2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自我提分評(píng)估(附答案)

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自我提分評(píng)

估（附答案）

單選題（共80題）

1、為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要

求其權(quán)益投資不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】C

2、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。

A.提高開(kāi)發(fā)貸款利率

B.降低開(kāi)發(fā)貸款利率

C.通貨膨脹率下降

D.降低房地產(chǎn)稅費(fèi)

【答案】A

3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元，建設(shè)

周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是（）。

A.10.42%

B.11.57%

C.31.25%

D.34.72%

【答案】A

4、物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租

面積大小。

A.面積單元

B.面積單位

C.出租單位

D.出租單元

【答案】D

5、開(kāi)發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和部分其他用途類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)

目，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流入是（）。

A.銷售收入

B.出租收入

C.利息收入

D.轉(zhuǎn)售收入

【答案】A

6、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為

2500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)

元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

【答案】B

7、下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述，不正確的是

()。

A.在投資機(jī)會(huì)研究階段，投資估算的精確度為±20%,研究費(fèi)用一般占總投資的

0.5%~0.9%

B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定

的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)

會(huì)

C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦?/p>

略的投資建議，使投資者可據(jù)以決策

D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀

況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等

【答案】A

8、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距

(),說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

A.越大

B.越小

C.沒(méi)有關(guān)系

D.無(wú)法判斷

【答案】A

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括()。

A.對(duì)原材料的檢驗(yàn)

B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)

C.確立質(zhì)量文件檔案制度

D.確立成本控制檔案制度

【答案】D

10、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是（）。

A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收

入

B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開(kāi)記錄

C.空置雖然減少收入，但不是損失

D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等

【答案】D

11＞在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，第一個(gè)原則是要采用（）的方法，首先要仔細(xì)觀

察、形成假設(shè)、預(yù)測(cè)并進(jìn)行檢驗(yàn)。

A.科學(xué)

B.客觀

C.準(zhǔn)確

D.全面

【答案】A

12、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。

A.市場(chǎng)需求上限

B.市場(chǎng)有效需求

C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求

D.市場(chǎng)最低需求

【答案】A

13、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。

A.需求預(yù)測(cè)

B.吸納率分析

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析

D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

【答案】C

14、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求

償債備付率不低于1.3,貸款利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付

息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。

A.2.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】B

15、如果某建筑物的±0.000=30.800m,按照規(guī)定，其室內(nèi)地面標(biāo)高±0.000

相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高（）m0

A.30.8

B.30.80

C.30.800

D.30.8000

【答案】C

16、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2014年6月底，流動(dòng)資產(chǎn)為3000萬(wàn)元，速動(dòng)資產(chǎn)為

2080萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債為1600萬(wàn)元。則該企業(yè)的速動(dòng)比率是（）。

A.90%

B.120%

C.130%

D.160%

【答案】C

17、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目售價(jià)下降30%成本上升60%時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為

0o因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，（）。

A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目

B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

【答案】A

18、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三

類：便利品、選購(gòu)品和特殊品。

A.購(gòu)買行為

B.購(gòu)買習(xí)慣

C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)

D.購(gòu)買心理

【答案】A

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元二如

果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，

年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

【答案】A

20、工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分，其組成不包括（）。

A.分部分項(xiàng)工程量清單

B.措施項(xiàng)目清單

C.單位工程費(fèi)用清單

D.其他項(xiàng)目清單

【答案】C

21、項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是

（）O

A.獲利能力分析

B.盈虧平衡分析

C.市場(chǎng)狀況分析

D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析

【答案】B

22、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買

者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，

投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%,則考慮物業(yè)增值

時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

【答案】D

23、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000

萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。

則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。

A.37.5%

B.75%

C.150%

D.113%

【答案】A

24、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）。

A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

D.城市土地利用規(guī)劃

【答案】D

25、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的

是（）。

A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目

B.廉租住房項(xiàng)目

C.醫(yī)療衛(wèi)生用地

D.基礎(chǔ)設(shè)施用地

【答案】D

26、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門

下發(fā)的（）中提出。

A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書》

B.《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》

C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

【答案】A

27、總平面設(shè)計(jì)中影響工程造價(jià)的因素不包括（）。

A.功能分區(qū)

B.運(yùn)輸方式選擇

C.占地面積

D.建筑結(jié)構(gòu)

【答案】D

28、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。

A.超額利潤(rùn)

B.投資回報(bào)

C.內(nèi)部收益

D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

【答案】D

29、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%,期限為15

年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%,則該家庭第8年

最后一個(gè)月的還款額為()元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】A

30、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬(wàn)元，銷售收入凈額為700萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為

112萬(wàn)元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%,則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是

()O

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】C

31、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投

入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%,資本金投資收益率為

22%,則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】C

32、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金

【答案】B

33、國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是（）。

A.注冊(cè)物業(yè)管理員

B.注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理

C.注冊(cè)物業(yè)管理師

D.高級(jí)物業(yè)管理師

【答案】B

34、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

【答案】A

35、下列不屬于產(chǎn)生測(cè)量誤差原因的是（）。

A.儀器誤差

B.觀測(cè)者的影響

C.旁觀者的影響

D.周圍環(huán)境的影響

【答案】C

36、某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446,35>432.32、532.59、

640.67、455.57,單位為萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

37、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題

進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。

A.試探性調(diào)查

B.描述性調(diào)查

C.因果性調(diào)查

D.假設(shè)性調(diào)查

【答案】B

38、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地

B.依法收回的國(guó)有土地

C.依法收購(gòu)的土地

D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地

【答案】A

39、隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，（）劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府

土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開(kāi)發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)

會(huì)逐漸減少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量

【答案】A

40、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格

C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系

D.家庭收入水平

【答案】C

41、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。

A.回收固定資產(chǎn)余值

B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

C.長(zhǎng)期借款

D.凈轉(zhuǎn)售收入

【答案】B

42、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要

差異在于（）。

A.變動(dòng)成本的設(shè)置

B.銷售收入的不同

C.固定成本的設(shè)置

D.平衡點(diǎn)的設(shè)置

【答案】D

43、2015年某市商品住宅實(shí)際銷售量為400萬(wàn)m2,預(yù)測(cè)銷售量為350萬(wàn)m2,

如果平滑指數(shù)=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2016年該城市商品住宅銷售量為

（）萬(wàn)m2o

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】B

44、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式不包括（）。

A.調(diào)控土地供應(yīng)計(jì)劃

B.城市規(guī)劃指導(dǎo)

C.控制人口

D.稅收調(diào)節(jié)

【答案】C

45、某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆

總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為（）。

A.6.00萬(wàn)元

B.7.05萬(wàn)元

C.7.59萬(wàn)元

D.13.59萬(wàn)元

【答案】C

46、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是（）。

A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C.周期風(fēng)險(xiǎn)

D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

【答案】C

47、直接投資的特點(diǎn)是（）。

A.資金所有者和資金使用者不能分離

B.資金所有者和資金使用者分離

C.不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況

D.在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志

【答案】A

48、方案與項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制

B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用

C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)

D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)

【答案】D

49、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（）的特點(diǎn)。

A.土地費(fèi)用高

B.無(wú)投資風(fēng)險(xiǎn)

C.投資者易與政府溝通

D.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

【答案】A

50、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的

D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

【答案】D

51、評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為

5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。

A.二分之一

B.三分之一

C.三分之二

D.四分之三

【答案】C

52、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是

（）0

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

D.土地補(bǔ)償費(fèi)

【答案】D

53、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中，屬于企業(yè)管理費(fèi)的是（）。

A.養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)

B.失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

C.醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)

D.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】D

54、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C.存在效益外溢

D.易受政策影響

【答案】B

55、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。

A.人工費(fèi)

B.辦公費(fèi)

C.法定稅費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】A

56、2011年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平

方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適

用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2011年末的住房空

置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】D

57、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測(cè)值為500萬(wàn)m2,實(shí)際銷售量為450萬(wàn)

m2,如果平滑指數(shù)為0.7,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)該城市2016年商品房銷售量為

（）萬(wàn)m2。

A.465

B.485

C.665

D.915

【答案】A

58、（）是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面

積的比例，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為

房屋的效率。

A.土地轉(zhuǎn)化率

B.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

C.開(kāi)發(fā)投資杠桿率

D.住房可支付性指數(shù)

【答案】A

59、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。

A.地基正常承載力

B.地基最大承載力

C.地基最小承載力

D.地基容許承載力

【答案】D

60、如果銀行存款的利率為10%,為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀

行（）。

A.12000元

B.10000元

C.9250元

D.9929元

【答案】B

61、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。

A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷

B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)

C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平

D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷

【答案】A

62、下列目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。

A.市場(chǎng)集中化模式

B.選擇專業(yè)化模式

C.產(chǎn)品專業(yè)化模式

D.市場(chǎng)專業(yè)化模式

【答案】B

63、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售價(jià)格

B.最低租售數(shù)量

C.最低建安成本

D.最高土地取得價(jià)格

【答案】C

64、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售玩具的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)玩

具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?/p>

A.更適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

【答案】C

65、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的方法不包括（）。

A.產(chǎn)權(quán)登記

B.規(guī)范交易行為

C.建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

D.城市規(guī)劃指導(dǎo)

【答案】D

66、下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖?/p>

（）。

A.所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初

步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究

B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5除所需費(fèi)用約占總投資的

1.0%?2.0%

C.初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)

上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析

D.在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀

況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方

案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等

【答案】B

67、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35%可以用于支

付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%,則該家庭有償還能力的15

年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（）萬(wàn)元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】C

68、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%,貸款利率為5.85%,投資市場(chǎng)的平均收

益率為12臨房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)

期收益率為（）。

A.4.42%

B.8.11%

C.8.13%

D.9.54%

【答案】B

69、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其

商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為（）。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.成本加成定價(jià)法

C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

【答案】B

70、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（）。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】C

71、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2,為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為

700元/m2,土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面

積3000m2,于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/ni2,現(xiàn)在建造

同類建筑物需800元/m2,估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2雙若土地的

資本化率為8雙該房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.100

B.149

C.232.3

D.180

【答案】C

72、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如事該

貸款的年利率為5.75%,期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，

月還款額增長(zhǎng)率為0.2%,則該購(gòu)房者在第5年后的第6個(gè)月的還款額為

（）。

A.2277.4元

B.2281.9元

C.2728.8元

D.2741.9元

【答案】A

73、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷

售率所處狀態(tài)的方法是（）。

A.獲利能力分析

B.盈虧平衡分析

C.市場(chǎng)狀況分析

D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析

【答案】B

74、一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。

A.風(fēng)險(xiǎn)較大

B.收益率較高

C.流動(dòng)性較好

D.投資回收期較長(zhǎng)

【答案】C

75、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。

A.密度

B.表觀密度

C.密實(shí)度

D.孔隙

【答案】B

76、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)

是（）。

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.建筑限高

【答案】B

77、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。

A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略

B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位

C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略

D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位

【答案】A

78、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2,含土地費(fèi)用在內(nèi)的開(kāi)發(fā)成本為7500

萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為1650萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%,銷售均價(jià)為5500

元/m2,適用的土地增值稅稅率為30%,則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為

（）萬(wàn)元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【答案】A

79、下列方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。

A.蒙特卡洛模擬法

B.調(diào)查和專家打分法

C.解析方法

D.故障樹(shù)分析法

【答案】D

80、深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入

問(wèn)題，購(gòu)買該公司的股票屬于（）。

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

C.房地產(chǎn)間接投資

D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

【答案】B

多選題（共40題）

1、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（）等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

C.投資收益的長(zhǎng)期性

D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

【答案】AB

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。

A.開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

B.評(píng)價(jià)方案構(gòu)造

C.區(qū)位分析與選擇

D.開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

E.融資方式的分析與選擇

【答案】ACD

3、細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)主要涉及（）等三個(gè)方面的評(píng)價(jià)。

A.細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性

B.細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細(xì)分市場(chǎng)的差異性大小

D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力

【答案】BD

4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（）四個(gè)方面。

A.投入資金的安全性

B.相關(guān)政策的影響性

C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E.期望收益的可靠性

【答案】ACD

5、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.人工費(fèi)

B.公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

C.綠地管理費(fèi)

D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費(fèi)

【答案】ABC

6、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)

條件有（）。

A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化

B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量

C.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化

D.單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化

E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化

【答案】BCD

7、資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資

產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算（）等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

A.速動(dòng)比率

B.借款償還期

C.投資回收期

D.流動(dòng)比率

E.資產(chǎn)負(fù)債率

【答案】AD

8、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。

A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)

B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用

D.租售收益

E.股息

【答案】BC

9、甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)

行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。

A.利潤(rùn)總額

B.投資利潤(rùn)率

C.資產(chǎn)負(fù)債率

D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E.償債備付率

【答案】AB

10、可行性研究的結(jié)論主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。

A.是否有足夠的資金來(lái)源

B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

E.項(xiàng)目是否可行

【答案】CD

11、將多項(xiàng)式27+25+22+20表示為十六進(jìn)制數(shù)，值為（請(qǐng)作答此空）；表示為十

進(jìn)制數(shù)，值為（）。

A.55

B.95

C.A5

D.EF

【答案】C

12、常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)

D.蒙特卡洛模擬法

E.調(diào)查和專家打分法

【答案】AD

13、關(guān)于房屋存量的說(shuō)法，正確的有（）。

A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)

B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)

C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)

D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量

E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

【答案】BC

14、以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃

管理包括（）。

A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批

B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.設(shè)計(jì)方案審批

D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E.核發(fā)建筑工程施工許可證

【答案】BCD

15、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須

具備（）。

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營(yíng)利性

D.可實(shí)現(xiàn)性

E.可衡量性

【答案】BCD

16、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的描述，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此

現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率

E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的

【答案】ABD

17、投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（）。

A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益

D.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)

E.為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)

【答案】ABC

18、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。

A.租售價(jià)格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排

D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場(chǎng)租售對(duì)比分析

【答案】AC

19、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉(zhuǎn)換債券

【答案】AB

20、2012年1月，G省A市一級(jí)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得兩塊

建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于A市市中心的一幢45

層國(guó)際賓館的建設(shè)，該國(guó)際賓館為重點(diǎn)國(guó)際性旅游貿(mào)易建筑。該國(guó)際賓館

±0.000的絕對(duì)標(biāo)高為45.000m,建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設(shè)

中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進(jìn)行商

品房預(yù)售等四方面籌集資金。在寫字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔(dān)保，B

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時(shí)按照每張80元

的價(jià)格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃將發(fā)行債券募集

到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)該幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)。

A.貼現(xiàn)債券

B.抵押債券

C.附息債券

D.擔(dān)保債券

【答案】AD

21、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款E信用貸款

【答案】CD

22、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。

A.接受委托

B.投資機(jī)會(huì)研究

C.初步可行性研究

D.詳細(xì)可行性研究

E.項(xiàng)目評(píng)估與決策

【答案】BCD

23、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。

A.政策風(fēng)險(xiǎn)

B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

D,利率風(fēng)險(xiǎn)

E.匯率風(fēng)險(xiǎn)

【答案】BD

24、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。

A.客戶評(píng)價(jià)

B.貸款銀行評(píng)價(jià)

C.項(xiàng)目評(píng)估

D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

E.貸款綜合評(píng)價(jià)

【答案】ACD

25、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有（）。

A.應(yīng)納稅所得額=收入總額一不征稅收入一免稅收入一各項(xiàng)扣除一允許彌補(bǔ)的以

前年度虧損

B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率

C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅

清算

D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)

E.企業(yè)所得稅稅率為25%

【答案】AC

26、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B.管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

【答案】ACD

27、市場(chǎng)總需求是指在（）的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買的總量。

A.特定地理范圍內(nèi)

B.特定時(shí)期

C.特定的政治環(huán)境

D.特定市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境E特定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃

【答案】ABD

28、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)

數(shù)，包括（）。

A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)

B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)

C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)

D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)

【答案】B

29、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括（）。

A.物業(yè)管理

B.設(shè)施管理

C,資產(chǎn)管理

D.運(yùn)營(yíng)管理E組合投資管理

【答案】ABC

30、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有

（）。

A.可預(yù)測(cè)性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性

【答案】CD

31、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須

具備（）。

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營(yíng)利性

D.可實(shí)現(xiàn)性

E.可衡量性

【答案】BCD

32、會(huì)計(jì)的目的是建立一個(gè)以提供財(cái)務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)

容包括（）。

A.會(huì)計(jì)信息流通系統(tǒng)

B.會(huì)計(jì)信息控制系統(tǒng)

C.會(huì)計(jì)信息解釋系統(tǒng)

D.會(huì)計(jì)信息處理系統(tǒng)

E.會(huì)計(jì)信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)

【答案】ACD

33、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中以下（）屬于盈利能力指標(biāo)。

A.FIRR

B.借款償還期

C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

D.資產(chǎn)負(fù)債率E流動(dòng)比率

【答案】AC

34、“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（）。

A.按地域范圍細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按增量存量細(xì)分

D.按交易方式細(xì)分

E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

【答案】ABD

35、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，下列應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用稅金的包括（）。

A.增值稅

B.教育費(fèi)附加稅

C.城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅

D.企業(yè)所得稅

E.個(gè)人所得稅

【答案】ABC

36、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。

A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)

E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)

【答案】AD

37、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。

A.等待投資型期權(quán)

B.成長(zhǎng)型期權(quán)

C.放棄型期權(quán)

D.剛性期權(quán)

E.柔性期權(quán)

【答案】ABC

38、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。

A.政策風(fēng)險(xiǎn)

B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

D.利率風(fēng)險(xiǎn)

E.匯率風(fēng)險(xiǎn)

【答案】BD

39、在工程項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量管理的任務(wù)主要有（）。

A.在施工過(guò)程中及時(shí)檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定

B.對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)

C.對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估

D.將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、

規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判

E.確定質(zhì)量管理的對(duì)象

【答案】ABCD

40、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)因素包括（）。

A.物價(jià)水平

B.家庭規(guī)模

C.工資水平

D.就業(yè)水平E家庭結(jié)構(gòu)

【答案】ACD

大題（共15題）

一、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活

躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可

證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估

價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該

商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估

價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀

況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆

遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象

于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、

估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋

拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

（GB/T50291—1999）。

【答案】

二、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)

封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2,估價(jià)目的是為確

定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵

押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）,主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)

法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工

程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以

采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以

采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法

三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)

發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出

及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，

所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)

對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換

為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本

造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)

值。4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將

重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分

估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建

工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本

法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資

料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因

素。

【答案】

三、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)

5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；

（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入

的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為

1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)

首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情

況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%,按

月計(jì)息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,Al=12000錯(cuò)誤

50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000

錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i-s）

{1-[（1+s）/（1+i）]n}（1+i）n=6000/（0.25%-0.5%）錯(cuò)誤{1一

[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；

（3）F3=A2[（1+i）]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/（1+i）n]（1+i）

n=1000錯(cuò)誤[（1+0.25%）60-1]/0.25%=64646.71（元）；（4）

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可

購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)

為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=5O萬(wàn)

元；

四、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明

（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方

XXXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX號(hào)。

二、估價(jià)方XXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：XXX,住所：

義義市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象

X義商貿(mào)樓位于義X市XX路義X號(hào)，四至XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公

司所有。XXXX商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)

樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月

31H）,土地用途為商業(yè)。XX商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑

面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全

部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）

四、估價(jià)目的評(píng)估XX商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)

市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

五、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢

臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部

門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為

商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套

住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中

“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法

律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)

值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1.法律上的允

許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于

土地法定用途為綜合用地，旦規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商

鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象

按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)

象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可

以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、

施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)

域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商

鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象

改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估

價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若

估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余

價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。

綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前

提。

【答案】

六、XX商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明

(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方

義XXX商貿(mào)有限公司，法定代表：XXX,住所：義義市XX路XX號(hào)。

二、估價(jià)方><><><><房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：XXX,住所：

XX市XX路XX號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：X級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象

xx商貿(mào)樓位于XX市XX路XX號(hào)，四至XXXX,屬XXXX商貿(mào)有限公

司所有。XXXX商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得XX商務(wù)

樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月

31H),土地用途為商業(yè)。XX商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑

面積為6611m2,總用地面積為2560nl2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全

部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)

四、估價(jià)目的評(píng)估XX商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)

市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

【答案】

七、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房

價(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額

償還，年貸款利率為12臨問(wèn)：(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為

多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須

月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第

6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】(1)抵押貸款額P=100X50%=50萬(wàn)元;月貸款利率i=12%/12=l%；月

還款額為:A=PXi(1+i)n/[(1+i)n-l]-50X1%(1+1%)240/[(1+1%)240-

□=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余

額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中，

n=12X20=240,m=12X5=60,代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43X[((1+1%)240-

60-1)/[I%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。

八、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房

價(jià)的50%其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額

償還，年貸款利率為12臨問(wèn)：(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為

多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須

月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第

6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】(1)抵押貸款額P=100X50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=l%；月

還款額為：A=PXi(1+i)n/[(1+i)n-1]=50X1%(1+1%)240/[(1+1%)240-

□=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余

額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中，

n=12X20=240,m=12X5=60,代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43*[((1+1%)240-

60-1)/[I%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。

九、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)

封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2,估價(jià)目的是為確

定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵

押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析

1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)

法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工

程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以

采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以

采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法

三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)

發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出

及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，

所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)

對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換

為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本

造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)

值。4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將

重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分

估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建

工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本

法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資

料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因

素。

【答案】

一十、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能

力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地

產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用

性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越

差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能

力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)

部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是

指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地

產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公

樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)

讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地

產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型

商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工

程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙

樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能

力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地

產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比

小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

6.區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例

如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的

商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

【答案】

一十一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積

2310m2,建筑密度為60%用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用

期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算

過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性

質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。

則土地價(jià)格為：1200X2310X60%=1663200（元）七166.3（萬(wàn)元）。

（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重

置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年

貸款利息率為5.85%,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%,則利息為：

2175X0.5X5.85%p63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175X20%=435（元

/m2）o鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%,已使用5

年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1-（1-2%）X5/60]X100%=92%o

建筑物現(xiàn)值為：（2175+63.6+435）X92%X2310=5681934.72（元）2568.2

（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5（萬(wàn)元）

【答案】

一十二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)

能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房

地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通

用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越

差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能

力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)

部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是

指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地

產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公

樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)

讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地

產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型

商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工

程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙

樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能

力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地

產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例