高標倉行業(yè)市場分析報告2024年

2024年高標倉行業(yè)市場分析報告匯報人：XXX日期：XXX1contents目錄行業(yè)發(fā)展概述行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)格局及趨勢12342Part01行業(yè)發(fā)展概述行業(yè)定義行業(yè)發(fā)展歷程行業(yè)產業(yè)鏈3行業(yè)定義按倉儲能力劃分，倉庫可分為高標倉、傳統(tǒng)倉和農民倉。高標倉是一種在法律合規(guī)、項目選址、建設標準和租金價格等方面高于一般水平的倉庫，其具體內容包括:（1）法律合規(guī):高標倉的土地性質和所有權方面符合相關的法律規(guī)定。高標倉的土地性質必須是倉儲用地，其開發(fā)商需要持有該土地的土地證和房產證。傳統(tǒng)倉和農民倉存在對工業(yè)用地和農業(yè)用地的違規(guī)使用，導致其土地和房屋所有權復雜，存在一定的法律風險。此外，高標倉的環(huán)境評價倉庫在合規(guī)方面的不完善，可能產生相關的商業(yè)糾紛和經濟損失，如開發(fā)商倉庫建設階段可能由于合規(guī)問題導致項目建設的停滯，租戶在倉庫使用時受到相關方面的牽連，可能引發(fā)貨物周轉出現(xiàn)問題。（2）項目選址:基于運輸成本的考慮，高標倉通常靠近交通樞紐（如機場、港口、鐵路和公路等）以及區(qū)域中心城市。此外，高標倉的選址還需考慮存儲貨物本身的性質，如生鮮食品對衛(wèi)生檢疫方面的要求，易燃、易爆、有毒化工品對消防安全的考量，需要遠離居民聚集區(qū)。傳統(tǒng)倉和農民倉的區(qū)位選擇缺乏對整體物流活動的考量，具有一定的隨機性。倉庫項目的合理選址有利于減少整體物流服務中的成本，同時可一定程度上避免安全隱患。（3）建設標準:在建設方面，高標倉對樓層凈高、地面承重、庫間距、卸貨平臺等參數(shù)具有較高的標準，可滿足大量貨物的存儲與快速進出。其具體內容包括:樓層凈高:樓層凈高是指倉庫內地面到層頂?shù)膬舾摺８邩藗}的1層層高在8米至5米之間，2層層高在5米至9米之間。傳統(tǒng)倉和農民倉的樓層凈高，普遍在3至7米之間，低于高標倉的建造標準。倉庫層高的提高便于多層貨架的擺放，有利于提高倉庫容積和土地利用率。地面承重:地面承重是指倉庫地面所能承受的重量。高標倉的1層承重力要求大于3噸，2層的承重力需大于2噸。傳統(tǒng)倉和農民倉的地面承重在0.7噸至2噸之間。地面承重的大小決定了貨物堆放的高度以及倉庫內空間的利用率。庫間距:庫間距是指倉庫與墻體或者相鄰倉庫之間的距離。高標倉與倉庫外圍的墻體之間距離需大于25米，相鄰的倉庫間需大于40米。傳統(tǒng)倉和農民倉由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，對庫間距沒有硬性的要求，一般在6米至20米之間。庫間距的合理規(guī)劃為大型貨車的倒車入庫提供便利，避免貨車自由出入的阻礙。卸貨平臺:卸貨平臺是倉庫進出口處用于貨物裝卸的平臺空間。在卸貨平臺的數(shù)量方面，高標倉可以滿足兩面或三面卸貨；在卸貨平臺的高度方面，高標倉的建設具有嚴格的參數(shù)要求，普遍在2至3米之間，與貨車高度保持一致。傳統(tǒng)倉和農民倉在建造之初，缺乏對裝卸貨過程的考慮，普遍只能滿足單一通道的裝卸貨，平臺高度沒有統(tǒng)一的標準。卸貨平臺的標準化設計，有助于提高貨物進出時的效率。（4）租金價格:租金是倉庫出租人向承租人轉讓倉庫使用權所收取的費用。由于高標倉的建造和運營需要較高的成本，其租金價格較為昂貴，均價在1元/平方米/天左右。傳統(tǒng)倉和農民倉的租金價格較為低廉，均價在0.6至0.8元/平方米/天之間。高標倉高昂的價格有利于保障其投資建設和整體運營的成本投入和盈利需求。4行業(yè)產業(yè)鏈中國高標倉行業(yè)產業(yè)鏈上游的參與者是各類資源的提供方，包括資金、土地以及建筑材料的提供方等。產業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是高標倉房地產開發(fā)和運營企業(yè)，可分為四類:專業(yè)的倉庫地產企業(yè)、傳統(tǒng)房地產企業(yè)、電商或第三方物流企業(yè)以及少數(shù)其他類型企業(yè)。產業(yè)鏈下游是租用高標倉的客戶，包括第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)等資金、土地、建筑材料提供方高標倉房地產開發(fā)、高標倉運營企業(yè)第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)產業(yè)鏈概述5行業(yè)產業(yè)鏈資金、土地、建筑材料提供方產業(yè)鏈上游高標倉房地產開發(fā)、高標倉運營企業(yè)產業(yè)鏈中游第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)和工業(yè)企業(yè)產業(yè)鏈下游6行業(yè)產業(yè)鏈上游高標倉行業(yè)的上游原材料主要包括資金、土地和供房屋建造的建材和設備。（1）資金高標倉行業(yè)是房地產的子行業(yè)，具有重資產屬性，普遍存在資金投入量大、資金回收周期長和利潤率低等特點。高標倉企業(yè)的盈利與快速擴張依賴于低成本的資金來源。高標倉企業(yè)主要通過向銀行貸款、發(fā)行債券以及建立物流地產基金（包含REITs）等方式對外融資，從而獲取投資高標倉建設的資金。自十九大以來，中國政府明確提出金融去杠桿，要求銀行和非銀金融機構加強對有融資需求的房地產企業(yè)資質等各方面審查，并發(fā)布了一系列的法律法規(guī)進行限制。2016年10月，深交所發(fā)布《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確提出提高房地產企業(yè)發(fā)行公司債券的標準，并限制資金用于償還債務、項目建設和補充流動資金等。2017年2月，證監(jiān)會頒布《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》，要求暫停批準違規(guī)企業(yè)上市、再融資和重大資產重組等行為，使本身面臨資金壓力的高標倉企業(yè)境況更加堪憂。（2）土地高標倉的投資建設依賴倉儲用地的獲取，其來源主要包括:政府部門的審批手中直接獲取土地，另一種是在二手市場中，物流地產企業(yè)從已經獲得土地的企業(yè)手中購買，但二手市場中的土地轉讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。倉儲用地的土地價格的差異主要源于以下兩方面:①城市等級。中國普遍存在地區(qū)發(fā)展不均衡、城鄉(xiāng)差異大等特點。伴隨著近幾年的快速發(fā)展，北京、上海等一線城市土地供應量明顯下滑，價格在200萬-500萬/畝之間，普遍高于全國平均水平。②交通便捷程度。高標倉是貨物供應鏈中重要的一環(huán)，便利的交通將大幅減少物流運輸成本，產生較大的經濟效益。因此，緊鄰水、陸、空等港口和公路鐵路樞紐的倉儲用地，備受高標倉開發(fā)商的青睞，從而導致土地價格的上漲。（3）建材與設備高標倉倉儲設施的建設還需要鋼材、混凝土等建筑材料和相應的建筑設備。伴隨著房地產行業(yè)發(fā)展的多年積累，高標倉的建設成本已相對穩(wěn)定，差別主要存在于甲方的建設標準不同。按市場平均價格計算，單層倉庫造價在2,200元/平米左右，雙層庫的建造成本在2，600元/平米左右，其中坡道庫在2,800元/平米左右，電梯庫在2,500元/平米左右。此外，受建設地地理位置或氣候等條件影響，高標倉的造價會存在一定范圍內的波動。例如，在中國東北地區(qū)，受冬季大規(guī)模積雪影響，當?shù)馗邩藗}在建設承重方面需要進一步考量，平均造價會相應上浮200元/平米。產業(yè)鏈上游概述7行業(yè)產業(yè)鏈中游產業(yè)鏈中游概述8行業(yè)產業(yè)鏈下游高標倉行業(yè)的下游主要是企業(yè)倉庫租戶，所屬行業(yè)主要包括第三方物流、電商、零售業(yè)、工業(yè)和制造業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產最主要的客戶，主要承擔各行各業(yè)企業(yè)和個人消費者的貨物運輸業(yè)務。由于倉庫建設的初期投資巨大，第三方物流企業(yè)出于輕資產的考慮，通常采取租用的方式。近年來，中國物流行業(yè)發(fā)展迅速，對高標倉的發(fā)展具有推動作用。2018年，物流業(yè)總收入已經達到1萬億元，占比國民生產總值的13%。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)展和地域間交流日益頻繁，電子商務發(fā)展迅速，逐漸成為高標倉行業(yè)的第二大客戶。電子商務對高標倉的需求主要包括以下兩點:①貨物的高效周轉。相比于線下零售終端，線上電子商務對用戶端的網(wǎng)點布局較為薄弱，需要提升整個物流環(huán)節(jié)效率以彌補時間上的不足。高標倉的合理布局與機械化和智能化升級，有利于實現(xiàn)對貨品的全程監(jiān)控和；②跨境貿易的保稅倉的申請。伴隨著跨境電商貿易的繁榮，保稅倉庫的需求日益增加。在跨境貿易中，保稅倉可在入關前暫時存儲貨物，不必繳納進口關稅，有利于減少進口貨物的持有成本。保稅倉的申請條件較為嚴格，在土地類型、產權、規(guī)劃、交通和消防等方面都有明確的規(guī)定。高標倉在各方面都符合保稅倉的申請條件，從而推動行業(yè)的進一步發(fā)展。零售業(yè)的細分種類繁多，主要客戶包括蔬果生鮮、食品酒類、衣裝服飾、家電、家具、化妝品和洗護用品等供應商。①蔬果生鮮、冷凍食品和酒水飲料等易腐敗品的儲藏，對環(huán)境溫度和濕度要求較高，需要對高標倉進行恒溫恒濕設備的添加和改造。蔬果生鮮的腐敗、冷凍食品的解凍和酒水飲料的受熱都會使貨物大幅度減值，從而導致這類貨物的供應商具有更高的付費意愿；②衣裝服飾、家電和家具在向終端配送環(huán)節(jié)中，可能會出現(xiàn)產品瑕疵、尺寸不合適、實物與圖片不符等客戶不滿意的情況，從而導致大量的退換貨需求，因此需要對高標倉進行分區(qū)管理；③化妝品和洗護用品通常細小瑣碎，同時需要對貨物進行組合促銷，因此對高標倉具有貨品分裝和簡易包裝的需求。工業(yè)和制造業(yè)客戶主要包括汽車、化工和醫(yī)療器械等產品制造商。伴隨著“車聯(lián)網(wǎng)”技術的發(fā)展與普及，汽車制造商可通過電子標簽、無線射頻、傳感器和圖像監(jiān)控設備的安裝與使用，完成對車輛從生產、物流運輸、銷售到使用的全程監(jiān)控。高標倉的標準化建設可滿足汽車行業(yè)對倉儲設施的機械化和智能化改造需求。另一方面，新能源汽車的發(fā)展擴大了下游行業(yè)的市場，進一步促進高標倉的市場需求。化工品大多擁有危險屬性，其危害性質具體可包括爆炸性、自燃性、易燃性、強氧化性、生物毒性、腐蝕性、放射性、遇水燃燒性等。針對不同化工品的不同危害性，化工品的倉儲對高標倉的選址、消防設施和貨品的分區(qū)管控要求極其嚴格。醫(yī)療器械屬于特殊儀器，在倉庫的資質、恒溫恒濕、分區(qū)管理和消防建設等方面具有較高的要求。產業(yè)鏈下游概述9Part02行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)政治環(huán)境行業(yè)經濟環(huán)境行業(yè)社會環(huán)境行業(yè)驅動因素10行業(yè)政治環(huán)境描述:《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》:提出到2020年，基本建立布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎設施網(wǎng)絡建設，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。:《關于促進快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》:提出培育壯大快遞企業(yè)，構建完善服務網(wǎng)絡，銜接綜合交通體系，加強行業(yè)安全監(jiān)管:《關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發(fā)展的意見》:提出推動物流降本增效對促進產業(yè)結構調整和區(qū)域協(xié)調發(fā)展、培育經濟發(fā)展新動能、提升國民經濟整體運行效率具有重要意義。11行業(yè)政治環(huán)境11部門2部門3部門《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》:提出到2020年，基本建立布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎設施網(wǎng)絡建設，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向?！蛾P于促進快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》:提出培育壯大快遞企業(yè)，構建完善服務網(wǎng)絡，銜接綜合交通體系，加強行業(yè)安全監(jiān)管《關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發(fā)展的意見》:提出推動物流降本增效對促進產業(yè)結構調整和區(qū)域協(xié)調發(fā)展、培育經濟發(fā)展新動能、提升國民經濟整體運行效率具有重要意義。12行業(yè)政治環(huán)境2促進倉儲業(yè)轉型升級，引導倉儲企業(yè)由傳統(tǒng)倉儲中心向多功能、一體化的綜合物流服務商轉型?！蛾P于促進倉儲業(yè)轉型升級的指導意見》提出依托互聯(lián)網(wǎng)技術，推動傳統(tǒng)物流活動向信息化、數(shù)據(jù)化方向發(fā)展，構建物流信息互聯(lián)共享體系，完善智能倉儲配送設施網(wǎng)絡。:《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實施意見》提出強化物流基礎設施建設，發(fā)展智慧供應鏈，推廣綠色技術模式，有利于減少物流運輸過程中的能耗，提升高標倉設施的經濟效益?！蛾P于開展2018年流通領域現(xiàn)代供應鏈體系建設的通知》提出鼓勵優(yōu)勢企業(yè)促進戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作，提升物流一體化組織效率，并在土地供應方面提供支持，實行“先租后讓”、“租讓結合”等多種方式供應土地，有利于促進高標倉行業(yè)企業(yè)資源整合、優(yōu)勢互補?！秶椅锪鳂屑~布局和建設規(guī)劃》1301020304行業(yè)經濟環(huán)境隨著國民經濟持續(xù)恢復，居民就業(yè)形勢向好，工資性收入較快增長，居民消費支出恢復性反彈，下半年居民的消費力將進一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長16%。14社會環(huán)境1社會環(huán)境2行業(yè)社會環(huán)境①手機等移動終端支付技術日趨完善，使網(wǎng)絡支付更加便捷。截至2018年，手機網(wǎng)絡支付用戶數(shù)量達8億，占手機用戶數(shù)量的74%。智能手機通過將商品選擇、商家會話和快捷支付等整體購物環(huán)節(jié)的整合，為用戶提供更加流暢的購物體驗，從而增加手機網(wǎng)絡支付在手機網(wǎng)絡用戶的滲透。②網(wǎng)絡支付市場競爭日趨激烈，為用戶帶來更多選擇。伴隨著支付寶和微信支付等第三方支付企業(yè)的迅速發(fā)展，銀聯(lián)和商業(yè)銀行利用先天客戶優(yōu)勢著力網(wǎng)絡支付業(yè)務的快速布局。近年來，電子商務發(fā)展迅速，逐漸成為高標倉的主要客戶之一。2014年，京東、聚美優(yōu)品和天貓商城的母公司阿里巴巴陸續(xù)赴美上市，行業(yè)龍頭企業(yè)嶄露頭角，標志著中國電子商務市場初具規(guī)模。中國連續(xù)出臺電子商務相關政策，旨在規(guī)范市場行為，促進市場健康發(fā)展。15行業(yè)社會環(huán)境電子商務是一種以互聯(lián)網(wǎng)技術為手段，完成商品、服務等交易的商務活動?；ヂ?lián)網(wǎng)的普及為電子商務發(fā)展與繁榮的提供了基本的基礎建設保障和居民生活習慣的改造與升級。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)在居民生活中的普及，中國網(wǎng)民規(guī)模從2014年的4億人逐漸增加到2018年的2億人，年復合增長率3%。其中，手機網(wǎng)民用戶規(guī)模貢獻比重較大，其在網(wǎng)民總體規(guī)模占比從2014年的88%迅速增長至2018年的96%，其主要原因是智能手機的發(fā)展與在居民中的滲透提升。其主要原因是智能手機價格的下降、智能手機app的開發(fā)與第四代移動通信技術（4G）的廣泛使用。中國互聯(lián)網(wǎng)用戶規(guī)模的增加為中國電子商務的發(fā)展提供了充足的客戶來源。網(wǎng)絡購物是電子商務實現(xiàn)商品交易的形式之一。伴隨著《中華人民共和國電子商務法》的正式出臺對行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與促進，中國網(wǎng)絡購物用戶規(guī)模保持穩(wěn)定增長，從2014年6億上升至2018年1億，年復合增長率10%。中國網(wǎng)絡購物市場的發(fā)展主要源于供需兩方面的發(fā)展與升級:需求端:二手商品交易為主題電商的興起，如閑魚，豐富了網(wǎng)絡購物用戶多樣化的購物需求。另一方面，低線城市和農村用戶日益增長的物質需求，進一步拓展了市場規(guī)模；供給端:電子商務企業(yè)與傳統(tǒng)線下零售商聯(lián)盟，加速對線下零售業(yè)務的精細布局，為用戶提供更加便捷的購物體驗。2019年6月，蘇寧易購宣布擬以48億元收購線下零售巨頭家樂福中國80%的股份，將為線下生鮮零售業(yè)務的拓展提供便利。16行業(yè)驅動因素1234政策支持中國政府發(fā)布并實施一系列的政策促進高標倉行業(yè)發(fā)展，2014年9月，發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃《2014-2020年》》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務體系。重點著力降低物流成本，增強物流企業(yè)競爭力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強物流基礎設施網(wǎng)絡建設，成為中國高標倉行業(yè)近5年以來的發(fā)展方向。網(wǎng)絡購物廣受大眾接納網(wǎng)絡購物是電子商務實現(xiàn)商品交易的形式之一。伴隨著《中華人民共和國電子商務法》的正式出臺對行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與促進，中國網(wǎng)絡購物用戶規(guī)模保持穩(wěn)定增長.中國網(wǎng)絡購物市場的發(fā)展主要源于供需兩方面的發(fā)展與升級:需求端:二手商品交易為主題電商的興起，如閑魚，豐富了網(wǎng)絡購物用戶多樣化的購物需求。另一方面，低線城市和農村用戶日益增長的物質需求，進一步拓展了市場規(guī)模；供給端:電子商務企業(yè)與傳統(tǒng)線下零售商聯(lián)盟，加速對線下零售業(yè)務的精細布局，為用戶提供更加便捷的購物體驗。居民消費水平提升，電子商務蓬勃發(fā)展高標倉作為現(xiàn)代物流運輸中重要的生產資料，為居民的衣食住行的日常供應提供物料支持，從而與居民日常生活與消費息息相關。伴隨著中國經濟的持續(xù)增長，居民生活水平和消費支出不斷提高。隨著國民經濟持續(xù)恢復，居民就業(yè)形勢向好，工資性收入較快增長，居民消費支出恢復性反彈，下半年居民的消費力將進一步得到釋放。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國居民人均可支配收入17642元，同比名義增長16%。技術革新，推動高標倉機械化和智能化改造得益于互聯(lián)網(wǎng)的普及，物聯(lián)云倉、庫房無憂、易代儲和掌上倉等線上O2O租庫平臺大規(guī)模涌現(xiàn)，減少了租戶與倉庫間信息不對稱，可進一步實現(xiàn)租戶需求與倉庫條件間的精確、快速匹配。物聯(lián)云倉等線上O2O平臺依賴自身信息優(yōu)勢，可實現(xiàn)對倉儲行業(yè)的全方位調研和相關報告的發(fā)布，提升租戶對高標倉優(yōu)勢的認知與使用意愿。此外，豐富的行業(yè)資訊有利于高標倉開發(fā)商對未來倉庫建設的規(guī)劃與資源配置，可為開發(fā)商獲取更多的利潤，從而推動高標倉行業(yè)的良性發(fā)展。17Part03行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點18行業(yè)市場情況伴隨著中國經濟持續(xù)增長和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國電子商務、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場對倉儲的需求持續(xù)上升，中國物流地產市場規(guī)模得以保持長期的快速增長。同時，中國物流地產行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進入，也進一步推動了行業(yè)的發(fā)展。按照租金額計，近五年，中國高標倉的市場規(guī)模從2014年的53億元增長到2021年的369億元，年復合增長率34%19行業(yè)痛點土地供應緊張，拿地難度日益提升土地資源是高標倉行業(yè)發(fā)展的重要生產資料。近年來，中國在拿地政策方面日趨困難，成為高標倉行業(yè)發(fā)展的重要制約因素。中國疆域寬廣、幅員遼闊，國土面積約為964萬平方公里，居世界第三位。數(shù)據(jù)顯示，中國物流倉儲用地面積約為1,200平方公里，占陸地國土面積的萬分之2；相比于美國物流倉儲用地面積約為1,800平方公里，占陸地國土面積的萬分之9，中國物流倉儲用地開發(fā)上行空間有限。此外，中國可開發(fā)土地資源有限，存在大量沙漠、懸崖、戈壁和沼澤等不宜開墾的土地。融資環(huán)境日益嚴峻，企業(yè)資金鏈承壓嚴重高標倉行業(yè)屬于重資產行業(yè)，通過前期投入大量資金開發(fā)建設，并通過長達10年以上的持有和運營，主要以租金的方式回收資金。相比于住宅和商業(yè)地產，高標倉具有投資回報周期長、利潤低的特點，年化收益普遍在6%至8%之間。因此，高標倉的盈利一定程度上依賴于低成本的資金來源，主要以銀行貸款、發(fā)行債券和建立物流地產基金等方式募集資金。中國經濟增速減緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素高標倉為供應鏈環(huán)節(jié)中提供基礎的貨物周轉設施，受宏觀經濟環(huán)境變化的影響較大。伴隨著國際分工與合作日益密切，周邊越南、老撾、孟加拉國等國家，依賴低廉的勞動力，獲得大量商品生產訂單，中國的“世界工廠”地位受到動搖。20123流通環(huán)節(jié)有待完善高標倉產品種類繁多，消費數(shù)量較大，質量參差不齊，試劑流通管理難以完善，導致高標倉行業(yè)目前在流通領域還面臨許多問題。（1）在產品的流通中，許多環(huán)節(jié)缺少安全的冷鏈和冷庫設施供應。在目前運輸多為汽車和鐵路運輸?shù)那闆r下，高標倉行業(yè)生產企業(yè)普遍采用運輸箱內置冰凍袋的冷藏方式，在高溫天氣或長距離運輸?shù)那闆r下無法確保運輸溫度的穩(wěn)定，影響試劑的安全性。（2）監(jiān)管人員技術水平有待提高。高標倉產品是一種高技術含量的產品，產品研發(fā)涉及生物學、信息技術、電子技術、工程學等多項學科，而目前從事高標倉行業(yè)的人員50%以上是工商、質檢管理等專業(yè)背景的人員，缺少必要的專業(yè)技術知識。知識背景的不匹配使得管理流程漏洞頻發(fā)，高標倉行業(yè)整體監(jiān)管水平有待提高。（3）中間環(huán)節(jié)加價嚴重。出于安全的考慮，國家對高標倉行業(yè)進出口標準與流程嚴格把控，環(huán)節(jié)復雜，中間環(huán)節(jié)加價嚴重，代理公司的介入可能使產品出廠價格上漲至少一倍以上，導致產品市場競爭力下降，阻礙本土高標倉行業(yè)企業(yè)的國際化進程。流通環(huán)節(jié)問題中間環(huán)節(jié)加價嚴重供應鏈質量監(jiān)管Part04行業(yè)競爭格局及趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)競爭格局行業(yè)代表企業(yè)22&&&行業(yè)競爭格局概述行業(yè)競爭格局概述中國政府正大力推動社會資本進入高標倉行業(yè)，對高標倉行業(yè)產品需求被迅速拉動，需求量呈現(xiàn)上升趨勢，高標倉行業(yè)企業(yè)進軍國民經濟大產業(yè)的戰(zhàn)略窗口期已經來臨。高標倉行業(yè)各業(yè)態(tài)企業(yè)競爭激烈，當前，市場上50%以上的高標倉行業(yè)企業(yè)有外資介入，包括中外獨（合）資、臺港澳與境內合資、外商獨資等，純內資本土高標倉行業(yè)企業(yè)數(shù)目較少，約占高標倉行業(yè)企業(yè)總數(shù)的25%。此外，商業(yè)銀行逐步進入高標倉行業(yè)，興業(yè)銀行、中心銀行、民生銀行等先后成立金融公司，涉足設備融資租賃業(yè)務。中國本土高標倉行業(yè)企業(yè)根據(jù)租賃公司股東背景及運營機制的不同又可以劃分為廠商系、獨立系和銀行系三類三類高標倉行業(yè)企業(yè)各有優(yōu)劣勢：（1）高標倉行業(yè)企業(yè)具有設備技術優(yōu)勢，主要與母公司設備銷售聯(lián)動，以設備、耗材的銷售利潤覆蓋融資租賃成本；（2）獨立系高標倉行業(yè)企業(yè)產業(yè)化程度高，易形成差異化商業(yè)模式，提供專業(yè)化的融資租賃服務；（3）銀行系高標倉行業(yè)企業(yè)背靠銀行股東，能夠以較低成本獲取資金，且在渠道體系等方面具備一定優(yōu)勢。行業(yè)競爭格局中國高標倉行業(yè)發(fā)展至今呈現(xiàn)“一超多強”市場競爭格局，逐漸向多極化發(fā)展。按照市場規(guī)模劃分，中國高標倉行業(yè)經營企業(yè)主要可分為三個梯隊:第一梯隊是深耕物流地產多年的普洛斯，占據(jù)超過三成的市場份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產提供商，自2003年進入中國，以輕重資產相結合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國各大重點城市的市場布局；第二梯隊高標倉企業(yè)眾多，包括業(yè)內知名的國際品牌物流地產商，安博、豐樹、嘉民等，國資背景的大型物流地產商，宇培、寶灣和易商等，國內住宅房地產開發(fā)龍頭，萬科集團旗下的萬緯物流，以及具有資本優(yōu)勢的金融機構，平安不動產等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢，通過近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場份額；第三梯隊是行業(yè)新進入者，京東、菜鳥、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標倉行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來物流倉儲設施租金的大幅增長，出于成本控制的考慮，建設滿足自身物流需求的高標倉，其規(guī)模較小。中國高標倉行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過程中，存在各種形式的優(yōu)勢互補，達成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠海運達成戰(zhàn)略合作，房地產開發(fā)與海運港口優(yōu)勢相結合，實現(xiàn)海港附近物流倉儲地產的針對性布局。2017年7月，萬科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀投和普洛斯創(chuàng)始人梅志明先生，共同參與普洛斯的私有化，是中國房地產龍頭企業(yè)和亞洲物流地產龍頭之間的強強聯(lián)合，亦是國際優(yōu)秀物流地產管理經驗與本土化運營相結合。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡簽訂戰(zhàn)略合作，是物流地產向產業(yè)鏈下游企業(yè)的合作典范，亦是傳統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)的互補與產業(yè)升級。2018年1月，南山控股通過對深基地B的并購重組，實現(xiàn)物流地產的資本進駐。中國高標倉行業(yè)內外的跨界合作與優(yōu)勢互補，有利于行業(yè)未來的發(fā)展與產業(yè)升級，煥發(fā)市場新鮮活力。24行業(yè)競爭格局第一梯隊是深耕物流地產多年的普洛斯，占據(jù)超過三成的市場份額。普洛斯是亞洲最大的物流地產提供商，自2003年進入中國，以輕重資產相結合的方式，在土地政策限制之前“跑馬圈地”，迅速完成中國各大重點城市的市場布局；第二梯隊高標倉企業(yè)眾多，包括業(yè)內知名的國際品牌物流地產商，安博、豐樹、嘉民等，國資背景的大型物流地產商，宇培、寶灣和易商等，國內住宅房地產開發(fā)龍頭，萬科集團旗下的萬緯物流，以及具有資本優(yōu)勢的金融機構，平安不動產等。這類企業(yè)依賴資金或土地優(yōu)勢，通過近幾年的快速發(fā)展，普遍占據(jù)5%左右的市場份額；第三梯隊是行業(yè)新進入者，京東、菜鳥、東百百貨等電商、第三方物流企業(yè)和零售等高標倉行業(yè)下游租戶。這類企業(yè)通常迫于近年來物流倉儲設施租金的大幅增長，出于成本控制的考慮，建設滿足自身物流需求的高標倉，其規(guī)模較小。競爭格局1中國高標倉行業(yè)的各類參與者在發(fā)展過程中，存在各種形式的優(yōu)勢互補，達成戰(zhàn)略合作。2017年2月，綠地控股與中遠海運達成戰(zhàn)略合作，房地產開發(fā)與海運港口優(yōu)勢相結合，實現(xiàn)海港附近物流倉儲地產的針對性布局。2017年7月，萬科聯(lián)合厚樸資本、高瓴資本、中銀投和普洛斯創(chuàng)始人梅志明先生，共同參與普洛斯的私有化，是中國房地產龍頭企業(yè)和亞洲物流地產龍頭之間的強強聯(lián)合，亦是國際優(yōu)秀物流地產管理經驗與本土化運營相結合。2017年8月，榮盛發(fā)展與菜鳥網(wǎng)絡簽訂戰(zhàn)略合作，是物流地產向產業(yè)鏈下游企業(yè)的合作典范，亦是傳統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)和新興互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)的互補與產業(yè)升級。2018年1月，南山控股通過對深基地B的并購重組，實現(xiàn)物流地產的資本進駐。中國高標倉行業(yè)內外的跨界合作與優(yōu)勢互補，有利于行業(yè)未來的發(fā)展與產業(yè)升級，煥發(fā)市場新鮮活力。競爭格局225行業(yè)發(fā)展趨勢描述精心選址，奠定發(fā)展基礎:伴隨著土地供應量減少與資金成本的上升，高標倉企業(yè)的高效發(fā)展成為當前的首要任務。作為地產行業(yè)，高標倉的建設選址尤為重要，其主要原因包括兩方面。其一，高標倉周邊便利的交通可大幅減少物流運輸成本，在整體貨物供應中具有較高的商業(yè)價值，備受下游企業(yè)租戶的青睞；其二，優(yōu)良區(qū)位土地的提前布局有利于搶占高標倉市場先機，提高后來者的拿地難度等其他進入壁壘。先進入者亦可依賴交易具有優(yōu)良區(qū)位因素的土地獲取高額收益。服務提升，帶動產業(yè)升級:伴隨著中國經濟增速放緩，倉庫租戶對貨物保管需求量和付費能力有所降低，從而導致高標倉在部分地區(qū)整體需求逐漸減少，部分包括高標倉在內的物流倉儲設施空置率提升。高標倉企業(yè)為維持租戶的用戶黏性，需要提升自身服務水平，提供資金、技術和倉儲應急調配等方面的支持，有利于維護與租戶間的客情關系，減少空置現(xiàn)象的發(fā)生。新入局者，推動行業(yè)多元化發(fā)展:除傳統(tǒng)的物流地產開發(fā)商參與以外，高標倉產業(yè)鏈上下游企業(yè)依賴自身資金、土地資源優(yōu)勢，亦或是下游分銷的