綜合型商業(yè)功能及案例ppt課件.ppt

1、綜合型商業(yè)功能及案例,9/4/2020,2,海上海新城,成都世紀(jì)城,六本木新城,功能性案例,1. 功能性案例研究與啟示,上海青年城,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),功能性案例,上海青年城,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),9/4/2020,3,發(fā)展背景 2003年12月，按照市委、市政府的規(guī)劃，成都會(huì)展旅游集團(tuán)借助成都城南開(kāi)發(fā)契機(jī)，啟動(dòng)了世紀(jì)城新會(huì)展中心項(xiàng)目。 世紀(jì)城位于城南新區(qū)核心位置，為當(dāng)時(shí)規(guī)劃中的南部城市副中心,西到南延線天府大道，北鄰?fù)猸h(huán)線，總占地1504畝，建筑面積約200萬(wàn)。 發(fā)展過(guò)程 2003年12月，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心破土

2、動(dòng)工 2005年，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心開(kāi)始試營(yíng)業(yè) 2005年10月，天鵝湖花園公開(kāi)上市銷(xiāo)售 2006年8月，嬌子國(guó)際會(huì)議中心開(kāi)始投入使用 2007年底，天鵝湖花園一期住宅交付使用 2008年1月，世紀(jì)城洲際酒店群開(kāi)業(yè) 經(jīng)過(guò)四年建設(shè)，目前成都世紀(jì)城所有主體項(xiàng)目全面落成。,城市副中心核心區(qū)位大規(guī)模綜合體,項(xiàng)目建設(shè),成都世紀(jì)城,1,項(xiàng)目以國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)為引擎，發(fā)展為集展覽會(huì)議、酒店商業(yè)、文化娛樂(lè)、休閑度假、商務(wù)辦公、生態(tài)住宅功能集聚的城市綜合體。,9/4/2020,4,締造“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作，以會(huì)展及相關(guān)配套設(shè)施服務(wù)城市，促進(jìn)城市建設(shè)，提升城市形象”的“中國(guó)會(huì)展業(yè)的成都模式”,成都世紀(jì)城,1,9

3、/4/2020,5,9/4/2020,6,9/4/2020,7,關(guān)鍵成功要素（KSF）分析與啟示,項(xiàng)目啟示,關(guān)鍵成功要素（KSF)分析,地處優(yōu)質(zhì)區(qū)位：成都發(fā)展向南，世紀(jì)城開(kāi)始伊始就為南部城市副中心核心位置 確立有效運(yùn)營(yíng)模式：迎合市府“輻射全國(guó)、面向世界的會(huì)展之都”要求，開(kāi)發(fā)商成都會(huì)展集團(tuán)確立以會(huì)產(chǎn)業(yè)為核心啟動(dòng)引擎，帶動(dòng)相關(guān)配套設(shè)施發(fā)展 開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的企業(yè)資源力：開(kāi)發(fā)商成都會(huì)展集團(tuán)具備良好的資源整合力、強(qiáng)大的實(shí)力及持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展理念 高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃：充分考慮項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)與高起點(diǎn)建設(shè)要求，堅(jiān)持國(guó)際一流新城發(fā)展理念，將文化、商業(yè)、地產(chǎn)與城市發(fā)展等有機(jī)融為一體 超大規(guī)模的綜合體：超大體量，全功能的聚合，保障

4、項(xiàng)目初期良好的自循環(huán)與后期的區(qū)域地標(biāo)形象的確立 創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，如首創(chuàng)中國(guó)空中花園大宅。,對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展啟示,堅(jiān)持長(zhǎng)遠(yuǎn)目光與項(xiàng)目當(dāng)前資源，應(yīng)充分把握合肥市及經(jīng)開(kāi)區(qū)的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目地位。如謀求強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)開(kāi)區(qū)副中心地位，提升大南部中心地位。 考慮項(xiàng)目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項(xiàng)目?jī)?nèi)外部資源，確定項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎與有效運(yùn)營(yíng)模式。如可導(dǎo)入大型國(guó)際會(huì)議中心、頂級(jí)酒店等作為項(xiàng)目啟動(dòng)引擎與引爆點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在結(jié)合當(dāng)前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提下盡量實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)權(quán)出售的有效結(jié)合。如住宅可以分期開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，確保現(xiàn)金流正常與資金平衡，商辦公建類(lèi)進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)，獲取利潤(rùn)最大化。 應(yīng)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目總體規(guī)劃

5、與創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念。如引進(jìn)外腦、進(jìn)行國(guó)際規(guī)劃招標(biāo)、創(chuàng)新高層公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)等,成都世紀(jì)城,1,9/4/2020,8,海上海新城,成都世紀(jì)城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),9/4/2020,9,發(fā)展背景 項(xiàng)目選址上海傳統(tǒng)意義上的“下只角”大連路(虹口與楊浦兩區(qū)的分界路)之東楊浦一側(cè)的原“上海工具廠”地址，總占地8萬(wàn)平方米，總建筑面積23萬(wàn)平方米。 2003年2月，在“文化與地產(chǎn)”頭腦風(fēng)暴會(huì)上，上實(shí)發(fā)展董事長(zhǎng)陳偉恕首倡了“新文化地產(chǎn)”的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念。7月,“海上?！迸e行奠基儀式。上實(shí)發(fā)展希望將其做成上海有代

6、表性和引領(lǐng)性的房地產(chǎn)作品，探索出“新文化地產(chǎn)”的運(yùn)作規(guī)則。 發(fā)展過(guò)程 2003年2月，首倡“新文化地產(chǎn)”的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念 2003年7月，“海上?！迸e行奠基儀式。 2004年7月，“海上海新城”售樓中心啟用 2005年3月，新文化地產(chǎn)研究中心成立 2005年9月，創(chuàng)意LOFT公開(kāi)銷(xiāo)售 2006年8月，創(chuàng)意生態(tài)居公開(kāi)銷(xiāo)售,上海傳統(tǒng)“下只角”的國(guó)際創(chuàng)意新城,項(xiàng)目建設(shè),海上海新城,2,項(xiàng)目以“新文化地產(chǎn)”為理念，進(jìn)行創(chuàng)意地產(chǎn)實(shí)踐，建設(shè)成為集創(chuàng)意LOFT、創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)新生態(tài)居住為一體的新型創(chuàng)意型城市綜合體。,9/4/2020,10,項(xiàng) 目 功 能 構(gòu) 成,創(chuàng)意LOFT 3幢高層，純玻璃幕墻，建面8萬(wàn)

7、平方米，普遍面寬8.4米提供3.4M、4.6M、5.3M、6.5M的多樣層高,創(chuàng)意商業(yè)街區(qū) 占地21791.84平方米，擁有五大院落，三大文化空間建筑（海上講堂、會(huì)館、劇場(chǎng)）。,創(chuàng)意生態(tài)居 總建筑面積近9萬(wàn)平方米，共7棟18-23層的精致住宅環(huán)綠而居,海上海新城,2,9/4/2020,11,9/4/2020,12,9/4/2020,13,關(guān)建成功要素（KSF)分析及啟示,項(xiàng)目啟示,海上海成功要素（KSF)分析,文化與地產(chǎn)的有效結(jié)合：率先進(jìn)行文化與地產(chǎn)的嫁接思考、實(shí)踐，從新住宅運(yùn)動(dòng)進(jìn)入新文化地產(chǎn)時(shí)代，成為其開(kāi)山之作。 迎合大勢(shì)與區(qū)域的發(fā)展：迎合世界創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)浪潮及上海創(chuàng)意先鋒的時(shí)代特色，同時(shí)充分挖

8、握知識(shí)楊浦戰(zhàn)略、東外灘開(kāi)發(fā)及原有工業(yè)建筑文化特性。 開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的企業(yè)資源力：開(kāi)發(fā)商上實(shí)地產(chǎn)具備良好的資源整合力、強(qiáng)大的實(shí)力及持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展理念 項(xiàng)目定位主題的明確與統(tǒng)一：項(xiàng)目服務(wù)客群主要以中高檔收入為主的具有創(chuàng)意、文化理念等階層，充分體現(xiàn)其內(nèi)在商業(yè)、辦公、居住的有效統(tǒng)一與和諧共生。 創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，如海上海創(chuàng)意商業(yè)街從建筑藝術(shù)形態(tài)到街區(qū)商業(yè)定位，都具有鮮明的“新建筑、新財(cái)富、新生活”特點(diǎn)。,對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展啟示,進(jìn)行文化與地產(chǎn)的有效結(jié)合，充分享受文化賦予地產(chǎn)的高附加值，如結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域高校集中、藝術(shù)館創(chuàng)建等良好文化氛圍進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)新與定位提升。 立足項(xiàng)目當(dāng)前資源，應(yīng)充分把握合肥市及經(jīng)開(kāi)區(qū)的文化

9、發(fā)展方向，確定項(xiàng)目地位。如在文化方面體現(xiàn)合肥開(kāi)放的新都市一面以及南部城區(qū)的國(guó)際化形象。 考慮項(xiàng)目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項(xiàng)目?jī)?nèi)外部資源，明晰項(xiàng)目的主題定位。如項(xiàng)目的總體目標(biāo)客群可定位為具有新型理念與高品質(zhì)國(guó)際化生活的中高檔收入人群。 應(yīng)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目總體規(guī)劃與創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念。如引進(jìn)外腦、進(jìn)行國(guó)際規(guī)劃招標(biāo)、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)等,海上海新城,2,9/4/2020,14,海上海新城,成都世紀(jì)城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),9/4/2020,15,發(fā)展背景 六本木位于東京市中心，過(guò)去是比較混亂的地方，

10、有朝日新聞社電視臺(tái)，也有紅燈區(qū)的地方。 東京中心城區(qū)人多地少，日本政府打算于此實(shí)驗(yàn)，在這里用11.6公頃做了一個(gè)示范，建起了高層，騰出大量的土地用來(lái)做綠化，改善環(huán)境。 發(fā)展過(guò)程 從年到年，六本木新城建設(shè)歷時(shí)年，其中，施工只用了年時(shí)間，而規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及與拆遷戶的溝通花了年。 該項(xiàng)目由日本森大廈株式會(huì)社開(kāi)發(fā)建設(shè)，是日本最大規(guī)模的城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2003年4月25日竣工開(kāi)始使用。 發(fā)展結(jié)果 目前已成為世界著名購(gòu)物中心和旅游中心 ，同時(shí)也是東京的綠色都市文化中心和精英之城，是外地游客到東京的必游之地。,17年鑄就新都市主義居住空間的范本,項(xiàng)目建設(shè),東京六本木新城,3,項(xiàng)目以營(yíng)造綠色文化都市中心為主題,最

11、終建設(shè)成集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施等功能于一體的新型都市綜合體。,9/4/2020,16,項(xiàng)目功能及分布,東京六本木新城,3,9/4/2020,17,新城總體概貌,露天廣場(chǎng),電影院,文化標(biāo)志,學(xué)術(shù)中心,9/4/2020,18,關(guān)鍵成功要素（KSF)分析及啟示,項(xiàng)目啟示,六本木成功要素（KSF)分析,文化與地產(chǎn)有效對(duì)接：如明確營(yíng)造綠色文化都市中心，在MORI大廈的第49層設(shè)置藝術(shù)中心，其包括森美術(shù)館、東京展望臺(tái)、六本木東京觀光俱樂(lè)部和六本木希爾學(xué)院。 大型商業(yè)設(shè)施驅(qū)動(dòng)：以大型購(gòu)物中心功能開(kāi)為先,帶動(dòng)辦公、居住等發(fā)展 明確的功能主題定位：項(xiàng)目定位明確，打造國(guó)際化的社區(qū)，且多功能復(fù)合，一

12、次解決人們工作、生活、休閑的所有需求。 綠色都市的營(yíng)造：如提高建筑的高度，來(lái)增加公共空間面積；注重公共空間景觀的創(chuàng)新和營(yíng)造，注重公共空間綠化的營(yíng)造； 開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的實(shí)力與決心：六本木新城開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)17年，其中施工只用了3年時(shí)間。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的持續(xù)敬業(yè)精神與決心是項(xiàng)目成功的重要保證,對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展啟示,進(jìn)行文化與地產(chǎn)的有效結(jié)合，充分享受文化賦予地產(chǎn)的高附加值，如結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域高校集中、藝術(shù)館創(chuàng)建等良好文化氛圍進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)新與定位提升，同時(shí)確定文化設(shè)施的啟動(dòng)引擎 立足項(xiàng)目當(dāng)前資源，進(jìn)行大商業(yè)思維與運(yùn)作，帶動(dòng)區(qū)域升值，如可考慮政務(wù)新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等大南部商服設(shè)施極為缺失的情況下

13、謀求與區(qū)域共同營(yíng)造大南部商業(yè)核心。 考慮項(xiàng)目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項(xiàng)目?jī)?nèi)外部資源，明晰項(xiàng)目的主題定位。如充分考慮項(xiàng)目中各功能的復(fù)合性與一體性。 充分重視綠色都市空間的營(yíng)造，如考慮項(xiàng)目較高容積率的前提下，在景觀營(yíng)造上可以執(zhí)行 “城市中心文化”與“垂直庭院城市”的理念。,東京六本木新城,3,9/4/2020,19,海上海新城,成都世紀(jì)城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),9/4/2020,20,發(fā)展背景 九亭為上海松江區(qū)和閔行區(qū)的交界處，原來(lái)為一個(gè)鎮(zhèn)，上海城市規(guī)劃把該區(qū)域作為城市西南片區(qū)主要的人口導(dǎo)入

14、區(qū)域。 上海青年城為隨著地鐵九號(hào)線的規(guī)劃而被提起，以九號(hào)線地鐵上蓋物業(yè)作為支撐而啟動(dòng)的項(xiàng)目。 發(fā)展過(guò)程 2005年啟動(dòng)，先期推出小戶型城市青年公寓，層高3.6米。 2007年前期公寓全部售完，2008年開(kāi)始銷(xiāo)售二期的商業(yè)公寓，層高4.8米，繼續(xù)打造時(shí)尚概念。 未來(lái)2-3年內(nèi)將啟動(dòng)酒店、辦公、商業(yè)。 發(fā)展結(jié)果 成為上海最具有城市年輕活力的社區(qū)，在上海年輕人置業(yè)圈內(nèi)形成了一個(gè)不小的轟動(dòng)； 引領(lǐng)了上海LOFT公寓和城市年輕綜合社區(qū)的潮流。,上海郊區(qū)年青態(tài)城市時(shí)尚綜合體,項(xiàng)目建設(shè),上海青年城,4,項(xiàng)目以年輕態(tài)文化概念為主題,前期主推青年公寓，最終建設(shè)成集住宅、服務(wù)公寓、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施等功能于一體

15、的新型都市綜合體。,9/4/2020,21,項(xiàng)目功能及分布,上海青年城,4,9/4/2020,22,關(guān)鍵成功要素（KSF)分析及啟示,項(xiàng)目啟示,青年城成功要素（KSF)分析,符合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：以小面積、復(fù)合空間的公寓設(shè)計(jì)來(lái)吸引上海的時(shí)尚年輕人士，打造綜合服務(wù)社區(qū)。 城市公寓人氣驅(qū)動(dòng)：以小戶型居住公寓先期啟動(dòng)吸引大量的年輕人群入住，形成城市青年社區(qū)的概念。 明確的功能主題定位：項(xiàng)目功能定位明確，以青年態(tài)設(shè)施作為主要的配套，集合了酒店、創(chuàng)業(yè)辦公、時(shí)尚商業(yè)和服務(wù)公寓。 全新的概念設(shè)計(jì)：全新的理念設(shè)計(jì)整個(gè)社區(qū)，打破原有的大盤(pán)定位綜合化的慣例，以小眾市場(chǎng)作為主要的目標(biāo)客戶群，為其設(shè)計(jì)全方位符合其整

16、體定位的綜合性時(shí)尚社區(qū)。,對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展啟示,結(jié)合本區(qū)域的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，創(chuàng)造項(xiàng)目的亮點(diǎn)，定準(zhǔn)目標(biāo)客戶，設(shè)計(jì)符合客戶產(chǎn)品的建筑。 以某一種物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行先期啟動(dòng)，帶動(dòng)人氣的聚集，如本項(xiàng)目可以考慮先服務(wù)公寓項(xiàng)目，從而確定項(xiàng)目的風(fēng)格和目標(biāo)客戶，形成概念。 考慮項(xiàng)目的大規(guī)模與綜合體屬性，充分整合項(xiàng)目?jī)?nèi)外部資源，明晰項(xiàng)目的主題定位。如充分考慮不同功能的融合性，建設(shè)符合性社區(qū)。 充分重視概念的設(shè)計(jì)，如可以設(shè)計(jì)出文化型精致社區(qū)，專(zhuān)打高端市場(chǎng)。,上海青年城,4,9/4/2020,23,海上海新城,成都世紀(jì)城,六本木新城,1. 功能性案例研究與啟示,功能性案例,上海青年城,英國(guó)Birmingham,Brindley

17、place商務(wù)區(qū),9/4/2020,24,Source:,介紹： Birmingham位于倫敦的西北面，是英國(guó)中心地帶。它距倫敦約115哩，即兩小時(shí)車(chē)程。 由80年代起， Birmingham政府開(kāi)始改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，希望把本以工業(yè)為主導(dǎo)演變成以商務(wù)旅游為產(chǎn)業(yè)的城市。 從地理角度來(lái)看，市政府希望利用水道為發(fā)展中心，帶動(dòng)城市發(fā)展。 Brindleyplace是市中心西部伸延區(qū)第一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，The Mailbox是它后期因需求而開(kāi)發(fā)的另一個(gè)沿水道、舉居住的商務(wù)區(qū)。 周邊狀況： Brindleyplace兩邊由市中心水道包圍，與 Birmingham市級(jí)的比賽場(chǎng)所、水族館、圖書(shū)館、會(huì)堂、以及國(guó)際會(huì)

18、展中心等相連。,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),5,歷時(shí)15年鑄就的休閑商務(wù)生態(tài)居住綜合區(qū),項(xiàng)目建設(shè),9/4/2020,25,Source:,功能布局： Brindleyplace占地7公頃，是英國(guó)最大的綜合性發(fā)展項(xiàng)目。 它以商務(wù)（包括辦公樓和零售）為主導(dǎo)，配以住宅、文化及綠化廣場(chǎng)等休養(yǎng)、休閑及娛樂(lè)設(shè)施，把自己成為Birmingham主要的活動(dòng)中心。 共有十座辦公樓，由不同建筑師設(shè)計(jì)，集中在Brindleyplace中心，以步行系統(tǒng)、藝術(shù)展示廳和兩個(gè)公共綠化廣場(chǎng)聯(lián)系。周邊則是配套設(shè)施，如沿水道的水族館和The Waters Edge購(gòu)物娛樂(lè)中心，和西邊的表演廳、酒店

19、和住宅等。 約有8500人在這辦公，共提供約400個(gè)住宅單位。,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),5,9/4/2020,26,Source:,物業(yè)分析： 以辦公樓、零售、餐飲和住宅物業(yè)為主。 正因Brindleyplace不但擁有良好地理位置及集居住和工作用途，而且他的設(shè)計(jì)以親綠親水無(wú)車(chē)環(huán)境為主，所以無(wú)論是商務(wù)或住宅都屬英國(guó)最貴平均租金。 住宅方面，主要針對(duì)白領(lǐng)階層客戶，所以主力提供1至2房戶型。 除了八號(hào)辦公樓是13層高外，其他辦公樓都是6至7層高。所以對(duì)沿水道另一邊的住宅區(qū)并沒(méi)有構(gòu)造一般市中心帶來(lái)的壓抑感。,英國(guó)Birmingham,Brindleyplace商務(wù)區(qū),5,9/4/2020,27,Source:,配合政府的商務(wù)旅游發(fā)展方向，提供商務(wù)、居住、娛樂(lè)和休閑等服務(wù)功能。