【外商直接投資對房地產價格的影響-以華東地區(qū)為例（論文）10000字】

外商直接投資對房地產價格的影響-以華東地區(qū)為例摘要：近年來，我國房地產行業(yè)不斷擴大對外開放的程度，成為了外商直接投資的熱門行業(yè)。外商直接投資的增加在一定程度上加快了房地產行業(yè)的發(fā)展，但也在一定程度上促進了房價的上升，房價的快速上漲會對居民生活的穩(wěn)定性產生影響。因此，探究外商直接投資與房地產價格的關系對于房價控制和引導國際資本流入具有重要的理論和實踐意義。本文以華東地區(qū)7個省市2011-2019年中的省級面板數據作為樣本，采用實證的方法探究外商直接投資對房價的影響。結果得出，外商直接投資加快了房地產行業(yè)的發(fā)展，卻使房地產價格提升了。外商直接投資每增加1%，房地產價格就會上漲0.07%，外商直接投資會推動房價上漲。本文的研究結果將會為FDI和房地產價格的研究提供經驗證據。關鍵詞：外商直接投資房地產價格華東地區(qū)目錄1引言 31.1研究背景 31.2研究意義 32文獻綜述 42.1國外研究現狀 42.2國內研究現狀 42.3文獻述評 63外商直接投資對房地產價格的影響 73.1我國引進外商房地產投資的現狀分析 73.2外商直接投資對房地產價格影響機制 94研究設計 104.1樣本選擇與數據來源 104.2變量選取 104.3模型設定 115實證分析 125.1描述性分析 125.2相關性分析 135.3回歸分析 135.4異質性檢驗 145.5穩(wěn)健性檢驗 156研究結論與政策建議 166.1研究結論 166.2政策建議 17參考文獻 18

1引言1.1研究背景近年來，房地產行業(yè)的快速發(fā)展，在國民經濟發(fā)展占據越來越重要的地位，加之房地產業(yè)具備金融屬性，和眾多產業(yè)聯系緊密，所以房地產行業(yè)的安全發(fā)展對于保證整個國民經濟的安全十分重要。因此，影響房地產業(yè)的各個因素都被大家所關注。目前我國房地產行業(yè)不斷擴大對外開放的程度，成為了外商直接投資的熱門行業(yè)。據統(tǒng)計，2019年，我國房地產業(yè)實際利用外資2347188萬美元，外商直接投資在房地產業(yè)的投資占投資總額的16.99%，僅次于占比排名第一的制造業(yè)。外商直接投資（FDI）大量涌入房地產市場，帶給房地產行業(yè)金額較大的資金流和成熟的技術，加快了房地產行業(yè)的發(fā)展。外商直接投資促進了房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，但部分外商投資者存在房地產的投機行為，進而加速了房地產價格的上漲，影響了我國社會經濟生活的穩(wěn)定。部分專家認為增長的外商直接投資可能會對我國經濟產生負向的影響，尤其是房地產市場可能會受到沖擊。目前我國的房地產價格增幅過快，房地產市場的投資規(guī)模在不斷擴大，中央也出臺了調控房地產市場的政策，一些專家學者認為要嚴格限制外資進入房地產市場以促進市場的穩(wěn)定。因此，針對我國房地產價格過高的現象，研究外商直接投資與房價的關系，對于房價控制和引導國際資本流入具有重要的理論和實踐意義。本文將以外商直接投資額較大的華東地區(qū)2011-2019年的數據為研究對象，實證檢驗外商直接投資對房地產價格的影響，為FDI和房地產價格的研究提供經驗證據。1.2研究意義外商直接投資能夠緩解我國房地產行業(yè)的資金壓力，降低房地產企業(yè)的信用貸款風險，增加了房地產企業(yè)的供給和居民對房地產的需求，使房地產行業(yè)得到快速發(fā)展。外商直接投資除了資金外，還帶來了新技術，使房地產市場機制更加完善。但是，外商直接投資可能會對我國經濟產生不利的影響，增加人民幣升值壓力，降低了貨幣政策的有效性。大量的外商直接投資進入房地產業(yè)，會使產生較多的投機行為而產生“羊群效應”，導致產生房地產泡沫?；诖?，本文探究外商直接投資與房地產價格的影響關系，對房地產市場發(fā)展及房地產價格控制有重要意義。2文獻綜述2.1國外研究現狀國外學者對外商直接投資與房地產展開了研究。Dunning(1993)得出進行外商直接投資的原因重要有尋找資源，開拓市場和提高效率。Globerman(2002)得出外商直接投資的重要影響因素是國家的基礎設施建設完備程度。Yin(2016)得出外商直接投資流入受投資地區(qū)集聚度的決定。Farrell（2006）通過采用日本上近20年的數據作為研究對象，研究得出外商直接投資進入房地產的重要原因是金融環(huán)境較好。Hoeslim，Lekander.J和Witkiewicz.W（2004）以三大洲的數據為例，研究外商直接投資房地產業(yè)的風險和回報，得出房地產是一項有效資產。Savant（2006）選取印度作為樣本，得出房地產外商直接投資有利于增強行業(yè)競爭，引進了先進的技術，并且?guī)恿藝鴥确康禺a的投資。2.2國內研究現狀國內學者關于外商直接投資與房地產業(yè)的研究集中在外商直接投資影響因素、外商直接投資對房地產行業(yè)發(fā)展以及外商直接投資對房地產價格的影響。關于外商直接投資與房地產行業(yè)的相關研究中，許多學者認為FDI有利于房地產產業(yè)的發(fā)展。王家庭、季凱文、武鵬（2001）從實證角度分析得出，FDI與房地產增長存在較強的相關性，彼此正向影響。劉志宇（2002）研究發(fā)現外商直接投資增加了我國房地產的投資額，也促進了技術水平的提高。高波（2000）在研究中得出，隨著房地產行業(yè)的開放，外商直接投資增加和技術引進促進了房地產業(yè)蓬勃發(fā)展。楊柳勇（2002）研究了外商直接投資區(qū)位異質性因素的影響，得出外商直接投資對東部地區(qū)的影響最顯著。部分專家卻認為外商直接投資會對房地產行業(yè)產生不利的影響。馬昀（2005）發(fā)現外商直接投資會影響我國貨幣政策有效性。王萬力（2006）得出外商對房地產業(yè)的投資與我國的宏觀調控有關。萬倫來等（2006）以上海房地產行業(yè)為例，研究發(fā)展外商直接投資與房地產行業(yè)增長存在長期均衡關系。葉琪等（2006）研究發(fā)現FDI增加了我國房地產業(yè)的融資，也促使了我國房價上漲，建議對房地產行業(yè)的外商直接投資進行宏觀調控。國內學者關于外商直接投資的影響因素的研究得到很多不同的結論。劉榮添（2005）發(fā)現影響外商直接投資的區(qū)位因素有勞動力的成本、相關產業(yè)的集聚程度和基礎設施情況。張洋子（2018）得出稅收會抑制外商直接投資的流入，該影響因區(qū)域位置不同而不同。雷欣等（2012）得出研發(fā)水平的提高能吸引外商直接投資。金相郁等（2006）得出能源和市場規(guī)模是東部地區(qū)的重要影響因素；基礎設施、教育和研發(fā)能力等是中西部地區(qū)的重要影響因素。學者們對外商直接投資與房地產關系也進行了研究。鄭航濱（2006）通過研究得出我國房地產價格提高的原因有人民幣升值和外商直接投資等。高濤（2007）得出國內生產總值的增長和外商直接投資是房價上漲的原因，國內生產總值是主要的因素，外商直接投資的影響作用較弱。崔玉平（2007）實證得出房地產價格的上漲由于外商直接投資和匯率的變化。陳敏等（2007）以采用VAR模型得出外商直接投資持續(xù)地推動了房地產價格上漲。閆之博（2007）利用誤差修正模型，得出了GDP、房地產價格和外商直接投資存在協(xié)整關系。2.3文獻述評在對上述文獻進行總結的基礎上，發(fā)現外商直接投資對被投資國家的影響的研究已經有了很多實用的結論，研究得出外商直接投資對經濟的影響有利也有弊。有學者認為外商直接投資增加了房地產的投資額，使行業(yè)技術水平得到提高，促進了我國房地產行業(yè)和經濟的發(fā)展。有的學者則著眼于外商直接投資對房地產業(yè)的不利影響。他們發(fā)現使國家宏觀調控政策失去有效性，扭曲房地產價格，增加了房地產價格泡沫，增加了金融風險，影響了我國貨幣政策有效性。已有研究為本文的后續(xù)研究提供了思路。但現有研究還存在一些不足。一是現有研究中以面板數據研究FDI與房價的關系的少之又少，房價作為關系國民民生的重要因素而被忽略，目前中國的房價漲幅過快，有虛高的現象，FDI對房地產價格的影響更應被關注；二是上述的研究沒有考慮到外商直接投資的區(qū)位差異性，東部沿海地區(qū)經濟更發(fā)達，房地產業(yè)的外資流入也更多，FDI對房價的影響對于其他地區(qū)會產生差異，目前考慮外商直接投資區(qū)域性差異做實證研究的較少。因此，本文在上述研究的基礎上嘗試以華東地區(qū)近九年的面板數據為研究樣本，分析外商直接投資對房地產價格的影響，對房地產業(yè)外商直接投資進行研究具有重要意義。3外商直接投資對房地產價格的影響分析3.1房地產業(yè)外商直接投資現狀分析近年來，我國房地產行業(yè)不斷擴大對外開放的程度，房地產外商直接投資額在不斷增加，房地產業(yè)成為了外商直接投資的第二大行業(yè)。根據《中國統(tǒng)計年鑒》數據，我國2008年-2019年外商直接投資總額和房地產外商直接投資金額以及占比情況見表1。自2010年以來，外商直接投資總額在不斷地增加，從2010年的10573500萬美元增加到2019年的13813500萬美元。房地產利用外商直接投資額2014年之前是不斷增加的，后來有出現下降趨勢，但總體來說，從2010年的2398556萬美元到2019年的2347188萬美元，房地產行業(yè)利用外商直接投資占投資總額的第二位。房地產業(yè)的外商直接投資增加了企業(yè)資金流，降低了房地產企業(yè)的信用貸款風險，擴大了房地產市場規(guī)模。另外，外商直接投資給房地產企業(yè)帶來了技術，為房地產行業(yè)注入了新鮮血液。表12008年-2019年我國房地產業(yè)外商直接投資情況2019201820172016201520142013201220112010外商直接投資金額)13813500134966001310350012600100126267001195620011758600111716001160110010573500房地產外商直接投資2347188224674016855591965528289948434626112879807241248726881522398556比例0.1690.1660.1280.1550.2290.2890.2440.2150.2310.226從各省市房地產業(yè)外商直接投資情況來看，經濟發(fā)達的城市及沿海地區(qū)城市外商直接投資額較大，西部地區(qū)外商直接投資大多為0。2019各省市外商直接投資金額見圖1。山東、江蘇、天津、遼寧、廣東、上海、云南在房地產開發(fā)中利用外資占到80%以上。內蒙古自治區(qū)、新疆、青海和寧夏幾乎沒有外商直接投資到房地產行業(yè)。部分中部地區(qū)外商直接投資到房地產業(yè)的金額也比較小。外商直接投資的區(qū)位在不斷的變化中。改革開放后，廣東憑借其優(yōu)越的地理位置，吸引了來自港澳臺的大部分投資，當時外商直接投資最多的地區(qū)是廣東。到了90年代，北京和上海經濟快速發(fā)展，吸引了大部分外資的流入。而現階段，江蘇、山東和遼寧等東部沿海地區(qū)由于經濟發(fā)展較快，人口密度高，房地產需求旺盛，成為了吸引外商直接投資最多的地區(qū)。華東地區(qū)的各省市，包括福建省、江西省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、山東省一直以來利用外資的金額都比較高，外商直接投資（FDI）流入規(guī)模以及很多年都排在前面。因此，本文以華東地區(qū)的各省市數據為研究樣本，探究外商直接投資對房地產價格的影響具有較強的代表性。圖12019年全國各省市房地產業(yè)外商直接投資額房地產業(yè)外商直接投資和房價的變化呈一定的趨勢，本文制作了2001年-2019年我國商品房實際平均銷售價格的變化趨勢，見圖2。從上面的分析可以看出，目前房地產業(yè)發(fā)展速度較快，外商直接投資流入房地產業(yè)的趨勢非常明顯。同時，2001年-2019年，我國商品房實際平均銷售價格有明顯的增長趨勢，房價從最開始2170元/平方米上漲到現在的9310元/平方米。因此，外商直接投資與房價的變化趨勢有一定相似性，二者之間有某種相互影響的關系存在。圖22001-2019年我國商品房實際平均銷售價格變化圖3.2外商直接投資對房地產價格影響機制我國房地產價格的不斷攀升受到許多因素的影響。一些是良性的，比如經濟快速增長和城市化進程加快；另一些是惡性的，例如過多的貨幣發(fā)行，很少的投資渠道和不完善的金融體系。作為我國房地產業(yè)重要的資金來源，外國直接投資是影響我國房價的非常重要因素之一。供求規(guī)律是決定房價的主要規(guī)律。在比較穩(wěn)定的市場價格下，房地產開發(fā)成本的增加會降低利潤，這將減少這類房地產的供給，所以資金是一個影響房地產市場的重要因素，資金獲取成本的高低直接影響了開發(fā)成本的高低。外商對房地產的直接投資增加了房地產業(yè)的固定資產投資，住宅和商品房的建設規(guī)模和交易比例也顯著增加，增加了房地產市場的供給。然而，外國直接投資的流入降低了匯率，增加了人民幣升值的壓力。貨幣供應量的增加導致了價格的增加，這反過來又增加了房地產的需求，當房地產市場的需求超過供給時，房地產的價格就會上升。緩解國內房地產資金壓力此外，供給者和消費者的預期也是影響房價的一個重要因素。根據預期的蛛網模型，由于房地產具有消費和投資的雙重性，預期會影響房地產的供給和需求。預期價格越高，投資者會增加當期的購買和囤積，拋在價格較高時，需求的增加導致價格上漲，并引發(fā)預期價格進一步上漲，從而形成“預期價格上漲-需求上漲-價格上漲-預期價格上漲”的機制。外國貿易商預計人民幣將升值，更多的資金將流入中國，從而推高了物價。一旦價格預期形成，價格將根據蛛網模型震蕩和偏離，繼續(xù)上升，并產生泡沫。隨著價格預期的出現，羊群效應導致了房地產行業(yè)的需求不足，這實際上推高了房價。此外，短期資金的流入多為投機目的，過度的房地產投機也成為房價上漲的重要原因。緩解國內房地產資金壓力緩解國內房地產資金壓力有效擴大房地產市場供給和需求改善房地產企業(yè)資本結構房地產價格上漲外商直接投資緩解國內房地產資金壓力有效擴大房地產市場供給和需求改善房地產企業(yè)資本結構房地產價格上漲外商直接投資圖3外商直接投資與房地產價格關系的傳導機制4研究設計4.1樣本選擇與數據來源本文采用華東地區(qū)各省市的數據探究外商直接投資對房地產價格的影響，由于國家統(tǒng)計局數據的可得性，本文選取2011-2019統(tǒng)計數據作為研究對象。所有數據均來自各年《中國統(tǒng)計年鑒》和各省市統(tǒng)計年鑒。4.2變量選取被解釋變量：房地產銷售價格（PS），采用商品房平均銷售價格作為衡量指標。解釋變量：外商直接投資（FDI），用各省市房地產的外商直接投資總額表示。本文參考范東君（2009）的研究，選取房地產貸款總額（DL）、土地費用（SC）、實際建筑成本（CS）、地區(qū)生產總值（PGDP）、人口（P）作為控制變量。房地產貸款總額（DL），用各省市房地產貸款總額表示。土地費用（SC），用各省市的實際房地產土地購置費用表示。實際建筑成本（CS），用各省市竣工房屋造價除以CPI表示。地區(qū)生產總值（PGDP），用各省市實際生產總值表示。人口（P），使用各地區(qū)人口數為歷年年末總人數表示。表1變量說明變量名符號計算被解釋變量房地產價格PS用商品房實際平均銷售價格表示住宅商品房價格PHS用住宅商品房實際平均銷售價格表示解釋變量外商直接投資FDI表示流入各省市房地產業(yè)的外來直接投資總額控制變量房地產貸款總額DL表示各省市房地產貸款總額土地費用SC用各省市的實際房地產土地購置費用表示實際建筑成本CS利用各省市竣工房屋造價除以CPI來表示地區(qū)生產總值PGDP表示各省市實際生產總值人口P用各省市年末總人口數表示年份year設置虛擬變量，控制年份的影響4.3模型設定根據前文分析，影響房地產價格的因素可能有：外商直接投資、房地產貸款額、土地費用、建筑成本、人口規(guī)模和地區(qū)生產總值等。為了避免內生性問題，控制影響房地產價格的因素為控制變量，并且構建了固定效應模型如下：（1）（2）模型（1）為主回歸模型，以商品房實際平均銷售價格作為被解釋變量，模型（2）為穩(wěn)健性檢驗模型，以住宅商品房實際平均銷售價格作為被解釋變量。其中，PS表示商品房實際平均銷售價格，PHS表示住宅商品房實際平均銷售價格，FDI代表房地產業(yè)的外商直接投資額，PGDP代表各省市實際生產總值，DL代表房地產行業(yè)的貸款總額，CS代表實際建筑成本，SC代表土地費用，利用各省市的實際房地產土地購置費用表示，P表示華東地區(qū)各省市年末人口數，ε表示隨機誤差項。為了消除變量之間的異方差和自相關，本文對所有變量取對數處理，模型設定為：5實證分析5.1描述性分析運用Stata15.0軟件對63個樣本數據進行描述性統(tǒng)計，其結果如表2所示。房地產價格（RISK）最大值為10.331，最小值為8.33，平均值為9.052，標準差為0.479，說明華東地區(qū)各省市商品房的實際平均銷售價格還是存在較大差異的。住宅商品房平均銷售價格（PHS）和商品房銷售價格呈現出同樣的特征。外商直接投資（FDI）最大值為101.78，最小值為0，平均值為20.141，標準差為23.383，說明華東地區(qū)各省市流入房地產的外商直接投資額差異巨大，甚至個別省市個別年份沒有外商直接投資。控制變量方面，房地產貸款（lnDL）的平均值為6.824，標準差為0.728，說明了華東地區(qū)各省市房地產銀行貸款總額不同，房地產市場的發(fā)展不同。土地購置費用（lnSC）平均值為6.922，標準差為0.878，最大值為8.43，最小值為4.678，說明華東地區(qū)各省市土地購置費用普遍偏高。實際建筑成本（lnCS）平均值為8.026，標準差為0.31，最小值為7.511，最大值為8.835，說明華東地區(qū)各省市實際建筑成本差異不大。地區(qū)生產總值（lnPGDP）平均值為10.435，標準差為0.523，說明華東地區(qū)各省市發(fā)展較為均衡。人口（lnP）最大值為9.217，最小值為7.761，說明各省市的人口數量存在差異。表2描述性統(tǒng)計分析結果變量樣本量平均值標準差最小值最大值lnPS639.0520.4798.3310.331lnPHS639.030.5128.24910.402FDI6320.14123.3830101.78lnDL636.8240.7285.0018.036lnSC636.9220.8784.6788.63lnCS638.0260.317.5118.835lnPGDP6310.4350.5239.35711.499lnP638.5720.4397.7619.2175.2相關性分析表3顯示了各變量間Pearson相關性分析結果。一般而言，若變量間相關系數大于0.8，可能會存在共線性問題，相關性系數超過0.9存在嚴重的共線性問題。由相關性分析結果可知，變量間的相關系數都小于0.8，說明模型中不存在多重共線性的問題，可以進行回歸檢驗。表3相關性結果變量(lnPS)(lnPHS)(FDI)(lnDL)(lnSC)(lnCS)(lnPGDP)(lnP)(lnINCM)lnPS1.000lnPHS0.809***1.000FDI0.117**0.109**1.000lnDL0.557***0.570***0.553***1.000lnSC0.513***0.536***0.296**0.858***1.000lnCS0.019***0.018***0.1630.601***0.490***1.000lnPGDP0.210*0.234*0.413***0.660***0.699***0.271**1.000lnP-0.645***-0.623***0.1750.2030.218*-0.535***0.579***1.000***p<0.01，**p<0.05，*p<0.15.3回歸分析本文對所有樣本進行了回歸分析，結果見表4。從表4可以看出在回歸檢驗中，外商直接投資與房地產價格的回歸系數為0.0730，以5%顯著，表明房地產外商直接投資每增加1%，房價就會上升0.0730%，說明外商直接投資與房地產價格存在顯著的正相關關系，外商直接投資到房地產行業(yè)的金額越多，房地產價格會上漲。越來越多的海外熱錢涌入國內房地產市場，刺激了房地產價格的上漲。我國的房地產市場尚未形成完善的市場價格機制，外國直接投資抓住了投資機會，并提高了房價。國內的資金也跟風加大對房地產的投資，導致房地產價格與真實價值脫離，從而導致房價上漲，出現房地產價格泡沫。經濟增長（lnPGDP）的系數是0.4290，且在5%水平下顯著，這是影響房地產價格最大的因素，這意味著地區(qū)經濟每增長1%，房地產價格就會上漲0.4290%，說明經濟增長對房地產價格上漲比較顯著。建筑成本（lnCS）的系數為0.0210。國內房地產貸款（lnDL）與房地產價格呈正相關，系數為0.1386，在5%水平下顯著，說明貸款增加對房地產價格上漲作用有明顯的正向影響，但一般認為，貸款增加會使房地產價格上漲。土地成本（lnSC）的回歸系數為0.2114，在1%水平下顯著，表明土地成本將在一定程度上影響房地產價格，而土地價格的上漲將導致房地產開發(fā)成本的增加，然后推動房價上漲。人口規(guī)模（lnP）對房地產價格影響系數是-2.8926，在10%水平上顯著，說明各地區(qū)人口的增加對房地產價格上漲有抑制作用。表4回歸結果(1)(2)lnPSlnPSlnFDI0.0730**0.0142*(2.1466)(1.8193)lnDL0.1386**2.1179lnSC0.2114***(4.4082)lnCS0.0210(0.1130)lnPGDP0.4290**(2.0643)lnP-2.8926*(-1.8454)_cons8.6110***27.6129**(43.0433)(2.2078)時間固定效應地區(qū)固定效應控制控制控制控制N6262r2_a0.7410.8545tstatisticsinparentheses*p<0.1，**p<0.05，***p<0.015.4異質性檢驗前文證實了FDI流入房地產會導致房價上漲，但對于不同地區(qū)外商直接投資水平不同，可能導致FDI對房地產價格的影響存在差異。本文按照外商直接投資（FDI）將華東地區(qū)7個省市劃分為兩組，一組為高FDI組，包括山東省、浙江省、江蘇省和上海市。另一組為相對低FDI組，包括江西省、安徽省和福建省。對著兩組分別進行回歸，結果如表6。表6第（1）列表示高FDI組的回歸結果。FDI對房地產價格的回歸系數為0.0177，在5%水平上顯著。表6第（2）列表示低FDI組的回歸結果。FDI對房地產價格的回歸系數為0.0088，在1%水平上顯著。兩者來看，FDI均能推動兩組中各省市的房地產價格上漲，但高FDI組的效果更好。具體來說，FDI越高，說明外商直接投資流入該地區(qū)房地產的資金越多，對房價的推動效果越顯著。因此，本文的實證結果證實了不同外商直接投資的地區(qū)FDI會對房地產價格產生異質性影響的結論。表5分樣本回歸結果高FDI低FDIlnPSlnPSlnFDI0.0177**0.0088***(2.0320)(3.1682)lnDL0.1500*0.1117(1.8033)(1.7023)lnSC0.2694***0.0410(7.1841)(0.7087)lnCS-0.4675*-0.3147(-1.8219)(-1.2351)lnPGDP0.7363***0.8831*(4.1851)(2.0140)lnP-1.5686***-5.5891(-6.7623)(-1.6092)_cons17.8847***48.7996*(7.1765)(1.8074)時間固定效應地區(qū)固定效應控制控制控制控制N3626r2_a0.29430.9044tstatisticsinparentheses*p<0.1，**p<0.05，***p<0.015.5穩(wěn)健性檢驗為了保證結果的可靠性，本文做了穩(wěn)健性檢驗。將被解釋變量替換為住宅商品房平均銷售價格（lnPHS）進行回歸，結果見表6。表6（1）列表示不加入任何控制變量時，外商直接投資與住宅商品房實際平均銷售價格（lnPHS）的回歸系數為0.0056，在10%水平上顯著，說明不加控制變量時，FDI與住宅商品房實際平均銷售價格（lnPHS）呈顯著的正相關關系。表6（2）列表示加入控制變量時，FDI與住宅商品房實際平均銷售價格（lnPHS）的回歸系數為0.0020，在1%水平上顯著，說明外商直接投資與住宅商品房實際平均銷售價格（lnPHS）呈顯著的正相關關系。以上結果證明了外商直接投資促進了房地產價格的上漲，穩(wěn)健性檢驗通過。表6穩(wěn)健性檢驗結果(1)(2)lnPHSlnPHSFDI0.0056*0.0020***(1.8704)(2.9940)lnDL0.1236*(1.7259)lnSC0.2452***(4.9101)lnCS-0.0597(-0.3113)lnPGDP0.3970*(1.8513)lnP-2.6818(-1.6750)_cons8.6059***25.8541**(41.8777)(2.0234)時間固定效應地區(qū)固定效應控制控制控制控制N6363r2_a0.06110.87686研究結論與政策建議6.1研究結論近年來，我國房地產行業(yè)不斷擴大對外開放的程度，成為了外商直接投資的熱門行業(yè)。外商直接投資促進了房地產業(yè)的快速發(fā)展，但也在一定程度上促進了房價的上升，形成房地產泡沫，房價的快速上漲影響了我國社會經濟生活的穩(wěn)定。因此，本文以華東地區(qū)2011-2019年的面板數據為研究對象，實證檢驗外商直接投資對我國房地產價格的影響。結論如下：（1）外商直接投資（FDI）促進了我國房地產市場的發(fā)展，但同時也會使我國房地產價格上漲，可能存在對房地產市場的投機行為。外商直接投資每增加1%，房地產價格就會上升0.0730%，說明說明外商直接投資流入房地產的越多，房地產價格會上漲。（2）不同地區(qū)外商直接投資水平不同，可能導致FDI對房地產價格的影響存在差異。本文將華東地區(qū)的7個省市劃分為兩組，回歸結果發(fā)現，外商投資水平越高的組，對房地產價格的影響越大，外商直接投資對上海、江蘇、浙江和山東房地產價格的影響大于安徽、江西和福建。6.2政策建議由分析結果可知，華東地區(qū)房地產業(yè)FDI對我國房價有一定的推動作用，對全國房地產業(yè)也是一樣的影響效果，房價關系到國計民生，所以FDI對我國房價的影響仍應引起注意，因此，本文提出以下建議：（1）制定適當的外商投資政策，調整適合華東地區(qū)各省市的房地產行業(yè)的產業(yè)政策，并規(guī)范外商投資房地產市場。雖然外商直接投資加速了房地產行業(yè)產值的增長，但從長遠來看，會形成房地產泡沫。華東地區(qū)的外商房地產投資過熱，政府應注意房地產投機的調控。這不僅是為了經濟增長，也是為了調整房地產政策。（2）利用稅收政策調控房地產投機行為。明確外國投資者購買房屋必須遵守自用原則；加強境外投資基金管理，限制投資基金大量購買房地產。利用稅收限制投機活動，并對外國投機資本征收額外費用。（3）華東地區(qū)是外商房地產投資的重點地區(qū)，其房地產業(yè)FDI的引入規(guī)模更應該受到關注，各省市政府部門要積極調整房地產行業(yè)的供給結構，以適應不斷變化的需求結構，規(guī)范房地產市場秩序。有關部門將對房地產價格進行統(tǒng)計并及時公布，提高房地產價格透明度，逐步接近反映供求關系的均衡價格水平。參考文獻[1]DunningJ.MultinationalEnterprisesandtheGlobalEconomy［M］．Harlow:Addison－Wesley,1993:8~670．[2]GlobermanS,ShapiroD.GloberForeignDirectInvestmentFlows:TheＲoleofGovernanceInfrastructure［J］．WordDevelopment,2002,30(11):1899~1919．[3]YinF,YeM.LocationDeterminantsofForeignDirectInvestmentinServices:DoAgglomerationEconomiesMatter?［J］．China－AnInternationalJournal,2016,14(2):123~145．[4]馮繼國,劉哲,高波.資本流動、貨幣供應量與CPI的互動關系研究——基于VAR模型的實證分析[J].現代商業(yè),2019(03):93-95.[5]朱文濤,顧乃華.土地價格與FDI的區(qū)位選擇——基于空間杜賓模型的實證研究[J].國際貿易問題,2018(11):162-174.[6]張洋子,張淑娟.稅收因素對外商直接投資的影響研究——基于省級面板數據的實證分析[J].現代管理科學,2018(12):33-35+78.[7]岳金桂,陸曉晨.地方政府競爭、土地價格與外商直接投資——基于69個地級市面板數據的分析[J].南京審計大學學報,2018,15(02):35-45.[8]石慶芳,樊帆.房價對外商直接投資的影響分析——基于35個大中城市面板數據[J].建筑經濟,2018,39(01):60-65.[9]鐘曉君,劉德學.服務業(yè)FDI提升了國內服務業(yè)全要素生產率嗎?——來自廣東細分服務行業(yè)的證據[J].產經評論,2016,7(03):107-117.[10]鐘曉君.服務業(yè)外商直接投資的影響因素