資產(chǎn)評估：原理與案例 課件全套 唐龍海 第1-12章 資產(chǎn)評估概述- 資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估：原理與案例第1章

資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的概念及特點資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估行業(yè)的管理實踐我國國有資產(chǎn)評估項目的管理我國資產(chǎn)評估法律制度體系與準(zhǔn)則一、資產(chǎn)的概念二、資產(chǎn)評估的概念三、資產(chǎn)評估的特點第1節(jié)資產(chǎn)評估的概念及特點資產(chǎn)作為一個專業(yè)術(shù)語在多個學(xué)科領(lǐng)域中被使用，但不同學(xué)科領(lǐng)域?qū)Y產(chǎn)的界定范圍有所不同。企業(yè)會計中的資產(chǎn)是指由企業(yè)過去的交易或事項形成的，由企業(yè)擁有或控制的，預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。一項資源確認為企業(yè)會計賬簿上的資產(chǎn)，需要符合資產(chǎn)的定義，并同時滿足兩個條件：一是與該資源有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；二是該資源的成本或者價值能夠可靠計量。經(jīng)濟學(xué)較多使用資源這個概念，認為資源是稀缺的?！督?jīng)濟學(xué)解說》（經(jīng)濟科學(xué)出版社，2000)將資源定義為“生產(chǎn)過程中所使用的投入”，這一定義很好地反映了資源一詞的經(jīng)濟學(xué)內(nèi)涵，資源從本質(zhì)上講就是生產(chǎn)要素。經(jīng)濟學(xué)認為，凡是可以產(chǎn)生收入的資源都是資產(chǎn)。土地是資產(chǎn)，知識是資產(chǎn)，社會關(guān)系是資產(chǎn)，好的企業(yè)文化也是資產(chǎn)?？偟膩碚f，會計學(xué)上的資產(chǎn)范疇比經(jīng)濟學(xué)上的要小，因而很多不易可靠計量的資產(chǎn)不能進入資產(chǎn)負債表，從而表現(xiàn)為同行業(yè)的公司資產(chǎn)回報率不同。資產(chǎn)回報率不同實際上違反了經(jīng)濟學(xué)上均衡的概念，原因是有些公司的經(jīng)濟學(xué)意義上的資產(chǎn)沒有計入資產(chǎn)負債表，從而低估了資產(chǎn)總額，導(dǎo)致資產(chǎn)回報率偏高。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)是指由特定主體擁有或控制的、預(yù)期能夠給該主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。一、資產(chǎn)的概念對于資產(chǎn)評估學(xué)科中的資產(chǎn)概念應(yīng)從以下三個方面來理解。(1)資產(chǎn)是經(jīng)濟資源。經(jīng)濟資源是一種具備有用性和稀缺性的資源。有用性意味著該資源能帶來某種效用，從而具有使用價值。稀缺性是相對需求而言的，稀缺性意味著該資源存在著需求，從而具有交換價值。這二者使經(jīng)濟資源具有能帶來未來經(jīng)濟利益的潛在能力。(2)資產(chǎn)能夠為特定主體帶來未來經(jīng)濟利益。資產(chǎn)的未來經(jīng)濟利益表現(xiàn)在兩個方面：一是使用該資產(chǎn)能給使用者帶來利益；二是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動能給產(chǎn)權(quán)持有人帶來利益。使用者、產(chǎn)權(quán)持有人等就屬于特定主體。如果被特定主體恰當(dāng)?shù)厥褂?，?jīng)濟資源的潛在獲利能力就可以實現(xiàn)。(3)資產(chǎn)是特定主體擁有或控制的。特定主體愿意擁有或控制某一經(jīng)濟資源的主要動因在于其所具有的能夠帶來未來經(jīng)濟利益的潛在能力。資產(chǎn)的價值大小則取決于其能夠帶來未來經(jīng)濟利益的能力。資產(chǎn)評估就是通過適當(dāng)?shù)姆椒炕瘻y算這種能力，以反映資產(chǎn)的價值。一、資產(chǎn)的概念作為一種專業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)評估是由資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員依據(jù)一定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)的價值進行評定估算的專業(yè)化活動?！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評估法》）對資產(chǎn)評估的定義是：“評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。”《資產(chǎn)評估法》除了規(guī)定資產(chǎn)評估是一種價值評定、估算行為外，還強調(diào)了資產(chǎn)評估的主體、客體、專業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)、專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及成果。二、資產(chǎn)評估的概念1.資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估的主體是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員，涉及的是誰來評估的問題。資產(chǎn)評估機構(gòu)是依法設(shè)立、從事資產(chǎn)評估活動的專業(yè)機構(gòu)。評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。2.資產(chǎn)評估的客體資產(chǎn)評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益等，涉及的是對什么進行評估的問題。例如，土地、房屋建筑物和在建工程等屬于不動產(chǎn)；產(chǎn)成品、原材料和機器設(shè)備等屬于動產(chǎn)；專利權(quán)、著作權(quán)和商譽等屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)價值則是指企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值。資產(chǎn)損失是指因某些外部原因，如房屋拆遷、環(huán)境及侵權(quán)損害等，對資產(chǎn)造成的價值貶損。其他經(jīng)濟權(quán)益是指資產(chǎn)權(quán)利人擁有的未涵蓋在前述分類中，但符合法律法規(guī)要求，并且可以用貨幣計量的經(jīng)濟權(quán)益。二、資產(chǎn)評估的概念3.資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)是民事主體之間的一種委托受托服務(wù)關(guān)系。資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)受到委托人與資產(chǎn)評估機構(gòu)依法訂立的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同的約束。這種約束既包括對資產(chǎn)評估服務(wù)行為本身的約束，也包括對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托和受托雙方當(dāng)事人的約束。例如，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同會約定評估目的、評估對象和評估范圍等具體評估要素，還會約定資產(chǎn)評估委托方和受托方各自的權(quán)利與義務(wù)。因此，資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員的評估行為受到法律保護，并對依法出具的資產(chǎn)評估報告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4.資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及成果作為現(xiàn)代專業(yè)服務(wù)的資產(chǎn)評估是一種高端智力服務(wù)活動，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而成熟壯大，逐漸成為市場經(jīng)濟正常運行不可或缺的重要組成部分。資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員對評估對象的價值進行評定估算。例如，資產(chǎn)的抵押和質(zhì)押、出租和轉(zhuǎn)讓、企業(yè)承包經(jīng)營等都需要對涉及的財產(chǎn)及其權(quán)益等進行評定估算。這些專業(yè)的評定估算行為最終綜合體現(xiàn)為由資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的系統(tǒng)性、規(guī)范性的資產(chǎn)評估報告。它是資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員針對評估對象發(fā)表專家意見的載體和履行評估合同的勞動成果。二、資產(chǎn)評估的概念（一）公正性（二）鑒證性（三）咨詢性（四）專業(yè)性三、資產(chǎn)評估的特點資產(chǎn)評估的原則是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則，資產(chǎn)評估的原則包括工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則兩個層面。工作原則經(jīng)濟技術(shù)原則第2節(jié)資產(chǎn)評估的原則（一）獨立獨立原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三方立場。評估機構(gòu)是獨立的社會中介性機構(gòu)，在評估中處于中立地位，不能被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方左右，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗和職業(yè)道德開展評估工作。評估機構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系，不得分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估。（二）客觀、公正客觀、公正原則要求在評估過程中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目，實事求是地開展工作，評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。這就要求評估者在評估過程中以公正、客觀的態(tài)度收集有關(guān)數(shù)據(jù)與資料，并要求評估過程中的預(yù)測、推算等主觀判斷建立在市場與現(xiàn)實的基礎(chǔ)之上。此外，為了保證評估的客觀、公正性，按照國際慣例，資產(chǎn)評估機構(gòu)收取的勞務(wù)費用應(yīng)該只與工作量相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價值掛鉤。一、工作原則（一）供求原則（二）替代原則（三）預(yù)期收益原則（四）貢獻原則（五）最高最佳使用原則（六）評估時點原則二、經(jīng)濟技術(shù)原則一、我國《資產(chǎn)評估法》涉及的行業(yè)范圍二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)的行政監(jiān)管三、我國資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理第3節(jié)資產(chǎn)評估行業(yè)的管理實踐我國《資產(chǎn)評估法》第二條規(guī)定：“本法所稱資產(chǎn)評估（以下稱評估），是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為?！备鶕?jù)這一規(guī)定，《中華人民共和國資產(chǎn)評估法釋義》指出，我國資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn)評估，與實踐中將“資產(chǎn)評估”僅定義為財政系統(tǒng)管理的評估業(yè)務(wù)這一“窄”概念完全不同，是包括對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益等各類評估對象進行評估的大概念，涵蓋了現(xiàn)有的包括資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機動車鑒定估價和保險公估在內(nèi)的六大類評估領(lǐng)域。然而，從評估專業(yè)服務(wù)來看，實務(wù)中評估領(lǐng)域還應(yīng)包括森林資源資產(chǎn)評估、海洋資源資產(chǎn)評估等，也應(yīng)包括中國價格協(xié)會成員單位開展的價格鑒證評估。一、我國《資產(chǎn)評估法》涉及的行業(yè)范圍根據(jù)2021年11月公布的《國家職業(yè)資格目錄(2021年版）》，目前我國的評估行業(yè)包括資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、礦業(yè)權(quán)評估師三種資格，資產(chǎn)評估師由財政部負責(zé)監(jiān)督管理，房地產(chǎn)估價師由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部負責(zé)監(jiān)督管理，礦業(yè)權(quán)評估師由自然資源部負責(zé)監(jiān)督管理。其中，財政部門監(jiān)管的資產(chǎn)評估領(lǐng)域具有綜合性特征。二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)的行政監(jiān)管資產(chǎn)評估協(xié)會是評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員的自律性組織，依照法律、行政法規(guī)和章程實行自律管理?！顿Y產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》對資產(chǎn)評估協(xié)會及其自律管理的規(guī)定主要有：(1)資產(chǎn)評估協(xié)會是資產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員的自律性組織，接受有關(guān)財政部門的監(jiān)督，不得損害國家利益和社會公共利益，不得損害會員的合法權(quán)益。(2)資產(chǎn)評估協(xié)會通過制定章程規(guī)范協(xié)會內(nèi)部管理和活動。協(xié)會章程應(yīng)當(dāng)由會員代表大會制定，經(jīng)登記管理機關(guān)核準(zhǔn)后，報有關(guān)財政部門備案。(3)資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向有關(guān)財政部門提供資產(chǎn)評估師信息，及時向有關(guān)財政部門報告會員信用檔案、會員自律檢查情況及獎懲情況。(4)資產(chǎn)評估協(xié)會對資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員進行自律檢查。資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合資產(chǎn)評估協(xié)會組織實施的自律檢查。資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)重點檢查資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)質(zhì)量和職業(yè)風(fēng)險防范機制。(5)資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)結(jié)合自律檢查工作，對資產(chǎn)評估機構(gòu)及其分支機構(gòu)按照本辦法第二十二條規(guī)定報送的材料進行分析，發(fā)現(xiàn)不符合法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定的情況，及時向有關(guān)財政部門報告。(6)資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)與其他評估專業(yè)領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會加強溝通協(xié)作，建立會員、執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息的共享機制。中國資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)會同其他評估專業(yè)領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，促進評估行業(yè)健康有序發(fā)展。三、我國資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理一、國有資產(chǎn)的分類與評估管理的目的二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式第4節(jié)我國國有資產(chǎn)評估項目的管理（一）國有資產(chǎn)的分類國有資產(chǎn)是指屬于國家所有的一切財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利，即國家以各種形式進行的投資及其收益、撥款、接受的饋贈、憑借國家權(quán)力取得或者依據(jù)法律認定的各種類型的財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利。國有資產(chǎn)屬于國家所有即全民所有，國務(wù)院代表國家行使國有資產(chǎn)所有權(quán)。國有資產(chǎn)可以分為三大類：經(jīng)營性國有資產(chǎn)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)資源性國有資產(chǎn)（二）國有資產(chǎn)評估管理的目的國有資產(chǎn)評估管理是指國有資產(chǎn)代表人或其指定的履行出資人職責(zé)的機構(gòu)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對資產(chǎn)評估進行監(jiān)督管理的活動的總稱。國有資產(chǎn)評估管理是國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。國有資產(chǎn)評估管理的目的是正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)的價值量，保護國有資產(chǎn)所有者、經(jīng)營者和使用者的合法權(quán)益。一、國有資產(chǎn)的分類與評估管理的目的（一）核準(zhǔn)制和備案制國有資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)制，是指對于國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)實施的重大經(jīng)濟行為所涉及的評估事項，以及各級政府認為的其他重要評估事項，履行岀資人職責(zé)的機構(gòu)對評估項目進行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項目符合相關(guān)的法律法規(guī)，并行使出資人權(quán)利對評估機構(gòu)提交的評估報告進行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。國有資產(chǎn)評估項目備案制，是指經(jīng)履行出資人職責(zé)的機構(gòu)、國家出資企業(yè)及其各級子企業(yè)批準(zhǔn)的經(jīng)濟行為所涉及的評估事項，由有備案權(quán)限的部門進行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項目符合相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，履行出資人職責(zé)的機構(gòu)行使出資人權(quán)利對評估機構(gòu)提交的評估報告進行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。備案制度體現(xiàn)了國有資產(chǎn)的分級管理，也體現(xiàn)了資產(chǎn)占有單位作為獨立的法人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理責(zé)任。二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式（二）評估報告與評估結(jié)果使用要求按有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生涉及資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為時，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果為作價參考依據(jù)。當(dāng)交易價格低于評估結(jié)果的90%時，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟行為批準(zhǔn)機構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式一、資產(chǎn)評估法律制度體系二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則第5節(jié)我國資產(chǎn)評估法律制度體系與準(zhǔn)則（一）《資產(chǎn)評估法》（二）相關(guān)法律（三）行政法規(guī)（四）部門規(guī)章、規(guī)范性文件（五）行業(yè)自律管理制度一、資產(chǎn)評估法律制度體系（一）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則簡介資產(chǎn)評估準(zhǔn)則是資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)，是監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會評價資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要尺度，是評估報告使用人理解資產(chǎn)評估結(jié)論的重要依據(jù)。本書所稱資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，是指財政部制定的《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》和中國資產(chǎn)評估協(xié)會根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》。二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（二）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系框架1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》2.資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則3.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（三）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系外的應(yīng)用指導(dǎo)1.資產(chǎn)評估專家指引2.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（四）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的特點我國的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系是綜合性體系。根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，評估對象包括單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組合、企業(yè)價值、金融權(quán)益、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益。適應(yīng)資產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)特點，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系涵蓋企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、機器設(shè)備以及其他動產(chǎn)等各主要類別資產(chǎn)和經(jīng)濟權(quán)益的評估，體現(xiàn)了綜合性的特點。我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系實體性準(zhǔn)則和程序性準(zhǔn)則并重。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系包括針對主要類別資產(chǎn)特點而進行規(guī)范的實體性準(zhǔn)則，如企業(yè)價值評估準(zhǔn)則、機器設(shè)備評估準(zhǔn)則和不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則等。同時，根據(jù)資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的特點，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系對評估程序也非常重視，對重要評估程序，如評估報告、評估檔案等設(shè)置了相應(yīng)的準(zhǔn)則項目，以保證資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性。二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估：原理與案例第2章資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論資產(chǎn)評估價值理論資產(chǎn)評估技術(shù)理論 一、價值與價格二、資產(chǎn)評估的相關(guān)價值理論第1節(jié)資產(chǎn)評估價值理論價格一般是指在進行交易時，買方所需要付出的代價或金錢。對于價值的具體含義，西方經(jīng)濟學(xué)和馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)有不同的解釋。西方經(jīng)濟學(xué)認為，價值是商品與貨幣交換時，單位商品數(shù)量交換貨幣的多少，價值與價格是一回事。馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)認為，價值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動。馬克思還將價值分為使用價值（給予商品購買者的價值）和交換價值（使用價值交換的量）。價值是一個常量，價格是一個變量，價值只等于價格中的一個。價格的本質(zhì)是一種從屬于價值并由價值決定的貨幣價值形式。價值的變動是價格變動內(nèi)在的、支配性的因素，是價格形成的基礎(chǔ)。一、價值與價格（一）勞動價值論勞動價值論是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論之一，它是闡述商品價值取決于人類無差別的一般勞動的理論。勞動價值論認為，任何商品在被生產(chǎn)出來的時候都耗費了人類勞動，這種凝結(jié)在商品中無差別的一般人類勞動就是商品的價值。一切商品之所以能夠交換，就是因為商品里面各自凝結(jié)了等量的人類勞動，或者說具有等量的價值。（二）效用價值論效用價值論是一種用人們對物品的主觀心理評價來解釋價值形成過程的經(jīng)濟理論，該理論以主觀心理感受解釋商品價值的本質(zhì)、源泉及尺度，因此又稱為主觀價值論。效用價值論認為價值不是商品的內(nèi)在屬性，而是人的主觀評價形成的一種心理認可。（三）均衡價值論均衡價值論，亦稱均衡價格論，由馬歇爾倡導(dǎo)。均衡價值論認為商品的價值取決于供給價格和需求價格相等之點，即需求與供給的均衡點；供給價格由商品的生產(chǎn)費用決定，需求價格則由這一商品對購買者的邊際效用決定。二、資產(chǎn)評估的相關(guān)價值理論一、時間價值理論二、資產(chǎn)定價理論第2節(jié)資產(chǎn)評估技術(shù)理論（一）時間價值的概念資金的時間價值，是指一定量資金在不同時點上的價值量的差額。也就是資金在投資和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。資金的時間價值是資金在周轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的，是資金所有者讓渡資金使用權(quán)而參與社會財富分配的一種形式。（二）計息方式資金時間價值的計算方法和有關(guān)利息的計算方法類似，因此資金時間價值的計算涉及利息計算方式的選擇。目前有兩種利息計算方式：單利計息和復(fù)利計息。一、時間價值理論

【例2-1】將100元存入銀行，在年利率為10%的情況下，兩年后產(chǎn)生的利息（資金的時間價值）為多少？按單利計息法計算：第一年末的利息是100×10%=10元，第二年末的利息同樣是100×10%=10元，兩年后產(chǎn)生的利息總額為20元。按復(fù)利計息法計算：第一年末的利息是100×10%=10元，第二年末的利息則是(100+10)×10%=11元，兩年后產(chǎn)生的利息總額為21元。一、時間價值理論

（三）復(fù)利終值和現(xiàn)值的計算1.復(fù)利終值的計算終值又稱未來值，是一定量資金按復(fù)利計算的未來價值（本利和）。若本金（復(fù)利現(xiàn)值）為PV，年利率為i，一年復(fù)利計息一次，則第1年末的本利和為PV(1+i）；第2年末的本利和為PV（1+i）2;第t年末的本利和為PV(1+i）t。復(fù)利終值的計算公式為：FVn＝PV(1+i）n

(2-1)

式中，F(xiàn)Vn為復(fù)利終值；PV為復(fù)利現(xiàn)值；i為利息率；n為計息期數(shù)。(1+i）n稱為復(fù)利終值系數(shù)(futurevalueinterestfactor,FVIF),寫成FVIFi,n或（F／P，i，n），可以通過查表獲得。FVn＝PV(1+i）n＝PV·FVIFi，n＝PV·（F／P，i，n）(2-2)一、時間價值理論

【例2-2】將10000元存入銀行，年利率為5%,按復(fù)利計算，6年后終值應(yīng)為多少？FV6=PV(1+i）6=10000×(1+5%)6=1000×FVIF5%,6=1000×1.340=13400（元）一、時間價值理論

2.復(fù)利現(xiàn)值的計算現(xiàn)值是未來一定量資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值，即已知按復(fù)利計算的本利和倒求本金。由終值求現(xiàn)值，稱為折現(xiàn)或貼現(xiàn)，折現(xiàn)時使用的利息率稱為折現(xiàn)率。復(fù)利現(xiàn)值的計算公式為：PV＝FVn/(1+i）n＝FVn(1+i）－n(2-3)式中，PV為復(fù)利現(xiàn)值；FVn為復(fù)利終值；i為利息率；n為計息期數(shù)。(1+i）－n稱為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)(presentvalueinterestfactor,PVIF)或折現(xiàn)系數(shù)，寫成PVIFi，n或（P／F，i，n），可以通過查表獲得。PV＝FVn·PVIFi，n＝FVn·（P／F，i，n）(2-4)一、時間價值理論

【例2-3】6年后要從銀行取出10000元，年利率為5%,按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該存多少錢？PV＝FVn/(1+i）n＝FV6·PVIF5%,6=10000×0.746=7460（元）一、時間價值理論

（四）年金現(xiàn)值和終值的計算年金是指一定時期內(nèi)每次等額收付的系列款項。年金的特點是資金的收入或付出不是一次性發(fā)生的，而是分次等額發(fā)生，而且每次發(fā)生的間隔期都是相等的。按照每次收付款發(fā)生的具體時點不同，又可以把年金分為普通年金、先付年金、遞延年金和永續(xù)年金。其中普通年金和先付年金是年金的兩種基本類型。一、時間價值理論

1.普通年金現(xiàn)值和終值的計算普通年金是指從第一期開始，在一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項，又稱為后付年金。普通年金在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中最為常見。(1)普通年金終值的計算。普通年金終值是指一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復(fù)利終值之和，猶如零存整取的本利和。普通年金終值的計算公式可以表示為：FVAn＝A(1十i）0十A(1十i）1十A(1十i）2十…十A(1十i）n-2十A(1十i）n-1

=A[(1十i）0十(1十i）1十(1十i）2十…十(1十i）n-2十(1十i）n-1](2-5)式中，A為年金；FVAn為年金終值；i為利息率；n為計息期數(shù)。[(1+i)n-1]/i稱為年金終值系數(shù)(futurevalueinterestfactorofanannuity)或年金復(fù)利系數(shù)，通常寫作FVIFAi，n或（F／A，i，n），可以通過查表獲得。FVAn＝A·FVIFAi，n＝A·（F／A，i，n）(2-6)一、時間價值理論

【例2-4】從現(xiàn)在開始，每年末將10000元存入銀行，年利率為5%,按復(fù)利計算，6年后終值應(yīng)為多少？FVA6=A·FVIFA5%,6=10000×6.802=68020（元）一、時間價值理論

（2）普通年金現(xiàn)值的計算普通年金現(xiàn)值是指一定時期內(nèi)每期期末的系列等額收付相當(dāng)于第一期期初的價值，是每期期末等額收付款項的復(fù)利現(xiàn)值之和。普通年金現(xiàn)值的計算公式可以表示為：PVAn=A(1+i)-1+A(1+i)-2+A(1+i)-3+…+A(1+i)-(n?1)+A(1+i)-n=A[(1+i)-1+(1+i)-2+(1+i)-3+…+(1+i)-(n?1)+(1+i)-n]（2-7）其中A為年金，PVAn為年金現(xiàn)值，i為利息率，n為計息期數(shù)。

稱為年金現(xiàn)值系數(shù)（Presentvalueinterestfactorofanannuity），通常寫作PVIFAi,n或（P/A,i,n），可以通過查表獲得。PVAn=

A·PVIFAi,n=A·（P/A,i,n）

（2-8）【例題2-5】從現(xiàn)在開始6年內(nèi)，每年年末將從銀行取出10000元，年利息率為5%，按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該往銀行存多少錢？PVA6=A·PVIFA5%,6=10000×5.076=50760(元)一、時間價值理論

（1）先付年金終值的計算先付年金終值是指一定時期內(nèi)每期期初等額收付款項的復(fù)利終值之和。先付年金終值的計算公式可以表示為：XFVAn=A(1+i)1+A(1+i)2+A(1+i)3+…+A(1+i)n?1+A(1+i)n=A[(1+i)1+(1+i)2+(1+i)3+…+(1+i)n?1+(1+i)n]（2-9）其中A為年金，XFVAn為先付年金終值，i為利息率，n為計息期數(shù)。先付與后付的付款次數(shù)相同，但由于付款時間不同，先付年金終值比后付年金終值多計算一期利息。從先付年金、后付年金終值計算公式對比也可以看出，先付年金終值（XFVAn）比后付年金終值（FVAn）多（1+i）倍，其關(guān)系可以表示為：XFVAn=FVAn·（1+i）=A·FVIFAi,n·（1+i）=A·（F/A,i,n）（1+i）（2-10）【例題2-6】從現(xiàn)在開始，每年年初將10000元存入銀行，年利息率為6%，按復(fù)利計算，5年后終值應(yīng)為多少？XFVA6=A·FVIFA5%,6（1+i）=10000×6.802×（1+5%）=71421(元)一、時間價值理論

（2）先付年金現(xiàn)值的計算先付年金現(xiàn)值是指一定時期內(nèi)每期期初的系列等額收付相當(dāng)于第一期期初的價值，是每期期初等額收付款項的復(fù)利現(xiàn)值之和。先付年金現(xiàn)值的計算公式可以表示為：XPVAn=A(1+i)0+A(1+i)-1+A(1+i)-2+…+A(1+i)-(n?2)+A(1+i)-（n-1）=A[(1+i)0+(1+i)-1+(1+i)-2+…+(1+i)-(n?2)+(1+i)-（n-1）]

（2-11）其中A為年金，XPVAn為先付年金現(xiàn)值，i為利息率，n為計息期數(shù)。先付與后付的付款次數(shù)相同，但由于付款時間不同，后付年金現(xiàn)值比先付年金現(xiàn)值多折現(xiàn)一期。在n期后付年金的現(xiàn)值，再乘以（1+i），即為n期先付年金現(xiàn)值。從先付年金、后付年金現(xiàn)值計算公式對比也可以看出，先付年金現(xiàn)值（XPVAn）比后付年金終值（PVAn）多（1+i）倍，其關(guān)系可以表示為：XPVAn=PVAn·（1+i）=A·PVIFAi,n·（1+i）=A·（P/A,i,n）（1+i）（2-12）【例題2-7】在今后的5年內(nèi)，每年年初將從銀行取出10000元，年利息率為6%，按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該往銀行存多少錢？XPVA6=A·PVIFA5%,6（1+i）=10000×5.076×（1+5%）=53298(元)一、時間價值理論

3、遞延年金現(xiàn)值和終值的計算（1）遞延年金終值的計算遞延年金終值的大小與遞延期無關(guān)，其計算與普通年金終值相同，只是要注意計息期的差別。由于最初m期沒有收付，只有后期的n期有定期、定額支付，則遞延年金的終值只用計算后期的n期年金的終值。其計算公式可以表示為：Vm+n=A·FVIFAi,n（2-13）【例題2-8】從第6年開始，每年年末將10000元存入銀行，年利息率為5%，按復(fù)利計算，10年后終值應(yīng)為多少？V10=A·FVIFA5%,5=10000×5.526=55260(元)一、時間價值理論

（2）遞延年金現(xiàn)值的計算遞延年金現(xiàn)值有以下兩種計算方法：一是先將其視為（m+n）期普通年金求現(xiàn)值，然后減去m期普通年金現(xiàn)值。計算公式為：V0=A·PVIFAi,m+n-A·PVIFAi,m（2-14）其中A為年金，V0為遞延年金現(xiàn)值，PVIFAi,m+n代表期數(shù)為（m+n）期、利率為i的年金現(xiàn)值系數(shù)，PVIFAi,m代表期數(shù)為m期、利率為i的年金現(xiàn)值系數(shù)。二是先對后面n期普通年金求至后n期期初（即前m期期末）的現(xiàn)值，然后再將此現(xiàn)值視為一次性現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到第一期期初。計算公式為：V0=A·PVIFAi,n·PVIFi,m（2-15）其中A為年金，V0為遞延年金現(xiàn)值，PVIFAi,n代表期數(shù)為n期、利率為i的年金現(xiàn)值系數(shù)，PVIFi,m代表期數(shù)為m期、利率為i的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)?！纠}2-9】從第6年至第15年，每年年末將從銀行取出10000元，年利息率為5%，按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該往銀行存多少錢？V0=A·PVIFA5%,15-A·PVIFA5%,5=10000×21.579-10000×5.526=160530（元）一、時間價值理論

4、永續(xù)年金現(xiàn)值和終值的計算永續(xù)年金是指從第一期開始，無限期每期期末等額收付的系列款項，是普通年金的特殊形式。永續(xù)年金與普通年金相比，差別在于永續(xù)年金的期數(shù)趨于無窮大（n→∞）。一、時間價值理論

（1）永續(xù)年金終值計算根據(jù)普通年金的終值計算公式：由于永續(xù)年金的期數(shù)趨于無窮大（n→∞），則由于永續(xù)年金的終值無窮大，現(xiàn)實中一般無須計算。=∞（2）永續(xù)年金現(xiàn)值計算根據(jù)普通年金的現(xiàn)值計算公式：由于永續(xù)年金的期數(shù)趨于無窮大（n→∞），則

（2-16）一、時間價值理論

【例題2-10】某投資機構(gòu)持有A公司優(yōu)先股1萬股，該優(yōu)先股每年每股可獲得優(yōu)先股股利10元，如果利率為10%，則投資機構(gòu)持有A公司1萬股優(yōu)先股股利的現(xiàn)值為多少？

PVA=A/i=（10×10000）/10%=1000000（元）（一）資產(chǎn)定價理論概述資產(chǎn)定價理論(assetpricingtheory)是金融經(jīng)濟學(xué)最重要的主題之一，它試圖解釋不確定條件下未來的資產(chǎn)價格或者價值，這里的資產(chǎn)通常是指金融工具或某種證券，而價格是其市場均衡時的價格，即由市場需求與供給決定的價格。所有資產(chǎn)定價理論都基于一種簡單思想：資產(chǎn)價格等于未來收益的預(yù)期折現(xiàn)，或者以無風(fēng)險報酬率再加上一個代表風(fēng)險溢價的誤差因子去折現(xiàn)未來的收益。為此，資產(chǎn)定價理論中最重要的問題是如何將表示整個市場的變動情況或系統(tǒng)風(fēng)險總體變動的隨機變量計算出來。二、資產(chǎn)定價理論（二）CAPM資本資產(chǎn)定價模型(capitalassetpricingmodel,CAPM)是由美國學(xué)者夏普(Wil-liamSharpe)、林特爾(JohnLintner)、特里諾(JackTreynor)和莫辛(JanMossin)等人于1964年在資產(chǎn)組合理論和資本市場理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，主要研究證券市場中資產(chǎn)的預(yù)期收益率與風(fēng)險資產(chǎn)之間的關(guān)系，以及均衡價格是如何形成的，是現(xiàn)代金融市場價格理論的支柱，廣泛應(yīng)用于投資決策和公司理財領(lǐng)域。CAPM模型的基本公式如下：Ri＝Rf十β（Rm－Rf）(2-17)式中：Rf—無風(fēng)險收益率（無風(fēng)險報酬率）；Rm—整體市場投資組合的平均收益率；Rm－Rf—市場風(fēng)險溢價；β—資產(chǎn)i的系統(tǒng)性風(fēng)險。通過CAPM模型可知：(1)單個證券的期望收益率由兩部分組成，即無風(fēng)險報酬率以及對所承擔(dān)風(fēng)險的補償風(fēng)險溢價；(2)市場風(fēng)險溢價的大小取決于β值的大小，β值越大，表明單個證券的風(fēng)險越高，所得到的補償也就越多；(3)β度量的是單個證券的系統(tǒng)風(fēng)險，非系統(tǒng)風(fēng)險沒有風(fēng)險補償。二、資產(chǎn)定價理論資產(chǎn)評估：原理與案例第3章資產(chǎn)評估基本事項資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人 資產(chǎn)評估的對象和范圍 資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日與報告日 資產(chǎn)評估目的 資產(chǎn)評估的價值類型 資產(chǎn)評估假設(shè) 一、評估委托人二、評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員三、被評估單位和產(chǎn)權(quán)持有人四、評估報告使用人第1節(jié)資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人資產(chǎn)評估作為一項專業(yè)的中介服務(wù)，屬于民事主體之間委托／受托的民事經(jīng)濟活動。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》第二十三條的規(guī)定，委托人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)訂立委托合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。評估委托合同中的委托人就是評估委托人，受托人則是資產(chǎn)評估機構(gòu)。評估委托人可以是一個人，也可以是多個人，可以是法人也可以是自然人。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)分為法定評估業(yè)務(wù)和非法定評估業(yè)務(wù)。對于法定評估業(yè)務(wù)，評估委托人的確定需要符合國家有關(guān)法律、法規(guī)；對于非法定評估業(yè)務(wù)，評估委托人的確定可以基于自愿協(xié)商的原則進行。一、評估委托人評估機構(gòu)、評估專業(yè)人員是資產(chǎn)評估活動中的評估主體。評估機構(gòu)是資產(chǎn)評估委托業(yè)務(wù)的受托方，是專業(yè)的市場中介服務(wù)組織，我國《資產(chǎn)評估法》規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法采用合伙或者公司形式，聘用評估專業(yè)人員開展評估業(yè)務(wù)。設(shè)立評估機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請辦理登記，并向有關(guān)評估行政管理部門備案。評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。國家根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別。目前，我國設(shè)置的評估師有六大專業(yè)類別，即資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、土地估價師、礦業(yè)權(quán)評估師、舊機動車鑒定估價師和保險公估從業(yè)人員。二、評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員被評估單位、產(chǎn)權(quán)持有人是評估標(biāo)的資產(chǎn)的所有者或管理方。所謂產(chǎn)權(quán)持有人，是指評估對象（評估標(biāo)的）的產(chǎn)權(quán)持有人。當(dāng)評估對象為股權(quán)或所有者權(quán)益時，產(chǎn)權(quán)持有人是指股權(quán)或所有者權(quán)益的擁有者。與相關(guān)股權(quán)或所有者權(quán)益對應(yīng)的被投資單位則稱為被評估單位。委托人與產(chǎn)權(quán)持有人可能是同一主體，也可能不是同一主體，資產(chǎn)評估的委托人并不一定是評估對象的產(chǎn)權(quán)持有人。例如，國有企業(yè)法人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時需要由產(chǎn)權(quán)持有人委托評估機構(gòu)，這時的委托人與產(chǎn)權(quán)持有人為同一主體；國有企業(yè)收購非國有資產(chǎn)，如果被收購方不同時作為委托人，評估委托人與評估對象的產(chǎn)權(quán)持有人就不是同一主體。三、被評估單位和產(chǎn)權(quán)持有人評估報告使用人，是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的，或者資產(chǎn)評估委托合同約定的，有權(quán)使用資產(chǎn)評估報告或評估結(jié)論的當(dāng)事人。除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、評估報告使用人一、資產(chǎn)評估對象二、資產(chǎn)評估范圍第2節(jié)資產(chǎn)評估對象和范圍（一）資產(chǎn)評估對象的概念資產(chǎn)評估對象，也稱為評估客體或評估標(biāo)的，是指資產(chǎn)評估的具體對象。按資產(chǎn)的組合形式，資產(chǎn)評估對象可分為單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組合（或資產(chǎn)組組合）和企業(yè)（或單位）。單項資產(chǎn)包括無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、機器設(shè)備以及其他動產(chǎn)等。資產(chǎn)組合是指由多項資產(chǎn)按照特定的目的，為實現(xiàn)特定功能而組成的有機整體。（二）資產(chǎn)評估對象的確定資產(chǎn)評估對象應(yīng)當(dāng)由委托人依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和經(jīng)濟行為的要求提出，并在評估委托合同中明確約定。在評估對象的確定過程中，評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注其是否符合法律法規(guī)的規(guī)定、滿足經(jīng)濟行為的要求，必要時可向委托人提供專業(yè)建議。一、資產(chǎn)評估對象

（一）資產(chǎn)評估范圍的概念所謂資產(chǎn)評估范圍，是對評估對象所進行的詳細描述，包括構(gòu)成、物理及經(jīng)濟權(quán)益邊界、約束條件等內(nèi)容，是資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的界定的對象資產(chǎn)邊界，同時也便于報告使用人更清晰地理解評估對象。（二）企業(yè)價值評估的范圍當(dāng)企業(yè)價值評估的評估對象是企業(yè)股權(quán)時，評估范圍應(yīng)該是被評估企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債，包括可辨識的資產(chǎn)和不可辨識的資產(chǎn)（如商譽等）；當(dāng)評估對象為企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)時，評估范圍可以包括企業(yè)的存貨、房地產(chǎn)、設(shè)備、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、股權(quán)等法律法規(guī)允許出資的資產(chǎn)，但不包括法律法規(guī)不允許出資的商譽等資產(chǎn)。二、資產(chǎn)評估范圍（三）資產(chǎn)組合評估的范圍當(dāng)評估對象是資產(chǎn)組合的權(quán)益時，其評估范圍是組成該資產(chǎn)組合的全部資產(chǎn)與負債。（四）單項資產(chǎn)評估的范圍當(dāng)資產(chǎn)評估對象是單項資產(chǎn)時，評估范圍是對該項資產(chǎn)邊界的描述。（五）資產(chǎn)評估范圍的確定資產(chǎn)評估范圍應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)、評估目的，以及評估對象的特點合理確定，并在資產(chǎn)評估委托合同中明確界定，具體內(nèi)容應(yīng)由委托人負責(zé)提供。二、資產(chǎn)評估范圍一、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日二、資產(chǎn)評估報告日第3節(jié)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日與報告日（一）概念資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估結(jié)論對應(yīng)的時間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估機構(gòu)接受客戶的評估委托后，需要了解委托人根據(jù)評估目的及相關(guān)經(jīng)濟行為的需要確定的評估時點，也就是委托人需要評估機構(gòu)評估評估對象在什么時間點上的價值。這個時間點就是資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。（二）作用1.明確評估結(jié)論所對應(yīng)的時點2.確定評估報告結(jié)論的使用期限（三）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的選擇資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的選擇是委托人的責(zé)任，評估人員可以提供相關(guān)專業(yè)建議。選取評估基準(zhǔn)日時須重點考慮下列因素：(1)有利于評估結(jié)論有效服務(wù)于評估目的；(2)有利于現(xiàn)場調(diào)查、評估資料收集等工作的開展；(3)企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中評估基準(zhǔn)日盡可能選會計期末；(4)法律法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。一、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日

（一）概念按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估報告》的規(guī)定，資產(chǎn)評估報告載明的資產(chǎn)評估報告日通常為評估結(jié)論形成的日期，可以不同于資產(chǎn)評估報告的簽署日。（二）法律意義在評估基準(zhǔn)日到評估報告日之間，如果被評估資產(chǎn)發(fā)生重大變化，評估機構(gòu)負有了解和披露這些變化以及可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的義務(wù)。評估報告日后，評估機構(gòu)不再負有對被評估資產(chǎn)重大變化進行了解和披露的義務(wù)。（三）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日后的期后事項的處理評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員需要采用適當(dāng)?shù)姆绞?，對評估專業(yè)人員撤離評估現(xiàn)場至評估報告日之間，被評估資產(chǎn)所發(fā)生的相關(guān)事項以及市場條件發(fā)生的變化進行了解，并分析判斷該事項和變化的重要性。對于較重大的事項，應(yīng)該在評估報告中進行披露，并提醒報告使用者注意該期后事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響；如果期后事項非常重大，足以對評估結(jié)論產(chǎn)生顛覆性影響，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求評估委托人更改評估基準(zhǔn)日重新評估。二、資產(chǎn)評估報告日

資產(chǎn)評估目的即資產(chǎn)評估結(jié)論的具體用途，是由委托人計劃實施的經(jīng)濟行為決定的。委托人的經(jīng)濟行為可能包括：公司設(shè)立、增資，企業(yè)改制、上市，合資、合作經(jīng)營，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)買賣、資產(chǎn)置換，債轉(zhuǎn)股，擔(dān)保融資，破產(chǎn)清算，保險賠償，損失補償，稅收，司法訴訟、會計計量等。評估目的直接或間接地決定和制約著資產(chǎn)評估的條件以及價值類型的選擇。不同的評估目的可能會對評估對象的確定、評估范圍的界定、價值類型的選擇以及潛在交易市場的確定等方面產(chǎn)生影響。以下對轉(zhuǎn)讓，抵（質(zhì)）押，公司設(shè)立、增資，企業(yè)整體或部分改建為有限公司或股份公司，財務(wù)報告，以及稅收等評估目的加以介紹。第4節(jié)資產(chǎn)評估目的轉(zhuǎn)讓是最常見的評估目的。引發(fā)資產(chǎn)評估的轉(zhuǎn)讓行為主要包括資產(chǎn)的收購、轉(zhuǎn)讓、置換、抵債等。轉(zhuǎn)讓行為的標(biāo)的資產(chǎn)可以是股權(quán)等出資人的權(quán)益，也可以是單位或個人擁有的能夠依法轉(zhuǎn)讓的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。一、轉(zhuǎn)讓

對抵（質(zhì)）押的評估需求，主要包括以下三種情形：(1)貸款發(fā)放前對抵（質(zhì)）押權(quán)的評估。單位或個人在向金融機構(gòu)或者其他非金融機構(gòu)進行融資時，金融機構(gòu)或非金融機構(gòu)要求借款人或擔(dān)保人提供其用于抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的評估報告，評估目的是了解用于抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的價值，作為確定貸款額度的參考依據(jù)。實務(wù)中最常見的這類評估包括：房地產(chǎn)抵押、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、珠寶質(zhì)押等相關(guān)評估。(2)實現(xiàn)抵（質(zhì)）押權(quán)的評估。當(dāng)借款人到期不能償還貸款時，貸款提供方作為抵（質(zhì)）押權(quán)人可以依法要求將抵（質(zhì)）押品拍賣或折價清償債務(wù)，以實現(xiàn)抵（質(zhì)）押權(quán)。這個環(huán)節(jié)的資產(chǎn)評估目的是確定抵（質(zhì)）押品的價值，為抵（質(zhì)）押品折價或變現(xiàn)提供參考。(3)在貸款存續(xù)期對抵（質(zhì)）押品價值進行動態(tài)管理所要求的評估。通常由金融機構(gòu)要求評估機構(gòu)在規(guī)定時間，在市場發(fā)生不利變化時對抵（質(zhì)）押品進行價值評估，評估目的是監(jiān)控抵（質(zhì)）押品的價值變化，為貸款風(fēng)險防范提供參考。二、抵（質(zhì)）押（一）非貨幣性資產(chǎn)出資行為1.非貨幣性資產(chǎn)出資評估以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立公司是較為常見的出資形式，對出資資產(chǎn)進行資產(chǎn)評估是較為常見的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。評估目的是為確定可出資資產(chǎn)的價值提供參考，保障企業(yè)的股東、債權(quán)人以及社會公眾的利益。2.企業(yè)增資擴股中確定股東出資金額和股權(quán)比例的評估以貨幣資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)對公司進行增資擴股時需要對被增資企業(yè)的股權(quán)價值進行評估，作為確定新老股東股權(quán)比例的依據(jù)。（二）發(fā)行股份購買資產(chǎn)發(fā)行股份購買資產(chǎn)是指上市公司通過增發(fā)股份的方式購買相關(guān)資產(chǎn)。這種行為的實質(zhì)是采用非貨幣性資產(chǎn)對股份公司進行增資。此種經(jīng)濟行為的評估目的是評估標(biāo)的資產(chǎn)的價值，為上市公司確定資產(chǎn)購買價格和股票發(fā)行方案提供參考。（三）債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)行為的實質(zhì)是債權(quán)人采用非貨幣性資產(chǎn)對其享有債權(quán)的公司進行增資。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對擬轉(zhuǎn)為股權(quán)的債權(quán)進行評估。被轉(zhuǎn)股企業(yè)為國有非上市公司的，還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對其股權(quán)價值進行評估。評估目的是為確定債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)金額和股份數(shù)額提供價值參考。三、公司設(shè)立、增資

企業(yè)進行公司制改建，或者由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，需要對改建、變更所涉及的整體或部分資產(chǎn)進行評估。（一）公司制改建公司制改建屬于企業(yè)改制行為，是按照《公司法》要求將非公司制企業(yè)改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司。我國通常所說的企業(yè)改制主要指國有企業(yè)的改制，要通過資產(chǎn)評估合理確定國有資本金的價值。改制企業(yè)以企業(yè)的實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)折算為國有資本或者股份的，資產(chǎn)評估的目的是為確定國有資本出資額或者股份數(shù)額提供參考依據(jù)。（二）有限責(zé)任公司變更為股份有限公司企業(yè)將有限責(zé)任公司經(jīng)審計的凈資產(chǎn)賬面價值折股變更為股份有限公司時，需要對用于折股的凈資產(chǎn)進行評估。這類評估的實質(zhì)是評估有限責(zé)任公司用于折股的資產(chǎn)的市場價值扣除負債價值后是否低于其對應(yīng)的審計后的凈資產(chǎn)賬面價值。評估目的是核實企業(yè)用于折股的審計后的凈資產(chǎn)賬面價值是否不低于其市場價值，防止虛折股權(quán)／股份的情況發(fā)生。如果在有限責(zé)任公司改建為股份有限公司過程中，發(fā)生引進戰(zhàn)略投資者等導(dǎo)致擬改建公司的國有股東股權(quán)比例發(fā)生變化的情況，還應(yīng)根據(jù)國有資產(chǎn)監(jiān)管要求，在上述股權(quán)比例變化的環(huán)節(jié)對擬改建公司的股東權(quán)益價值進行評估。評估目的是為確定股東出資金額和股權(quán)比例提供參考。四、企業(yè)整體或部分改建為有限公司或股份公司

企業(yè)在編制財務(wù)報告時，可能需要對某些資產(chǎn)進行評估，這類資產(chǎn)評估屬于服務(wù)于會計計量和財務(wù)報告編制的評估業(yè)務(wù)。會計系統(tǒng)的公允價值計量方式引發(fā)了對利用評估技術(shù)進行公允價值計量的需求。服務(wù)于會計計量和財務(wù)報告編制的評估業(yè)務(wù)包括以下三類：(1)合并對價分?jǐn)偅?2)資產(chǎn)減值測試；(3)投資性房地產(chǎn)和金融工具等資產(chǎn)的公允價值計量。評估目的是為會計核算和財務(wù)報表編制提供相關(guān)資產(chǎn)、資產(chǎn)組等評估對象的公允價值或可收回金額等特定價值的專業(yè)意見。五、財務(wù)報告以稅收為目的的評估是為涉稅事項確定相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)的應(yīng)稅流轉(zhuǎn)額或所得額、財產(chǎn)價值或增值額，為稅收征管部門確定相關(guān)計稅基準(zhǔn)提供參考。（一）確定非貨幣性資產(chǎn)投資的計稅價格按照稅法規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外出資，應(yīng)當(dāng)確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的，稅收征管部門要求企業(yè)留存?zhèn)洳榈馁Y料。評估目的是為核定非貨幣性資產(chǎn)計稅申報價格提供參考。（二）確定非貨幣性資產(chǎn)持有或流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)所涉稅種的稅基非貨幣性資產(chǎn)的持有或流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅和土地增值稅等稅種。評估目的是為稅收征管部門確定相關(guān)計稅基準(zhǔn)提供參考。六、稅收廣義的司法評估一般可以分為兩類，司法鑒證評估和訴訟協(xié)助評估。狹義的司法評估僅指司法鑒證評估。司法鑒證評估一般由法院直接委托，評估結(jié)論是司法立案、審判、執(zhí)行的重要依據(jù)。訴訟協(xié)助評估，一般由訴訟當(dāng)事人（原告方或被告方）委托，評估報告為當(dāng)事人提供重要的專家意見，可以作為支持其相關(guān)訴訟要求的證據(jù)，一旦被法院采信，可以成為判決的依據(jù)。資產(chǎn)評估可以為涉案標(biāo)的提供價值評估服務(wù)，評估結(jié)論是司法立案、審判、執(zhí)行的重要依據(jù)。七、司法

一、市場價值二、投資價值三、在用價值四、清算價值五、殘余價值六、其他價值類型第5節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型

一、市場價值

市場價值是在適當(dāng)?shù)氖袌鰲l件下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行公平交易的價值估計數(shù)額。自愿買方有購買動機，沒有被強迫，會根據(jù)現(xiàn)行市場的真實狀況和市場期望值購買，不會急于購買，不會付出比市場價格更高的價格。自愿賣方不以任何價格急于出售或被強迫出售，不會因期望獲得被市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有，期望在進行必要的市場營銷之后，以公開市場所能達到的最高價出售資產(chǎn)。雙方合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點、實際用途、潛在用途及評估基準(zhǔn)日的市場狀況，并假定當(dāng)事人均根據(jù)上述知識為自身利益而決策，謹(jǐn)慎行事以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。公平交易是指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)系且獨立行事的當(dāng)事人之間的交易。二、投資價值

投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。投資價值針對特殊的市場參與者，即特定投資者或者某一類投資者。這類特定的投資者不是主要的市場參與者，或者其數(shù)量不足以達到市場參與者的多數(shù)。投資價值與市場價值相比，除受到交易標(biāo)的因素和交易市場因素的影響外，其最重要的差異是投資價值還受到特定交易者的投資偏好或追求協(xié)同因素的影響。如果僅僅是交易當(dāng)事人有特定的身份，比如股權(quán)的受讓方為該企業(yè)股東，就并不必然要求評估時選擇投資價值。三、在用價值

在用價值是指將評估對象作為企業(yè)、資產(chǎn)組的組成部分或者要素資產(chǎn)，按其正在使用的方式和程度，評估其對所屬企業(yè)、資產(chǎn)組的貢獻的價值估計數(shù)額。評估對象正在使用的方式和程度可能不是其最佳的使用方式和程度，從而影響其價值。四、清算價值

清算價值是指評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。清算價值與市場價值相比的主要差異是：(1)清算價值是資產(chǎn)擁有者需要變現(xiàn)資產(chǎn)的價值，是一個退出價，不是購買資產(chǎn)的進入價。而市場價值沒有規(guī)定退出價。(2)清算價值的退出變現(xiàn)是在被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下進行的，這一點與市場價值相比也是明顯不同的。清算價值的特點是：(1)該價值是退出價。(2)這種退出是在受外力脅迫情況下的退出，而不是正常的退出，是快速變現(xiàn)的退出價。五、殘余價值

殘余價值是指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。由于整體資產(chǎn)無使用價值只能變現(xiàn)，且整體變現(xiàn)不可能，只能改變狀態(tài)變現(xiàn)，將一項資產(chǎn)拆成零件進行變現(xiàn)。六、其他價值類型

現(xiàn)實評估實務(wù)中的確存在其他價值類型，比較常見的是會計準(zhǔn)則中的公允價值。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號—公允價值計量》中的公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格（即脫手價格，也稱退出價格）。評估實務(wù)中還存在一些以抵押、質(zhì)押為目的的評估和以保險賠償為目的的評估等。這些目的的評估可能會需要考慮其他價值類型，評估專業(yè)人員要確定其符合《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》的基本要求，并在評估報告中予以披露。一、交易假設(shè)二、公開市場假設(shè)三、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)四、清算假設(shè)五、原地使用假設(shè)六、移地使用假設(shè)七、最高最佳使用假設(shè)八、現(xiàn)狀利用假設(shè)第6節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)。它假定所有評估標(biāo)的已經(jīng)處在交易過程中，評估專業(yè)人員根據(jù)被評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進行創(chuàng)造了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中，資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進行。一、交易假設(shè)

公開市場假設(shè)是指資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場供給狀況下獨立的買賣雙方對資產(chǎn)的價值判斷。符合以下五項要求的市場可以看成是公開市場：(1)有一個充分競爭的市場。(2)在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。(3)資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間。(4)買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或受限制的條件下進行。(5)買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。二、公開市場假設(shè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)實際是一項針對企業(yè)或資產(chǎn)組（也可以稱為經(jīng)營主體）的假設(shè)。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是假設(shè)一個經(jīng)營主體的經(jīng)營活動可以持續(xù)下去，在未來可預(yù)測的時間內(nèi)該主體的經(jīng)營活動不會中止或終止。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)一般不適用于單項資產(chǎn)。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下的評估是基于企業(yè)未來經(jīng)營收益的多少來確定其現(xiàn)實價值，持續(xù)經(jīng)營假設(shè)通常是收益法評估的基礎(chǔ)。當(dāng)沒有相反的證據(jù)證明該經(jīng)營主體不能持續(xù)經(jīng)營時，應(yīng)該認為該經(jīng)營主體可以持續(xù)經(jīng)營。這里相反的證據(jù)指那些表明企業(yè)的經(jīng)營將在可以預(yù)見的未來結(jié)束的證據(jù)，如合同規(guī)定的經(jīng)營期滿、企業(yè)資不抵債而瀕臨破產(chǎn)清算等。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)要求經(jīng)營主體在其可以預(yù)見的未來不會停止經(jīng)營。這種經(jīng)營可以是在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上的持續(xù)經(jīng)營，也可以是在未來可以合理預(yù)計狀態(tài)下的持續(xù)經(jīng)營。這兩種狀態(tài)有所不同，如果需要區(qū)分，評估專業(yè)人員可以增加限定“現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營”或者“預(yù)計狀態(tài)持續(xù)經(jīng)營”。三、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)與持續(xù)經(jīng)營假設(shè)相對應(yīng)的是清算假設(shè)。如果一個經(jīng)營主體不能持續(xù)經(jīng)營就需要對這個經(jīng)營主體進行清算，評估時就需要使用清算假設(shè)。清算假設(shè)包括有序清算假設(shè)和強制清算假設(shè)。有序清算假設(shè)是假設(shè)經(jīng)營主體在其所有者有序控制下實施清算，即清算在一個有計劃、有秩序的前提下進行。強制清算假設(shè)是假設(shè)經(jīng)營主體的清算不在其所有者控制之下，而是在外部勢力的控制下按照法定的或者由控制人自主設(shè)定的程序進行，該清算經(jīng)營主體的所有者無法干預(yù)。強制清算假設(shè)涉及的是公權(quán)力介入的企業(yè)清算情形，包括在我國法律體系中由《破產(chǎn)法》管轄的“破產(chǎn)清算”。四、清算假設(shè)原地使用假設(shè)是假設(shè)一項資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)被使用，其使用方式和目的可能不變，也可能改變。原地使用的價值構(gòu)成要素一般包括：設(shè)備的購置價格＋設(shè)備運輸費＋安裝調(diào)試費等。如果涉及使用方式及目的變化，還要根據(jù)委托條件確定是否考慮變更使用方式而產(chǎn)生的成本費用。五、原地使用假設(shè)移地使用假設(shè)是假設(shè)一項資產(chǎn)不在原來的安裝地繼續(xù)被使用，而是要被轉(zhuǎn)移到另外一個地方繼續(xù)使用，當(dāng)然使用方式和目的可能會改變，也可能不改變。移地使用涉及設(shè)備的拆除、遷移和重新安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)。除了設(shè)備本體價值，還需要根據(jù)買賣雙方約定的資產(chǎn)交割及費用承擔(dān)條件，確定其價值要素是否包括設(shè)備的拆除費用、運輸?shù)叫碌刂返馁M用和重新安裝調(diào)試費等。六、移地使用假設(shè)最高最佳使用假設(shè)是假設(shè)一項資產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提下，經(jīng)過充分合理的論證，選擇實現(xiàn)其最高價值的使用方式。最高最佳使用是指對一項存在多種不同用途或利用方式的資產(chǎn)進行評估時，選擇最高最佳的用途或利用方式。七、最高最佳使用假設(shè)現(xiàn)狀利用假設(shè)要求對一項資產(chǎn)按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式進行價值評估?，F(xiàn)狀利用方式可能不是最高最佳使用方式。八、現(xiàn)狀利用假設(shè)資產(chǎn)評估：原理與案例第4章資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估程序概述明確業(yè)務(wù)基本事項訂立業(yè)務(wù)委托合同編制資產(chǎn)評估計劃進行評估現(xiàn)場調(diào)查 收集整理評估資料 評定估算形成結(jié)論 編制出具評估報告 整理歸集評估檔案 一、資產(chǎn)評估程序的概念和內(nèi)容二、履行資產(chǎn)評估程序的作用第1節(jié)資產(chǎn)評估程序概述資產(chǎn)評估程序是對資產(chǎn)評估過程中所開展工作次序的安排。我國《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評估程序》規(guī)定了開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要履行的八項基本評估程序，即：明確業(yè)務(wù)基本事項訂立業(yè)務(wù)委托合同編制資產(chǎn)評估計劃進行評估現(xiàn)場調(diào)查收集整理評估資料評定估算形成結(jié)論編制出具評估報告整理歸集評估檔案一、資產(chǎn)評估程序的概念和內(nèi)容執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，特別是法律法規(guī)規(guī)定的評估業(yè)務(wù)，需要履行一系列規(guī)定的資產(chǎn)評估程序。履行資產(chǎn)評估程序有利于：保證資產(chǎn)評估行為的合法性保障資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量防范評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險二、履行資產(chǎn)評估程序的作用一、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項的內(nèi)容二、資產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)受理分析第2節(jié)明確業(yè)務(wù)基本事項資產(chǎn)評估機構(gòu)受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)明確下列資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項：(1)委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人；(2)評估目的；(3)評估對象和評估范圍；(4)價值類型；(5)評估基準(zhǔn)日；(6)資產(chǎn)評估報告使用范圍；(7)資產(chǎn)評估報告提交期限及方式；(8)評估服務(wù)費及支付方式；(9)委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的事項。一、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項的內(nèi)容資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評估業(yè)務(wù)基本事項，對本機構(gòu)專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進行綜合分析與評價。受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)滿足專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的要求，否則不得受理。（一）專業(yè)能力分析與評價（二）獨立性分析與評價（三）業(yè)務(wù)風(fēng)險分析與評價（四）綜合分析與評價二、資產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)受理分析一、業(yè)務(wù)委托合同的主要內(nèi)容及要求二、業(yè)務(wù)委托合同的訂立三、業(yè)務(wù)委托合同的補充或變更四、業(yè)務(wù)委托合同提前終止及解除第3節(jié)訂立業(yè)務(wù)委托合同業(yè)務(wù)委托合同通常的內(nèi)容及要求包括九個方面：（一）資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人的名稱、住所、聯(lián)系人及聯(lián)系方式（二）評估目的（三）評估對象和評估范圍（四）評估基準(zhǔn)日（五）資產(chǎn)評估報告使用范圍（六）資產(chǎn)評估報告提交期限和方式（七）評估服務(wù)費總額或者支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間及支付方式（八）資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人的其他權(quán)利和義務(wù)（九）違約責(zé)任和爭議解決一、業(yè)務(wù)委托合同的主要內(nèi)容及要求資產(chǎn)評估機構(gòu)決定受理評估業(yè)務(wù)之后，應(yīng)當(dāng)要求委托人依法訂立業(yè)務(wù)委托合同。訂立業(yè)務(wù)委托合同前，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)全面了解、認知委托人的主體資格、信用資質(zhì)、履約能力等信息，收集委托人的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)文件，代理人的授權(quán)文件等資料，審查委托人、代理人的授權(quán)文件及代理事項、代理期限和代理權(quán)限，避免與不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任的組織（如公司部門）簽訂合同，也避免簽訂與委托人履約能力明顯不相符的合同。二、業(yè)務(wù)委托合同的訂立簽訂業(yè)務(wù)委托合同后，發(fā)現(xiàn)相關(guān)事項存在遺漏、約定不明確，或者履行合同時約定內(nèi)容發(fā)生變化的，如評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化等，資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人可以協(xié)議訂立補充委托合同或者重新訂立業(yè)務(wù)委托合同，或者協(xié)商一致以法律允許的其他方式，如傳真、電子郵件等形式，對評估委托合同的相關(guān)條款進行變更。三、業(yè)務(wù)委托合同的補充或變更

《資產(chǎn)評估法》的第十八條和第十九條分別賦予了資產(chǎn)評估機構(gòu)在法定情形下可以拒絕履行或單方解除業(yè)務(wù)委托合同的權(quán)利。資產(chǎn)評估機構(gòu)可以在協(xié)商、訂立業(yè)務(wù)委托合同時依法要求體現(xiàn)相關(guān)約定。(1)委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人如果拒絕提供或者不如實提供開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所需的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息或其他相關(guān)資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)有權(quán)拒絕履行業(yè)務(wù)委托合同。(2)委托人要求出具虛假資產(chǎn)評估報告或者有其他非法干預(yù)評估結(jié)果情形的，資產(chǎn)評估機構(gòu)有權(quán)單方解除合同。四、業(yè)務(wù)委托合同提前終止及解除

一、編制資產(chǎn)評估計劃需考慮的主要因素二、資產(chǎn)評估計劃的主要內(nèi)容三、資產(chǎn)評估計劃的調(diào)整第4節(jié)編制資產(chǎn)評估計劃(1)資產(chǎn)評估目的以及相關(guān)管理部門對資產(chǎn)評估開展過程的管理規(guī)定。(2)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度。(3)評估對象及其法律、經(jīng)濟、技術(shù)、物理等因素。(4)評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況。(5)委托人及相關(guān)當(dāng)事人的配合程度。(6)相關(guān)資料收集狀況。(7)委托人、評估對象產(chǎn)權(quán)持有人（或被評估單位）過去委托資產(chǎn)評估的情況，誠信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性。(8)資產(chǎn)評估專業(yè)人員的專業(yè)能力、經(jīng)驗及人員配備情況。(9)與其他中介機構(gòu)的合作、配合情況。一、編制資產(chǎn)評估計劃需考慮的主要因素資產(chǎn)評估計劃一般包括資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的主要過程、時間進度、人員安排等內(nèi)容。（一）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的主要過程資產(chǎn)評估計劃應(yīng)當(dāng)涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交資產(chǎn)評估報告等資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的主要過程。編制資產(chǎn)評估計劃時首先應(yīng)確定各主要過程的具體步驟，需考慮以下因素：(1)評估項目的背景和相關(guān)條件，包括評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、本次評估操作的重點和難點、參與本項目的其他中介機構(gòu)等。(2)采用的評估方法。(3)資產(chǎn)清查的工作重點及具體要求，如現(xiàn)場調(diào)查工作目標(biāo)、現(xiàn)場調(diào)查工作總體時間安排、現(xiàn)場調(diào)查主要工作內(nèi)容、現(xiàn)場調(diào)查的協(xié)調(diào)方式等。(4)與參與本項目的其他中介機構(gòu)的對接安排及注意事項等。二、資產(chǎn)評估計劃的主要內(nèi)容（二）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的時間進度明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的時間進度，有利于對資產(chǎn)評估工作進度進行跟蹤，以保證在報告提交期限內(nèi)提交報告。資產(chǎn)評估專業(yè)人員編制資產(chǎn)評估計劃時應(yīng)當(dāng)結(jié)合評估報告提交期限、評估業(yè)務(wù)實施主要過程的具體步驟、業(yè)務(wù)實施的重點和難點等來確定評估業(yè)務(wù)實施的時間進度。（三）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施的人員安排合理的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實施人員安排是高效保質(zhì)完成評估項目的保障。資產(chǎn)評估專業(yè)人員編制評估計劃時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估項目的資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)分布、資產(chǎn)專業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)風(fēng)險因素等情況以及評估方法、評估業(yè)務(wù)實施主要過程的具體步驟、業(yè)務(wù)實施的時間安排、費用預(yù)算等，綜合考慮評估業(yè)務(wù)實施對評估專業(yè)人員的工作經(jīng)驗、技術(shù)水平、專業(yè)分工、人員數(shù)量等的配置要求，組建項目團隊。二、資產(chǎn)評估計劃的主要內(nèi)容資產(chǎn)評估計劃調(diào)整的原因可以歸納為兩大類：一類是評估工作本身遇到了障礙，出現(xiàn)了在編制評估計劃時沒有預(yù)料到的操作層面或者技術(shù)層面的情況，造成評估工作未能按照原計劃推進，需要調(diào)整評估計劃。另一類通常是委托人經(jīng)濟行為涉及的評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日發(fā)生變化而導(dǎo)致的評估計劃的調(diào)整。比如，由于上市公司重大資產(chǎn)重組方案發(fā)生改變，評估范圍出現(xiàn)重大調(diào)整，原來的部分標(biāo)的公司不再納入重組范圍，并且新增加了部分標(biāo)的公司。遇到需要調(diào)整評估計劃的情況時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)盡快與委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人進行溝通，根據(jù)已確定的方案及時調(diào)整評估計劃。調(diào)整計劃時，往往涉及對評估專業(yè)人員進行調(diào)整、對部分評估工作作出重新安排、對評估技術(shù)方案進行修正等。調(diào)整計劃要兼顧評估效率和工作質(zhì)量，充分利用已有的工作成果，將評估計劃調(diào)整帶來的成本降到最低水平。三、資產(chǎn)評估計劃的調(diào)整一、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容二、現(xiàn)場調(diào)查的手段三、現(xiàn)場調(diào)查工作受限的情形及處理第5節(jié)進行評估現(xiàn)場調(diào)查（一）了解評估對象的現(xiàn)狀1.核實評估對象的存在性和完整性評估對象的存在性是指委托人委托評估的評估對象是否真實存在。評估專業(yè)人員核實資產(chǎn)的完整性時，既要關(guān)注資產(chǎn)物理意義上的完整性，又要關(guān)注資產(chǎn)功能上的完整性。2.了解評估對象的現(xiàn)實狀況對于企業(yè)整體價值評估，現(xiàn)場調(diào)查內(nèi)容通常應(yīng)該包括：企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)；企業(yè)的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營計劃、發(fā)展規(guī)劃；影響企業(yè)經(jīng)營的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素；企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景等。對于單項資產(chǎn)評估，如在履行房屋建筑物評估現(xiàn)場調(diào)查程序時，通常應(yīng)了解取得方式、建筑物結(jié)構(gòu)、建成時間、地址、用途、建筑面積、長度、寬度、層高、層數(shù)等；在履行機器設(shè)備評估現(xiàn)場調(diào)查程序時，通常應(yīng)了解設(shè)備名稱、生產(chǎn)廠家、規(guī)格型號、安裝地點、規(guī)定使用年限、購置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設(shè)備使用狀況、設(shè)備維修情況等；在履行存貨評估現(xiàn)場調(diào)查程序時，通常應(yīng)了解名稱及規(guī)格型號、計量單位、存放地點、數(shù)量、單價等；在履行應(yīng)收賬款等債權(quán)債務(wù)評估現(xiàn)場調(diào)查程序時，通常應(yīng)了解債權(quán)債務(wù)人名稱、業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。一、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容（一）核準(zhǔn)制和備案制國有資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)制，是指對于國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)實施的重大經(jīng)濟行為所涉及的評估事項，以及各級政府認為的其他重要評估事項，履行岀資人職責(zé)的機構(gòu)對評估項目進行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項目符合相關(guān)的法律法規(guī)，并行使出資人權(quán)利對評估機構(gòu)提交的評估報告進行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。國有資產(chǎn)評估項目備案制，是指經(jīng)履行出資人職責(zé)的機構(gòu)、國家出資企業(yè)及其各級子企業(yè)批準(zhǔn)的經(jīng)濟行為所涉及的評估事項，由有備案權(quán)限的部門進行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項目符合相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，履行出資人職責(zé)的機構(gòu)行使出資人權(quán)利對評估機構(gòu)提交的評估報告進行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。備案制度體現(xiàn)了國有資產(chǎn)的分級管理，也體現(xiàn)了資產(chǎn)占有單位作為獨立的法人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理責(zé)任。二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式（二）關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬資產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)會影響資產(chǎn)的價值。例如，對于無形資產(chǎn)，