龍湖項目啟動會標(biāo)準(zhǔn)模板.ppt

1、項目啟動階段標(biāo)準(zhǔn)模板（XXX年版）,重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)辦,什么是項目啟動會,啟動會是通過多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力完成對項目第一次、也是最重要的一次決策，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。 參會人員： 會議主持人：項目經(jīng)理（是每一次會議的主持人） 公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；PMO成員；董事長助理、董事長 項目經(jīng)理，項目團(tuán)隊成員 會議召開方式： 需召開多次會議 每次會議均需做出決策，并定出決策點 每次會后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞,按時完成啟動會成果的關(guān)鍵,啟動會之前或者拿地階段，針對項目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動會方案報批通過，降低方

2、案反復(fù)的風(fēng)險。 拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項目啟動會效率的前提。 啟動會是我們對項目的判斷和決策，是項目的其中一個階段性成果。若由于市場變化或政府報批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動會。,原則、目的,明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。 對項目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項目的價值點、決策點、控制點。 識別項目風(fēng)險點，提出預(yù)案。 啟動會是職能向項目團(tuán)隊的交底會。 針對目標(biāo)和工作范圍做好減法，對意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識。,啟動會邏輯圖,投資測算,市場定位,產(chǎn)品定位,風(fēng)險顯化 價值挖掘,一二級計劃,成

3、本測算,體驗區(qū)選址定位,項目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）,第一次啟動會,第一次啟動會成果,總經(jīng)理初定項目成功標(biāo)尺 地塊條件交底紀(jì)要 項目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點 地塊周邊市政接口 市場調(diào)研及客戶訪談,提交要求,提交時間： 取得土地（第一筆土地款支付時間) 后，10個日歷日內(nèi)。 責(zé)任人： 總經(jīng)理初定項目成功標(biāo)尺( 包括項目總貨值）-項目經(jīng)理 地塊條件交底紀(jì)要-項目開發(fā)部經(jīng)理 項目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點-項目報建主管 地塊周邊市政接口-項目工程經(jīng)理 市場調(diào)研及客戶訪談-項目營銷經(jīng)理 審批流程： 責(zé)任人-項目經(jīng)理-PMO-董事長,總經(jīng)理初定項目成功標(biāo)尺,根據(jù)集團(tuán)及公司戰(zhàn)略和預(yù)算，總經(jīng)理初定項目成

4、功標(biāo)尺 項目產(chǎn)品成功： 銷售凈利率 IRR 銷售總貨值 推盤計劃及年度簽約額 項目管理成功： 拿地到項目開工、開盤工期 交房一次成功率 成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）,地塊條件交底紀(jì)要項目基本建設(shè)程序及報建風(fēng)險點,PMO向公司各職能負(fù)責(zé)人及項目團(tuán)隊成員交底（基本同上會時內(nèi)容） 土地信息 項目預(yù)案 項目當(dāng)時設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價、項目計劃 將實際地價代入后的項目銷售利潤率及IRR 深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨椖炕窘ㄔO(shè)程序，掌握報建風(fēng)險點、難點及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對新公司、新項目，但要注意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣） 項目報批、報建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。 項目預(yù)售條件

5、及預(yù)售許可證的辦理程序 項目融資條件及程序,地塊周邊市政接口,地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強電、弱電、市政道路、供暖、中水等 天然氣：接駁點位、管徑、氣壓大小 給水：接駁點位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費用；施工臨時用水接駁申請手續(xù)。 污水：接駁點位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時污排接駁申請手續(xù)。 雨水：接駁點位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費用；施工臨時雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。 強電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。 周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時間

6、，找到政府歸口管理部門。,市場調(diào)研及客戶訪談,地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人 噪音源：如，周邊快速干道、飛機(jī)航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。 污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場、土質(zhì)污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。 對心理產(chǎn)生不利因素：加油站、瘋?cè)嗽?、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。 策劃部的市場調(diào)研，對重點目標(biāo)客戶的深度訪談。,最后一次啟動會,項目啟動會最終成果,項目成功標(biāo)尺 風(fēng)險預(yù)案 市場定位 產(chǎn)品定位（含建筑、景觀設(shè)計任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，戶型配比） 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 項目一二級計劃 項目目標(biāo)成本（啟動）及合約規(guī)劃 投

7、資分析模型（啟動）,提交要求,啟動會成果提交時間要求 ： 模仿、復(fù)制項目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個工作日內(nèi)； 創(chuàng)新項目、新公司第一個項目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個工作日內(nèi)。,風(fēng)險預(yù)案,包括：識別風(fēng)險、評估風(fēng)險、應(yīng)對預(yù)案 至少關(guān)注以下風(fēng)險，并提出預(yù)案 交地 方案審批 地質(zhì)狀況 主材價格波動 市場風(fēng)險 周邊市政配套延遲移交 地方政府換屆,市場定位,目標(biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點是什么？消費思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項目傳播通道 ？ 標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個項目？可以是外區(qū)域的。（有利于

8、研發(fā)、成本、工程找到對產(chǎn)品的感覺，對項目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）,市場定位,3、單套總價位？單套面積？功能房間數(shù)量？ 4、敏感點是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。 推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？,產(chǎn)品定位,總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖 交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通） 戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點分析） 外立面風(fēng)格,產(chǎn)品定位-項目景觀方案,采用意向圖片、剖面等， 描述景觀的整體風(fēng)格（支撐營銷賣點）

9、，描述關(guān)鍵景觀節(jié)點（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點處理） 。 采用意向圖片、剖面等，描述支持產(chǎn)品溢價的景觀價值挖掘點。 控制硬景面積。 硬景鋪裝材料一般控制35種以內(nèi)。但鋪裝工藝應(yīng)考究，做好表面防護(hù)、成品保護(hù)。 軟景在此會上宜對樹種、灌木、藤本等做出品種范圍的決策，最好使用本地資源，目的是進(jìn)行苗木資源的儲備。,產(chǎn)品定位-價值挖掘,特定戶型價值挖掘： 底層戶型 頂層躍層 面積贈送 親地 分綠、贈綠（盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈送給業(yè)主，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價） 與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合 盡量減少地下車庫面積,體驗區(qū)選址、定位及開放計劃,對選址、實施作為獨立子項目進(jìn)行決策和計劃分解。 體驗區(qū)的選址需

10、考慮：達(dá)到路線設(shè)計，增強客戶的體驗；停車區(qū)域的選擇；體驗區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。 新公司宜選擇實力強的景觀、裝修施工單位，降低新團(tuán)隊不成熟的風(fēng)險。 若使用臨時售樓處，建議照搬以往類似項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項目特色。 不鼓勵修建會所。若建會所，應(yīng)嚴(yán)格控制會所占地上容積率的面積；會所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴(yán)格控制高級精裝面積；嚴(yán)格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會所應(yīng)考慮對外開放。 會所功能設(shè)計，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運動功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會所和售樓處可合二為一。啟動會前應(yīng)征求物業(yè)的意見。,產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),包括： 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)

11、差異化，實現(xiàn)“高溢價”。 建造標(biāo)準(zhǔn)： 固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化 ，實現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。 要點： 以前的痛點、反復(fù)決策點、客戶敏感點 滿足政府的最低要求 符合市場的一般標(biāo)準(zhǔn) 務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因。,項目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動版）,原則 按通常標(biāo)準(zhǔn)計算 價值判斷，分配重點 成本前控，前緊后松,項目一二級計劃（啟動版）,按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點、階段成果必須列入計劃。 項目計劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個匯總。而必須是由項目經(jīng)理牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點、風(fēng)險點、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。 項目計劃備注信息欄非常重要，包括：啟動會未決策的點，應(yīng)明確下次決策時點、責(zé)任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗、小貼士 。 凡是下列情況都應(yīng)增加計劃的控制點或作為部門細(xì)分點：職能間交叉的、與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個工作包上沒有經(jīng)驗和把握的。 將暫時無法由項目啟動會決策的其它決策點，盡可能在工作計劃中明示成項目計劃節(jié)點并落實責(zé)任人、決策質(zhì)量、成果標(biāo)準(zhǔn)等。,分解計劃的工具-WBS（6把刀）,先管理后產(chǎn)品 動賓結(jié)構(gòu) 任務(wù)工期分解成440小時以內(nèi) 暫不考慮與其它項目相沖突 頭腦風(fēng)暴 不排序,成果整理及審批,每次會議項目經(jīng)理務(wù)必安排專人記錄、整理會議紀(jì)要 項目