論新時期物業(yè)管理公司如何加強財務管理及會計核算

物業(yè)公司作為現(xiàn)代化服務企業(yè)，與居民的生活密切相關，尤其是在疫情防控特殊時期，物業(yè)公司為組織疫情防控工作，維持居民穩(wěn)定的生活秩序做出了重大貢獻，其受到社會各界的廣泛關注。新時期，物業(yè)公司的業(yè)務類型、內容越來越多，對會計核算以及財務管理工作提出新的挑戰(zhàn)。因完善的財務管理和會計核算不僅事關物業(yè)公司的資金，還影響其服務質量，決定其運行穩(wěn)定性的重要因素，因此，物業(yè)企業(yè)應當更加關注，集中力量解決財務管理及會計核算工作中存在的問題，為實現(xiàn)高效運營建立保障。當前，物業(yè)公司在財務管理、會計核算方面存在較多不足，加強對該環(huán)節(jié)工作的研究具有重要意義。一、物業(yè)公司運營的特點第一，物業(yè)公司運營具有特殊性。物業(yè)公司受業(yè)主委托，對房屋建筑、業(yè)主、承租人進行持續(xù)性服務管理。相比于其他服務行業(yè)，物業(yè)公司服務涉及不同綜合體，如小區(qū)、店鋪、酒店、寫字樓等，內容除特定的房屋建筑物及配套設施外，還涉及物業(yè)的公共設施及植被綠化等。物業(yè)公司往往會根據(jù)不同的項目成立相應的分公司或項目開展二級核算。第二，物業(yè)公司具有復雜性。相比于傳統(tǒng)的服務行業(yè)，物業(yè)公司日常運營管理具有綜合性特點，需要為業(yè)主提供全方位、持續(xù)性、多層次、全天候的物業(yè)服務，而且物業(yè)公司面對的業(yè)主往往又不是一個整體而是由分散的個體組成，需要面對不同業(yè)主滿足不同需求。第三，物業(yè)公司的運營呈多樣性特點，涉及車輛管理、設備維護、植被養(yǎng)護、環(huán)境管理、清潔衛(wèi)生、消防安保等，涉及代管、代收代付及自身的收入成本費用，決定了物業(yè)公司會計核算、財務管理工作的多樣性[1]。二、物業(yè)公司會計核算及財務管理中存在的問題（一）內部缺乏對會計核算及財務管理工作的重視多數(shù)物業(yè)公司的會計核算及財務管理處于初級階段，內部不夠重視。一方面，物業(yè)公司管理層主導會計核算與財務管理工作，但因其缺乏認知，僅重視提升物業(yè)服務，忽視了會計核算、財務管理工作，缺乏相應的人員、資金投入，并不重視加強統(tǒng)籌與協(xié)調，導致各項工作開展低效。另一方面，因公司內部缺乏良好的會計核算與財務管理工作氛圍，導致財務人員也缺乏重視意識，未認識到其對公司內部建設的重要意義，財務風險難以及時發(fā)現(xiàn)，更難以支撐物業(yè)公司制定戰(zhàn)略管理決策，不利于推動物業(yè)公司長遠發(fā)展。（二）缺乏完善的財務管理與會計核算制度相比于西方發(fā)達國家，我國物業(yè)公司起步較晚，財務管理、會計核算基礎薄弱，內部缺乏管理經驗，導致各項工作難以有效開展，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，會計核算未完全依據(jù)《會計法》及相關制度開展工作，缺乏統(tǒng)一的賬目管理標準、清晰的收支科目。第二，因數(shù)據(jù)傳遞不力或錯誤，影響會計信息的完整性、及時性、真實性。第三，財務管理、會計核算的手續(xù)以及流程不足，監(jiān)督不到位。各項問題均阻礙著物業(yè)公司的財務管理、會計核算工作高效開展，無法保障會計信息真實、完整，使得財務數(shù)據(jù)信息難以支撐企業(yè)制定科學的戰(zhàn)略目標。（三）對資金管理的重視不足首先，在物業(yè)公司管理過程中，管理層并未認識到資金管理對內部運營的重要作用。管理層認為資金管理是財務部門的職責，并不關心各項資金管理事項。此外，資金管理容易受管理層個人意志影響，資金收付方面具有較強的隨意性，缺乏計劃性、預見性。其次，物業(yè)公司缺乏完善的資金管理制度，難以有效規(guī)范員工行為，容易使得企業(yè)內部產生資金浪費的現(xiàn)象。最后，多數(shù)物業(yè)公司規(guī)模較小，存在較多的投資業(yè)務短板，其投資渠道有限，缺乏專業(yè)的投資隊伍，可能導致投資方向錯誤，物業(yè)公司未能獲得預期理想的投資回報，甚至長期虧損，資金占用，出現(xiàn)內部現(xiàn)金流不足的問題[2]。（四）預算與實際業(yè)務脫離現(xiàn)階段，部分物業(yè)企業(yè)中存在預算與實際業(yè)務脫離的現(xiàn)象，導致預算結果偏差較大，影響預算執(zhí)行效果，分析其原因有以下方面：業(yè)務、財務部門長期相互獨立，預算編制時業(yè)務部門參與度不夠；預算管理時，財務部門依據(jù)“收入按時來，開支不超支”的基本原則開展預算管理工作，其關注的重點在于經營數(shù)據(jù)與預期是否符合、公司賬務的風險問題，但預算管理完全與業(yè)務部門脫節(jié)，采取這種管理模式，財務部門難以支持業(yè)務部門，對公司整體發(fā)展產生制約作用。（五）管理人員水平不足財務管理人員綜合素質水平不足，導致實際工作中出現(xiàn)許多問題，如出現(xiàn)建賬不規(guī)范、審核不到位、財務數(shù)據(jù)處理不準確、報表編制不規(guī)范、數(shù)據(jù)分析不精準等，不僅加大財務管控成本，而且財務數(shù)據(jù)無法為公司所用，影響公司的經營決策和長遠發(fā)展。三、物業(yè)公司會計核算及財務管理工作優(yōu)化意見碧桂園物業(yè)在國內享有較高的知名度，其重視加強財務管理。在提供基礎的物業(yè)服務過程中，保安、保潔、保綠、維保需要大量的人員，因此，人力在內部成本所占的比重較高，隨著經濟發(fā)展，碧桂園物業(yè)人工成本逐年上升，但難以實現(xiàn)調整物業(yè)服務費，若采用犧牲服務品質達到壓縮成本的目的，必然會影響業(yè)主口碑，對物業(yè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不利。因此，碧桂園物業(yè)在財務管理工作中實行片區(qū)管理，截至2017年底，碧桂園物業(yè)在全國27個省份擁有龐大的項目，其采用區(qū)域制度或開展城市公司的方式建立總部、區(qū)域、項目的三級管理體系，以總部為龍頭，制定完善的戰(zhàn)略發(fā)展目標，加強財務管控，以預算為導向，以區(qū)域為紐帶，通過承上啟下，實現(xiàn)有效的財務管控，促使基層全面把握經營預算、費用管控、財務核算、數(shù)據(jù)處理等，總部抓好預算、資金、風控，實現(xiàn)對預算、資金、稅務的綜合管控模式。此外，碧桂園物業(yè)推行?？顚Ｓ茫趯ｍ椄母镞^程中，例如機械化、智能化改造需要大量資本支出，投資額較大，見效周期也更長，會對指定區(qū)域的經營業(yè)績評價產生一定影響，降低區(qū)域投資以及改革意愿。這時便考慮?？顚Ｓ?、垂直投資、轉移支付的模式。同時，也可針對內部軟性服務實行專款專用，例如升級管家服務、儲備人才、信息化建設方面的投資進行單列，分配相關責任，加入?yún)^(qū)域決算考核，有效區(qū)分經營成本、專項成本，落實好區(qū)域專項投資工作。碧桂園物業(yè)重視財務管理工作，也啟示各大物業(yè)公司通過優(yōu)化財務管理工作，才能全面提升自身競爭實力，這需要物業(yè)公司分析自身實際，及時解決財務管理中的短板。本文針對物業(yè)公司財務管理普遍存在的不足提出相應的優(yōu)化意見，具體從以下幾個方面展開。（一）加強對會計核算及財務管理工作的重視為保障物業(yè)公司會計核算、財務管理工作高效開展，需要增強內部人員重視意識，以確保各項工作有序落實。一方面，應注重增強物業(yè)公司管理層的重視意識，明確提升會計核算以及財務管理工作質量對于公司發(fā)展的推動作用，從而加大投入，做好統(tǒng)籌與協(xié)調工作，為各項工作順利開展提供良好的保障。此外，物業(yè)公司也需加大對會計核算、財務管理工作的宣傳力度，以便形成良好的工作氛圍，引導各項工作向好發(fā)展。另一方面，物業(yè)公司可建立相應的管理機制，約束相關人員，嚴格依據(jù)規(guī)范開展各項工作。（二）健全財務管理與會計核算制度物業(yè)公司需對內部財務管理與會計制度進行完善，使財務管理與會計核算制度依據(jù)內部實際工作情況加強動態(tài)化調整，及時解決存在的問題。首先，要建立完善的財務管理制度，對各項工作加以規(guī)范、控制、監(jiān)督。其次，在會計核算中要嚴格依據(jù)財政部頒布的《企業(yè)會計準則》和其他相關規(guī)定，根據(jù)公司實際情況合理設置會計科目，統(tǒng)一編碼，實現(xiàn)有序管理。再次，利用現(xiàn)代化信息技術水平，如ERP信息管理系統(tǒng)，高效利用各項信息資料，為推進各項工作順利開展提供依據(jù)，并為物業(yè)公司制定決策提供依據(jù)。最后，建立完善的流程標準，確保會計核算、財務管理工作依據(jù)流程標準開展，提升各項工作效率。值得注意的是，物業(yè)公司的財務管理制度要遵循全面性原則。一是要明確內部財務機構的設置、財務人員的基本職責，例如：設置會計、出納、收款員、資產管理員等相關崗位，全面負責財務管理與核算工作，并明確不同崗位財務人員的職責，工作開展過程中應當遵循的紀律；制度制定也要明確財務核算原則，包括會計記賬方法、會計核算準則、會計記錄的處理等；制定完善的預算管理制度，對預算編制方法、程序、執(zhí)行、時間等加以規(guī)定；在內部資金管理制度方面，要對資金集中管理、銀行賬戶、印章、資金管理檢查責任等制定相應的規(guī)范；嚴格規(guī)定貨幣資金往來以及結算管理工作，明確責任主體、票據(jù)的簽發(fā)、現(xiàn)金及銀行日記賬、往來款項結算工作等；制定完善的申購物品及存貨管理制度，明確物品申購流程，日常存貨管理規(guī)范等；重視制定固定資產管理制度，全面涉及固定資產購入、盤點、折舊、歸口管理等。二是在財務收支方面也要建立嚴格的規(guī)定及管控，對資金支付審批權限、審批流程、收款的標準、票據(jù)的領購存、款項的交納時限、入賬要求、管理報表的整理、復核、審核都要有明確的規(guī)定，專人負責。三是在會計核算方面，物業(yè)公司往往會根據(jù)不同的項目成立相應的分公司或項目開展二級核算，對涉及統(tǒng)一的會計科目，如營業(yè)收入、營業(yè)成本、管理費用、其他應收應付款等，營業(yè)收入中的物業(yè)費、停車費、工本費等，營業(yè)成本中的人員費用、維修費用、保潔、綠化等以及其下設科目，均可在會計核算以及財務管理制度中加以明確，對特殊項目各分公司可根據(jù)實際情況自主確定并上報總公司，利于公司管理和提高會計核算工作的效率[3]。（三）加強企業(yè)資金管理首先，為全面提升物業(yè)公司資金管理效果，需要轉變管理層的認知，使其明確資金是保障物業(yè)服務質量的前提，與財務人員配合，共同履行好內部資金管理的職責。其次，物業(yè)公司需建立完善的資金管理制度，通過制度確定不相容崗位及監(jiān)督方法，避免違規(guī)使用資金或收款員收入未及時入賬甚至出現(xiàn)挪用現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題一定要嚴加懲處，為嚴格執(zhí)行資金管理制度建立良好的基礎。最后，物業(yè)公司可合理規(guī)劃投資，提升投資收益，若內部盈利狀況良好，可制定中長期資金規(guī)劃，促使閑置資金得以合理利用，提升資金使用收益。在資金投資過程中，物業(yè)公司要確保資金安全，以風險性較低的理財產品、國債產品為主。此外，大規(guī)模物業(yè)公司也可通過并購中小物業(yè)公司，實現(xiàn)快速擴張，形成有效的規(guī)模效應，以全面提升內部資金管理能力[4]。（四）全面提升企業(yè)預算管理水平新時期，物業(yè)公司要加強業(yè)務、財務部門之間的溝通，促進部門之間信息有效共享，避免預算管理脫離業(yè)務部門，產生較大的預算偏差。在預算管理工作開展過程中，財務部門必須積極與業(yè)務部門溝通，結合公司業(yè)務狀況開展預算編制工作，通過業(yè)務部門充分參與，預算編制更加科學合理，得到業(yè)務部門充分認可，才能在工作執(zhí)行環(huán)節(jié)切實落實好自身的工作職責，確保實現(xiàn)預算目標，提升物業(yè)公司預算管理水平[5]。（五）加強內部績效考核物業(yè)公司需要建立完善的績效考核制度，針對不同崗位、不同職責制定相應的考核辦法，以員工實際工作完成效率、質量為基礎進行考核并與個人待遇、晉級掛鉤，全面調動員工的主觀能動性，提高工作效率，提升企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。對財務人員績效考核可以從以下方面展開，設置相應的標準：是否按照公司財務制度的規(guī)定，及時辦理現(xiàn)金、銀行結算業(yè)務，及時登記現(xiàn)金、銀行日記賬，做到日清月結，及時進行對賬，發(fā)現(xiàn)未到賬及時查明原因并及時處理；對收到收入是否與合同進行核對確認，對逾期的收入是否及時督促業(yè)務部門進行催繳；是否嚴格執(zhí)行公司各項制度，各項支出及經濟合同的審核是否到位，是否做好財務監(jiān)管工作；是否能夠及時、準確地做好各項收入、成本、費用、利潤、固定資產等會計核算工作，做到按時記賬、結賬，賬目是否清晰、真實準確，附件是否完整，賬賬、賬實、賬款、賬證、賬表是否相符；是否及時、準確編制、報送會計報表，是否如實反映企業(yè)的財務狀況；對會計憑證、賬簿、報表等保管情況，是否存在丟失、損壞、涂改以及隨意損毀的現(xiàn)象；是否嚴格執(zhí)行國家稅收政策，按時進行納稅申報，避免稅收風險；是否精準對賬務狀況進行分析；對預算管控是否到位等[6]。在標準設立的基礎上，設定相應的評價指標，對財務人員的工作情況加以評價，對工作表現(xiàn)優(yōu)異的財務人員及時加以獎勵；對表現(xiàn)較差的人員要與之溝通，分析工作問題產生的原因，及時加以規(guī)避，對違紀嚴重的要嚴懲不貸[7]。（六）建立完善的財務監(jiān)督體系物業(yè)公司要建立完善的財務監(jiān)督體系，提高自身財務監(jiān)督能力，以有效解決會計信息失真、財務管理失控等各項問題。首先，監(jiān)督物業(yè)公司收入，監(jiān)管物業(yè)費、車位管理費等主營業(yè)務收入，確保具備健全的繳費流程、服務機制，監(jiān)管好收費記錄數(shù)據(jù)、收費標準文件、退費管理系統(tǒng)等。其次，監(jiān)督物業(yè)公司各項支出。事前財務部門應參與商品、服務的采購流程，對業(yè)務部門相互監(jiān)督、制約，保障物料、服務采購公開、公平、公正，嚴格審查供應商資質，剔除不合格的供應商，取得最優(yōu)的成本。支付時嚴格按公司各項制度規(guī)定，參與各項支出的審核。最后，建立內部審計制度，對企業(yè)的經營活動進行監(jiān)督評價，查漏補缺，及時發(fā)現(xiàn)問題規(guī)避風險，減少損失。完善的財務監(jiān)督體系可以做到有效的事前預防，并加強事中控制、事后問責，做到全過程有效結合，確保各項費用支出合理，財務管理工作高效開展。（七）重視提升財務人員綜合素養(yǎng)當前，物業(yè)公司為保障各項財務管理工作高效開展，需要提升財務管理人員專業(yè)素質，保障工作開展規(guī)范、有序。一方面，在人才招聘環(huán)節(jié)，制定完善的人才聘用標準必不可少，對財務管理人員的工作經驗進行全面考量，依據(jù)物業(yè)公司的服務性質高效開展財務管理工作，保障崗位工作職責有序落實，推動公司財務管理工作創(chuàng)新發(fā)展。另一方面，物業(yè)公司也要重視對現(xiàn)有的財務管理人員加強培訓，全面提升其專業(yè)能力、綜合素養(yǎng)，促使其掌握現(xiàn)代化工作技能，以物業(yè)公司特點為基礎，有效加強資源管理、資金管控、成本控制，提升物業(yè)公司的服務水平與綜合競爭實力[8]。四、結束語綜上所述，物業(yè)公司在社會生活中扮演的角色至關重要，因此，為提升物業(yè)公司發(fā)展質量，應及時解決財務管理以及會計核算中顯現(xiàn)出的各種問題，以物業(yè)公司實際情況為基礎，立足于多個角度，制定合理、可行的改革方案，推動物業(yè)公司持續(xù)向好發(fā)展。轉變物業(yè)公司內部各層級對財務管理、會計核算工作的