行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范內(nèi)容摘要：當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行面臨著資金流動(dòng)性泛濫以及盈利壓力困境，于是各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點(diǎn)和新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險(xiǎn)管理滯后面臨著困境。同時(shí)，隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步釋放，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。然而，伴隨著市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，要發(fā)展商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的關(guān)鍵就是對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和防范。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行面臨著資金流動(dòng)性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)的發(fā)展重點(diǎn)和新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展因風(fēng)險(xiǎn)管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來(lái)講，雖然銀行充分意識(shí)到信貸政策應(yīng)向個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)傾斜，但由于缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，影響了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。另一方面，從社會(huì)來(lái)講，居民通過(guò)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，以及不法機(jī)構(gòu)和個(gè)人利用一些政策、法規(guī)的不成熟及銀行操作中的違規(guī)進(jìn)行投機(jī)，嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。因此，探討與揭示商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合理論分析與實(shí)踐，總結(jié)出一系列的風(fēng)險(xiǎn)防范措施顯得尤為迫切。個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征根據(jù)中國(guó)人民銀行1998年5月公布的個(gè)人住房貸款管理辦法的相關(guān)內(nèi)容，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款就是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。一般以中長(zhǎng)期貸款為主，借款人在約定的期限內(nèi)按月或按年歸還貸款本息的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款具有三大特點(diǎn)：貸款對(duì)象特殊且用途專(zhuān)一，對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購(gòu)住房的房款；貸款期限長(zhǎng)，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險(xiǎn)特征，給貸款實(shí)際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進(jìn)一步發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素（一）征信系統(tǒng)不發(fā)達(dá)與借款人還款能力導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行對(duì)于借款申請(qǐng)人資信的調(diào)查通?？刹捎玫氖侄魏苌佟＠缟虾５貐^(qū)目前僅能通過(guò)上海資信有限公司的資信網(wǎng)以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個(gè)人資信記錄僅856萬(wàn)條。這些記錄大都是在滬各大商業(yè)銀行有過(guò)借款記錄或申辦過(guò)貸記卡的人士的檔案。公用事業(yè)費(fèi)項(xiàng)目現(xiàn)在也僅包括電信費(fèi)一個(gè)項(xiàng)目。沒(méi)有貸款、貸記卡或電信買(mǎi)卡充值的客戶(hù)一般都沒(méi)有建立信用記錄，對(duì)于這些客戶(hù)，銀行放款是相當(dāng)盲目的，由此就會(huì)產(chǎn)生來(lái)自借款人道德的風(fēng)險(xiǎn)。（二）開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)管理失誤，造成其已銷(xiāo)售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用，致使購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或要求解除購(gòu)房合約，而且往往很難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶(hù)往往會(huì)暫停償還銀行貸款，從而將客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備，在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，銷(xiāo)售房產(chǎn)，回籠資金，造成所簽購(gòu)房合同無(wú)效，從而波及借款合同的履行。（三）非真實(shí)交易造成的風(fēng)險(xiǎn)一些中小型開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售緩滯，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時(shí)，就設(shè)法同十幾戶(hù)甚至幾十戶(hù)虛擬購(gòu)房人簽訂售房合同，并據(jù)此向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，以達(dá)到回籠資金的目的。一些二手房中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手評(píng)估機(jī)構(gòu)、借款人抬高房屋成交價(jià)格，達(dá)成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。中介機(jī)構(gòu)協(xié)助借款人虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規(guī)避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風(fēng)險(xiǎn)。（四）商業(yè)銀行自身管理薄弱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)1.決策風(fēng)險(xiǎn)。目前，各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化狀態(tài)，無(wú)序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒(méi)有完全樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營(yíng)理念，在外部市場(chǎng)和內(nèi)部考核的雙重壓力下，片面追求指標(biāo)、搶占市場(chǎng)，放寬貸款條件，降低客戶(hù)準(zhǔn)入門(mén)檻。并且在決策的制定過(guò)程中，不對(duì)客戶(hù)的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，造成執(zhí)行決策的人，對(duì)所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對(duì)市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)的選擇上，往往會(huì)選擇市場(chǎng)，這必然加大了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。2.內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫(xiě)錯(cuò)誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認(rèn)定時(shí)產(chǎn)生糾紛。對(duì)借款人的身份審核不嚴(yán)，造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無(wú)效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔(dān)保無(wú)法落到實(shí)處。（五）法律法規(guī)的不健全給按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)2005年1月起實(shí)施的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定出臺(tái)，給逾期貸款的催收和執(zhí)行帶來(lái)了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。該規(guī)定對(duì)于債務(wù)人變賣(mài)、拍賣(mài)抵押物設(shè)置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐摄y行抵押權(quán)實(shí)際被懸空了。即便是可以達(dá)到處置條件的房產(chǎn)，銀行也普遍感到過(guò)程漫長(zhǎng)，耗時(shí)耗力。且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，銀行處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)在扣除補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金（針對(duì)劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)的債權(quán)本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應(yīng)支付訴訟費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)及房產(chǎn)過(guò)戶(hù)費(fèi)。剩余的款項(xiàng)才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。（六）商業(yè)銀行外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)1.房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款還款期限長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，公眾購(gòu)房欲望受挫，房地產(chǎn)價(jià)值大幅貶值，對(duì)銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條，使得原來(lái)一部分借款人失業(yè)，沒(méi)有了還款來(lái)源，造成不良貸款。2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)人住房貸款采用浮動(dòng)利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢(shì)，未能對(duì)借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調(diào)高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負(fù)擔(dān)加重，某種程度上貸款違約率也會(huì)增加。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：個(gè)人住房貸款的資金來(lái)源主要是居民的儲(chǔ)蓄存款，屬于短期資金來(lái)源。而個(gè)人住房貸款的期限普遍較長(zhǎng)，目前又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，使得商業(yè)銀行始終面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策（一）盡快建立完善的個(gè)人信用體系政府應(yīng)將建立完善的信用體系作為當(dāng)前一項(xiàng)重大工程來(lái)抓，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)、政法部門(mén)、工商部門(mén)、司法機(jī)關(guān)、人事單位、戶(hù)籍、社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、稅收部門(mén)、公用事業(yè)單位、各物業(yè)公司等相關(guān)企事業(yè)單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對(duì)被查詢(xún)?nèi)说馁Y產(chǎn)、信用、健康等涉及還款能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行全面評(píng)估。逐步建立全社會(huì)范圍內(nèi)的完整的個(gè)人信用體系。（二）建立對(duì)房地產(chǎn)公司、中介公司以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的制約機(jī)制1.嚴(yán)格對(duì)一手房開(kāi)發(fā)商的審核。對(duì)于一手房開(kāi)發(fā)商資質(zhì)及信用狀況除要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人資格證明等材料外，還可以通過(guò)工商、稅務(wù)等渠道了解其有無(wú)拖欠貸款或其他信用問(wèn)題。還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)完備性進(jìn)行審查，開(kāi)發(fā)商提供所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項(xiàng)目土地、房屋有無(wú)設(shè)置第三者抵押權(quán)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否適銷(xiāo)對(duì)路，期房會(huì)否造成“爛尾”現(xiàn)象等。對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)合作伙伴，可建立優(yōu)質(zhì)客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，為他們提供如降低保證金額度、上門(mén)服務(wù)、提高手續(xù)費(fèi)比例等優(yōu)惠政策。而對(duì)于那些資質(zhì)不太高的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)降低其推薦個(gè)人住房貸款的成數(shù)，以防止風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)，應(yīng)中斷與其的合作。2.加強(qiáng)對(duì)二手房合作企業(yè)的管理。應(yīng)對(duì)中介合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理，停止與一些注冊(cè)資本小，操作不規(guī)范、誠(chéng)信度不高的中介機(jī)構(gòu)的合作，尤其是那些自身沒(méi)有房產(chǎn)交易，僅提供融資配套服務(wù)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。要重點(diǎn)支持那些優(yōu)質(zhì)、大型、注重品牌的房產(chǎn)中介，對(duì)他們也可提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，用政策優(yōu)惠來(lái)促使他們規(guī)范自身行為。3.提高對(duì)評(píng)估公司的要求。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由銀行指定，而非二手房經(jīng)紀(jì)公司引進(jìn)。并且應(yīng)對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)有所要求。銀行應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽定責(zé)任制合同，對(duì)于其評(píng)估的房?jī)r(jià)明顯虛高造成銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。必要時(shí)還可要求其開(kāi)立保證金帳戶(hù)。（三）加強(qiáng)銀行自身管理1.建立嚴(yán)密的貸款操作流程。堅(jiān)持貸前審查，貸時(shí)審批分離原則，各個(gè)部門(mén)的職責(zé)分工要清楚合理，內(nèi)部崗位分工要明確，防范操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)，使各個(gè)環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。堅(jiān)持放貸和管理分離，貸款部門(mén)和管理部門(mén)各司其職，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。堅(jiān)持分級(jí)限額原則，嚴(yán)防越權(quán)審批、超額放貸現(xiàn)象的發(fā)生。2.把好個(gè)人住房按揭貸款的審批關(guān)。應(yīng)對(duì)借款人及其配偶或共有人的身份、購(gòu)房行為的真實(shí)性、還款能力、購(gòu)房的用途等進(jìn)行認(rèn)真的核實(shí)。對(duì)其提供的收入證明的真實(shí)性通過(guò)各種途徑進(jìn)行核實(shí)，最好要求客戶(hù)提供稅單、現(xiàn)金流量證明或資產(chǎn)證明予以佐證。對(duì)于借款人或合作商提供的復(fù)印件必須與原件核對(duì)一致，杜絕假按揭發(fā)生的可能。3.放貸前要對(duì)抵押物情況進(jìn)行查詢(xún)。各級(jí)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)開(kāi)通房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢(xún)抵押權(quán)的業(yè)務(wù)，各銀行可有償通過(guò)專(zhuān)線查詢(xún)抵押手續(xù)是否辦妥。查詢(xún)辦妥，并確認(rèn)取得或補(bǔ)齊所須一切資料后才可放款。貸款檔案資料專(zhuān)人整理、保管，建立檔案調(diào)用交接制度，確保個(gè)人住房貸款檔案資料的準(zhǔn)確、完整。（四）盡快建立健全個(gè)人住房貸款的法律體系1.盡快完善個(gè)人住房按揭貸款的配套法律法規(guī)。應(yīng)對(duì)期房抵押登記、抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)中介的法律責(zé)任、個(gè)人債務(wù)的追償、甚至是個(gè)人破產(chǎn)制度等問(wèn)題都做出明確的規(guī)定。進(jìn)一步完善抵押、拍賣(mài)制度，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高效率，切實(shí)解決抵押物處置難的問(wèn)題。2.商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房按揭過(guò)程中應(yīng)盡量規(guī)避法律不健全帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。謹(jǐn)慎受理低收入居民的第一套住房貸款；謹(jǐn)慎受理購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型、低總價(jià)住房的第一套貸款；必要時(shí)可要求降低貸款成數(shù)，或追加擔(dān)保物。再如，在辦理個(gè)人住房按揭貸款過(guò)程中，可要求抵押物所在地公證處對(duì)抵押合同進(jìn)行“強(qiáng)制執(zhí)行”的公證，一旦發(fā)生嚴(yán)重不履約，可直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行，縮短處置時(shí)間和費(fèi)用。（五）強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)制商業(yè)銀行就貸款抵押物價(jià)值為標(biāo)的，要求借款人向保險(xiǎn)公司投保住房抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。2002年4月后，保監(jiān)會(huì)對(duì)原保險(xiǎn)范圍進(jìn)行了調(diào)整，除對(duì)抵押物的不可抗力導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)行保險(xiǎn)外，另對(duì)借款人由意外造成的傷亡，喪失還款能力，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)償還貸款余額。這項(xiàng)個(gè)人住房貸款綜合保險(xiǎn)品種在很大程度上，降低了銀行與借款人的風(fēng)險(xiǎn)。然而僅此一項(xiàng)保險(xiǎn)還不足以分解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。建議增加由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投保以銀行作為第一受益人的責(zé)任保險(xiǎn)；由借款人或銀行投保的以借款人信用為標(biāo)的，銀行為第一受益人的保證保險(xiǎn)；由銀行每月就個(gè)人住房貸款人余額按比例繳納保險(xiǎn)金，對(duì)于逾期超過(guò)某月的貸款，保險(xiǎn)公司支付逾期部分的賠償金（保險(xiǎn)品種創(chuàng)新），當(dāng)然，這種險(xiǎn)種需要計(jì)算一個(gè)比較合理的保費(fèi)。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行可直接向保險(xiǎn)公司行使保險(xiǎn)權(quán)益，使債權(quán)獲得最大限度的保障，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)合理有效的轉(zhuǎn)移，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度，也可使銀行從繁瑣的法律糾紛中解脫出來(lái)。（六）加快個(gè)人住房貸款證券化改革的步伐住房貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把所持有的流動(dòng)性較差的房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場(chǎng)上流通的有價(jià)證券。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的“短借長(zhǎng)貸”的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，且因其貸款期限較長(zhǎng)，容易占?jí)恒y行信貸資金。通過(guò)推行住房貸款證券化，可以盤(pán)活缺乏流動(dòng)性的、卻能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性現(xiàn)金流入的銀行資產(chǎn)，這樣銀行可以相應(yīng)延長(zhǎng)還款年限，降低每月的還款額，以支持更多的人能買(mǎi)房。同時(shí)可以轉(zhuǎn)移、分散商業(yè)銀行所承受的金融風(fēng)險(xiǎn)，將以往由一家金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，分散到盡可能廣范圍的投資者共同分擔(dān)。（七）實(shí)行較大空間的利率自主權(quán)中