物業(yè)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程

物業(yè)房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程1.0目的定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕，保持或恢復(fù)其使用功能。2.0適用范圍房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。3.0職責(zé)物業(yè)客服部（或值班工程工程師）負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體狀況進(jìn)行巡查，并接受用戶的投訴，對(duì)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向直接上級(jí)反映。3.2工程人員負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。3.3工程主管負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)、檢查和跟蹤。3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審批管理公司《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》。4.0引用文件5.0工作程序5.1養(yǎng)護(hù)5.1.1工程主管于每年12月制訂本物業(yè)下年度《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》并報(bào)管理公司經(jīng)理審批。5.1.2工程人員按《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)。5.1.3工程主管對(duì)養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。5.2修繕5.2.1一般性的修繕。5.2.1.1更換水表關(guān)上水表前第一個(gè)閥門，排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去；b）安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致；c）維修結(jié)束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常；d）維修人員會(huì)同物業(yè)客服部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。5.2.1.2更換電表斷開電源拆下電表，確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí)，可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝，安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確；b）安裝結(jié)束后合閘試電，保證用戶用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常；c）維修人員會(huì)同物業(yè)客服部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。5.2.1.3維修開關(guān)a）分析造成低壓開關(guān)跳閘或燒壞的原因；b）如果是短路故障，應(yīng)先將空氣開關(guān)置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點(diǎn)后給予排除；c）經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開關(guān)或熔斷器時(shí)，必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。d）如果是由于線路過載造成的開關(guān)跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少。5.2.1.4燈管、白熾燈的維修切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經(jīng)燒斷，可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常；燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的；試電檢查如不亮?xí)r，取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管，再次試電檢查，如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復(fù)正常照明。其他情況造成的燈不亮情況，可根據(jù)原因參見本章5.2.1.3、5.2.1.5進(jìn)行處理。5.2.1.5線路檢測(cè)a）線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶；b）用戶開關(guān)燒壞的處理見本章5.2.1.3維修開關(guān)進(jìn)行處理；c）電表損壞的維修見本章5.2.1.2更換電表進(jìn)行處理；d）進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；e）線路短路時(shí)可用萬用表對(duì)線路逐一檢查，找出故障原因并及時(shí)處理；f）當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。5.2.1.6門鈴維修a）無電情況時(shí)可更換新電池；電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理；因線路短路問題造成的故障，用萬用表（兆歐表）檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。5.2.1.7插座無電a）由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶；b）插座接線端子松動(dòng)，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況；c）線路短路造成的停電參見本章5.2.1.5e）進(jìn)行處理；5.2.1.8水龍頭漏水a(chǎn)）關(guān)閉戶內(nèi)水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn)；根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。c）打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時(shí)切勿過度擰緊。5.2.1.9馬桶不通檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通，使其排水暢通。5.2.1.10洗臉（菜）盆堵塞、漏水檢查存水彎管，取出雜物，如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通，排除故障后試驗(yàn)排水情況，使用其排水暢通；檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現(xiàn)象。5.2.1.11浴缸堵塞、漏水如管道堵塞見5.2.1.10）進(jìn)行處理；浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換，如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開修理待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現(xiàn)象。5.2.1.12部分樓層停水a(chǎn)）查明停水的樓層后先關(guān)總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；b）市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶，并作解釋。5.2.1.13疏通地漏同本章5.2.1.9處理辦法。5.2.1.14修門窗a）檢查門窗附件有無損壞、不全，進(jìn)行更新或補(bǔ)裝；b）清除門角和窗軌道的雜物，對(duì)門合頁和窗軌道注油；c）更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃片跌下傷人。5.2.1.15換鎖拆下壞鎖后先檢查是體處壞，如能修理及時(shí)修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。5.2.2非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。5.2.3時(shí)間要求a）接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理，無特殊情況時(shí)不起過25分鐘，一般性維修不超過7小時(shí)，較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成（工藝技術(shù)要求特殊的除外）；同時(shí)應(yīng)向用戶解釋原因。b）功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無色差，高低不平現(xiàn)象；c）維修時(shí)應(yīng)盡量滿足用戶的合理要求。5.2.4維修工作的檢查工程主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶的反映，對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。物業(yè)客服部根據(jù)《維修