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1、房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和管理系統(tǒng)優(yōu)化,135009057,黃博文介紹,博士中室網(wǎng)絡(luò)首席顧問房地產(chǎn)行業(yè)著名的戰(zhàn)略管理和組織創(chuàng)新專家?;诙嗄甑墓芾斫?jīng)驗(yàn),具有戰(zhàn)略管理、組織管理、組織再造、組織優(yōu)化、HR和HRm戰(zhàn)略計(jì)劃、業(yè)績管理和激勵(lì)計(jì)劃更改等主要項(xiàng)目的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。課程框架,外部分析宏,行業(yè),相對,客戶,內(nèi)部分析周期,運(yùn)營,管理,資源,戰(zhàn)略框架,戰(zhàn)略目標(biāo),戰(zhàn)略路徑,戰(zhàn)略支持,理論,案例,工具, 雙刃劍外國擴(kuò)張3,合并和收購,戰(zhàn)略合作在房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張中的作用3,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)綜合診斷:工具和案例4,房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略1,戰(zhàn)略體系2,目標(biāo)3,戰(zhàn)略支持:融資,投資,開發(fā),計(jì)劃和計(jì)劃,4 權(quán)限系統(tǒng)明
2、確7,動(dòng)態(tài)業(yè)績管理8,綜合激勵(lì)管理6,理論,工具,案例1,深圳g企業(yè)0711戰(zhàn)略概述說明2,北京d企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃報(bào)告說明3,華北y企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃項(xiàng)目4,其他案例,中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析,第一,中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)前景和優(yōu)勢1,國家經(jīng)濟(jì)國家支柱產(chǎn)業(yè)2,國家規(guī)制水平越來越高。土地市場日益規(guī)范。金融市場受到限制和開放3、需求空間大4、平均利潤率高5、國家集中度高、區(qū)域集中度高6、需求分化和分割導(dǎo)致中小、中、大企業(yè)長期共存7、新農(nóng)村建設(shè)2、中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和劣勢1、產(chǎn)業(yè)劇變過程中政府不成熟,金融和土地環(huán)境不好;政策不確定性2、開發(fā)周期3、產(chǎn)業(yè)資源和能力保留不足(包括HR在內(nèi)的HR) 4、利潤率下降3、中國房地
3、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢1、產(chǎn)業(yè)環(huán)境逐步標(biāo)準(zhǔn)化、消費(fèi)者逐步成熟2、集中度快速增長(份額、土地、資金、人才優(yōu)秀的企業(yè)迅速集中)專業(yè)化和一體化并存,在未來10年對我國商品住宅的需求最保守的估計(jì)為66.33億平方米,復(fù)合增長率為9.33%。穩(wěn)步估計(jì)為94.22億平方米,復(fù)合增長率為10.99%。預(yù)計(jì)樂觀的預(yù)計(jì)需求為127.49億平方米,復(fù)合增長率為12.71%。中國宏觀經(jīng)濟(jì)1、中國通過傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的投資、第一加工品出口和城市居民的消費(fèi)支持經(jīng)濟(jì)增長的方式已接近極限,經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力在于產(chǎn)業(yè)升級和農(nóng)村消費(fèi)能力的提高。國家提倡產(chǎn)業(yè)政策和科學(xué)發(fā)展概念,鼓勵(lì)獨(dú)立創(chuàng)新,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級。國家通過建設(shè)新農(nóng)村,構(gòu)建和諧社會(huì),培養(yǎng)農(nóng)村
4、和城市的低收入階層消費(fèi)能力。對于人民幣匯率,要在逐步自由化、控制下慢慢升值的同時(shí),通過緊縮貨幣政策減弱熱錢的沖擊,為國內(nèi)企業(yè)提供應(yīng)對的時(shí)間。中國政府憑借強(qiáng)大的金融支付能力和高額外匯儲(chǔ)備,應(yīng)對產(chǎn)業(yè)升級過程中的市場風(fēng)險(xiǎn),避免陷入與拉丁美洲和韓國類似的債務(wù)危機(jī)。中國還有8億農(nóng)村人口要城市化,中國的內(nèi)需在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)具有很大的潛力。隨著政府宏觀調(diào)控能力的日益增強(qiáng),政府在中國經(jīng)濟(jì)增長中的主導(dǎo)作用將繼續(xù)發(fā)揮,中國經(jīng)濟(jì)增長的不確定性也將進(jìn)一步縮小。結(jié)論:只要改革開放的主要旋律不變,只要中國政府致力于構(gòu)建和諧社會(huì)、提高環(huán)境承載力、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級,中國的經(jīng)濟(jì)增長就將是一個(gè)長期持續(xù)的過程。中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展1,
5、略,中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2,政府主導(dǎo)的色彩濃厚,土地和資金仍在提高發(fā)展的核心瓶頸產(chǎn)業(yè)集中度,尋找急劇擴(kuò)大規(guī)模的方法,在經(jīng)營中同時(shí)提升,這是最重要的重量分析。資本運(yùn)營對提高產(chǎn)業(yè)集中度有絕對的決定作用,融資能力的重要性越來越大。間接融資產(chǎn)品和市場之間的競爭越來越大。提高利潤率及土地確保能力的要求及成本管理要求的增加標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化、降低管理成本、增加周轉(zhuǎn)的收益方面沒有太大變化。結(jié)論:融資能力和資本運(yùn)營能力決定了開發(fā)人員能否在房地產(chǎn)行業(yè)占有一席之地。開發(fā)能力和管理能力對開發(fā)人員的融資能力和資本運(yùn)營能力起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)面臨著越來越大的挑戰(zhàn)綜合能力的要求也越來越高,中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)
6、發(fā)展3,發(fā)現(xiàn),研究,土地儲(chǔ)存,融資,規(guī)劃,設(shè)計(jì),建設(shè),銷售,服務(wù),運(yùn)營,香港模式,廣告,客戶推薦,網(wǎng)絡(luò),房地產(chǎn)中外房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境比較、略、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展6、環(huán)境對開發(fā)商的影響比較、略、競爭分析1、主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為代表晚果的專業(yè)型和合生代表的成本型。 專業(yè)開發(fā)人員對專業(yè)能力進(jìn)行持續(xù)投資,以獲取長期發(fā)展?jié)摿?。基于成本的開發(fā)人員嚴(yán)格控制當(dāng)前成本,以獲得本期的最佳性能。降低土地收購成本和開發(fā)成本、控制一般管理費(fèi)、增加資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和利用財(cái)務(wù)杠桿是提高業(yè)績的一般途徑。通過長期投資特定種類的專業(yè)性,形成核心競爭力,可以說是企業(yè)差別增長的專有途徑。,競爭對手分析2,國內(nèi)典型住宅企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,國家一
7、級,區(qū)域間,國家地區(qū),集中項(xiàng)目管理,適當(dāng)擴(kuò)展房地產(chǎn)價(jià)值鏈,住宅需求衍生產(chǎn)業(yè)的適當(dāng)捆綁,非相關(guān)多樣性,復(fù)合,soho中國,第一次開放, Vanke的特點(diǎn)是以房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營為重點(diǎn),調(diào)查了中產(chǎn)階級住宅產(chǎn)品的需求后,重點(diǎn)在全國范圍內(nèi)獲取該土地復(fù)制產(chǎn)品的市場定位和品牌戰(zhàn)略產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)了非常準(zhǔn)確的客戶目標(biāo)3,該模式的突出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,投資模式標(biāo)準(zhǔn)化,資本投資,產(chǎn)品質(zhì)量和管理團(tuán)隊(duì)都可以有效地控制,競爭對手的效率為3- Vanke,略,競爭對手的3-vankke 合生創(chuàng)匯是專門負(fù)責(zé)住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)、財(cái)產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)等泛房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的大規(guī)模綜合企業(yè)集團(tuán)2、合生創(chuàng)匯特征大規(guī)模進(jìn)行的。市場
8、運(yùn)行的概念顧客定位主要是為了滿足城市高收入權(quán)住房需求而開發(fā)的房地產(chǎn)集中在中高檔項(xiàng)目上。正確把握銷售平均價(jià)格比當(dāng)?shù)厥袌銎骄鶅r(jià)格水平高15 72對的市場前景,發(fā)展未來升值潛力大,當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低的土地戰(zhàn)略擴(kuò)張3部曲:1,通過集中戰(zhàn)略和整合戰(zhàn)略構(gòu)建企業(yè)大規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ);2、通過集中擴(kuò)張進(jìn)行區(qū)域間擴(kuò)張;3、大規(guī)模開發(fā)的實(shí)施,重點(diǎn)是低調(diào)資本運(yùn)營,該模式的突出之處在于降低成本,提高品牌效應(yīng),抵抗市場競爭風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),競爭分析5-投資房地產(chǎn),1,投資房地產(chǎn)具有中國商業(yè)局獨(dú)特的背景,隨著廈門開發(fā)區(qū)的增長,快速發(fā)展2,投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)租賃和水電供應(yīng)樹建立二手房買賣中介和物業(yè)管理綜合業(yè)務(wù)
9、模式,重點(diǎn)為客戶提供房地產(chǎn)綜合增值服務(wù),產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,穩(wěn)健經(jīng)營,風(fēng)險(xiǎn)控制面向全國積極擴(kuò)大,形成3 X模式多樣化金融,與投資招商銀行緊密戰(zhàn)略聯(lián)盟3,該模式突出的經(jīng)常收益與開發(fā)收益比率為1: 4,具有較強(qiáng)的應(yīng)對行業(yè)最高、風(fēng)險(xiǎn)和周期性波動(dòng)的能力,競爭對手分析6-凈奇房地產(chǎn),1,凈值噯)作為間接住宅市場代理介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,近年來迅速擴(kuò)大,成為房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)管理的國家開發(fā)商。 2、凈值的特點(diǎn)“建筑累積建筑”的銷售模式高風(fēng)險(xiǎn)、激進(jìn)的高比例全國大規(guī)模擴(kuò)張高目標(biāo),為了獲得快速的土地滾動(dòng)開發(fā),加快現(xiàn)金流入,延遲現(xiàn)金流出,通過開發(fā)、銷售、替代三大主要事業(yè)良性互動(dòng),積極擴(kuò)大資金渠道,銷售多
10、元化資金分配管理(2005年以后逐步調(diào)整,向上收款權(quán)) 該模式的突出的第二次第三次市場聯(lián)系,范圍經(jīng)濟(jì)效果風(fēng)險(xiǎn)太大,資金鏈的脆弱性對上游和下游的壓力導(dǎo)致企業(yè)短期利益,但長期生存環(huán)境惡化,競爭分析7-萬通、1、萬通是北京第一家以私人資本為主體的大型股份公司,擁有最大實(shí)收資本的民營房地產(chǎn)公司2、萬通的特點(diǎn)是“香港模式”預(yù)計(jì)通過定制生產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)避免開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響市場目標(biāo)是形成具有國際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資者,定位高端市場。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目系列的品牌建設(shè),重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新的有限土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略:將住房土地儲(chǔ)備控制在300-400萬平方米水平3、這種模式的優(yōu)秀市場風(fēng)險(xiǎn)防范能力還沒有充分成熟的背景下,中國
11、的土地溢價(jià)在房價(jià)比重高的現(xiàn)狀下難以抓住高收益,難以為未來發(fā)展提供資金,競爭對手分析8-福利,1。福利是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一,包括一級開發(fā)資質(zhì)、香港證券交易所董事會(huì)h州上市公司(代碼2337)、總部設(shè)在中國上海的公司2、福利的特點(diǎn)是,以中高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)為主,準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、多項(xiàng)目管理能力好的售后服務(wù)系統(tǒng)今后將逐步增加一定比例的長期持有經(jīng)營性房地產(chǎn),抵制市場風(fēng)險(xiǎn)的多樣化融資將在上?;A(chǔ)上快速增長后擴(kuò)展到全國3,這種模式的卓越能力更為全面綠色城市從僅10年就只有幾個(gè)人的企業(yè)開始,現(xiàn)在發(fā)展為“2005中國房地產(chǎn)100大開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”。2、綠色城市注重根據(jù)地區(qū)條件開發(fā)優(yōu)質(zhì)城市住宅
12、產(chǎn)品,包括教育、體育(足球)、酒店、醫(yī)院、文化媒體等新鮮優(yōu)雅的產(chǎn)品風(fēng)格和人文主義產(chǎn)品定位計(jì)劃布局;建筑造型精美,用材料研究顏色。公園空間不對,密度適中。大、舒適、靈活的公寓單元;景觀環(huán)境墨重色與建筑有機(jī)集成;景觀和活動(dòng)功能相輔相成。社區(qū)俱樂部設(shè)備齊全。智能設(shè)計(jì)很微妙。室內(nèi)裝飾不失時(shí)尚優(yōu)雅等綠色城市的產(chǎn)品總是在同一地區(qū)綜合質(zhì)量最高,間接住宅市場交易價(jià)格也總是最高的土地使用合同為主,通過公益領(lǐng)域的投資拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè),利用人際關(guān)系3,該模式的突出優(yōu)點(diǎn)是以高客戶忠誠度合同帶來土地溢價(jià),為企業(yè)規(guī)模的急劇擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金血。競爭分析10-美國基準(zhǔn)評估,1,PULTE:基于客戶細(xì)分和產(chǎn)品設(shè)計(jì),部署能力,集中
13、在價(jià)值鏈前端(1)通過客戶部門設(shè)計(jì)和部署產(chǎn)品,滿足最大客戶要求(2)依賴垂直集成價(jià)值鏈降低原材料成本,提高質(zhì)量2,LENNAR公司: 為客戶提供完善的金融服務(wù)3,CENTEX公司:以原材料生產(chǎn)能力和建設(shè)能力為基礎(chǔ),選擇價(jià)值鏈中間(1)加強(qiáng)以住宅建設(shè)為中心的主要業(yè)務(wù),關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營效率,(2)利用原材料的統(tǒng)一優(yōu)勢,降低生產(chǎn)成本4,HORTON公司:基于家族企業(yè)的管理能力選擇價(jià)值鏈的前后(1) 國有控股。貿(mào)易和工業(yè)區(qū)財(cái)產(chǎn)管理2,94年進(jìn)入土地產(chǎn)業(yè)。金田花園。現(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn)3,96年,海警花園。員工持股4,97年,ISO9001,業(yè)績管理的a a a a a b特性5,98年,金灣。人民日
14、報(bào)人民大會(huì)堂現(xiàn)代企業(yè)制度及禁止模式理論探討6,99年,水總院。核心競爭力和3年經(jīng)營計(jì)劃7,00年,溝通。超越文化年。綜合客戶滿意工程??蛻魸M意年。上市。進(jìn)入北京。8,01年股票正式流通9,02年集團(tuán)經(jīng)營模式研究。OA項(xiàng)目。金地圖于9,03年啟動(dòng),進(jìn)入上海。東莞。無限。能力建設(shè)年度。流程優(yōu)化項(xiàng)目。HEWITT項(xiàng)目。投資模式10,04,歐美項(xiàng)目。進(jìn)入珠海。組管理模式研究。互惠項(xiàng)目。知識管理項(xiàng)目。360度評價(jià)11,05年天津、寧波、廣州。效率提高年度。流程優(yōu)化項(xiàng)目。效率評價(jià)指標(biāo)。企業(yè)IT化12,06年,進(jìn)入沈陽,西安,佛山??刂啤⒔M織優(yōu)化、管理審計(jì)。溝通體系。計(jì)劃管理IT。文化變革將于13,07年進(jìn)入南京。知名商標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析3例,案例2順池延伸路1,95年,轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。9501,在天津市開發(fā)了2,02年,占天津明珠澤銷量的20%。國土資源部于5月9日登上招聘、拍攝、文件,6月份在天津市近教區(qū)塘沽進(jìn)軍的第一個(gè)招牌,是天津市3、03、7月20日,順治召開了持續(xù)17個(gè)小時(shí)的昌平會(huì)議,順鴻斌通過螞蟻的行動(dòng)報(bào)告,拉開了擴(kuò)大純?nèi)珖男蚰唬?.5年,順治瘋狂高價(jià)120億元。公司應(yīng)該從年末開始,在7,06,2月出售三大地區(qū)集團(tuán)。4月孫紅彬回
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