【廣告策劃-】大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目-天津星耀五洲

大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目

——星耀五洲開(kāi)盤(pán)分析 世紀(jì)卓成市場(chǎng)組2009-6-15開(kāi)發(fā)背景土地屬性項(xiàng)目概況規(guī)劃定位配套規(guī)劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度產(chǎn)品情況銷(xiāo)售進(jìn)展市場(chǎng)影響目錄開(kāi)發(fā)背景

2007年，全國(guó)的土地市場(chǎng)在二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，瘋狂的攀升，制造了一波又一波的熱浪。我們一方面要說(shuō)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商被無(wú)限良好的市場(chǎng)預(yù)期“沖動(dòng)”的行為，而另一方面恐怕是大多數(shù)人不能真正了解的“政府”角色后的利益關(guān)系。2007年9月，津南區(qū)政府以13億元起掛價(jià)推出良好資源的“天嘉湖”300萬(wàn)規(guī)模的地塊，同時(shí)對(duì)于獲取者要求及其苛刻——30日內(nèi)繳齊全部土地款，公建2年半內(nèi)竣工，住宅3年內(nèi)竣工80%，4年全部竣工。2007年9月，昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司以62.9億獲取天嘉湖項(xiàng)目，即現(xiàn)在的星耀五洲，總用地275萬(wàn)平，容積率1.09，規(guī)劃總建面300萬(wàn)平，樓面地價(jià)2097元/平。項(xiàng)目在2008年年中，經(jīng)過(guò)與中信信托合作后，以“天嘉湖地塊”作為抵押，繳清了全部土地出讓金。該項(xiàng)目至現(xiàn)在非常高調(diào)，其主要目的在于對(duì)外宣傳此項(xiàng)目為良性資產(chǎn)。在市內(nèi)奧體中心對(duì)面、友誼路華潤(rùn)萬(wàn)家及北京朝陽(yáng)區(qū)嘉都大廈設(shè)有展場(chǎng)，參加過(guò)天津市的08秋季節(jié)房交會(huì)，及北京房展會(huì)、山西推介等。但項(xiàng)目的存活與成長(zhǎng)問(wèn)題，業(yè)界一直看法不一，目前來(lái)看市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性依然較高。開(kāi)發(fā)背景——開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介星耀集團(tuán)星耀集團(tuán)是以城市多元復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的實(shí)業(yè)集團(tuán)。成立于1992年，裝修起家，1998年進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。在進(jìn)入天津之前，星耀主要開(kāi)發(fā)陣地在云南，相繼開(kāi)發(fā)過(guò)星耀大廈、大理中和坊、新亞洲體育城等11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，新亞洲體育城讓星耀集團(tuán)名聲大震。新亞洲體育城占地3000畝，建筑面積200萬(wàn)㎡，是目前中國(guó)規(guī)模最大、唯一擁有國(guó)家級(jí)體育場(chǎng)館的運(yùn)動(dòng)健康生活城區(qū)，包含多種公建配套的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。2007年，銷(xiāo)售收入30億元，名列云南省企業(yè)綜合實(shí)力前50強(qiáng)。集團(tuán)目前為家族式企業(yè)管理模式，內(nèi)部相對(duì)混亂，派系紛爭(zhēng)嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)——國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)大師參與，烘托國(guó)際化概念規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：7.3平方公里；水域面積：4.5平方公里；陸地面積：2.7平房公里；水陸面積比：6.3:3.7，與世界版圖極為接近；總用地面積：275.23萬(wàn)㎡總建筑面積：300萬(wàn)㎡；住宅部分面積：260萬(wàn)㎡；公建部分面積：近40萬(wàn)㎡（其中酒店7萬(wàn)㎡）；容積率：1.09湖岸線(xiàn)長(zhǎng)度：30多公里，3/4個(gè)馬拉松土地出讓時(shí)間：2007-10-19總地價(jià)：62.9億樓面地價(jià)：2097元/㎡無(wú)套型面積限制。1期北美洲亞洲項(xiàng)目規(guī)劃定位：世界版圖、水上浮城、度假型復(fù)合大盤(pán)，TOP2+T21、微縮的五大洲版圖。結(jié)合地塊水資源優(yōu)勢(shì)，將世界版圖適當(dāng)調(diào)整后同比例縮小，形成地理意義上的五大洲板塊。2、先行啟動(dòng)復(fù)合型公建配套。定位集國(guó)際會(huì)議中心、超7星級(jí)酒店、水景、高爾夫球場(chǎng)、各種類(lèi)型住宅等綜合型商務(wù)、休閑、度假項(xiàng)目，萬(wàn)人廣場(chǎng)、音樂(lè)噴泉場(chǎng)等已呈現(xiàn)，不斷完善土地屬性轉(zhuǎn)化。規(guī)劃亮點(diǎn)：1、一個(gè)水的世界；

2、三大特色建筑奇觀：

1）360°七星級(jí)全水景風(fēng)情酒店，蜂巢酒店(邁耶）

2）世界最大規(guī)模室內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)建筑，綜合體30萬(wàn)㎡室內(nèi)滑雪場(chǎng)；

3）漂浮別墅——湖心“水之鉆”豪宅（邁耶，設(shè)計(jì)中）

3、五大建筑博覽園：

1）世界建筑博覽園：匯集世界五大洲建筑風(fēng)格精髓

2）世界橋梁博覽園：從美國(guó)金門(mén)大橋到澳洲悉尼大橋，它將80多座世

界著名橋梁微縮再造，完全按照各洲際的地理布局建筑在相應(yīng)的版圖

中，成為單位面積橋梁密度的世界之最。

3）世界園林博覽園：依照世界十大園林體系的不同風(fēng)格，結(jié)合生態(tài)水域

自然景觀的特點(diǎn)，建造出一地感受多國(guó)園林風(fēng)情的景觀公園。

4）世界雕塑博覽園：紐約“自由女神”、聯(lián)合國(guó)“扭曲之槍”、丹麥“美人

魚(yú)”等，匯聚世界各地的經(jīng)典雕塑。

5）世界諺語(yǔ)博覽園：凝聚世界各民族的智慧箴言，鏤刻在了五大洲

板塊的墻垣鋪面上，讓生活在這里的孩子在聰穎睿智中一路成長(zhǎng)。配套規(guī)劃：項(xiàng)目圍繞天嘉湖而建，每期均設(shè)有風(fēng)情酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)配套、特色園林及建筑。1期建設(shè)的106萬(wàn)平米中，約30平公建集中在北美洲板塊，包括滑雪場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、萬(wàn)人廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店和七星際企業(yè)會(huì)所等，配套設(shè)施將在10年底全部交付世界級(jí)規(guī)模的室內(nèi)滑雪場(chǎng)包含四條滑道，冰上娛樂(lè)中心、國(guó)際溜冰場(chǎng)音樂(lè)噴泉中國(guó)最大直徑圓形的音樂(lè)噴泉和平廣場(chǎng)容納萬(wàn)人集聚的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所蜂巢酒店七星級(jí)360度全水景風(fēng)情酒店七星際企業(yè)會(huì)所會(huì)員制的私人聚會(huì)場(chǎng)所一期北美板塊二期亞歐板塊開(kāi)發(fā)策略：展示性配套先行（音樂(lè)噴泉、萬(wàn)人和平廣場(chǎng)等），別墅先行啟動(dòng)規(guī)避遠(yuǎn)郊項(xiàng)目客戶(hù)的抗拒心理，同步提升項(xiàng)目品質(zhì)和度假功能，景觀高層充分挖掘湖景資源的可視性。每一組團(tuán)的開(kāi)發(fā)均將當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?hào)、景觀元素、人文特征融合在一起，高、中、低端產(chǎn)品混搭，配套、住宅同步推進(jìn)，試圖打造豐富的世界人居生活。策略判斷一：主入口與當(dāng)前的景觀大道連接更緊密，通達(dá)性更好；策略判斷二：一期公建集中，對(duì)于遠(yuǎn)郊大盤(pán)的昭示性和示范性效果更好；策略判斷三：北美組團(tuán)的包容性匯集了多種建筑風(fēng)格，從另一方面規(guī)避了做單一風(fēng)格的風(fēng)險(xiǎn)性。開(kāi)發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目圍繞天嘉湖而建，1期建設(shè)的106萬(wàn)平米中，約30平公建集中在北美洲板塊，包括滑雪場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、萬(wàn)人和平廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店和七星際企業(yè)會(huì)所等，配套設(shè)施將在10年底全部交付。2008年5月1日開(kāi)工，約15萬(wàn)平米；2009年5月1日開(kāi)盤(pán)，住宅：一期別墅封頂，高層主體4-11層。音樂(lè)噴泉呈現(xiàn)；萬(wàn)人和平廣場(chǎng)呈現(xiàn)；和平廣場(chǎng)雕塑呈現(xiàn)。由于工程搶工，現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)品質(zhì)粗糙，但整體規(guī)模浩大。主入口日式鐘雕塑主入口大橋和平廣場(chǎng)中心臺(tái)扭斷的搶雕塑世界版圖的地面音樂(lè)噴泉目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度：填湖造城，全力推進(jìn)。一期住宅部分10年底入住。低密產(chǎn)品實(shí)景多層產(chǎn)品實(shí)景超五星酒店實(shí)景音樂(lè)噴泉實(shí)景商業(yè)步行街幾組照片呈現(xiàn)工程進(jìn)度控制的緊張程度由津港公路轉(zhuǎn)向通往項(xiàng)目的景觀大道開(kāi)盤(pán)前5天，其實(shí)直到前一天，示范區(qū)仍然是一片工地（很遺憾，當(dāng)天只顧了找路忘了拍照，因?yàn)榫坝^大道正在鋪油，無(wú)法進(jìn)入，轉(zhuǎn)到了鄉(xiāng)村路里面），集團(tuán)孫嘉很疑慮的說(shuō)：“這哪像明天開(kāi)盤(pán)的樣？”開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的景觀大道，由于剛下過(guò)雨，似乎有種別樣的清新。下雨前，還有很多剛剛完工的塵土、泥濘；路邊是夜里豎起的廣告牌主入口雨后倒映燈桿的路面5天前5天前5天前產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）面積段（㎡）高層（二室）3252934172-115高層（四室）668452128疊加別墅1101208783-12524459472154-392組院（聯(lián)排）31155480151-2326827348373-426獨(dú)棟3218302396-908合計(jì)1156210481——產(chǎn)品組合：多層次產(chǎn)品，最大范圍覆蓋客戶(hù)。一期北美組團(tuán)：40棟獨(dú)棟；45棟疊加；100棟聯(lián)排；20棟4層多層；20棟34層高層。約3000戶(hù)，車(chē)位配比1：1。特點(diǎn)：別墅類(lèi)產(chǎn)品均帶地下室，全算產(chǎn)權(quán)面積，但由于是在水庫(kù)，客戶(hù)最擔(dān)心透水問(wèn)題，也成為檢驗(yàn)后期工程質(zhì)量的關(guān)鍵。截止4月30日已獲取銷(xiāo)許產(chǎn)品法式（M系列）

：1175㎡，地下一層465㎡，地上兩層709㎡。總價(jià)約700萬(wàn)。特點(diǎn)，超大戶(hù)型，雙車(chē)庫(kù)，下沉式庭院，8.1米客廳開(kāi)間，共享空間，臥室均附帶獨(dú)立的衛(wèi)生間、衣帽間。地下一層地上一層地上二層獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。獨(dú)棟：分為兩種系列，5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。歐式（M系列）

：1206㎡，地下一層418㎡，地上兩層788㎡。特點(diǎn)，超大戶(hù)型，三車(chē)庫(kù)，下沉式庭院，兩處獨(dú)立樓梯，8.1米客廳開(kāi)間，共享空間，臥室均附帶獨(dú)立的衛(wèi)生間、衣帽間。工人房設(shè)在一層。

地下一層地上一層地上二層獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。地上三層地上一層地上二層地下一層下沉式庭院中式（M系列）

：760.77㎡，地下一層234.37㎡，地上兩層526.4㎡。特點(diǎn)，雙車(chē)庫(kù)，下沉式庭院，客廳共享空間，獨(dú)層主臥區(qū)。多個(gè)超大觀景露臺(tái)。獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。地下一層地上一層地上二層地上三層現(xiàn)代風(fēng)格（M系列4種，K系列1種）

：其中M系列，709-805㎡，地下一層205-271㎡，地上三層436-533㎡。現(xiàn)代風(fēng)格的K系列戶(hù)型面積最小，378㎡，地下105㎡，地上273㎡。特點(diǎn)：外檐簡(jiǎn)約；M系列雙車(chē)庫(kù)，K系列為單車(chē)庫(kù)；下沉式庭院，客廳共享空間，獨(dú)層主臥區(qū)。獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。西班牙（K系列）：共三種戶(hù)型，面積較K系列較小，同時(shí)均為四層設(shè)計(jì)。578-619㎡，地下一層205-271㎡，地上三層436-533㎡。特點(diǎn)，單車(chē)庫(kù)，下沉式庭院，獨(dú)層主臥區(qū)。地下一層地上一層地上二層地上三層雙拼：西班牙風(fēng)格，次湖景資源。西班牙：共2種戶(hù)型，四層設(shè)計(jì)。376-399㎡，地下一層124㎡，地上三層251-274㎡。特點(diǎn)，單車(chē)庫(kù)，下沉式庭院，客廳共享空間，大開(kāi)間、短進(jìn)深，獨(dú)層主臥區(qū)。地下一層地上一層地上二層地上三層組院別墅：中式，6圍合;英式，8圍合；西班牙式1，10圍合；西班牙式2，11圍合。中式：6圍合，地下一層，地上三層設(shè)計(jì)。388㎡、418㎡、426㎡各2套，地下一層134-162㎡，地上三層254-278㎡。特點(diǎn)，下沉式庭院，客廳共享空間，露臺(tái)，帶電梯組院別墅：中式，6圍合;英式，8圍合；西班牙式1，10圍合；西班牙式2，11圍合英式：8圍合，390㎡、314㎡、290㎡（地下一層，地上三層設(shè)計(jì)）、154㎡（地上3-5層），各2套。特點(diǎn)，下沉式庭院，客廳共享空間，露臺(tái)，帶電梯154㎡別墅，地上3-5層，其中第5層最高點(diǎn)達(dá)到9m，可以再搭出一層湖景高層：三梯兩戶(hù)（364㎡五室四廳四衛(wèi)）；三梯三戶(hù)（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；三梯六戶(hù)（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)三梯兩戶(hù)：364㎡五居大戶(hù)型，足夠舒適的主臥套間和客廳，戶(hù)型窗。湖景高層：三梯兩戶(hù)（364㎡五室四廳四衛(wèi)）；三梯三戶(hù)（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；三梯六戶(hù)（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)三梯三戶(hù)：200平米以上的戶(hù)型全部帶傭人房，但是目前來(lái)看功能作用不大，也許分配給其他空間更舒適。湖景高層：三梯兩戶(hù)（364㎡五室四廳四衛(wèi)）；

三梯三戶(hù)（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；

三梯六戶(hù)（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)營(yíng)銷(xiāo)策略：高舉高打，概念先行，完整的故事體系。京、津、唐同步推廣。主題推廣語(yǔ)：世界是你的推廣渠道：主力以報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、外展場(chǎng)為重點(diǎn)拓展渠道，建立項(xiàng)目自身獨(dú)立的項(xiàng)目網(wǎng)站、電子樓書(shū)等，各類(lèi)大型冠名活動(dòng)，和現(xiàn)場(chǎng)品牌性的大型暖場(chǎng)活動(dòng)。電子樓書(shū)封面封2、封3以設(shè)計(jì)師的影響力賦予項(xiàng)目力量電子樓書(shū)宣傳短片：帶有想象撼動(dòng)力的影音畫(huà)作，給客戶(hù)以未來(lái)生活的沖擊。（水晶石制作，制作費(fèi)1000萬(wàn)元。）

2008年5月28日，260億，11000畝――中國(guó)再造世界？?。ㄜ浳模?/p>

2008年5月28日，誰(shuí)為中國(guó)地標(biāo)狂:星耀五洲敢造（項(xiàng)目奠基活動(dòng)軟文）

，文中更有“迪拜去矣，更大的奇跡正在進(jìn)行中！”的豪語(yǔ)。2008年5月28日，星耀五洲世界的唯一

（軟文）2008年6月5日，星耀集團(tuán)牽手AMA集團(tuán)就非洲風(fēng)情酒店設(shè)計(jì)簽約

（軟文）2008年6月12日，國(guó)際頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)大師邁耶空降天津

（軟文）2008年6月30日，天津要建七星級(jí)酒店？

（軟文）2008年7月1日，

星耀五洲：中國(guó)新地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目布局濱海

（軟文）2008年7月3日，中國(guó)新地標(biāo)的崛起

（軟文）2008年7月6日，我集團(tuán)項(xiàng)目中國(guó)人居10年·生態(tài)社區(qū)示范獎(jiǎng)

（軟文）2008年7月7日，

天津：津南區(qū)將建造七星級(jí)全水景豪華酒店

（軟文）2008年9月2日，實(shí)況：全國(guó)百家房地產(chǎn)精英互動(dòng)沙龍(組圖)

（軟文活動(dòng)炒作）2008年9月18日，“國(guó)際規(guī)劃大會(huì)”住宅規(guī)劃參評(píng)項(xiàng)目展示

（軟文）2008年10月17日，星耀五洲七星級(jí)酒店項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)階段公眾參與信息公示（軟文）2008年10月24日，世界來(lái)了：星耀五洲，盛世綻放亮相津門(mén)，預(yù)告“10月30日晚，一臺(tái)“隆重紀(jì)念改革開(kāi)放三十周年、魅力天津·星耀五洲、天津房地產(chǎn)感恩盛典暨星耀五洲盛世綻放夜”大型文藝演出將在天津大禮堂舉行。”2008年10月25日，云南省政協(xié)主席王學(xué)仁考察“星耀五洲”項(xiàng)目

（軟文）2008年10月25日，36億星耀破局

（新浪）2008年10月28日，“感恩盛典”雙星閃耀

（李宗盛活動(dòng)提前曝光軟文）2008年10月31日，

世界奇跡空降天津

（房交會(huì)首次大型曝光報(bào)道）2008年10月31日，天津星耀五洲環(huán)渤海重構(gòu)“世界版圖”

（軟文）推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。

推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。5月1日，開(kāi)盤(pán)紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接影響客戶(hù)成交及情緒。主入口前的馬路成為臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)主入口主橋主入口廣場(chǎng)主活動(dòng)臺(tái)，雨天，一半用塑料布遮了起來(lái)。廣場(chǎng)上派發(fā)氣球的禮儀“扭斷的槍”雕塑5月1日，開(kāi)盤(pán)紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接影響客戶(hù)成交及情緒。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天搭的鐵藝雕塑沒(méi)有清理干凈的廣場(chǎng)路（其實(shí)雨天已經(jīng)幫助他們清潔了很多灰塵）日式鐘，廣場(chǎng)上到處是民工在賞景。“鑄劍為犁”雕塑廣場(chǎng)樹(shù)穴體現(xiàn)細(xì)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)素描，民工也是旁觀者5月1日，開(kāi)盤(pán)紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接影響客戶(hù)成交及情緒。廣場(chǎng)上的花缽，雖然花很普通但很漂亮。北京運(yùn)來(lái)的老爺車(chē)、甲殼蟲(chóng)等，配有統(tǒng)一的“l(fā)ogo”和車(chē)型介紹。當(dāng)天購(gòu)房的客戶(hù)可以享用飲料、小吃。擺在售樓處門(mén)口的獎(jiǎng)品，35萬(wàn)的特等獎(jiǎng)奔馳已被“一個(gè)購(gòu)買(mǎi)高層鐵角”產(chǎn)品的客戶(hù)抽走。下雨了，客戶(hù)擠在門(mén)口大學(xué)生服務(wù)員做了臨時(shí)接送員，送往門(mén)口的大巴車(chē)。5月1日，開(kāi)盤(pán)紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接影響客戶(hù)成交及情緒。拉把椅子就是洽談區(qū)疲憊的客戶(hù)沙盤(pán)上方懸掛的各國(guó)國(guó)旗，顯示國(guó)際化氛圍。沙盤(pán)旁邊，民工和客戶(hù)混雜在一起。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控，經(jīng)常出錯(cuò)樣板間示范通道成為其亮點(diǎn)，熱帶園林的感覺(jué)讓沒(méi)怎么享受過(guò)的津南區(qū)客戶(hù)很受用，整體通道有點(diǎn)星河灣的感覺(jué)；

但樣板間內(nèi)的裝修風(fēng)格及配飾單調(diào)一致（10余套幾乎一樣），內(nèi)部配飾臨時(shí)擺布相對(duì)凌亂；

樣板間引導(dǎo)員形象較佳，但專(zhuān)業(yè)度不足。熱帶園林布置的樣板間通道偏豪華型的樣板間只能放一張單人床（兩張床墊的疊拼）的次臥室，卻放了一個(gè)不相稱(chēng)的大花瓶。樣板間的引導(dǎo)員形象較佳樣板間門(mén)口的路的細(xì)節(jié)品質(zhì)，同時(shí)具有區(qū)分導(dǎo)示作用。2009-05-01至2009-05-10開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠8％，最高優(yōu)惠14％。開(kāi)盤(pán)購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，天天抽獎(jiǎng)：冰箱、液晶電視。10號(hào)還將抽出1輛奔馳，2輛甲殼蟲(chóng)轎車(chē)大獎(jiǎng)2009-04-01至2009-05-31孫麗、陳坤齊聚星耀五洲，共賞老爺車(chē)。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)多多！2009-03-01至2009-04-05星耀五洲預(yù)計(jì)五一開(kāi)盤(pán)，包括70-600平米的公寓及獨(dú)棟、聯(lián)排別墅等。現(xiàn)在認(rèn)籌可優(yōu)先選房，認(rèn)籌費(fèi)2萬(wàn)元（可沖抵房款）。2009-02-02至2009-02-28星耀五洲一期開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌96折，物業(yè)費(fèi)：疊加：2.6元/平米（五層疊加）3.2元/平米（七層疊加含電梯維護(hù)費(fèi)用）；獨(dú)棟：3.6元/平米；高層：2.07元/平米。開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，入住時(shí)間：一期：2010年9月30日組院別墅，2010年12月31日高層住宅。2009-01-01至2009-01-31星耀五洲明年開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間未定，市內(nèi)展示中心在南開(kāi)區(qū)賓水西道12號(hào)新城市花園底商，目前可到現(xiàn)場(chǎng)或市內(nèi)展示中心咨詢(xún)。2008-11-20至2008-11-30入住時(shí)間：一期：2010年9月30日組院別墅2010年12月31日高層住宅2008-09-28至2008-11-30開(kāi)盤(pán)購(gòu)房96折2008-09-01至2008-10-30一期產(chǎn)品全面接受咨詢(xún)，日贈(zèng)800元VIP預(yù)約登記中（星耀集團(tuán)鄭重承諾：交房一個(gè)月內(nèi)無(wú)理由退房?。╀N(xiāo)售節(jié)奏：2008年9月1日接受咨詢(xún)，逐日遞加優(yōu)惠點(diǎn)位；在市場(chǎng)嚴(yán)重惡化的情況下，推出無(wú)理由退房承諾。積累客戶(hù)時(shí)間：至09年5月1日開(kāi)盤(pán)，積累客戶(hù)時(shí)間為8個(gè)月，排卡2100余組（1000元誠(chéng)意金），期間與津南區(qū)政府談定團(tuán)購(gòu)（但優(yōu)惠額度相當(dāng)于8折）截止5月31日房交會(huì)結(jié)束銷(xiāo)售情況：大范圍造勢(shì)形成熱銷(xiāo)，實(shí)際雖無(wú)媒體宣傳的旺銷(xiāo)局面，但仍為非常不錯(cuò)的開(kāi)端。2008年12月開(kāi)始認(rèn)籌儲(chǔ)客，至5月1日開(kāi)盤(pán)前共認(rèn)籌2100余張（1000元/張）。2009年3月初開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，截至5月1日開(kāi)盤(pán)前，項(xiàng)目共簽約459套，8.2萬(wàn)㎡，4.18億。5月1日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天（共儲(chǔ)備2100張卡，），共推出400套高層、100套聯(lián)排、100套洋房、20套獨(dú)棟。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售170余套，其中別墅80套左右，洋房20套左右，高層70套左右，總金額1.45億。截至5月3日，共銷(xiāo)售住宅220余套，包括90余套別墅，其余以高層為主，總金額2億左右，當(dāng)天去劃率36%；截至5月11日房交會(huì)結(jié)束，共認(rèn)購(gòu)700余套，7個(gè)億；截至5月底，共簽約15萬(wàn)㎡，約7.5億，其中6億為津南招商局簽訂的團(tuán)購(gòu)。進(jìn)入6月份，項(xiàng)目新加推產(chǎn)品由于價(jià)格原因，目前銷(xiāo)售速度開(kāi)始緩慢，客源顯現(xiàn)不足。后期客戶(hù)的持續(xù)擴(kuò)展成為項(xiàng)目的關(guān)鍵。3-4月簽約數(shù)據(jù)5月份簽約數(shù)據(jù)津南區(qū)公務(wù)員購(gòu)房或團(tuán)購(gòu)客戶(hù)享受8-85折（津南區(qū)招商局推薦的團(tuán)購(gòu)比例占到約6億的成交）；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠14%；后期優(yōu)惠在6-12%之間，這都為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)打下基礎(chǔ)。后期策略：09年銷(xiāo)售目標(biāo)20億，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用4000萬(wàn)元。目前已大幅提高別墅類(lèi)產(chǎn)品單價(jià)，以提高貨品總值。6月份報(bào)價(jià)：高層報(bào)價(jià)：6000元/㎡聯(lián)排別墅類(lèi)報(bào)價(jià)：7500元/㎡(基本無(wú)貨)獨(dú)體別墅報(bào)價(jià)：16000-18000元/㎡客戶(hù)抗性增加，成交大幅削弱。項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：

開(kāi)發(fā)壓力：7.3平方公里的土地要求開(kāi)發(fā)周期是5年，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的要求非常高，同時(shí)也體現(xiàn)在資金的壓力。

資金問(wèn)題：現(xiàn)階段該項(xiàng)目實(shí)際投入超過(guò)150億，而該項(xiàng)目實(shí)際需求的資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)值，開(kāi)發(fā)商的總經(jīng)理近半年來(lái)一直在天津市各個(gè)銀行穿插跑貸款。

客源問(wèn)題：但實(shí)際該項(xiàng)目主要成交客源為當(dāng)?shù)鼐用窈徒蚰蠀^(qū)、大港區(qū)等政府公務(wù)人員，后期客源的持續(xù)性仍是項(xiàng)目的最大問(wèn)題。

管理問(wèn)題：目前內(nèi)部管理混亂，大盤(pán)項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的操作和概念傳承成為難點(diǎn)。謝謝！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶(hù)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪(fǎng)談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入