上半年海南省房地產(chǎn)估價師案例與分析住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄模擬試題

2016年上半年海南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、__是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法.

A．直接觀察法

B．間接觀察法

C．采訪法

D．報告法2、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的。

A：交換價值

B：使用價值

C：成交價格

D：咨詢價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元,建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年，土地報酬率為6％,該房地產(chǎn)的價值為(）萬元。

A．489。99

B．495。53

C．695.53

D．800。004、__是規(guī)范擔(dān)保公司的主要的組織法.

A．擔(dān)保法

B．公司法

C．民法

D．合同法5、屬于直接房地產(chǎn)金融形式的是.

A:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款

B：商品房開發(fā)貸款

C：居民住房消費貸款

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括.

A:標(biāo)的非自有性

B:主體的特定性

C：目的的利他性

D：權(quán)利義務(wù)的對等性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的__除以其有效毛收入所得的倍數(shù).

A．售價

B．租金

C．潛在毛收入

D．凈收益8、在保險的基本職能中，保險的派生職能不包括。

A：融通資金職能

B:防災(zāi)防損職能

C：分配職能

D：分散風(fēng)險職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價格為800元／㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。

A:10．2

B：11。0

C:11．3

D：11．5

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目,也可用來評價置業(yè)投資項目,但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是(）。

A．成本利潤率

B．動態(tài)投資回收期

C．投資利潤率

D．財務(wù)內(nèi)部收益率

11、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi),取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為年.

A：40

B：50

C：60

D:70

E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章12、房產(chǎn)面積測量的精度要求是以__作為限差.

A．誤差的平均值

B．誤差的最大值

C．中誤差

D．兩倍中誤差13、如果沒有__的約束,人們的需要可以說是無止境的。

A．支付能力

B．國家政策

C．經(jīng)濟法律

D．市場控制14、__是指為了某項目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實施拆遷工作。

A．自行拆遷

B．委托拆遷

C．指定拆遷

D．強制拆遷15、城市房屋拆遷估價時點一般為之日。(2008年試題）

A:房屋拆遷公告發(fā)布

B：房屋拆遷許可證頒發(fā)

C：簽訂房屋拆遷協(xié)議

D：房屋拆遷實施

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章16、對于出售的房地產(chǎn),采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和長期趨勢法相結(jié)合進行估算．【2003年考題】

A：比較法

B:收益法

C:成本法

D：路線價法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某宗房地產(chǎn)若采用市場比較法估價得出了四個估價結(jié)果：即1280元/m2,1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現(xiàn)決定采用中位數(shù)，則其估價結(jié)果為__元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242。518、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡,2002年末完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為年。

A：0。5

B:1.5

C：2

D:3

E：借款合同19、下列控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，不屬于環(huán)境容量控制指標(biāo)的是。

A：容積率

B：建筑密度

C：綠地率

D：土地與建筑使用相容性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗土地的面積為1000㎡,其上建筑物的建筑面積為5000㎡，建筑物的基底面積為700㎡，建筑物層數(shù)為8層,則該宗土地的容積率為．【2003年考題】

A：8．0

B：5．6

C：5．0

D:0．7

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的.

A:區(qū)位

B：用途

C：建筑面積

D：臨時安置補助費

E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章22、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元／㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3~9月的價格指數(shù)分別為：99。4,94.8，96。6，105。1，109。3，112.7和118。3(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為元／㎡。

A：2700.8

B：2800。1

C：2800。8

D：2817.7

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物,但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于。

A：乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B:甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C：甲土地的價值高于乙土地的價值

D:甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元／㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價格指數(shù)分別為105。53、103.85、100.04、99。86、98。28、96。45、92.17、90。08（均以上個月為基數(shù)100）,該房地產(chǎn)2009年10月的價格為元／㎡。

A:5110。51

B：5307。26

C：5549.95

D：5638.13

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、經(jīng)濟適用住房價格__.

A．由市(縣）人民政府制定

B．實行市場調(diào)節(jié)價

C．由房地產(chǎn)開發(fā)商定價格

D．由政府限定銷售價格二、多項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項.錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0。5分）1、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16％、i3=17q％，i4=18%時,其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=—150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是__.

A．16。67％

B．16。71％

C．16。80%

D．17。00%2、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場.

A:租賃

B:銷售

C：保險

D：抵押

E：借款合同3、在審核房地產(chǎn)估價報告中,發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。

A:隱含估價對象范圍不同

B:參數(shù)選取不合理

C:估價作業(yè)日期不同

D：價值類型選取不合理

E：選用的估價方法不切合估價對象4、下列關(guān)于借貸記賬法的原理及特點的說法，不正確的是。

A:以“借"和“貸”作為記賬符號

B：“借”表示資產(chǎn)（費用）的增加或負債、權(quán)益（收入、利潤)的減少

C:“借"表示資產(chǎn)(費用）的減少或負債、權(quán)益（收入、利潤）的增加

D:以“有借必有貸,借貸必相等”為其記賬規(guī)則

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)投資信托可以分為。

A：權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托

B：債務(wù)型房地產(chǎn)投資信托

C：抵押型房地產(chǎn)投資信托

D：混合型房地產(chǎn)投資信托

E:權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托6、不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是。

A:直接觀察法

B：間接觀察法

C:采訪法

D:報告法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、股份制包括等企業(yè)組織形式.

A:無限公司

B：有限公司

C:兩合公司

D:股份有限公司

E：合伙企業(yè)8、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是__.

A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)

C．土地資源狀況

D．信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用9、下列保險中，屬于商業(yè)保險的有。

A:保證保險

B：勞動工傷保險

C：信用保險

D：健康保險

E：責(zé)任保險10、當(dāng)前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)主要是。

A：做好房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息化工作

B：做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作

C：做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作

D:為落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)

E:做好物業(yè)管理工作

11、會計核算一般原則具體包括三個方面。

A：衡量會計信息質(zhì)量的一般原則

B:確認(rèn)和計量的一般原則

C：起修正作用的一般原則

D：起規(guī)范作用的一般原則

E：起修正作用的特殊原則12、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取方式出讓.

A：拍賣

B:招標(biāo)

C：掛牌

D:雙方協(xié)議

E：直接定標(biāo)13、以下標(biāo)志中屬于品質(zhì)標(biāo)志的有__。

A．建筑面積

B．性別

C．年齡

D．學(xué)歷

E．停車泊位14、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是．（2009年試題）

A:全部投資現(xiàn)金流量表

B：資本金現(xiàn)金流量表

C：借款還本付息估算表

D：投資計劃與資金籌措表

E：借款合同15、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合(）等的要求.

A．一面臨街

B．兩面臨街

C．土地形狀為矩形

D．土地形狀為正方形

E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率16、在估價中,測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意__。

A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤

C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息

E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值17、甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2,建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同,其總價相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．難以判斷18、債券是分別由發(fā)行的。

A：政府

B：股份公司

C:銀行

D：企業(yè)

E：發(fā)起人19、下列關(guān)于監(jiān)護人，表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護能力的，未成年人由沒有監(jiān)護能力的祖父母擔(dān)任監(jiān)護人

B：未成年人的監(jiān)護人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔(dān)任監(jiān)護人

D:無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔(dān)任監(jiān)護人

E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護責(zé)任,經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔(dān)任監(jiān)護人20、下列關(guān)于會計分期，說法正確的是。

A:會計分期的目的是將持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動劃分為連續(xù)、相等的期間,據(jù)以結(jié)算盈虧，按期編報財務(wù)報告,從而及時地向各方面提供有關(guān)企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量信息

B:會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為一個個連續(xù)的、長短不相同的期間

C：會計分期又稱為會計期間

D:按年度編制的財務(wù)會計報表也稱為年報

E：以一年確定的會計期間稱為會計年度21、土地使用稅在征收。

A:城市

B:縣城

C:建制鎮(zhèn)

D:工礦區(qū)

E：農(nóng)村22、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括。

A:應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B：應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本

C:應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D：應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E：應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整