報率增加，收入水平增高[14]。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)公司更愿意舉債經(jīng)營。3恒泰公司負債存在的問題3.1恒泰公司簡介恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，20實際19年代初創(chuàng)建，隸屬于恒泰集團，企業(yè)評級獲得AA級，恒泰房地產(chǎn)總部位于上海，云商旅、物業(yè)、地產(chǎn)、教育等多板塊共同發(fā)展，于1996年11月在安徽省成立恒泰集團，正式進軍房地產(chǎn)行業(yè)。2017年恒泰總部落戶上海，并在北京、深圳設(shè)立副總部，相繼進駐蘇州、無錫、徐州、重慶、成都、西安、西寧、惠州、肇慶等重點城市，完成全國布局。3.2房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的現(xiàn)狀及原因分析在我國市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，許多企業(yè)都受到了金融危機的沖擊，而導(dǎo)致這一問題的原因之一就是公司負債經(jīng)營不合理。而我國房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的現(xiàn)狀主要為以下兩點。我國金融機構(gòu)貸款困難。籌資途徑和渠道比較窄，然而大部分的金融機構(gòu)只想著得到最大的利潤，但是許多企業(yè)卻都是規(guī)模小、實力差、能拿出來抵押的資產(chǎn)太少，金融機構(gòu)的貸款條件一個比一個嚴格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型行業(yè)中最典型的一個，項目周期長、初期投資大、支付期限慢。他們受到國家宏觀指導(dǎo)方針和銀行信貸指導(dǎo)方針的嚴重影響，為了獲得高額營業(yè)收入，他們通常使用財務(wù)杠桿，即通過固定成本為企業(yè)提供資金。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的信息，2015年至2020年，房產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)債務(wù)中的占比穩(wěn)不上升，并呈現(xiàn)出從2015年的75.9%上升至2020年的79.39%，全國增長為3.49%；貸款也自2015年的19701.22億元增加到了2020年的25306億元，共增加了5604.78億元[15]。這種現(xiàn)狀與國家銀行的加強和宏觀經(jīng)濟調(diào)控有關(guān)系，直接影響房地產(chǎn)銷售和定期貸款的償還，并且項目持續(xù)時間越長，股權(quán)價值越高。企業(yè)通常不得不提高信用評分并延長貸款期限以確保正常運營。社會信用環(huán)境較差。許多企業(yè)只顧著貸款，忽略了公司自身規(guī)模，導(dǎo)致借款期限到期后，無力償還貸款。誠信意識極差，想方設(shè)法逃債，失去了基本的信用。舉債經(jīng)營是企業(yè)杠桿的體現(xiàn)。債務(wù)/資產(chǎn)比率反映借款人提供的資本與總資本之間的比率，也被稱為債務(wù)管理報告，它可以衡量公司的長期償付能力，它顯示了總資產(chǎn)中有多少代表債務(wù)融資，也能衡量公司的清算情況，債權(quán)人的利益在很大程度上受到了保護[16]。資產(chǎn)負債率與風(fēng)險成反比例的關(guān)系從長期負債來看，資產(chǎn)負債率下降，公司的金融負債將減少，相對較低的財務(wù)風(fēng)險為公司提供更好的經(jīng)營條件，相反則會出現(xiàn)不同的情況。對于大多數(shù)企業(yè)而言，負債資產(chǎn)比率覆蓋在百分之四十至百分之六十，風(fēng)險與收益之間就可以取得良好的平衡；而一般情況下，大家公認的警戒線是70%，意思企業(yè)融資風(fēng)險較高，不僅面臨著資本支出困難，而且還被迫償還債務(wù)。如果你的自由資產(chǎn)很少，而你的負債率卻超過了此時大部分的資產(chǎn)是通過負債百分之一百，就是即將破產(chǎn)，表示你的公司要破產(chǎn)了[17]?？紤]在基礎(chǔ)開發(fā)市場上上市公司的債務(wù)情況。根據(jù)上市公司公布的數(shù)據(jù)，顯示，排名中國前幾名的房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款指數(shù)在82.35%-94.18%之間，資產(chǎn)負債率即將超過百分之九十五，高于同行業(yè)企業(yè)的警戒線。資產(chǎn)負債率之所這么高，主要是由于公司財務(wù)狀況不佳，資金需求量較高，項目周期也比較長，土地和建設(shè)成本又主要和銀行貸款有關(guān)。另外，企業(yè)內(nèi)控制度的缺乏又是企業(yè)經(jīng)營的一部分原因，因為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分都是民營企業(yè)[18]。3.3恒泰公司負債經(jīng)營存在的問題3.3.1負債結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)壓力較大表1：恒泰房地產(chǎn)開發(fā)公司近三年負債結(jié)構(gòu)情況單位%年份201820192020短期占比79.2383.5480.57中期占比17.4315.2914.36長期占比4.14.376.52數(shù)據(jù)來源：恒泰地產(chǎn)官方網(wǎng)站公司債務(wù)結(jié)構(gòu)即短期、中期和長期債務(wù)在公司整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的債務(wù)比例，一個企業(yè)健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)，對于促進企業(yè)企業(yè)債務(wù)管理、幫助企業(yè)更好地管理未來風(fēng)險、降低債務(wù)壓力、普遍實現(xiàn)短、中、長期債務(wù)整合具有重要企業(yè)債務(wù)管理的的作用。一般情況下對于公司來說，短、中、長期的舉債都應(yīng)有一個合理的比例。因為只有這樣，才能更好的促進企業(yè)債務(wù)管理的增長，規(guī)避公司因債務(wù)積累過多而導(dǎo)致的公司治理問題。根據(jù)表1分析可知，恒泰公司目前在債務(wù)結(jié)構(gòu)上缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，短期債務(wù)占公司總債務(wù)的80%以上，中期債務(wù)僅僅只占公司債務(wù)的15%，而長期債務(wù)卻只占總債務(wù)的5%以下，而這樣的債務(wù)結(jié)構(gòu)代表著企業(yè)在三年內(nèi)要給銀行還款7億多元。顯然，這不支持公司未來的現(xiàn)金流。今后，公司相關(guān)部門應(yīng)加強債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防止出現(xiàn)這種不當?shù)膫鶆?wù)結(jié)構(gòu)，促進公司發(fā)展。3.3.2負債比率過高，影響公司運營表2：恒泰地產(chǎn)近三年負債情況單位%年份201820192020流動負債率66.672.277.2長期負債率7.914.623.8資產(chǎn)負債率53.672.575.1數(shù)據(jù)來源：恒泰地產(chǎn)官方網(wǎng)站相對于企業(yè)來說，負債率是衡量公司是不是有長期增長潛力的重要指標之一。國際上習(xí)慣覺得，公司的資產(chǎn)負債率如果超過70%就代表公司有一定的債務(wù)風(fēng)險，但是，因為每一個行業(yè)的性質(zhì)不盡相同，很難提供準確的公司負債率信息。但是，按照多個國家公認的慣例，建議資產(chǎn)負債率一般不能高于70%。根據(jù)表2可以得出，恒泰公司目前的債務(wù)比例已經(jīng)高于75%，高于了70%的全球警戒線。該公司負責(zé)人表示，目前每年約8000多萬的需要支付的各種利率給公司帶來了巨大的壓力。事實上，根據(jù)萬科集團等其他全國性房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，他們的債務(wù)在近幾年均增長了約百分之五十。這對于恒泰房地產(chǎn)公司來說是一個較好的參考。如果在近幾年或者將來公司不采取更好地應(yīng)對方法來減小公司的資產(chǎn)負債率，到時候如果一些相關(guān)的政策一旦做了調(diào)整，公司就有可能面對更加大的償債壓力，更甚至對公司的債務(wù)情況造成嚴重損害。3.3.3營銷結(jié)果與理想目標差距較大在國家監(jiān)管政策的影響下，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛積極參與，盡快投入良性的營銷模式，防止資金鏈的斷裂，恒泰公司作為房地產(chǎn)企業(yè)中負債經(jīng)營最典型的也最嚴重的一個公司，他在銷售方式上也制定了很多營銷手段，如裝飾房子和優(yōu)惠價錢等，但是，反響都不是特別好，沒有有效的使公司的資金得到較好的回籠，恒泰公司的銷售結(jié)果為什么與理想中的結(jié)果差距這么大呢？公司管理者和相關(guān)人員查閱了一些資料和調(diào)查了一些消費者，結(jié)果顯示，可能與以下幾個方面的原因有關(guān)。第一，公司的優(yōu)惠政策讓消費者并不滿意，他們覺得這些優(yōu)惠并沒有優(yōu)惠多少，并且參與優(yōu)惠的條件比較多，因為現(xiàn)在很多購房者在買房子時需要銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)給出的優(yōu)惠確是需要一次付夠多少錢才能享受公司給出的優(yōu)惠。第二，購房者對各個房地產(chǎn)公司之間的競爭也會影響銷售結(jié)果，因為國家一直在調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，消費者覺得在未來一段時間內(nèi)，房價很有可能會降低，但是，房產(chǎn)企業(yè)卻覺得如果降價，那么消費者就會覺得房價在此基礎(chǔ)上還會再降，所以也就不會再也不敢給出其他的優(yōu)惠政策。第三，國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)與國家之間也存在一定的周旋，調(diào)查中，相關(guān)人員認為，房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱行業(yè)中更為重要的一部分，所以國家絕對不會對現(xiàn)在所存在的問題置之不理，他們認為，國家一定會降低對他們房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)調(diào)整政策，按照這種理解，他們就覺得現(xiàn)在的情況可以再忍一忍，過段時間自然就好了，根本沒有意識到國家做出這些種種調(diào)整措施的真正想法。3.3.4債務(wù)類型結(jié)構(gòu)單一，融資渠道較窄房地產(chǎn)企業(yè)是最有可能獲得政治成功的行業(yè)，上下各級政府以及領(lǐng)導(dǎo)都高度重視房產(chǎn)企業(yè)對國家、社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，特別是恒泰房地產(chǎn)有限公司等大型上市公司。貸款交易種類多，籌資途徑也多，如房地產(chǎn)投資公司、房產(chǎn)抵押等。但是，因為以上許多途徑受到了很多條件的限制，就沒有被有效、廣泛的使用。所以，恒泰地產(chǎn)籌資主要靠銀行貸款。在中央要求適應(yīng)房地產(chǎn)話題被過度關(guān)注的同時，各級地方政府部門對此并不積極主動。地方政府的各個部門甚至支持房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款，這樣無形中又推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的向前發(fā)展。此外，商業(yè)信用領(lǐng)域的企業(yè)債券市場的發(fā)展還不夠完善，缺少對房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)。國家的一些相關(guān)政策對企業(yè)的債券增加了許多限制，結(jié)合我國房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一些特點，難以獲得高信用的等級，也就進一步增加了發(fā)債風(fēng)險。4恒泰公司負債經(jīng)營的防范對策4.1平衡短、中、長期債務(wù)，改進債務(wù)結(jié)構(gòu)對于依賴貸款而進行經(jīng)營管理的公司來說，正確的適合自己公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)十分重要。現(xiàn)如今，恒泰公司的短期債務(wù)過于多，而中長期的債務(wù)比較少，對公司的正常經(jīng)營管理和現(xiàn)金流動造成了很多不太好的影響。為解決這一負面影響，不但要將公司的債務(wù)比率降到合適的范圍內(nèi)，還要推動債務(wù)的整合，而要實現(xiàn)債務(wù)合并，建議公司應(yīng)注意以下幾點。首先，要積極壓縮短期貸款，短期的債務(wù)過多就會直接影響公司的現(xiàn)金流，還有，我國的房地產(chǎn)監(jiān)管政策是，如果一個公司的現(xiàn)金流不一次性全部釋放出來，就會造成流動問題，影響公司的現(xiàn)金流。其次，合理的調(diào)整增加公司的中長期債務(wù)，對恒泰公司來說，能夠較好的面對公司在管理運營中展現(xiàn)出來的某些問題，并且，以時間價值的角度來說，中長期的債務(wù)，還能減少公司的經(jīng)營成本，提升企業(yè)的盈利。再次，企業(yè)資產(chǎn)管理的另外一個重要的方面加強短期資產(chǎn)管理的建設(shè)，各個房地產(chǎn)公司包括恒泰公司都必須重視，建設(shè)短期資產(chǎn)資產(chǎn)，盡管不能幫助企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，但是，可以使企業(yè)在遇到債務(wù)帶來的風(fēng)險，時能夠更好的面對和解決，所以，公司在改進債務(wù)結(jié)構(gòu)時，還應(yīng)該結(jié)合公司的實際情況推進管理建設(shè)。最后，一個公司的盈利能力與其負債率之間成正比例的關(guān)系，即企業(yè)盈利越多，越能發(fā)揮節(jié)稅作用，因此，恒泰公司需要盡快完善確定一個適合自己公司實際情況的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，以分析公司的盈利能力。4.2調(diào)整經(jīng)營策略，降低負債比例在恒泰看來，目前債務(wù)管理面臨的，最大的問題就是負債率遠高于國際警戒線。這必定會給公司的經(jīng)營帶來大量的成本和風(fēng)險。恒泰公司要想規(guī)避掉這些，就要使資產(chǎn)負債率減小，而如何實現(xiàn)，建議恒泰公司可以參考這些方面的建議。努力吸引社會貢獻，通過建立公司等具體行動，了解金融渠道的多樣性，避免資產(chǎn)負債率過高，防止發(fā)展過度。所有的企業(yè)都希望公司能夠發(fā)展壯大，但是在壯大公司的同時，公司的管理者還需要根據(jù)企業(yè)的實際情況來確定企業(yè)的規(guī)模，不能過度的進行舉債。在現(xiàn)在的大環(huán)境下，公司如果想要從容地各種風(fēng)險和所遇到的問題，企業(yè)就必須樹立良好的風(fēng)險意識，并且要有遠見，要對將來可能會遇到的情況制定預(yù)期防范措施，否則企業(yè)將會面臨比較嚴重的財務(wù)風(fēng)險。另外，恒泰公司還需要做一些應(yīng)急措施，適當調(diào)整，以不變應(yīng)萬變，提高恒泰公司的應(yīng)變能力。最后，恒泰公司還要在市場上有一定的位置，制定完整的防范預(yù)警機制，以及適合恒泰公司實際情況的風(fēng)險防范措施。4.3改變營銷方式，回籠資金如果想讓公司在未來更好的發(fā)展，就必須要制定、開展良好的營銷方式，通過各種營銷方式，更好的拉攏資金，應(yīng)對負債經(jīng)營所遇到的困難和問題，防止資金鏈斷開，而想要實現(xiàn)這一想法，第一，展開市場調(diào)查，正確掌握購房者的購買需求，推出能夠滿足購房者需求的的各種營銷方式，持續(xù)推動現(xiàn)金流逆轉(zhuǎn)，防止資金鏈斷裂。第二，必須使公司的財務(wù)負擔(dān)是準確的，經(jīng)營環(huán)境是千變?nèi)f化的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營環(huán)境要有一定的應(yīng)變能力，使負債水平保持一個合理的范圍，使企業(yè)在將來的發(fā)展中，制定出更多滿足消費者需要的各種優(yōu)惠政策和措施。4.4尋找融資渠道，擴展籌資途徑間接性融資最典型的一種方式就是銀行借款，它具有周期性短的特點，但是到期要還本付息的風(fēng)險也比較高。所以要解決負債結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)單一，融資途徑較窄的問題，恒泰公司應(yīng)積極尋找新的融資渠道，大力拓展多元化直接融資渠道，利用社會高質(zhì)量的閑散資金，借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善多層次房地產(chǎn)金融體系，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險。加強和控制各類金融特征，在最大限度降低銀行業(yè)風(fēng)險的同時，防范新的隱性風(fēng)險和新的金融風(fēng)險的發(fā)生。結(jié)論總而言之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，負債經(jīng)營是雙面性的，既有利也有弊。負債經(jīng)營雖然能夠提供較多的資金、增加財務(wù)能力、減少利息稅減免，降低資本成本，但它使企業(yè)面臨債務(wù)合并、利率和貨幣問題的風(fēng)險，甚至反映了財務(wù)杠桿的負面效應(yīng)，使企業(yè)陷入債務(wù)危機，公司倒閉的問題。就恒泰地產(chǎn)來說，雖然他的發(fā)展十分迅速，企業(yè)規(guī)模也相對比較客觀，但如果不及時調(diào)整企業(yè)負債比例和負債結(jié)構(gòu)，沒有樹立正確的，符合市場變化的風(fēng)險防范機制，在不久的將來一定會面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高風(fēng)險防范意識、建立風(fēng)險防范預(yù)警體系，確定債務(wù)水平和結(jié)構(gòu)，加強風(fēng)險防控，恢復(fù)風(fēng)險平衡，促進企業(yè)穩(wěn)健長遠發(fā)展。參考文獻[1]Gabilondo,Jose.ManagingLiquidityRisk