房地產(chǎn)行業(yè)置業(yè)顧問基礎(chǔ)知識(shí)問答

房地產(chǎn)行業(yè)置業(yè)參謀根底學(xué)問問答簡述接待客戶的根本流程及禮儀？

首先要明確來訪的每位客戶1、他是否對(duì)這個(gè)工程(樓盤)感愛好的。2、他可能是公司花了大量的廣告費(fèi)去宣揚(yáng)而被廣告吸引來的。3、或許他是路過這里順便近來的，或者他是通過

置業(yè)參謀最根本的專業(yè)要求。因?yàn)榭蛻艟褪俏覀兊馁Y本，客戶就是我們的衣食父母當(dāng)客戶進(jìn)入銷售現(xiàn)場起，就應(yīng)當(dāng)馬上迎過去向他問好，作簡潔的自我介紹。然后將他領(lǐng)至沙盤處，向他或許介紹小區(qū)的根本狀況，然后很自然的詢問客戶的家庭根本狀況〔如：幾口人居住，須要多大面積，自己感覺能承受的最志向價(jià)位等〕。當(dāng)理解完客戶的相關(guān)狀況后，請(qǐng)他到休息區(qū)入坐，并給他倒杯水，遞上一份樓盤相關(guān)資料，在客戶閱讀資料的同時(shí)向客戶舉薦相宜客戶的戶型，并征求客戶意見及客戶做更深層次的交談。主動(dòng)提出邀請(qǐng)客戶一起去所舉薦單位〔房源〕的現(xiàn)場參觀〔置業(yè)參謀應(yīng)事先支配好參觀的路途，期間也可向客戶介紹小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃〕。當(dāng)客戶滿足舉薦戶型時(shí)可詢問客戶的付款方式并計(jì)算出詳細(xì)的房價(jià)。及此同時(shí)向客戶要求留下聯(lián)絡(luò)方式以便公司有最任何新的銷售政策及變更時(shí)能第一時(shí)間通知到客戶〔并告知客戶該單位〔房源〕很好如不剛好確定可能就無法夠買該單位了，如客戶意向較強(qiáng)可為客戶辦理預(yù)留登記〕。待客戶走后剛好整理清掃接待現(xiàn)場，作好等待工作。整過接待過程應(yīng)做到笑臉相迎、笑臉相送，并把握好及客戶談話的技巧，盡可能的營造一種好的交談氣氛。

2、認(rèn)為一個(gè)好的置業(yè)參謀應(yīng)具備哪些專業(yè)學(xué)問？

我認(rèn)為一個(gè)好的置業(yè)參謀不僅要具備房地產(chǎn)銷售行業(yè)的專業(yè)學(xué)問最好還要具備比方建筑學(xué)、市場營銷學(xué)、消費(fèi)者心理學(xué)等其它涉及到銷售及跟消費(fèi)者心理和行為分析的相關(guān)學(xué)科。

但是一個(gè)好的置業(yè)參謀更應(yīng)當(dāng)熟知自己所銷售工程的全部相關(guān)信息〔如：樓盤總占地、樓盤總戶數(shù)、戶型分布、價(jià)位分布、小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)先進(jìn)的安防系統(tǒng)及星級(jí)的物業(yè)管理、樓盤四周的市政建立狀況及周邊配套設(shè)施等〕。出此以外還應(yīng)當(dāng)隨時(shí)理解到周邊競爭樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及開展走向。

只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客戶有問必能答而且還能向客戶闡述自己的觀點(diǎn)及看法，使客戶信任我是最專業(yè)的置業(yè)參謀，客戶才會(huì)產(chǎn)生信任感；這樣才能進(jìn)步自己的銷售業(yè)績及成交率。從而使自己成為一位最優(yōu)秀的置業(yè)參謀。

3、你如何對(duì)待和理解置業(yè)參謀這份職業(yè)？

我認(rèn)為置業(yè)參謀是一個(gè)極能進(jìn)步個(gè)人素養(yǎng)和強(qiáng)調(diào)個(gè)人修養(yǎng)的一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的職業(yè)，它不僅要求從業(yè)人員有較好的相貌、親和力、語言表達(dá)實(shí)力、應(yīng)變實(shí)力、視察實(shí)力等，還要求了從業(yè)人員必需具備簡潔的營銷實(shí)力。

置業(yè)參謀的工作其實(shí)很簡潔就是扶植客戶選擇最志向的居所，讓他們能買到自己滿足如意的好房子和一個(gè)好的生活環(huán)境。這個(gè)工作不僅可以熬煉自己的社交實(shí)力，還可以相識(shí)許多不一樣的人，最主要的是可以親身閱歷客戶選擇到滿足的房子后的歡樂。不但客戶歡樂，自己也會(huì)有成就感，也可以和客戶建立良好的摯友關(guān)系。

置業(yè)參謀不僅僅代表了公司及開發(fā)商的形象，更主要的是他是開發(fā)商及客戶之間的橋梁，可以在第一時(shí)間把工程信息及公司的銷售政策傳遞給每一位客戶還能第一時(shí)間把每一位客戶的第一手意見和好的建議剛好的反響給公司及開發(fā)商，以便于開發(fā)商在今后的新工程上能不短的改進(jìn)、完善，從而做到盡善盡美。也能讓公司在一些關(guān)鍵問題決策時(shí)有第一手的市場訊息，這樣才能使企業(yè)作出更好的決策，作為員工我們才有更好的開展。

4、當(dāng)你接手一個(gè)新樓盤時(shí)應(yīng)領(lǐng)先做些什么？

首先應(yīng)當(dāng)盡快熟知自己所銷售工程的全部相關(guān)信息〔如：樓盤總占地、樓盤總戶數(shù)、戶型分布、價(jià)位分布、小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)安防系統(tǒng)及物業(yè)管理、樓盤四周的市政建立狀況及周邊配套設(shè)施等〕。出此以外還應(yīng)當(dāng)隨時(shí)理解到周邊競爭樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及開展走向。

假設(shè)還有什么新的銷售建議也要?jiǎng)偤玫奶岢鰜?，以便樓盤在正式銷售時(shí)可以更快、更準(zhǔn)的到達(dá)預(yù)期制定的銷售目的。當(dāng)你帶客戶去看房的時(shí)候，覺察墻面出現(xiàn)裂縫，怎么向客戶說明？實(shí)話實(shí)說，它就是裂縫，那是因?yàn)槲覀児居玫氖歉邩?biāo)水泥。由于當(dāng)?shù)氐臍夂?，潮濕，熱脹冷縮等化學(xué)反響，就會(huì)出現(xiàn)裂縫，這是每個(gè)小區(qū)都會(huì)出現(xiàn)的普遍問題。就算是你自己買地建房子，這種現(xiàn)象也是會(huì)有。沒準(zhǔn)工程質(zhì)量還沒有我們這好，因?yàn)楹枚嗨饺私ǚ慷际钦?qǐng)民工的，不是專業(yè)的公司。這不是質(zhì)量問題，也不會(huì)漏雨什么的，這點(diǎn)你可以放心，因?yàn)樾^(qū)建好后，會(huì)經(jīng)過五方檢驗(yàn)合格后，才能交房的。而且，我們公司的售后效勞，像這種不是問題的小問題，你完全不用擔(dān)憂，我們會(huì)完好的解決的。假設(shè)存在質(zhì)量問題，我們是寧可付違約金，也不會(huì)交房的。之所以帶你來看這套房子，就是因?yàn)?，我們?duì)公司工程質(zhì)量有足夠的信念。所以也不怕你們的火眼金金。就是要你們看到最真實(shí)的房子。你為什么選擇置業(yè)參謀？因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)可以接觸許多人，有足夠的學(xué)習(xí)時(shí)機(jī)和開展的空間，這個(gè)工作是一個(gè)自我挑戰(zhàn)的過程，業(yè)績的好壞，須要通過自身的努力來確定，我認(rèn)為一個(gè)優(yōu)秀置業(yè)參謀，須要的是有足夠的反響，交際，視察，人際交往實(shí)力等等，而這些實(shí)力我都具備，所以我的職業(yè)規(guī)劃就設(shè)定在房地產(chǎn)置業(yè)參謀。人的一生就是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)的過程，我有上進(jìn)心，所以我有信念可以勝任這份工作你認(rèn)為房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)當(dāng)具備什么？信念，有信念能把房子銷售出去，有耐性和恒心，因?yàn)榉课蒌N售是一個(gè)長期的工作，所以須要具備耐性和恒心，同時(shí)須要具備，人際交往實(shí)力，應(yīng)變實(shí)力，視察技巧，團(tuán)隊(duì)合作精神，營銷技巧等等房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語HYPERLINK房地產(chǎn),HYPERLINK術(shù)語,HYPERLINK專業(yè)1問：什么是商品房？

答：是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)后開發(fā)建立的房屋，均按市場價(jià)出售。商品房依據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

2問：什么是外銷房？

答：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的，獲得了外銷商品房預(yù)〔銷〕售容許證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外〔含港、澳、臺(tái)〕的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

3問：什么是內(nèi)銷房？

答：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的，獲得了商品房銷售容許證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

5問：什么是復(fù)式住宅？

答：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)立設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建立上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅〔復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又好用的特點(diǎn)，特殊相宜子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又到達(dá)了互相照應(yīng)的目的。

6問：什么是躍層式住宅？

答：躍層式住宅是近來推廣的一種新奇 住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥房、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它扶植用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而承受戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和扶植面積較大，布局緊湊，功能明確，互相干擾較小。

7問：什么是居住面積？

答：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中干脆供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的程度面積。

8問：什么是二手房？

答：二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)展第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。北京的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新居；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

9問：什么是產(chǎn)權(quán)置換？

答：是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)展置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)展，并可由中介代辦置換手續(xù)。

10問：什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

答：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋全部權(quán)和該房屋占用國有土地的運(yùn)用權(quán)，房地產(chǎn)全部者對(duì)其全部的房地產(chǎn)享有占用、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)利。

11問：什么是按揭？

答：按揭是英文"mortgage"〔抵押〕的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給供應(yīng)貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人馬上將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。

12問：什么是住房公積金？

答：是一種義務(wù)性的住房長期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際狀況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、運(yùn)用、歸還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。詳細(xì)內(nèi)容主要有三個(gè)方面：〔1〕"個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助"住房公積金，專項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。〔2〕按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。〔3〕按"專項(xiàng)運(yùn)用"的原則運(yùn)用住房公積金。

13問：什么是印花稅？

答：印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)及、交換、分割等發(fā)消費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。

14問：什么是契稅？

答：契稅是指房屋全部權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)確實(shí)定比例向新業(yè)主〔產(chǎn)權(quán)承受人〕征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種特地稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營單位購置、承受贈(zèng)及或交換的房屋征收契稅，稅率為3%—5%。

15問：什么是個(gè)人住房抵押貸款？

答：是借款人購、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)確定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。

16問：什么是個(gè)人住房擔(dān)保貸款？

答：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有全部權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款供應(yīng)保證，并擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人擔(dān)當(dāng)連帶歸還本息責(zé)任。

17問：房屋

答：一般指上有屋頂，四周有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、消遣和貯存物資，并具有固定根底，層高一般在2.2米以上的永久性場所。

18問：商品房

答：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售、出租的房屋。

19問：房改房

答：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，依據(jù)本錢價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購置的已建公有住房。依據(jù)本錢價(jià)購置的，房屋全部權(quán)歸職工個(gè)人全部，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購置的，職工擁有部分房屋全部權(quán)，一般在5后歸職工個(gè)人全部。

20問：存量房

答：是指已被購置或自建并獲得全部權(quán)證書的房屋。

21問：集資房

答：一般由國有單位出面組織并供應(yīng)自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參與集資的職工部分或全額出資建立，房屋建成后歸職工全部，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人全部。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。

22問：微利房

答：亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建立和管理，以低于市場價(jià)格和租金、高于福利房價(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。

23問：解困房

答：是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特殊困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而特地修建的住房。

24問：再上市房

答：是指職工依據(jù)房改政策購置的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。

25問：廉租住房

答：是指政府和單位在住房領(lǐng)域施行社會(huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭供應(yīng)的租金相對(duì)低廉的一般住房。

26問：花園式住宅

答：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變更，一般為高收入者購置。

27問：公寓式住宅

答：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有假設(shè)干單戶獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些經(jīng)常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

28問：安居工程住房

答：是指干脆以本錢價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、老師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。本錢價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)根底設(shè)施建立費(fèi)〔小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府擔(dān)當(dāng)，一半計(jì)入房價(jià)〕、1%－3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。

29問：經(jīng)濟(jì)適用住房

答：是指依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建立方案支配建立的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)方案，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

30問：住宅

答：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍〔包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍〕等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有特地用處的房屋。

31問：成套住宅

答：是指由假設(shè)干臥房、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶運(yùn)用的房屋。

32問：非成套住宅

答：是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

33問：公用設(shè)施用房

答：是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐?、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。

34問：商業(yè)用房

答：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、款待所等從事商業(yè)和為居民生活效勞所用的房屋。

35問：國有房產(chǎn)

答：是指歸國家全部的房產(chǎn)。包括由政府接收、國家經(jīng)租、收買、新建以及由國有單位用自籌資金建立或購置的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。

36問：自管房產(chǎn)

答：是指國家劃撥給全民全部制單位全部以及全民全部制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。

37問：集體全部房產(chǎn)

答：是指城市集體全部制單位全部的房產(chǎn)。即集體全部制單位投資建立、購置的房產(chǎn)。

38問：私有(自有)房產(chǎn)

答：是指私人全部的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建立、購置的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)〔私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司〕所投資建立、購置的房屋。

39問：期房

答：是指開發(fā)商從獲得商品房預(yù)售容許證開始至獲得房地產(chǎn)權(quán)證〔大產(chǎn)證〕止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

40問：有限產(chǎn)權(quán)房

答：是房屋全部人在購置公房中依據(jù)房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購置的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋全部人享有完全的占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。

41問：鋼構(gòu)造

答：是指承