商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)培訓(xùn).ppt

1、商業(yè)的發(fā)展史,商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)培訓(xùn),鄭州市商圈的發(fā)展史,一鄭州商圈的分布 1東面以建材為主 2，西面以紡織為主 3，南面以物流為主 4，北面以汽配為主 二常見的商業(yè)地產(chǎn)分類 1.傳統(tǒng)社區(qū)門面，規(guī)模小，服務(wù)性商業(yè)為主以小區(qū)居民為消費群體，主要是1-2層建筑底層商鋪，屬鋪位形式。（基本屬于便利店，五金店等） 2.專業(yè)市場（如果品，蔬菜，茶葉，服裝，建材等） 備注：規(guī)模較大，沒有獨立門面，全是虛鋪。 休閑度假商業(yè)（思念果嶺山水：集旅游，度假，商務(wù)，運動，休閑為一體）,3，高住辦公樓底商（主要以銀行，證劵，金融為主）,備注：專門為高住辦公提供服務(wù) 4.大型商業(yè)體驗中心（例如曼哈頓廣場，升龍國際中心，萬達(dá)

2、廣場等）新興的商業(yè)形式 備注：集購物，餐飲，休閑，娛樂為一體 三.商業(yè)銷售中的注意事項 1.提高個人和客戶信心，傳遞給客戶的每一個眼神都是肯定的 備注：讓客戶感覺到不買不是我們的損失，而是自己的損失，對置業(yè)顧問來說，只賺取辛苦勞務(wù)費，而客戶買到即是賺到，賺取的是物業(yè)升值和高額租金。,2.商鋪造夢,備注:賣的是期鋪，客戶看到的只是一片工地，以后商業(yè)的火爆場景，就要利用你的三寸不爛之舌，給客戶造一個人流如潮，燈火輝煌世界。 四.商業(yè)的發(fā)展階段 1.1-2年填鋪期：開發(fā)商的目的很簡單不分品牌大小，本著本著把商鋪招滿為目的。 2.2-4年業(yè)態(tài)的調(diào)整期:經(jīng)過商戶兩年的養(yǎng)鋪期商業(yè)越來越成熟，開發(fā)商會做相應(yīng)

3、的品牌調(diào)整，會根據(jù)經(jīng)營情況，把一些小品牌清理出去。 3.4-5成熟發(fā)展期:經(jīng)過輪番洗鋪和業(yè)態(tài)調(diào)整，商業(yè)日漸成熟，形成規(guī)模，輻射整個區(qū)域。,4.6-8年租金物業(yè)增長期：隨著商圈的日益成熟租金進(jìn)入快速增長期，物業(yè)也隨之上漲多倍，對于成熟商圈而言，物業(yè)升值是必然的，對于商戶而言生意好。,商戶有盈利，租金漲也是肯定的 五.商業(yè)講解 1.要舉實例說明，要以故事的形式講解過去，現(xiàn)在和將來，幾年前的狀況，現(xiàn)在經(jīng)過幾年的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的，那么經(jīng)過不斷的業(yè)態(tài)調(diào)整，將來會是什么樣子。 2.對于購買商業(yè)的客戶來說，不喜歡特別夸張的語言，一定要以事實來說明，現(xiàn)在不足的地方也是我們努力改進(jìn)的地方，一定要取的客戶的充分信

4、任，再推薦產(chǎn)品，想推銷產(chǎn)品一定要先推銷自己。,六，關(guān)于投資回報率,1.千萬不要用現(xiàn)在的租金為客戶算投資回報率，因為銷售價格不會和租金成正比。 2.回報率是有兩條線串起來的 物業(yè)自身的升值及市場百分之五，百分之八，百分之十的租金遞增 最終還落有一套商鋪 3.切記不要詆毀競爭樓盤，要認(rèn)同其他項目的運營方法和模式。要弄清楚其他項目的商家，體量。再做一個優(yōu)劣勢的對比，理智客觀的做比較，來說服客戶，達(dá)到成交的目的。,七.商鋪的按揭情況,1.按揭首付百分之五十 2.首先要查客戶的征信情況（之前有沒有過逾期，呆賬） 3.按揭所需資料：夫妻雙方戶口本，身份證，結(jié)婚證，離婚需提供離婚證和未再婚證明，收入證明，最近六個月銀行流水，資產(chǎn)證明（房產(chǎn)證，行車證，股票，基金，外匯等）。有自己企業(yè)的需提供營業(yè)執(zhí)照正副本，稅務(wù)登記證正副本，最近六個月的繳稅稅單，公司章程，根據(jù)貸款銀行