沈陽棋盤山別墅洋房項(xiàng)目規(guī)劃建議書80p前期策劃N.ppt

棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書,2013年3月,目錄,沈陽別墅市場(chǎng)整體分析 棋盤山區(qū)域別墅推售情況 重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 項(xiàng)目情況分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析 開發(fā)策略定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議 投資收益預(yù)算表,別墅項(xiàng)目板塊分布圖,沈陽別墅市場(chǎng)整體分析,目前沈陽的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。棋盤山別墅區(qū)依靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境和世園會(huì)的有利契機(jī)，成為發(fā)展熱點(diǎn)。萬科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫?；渾南桃仙別墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，曾輝煌一時(shí)，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。,沈陽別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),各板塊特性,1、沈陽別墅市場(chǎng)的發(fā)展格局 目前沈陽東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽別墅市場(chǎng)高份額的主要原因如下： 區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河 區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍； 積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場(chǎng)的供應(yīng)主力； 該區(qū)域內(nèi)有眾多國(guó)際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。 東部地區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類型及品質(zhì)，八成以上的市場(chǎng)份額已經(jīng)充分說明了這片區(qū)在沈陽別墅市場(chǎng)龍頭的地位。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場(chǎng)狀況看，2013年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場(chǎng)，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)。,2、產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性 根據(jù)對(duì)目前沈陽別墅市場(chǎng)的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤山、鳥島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來看，各家相差無幾，各大開發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進(jìn)行的規(guī)劃建筑。 另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢(shì)以外，各個(gè)項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個(gè)開發(fā)商紛紛采取聘請(qǐng)國(guó)際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶來提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來彰顯自己的隱秘與奢華、中旅藍(lán)爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項(xiàng)目的功能配套等。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。,3、面積對(duì)比共性與個(gè)性 棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過市場(chǎng)調(diào)研，目前大部分別墅項(xiàng)目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項(xiàng)目的中旅藍(lán)爵，其主力開發(fā)面積均在220-350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對(duì)單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，我項(xiàng)目地下一層，地上2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。,4、價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性 本區(qū)域是沈陽地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場(chǎng)領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價(jià)格也為首，價(jià)格區(qū)間在1.5萬-2萬元/左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價(jià)格在1萬元/左右，獨(dú)棟價(jià)格最高2萬元/。,沈陽別墅市場(chǎng)銷售情況,(1)別墅產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額較小，年去化量低，市場(chǎng)庫(kù)存量大。,別墅供求,2011年別墅銷量?jī)H占商品住宅的4.1%，市場(chǎng)份額較小。 別墅年成交量約50萬平，呈平穩(wěn)發(fā)展。 近年來，沈陽別墅市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫(kù)存體量較大。,（2）供銷分析,別墅市場(chǎng)銷售壓力進(jìn)一步增大,2012年5月20日前別墅銷售9.75萬平，商品住宅銷售277.93萬平，別墅占商品住宅銷售比例的3.5%，同比下降0.62%。與2011全年56.08萬平的銷售量相比，相差甚多，僅占其17.39%。待售面積184萬平，按近年的去化速度，需3.7年。,數(shù)據(jù)截止于2012年5月20,（3）產(chǎn)品分析,別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重。,2011年別墅總供應(yīng)量240余萬平，8007套，銷售56.09萬平，2061套。其中聯(lián)排別墅占絕大比例，2011年總供應(yīng)152余萬平，5568套，新增72萬平，銷售36萬平，可售116萬平，2012年新增別墅寥寥無幾。,棋盤山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況,區(qū)域競(jìng)品推售情況聯(lián)排產(chǎn)品,結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。露臺(tái)、挑空、地下室贈(zèng)送等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)已經(jīng)淹沒于競(jìng)品項(xiàng)目之中，園區(qū)展示力不足，不易贏得消費(fèi)者的青睞。,區(qū)域競(jìng)品推售情況雙拼產(chǎn)品,結(jié)論： 雙拼產(chǎn)品在棋盤山區(qū)域同類型產(chǎn)品較多，從項(xiàng)目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細(xì)節(jié)比較來看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。,區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析,萬科蘭橋圣菲 中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 奧林匹克花園三期漫步地中海 沈陽碧桂園,沈陽別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表,萬科蘭喬圣菲,萬科蘭喬圣菲,6所私人高爾夫球俱樂部、高級(jí)馬場(chǎng)等專屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位,項(xiàng)目實(shí)景,立面及園林風(fēng)格： 社區(qū)保留純正的美國(guó)蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中,優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會(huì)所等硬件配置、萬科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由,萬科蘭喬圣菲,四期獨(dú)棟別墅306451平米戶型,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感； 半地下室，下沉式庭院，首層入戶花園，雙向入戶，獨(dú)立雙車庫(kù)，起居室挑高、大面積露臺(tái)、退臺(tái)設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號(hào)豐富；,產(chǎn)品評(píng)價(jià)四期戶型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富,四期產(chǎn)品配比： 四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約52套，先期推售26套，其中306451平米主力戶型18套，393528平米戶型共7套，1112平米樓王1套；后期26套戶型采用同樣戶型配比,萬科蘭喬圣菲,銷售情況前期銷售情況良好，目前受大勢(shì)影響較為嚴(yán)重,項(xiàng)目分期： 項(xiàng)目全盤規(guī)模15萬，共分五期，約300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半； 一期：獨(dú)棟35套（06年7月開盤） 二期：獨(dú)棟20套，聯(lián)排36套（07年6月開盤） 三期：聯(lián)排88套（08年1月開盤） 四期：獨(dú)棟52套（08年9月開盤）,銷售情況： 項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月10套，聯(lián)排每月20套； 現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢；,中旅國(guó)際小鎮(zhèn),在區(qū)域內(nèi)以高性價(jià)比創(chuàng)造開盤火爆局面，大體量商業(yè)配套先行，彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的局面,一期規(guī)劃圖,中旅國(guó)際小鎮(zhèn),整體分六期開發(fā)，重視公建配套，每期都會(huì)設(shè)置特色配套作為組團(tuán)中心，物業(yè)類型組合基本確定,一期：聯(lián)排+雙拼+小高+洋房+商業(yè),二期,三期,四期,五期,六期,項(xiàng)目共分6期開發(fā)，后期規(guī)劃未定，但確定每期都會(huì)有特色商業(yè)或公建配套作為組團(tuán)中心,中旅國(guó)際小鎮(zhèn),糅合英、美、西班牙、意大利等多國(guó)風(fēng)格的國(guó)際社區(qū)，設(shè)置會(huì)所、6萬平米商業(yè)街、婚慶禮堂、景觀湖廣場(chǎng)等多種功能配套,一期規(guī)劃多種功能公建配套，糅合多種建筑風(fēng)格，凸顯大盤風(fēng)格,一期規(guī)劃圖,6萬平米多國(guó)風(fēng)格商業(yè)街,一期產(chǎn)品配比：,商業(yè)部分只租不售，除去持有部分，可銷售部分面積約10萬平米，其中： 聯(lián)排、雙拼別墅約2萬平米，面積219296平米； 洋房約5.3萬平米，面積104 160平米； 高層約2.5萬平米，面積均為88平米；,中旅國(guó)際小鎮(zhèn),半地下室,一層,二層,三層,產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開間的尺度感； 半地下室、下沉庭院設(shè)計(jì)，諸多露臺(tái)、角窗等，別墅元素較為豐富； 空間設(shè)計(jì)合理，較為出色的高性價(jià)比聯(lián)排產(chǎn)品；,聯(lián)排四室產(chǎn)品 地上233平米， 半地下室54平米,戶型評(píng)價(jià)各物業(yè)類型承擔(dān)功能明確，戶型設(shè)置中規(guī)中矩，聯(lián)排戶型別墅元素較為豐富,洋房戶型 三室120平米 戶型設(shè)計(jì)基本方正，主臥與起居室全部設(shè)置在陽面； 戶型創(chuàng)新較少,小高層戶型 兩室86平米 戶型設(shè)計(jì)緊湊，動(dòng)線合理，使用便利； 戶型創(chuàng)新較少,中旅國(guó)際小鎮(zhèn),銷售情況： 項(xiàng)目08年9月開盤，開盤銷售情況較好，共推出289套房源（雙拼8戶、聯(lián)排87戶、洋房162戶、小高32戶），消化160套，主要以洋房與聯(lián)排為主；,客戶情況： 來源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主 年齡構(gòu)成：30歲50歲 置業(yè)目的：自用，首次及二次購(gòu)房 客戶細(xì)分：客戶類型多為市內(nèi)改善型客戶，企業(yè)中層管理、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位中層等 關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)為項(xiàng)目性價(jià)比較高，區(qū)位較好,銷售情況項(xiàng)目銷售情況良好，多以自用為主，客戶認(rèn)可程度較高,沈陽碧桂園,區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤，以快速資金回籠為開發(fā)目的，突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì),沈陽碧桂園,沈陽碧桂園總占地面積約5000畝，首期開發(fā)占地約110萬平方米總建筑面積約163萬平方米; 規(guī)劃為四個(gè)苑區(qū)，分別是西北的峰景苑、西南部的鳳鳴翠嶺苑、東北部的翠山藍(lán)天苑和東南部的桐林人家苑; 共3次開盤: 08年6月15日首次開盤,推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品; 08年9月20日第二次開盤,推出翠嶺苑組團(tuán)推出洋房產(chǎn)品; 08年10月25日第三次開盤,推出人家苑組團(tuán);,一期規(guī)劃分析首期開發(fā)分為四個(gè)組團(tuán),分三次開盤推出不同產(chǎn)品類型,沈陽碧桂園,雙拼戶型 6室2廳1衛(wèi)1廚 491.37平方米,戶型方正通透; 雙車位設(shè)計(jì),體現(xiàn)主人豪華尊貴感; 動(dòng)線清晰,動(dòng)靜分離; 功能分區(qū)合理,減少了面積的浪費(fèi); 大量露臺(tái)設(shè)計(jì)增加了生活情趣; 樓梯入戶增加了居住的儀式感;,戶型評(píng)價(jià)戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩/空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分,沈陽碧桂園,峰景苑200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完; 后續(xù)開盤推出約20余套別墅產(chǎn)品已銷售2/3; A5-521平米和A7-491平米雙拼為主推戶型;,聯(lián)排均價(jià)約為1000015000元/平米;雙拼均價(jià)約800010000元/平米; 現(xiàn)推出優(yōu)惠活動(dòng),老帶新可免收3年物業(yè)費(fèi).,開盤銷售情況良好/以491-512的雙拼產(chǎn)品為主/高性價(jià)比客戶認(rèn)可度較高,漫步地中海,奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高,漫步地中海,聯(lián)排主力戶型：六室205248平米 半地下或地下車庫(kù)，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶型面積較小，注重實(shí)用性； 應(yīng)用挑空、天井、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素；,洋房戶型：三室120平米 戶型中規(guī)中距，過道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素； 動(dòng)靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感；,戶型評(píng)價(jià)戶型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶型相對(duì)實(shí)用性較強(qiáng),棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書,2013年3月,漫步地中海,分期情況： 漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品； 奧林匹克花園整體建筑面積60萬，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對(duì)獨(dú)立，建筑面積25萬平米； 其中獨(dú)棟約100余套，聯(lián)排約300余套，洋房約200余套；,銷售情況項(xiàng)目07年下半年開盤以來銷售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷售難點(diǎn),唯美十方,棋盤山板塊稀缺純獨(dú)棟項(xiàng)目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿,清韻百園,以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性價(jià)比較突出，銷售情況良好,沈陽別墅市場(chǎng)發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對(duì)明確； 棋盤山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌開發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購(gòu)買需求，多為第二居所； 獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場(chǎng)存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距； 月均消化速度約40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢(shì)影響，成交量下降明顯； 超大盤較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。,板塊小結(jié),項(xiàng)目分析,項(xiàng)目區(qū)域概況 棋盤山板塊由于距離市中心的距離較遠(yuǎn)，一直以來其發(fā)展速度較為緩慢。近兩年來隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，促使大型品牌開發(fā)商進(jìn)入，帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實(shí)的別墅板塊。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對(duì)密度較低的區(qū)域。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。東部別墅品質(zhì)最高的產(chǎn)品基本是純獨(dú)棟別墅，并且有鮮明的特色和高端屬性。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。,本項(xiàng)目位于沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“棋盤山片區(qū)的門戶”位置。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂部，東距世園會(huì)僅2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級(jí)別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價(jià)值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車程15分鐘，位置優(yōu)勢(shì)明顯。 區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為220350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上2-3層。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開發(fā)適中，在市場(chǎng)中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目產(chǎn)品分析,項(xiàng)目開發(fā)策略及定位,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽別墅市場(chǎng)中的主要產(chǎn)品形式，200250是聯(lián)排別墅的主要面積區(qū)間；250500是雙拼別墅和獨(dú)立別墅的主要面積區(qū)間；90180是花園洋房的主要面積區(qū)間。通過對(duì)沈陽別墅項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品類別、客戶需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃比例為：5：3：2。實(shí)際規(guī)劃參數(shù)如下：,項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)建議表,產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議,整體戰(zhàn)略發(fā)展定位,主題定位,為給本項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)總體的開發(fā)主題，實(shí)現(xiàn)以建筑藝術(shù)為主線、通過創(chuàng)新的建筑形式、空間布局為具象，承載居住文化和生活方式、整合商業(yè)、住宅、配套三方面的功能。形成項(xiàng)目的總體開發(fā)主題，使各類型物業(yè)能夠協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。避免風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。 我們不需要也不必要憑空創(chuàng)造一個(gè)主題，憑籍著國(guó)際品牌創(chuàng)造中國(guó)名牌大盤的高度形象，以“健康生活”為項(xiàng)目整體主題，提倡健康的、自然的、自由、情景、空間、藝術(shù)尺度的生活方式。項(xiàng)目新地塊的開發(fā)主題定位： 打造沈陽別墅環(huán)境，創(chuàng)造沈陽1.5居所大盤。 環(huán)境佳品：享用沈陽東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立營(yíng)造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。 1.5居所：目標(biāo)客戶群以改善生活環(huán)境為首要購(gòu)房目的。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以1.5居所整體定位。（1.5居所注釋：社區(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。 開發(fā)思路：分割地塊、分別定位，產(chǎn)品升級(jí)、各成一派，分級(jí)管理、相得益彰。,項(xiàng)目戶型建議,項(xiàng)目戶型建議分析標(biāo)準(zhǔn)：3C，即Case案例、 Competition競(jìng)爭(zhēng)、consumer消費(fèi)者,分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶行為和消費(fèi)心理，總結(jié)市場(chǎng)需求 通過比較沈陽市場(chǎng)代表項(xiàng)目，分析市場(chǎng)供給和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，作為分析基礎(chǔ) 通過全國(guó)成功項(xiàng)目中的同類物業(yè)戶型設(shè)計(jì)的研究，進(jìn)行案例借鑒,Answer,Case,Competition,Consumer,Consumer,別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？,別墅元素,私密性,私享性,禮儀區(qū)、功能區(qū)、會(huì)客區(qū)、居住區(qū)分離,獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院,主人專屬功能套區(qū),垂直空間最大化，強(qiáng)調(diào)氣派、尺度和情趣,有天、地、陽光、星光、花草等自然因素,外圍空間最大化，人與自然的交融,北京香醍漫步（獨(dú)棟）,北京納帕溪谷（獨(dú)棟）,天津卡梅爾（雙拼）,天津卡梅爾）聯(lián)排）,幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別墅的私密性，同時(shí)更加寬敞的院落可以讓業(yè)主舉行較大規(guī)模的商務(wù)招待會(huì)或朋友聚會(huì)。,北京納帕溪谷（組院式）,北京 納帕爾灣 （組院式）,北京納帕溪谷（組院式）,類獨(dú)棟產(chǎn)品（雙拼）特別說明,如出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限制的情況下，可以將獨(dú)棟產(chǎn)品做如下兩個(gè)方案的調(diào)整： 1、真雙拼假獨(dú)棟（聯(lián)排可作類似處理） 將獨(dú)棟規(guī)劃改為類獨(dú)棟產(chǎn)品也就是所謂的“獨(dú)聯(lián)體”產(chǎn)品，打規(guī)劃擦邊球，使產(chǎn)品具備獨(dú)棟的舒適性及其使用功能，保持獨(dú)棟面積段設(shè)計(jì)。,獨(dú)棟設(shè)計(jì),假聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì),2、真獨(dú)棟假雙拼 將獨(dú)棟規(guī)劃改為雙拼產(chǎn)品，單套面積控制在150230平米間，同時(shí)采取一體式設(shè)計(jì)，建筑上采取框架結(jié)構(gòu)，兩套房子可以打通作為一套小獨(dú)棟來居住，既能滿足獨(dú)棟客戶需求又能滿足小雙拼客群需求。,1）外觀整體獨(dú)棟式設(shè)計(jì) 2）框架結(jié)構(gòu)自由拆分,入戶,入戶,特征1：別墅戶型多采取“整體法”，將主人臥室、衛(wèi)生間、衣帽間、書房一體化于三樓，充分保障私密,對(duì)主人私密性的保障是別墅最重要的因素，也是我們建議做三樓（三樓往往為半層）的原因 輝山項(xiàng)目中大溪地、原香墅、皇第龍邸都為兩層，私密性較差，九如溪谷為三層,聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦:上海金地.格林世界,一層,二層,三層,三層衛(wèi)生間和書房,60,特征2. 外圍空間的最大化利用,通過多角度開窗和凸窗，增加房間光線和透明度 露臺(tái) 內(nèi)庭院 天井,外圍空間利用手法之一：入戶庭院室內(nèi)外空間的過渡,頂層平面,天井,剖面,天井的設(shè)置保證大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊 連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院，通過巧妙的空間處理，內(nèi)庭可以成為極具情趣的家庭起居中心,外圍空間利用手法之二：天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值,內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，解決大進(jìn)深采光不足的問題,外圍空間利用手法之三：餐廳或衛(wèi)生間用小吹拔或天窗采光、通風(fēng),多數(shù)別墅的餐廳都采取天窗采光的方法,小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng),外圍空間利用手法之四：私家花園院落生活，凸顯居住空間的私密性和尊貴感,私家庭院與陽光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹木，形成室內(nèi)小公園和室外大公園的互相輝映 院墻可采用植物+柵欄或地形起伏的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私,制造地形起伏或高大綠植以遮擋視線， 保證庭院空間的私密,大面積的陽光露臺(tái)，吹吹風(fēng)、曬曬太陽，與大自然親密接觸。,外圍空間利用手法之五：大露臺(tái)人與自然親密的空間,66,特征3. 垂直空間的最大化利用,半地下室 錯(cuò)層 夾層 閣樓,垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室+天井，豐富生活空間,半地下室采光窗口,車庫(kù)入口,通向半地下室的天井,地下室除了可以安排為儲(chǔ)藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽室、健身房等特色功能空間，體現(xiàn)獨(dú)特而尊貴的居住感受。 地下室層高低于2.2米，不計(jì)入建筑面積 進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井 采用半地下室設(shè)計(jì)，首層抬高后，可用作室內(nèi)車庫(kù),垂直空間利用最大化的手法之二：局部挑空，增強(qiáng)空間感和立體感,對(duì)于首次別墅置業(yè)者，挑空處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受 聯(lián)排別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度。,5.6m高挑空客廳，充分體現(xiàn)了別墅空間感； 頂部大面積的采光窗，陽光通透，采光效果好。,垂直空間利用最大化的手法之三：夾層“立體空中小院”。充分利用內(nèi)部立體空間,充分利用建筑高度，在夾層布置每個(gè)功能空間；雖然每個(gè)功能空間面積不大，但是通過立體空間的轉(zhuǎn)換，營(yíng)造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬/大進(jìn)深的壓抑感問題。,萬科第五園222五室三廳戶型,垂直空間利用最大化的手法之四：錯(cuò)層增加主臥高度和空間層次感,采用錯(cuò)層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時(shí)也能增加聯(lián)排二層主臥的高度，提高空間感和舒適度,垂直空間利用最大化的手法之五：閣樓結(jié)合建筑立面風(fēng)格,不是所有的產(chǎn)品都可以做出閣樓空間，需要結(jié)合產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和立面效果。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。,聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦: 上海金地.格林春曉,B型房（01）,聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦：上海香堤苑,A戶型 （03）,可通達(dá)的中庭花園,客廳錯(cuò)層挑高,聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦:上海萬科.燕南園,一層,二層,三層,圍合的后庭院,B戶型,前院敞開，地