大型主力店的選址.ppt

1、大型主力店的選址要求及開店要求,講師瞿樟仁,大型主力店的選址要求及開店要求,主力店是從美國傳來的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的錨。一個船沒有錨就飄浮不定，有了錨就可以穩(wěn)定住船、定準(zhǔn)位置。如果一個購物中心里面沒有主力店，那么商場的定位就做不出來。 主力店簽約的租期一般時間很長，可能20年，也可能30年。主力店其實有很多種，百貨主力店：如；新世界百貨、西武、連卡佛、等。超市主力店：如；沃爾瑪、家樂福、歐尚、百安居等這些業(yè)態(tài)，另外還有軟商業(yè)，包括餐飲娛樂、生活家居、建材家居等等次主力店。 主力店有很多要求，它們對購物中心起著關(guān)鍵性的作用。主力店提出的要求可能跟開發(fā)發(fā)商原來開

2、發(fā)定位確實有很大的距離。國內(nèi)外有很多大型的購物中心和MALL項目，他們都有23家的主力店作為總的商場形象、定位。,第一種主力店是百貨,目前我國傳統(tǒng)的百貨店大多數(shù)已經(jīng)演變成了一個小型的購物中心，而且這類微型的購物中心逐年遞增。 在一個購物中心里，百貨是很有集客力的。現(xiàn)在百貨業(yè)態(tài)也變得多樣化，除了一般綜合型的百貨店（深圳茂業(yè)），還有時尚百貨（0101）、高端百貨店（香港恒隆廣場），國外的很多百貨也有一些新的形態(tài)考慮進(jìn)來中國大陸?，F(xiàn)在國際百貨基本已經(jīng)進(jìn)入國內(nèi)一線城市，一線城市越來越飽和了。 大多數(shù)都在進(jìn)軍一線城市的成熟商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)空間，加大了商業(yè)容積率從而也會導(dǎo)致“商業(yè)競爭”！政府應(yīng)該將區(qū)域

3、內(nèi)的百貨整合在一起來，形成差異化經(jīng)營,第一種主力店是百貨,一般百貨店選址面積都要34萬以上（建筑面積），這也是一個瓶頸?，F(xiàn)在開發(fā)商招商同時都面臨一個很大的難題和矛盾，就是最好的位置一般都給了百貨，占的面積很大，百貨店的品類招商與MALL的招商相互搶資源是必免不了的。第二個問題，百貨店給的租金比較低，簽約租期時間長，百貨店談判難度是比較高的。在國內(nèi)基本上一大半以上都是以綜合百貨為主。像主題百貨、精品百貨、時尚百貨選擇不多。還有外資百貨進(jìn)入國內(nèi)，像連卡佛、新世界、香港的恒隆、他們進(jìn)入的并不多，招商的時候遇到很多的難題（很多發(fā)展商的項目定位都是國際頂級品牌的百貨，首先從定位上就會形成資源緊張的競爭）

4、。發(fā)展商談判的時候很難爭取到比較好的條件。有很多發(fā)展商現(xiàn)在為了解決這個問題，打算將這塊變成自己做，這個案例在國內(nèi)很多地區(qū)都有（成功的很少）。 跟百貨店合作的模式不單純是租賃，反過來需要百貨店營運(yùn)商（銅鑼灣、燕莎等都在從事著二房東的角色）輸出管理，由業(yè)主方投資。因為你是單店獨(dú)戶，你的風(fēng)險是非常高的，發(fā)展商要深入考慮，成功的機(jī)會坦白說不是很高。所以發(fā)展商在百貨主力店招商上要考慮仔細(xì)，財務(wù)上的預(yù)測要做的很準(zhǔn)確。,第一種主力店是百貨,大型主力店的選址要求及開店計劃流行百貨展店標(biāo)準(zhǔn) 城市規(guī)模 1、省會城市或中心城市 2、城區(qū)常住人口500萬以上，年人均消費(fèi)支出5000元以上。 商圈條件 1、商圈：城市中

5、心或繁華商業(yè)街，可以輻射全市人口，緊鄰城市主干道，有12條以上公交線，店面日均人流量20萬以上。 競爭對手 5公里內(nèi)競爭對手不超過4家。,第一種主力店是百貨,物業(yè)條件 1、 使用壽命：結(jié)構(gòu)使用年限租賃期限。 2、 結(jié)構(gòu)改造：在國家規(guī)范許可范圍內(nèi)，滿足經(jīng)營需求。 3、 建筑物結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)。 4、 層高：5.1米。 5、 柱距：8米8米。 6、 樓面載荷：超市賣場4千牛/平方米，百貨賣場3.5千牛/平方米，庫房5千牛/平方米。 7、 總建筑面積：30000平方米。 8、 百貨建筑面積：5000平方米/層，以4層為宜。 9、 超市建筑面積：10000平方米。,第一種主力店是百貨,10、 地面停車場

6、面積：3000平方米。 11、 地下停車場面積：10000平方米。 12、 庫房面積：5000平方米。 13、 辦公區(qū)面積：800平方米。 14、 卸貨區(qū)面積：300平方米。 15、 卸貨平臺：高度0.8米，面寬：15米，進(jìn)深：20米。 16、 卸貨通道（消防通道）寬幅：5米。 17、 地下室防水：混凝土剛性自防水加卷材柔性防水。 18、 能源供應(yīng)：經(jīng)營方獨(dú)立開戶，用電量0.2千伏安/平方米，其他根據(jù)規(guī)范可滿足經(jīng)營需要。 合作方式 租賃，期限20年。,第一種主力店是百貨,王府井百貨專注于零售百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展。 經(jīng)營宗旨： 一切從顧客出發(fā)，一切讓顧客滿意 經(jīng)營范圍：化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、工藝

7、禮品、男女服裝、運(yùn)動裝、配裝配飾、針織內(nèi)衣、兒童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、辦公用品、音像器材，通訊器材、生活電器、大型超市、中西快餐、休閑水吧、美容美發(fā)、電玩娛樂、婚沙攝影、銀行、藥店、便民服務(wù)項目等。 連鎖戰(zhàn)略：構(gòu)建以北京為中心，遍布華南、西南、華中、華東地區(qū)四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心城市黃金地段的一級連鎖銷售網(wǎng)絡(luò)，把王府井字號引出北京，走向全國，再以這些中心城市的網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，向周邊地區(qū)進(jìn)行第二級網(wǎng)絡(luò)輻射。,第一種主力店是百貨,選址板塊： 業(yè)態(tài)模式：1、現(xiàn)代綜合百貨 2、主題百貨 3、城市購物中心 4、生活超市 合作形式：獨(dú)資、合資、租賃、重組 項目要求： A、經(jīng)營區(qū)面積要求：3萬平方米以上，

8、單層面積4千平方米以上； B、停車場位數(shù)量：200-500個； C、樓層首層層高不低于5.2米，其它不低于4.8米； D、柱距7米以上。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,大賣場因為競爭對手比較多，所以發(fā)展商跟他們談判比較容易。05年中國連鎖企業(yè)30強(qiáng)里，超市是很多的。 國內(nèi)的大賣場、超市做的越來越不錯，國內(nèi)的并不一定比國外的超市差，因為他們了解很多的區(qū)域文化、社會文化、消費(fèi)文化。 超市一般選址來說，大賣場都是12萬平米，綜合超市就是2500平米以上。在市區(qū)找2萬一個面積的大賣場是比較困難的，發(fā)展商現(xiàn)在也比較精明了，所以談起來比較難。反過來一些社區(qū)店作為擴(kuò)充策略來講比較現(xiàn)實一點(diǎn)

9、。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,大型主力店的選址要求及開店計劃大型倉儲式超市的基本場地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)商負(fù)責(zé)工程建設(shè)的事實,實施內(nèi)容在原則上需有使用方工程部門相對應(yīng)涉及原作技術(shù)交流之后出全套施工圖紙方案,并照圖施工,最終按照國家規(guī)范進(jìn)行驗收.標(biāo)準(zhǔn)大致如下:,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,面積要求: 1、 占地面積: 約20000平方米; 2、 賣場面積: 單層約10000平方米,如達(dá)不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營面積10000_-15000均可; 3、 停車場面積:提供約10000平方米獲200個地上專用免費(fèi)車位. 4、 房屋：主體由鋼結(jié)

10、構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可； 5、 賣場：賣場臨街面與進(jìn)深（即長寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為7：4，柱距8-10米，在當(dāng)?shù)叵啦块T及設(shè)計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化；,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,6、 層高：凈高不低于3.54米； 7、 地面：鋪設(shè)象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚； 8、 內(nèi)墻：白墻耍如嬌氣； 9、 照明：配知識和大型超市及賣場要求兩度的照明設(shè)施（具體參考使用方工程部施工圖紙）； 10、坡梯:賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度的); 11、貨梯和諧獲取：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，本商場周邊需有環(huán)形車道以方便購物車

11、及貨車進(jìn)出； 12、 標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,工程設(shè)計及時供應(yīng)嚴(yán)格按照國家的有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行，滿足乙方商業(yè)經(jīng)營的需要，并達(dá)到以下各項要求： 建筑物 1、總建筑面積約為20000平方米，框架結(jié)構(gòu)共計不超過2層、各層層高5-7米，凈使用高度：大賣場3.5米（指燈下皮）ShoppingMall凈高3.6米（指吊頂下皮）； 2、柱網(wǎng)尺寸：（88米）*（88米）為宜； 結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)：（8.4米）*（8.4米）為宜。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,3、賣場面積為200*200*12的超市專用地

12、磚，地面荷載達(dá)到700-800公斤/平方米；滯貨區(qū)為耐輾壓硬化地面，地面荷載達(dá)到1000公斤/平方米以上，局部（如冷庫、面包機(jī)房等）荷載達(dá)到1000公斤/平方米ShoppingMall地面為淺色瓷磚，具體規(guī)格根據(jù)店面設(shè)計確定；屋頂應(yīng)進(jìn)行吊頂處理；荷載按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。有防水要求的區(qū)域進(jìn)行達(dá)到使用要求的防水施工處理； 4、建筑內(nèi)墻面及屋頂涂白，地面廠乙方要求進(jìn)行裝修，各專業(yè)管道按乙方確認(rèn)的施工圖指定的位置接到位，具備進(jìn)行貨架布貨后即可開業(yè)的要求； 5、廁所：各層賣場外側(cè)應(yīng)有廁所和具備改造廁所的位置。內(nèi)部設(shè)施完善，做中檔裝修，具備使用功能；,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,6、辦公

13、區(qū)：應(yīng)進(jìn)行裝修，即屋頂應(yīng)進(jìn)行吊頂，白色墻面，各專業(yè)管道到位，具備人員進(jìn)入即可使用的要求；衛(wèi)生間做中檔裝修,即設(shè)施完善，具備使用功能； 7、收貨場地面應(yīng)為柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚； 8、總圖：建筑周圍的通道應(yīng)保證送貨車輛進(jìn)出有足夠的空間；個種流線組織比較合理。建筑外圍通道在滿足消防局等相關(guān)部門的基本要求下，最好使貨流圍繞建筑形成環(huán)行通道；同時要盡量做到不與客流發(fā)生沖突； 9、建筑物在達(dá)到以上建筑要求的情況下，室外環(huán)行通道寬度需滿足地方消防局的相關(guān)規(guī)定； 10、應(yīng)有符合使用要求的消防設(shè)施、集中空調(diào)設(shè)施、上下水設(shè)施、點(diǎn)容量及各種設(shè)備使用位置或可進(jìn)行改造位置。,第二種主力店是大賣場（包括300

14、0平米以上超市）,供電系統(tǒng) 1、供電系統(tǒng)為雙路10KV電源（或備用獨(dú)立使用的發(fā)電機(jī)組）； 2、供電容量為3500KVA（以最終設(shè)計要求為準(zhǔn)），并在滿足建筑相關(guān)設(shè)施、設(shè)備用電情況下（如空調(diào)、消防、一次照明、電梯等）為賣場預(yù)留800KVA的經(jīng)營性用電；根據(jù)店面布局圖及用電點(diǎn)要求，將電源引至相應(yīng)用電點(diǎn)，并分戶計量； 3、對超市的等重要負(fù)荷采用雙電源供電，末端互投，以最終設(shè)計圖為準(zhǔn)； 4、綜合接地電阻不大于1歐姆。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,照明系統(tǒng) 1、賣場采用36W高效節(jié)能雙管熒光燈帶的照明方式，燈帶間距為2.5米，照度在衰減后應(yīng)達(dá)到800Lx以上，燈帶走向應(yīng)根據(jù)乙方提供的

15、賣場施工； 2、建筑物內(nèi)配備事故照明應(yīng)急燈裝置，且符合相關(guān)規(guī)范要求； 3、滯貨區(qū)采用250W金鹵燈或燈帶，照度在衰減后應(yīng)達(dá)到400Lx，按照乙方提供的方案進(jìn)行施工。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,空調(diào)系統(tǒng) 采用中央空調(diào)方式，室內(nèi)溫度應(yīng)達(dá)到國家對大型商業(yè)設(shè)施的設(shè)計規(guī)范要求。在建筑物交付使用時空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)能達(dá)到良好的運(yùn)行狀態(tài)。溫度：冬季，賣場、辦公區(qū)16 2； 夏季，賣場、辦公區(qū)26 2。濕度：小于65%。新風(fēng)量17-25立方米/人.小時；,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,給排水系統(tǒng) 1、室內(nèi)、外給排水管網(wǎng)應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求施工，且具備使用功能； 2、經(jīng)營性給排水使

16、用點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體要求施工，且具備使用功能； 3、經(jīng)營制冷系統(tǒng)管溝。 4、室外給排水管網(wǎng)應(yīng)布置成環(huán)狀管網(wǎng)，且應(yīng)從兩條不同的市政管網(wǎng)取水； 5、生活用水應(yīng)有防止二次污染設(shè)施； 6、在終端用戶上設(shè)分水表，以利于計量； 7、其他未盡事宜均按國家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,消防系統(tǒng) 1、按國家消防有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計施工，其設(shè)備在交工時應(yīng)驗收完畢具備良好的運(yùn)行功能； 2、室內(nèi)防火分區(qū)的設(shè)計應(yīng)由雙方共同商議確定，如使用防火墻及防火卷簾門方式， 其卷簾門的位置應(yīng)根據(jù)經(jīng)營需要共同協(xié)商確定； 3、按照防火有關(guān)要求，配備消防設(shè)備及器材。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超

17、市）,電梯 建筑物配置的客、貨梯（貨梯轎尺寸為2400毫米*2400毫米，載重2T）人行坡道梯（坡道梯的坡度不應(yīng)大于12）的數(shù)量及布置應(yīng)按乙方確認(rèn)的設(shè)計方案進(jìn)行布置，在建 筑 交付使用時，應(yīng)驗收完畢并具備良好的運(yùn)行功能。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,停車場及室外照明 1、地面停車場及綠化停車場以外路面采用標(biāo)準(zhǔn)瀝青 2、應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門對臨街建筑及廣場的照明要求設(shè)計并配備照明設(shè)施。 分戶計量設(shè)施 應(yīng)按照乙方確認(rèn)的施工圖設(shè)計要求，安裝水、電、煤氣分戶計量設(shè)施。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,大超市開店的選址技巧 一、2000戶的住宅小區(qū)可還設(shè)1家600-800平方米的小型超市；10000戶的住宅小區(qū)可開設(shè)1家2000平方米的中型超市。 二、超市選點(diǎn)時考慮的潛在顧客應(yīng)包括那三個方面？ 1.人口密度； 2.年齡結(jié)構(gòu)； 3.消費(fèi)水平。,第二種主力店是大賣場（包括3000平米以上超市）,三、超市選址時應(yīng)考慮那些因素？ 1地理因素：目標(biāo)地址所在地區(qū)的特點(diǎn)； 2商品因素：超市自身所經(jīng)營的商品種類特色是否與所在商圈的居民購物慣相符； 3經(jīng)營規(guī)模：超市自身經(jīng)營規(guī)模與商圈覆蓋范圍成正比； 4競爭對手：如何充分應(yīng)對商圈內(nèi)競爭對手的威脅并加以有效利用； 5交通情況：能否提供足夠的交通工具（場所）給顧客？ 6促銷手段：超市自身是否