2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試黑金試題附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權益價值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額

2、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設降低后的收益水平在剩余收益期內保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為（）萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85

3、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。A.假設開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法

4、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920

5、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化

6、疾病發(fā)生的內在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調

7、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年

8、工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。A.研究價值B.保存價值C.重大經(jīng)濟價值D.歷史價值

9、現(xiàn)擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800

10、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

11、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

12、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%

13、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值

14、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內外裝修C.是否已完成結構封頂D.是否已安裝了門窗

15、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項權利B.受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

16、某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%

17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500萬m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124

18、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權優(yōu)先受償B.抵押人有權對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權人有權優(yōu)先受償D.抵押權人無權優(yōu)先受償

19、運用基準地價修正法進行市場狀況調整時，是將基準地價調整為（）的價值。A.基準日期B.價值時點C.估價時點D.估價報告出具日期

20、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸

21、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63

22、畫出時間序列圖的目的是（）。A.消除房地產(chǎn)價格的短期上下波動和意外變動等不規(guī)則變動B.檢查、鑒別房地產(chǎn)價格資料的真實性、可靠性C.確定用什么方法測算趨勢值D.找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價格隨時間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢

23、基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及（）的完整性和合理性。A.市場狀況調整B.調整系數(shù)C.基準地價信息D.土地狀況調整

24、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風D.火

25、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

26、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結果。A.供求B.價格C.供給D.市場

27、在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

28、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要120萬元，該新的功能先進的電梯假設在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479

29、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0

30、具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程

31、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構和估價師開展有關檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。A.交付估價報告B.保存估價資料C.確定估價結果D.選定估價方法計算

32、一套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

33、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取（）凈收益作為估價依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低

34、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性

35、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附著物

36、某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。A.技術上可能B.財務上可行C.價值最大化D.法律上允許

37、下列哪項是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虛木乘D.木火刑金

38、某估價機構于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15進行復估，則復估的估價時點為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日

39、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設施C.環(huán)境景觀D.交通

40、與臟腑無直接絡屬、相互無表里關系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡

41、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調

42、氣能攝血主要與哪個臟腑有關A.脾B.胃C.腎D.肝

43、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫熱論》D.《脾胃論》

44、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04

45、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預售D.房地產(chǎn)預測

46、價格實質上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品

47、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以

48、替代原則要求房地產(chǎn)估價結果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

49、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價

50、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由（）見證，有關情況應當在評估報告中說明。A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師無利害關系的第三人C.公證機關和無利害關系的第三人D.人民法院二、多選題

51、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷

52、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪

53、下列不屬于心與腎之間關系的是A.水火既濟B.精神互用C.君相安位D.精血同源

54、下列關于預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期正確的是（）。預售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期A.AB.BC.CD.D

55、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

56、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00

57、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）范圍之內。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5

58、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

59、某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地

60、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是

61、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應當是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1

62、匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會導致房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲

63、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病

64、（）是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負增長

65、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞?。炯?/p>

66、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500

67、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價

68、某房地產(chǎn)重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業(yè)費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14

69、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)

70、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659

71、根據(jù)晝夜對人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦

72、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本

73、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%

74、資本化率構成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉的速度

75、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾

76、某租賃期限為20年的土地擬建設批發(fā)市場，承租人投入建設成本費用為3500萬元（建設期內均勻投入）。建設期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227

77、下列房地產(chǎn)權利的種類中，（）屬于擔保物權。A.地役權B.典權C.抵押權D.租賃權

78、在房地產(chǎn)投?；馂碾U時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值

79、工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價。A.研究價值B.保存價值C.重大經(jīng)濟價值D.歷史價值

80、當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產(chǎn)的需求價格B.房地產(chǎn)的供給價格C.房地產(chǎn)的均衡價格D.房地產(chǎn)的市場價格

81、下列哪項關于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘渣兩個部分B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內的水液量多寡與尿量有關，臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法D.小腸之氣的運動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外

82、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A.混合收益的房地產(chǎn)B.出租的房地產(chǎn)C.自用或空置的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)

83、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50

84、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經(jīng)濟高度。A.5B.20C.30D.31

85、三級資質房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務是（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務B.公司上市估價C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D.司法鑒定估價

86、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內容

87、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火

88、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價結果B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責

89、地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－普通利潤（平均利潤）是（）提出的。A.亞當·斯密B.威廉·配第C.大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯

90、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病機是A.血燥生風B.血虛生風C.陰虛風動D.熱極生風

91、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法

92、數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數(shù)修勻法

93、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760

94、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500

95、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。A.獨一無二性B.不可移動性C.價值高大性D.增值保值性

96、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱

97、下列關于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛

98、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構建價格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520

99、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限

100、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕三、判斷題

101、估價對象的現(xiàn)狀價值是其在某一特定時間的實際狀況下的價值，可能低于或高于市場價值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。（）

102、一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。（）

103、估價資料的保存期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。（）

104、房地產(chǎn)被征收的，應給予被征收房地產(chǎn)價值補償：被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金補償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應給予被征用房地產(chǎn)價值補償。（）

105、假設開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。（）

106、假設開發(fā)法本質上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（）

107、一切從實際出發(fā)，是我們制定路線、方針的基本原則．現(xiàn)階段中國最大的實際是（）A.生產(chǎn)力水平低，經(jīng)濟發(fā)展落后B.人口數(shù)量多，素質不高C.社會主義市場經(jīng)濟體制還不完善D.處于并將長期處于社會主義初級階段

108、致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務合伙人宜在其上簽名或蓋章。（）

109、在實際估價中，可以就其中某一種估價前提的可行，來判斷該種估價前提為最高最佳利用。（）

110、可比實例有債權債務而估價對象沒有，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時，應將可比實例帶債權債務條件下的成交價格減去債務加上債權，統(tǒng)一為不帶債權債務的價格。（）

111、掛牌價格不是成交價格，不能選為可比實例作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。（）

112、評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款。（）

113、估價報告使用期限與估價機構和估價師應承擔估價責任的期限一致。（）

114、估價師應對委托人提供的資料進行審慎檢查，包括機密性商業(yè)資料。（）

115、若某些因素對房地產(chǎn)價值的影響可用數(shù)學模型量化，有些因素難以用數(shù)學模型量化，注冊房地產(chǎn)估價師可根據(jù)經(jīng)驗判斷進行調整，體現(xiàn)出了估價既是科學也是藝術的特性。（）

116、黨的基本路線規(guī)定的黨在社會主義初級階段的奮斗目標是（）A.建設“富強民主文明和諧的社會主義現(xiàn)代化國家”B.“一個中心、兩個基本點”C.“領導和團結全國各族人民”D.“自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)”

117、在假設開發(fā)的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)價值時點的相應市場水平估計出來。（）

118、兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。（）

119、維護世界和平的政治基礎是（）A.推動裁軍進程B.維護國際安全C.貫徹和平共處五項原則D.反對霸權主義

120、買方市場下，成交價偏向買方最高出價，賣方市場下，成交價偏向賣方最低要價。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分。對房地產(chǎn)估價的需要包括以下幾個方面：①房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要；②房地產(chǎn)抵押的需要；③房地產(chǎn)征收征用的需要；④房地產(chǎn)稅收的需要；⑤房地產(chǎn)司法拍賣的需要；⑥房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要；⑦房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰虎喾康禺a(chǎn)保險的需要；⑨國有土地有償使用的需要；⑩企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要；?房地產(chǎn)行政管理的需要；?其他方面的需要。D項，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。

2、答案：B本題解析：凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式很有實用價值。因為在現(xiàn)實中每年的凈收益通常是不同的。如果采用凈收益每年不變或有規(guī)律變化的公式，公式為：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]由題意，該酒店原房地產(chǎn)價值為：V1＝（A1/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝[（420－220）/8.5%]×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1312.27（萬元）該酒店降低后的房地產(chǎn)價值為：V2＝（A2/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t＝{[（420－40）－（220－25）]/8.5%}×[1－1/（1＋8.5%）10]＝1213.85（萬元）目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額＝V1－V2＝1312.27－1213.85＝98.42（萬元）。

3、答案：B本題解析：長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。就房地產(chǎn)價格而言，房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

4、答案：D本題解析：[知識點]凈收益每年不變的公式

5、答案：B本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小腸泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

6、答案：A本題解析：中醫(yī)發(fā)病學很重視人體的正氣，認為內臟功能正常，正氣旺盛，氣血充盈，衛(wèi)外固密，病邪難于侵入，疾病無從發(fā)生，《素問·遺篇·刺法論》說：“正氣存內，邪不可干?！敝挥性谌梭w正氣相對虛弱，衛(wèi)外不固，抗邪無力的情況下，邪氣方能乘虛而入，使人體陰陽失調，臟腑經(jīng)絡功能紊亂才能發(fā)生疾病。

7、答案：C本題解析：本題考查的是合法原則。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

8、答案：D本題解析：工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。

9、答案：A本題解析：由題意，該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值＝年金終值FV×（10%，3）＝8000×1.6/（1＋10%）3＝9616.83（萬元）。

10、答案：C本題解析：考點:土地成本。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低＝1000元／畝×100畝×6＝60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最高＝1000元／畝×100畝×10＝100萬元。

11、答案：B本題解析：運用收益法原理，當凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值的計算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A為凈收益；Y為報酬率；n為收益期限。根據(jù)題意：該商場的凈收益為40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（萬元），則該商場的收益價值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（萬元）。

12、答案：D本題解析：

13、答案：B本題解析：[知識點]市場價值、快速變現(xiàn)價值、投資價值

14、答案：A本題解析：在建工程又稱未完工程，是指處在某種開發(fā)建設階段而尚未竣工的房地產(chǎn)。在實際估價中，判定是否為在建工程，通常以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。已完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。

15、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

16、答案：B本題解析：開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤。建筑施工企業(yè)的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。成本利潤率的計算基數(shù)＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息，即：成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）本題中，該商品住宅項目的成本利潤率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。

17、答案：C本題解析：當房地產(chǎn)價值或價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。平均發(fā)展速度法的計算公式為：在此題中，由公式{圖2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。

18、答案：D本題解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

19、答案：B本題解析：進行市場狀況調整是基準地價修正法的步驟之一。它是將基準地價在其估價期日的價值，調整為在價值時點的價值。此處的土地市場狀況調整的方法，與比較法中市場狀況調整的方法相同。

20、答案：A本題解析：皮槁毛拔，癥名。是指皮膚枯槁不澤，毫毛脫落如拔掉之證?！端貑枴の迮K生成篇》：“多食苦，則皮槁而毛拔。”肺主皮毛，肺氣耗傷，則皮毛失榮，而見本癥。故選A?！端貑枴の宀厣善啡眨骸岸嗍诚?，則脈凝泣而變色；多食苦，則皮槁而毛拔；多食辛，則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝而唇揭；多食甘，則骨痛而發(fā)落，此五味之所傷也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，腎欲咸，此五味之所合也?！?/p>

21、答案：C本題解析：假設開發(fā)法簡要地說，是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法；具體地說，是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。其中，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱之為動態(tài)分析法，本題開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，需要折現(xiàn)到價值時點，土地價值＝2000/（1＋10%）3＝1502.63（萬元），本題直接給出開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分，不需要考慮土地使用期限的調整。

22、答案：D本題解析：當需要評估（具體是預測）某宗或某類房地產(chǎn)的未來價格時，可以收集該宗或該類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長一段時間的價格資料，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，找出該宗或該類房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗或該類房地產(chǎn)的未來價格比較肯定的推測和科學的判斷，即評估（預測）出了該宗或該類房地產(chǎn)的未來價格。

23、答案：B本題解析：基準地價修正法，是在政府或其有關部門已公布基準地價的地區(qū)，利用有關調整系數(shù)，對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。該方法本質上是一種比較法，并且是一種間接估價方法，因為基準地價是一種評估價。因此，基準地價修正法的估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)（修正系數(shù)）的完整性和合理性。

24、答案：C本題解析：風邪發(fā)病部位善動不居．游移不定且發(fā)病迅速，變幻無常。易使腠理宣泄而開張——可見汗出、惡風等。常兼他邪合而傷人。風邪常兼他邪合而傷人的特點。風邪發(fā)病部位善動不居，游移不定且發(fā)病迅速，變幻無常。易使腠理宣泄而開張——可見汗出、惡風等。

25、答案：C本題解析：在實際中，多數(shù)估價項目是評估現(xiàn)在的價值，一般將估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查之日）確定為價值時點。在實際房地產(chǎn)抵押估價中，抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）。

26、答案：C本題解析：房地產(chǎn)價格（或租金）的高低及其變動，從經(jīng)濟學上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，其中待租售的房地產(chǎn)（包括增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)）形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的購買者（或承租者）形成了市場的需求面。

27、答案：A本題解析：采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調整的表達式為：本題中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：（100/102）×（97/100）＝0.95。

28、答案：D本題解析：求取物質折舊的過程和方法為：①將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類；②對可修復項目，估算其在價值時點的修復成本作為折舊額；③對不可修復項目，根據(jù)其在價值時點的剩余壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類；④把各個可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質折舊額。因此，在本題中，該辦公樓因電梯落后引起的折舊＝（40－36）＋（2－5）＋120－100＝21（萬元），該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值＝2500－21＝2479（萬元）。

29、答案：B本題解析：綜合資本化率R0＝M×RM＋（1－M）RE＝70%×6%＋30%×9%＝6.9%。

30、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。

31、答案：B本題解析：保存估價資料的目的是建立估價檔案和估價資料庫（如估價實例庫和估價參數(shù)、評估價值等數(shù)據(jù)庫），為今后的相關管理及估價工作奠定基礎。保存估價資料有助于解決日后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績，有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構和估價師開展相關監(jiān)督檢查。

32、答案：C本題解析：建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的公共部分建筑面積＝145＋9＝154（m2），建筑面積下的單價＝套內建筑面積下的單價×套內建筑面積/建筑面積＝3500×145/154＝3295（元/m2）。

33、答案：A本題解析：房地產(chǎn)收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是估價對象實際獲得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結果?？陀^收益是估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或實際收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價。因此，除有租約限制外，一般選取類似房地產(chǎn)的客觀凈收益作為估價依據(jù)。

34、答案：B本題解析：壽命長久特性又稱為耐久性、耐用性，對土地而言，又稱為不可毀滅性、永續(xù)性。實際上，只要對土地進行適當?shù)谋Ｗo，土地的生產(chǎn)力或利用價值一般不會喪失，能夠被反復利用。而其他物品，不論如何保護，只要被使用就會發(fā)生磨損，經(jīng)過一定期限或較長時間的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。

35、答案：D本題解析：房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

36、答案：D本題解析：最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、城市規(guī)劃和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則；而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求。本題中，將權屬登記為工業(yè)用途的廠房改造為小商鋪出租，顯然忽略了法律上允許這一條件。

37、答案：D本題解析：五臟病變的相互影響與傳變中，相生關系的傳變包括：(1)母病及子：母臟之病傳及子臟，如腎病及肝。(2)子病及母：疾病從子臟傳及母臟，如心病及肝。相克關系的傳變：(1)相乘：相克太過為病，如“木旺乘土”和“土虛木乘”。(2)相侮：反向克制致病，如“木火刑金”和“土虛水侮”。

38、答案：A本題解析：房地產(chǎn)市場狀況始終是估價時點時的狀況，因此題中所述情形要回到原估價時點(2003年6月15日)。

39、答案：D本題解析：[知識點]房地產(chǎn)一般因素

40、答案：B本題解析：奇經(jīng)八脈的分布不像十二經(jīng)脈那樣規(guī)則，同臟腑沒有直接的絡屬關系，相互之間也沒有表里關系，與十二正經(jīng)不同，故稱“奇經(jīng)”。

41、答案：B本題解析：氣虛和血虛同時存在的病理狀態(tài)。

42、答案：A本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運正常相關臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補氣藥治療大出血的臨床運用中。

43、答案：B本題解析：薛雪，字生白著《濕熱條辨》，對溫病中濕熱病的病因、癥狀、傳變規(guī)律、治則治法等作了簡要闡述，對溫病學說的發(fā)展做出一定貢獻。吳瑭，字鞠通著《溫病條辨》，創(chuàng)立了溫熱病的三焦辨證理論，指出：“凡病溫者，始于上焦，在手太陰”；“上焦病不治則傳中焦，胃與脾也”；“中焦病不治，即傳下焦，肝與腎也”。

44、答案：C本題解析：直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。類似商鋪目前年有效毛收入＝70×50×12×（1－10%）＝37800（元），年凈收益＝37800×90%＝34020（元），利用資本化法公式得：V＝NOI/R＝34020/5%＝680400（元），則張某出售該商鋪的合理實得金額為：68.04－11.8＝56.24（萬元）。

45、答案：A本題解析：價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價，此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。例如，投保了火災險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復到損毀前的狀況（到實地查勘，估價對象已不存在），在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。房屋征收評估也會出現(xiàn)這種狀況。

46、答案：D本題解析：價格實質上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。

47、答案：A本題解析：價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。遵循價值時點原則并不是把評估價值說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質的是確定價值時點應在前，得出評估價值應在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。

48、答案：D本題解析：替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。

49、答案：C本題解析：房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積的價格；土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

50、答案：A本題解析：房屋征收評估應按有關要求，由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明。

51、答案：C本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。

52、答案：C本題解析：先扶正后祛邪：正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐。

53、答案：D本題解析：暫無解析

54、答案：D本題解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期。建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設期又可分為前期和建造期。在預售情況下，開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期的關系。在銷售（含預售）情形下

55、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）

56、答案：B本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（萬元）。

57、答案：A本題解析：選取的可比實例規(guī)模應當與估價對象的規(guī)模相當。選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內，即：0.5≤可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)?！?。

58、答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

59、答案：D本題解析：根據(jù)合法原則中依法判定的使用權利的要求，城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對該土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。本題中，該工廠用地的規(guī)劃用途為商住綜合樓，則應當按照商住用地進行估價。

60、答案：D本題解析：胃熱、胃火，多由邪熱犯胃；或由嗜酒、嗜食辛辣、過食膏粱厚味，助火生熱；或由氣滯、瘀阻、痰、濕、食積等郁結化熱、化火，均能導致胃熱、胃火。其他如肝膽之火，橫逆犯胃，亦能引起胃熱，胃火。

61、答案：B本題解析：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi），式中Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi＋1，為第i＋1期的預測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1。

62、答案：D本題解析：匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，會導致其房地產(chǎn)價格下降。

63、答案：C本題解析：《素問，疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，“嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣。”《素問·疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣。”

64、答案：A本題解析：人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機械增減速度的指標主要是人口機械增長率。

65、答案：C本題解析：甲乙丙丁實際單價的具體計算如下：①甲單價＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙單價＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙單價＝4700（元/m2）；④丁單價＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4個可比實例實際單價的排序為：乙＞丙＞甲＞丁。

66、答案：A本題解析：考點:分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。

67、答案：A本題解析：路線價法只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。

68、答案：C本題解析：本題考查的是建筑重新購建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6%+[4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。V=6419.73（萬元）

69、答案：A、C本題解析：足太陽膀胱經(jīng)，起于目內眥（睛明穴），向上到達額部，左右交會于頭頂部（百會穴）。足厥陰肝經(jīng)，起于足大趾爪甲后叢毛處，向上沿足背至內踝前一寸處（中封穴），向上沿脛骨內緣，在內踝上八寸處交出足太陰脾經(jīng)之后，上行過膝內側，沿大腿內側中線進入陰毛中，繞陰器，至小腹，挾胃兩旁，屬肝，絡膽，向上穿過膈肌，分布于脅肋部，沿喉嚨之后，向上進入鼻咽部，上行連接目系，出于額，上行與督脈會于頭頂部。

70、答案：D本題解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），買方實付金額＝正常負擔下的價格×（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。

71、答案：A本題解析：《靈樞，順氣一日分為四時》說：“夫百病者，多以旦慧、晝安、夕加、夜甚……朝則人氣始生，病氣衰，故旦慧；日中人氣長，長則勝邪，故安；夕則人氣始衰，邪氣始生，故加；夜半人氣入藏，邪氣獨居于身，故甚也?！?。

72、答案：A本題解析：本題考查的是報酬率的實質。報酬率=投資回報／所投入資金。

73、答案：B本題解析：非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結束的，分為兩種情況：①出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償。②出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，建筑物也無償收回。對于上述第一種情況，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。根據(jù)殘值為零時用直線法計算成新率的公式q＝[n/（t＋n）]×100%。由題意，該商場建筑物目前的成新率為：q＝[n/（t＋n）]×100%＝[（60－5－6）/60]×100%＝81.67%。

74、答案：B本題解析：缺乏流動性補償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動性一般指變現(xiàn)能力。

75、答案：B本題解析：舌為心之苗。舌的功能有賴于心主血脈和心主神志的生理功能。脾在液為涎《素問·宣明五氣篇》說：“脾為涎”，故有“涎出于脾而溢于胃”之說。在正常情況下．涎液上行于口，但不溢于口外。

76、答案：C本題解析：承租人在承租土地上建設批發(fā)市場在轉租獲利。可支付的土地年租金是承租人能負擔的最高值。在此租金下，承租人能保本。建設成本可視為在建設期期中一次性投入。由（600/10%）×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）＝3500/（1＋10%）0.5＋可支付的土地租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得：可支付的土地租金＝144（萬元/年）。

77、答案：C本題解析：擔保物權是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，抵押權屬于擔保物權?/p>

78、答案：B本題解析：房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。

79、答案：D本題解析：工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。

80、答案：C本題解析：房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說，在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。

81、答案：D本題解析：小腸泌別清濁的功能是指：(1)經(jīng)過小腸消化后的飲食物，分為水谷精微和食物殘渣兩個部分；(2)將水谷精微吸收，把食物殘渣向大腸輸送；(3)小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”。小腸的泌別清濁功能，還與尿液的量有關。如小腸的泌別清濁功能正常，則二便正常；如小腸的泌別清濁異常，則大便變稀薄，而小便短少，也就是說，小腸內的水液量多寡與尿量有關。臨床上常用的“利小便即所以實大便”的治法，即是此理。

82、答案：B本題解析：出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和變動租金。變動租金又有多種形式。出租人負擔的費用，根據(jù)真正的房租構成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。

83、答案：B本題解析：計算前后兩面臨街矩形土地的價格，通常是采用“重疊價值估價法”，即：①確定高價街（也稱前街）與低價街（也稱后街）影響范圍的分界線；②以該分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分；③根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價和臨街深度分別計算價值或價格；④將此兩部分的價值或價格相加。分界線的求取方法如下：前街影響深度＝總深度×前街路線價/（前街路線價＋后街路線價）后街影響深度＝總深度×后街路線價/（前街路線價＋后街路線價）代入本題數(shù)據(jù)可得，前街影響深度＝50×5000/8800＝28（m）。

84、答案：B本題解析：收益遞減規(guī)律對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過一定限度后，收益開始下降。超出某一點以外就要引起報酬遞減的趨勢，已經(jīng)見之于辦公大樓的建筑。本題中，該樓的收益遞減點位于20層，超過20層收益開始減少，所以它的經(jīng)濟高度應該是20層。

85、答案：A本題解析：三級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。暫定期內的三級資質房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。

86、答案：C本題解析：在分析、測算和判斷特定價值或價格之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時間和特定價值或價格，即要弄清估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。這四者通常稱為估價基本事項，把弄清它們稱為確定估價基本事項。

87、答案：D本題解析：熱內生：其性彌漫，臨床多全身彌漫性發(fā)熱征象．易耗傷陰液，多泛及全身。火外受：其性結聚，臨床多局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)或邪郁化火，其性炎上。暑為夏季主氣，乃火熱所化。暑為夏季主氣，乃火熱所化。主要發(fā)生于夏至以后．立秋以前。濕為長夏的主氣，也可見于其它季節(jié)。

88、答案：A本題解析：估價委托人（簡稱委托人、客戶），是指委托房地產(chǎn)估價機構為其提供估價服務的單位或個人。不論估價報告是給誰使用，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，委托人都應向估價機構和估價師提供估價所需的估價對象權屬證明、財務會計信息和其他資料，并對其提供的資料的合法性、真實性和完整性負責，有義務協(xié)助估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料，不得要求出具虛假估價報告或其他非法干預估價行為和估價結果。

89、答案：A本題解析：亞當·斯密在《國民財富的性質和原因的研究》（簡稱《國富論》）中明確地論述了地租的計算及其決定機制。斯密關于地租的計算用現(xiàn)在的概念表達為：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)業(yè)普通利潤。

90、答案：A本題解析：熱病后期或久病傷陰，津液和陰氣虧損，失其涼潤柔和之性，筋脈失之濡潤，且陰虛不能制陽而致陽氣亢勝。表現(xiàn)：筋攣肉瞤、手足蠕動，伴有低熱起伏、舌光少津、脈細如絲。舌脈是最好的區(qū)別點。血燥生風其原因多由久病耗血，或生血不足．或瘀血內結、新血產(chǎn)生障礙導致血少津枯，失潤化燥，肌膚失養(yǎng)，經(jīng)脈失調。表現(xiàn)為皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀。

91、答案：B本題解析：如果一組數(shù)值中含有極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果。這種情況下采用中位數(shù)較合適；也可去掉一個最大和最小的數(shù)值，將余下的數(shù)值進行簡單算術平均。

92、答案：B本題解析：數(shù)學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法，其中最簡單的是直線趨勢法。運用直線趨勢法預測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。

93、答案：A本題解析：使用面積＝100×0.8＝80（m2），建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積＝3000×80/100＝2400（元/m2）。

94、答案：A本題解析：該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為＝(300-50)×250＝62500(元)

95、答案：A本題解析：由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。

96、答案：D本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復感風寒之邪，主要表現(xiàn)為惡寒發(fā)熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復感風熱之邪，出現(xiàn)發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時間內，上部表現(xiàn)為熱，下部表現(xiàn)為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時間內，上部表現(xiàn)為寒，下部表現(xiàn)為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。

97、答案：A、B、C、D本題解析：督脈總督一身之陽，任脈總任一身之陰，沖脈為十二經(jīng)之海；陽蹻為足太陽之別，陰蹻為足少陰之別，能使機關矯健。其病多表現(xiàn)為肢體痿痹無力，運動障礙。陽維脈起于諸陽會，以維系諸陽經(jīng)，陰維脈起于諸陰交，以維系諸陰經(jīng)，所以為全身之綱維；陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛。

98、答案：B本題解析：該房地產(chǎn)的市場價格為：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新購建價格是指在價值時點