“高豐村”項(xiàng)目前期策劃案整合版.ppt

1、匯銀“高豐村”項(xiàng)目前期規(guī)劃方案，兵臨城下，位于高望遠(yuǎn)，本案位于西南城北，不是傳統(tǒng)的居住、輔助板塊，而是西南中短期發(fā)展中心河口板塊，距失地利更遠(yuǎn)的三水房地產(chǎn)市場(chǎng)在“限購”、“限價(jià)”等多壓力下顯示出明顯頹勢(shì)的本案建設(shè)面28萬，規(guī)模大，區(qū)劃不規(guī)則，面臨很多壓力，把握天日，與人競(jìng)爭，實(shí)現(xiàn)資金快速回收成為本案的核心問題，兵臨城下，高望遠(yuǎn)，高望遠(yuǎn)，三水廣佛“三水廣佛總面積874.22平方公里。 三水印象：土地資源充足，旅游環(huán)境資源豐富，多被視為廣佛的“后花園”。 這是經(jīng)濟(jì)后發(fā)、生態(tài)良好的地區(qū)時(shí)尚帽子，三水只能說明城市核心競(jìng)爭力不足、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低、城市化發(fā)展緩慢。 三水蓮花世界，蘆苞祖廟，審時(shí)度勢(shì)，把握市

2、場(chǎng)最新機(jī)遇，用老眼光看三水市場(chǎng)，本案惡戰(zhàn)市場(chǎng)信息陷入萬變，三水經(jīng)過多年積累，用變革用發(fā)展眼光看問題，把握市場(chǎng)變化，找準(zhǔn)確定位，今天三水經(jīng)濟(jì)發(fā)展是佛山的平均趨勢(shì)不同類型地區(qū)人均總產(chǎn)值按中美2010年平均匯率6.71計(jì)算，三水區(qū)2010年人均GDP為12950美元。 今天三水柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭力弱，其中輕工業(yè)：重工業(yè)=34:66，第二產(chǎn)業(yè)支持，但城市核心產(chǎn)業(yè)不足，即使是飲料業(yè)，現(xiàn)在其產(chǎn)值和創(chuàng)稅也很少，提供的就業(yè)崗位也特別廣泛。 第三產(chǎn)業(yè)占比低，低于大佛山33.51%的水平，城市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)業(yè)配套不完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。今天三水人口少，城市化水平低，備注：城市化水平=城市人口/總?cè)丝?，三水人口少?010

3、年常住人口62.26萬，僅占大佛山常住人口的8.66%，戶籍總?cè)丝?9.44萬，城市人口約12.65萬，然后、今天三水中心城市發(fā)展緩慢，西南街作為三水中心城市，目前依賴三水廣場(chǎng)支撐中心城市整體消費(fèi)，體量不足，定位中低端，制約消費(fèi)。 落后的一套城市是影響西南中心城區(qū)集中力的主要原因，今天三水人口少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢，產(chǎn)業(yè)不力，嚴(yán)重制約房地產(chǎn)發(fā)展，政策控制下三水房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入困境。 如果繼續(xù)保持這種“低效率”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，預(yù)計(jì)今后3年三水房地產(chǎn)市場(chǎng)只能“戰(zhàn)斗困獸”。 明天三水，能破局嗎？ 明天三水儲(chǔ)蓄能源，培育蛻變，根據(jù)三二一出人頭地訂劃，利用三年，保持年均增速18.8%，預(yù)計(jì)到2013年全區(qū)生產(chǎn)總額將

4、達(dá)到1000億元。 三水區(qū)的“十二五”修訂指標(biāo)，目前三水經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較低，但近年三水發(fā)展保持快速增長，根據(jù)“三二一”發(fā)展修訂，2013年三水全區(qū)GDP達(dá)到1000億元，即2010年禪城區(qū)GDP水平，第三產(chǎn)業(yè)、人均收入增加的未來三水區(qū)、明天三水“產(chǎn)業(yè)新城、南國水、廣佛肇綠芯”，三水將從以下方面發(fā)展：交通系統(tǒng)進(jìn)一步完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，城市發(fā)展布局更加明確，政府工作報(bào)告顯示，今后5年，三水將推進(jìn)塘西三期、三水二橋南引道延長線、永大線、永大線清遠(yuǎn)、西樵、廣州、佛山、江門、肇慶，通過完善交通渠道，三水構(gòu)建內(nèi)通外暢通交通網(wǎng)絡(luò)新格局，使三水成為資金、人才樞紐中心。明天三水擔(dān)任廣佛肇交通中心作用，明天三水產(chǎn)業(yè)

5、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，政府工作報(bào)告顯示，“十二五”期末前三水區(qū)基本形成珠三角地區(qū)重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。 今后5年三水將努力引進(jìn)3家以上行業(yè)龍頭企業(yè)，實(shí)現(xiàn)太陽能發(fā)電年產(chǎn)值超過500億元。 同時(shí)，加快汽車零部件、電子儀器、機(jī)械裝備等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力在5年內(nèi)建設(shè)年產(chǎn)值超過1500億元的先進(jìn)制造業(yè)集群。 將來將形成食品飲料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、包裝、檢驗(yàn)一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈，建立年產(chǎn)值超過500億元的全球飲料生產(chǎn)基地。 同時(shí)，全區(qū)人才總量將達(dá)到10萬人。 通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，三水在形成強(qiáng)大核心競(jìng)爭力的同時(shí)，向三水區(qū)吸引大量人才，特別是工業(yè)發(fā)展帶來的企業(yè)主、企業(yè)高管和普通員工，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)周邊配套設(shè)施的發(fā)展。 政府工作報(bào)告為

6、建設(shè)“南國水”、“三水新城”提出了具體方案。 三水設(shè)立專業(yè)工作單位，按照“一年完成修訂，三年完善基礎(chǔ)，五年呈雛形”的目標(biāo)，以樂平以南、云東海東、西南城市北地區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)三水新城建設(shè)。 三水新城的具體范圍位于三水二橋北引線以南、西南涌以西、云東海以東、廣三高速以北，短期規(guī)劃12平方公里，接近城鎮(zhèn)建設(shè)，長期規(guī)劃20平方公里多。 目前，西南街作為中心城市，由于城市基礎(chǔ)和空間制約，難以支撐新經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，未來要加快主要城市“北拓”的步伐，抓住佛山高新區(qū)調(diào)整和廣佛肇輕軌三水站建設(shè)的機(jī)遇，建設(shè)三水新城，吸引服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)定居，第三、明天三水新城崛起，未來三水從城市定位發(fā)展方向角度：三水成為廣東轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)

7、發(fā)展方式先行區(qū)，珠三角宜業(yè)成為綠色生態(tài)區(qū)和廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃角度：加強(qiáng)區(qū)域空間配置優(yōu)化，構(gòu)建三水“廣佛肇”回心定位，從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度， 從城市交通規(guī)劃的角度：加強(qiáng)與廣佛中心區(qū)的交通聯(lián)系，加快佛山中心組至三水西南中心組的交通建設(shè)，提高城市發(fā)展空間和等級(jí)。廣佛肇次中心城市定位、明確快速落實(shí)的修訂建設(shè)，使三水實(shí)現(xiàn)全方位高速發(fā)展、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市化發(fā)展，給房地產(chǎn)帶來進(jìn)一步多元化發(fā)展，城市化水平階段劃分，三水城市化剛進(jìn)入中期階段，城市人口迅速上升，呈現(xiàn)明顯農(nóng)村人口進(jìn)入城市的趨勢(shì)城市消費(fèi)力大幅增加，為房地產(chǎn)發(fā)展提供新的市場(chǎng)需求。 城市化進(jìn)程加快的同時(shí)，城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)大，形成

8、多個(gè)中心。 從廣三高速以北到環(huán)湖路領(lǐng)域的控制性詳細(xì)訂正計(jì)劃(2007-2020 )，訂正計(jì)劃面積11.52平方公里，訂正計(jì)劃預(yù)測(cè)到2020年的人口規(guī)模為20.4萬人。 定位居住與商業(yè)混合，兼顧生態(tài)功能綜合生活領(lǐng)域，接受中心城區(qū)居住功能溢出和工業(yè)園區(qū)居住需求，嚴(yán)格管理三水街兩旁一線區(qū)域建設(shè)住宅小區(qū)，突出商業(yè)功能，建設(shè)高級(jí)商貿(mào)、星級(jí)飯店等標(biāo)志性公共建筑，建設(shè)標(biāo)志性景觀區(qū)域。 中心向西、北開拓，修訂面積為11.95平方公里，預(yù)計(jì)到2020年人口規(guī)模為15萬人。 作為中心城市的重要組成部分，建設(shè)以居住為主、工業(yè)互補(bǔ)的功能領(lǐng)域。 輔助文化中心、圖書館、區(qū)行政事務(wù)大樓、公共汽車站、萬人浴場(chǎng)。河口領(lǐng)域控制性

9、詳細(xì)修訂計(jì)劃(2007-2020 )，恒福廣場(chǎng)：舊市街聚五星級(jí)酒店、百貨商店、辦公大樓和住宅的城市綜合體，建設(shè)面15萬，三水廣場(chǎng)：建設(shè)面11萬，目前三水最成熟的商業(yè)中心，捷和廣場(chǎng)：香港發(fā)展商，項(xiàng)目總城北區(qū)是交通樞紐、商業(yè)本案位于三水新城，毗鄰城市中心，給住宅和商業(yè)帶來了新機(jī)遇，但對(duì)政府投入、輕軌建設(shè)、捷和廣場(chǎng)商業(yè)集依賴性大，不可預(yù)測(cè)因素多，樓市控制常態(tài)化下，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金快速回收成功住宅市場(chǎng)特征分析和價(jià)值判斷，前提：需求透明，發(fā)展初期容量有限，階段供求波動(dòng)明顯，交易量波動(dòng)大，客戶需求不穩(wěn)定的05-09三水：爆發(fā)性改善需求遇到斷斷續(xù)續(xù)的市場(chǎng)供給， 導(dǎo)致熱銷上漲的09-10年三水：累積剛性需求

10、遇到一盤供應(yīng)，成果時(shí)代城市需求容量有限，連續(xù)的三水未來呈明顯收縮量趨勢(shì)，數(shù)據(jù)源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心，面積：萬，面積：萬，平均價(jià)格：元/，平均價(jià)格：元/，限購以來市場(chǎng)瞬間資料來源：原委數(shù)據(jù)中心，面積，但從年度供給和投資增長速度來看，顯示出與市場(chǎng)不一致的熱量，明顯的供給大于需求，特點(diǎn)2 :客戶被供求和市政訂劃牽引，板塊流動(dòng)明顯，板塊變遷明顯，沒有明確的方向，真正的核心河口舊改板塊、江南新區(qū)肇慶、本案、中心市區(qū)、中心市區(qū)、日美名軒、山水一品、恒福廣場(chǎng)、銷售項(xiàng)目分布、中心市區(qū)、斷層、西南涌板、東海藍(lán)灣、雅居樂花園北江明珠、明珠灣、頤澳灣、譽(yù)海尚城、時(shí)代城、售前銷售項(xiàng)目分布什么？ 城北、居住中心遷移，沒有真正

11、的居住中心。由于各板塊的供給量有限，板塊的持續(xù)力有限，因此客戶不得不為了運(yùn)營商而轉(zhuǎn)移到其他板塊。 客戶自由，受各板塊項(xiàng)目概念的炒作，政府訂劃概念的疏導(dǎo)，政策規(guī)制的影響，不成熟的職業(yè)觀念讓他們?cè)诟靼鍓K之間奔走，“房子的真正價(jià)值”，使用價(jià)值，房子的基本結(jié)構(gòu)是各種基本居住需求的價(jià)值，如生活、學(xué)習(xí)、 能夠充分滿足工作等需求的房屋也是體現(xiàn)業(yè)主社會(huì)地位的“家具”之一，投資價(jià)值隨著時(shí)間的推移而提高，在房屋場(chǎng)所、設(shè)置、質(zhì)量、等級(jí)等方面決定，重新定義房屋價(jià)值，改善價(jià)值，購買中高級(jí)住宅，以滿足改善居住的需要購買住房觀念的改善價(jià)值主要體現(xiàn)居住的便利性和舒適性，可以從項(xiàng)目園林、環(huán)境資源、戶型、項(xiàng)目等級(jí)等方面出現(xiàn)的市場(chǎng)

12、價(jià)值主要從項(xiàng)目防跌能力方面出現(xiàn)的投資價(jià)值主要從項(xiàng)目上升能力出現(xiàn)的身份價(jià)值主要從項(xiàng)目上升能力出現(xiàn)的身份價(jià)值10分滿分，磁盤得分為相對(duì)值。 銷售項(xiàng)目主要依賴熱房的價(jià)值而受歡迎，整體綜合價(jià)值低，中心城市供給少，大部分項(xiàng)目缺乏套餐，普遍使用價(jià)值不高，改善價(jià)值也受到影響，整體水平不高，受限制的影響，多個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格本案毗鄰捷和廣場(chǎng)城市整合體、新公共汽車站、廣佛輕軌站，在未來城市中心占有優(yōu)勢(shì)地位，具有較高的使用價(jià)值、改善價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值，綜合價(jià)值高，城市上層，一直不能滿足舊城市改善型客戶，可以滿足城市未來的特點(diǎn)3 :到未來競(jìng)爭激化的09年，購買西南購房的客戶很多，改造客戶很多，需求產(chǎn)品以111130

13、為主，但隨著樓價(jià)的持續(xù)上漲和政策對(duì)高端項(xiàng)目的控制，客戶的需求面積縮小，以91110為主，需求受價(jià)格和政策的影響，三水供求面積有向下的趨勢(shì)，以90110房為主，70-90逐漸上升，數(shù)據(jù)源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心(統(tǒng)一修訂范圍為2010年2011年8月取得并合并預(yù)售項(xiàng)目)，數(shù)據(jù)源：經(jīng)緯數(shù)據(jù)中心(經(jīng)平均價(jià)格為50007000元/西南絕對(duì)主力，庫存為26.61萬，17.58萬為110以上的大積產(chǎn)品，18.6萬位于中高端，網(wǎng)簽將更新至2011年10月，今后1-3年將重新供應(yīng)和供應(yīng)中高端大積產(chǎn)品。 爆炸性供應(yīng)面臨緩慢的市場(chǎng)需求，在明顯供應(yīng)過大、人口增加、流動(dòng)人口增加不足的情況下，市場(chǎng)必然下降到未來城市的最大機(jī)會(huì)是拉

14、動(dòng)輕軌、推動(dòng)工業(yè)、推動(dòng)城市化、80-90人口成為主力購買者。 但是，將來中高端、大積產(chǎn)品堆積供應(yīng)，供求矛盾突出，市場(chǎng)容量面臨更大挑戰(zhàn)的板塊內(nèi)捷和廣場(chǎng)將包羅三水和周邊高端客戶，本案難以超越。 躲開前線！ 把握市場(chǎng)機(jī)遇，吸引城市崛起而聚集的城市新興力量：中端投資客、工業(yè)園中堅(jiān)層、城市向上努力層、本案最佳上市時(shí)期接受中心城市和西南涌板塊后市空位、接受捷和廣場(chǎng)第一個(gè)大積產(chǎn)品銷售高峰、板塊城市價(jià)值本案客戶定位以需求高的客戶為主，投資客戶和改善型客戶制作補(bǔ)充產(chǎn)品以90小三房為主，其次是7080兩房產(chǎn)品，再訂定少量的90-110中心園景產(chǎn)品，是為了充分挖掘城北商貿(mào)中心的價(jià)值，必須訂定一些商業(yè)房地產(chǎn)和公寓產(chǎn)品本案價(jià)值，改善價(jià)值： 110以上三，四房投資價(jià)值：商業(yè)使用價(jià)值： 70-90二，三房，制約因素，90/70限購，競(jìng)爭壓力，中高端110以上產(chǎn)品堆積如山，住宅市場(chǎng)定位，價(jià)值，與住宅相比，各種商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是？價(jià)格、地區(qū)、本案位于